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楼主: 牛眼熊心

猿创:努力把,争取做个黄傻子

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 楼主| 发表于 2008-2-6 16:41 | 显示全部楼层

回复 148楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
真服了U, 你是在你的一个错误的计算公式上到处补漏,结果是越补越漏,最后还是回到你的老一套,偷换掉了前提。为什么不用30年后的收益来比较呢?简单明了,不会是因为得出了你不愿意得出的答案吧?我这个人没有别的好处,错了我就认错,你可以看看我和如花争论的帖子。希望有干劲和我辩论的人也如此。
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发表于 2008-2-6 22:31 | 显示全部楼层
这个市本人看房地产与股票辩论最长的帖子了。
! H% Q; Q8 Z5 r2 U" [. R% Vmonster与Z说得都有道理,很难分出伯仲,按你们说的方法,我一样投10K看30年以后会有什么结果。我有个朋友刚刚打电话,告诉我说:那个热人投那个。。。。不知道这个世界到底是:谁傻???
5 m  X$ D! k& b: H  c+ u看来做傻子也不是件容易的事。
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发表于 2008-2-6 23:10 | 显示全部楼层
讨论那么多干嘛,我回的第3贴就已经驳倒了“白傻子”的所谓投资方法了。
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发表于 2008-2-6 23:10 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
kankan
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发表于 2008-2-6 23:13 | 显示全部楼层
zhucalvin的回帖更是精辟,强顶!
* P3 j- L9 f3 ~% x
原帖由 zhucalvin 于 2008-2-2 09:47 发表
& ?2 t. T% F* _+ y1 {3 F! K; n* uLZ 的策略的实施必须有几个前提,就是楼市必须一直在涨,而且必须有足够的其他方面的收入来支撑还贷,很象是个计算推理,难以真正实施和获利。"
# N- Z1 [' Q3 O+ l1 \' K首先,在前面有朋友已经谈到了,如果经济转坏,房市狂跌,房主将失去或减少其他方面的收入,房子的估价也下跌,很可能会损失很多房子,甚至破产。北美经济十几年一个循环,这种方式根本不可能维持二十年甚至一生。所以,LZ 的一些推理诸如一生都不用交税等都是纸上谈兵。
. m1 ?- O' u" ^6 l! Z其次,这种方法如同把自己上套,房子越多,收入越少,越难发展,而且还解不了套。若要解套,就要交很多的税,且是在高点上交税,这个将抵消之前所有的偷税利润,刨去卖房的开支,剩不下几个,没准还会陪。"
. R9 D  C4 e# u2 X' W1 c" i再者,从投资的角度看,获利和所冒的风险相比,是微乎其微。房主如果能贷款卖这么多房子,说明收入一定不错,没必要用这种投资手法。
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发表于 2008-2-7 00:22 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-6 08:40 发表
; a+ B, Q9 l) ~, l& E3 m5 t5 q& w( k4 u5 l! O) R! l, E
第二点我要提醒你,如果基金不分红,那么你的贷款利息就不能抵税。如果每年分红,分红部分每年都要交税,而且分红不是按capital gain来算的。
5 ]+ ]9 C6 Y9 x, Q* o" C" N
. _. n2 N5 z# e3 ^- t# j$ k投资房的利息是这样抵税的,比如你25%的downpay, 75%的贷款,那么2 ...
# t! f% d" L: ]2 k

0 L0 m: w+ e2 w4 D; _+ x6 P5 \Monster, 能否进一步解释一下, 为什么用 LOC 做 25% 的 down payment 的 interest 不能抵税.
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 楼主| 发表于 2008-2-7 08:47 | 显示全部楼层

回复 153楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
没看出来你驳倒了什么,你的如果太多。可惜的是糊涂说的是一个真人,他做了20多年,怎么就没有倒?
0 }1 c6 c' ?# l9 n! P6 r/ H$ }
4 n; [' \! S+ ~' L' C9 J" u回复 156楼 的帖子,down payment都是假定钱是你自己的,银行不允许用贷款做downpay, 当然就不能抵税了。
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发表于 2008-2-7 12:13 | 显示全部楼层
我的“如果”不都是建立在你的假设上的吗?90年代的房地产大崩溃是事实,不是假设。
4 N( D! I' R2 w5 [我3楼的回帖,是很好奇这个“真人”在房地产大崩溃期间做了些什么,你再三强调这是个真人,这个真人赚了钱,但是对于关键的部分略而不谈,这样能够“以得服人”吗?3 c8 @. X" V6 T' D& P5 a

( M) R- i; R& p3 F& u( Q7 c' C再看看前面你和Z的辩论,本来是个很好的命题。Z 想把复杂的问题数字化,这种思路是非常好的。即使模型和假设有些不当的地方,那也可以修正完善。而你做了些什么?对于有分歧的概念,你不愿统一。对于潜在的错误(也可能不是错误),你只用一两句话指出,而没有给出具体修正。本来辩论是你发起的,别人真正有疑问的时候,你却遮遮掩掩,挑三拣四。
* z: ~8 z$ U/ K2 T
! `- D/ R  B# w& ~6 W% `0 q这种方式,是无法和别人交流的。
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 楼主| 发表于 2008-2-7 14:25 | 显示全部楼层

回复 158楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
对你的批评我虚心接受,但要说我没有具体修正不太合适,因为我的思路和Z更本不 一样,而我又发现Z的计算漏洞很多,而又不按我的计算思路来,在这种情况下,找漏洞都要费我很大的脑筋了,如果还按他的思路做一个正确的计算,不是我不能够,是我不愿意花这个时间,而我又不能说服Z按我的思路来,其实很简单,就是直接算30年后的钱就行了。其实我早就做了计算了,结论是5%的房地产收益率也比投资股票要高(30年内),你可以在贴子里找到。
2 Z  m6 b$ q" Q& e
+ d- m+ A- @. q6 J7 D, W- b现在我来回答你的疑问,20年内加拿大的股市确实有一次很大的波动,你假设有人有10个房子,在大崩溃期间怎么躲过去的。说具体的,也就是当时他的房子出租率很低,怎么办是吧?1 I% V4 A9 c' X* x
/ h6 k$ I0 K7 G6 t
回答:假设他当时的出租率是60%,够低的吧?假设他的总房产价值200万,150万贷款,因为他有10个房子,那么最早投资应该至少在10年前,这个假设也没有疑问吧?(如果不承认这个假设,那么我只能假设他拥有一个投资房)。。。。那么150万 X 40% = 60万的贷款利息需要自己靠其他方法支出。60万的贷款利率假设是10%,也就是6万。他的房子每个20万,每个的5万是自己的钱。也就是他只要卖一个房子就可以解决问题了。
: j! Z6 e2 X( e: {5 _
, A3 X# [9 I: e! }6 X6 m- d上面的出租率假设是很低的,而加拿大历史上的房价大幅度下跌持续的时间并不长,在下跌的同时出租率并不是成比例下跌的,所以说房东到时候只能downsize. 我并不是不承认风险,但对于一个投资,要看风险和投资的比例。在房地产所谓的大崩溃时间段里,对于一个传统的贷款房(75%以内的贷款),银行还不至于因为跌了20%,30%去收房子,前提是没有default payment。" [4 C$ q9 o! n# V! {( }9 h+ H1 v

9 S' Z7 P0 J0 v: V( F+ N对于90年代的房地产下跌我没有很多感性认识,但去年美国和alberta的情况是有目共睹的,在房地产离高峰下跌20%的同时,房租并没有下跌,反而有些地方涨了。而出租率也反而越来越高。连美国都是如此。道理很简单,买房的少了,当然租房的就多了。所以我认为,出租率只和供给和需求有关,和房地的涨跌关系不大。
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 楼主| 发表于 2008-2-7 14:51 | 显示全部楼层

回复 158楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
再回pchell, 其实我没有发起什么辩论,我的原意只是指出投资房地产的一个可以避税的方法,发起辩论一定要认为投资股票更赚钱的是Z, 我只好勉强接受挑战而已。其实股票和地产根本不在一个风险等级上。20年来房地产的崩溃只有一次,而股票已经不知道经过几个轮回了。能把股票守20年的全世界没有几个,而房子本来就是一个长期投资,2,3年叫短线,10年20年也不算长。
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发表于 2008-2-7 19:37 | 显示全部楼层
这个要顶!顶!顶!顶!
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发表于 2008-2-7 20:19 | 显示全部楼层

kankan

这个要顶!顶!顶!顶!
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发表于 2008-2-7 20:27 | 显示全部楼层

好帖要顶

同言同羽 置业良晨
和气生财
大型搬家
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发表于 2008-2-7 20:39 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
" O; `. i6 U6 @+ m6 l
想学习以下
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发表于 2008-2-8 09:29 | 显示全部楼层
回Monster: 8 f' r! `, E9 p& x9 o
很高兴继续和你交流。在你的回帖里,有两个问题。) n' i8 }7 g) S/ h
1。
原帖由 Monster 于 2008-2-7 14:25 发表
$ Y0 p. l0 D1 Y* K/ z他的房子每个20万,每个的5万是自己的钱。也就是他只要卖一个房子就可以解决问题了。

0 `+ A% B. D1 }这是你的最大问题。根据你的假设,白傻子把房子增值的部分都用于LOC了,就是说,每个房子都抵押给银行了,没有一分钱是他自己的,他怎么能够把抵押给银行的房子给卖掉?
0 T+ Y) N, G/ `, X2。房地产下跌的时候,炒房者最大的问题不是出租率很低,而是银行要求追加抵押金。例如白傻子在90年靠LOC的贷款,花30万买了第10套房子,房地产是91年下跌的,到了92年,第10套房子价值下跌了,只值20万,银行会要求你追加10万的东西作为抵押,或者追加一部分现金给银行。
+ ?$ A# }7 ?# f' O5 j4 q6 W我在第3贴中说的就是这种情况。
5 e1 C  O4 m  w% X& D7 O" K再加上你所提到的,出租率低以及房租下降,导致房租连贷款的利息都无法覆盖的情况。总之,我不认为这个白傻子是真人,或者他用这种策略做了20多年房地产。
7 J4 r* ~' P% \8 H: E
$ @1 g$ g4 M0 E( R# P0 X" X4 y[ 本帖最后由 pchell 于 2008-2-8 09:34 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-2-8 10:08 | 显示全部楼层

回复 165楼 的帖子

首先回答你第二点,银行不会要求最佳你的抵押金的,除非贷款到期,renew的时候,银行才会重新评估你的房子,如果他有10套房子。按照概率,应该只会有两套房子刚好到renew的时候。为什么银行不会重新评估你的房子呢?道理很简单,成本太高,他们不可能把全城的房子都评估一便而找出负资产的。" J5 H* M6 G' w* D
' d( m, L( V3 F- w
第一个问题问得好,不过解释起来有点麻烦。
& @9 Y4 h( v' y' i- U1。如果是两个房子,第一个增值的部分又去投资了另一个房子,理论上来说,第二个房子是100%的贷款,而第一个还是有25%的是自己的。
# M! ]* ?8 N  t$ E6 B' y! }2.  如果又买第三个房子,那么第三个房子还是100%的贷款,第一个房子是75%的贷款,而第二个房子的贷款就不是100%了,因为增值部分你只能拿75%,还有25%就是你的资产了。
/ i5 @& [8 }( j/ ?, U0 k# @3.以此类推,当你有10个房子的时候,原来的第二个房子已经积累了很多资产了,具体计算我不想费脑筋了。这也是我当时回答你问题的时候,强调他又10个房子,已经做了10年的时间,而且应该是每年买一个房子这样渐进投资。6 J  Z  p, q4 |6 p
+ ]1 T7 n8 _  F
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-2-8 10:11 编辑 ]
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发表于 2008-2-8 15:42 | 显示全部楼层

rererreee

同言同羽 置业良晨
reeeeeeeeeeeeeeeeeeee
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发表于 2008-2-8 15:52 | 显示全部楼层
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发表于 2008-2-8 18:33 | 显示全部楼层
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发表于 2008-2-8 19:57 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
掌声响起..........
! h) s: Y$ f* g! H; m凑个热闹
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2008-2-8 21:01 | 显示全部楼层
大家各自建一个数学模型,比较一下
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发表于 2008-2-8 21:10 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
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发表于 2008-2-9 00:09 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
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发表于 2008-2-11 12:38 | 显示全部楼层
原帖由 如花 于 2008-2-8 21:01 发表
; H- A% _- }; l: b$ B4 v! f% e; ]大家各自建一个数学模型,比较一下

8 u/ l& H  Q1 _3 C% a$ a% r( p/ iZ倒是辛辛苦苦建立了一个数学模型,结果没得到什么回复,几句挑刺就算打发了。" ?% k0 K6 }5 C0 B; w
前车之鉴,这种事恐怕以后没人愿意做了。
  x+ O5 g9 D( D有兴趣寻根问底的,可以看看165楼和166楼的分歧,再询问一下银行等金融机构的理财人员。
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发表于 2008-2-11 14:48 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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发表于 2008-2-11 15:07 | 显示全部楼层

kankan

huangshazi
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发表于 2008-2-11 15:21 | 显示全部楼层
原帖由 如花 于 2008-2-8 21:01 发表 " K# |8 C, n9 E' l) r. }
大家各自建一个数学模型,比较一下

9 [; n9 P5 Y/ @强人一个
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 楼主| 发表于 2008-2-11 15:32 | 显示全部楼层
原帖由 pchell 于 2008-2-11 12:38 发表 3 e2 o" H0 x. [. t
) F- G1 o, T5 [; W4 ?4 N& K
Z倒是辛辛苦苦建立了一个数学模型,结果没得到什么回复,几句挑刺就算打发了。
' M6 ^2 K2 s$ f! X前车之鉴,这种事恐怕以后没人愿意做了。
8 r: S( \; C; F9 K5 W. ]! o有兴趣寻根问底的,可以看看165楼和166楼的分歧,再询问一下银行等金融机构的理财人员。

: J1 ~, W. ]2 M  J) p3 v7 V找出错误叫挑刺,这种事恐怕以后没人愿意做了。我其实在122楼就做了计算,简单而明了。我现在再重做一次,也好对跳着看贴的人有个交代。4 U) E: B/ S, |

: s+ z& v7 B1 o/ r. S因为股票和投资房都是交capital gain税,而投资房存在一个租金收入和贷款支出,以及维护支出。现在假设如下,1 j" @( d# @: b, t5 S
6 ?9 r& {4 ?: U& R$ g9 p
1. 投资房每年5%增长,股票9%每年增长。以三十年我限。
. O) a! l' ^* X5 y9 K2. 投资房75%的贷款,每月还款只负利息,到30年后贷款没有变
4 r* k8 y' B2 S! g9 F$ U3 G7 E* u# z3. 假设30年间租金收入和各种支出持平,投资人没有赚一分钱。
8 T9 n* B; H3 E. o) G8 ]0 H4. 假设股票收益的分红30年间全部不要交税,股票30年不交易。
7 P2 D9 j) N2 a0 S6 q! x; h% V5. 假设有10万元现金,可以选择投入股票或者投资买出租房。; }, Z6 m1 r5 ?: P  n1 [  R( X

! k2 i" }8 O1 H/ y那么买房子30年后净资产: 400k X 1.05的30次方 - 300K = 400K X 4.32-300K = 1428K6 H" t' \; Q+ F; j$ g& g. ~% d
那么买股票30年后净资产: 100k X 1.09的30次方 = 100K X 13.27 = 1327K& i3 R- w0 m7 E4 ?4 i# p
+ F0 U! c! a. _. ?
这两个公式简单明了,你的任何投资都是算的未来收益,把收益推到今天没有任何意义。税后收益算不算也问题不大,两者税率是一样的,房地产肯定是赚得多。如果考虑租金收入和支出因素,我可以假设在5年内,投资房的cash flow是负的,其他25年得到正cash flow.前十年没有租金收入,后20年是房主的真正赚钱阶段
8 _* p' Q( Z- C/ N( K那么投资房的收益更大。9 z0 v& r, `$ K  U
( i- m4 k& e/ L0 y3 k
如果投资时间越短,投资房相对股票的收益就越大,当然如果短到了3,5年,投资房因为存在交易成本,以及负的cash flow, 有可能比股票要赚得少。
* T' _7 o0 u4 _2 R如果投资时间越长,股票因为是假设的9%的年增长,基数大,就会超过房地产。
, ?& m; [: K9 c7 B2 R; j0 O, ?+ _
9 U# {; G: j% u0 c1 c6 v当然,有人说买房有杠杆,股票也可以。是的,一般股票可以拿到一倍的杠杆,但要考虑两点,一是利率,相对9%的收益来说,现在broker提供的prime+2左右的利率是没有多少利润可言的。二是被平仓的危险,跌50%你就没有任何机会了。而投资房的贷款利息是有租金来保障的。当然如果房地产暴跌,你也有被银行收房子或提高贷款的风险,但总体风险小于股票。所以说用4倍杠杆的房子和一倍杠杆的股票投资来比较是基本合理的。
+ B1 Z) e* K" f3 h# g2 X/ C' m+ k
3 S: o' L, z" y6 B2 z3 j2 O[ 本帖最后由 Monster 于 2008-2-11 15:35 编辑 ]
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发表于 2008-2-11 16:19 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Qiang,
Z
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发表于 2008-2-11 16:24 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-11 15:32 发表
( a  ]0 W+ \" s' ^$ o5 s- j; i! A; b3 C3 ~. C* R* E
1. 投资房每年5%增长,股票9%每年增长。以三十年我限。
: Y% A: f  d" h0 D( _0 d2. 投资房75%的贷款,每月还款只负利息,到30年后贷款没有变
% F; L) |- _3 _1 w3. 假设30年间租金收入和各种支出持平,投资人没有赚一分钱。
8 ?# s" d- o% n. ?. z' ]0 ^4. 假设股票收益的分红30年间全部不要交税,股票30年不交易。
% O8 n% h+ Z( @( ]5. 假设有10万元现金,可以选择投入股票或者投资买出租房。
3 Q- j1 n' B% g- s, i6 x) |* l8 n) f4 h# M" e/ C: H1 j% O" ~& e
那么买房子30年后净资产: 400k X 1.05的30次方 - 300K = 400K X 4.32-300K = 1428K# D$ o0 m8 D. ^" C2 D
那么买股票30年后净资产: 100k X 1.09的30次方 = 100K X 13.27 = 1327K

$ C. _3 g2 v8 j% h  @) u$ C' g
: f& q+ |+ d# r5 I- n( ]6 q按照你设定的条件,30年下来,房子比股票多出7.6%是没错。不过这里面有几个假设,如果稍微改变一下,结果就会不同。
, E; E4 K7 h4 n$ A5 e1)按照你的算法,在第33年上,股票就超过房子了。0 B( B/ E: g+ }* h1 J
2)大宗股票交易,费用趋近于0,而房子交易成本较高。如果按照你卖房时交3%经济费,那么在第32年上,股票就超过房子了。
8 X! g2 m- @- K; H% s% c3)你假设股票一分钱不借,全用本金。而房子借得本金的3倍。如果我第一年炒股10万本金借得2万margin呢?按照这个比例被平仓的可能基本不存在。如果这样计算,假设借款一直不还,按照6%累计,30年后,股票值为1592K,债务累计下来变成114K,相减剩余1477K,已经超过了房子回报。& B2 T6 Z; p  [/ a
4)我们没有另行计算房子30万贷款的时间价值,是因为我们假设有充分多的租金来还每年的利息。但如果开头的时候出租困难,造成负现金流,不久产生还不起按揭而清盘的风险,就算挺住,以后也未必能扳的回来。熟悉金融计算的都知道,前几年的影响远大于后几年的影响。目前在爱城,独立屋不容易出租是个事实。而公寓要交管理费,也难现金流为正。5 q  C" V! f% Q, C8 Y" q
4 z2 x# Z- e6 ~
结论:从目前的计算,可以认为二者的回报非常接近。各项参数只要改变一点点,都会改变结果。再把数字抠来抠去,意义已经不大了。) y# T5 {7 \5 `; Y- t! j! E, F
$ b  M1 z8 @: v# w; J# S* z
但是,股票投资的有一个优势不是在回报数字里可以体现的:自由: l1 D7 ], D, V7 n' _+ i
如果我投股市,在我有生之年,可以随便换工作或搬家到哪里。多伦多,休士顿,上海...哪里都可以。但投资房子的呢?就没有这个自由度了。你要换城市,房子卖是不卖?卖了再买,就没有累计的免税好处。不卖,你怎么管理?且不说搬走了,就是度假2个月都不放心。8 g# ]7 A+ B  M- ~: h, L: S7 O4 ]9 G

  P9 z3 n  F3 W; y举2个在Riverbend的例子。
9 `2 ~+ m5 d( F; v) [  }1)678 Henderson Street,在几年前出售的时候,就是因为业主在温哥华,和在爱城的租客有矛盾,结果车库门被刷了脏话,内部磨损也很严重。当时叫价$375k,如果从来就没有出租过,绝对可以卖到$500k.0 O9 c$ I( o' D' d( W& T6 `
2)2022 Haddow Drive,基本是一样的故事。一个艺术家租客把房子弄的很糟,车库门到没刷什么,但客厅窗子被打破了。List很久之后才修复。最最保守的估计,租客造成损失在5万以上。房子现在还没卖掉。+ u/ C+ g* f" l, x
说实话,我的消息算闭塞的,所以这样的故事才知道2个。实际情况就是,你要买房出租,最好时时刻刻盯着。一不留神就会承受损失。反之,如果在股市,对于有耐心的人而言,确实是可以高枕无忧的。
9 p5 v. i3 a7 a7 G9 G, _9 v$ t/ f# K1 ?/ T$ ^; d" Z' ^+ W* w
[ 本帖最后由 Z 于 2008-2-11 17:21 编辑 ]
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