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发表于 2008-2-11 15:32
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原帖由 pchell 于 2008-2-11 12:38 发表 
" N- Y# [; x& G/ B, e, c# _4 @% L% V6 Y3 x" U b8 Z( Q" g* e v
Z倒是辛辛苦苦建立了一个数学模型,结果没得到什么回复,几句挑刺就算打发了。
) G7 t6 z9 M$ O( v# T' X前车之鉴,这种事恐怕以后没人愿意做了。+ o0 v$ Q: r* t8 P7 {" ?
有兴趣寻根问底的,可以看看165楼和166楼的分歧,再询问一下银行等金融机构的理财人员。
$ g1 [3 R r- @, m9 d1 j0 q; }找出错误叫挑刺,这种事恐怕以后没人愿意做了。我其实在122楼就做了计算,简单而明了。我现在再重做一次,也好对跳着看贴的人有个交代。1 C" ]5 ]% h) ^
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因为股票和投资房都是交capital gain税,而投资房存在一个租金收入和贷款支出,以及维护支出。现在假设如下,
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$ P, O7 v0 s' Y5 Y+ a1. 投资房每年5%增长,股票9%每年增长。以三十年我限。
1 b0 d; V- O0 s" I# `, o! H. k; H2 p2. 投资房75%的贷款,每月还款只负利息,到30年后贷款没有变* |+ a8 ]5 l4 g' G: Q# k" S
3. 假设30年间租金收入和各种支出持平,投资人没有赚一分钱。
6 t7 ?, H4 Q) N7 o0 f/ i5 w4. 假设股票收益的分红30年间全部不要交税,股票30年不交易。
+ m; M, J. J) T. Q$ K5. 假设有10万元现金,可以选择投入股票或者投资买出租房。# t& V5 w9 x/ ^1 _; _( c
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那么买房子30年后净资产: 400k X 1.05的30次方 - 300K = 400K X 4.32-300K = 1428K) w# [0 [: X. Q% v* G5 k+ H8 T
那么买股票30年后净资产: 100k X 1.09的30次方 = 100K X 13.27 = 1327K
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这两个公式简单明了,你的任何投资都是算的未来收益,把收益推到今天没有任何意义。税后收益算不算也问题不大,两者税率是一样的,房地产肯定是赚得多。如果考虑租金收入和支出因素,我可以假设在5年内,投资房的cash flow是负的,其他25年得到正cash flow.前十年没有租金收入,后20年是房主的真正赚钱阶段& p8 n2 R3 y- K5 t h5 N9 i1 ?) d
那么投资房的收益更大。! V; s5 L; R$ u2 t
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如果投资时间越短,投资房相对股票的收益就越大,当然如果短到了3,5年,投资房因为存在交易成本,以及负的cash flow, 有可能比股票要赚得少。
- C9 Q7 l J/ C如果投资时间越长,股票因为是假设的9%的年增长,基数大,就会超过房地产。
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# H& a8 v+ Z4 C6 y, J5 {7 W% m/ u当然,有人说买房有杠杆,股票也可以。是的,一般股票可以拿到一倍的杠杆,但要考虑两点,一是利率,相对9%的收益来说,现在broker提供的prime+2左右的利率是没有多少利润可言的。二是被平仓的危险,跌50%你就没有任何机会了。而投资房的贷款利息是有租金来保障的。当然如果房地产暴跌,你也有被银行收房子或提高贷款的风险,但总体风险小于股票。所以说用4倍杠杆的房子和一倍杠杆的股票投资来比较是基本合理的。
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: X% Q+ ~* F$ Y* Q+ j[ 本帖最后由 Monster 于 2008-2-11 15:35 编辑 ] |
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