埃德蒙顿华人社区-Edmonton China

 找回密码
 注册
楼主: 牛眼熊心

猿创:努力把,争取做个黄傻子

[复制链接]
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-6 16:41 | 显示全部楼层

回复 148楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
真服了U, 你是在你的一个错误的计算公式上到处补漏,结果是越补越漏,最后还是回到你的老一套,偷换掉了前提。为什么不用30年后的收益来比较呢?简单明了,不会是因为得出了你不愿意得出的答案吧?我这个人没有别的好处,错了我就认错,你可以看看我和如花争论的帖子。希望有干劲和我辩论的人也如此。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-6 22:31 | 显示全部楼层
这个市本人看房地产与股票辩论最长的帖子了。7 U" a; a$ b  J7 \/ w! C
monster与Z说得都有道理,很难分出伯仲,按你们说的方法,我一样投10K看30年以后会有什么结果。我有个朋友刚刚打电话,告诉我说:那个热人投那个。。。。不知道这个世界到底是:谁傻???! }: \: l" A& k# ^& _5 _( _
看来做傻子也不是件容易的事。
大型搬家
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2008-2-6 23:10 | 显示全部楼层
讨论那么多干嘛,我回的第3贴就已经驳倒了“白傻子”的所谓投资方法了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-6 23:10 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
kankan
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2008-2-6 23:13 | 显示全部楼层
zhucalvin的回帖更是精辟,强顶!
7 A- R2 }7 [/ c
原帖由 zhucalvin 于 2008-2-2 09:47 发表
$ h3 c/ d) E) W+ d) GLZ 的策略的实施必须有几个前提,就是楼市必须一直在涨,而且必须有足够的其他方面的收入来支撑还贷,很象是个计算推理,难以真正实施和获利。"
+ p: c: c+ o6 {# V+ {( P1 J首先,在前面有朋友已经谈到了,如果经济转坏,房市狂跌,房主将失去或减少其他方面的收入,房子的估价也下跌,很可能会损失很多房子,甚至破产。北美经济十几年一个循环,这种方式根本不可能维持二十年甚至一生。所以,LZ 的一些推理诸如一生都不用交税等都是纸上谈兵。
; p  X8 J0 Y  g3 I3 s其次,这种方法如同把自己上套,房子越多,收入越少,越难发展,而且还解不了套。若要解套,就要交很多的税,且是在高点上交税,这个将抵消之前所有的偷税利润,刨去卖房的开支,剩不下几个,没准还会陪。" 0 a) z1 t( U- S/ p2 ^1 ~
再者,从投资的角度看,获利和所冒的风险相比,是微乎其微。房主如果能贷款卖这么多房子,说明收入一定不错,没必要用这种投资手法。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-7 00:22 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-6 08:40 发表
) |+ O2 P; n1 z1 \, h' _9 y. o8 P. |# K. F2 j' Q! [
第二点我要提醒你,如果基金不分红,那么你的贷款利息就不能抵税。如果每年分红,分红部分每年都要交税,而且分红不是按capital gain来算的。
' l% S% f) d/ O2 h. Z3 l! Q  \5 v: A+ D3 ^% |
投资房的利息是这样抵税的,比如你25%的downpay, 75%的贷款,那么2 ...
+ P& Y; y" R# v

2 D# c# z5 {6 w4 m- P, F1 UMonster, 能否进一步解释一下, 为什么用 LOC 做 25% 的 down payment 的 interest 不能抵税.
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-7 08:47 | 显示全部楼层

回复 153楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
没看出来你驳倒了什么,你的如果太多。可惜的是糊涂说的是一个真人,他做了20多年,怎么就没有倒?  _0 z, e  g  x$ L+ d

6 X2 h9 N3 T; A回复 156楼 的帖子,down payment都是假定钱是你自己的,银行不允许用贷款做downpay, 当然就不能抵税了。
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2008-2-7 12:13 | 显示全部楼层
我的“如果”不都是建立在你的假设上的吗?90年代的房地产大崩溃是事实,不是假设。0 [( P2 U0 Y+ t8 A- M% Y$ ^. t
我3楼的回帖,是很好奇这个“真人”在房地产大崩溃期间做了些什么,你再三强调这是个真人,这个真人赚了钱,但是对于关键的部分略而不谈,这样能够“以得服人”吗?
$ J+ m0 @7 H" h+ `3 c9 P, K( {1 r
再看看前面你和Z的辩论,本来是个很好的命题。Z 想把复杂的问题数字化,这种思路是非常好的。即使模型和假设有些不当的地方,那也可以修正完善。而你做了些什么?对于有分歧的概念,你不愿统一。对于潜在的错误(也可能不是错误),你只用一两句话指出,而没有给出具体修正。本来辩论是你发起的,别人真正有疑问的时候,你却遮遮掩掩,挑三拣四。# z& c8 L+ A8 d& y  E% d! F

1 G  L' R4 |' S# I+ j这种方式,是无法和别人交流的。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-7 14:25 | 显示全部楼层

回复 158楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
对你的批评我虚心接受,但要说我没有具体修正不太合适,因为我的思路和Z更本不 一样,而我又发现Z的计算漏洞很多,而又不按我的计算思路来,在这种情况下,找漏洞都要费我很大的脑筋了,如果还按他的思路做一个正确的计算,不是我不能够,是我不愿意花这个时间,而我又不能说服Z按我的思路来,其实很简单,就是直接算30年后的钱就行了。其实我早就做了计算了,结论是5%的房地产收益率也比投资股票要高(30年内),你可以在贴子里找到。
0 k0 ]5 `, j$ b$ |
- l  Y" R. \0 m# n现在我来回答你的疑问,20年内加拿大的股市确实有一次很大的波动,你假设有人有10个房子,在大崩溃期间怎么躲过去的。说具体的,也就是当时他的房子出租率很低,怎么办是吧?
* B9 q' b3 t  V( U- D) I4 C& O  t6 D0 ?/ E" U
回答:假设他当时的出租率是60%,够低的吧?假设他的总房产价值200万,150万贷款,因为他有10个房子,那么最早投资应该至少在10年前,这个假设也没有疑问吧?(如果不承认这个假设,那么我只能假设他拥有一个投资房)。。。。那么150万 X 40% = 60万的贷款利息需要自己靠其他方法支出。60万的贷款利率假设是10%,也就是6万。他的房子每个20万,每个的5万是自己的钱。也就是他只要卖一个房子就可以解决问题了。
. [% l! w' p7 n$ Z3 i% A: L9 U+ T6 n! `3 u" V" C* X
上面的出租率假设是很低的,而加拿大历史上的房价大幅度下跌持续的时间并不长,在下跌的同时出租率并不是成比例下跌的,所以说房东到时候只能downsize. 我并不是不承认风险,但对于一个投资,要看风险和投资的比例。在房地产所谓的大崩溃时间段里,对于一个传统的贷款房(75%以内的贷款),银行还不至于因为跌了20%,30%去收房子,前提是没有default payment。. H) v; n% ^. F! d7 j3 I
7 A% B* ]* j: q* L, d
对于90年代的房地产下跌我没有很多感性认识,但去年美国和alberta的情况是有目共睹的,在房地产离高峰下跌20%的同时,房租并没有下跌,反而有些地方涨了。而出租率也反而越来越高。连美国都是如此。道理很简单,买房的少了,当然租房的就多了。所以我认为,出租率只和供给和需求有关,和房地的涨跌关系不大。
理袁律师事务所
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-7 14:51 | 显示全部楼层

回复 158楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
再回pchell, 其实我没有发起什么辩论,我的原意只是指出投资房地产的一个可以避税的方法,发起辩论一定要认为投资股票更赚钱的是Z, 我只好勉强接受挑战而已。其实股票和地产根本不在一个风险等级上。20年来房地产的崩溃只有一次,而股票已经不知道经过几个轮回了。能把股票守20年的全世界没有几个,而房子本来就是一个长期投资,2,3年叫短线,10年20年也不算长。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-7 19:37 | 显示全部楼层
这个要顶!顶!顶!顶!
鲜花(14) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-7 20:19 | 显示全部楼层

kankan

这个要顶!顶!顶!顶!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-7 20:27 | 显示全部楼层

好帖要顶

同言同羽 置业良晨
和气生财
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-7 20:39 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!

0 ~  o$ g: u  M0 r# h% P想学习以下
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2008-2-8 09:29 | 显示全部楼层
回Monster:
) v1 G; o; u" ^- _很高兴继续和你交流。在你的回帖里,有两个问题。
1 \* [! V9 {& R5 J1 S1。
原帖由 Monster 于 2008-2-7 14:25 发表 4 H+ R- O' _$ I: _* F) r7 P
他的房子每个20万,每个的5万是自己的钱。也就是他只要卖一个房子就可以解决问题了。
; J! Z+ y" w% K, I, j" Z
这是你的最大问题。根据你的假设,白傻子把房子增值的部分都用于LOC了,就是说,每个房子都抵押给银行了,没有一分钱是他自己的,他怎么能够把抵押给银行的房子给卖掉?+ i; V) l3 `4 @" p; O0 Z
2。房地产下跌的时候,炒房者最大的问题不是出租率很低,而是银行要求追加抵押金。例如白傻子在90年靠LOC的贷款,花30万买了第10套房子,房地产是91年下跌的,到了92年,第10套房子价值下跌了,只值20万,银行会要求你追加10万的东西作为抵押,或者追加一部分现金给银行。, c, x- V. U2 I: @* i# u# }
我在第3贴中说的就是这种情况。
1 \% `* D  U. k5 ^! G再加上你所提到的,出租率低以及房租下降,导致房租连贷款的利息都无法覆盖的情况。总之,我不认为这个白傻子是真人,或者他用这种策略做了20多年房地产。
1 M" i5 E' h( U9 h3 @8 W- `9 Z* F( u; \2 S5 Z3 f
[ 本帖最后由 pchell 于 2008-2-8 09:34 编辑 ]
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-8 10:08 | 显示全部楼层

回复 165楼 的帖子

首先回答你第二点,银行不会要求最佳你的抵押金的,除非贷款到期,renew的时候,银行才会重新评估你的房子,如果他有10套房子。按照概率,应该只会有两套房子刚好到renew的时候。为什么银行不会重新评估你的房子呢?道理很简单,成本太高,他们不可能把全城的房子都评估一便而找出负资产的。4 C6 q$ w% P$ Z6 S$ \
1 V; y' J+ ]$ C6 [! q' T# {% S# {
第一个问题问得好,不过解释起来有点麻烦。% X  {3 s; x. W/ `
1。如果是两个房子,第一个增值的部分又去投资了另一个房子,理论上来说,第二个房子是100%的贷款,而第一个还是有25%的是自己的。8 m0 e, M1 b9 \1 n: K
2.  如果又买第三个房子,那么第三个房子还是100%的贷款,第一个房子是75%的贷款,而第二个房子的贷款就不是100%了,因为增值部分你只能拿75%,还有25%就是你的资产了。0 b# l* _' x9 j9 n$ E, V  _2 B
3.以此类推,当你有10个房子的时候,原来的第二个房子已经积累了很多资产了,具体计算我不想费脑筋了。这也是我当时回答你问题的时候,强调他又10个房子,已经做了10年的时间,而且应该是每年买一个房子这样渐进投资。
+ g* u. I; a# F" U3 O' ~! g& g; L& R, R4 s- q" t9 O. Z9 u
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-2-8 10:11 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-8 15:42 | 显示全部楼层

rererreee

同言同羽 置业良晨
reeeeeeeeeeeeeeeeeeee
鲜花(116) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-8 15:52 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-8 18:33 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-8 19:57 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
掌声响起..........- u0 M  F5 a, x, f
凑个热闹
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2008-2-8 21:01 | 显示全部楼层
大家各自建一个数学模型,比较一下
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-8 21:10 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-9 00:09 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2008-2-11 12:38 | 显示全部楼层
原帖由 如花 于 2008-2-8 21:01 发表
+ n  X- k3 f7 g5 Z4 ~大家各自建一个数学模型,比较一下

" s3 T- t; j: mZ倒是辛辛苦苦建立了一个数学模型,结果没得到什么回复,几句挑刺就算打发了。# z$ H6 g! R6 m) _- T9 N
前车之鉴,这种事恐怕以后没人愿意做了。& R7 ]6 \1 P, G: ~7 d
有兴趣寻根问底的,可以看看165楼和166楼的分歧,再询问一下银行等金融机构的理财人员。
鲜花(14) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-11 14:48 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-11 15:07 | 显示全部楼层

kankan

huangshazi
鲜花(14) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-11 15:21 | 显示全部楼层
原帖由 如花 于 2008-2-8 21:01 发表
/ C4 y- t# w7 ?6 `$ B大家各自建一个数学模型,比较一下
4 n* H) H( W+ H7 i1 e' _3 V  @
强人一个
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-11 15:32 | 显示全部楼层
原帖由 pchell 于 2008-2-11 12:38 发表 4 A7 q; F9 O+ R+ j6 L% l

( {7 @0 e  t3 g9 \9 yZ倒是辛辛苦苦建立了一个数学模型,结果没得到什么回复,几句挑刺就算打发了。3 z. ~/ l2 I$ ]+ G  a8 T* y/ }
前车之鉴,这种事恐怕以后没人愿意做了。
  N4 q! k8 q' I$ m! T' i. t有兴趣寻根问底的,可以看看165楼和166楼的分歧,再询问一下银行等金融机构的理财人员。

3 Y+ }" N6 B: w& ?找出错误叫挑刺,这种事恐怕以后没人愿意做了。我其实在122楼就做了计算,简单而明了。我现在再重做一次,也好对跳着看贴的人有个交代。  ]% h6 x+ V) ]3 S8 `! u5 v* }. u$ ~
! Q% T  m3 }, [1 h7 ^4 H8 h
因为股票和投资房都是交capital gain税,而投资房存在一个租金收入和贷款支出,以及维护支出。现在假设如下,
1 x- }) [1 A0 `' C3 F2 V; N: ]4 K( Z9 _- e3 H3 z& u7 k+ F
1. 投资房每年5%增长,股票9%每年增长。以三十年我限。
. E% k+ W) }. z! e5 J0 y  \2. 投资房75%的贷款,每月还款只负利息,到30年后贷款没有变9 Z) J7 N1 J7 a6 s8 o9 n
3. 假设30年间租金收入和各种支出持平,投资人没有赚一分钱。$ w/ B/ C( X' X; M- J
4. 假设股票收益的分红30年间全部不要交税,股票30年不交易。+ W( H: {  ~; D4 m3 i
5. 假设有10万元现金,可以选择投入股票或者投资买出租房。. g  q1 u6 y& o
5 T4 I& b% t: P1 v4 ^# H% h
那么买房子30年后净资产: 400k X 1.05的30次方 - 300K = 400K X 4.32-300K = 1428K
3 |4 ?1 q% z& \, b9 f- Z3 D那么买股票30年后净资产: 100k X 1.09的30次方 = 100K X 13.27 = 1327K
$ |5 k* [0 \3 K3 e: {3 X7 J, V. {8 j$ Y+ W1 k6 K
这两个公式简单明了,你的任何投资都是算的未来收益,把收益推到今天没有任何意义。税后收益算不算也问题不大,两者税率是一样的,房地产肯定是赚得多。如果考虑租金收入和支出因素,我可以假设在5年内,投资房的cash flow是负的,其他25年得到正cash flow.前十年没有租金收入,后20年是房主的真正赚钱阶段' {( {- D/ h4 A; ^5 J* @
那么投资房的收益更大。
; a: i* g# R: a( m) X* ?6 J. w& q% k
& T- ~( K, t& b; I2 C9 D如果投资时间越短,投资房相对股票的收益就越大,当然如果短到了3,5年,投资房因为存在交易成本,以及负的cash flow, 有可能比股票要赚得少。
% `( i8 b+ ?* |" |4 f5 [$ t如果投资时间越长,股票因为是假设的9%的年增长,基数大,就会超过房地产。
* y" [' A# I( f7 ]* q: t6 l- k; ~" r# K7 ?; J7 Q( u6 @* J
当然,有人说买房有杠杆,股票也可以。是的,一般股票可以拿到一倍的杠杆,但要考虑两点,一是利率,相对9%的收益来说,现在broker提供的prime+2左右的利率是没有多少利润可言的。二是被平仓的危险,跌50%你就没有任何机会了。而投资房的贷款利息是有租金来保障的。当然如果房地产暴跌,你也有被银行收房子或提高贷款的风险,但总体风险小于股票。所以说用4倍杠杆的房子和一倍杠杆的股票投资来比较是基本合理的。
! R+ A% R! u+ _  r! K. X* |+ S; W. O. z' D) Z5 @; H
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-2-11 15:35 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-11 16:19 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Qiang,
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-11 16:24 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-11 15:32 发表
: S8 U' l' B3 C* x. J1 k. K2 \% N7 z' M
1. 投资房每年5%增长,股票9%每年增长。以三十年我限。
) b& W9 p& S  o9 c# Q2. 投资房75%的贷款,每月还款只负利息,到30年后贷款没有变
. {& @! q% l/ b! P; h; W8 F) m, Q  B3. 假设30年间租金收入和各种支出持平,投资人没有赚一分钱。
/ N' }7 q- J6 v: d* y) i, Q4. 假设股票收益的分红30年间全部不要交税,股票30年不交易。
: E. L  y* S! p) T5 ?1 ~5. 假设有10万元现金,可以选择投入股票或者投资买出租房。
; K# g% D7 Y$ P# j6 E8 Q$ Z8 y2 Y. s. f9 p4 C
那么买房子30年后净资产: 400k X 1.05的30次方 - 300K = 400K X 4.32-300K = 1428K
) \$ q' S. `' j9 [; V0 i, ]那么买股票30年后净资产: 100k X 1.09的30次方 = 100K X 13.27 = 1327K

0 u; J( |8 z. @  y2 o) A$ B# Y( k& f& b3 r, ^1 [( Z
按照你设定的条件,30年下来,房子比股票多出7.6%是没错。不过这里面有几个假设,如果稍微改变一下,结果就会不同。1 _0 ]0 l/ h7 {) d" Y; P3 m
1)按照你的算法,在第33年上,股票就超过房子了。! s# r& x4 T: T+ H9 a6 y
2)大宗股票交易,费用趋近于0,而房子交易成本较高。如果按照你卖房时交3%经济费,那么在第32年上,股票就超过房子了。% P4 ?$ x8 [% \6 P' N# Z6 e9 Z
3)你假设股票一分钱不借,全用本金。而房子借得本金的3倍。如果我第一年炒股10万本金借得2万margin呢?按照这个比例被平仓的可能基本不存在。如果这样计算,假设借款一直不还,按照6%累计,30年后,股票值为1592K,债务累计下来变成114K,相减剩余1477K,已经超过了房子回报。) k4 o& ~2 q/ M" f* G
4)我们没有另行计算房子30万贷款的时间价值,是因为我们假设有充分多的租金来还每年的利息。但如果开头的时候出租困难,造成负现金流,不久产生还不起按揭而清盘的风险,就算挺住,以后也未必能扳的回来。熟悉金融计算的都知道,前几年的影响远大于后几年的影响。目前在爱城,独立屋不容易出租是个事实。而公寓要交管理费,也难现金流为正。
& s4 ~' E7 m0 O  n5 V1 K6 Z  ]% F' H+ H. _* }
结论:从目前的计算,可以认为二者的回报非常接近。各项参数只要改变一点点,都会改变结果。再把数字抠来抠去,意义已经不大了。+ c' w0 u$ o/ o$ B7 N, S- ?
/ k7 m* w" E! D5 n
但是,股票投资的有一个优势不是在回报数字里可以体现的:自由' N( i; y2 T2 s+ |
如果我投股市,在我有生之年,可以随便换工作或搬家到哪里。多伦多,休士顿,上海...哪里都可以。但投资房子的呢?就没有这个自由度了。你要换城市,房子卖是不卖?卖了再买,就没有累计的免税好处。不卖,你怎么管理?且不说搬走了,就是度假2个月都不放心。
5 E6 K4 F% n2 ?  T8 Z, u+ t; c# m. T: }, z6 W3 R
举2个在Riverbend的例子。
. P+ G3 h% L* y6 C1)678 Henderson Street,在几年前出售的时候,就是因为业主在温哥华,和在爱城的租客有矛盾,结果车库门被刷了脏话,内部磨损也很严重。当时叫价$375k,如果从来就没有出租过,绝对可以卖到$500k.
& ?7 M" D/ ^4 |  y0 y9 C8 E% M2)2022 Haddow Drive,基本是一样的故事。一个艺术家租客把房子弄的很糟,车库门到没刷什么,但客厅窗子被打破了。List很久之后才修复。最最保守的估计,租客造成损失在5万以上。房子现在还没卖掉。) {) l& d3 r# r
说实话,我的消息算闭塞的,所以这样的故事才知道2个。实际情况就是,你要买房出租,最好时时刻刻盯着。一不留神就会承受损失。反之,如果在股市,对于有耐心的人而言,确实是可以高枕无忧的。
! K1 n( p# {+ {: F0 X) R9 Y$ \, i6 q1 ]% g; Z
[ 本帖最后由 Z 于 2008-2-11 17:21 编辑 ]
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

联系我们|小黑屋|手机版|Archiver|埃德蒙顿中文网

GMT-7, 2025-12-6 03:08 , Processed in 0.177200 second(s), 45 queries , Gzip On, APC On.

Powered by Discuz! X3.4

Copyright © 2001-2021, Tencent Cloud.

快速回复 返回顶部 返回列表