猿创：努力把，争取做个黄傻子

Z

原帖由 Monster 于 2008-2-5 10:42 发表
" [( n: f- D$ b0 O( b+ _5 F
你跟人理论喜欢偷换前提，所以谈不到一块。连谁真正输了都看不出来，很同情你，既然你不开窍，我就耐烦给你讲解吧。
2 f- J0 R' P4 w; {
买房子通常是要贷款的，而且我谈的是75%的贷款，你说的美国人破产的是高比例高利息贷款没有可 ...

: F$ P2 t% p7 b8 E8 C
* i- u* K* R" g; d2 G我咋就看不出用loc的钱买股票就是偷换概念呢？这样做的人很多啊。虚的不说。就说个具体例子。

家庭A，目前每月可投资收入为4000。现在有自住房一处，值50万，欠按揭30万。按照80%的负债比，可透10万，利率是prime+1%
( a( f3 T# f: e7 M. i; C( r( o; G5 x5 Y现在可以用这十万去投多伦多指数基金，loc的利息免税。股指回报按照30年13.3倍的收益算正好9%每年。每月的可投资收入追加到股市，当房子升值，loc扩大部分也投入股市。

$ H. b9 n) ^& z& G5 ?请您来比较一下，如果你要投资房市怎么投法。

牛眼熊心

原帖由 Z 于 2008-2-5 11:43 发表

. U# h+ E* O; k0 v0 V
) d; N( D8 ], i4 X- q& C( z我咋就看不出用loc的钱买股票就是偷换概念呢？这样做的人很多啊。虚的不说。就说个具体例子。

家庭A，目前每月可投资收入为4000。现在有自住房一处，值50万，欠按揭30万。按照80%的负债比，可透10万，利率是p ...

+ S' X7 z) r$ b5 ^/ g) I4 b就算你说的建设成立把，首先纠正一点，你的利息不一定能抵税，你投资的是指数基金，要看基金是否分红，不懂可以请如花讲解。

现在按你的假设，有10万的LOC, 我可以再买40万的房子出租，那么如果30年每年就算5%的升值吧，每年比你的股市少，但是30年后房子价值40 X 4.32-40 =132.8万， 相对10万的投资来说，13.3倍。并且这期间贷款利息是100%抵税的。还是比股票回报高。

, r) b! a4 O; B. V5 t- Y! f[ 本帖最后由 Monster 于 2008-2-5 12:06 编辑 ]

mmmm29

sounds good

traveller

want to see

Z

原帖由 Monster 于 2008-2-5 11:59 发表
- k9 q* D3 l8 e5 _- i
6 I/ J$ E5 Y/ V' Y/ i就算你说的建设成立把，首先纠正一点，你的利息不一定能抵税，你投资的是指数基金，要看基金是否分红，不懂可以请如花讲解。

0 a$ v. L$ Y  T7 _1 O4 _, F' X现在按你的假设，有10万的LOC, 我可以再买40万的房子出租，那么如果30年每年就算5%的升值吧，每年比你的股市少，但是30年后房子价值40 X 4.32-40 =132.8万， 相对10万的投资来说，13.3倍。并且这期间贷款利息是100%抵税的。还是比股票回报高。

: w  Y+ r8 C6 j/ C6 }' f- W投资股票的利息当然可以免税。对于股指基金而言，分红都是自动重新投入股市。无需你操心。

投资房子出租的贷款可以免税？这种说服不精确，这个免税额只有在你报租金收入的时候才有用，却不能抵你的收入。你的，明白？当利息远多于租金收入的时候，没用的部分就没有用了。就算数年之后你一直累计着，这个额度本身却不会随着通货膨胀自己增长，所以你几年后使用时，已经吃亏了。
3 O0 Z6 i+ G0 B5 ?$ o' w
" g) a3 m- G! t. R7 X/ w我把计算分成几步。如果你有反对意见，一次说一步，比较清楚。
4 {- S: D# x5 `
1）假定你30年后把投资兑现。永远不拿也无法带到棺材里。我们比兑现后的收益。

7 s/ ~3 J+ I& C7 o/ g7 X) V2）假设你的marginal税率是35%

3）假设资金的时间成本利率 discount rate，是6%，这大致是你LOC的利率。只要你有现金，就可以还LOC的债，所以这个利率应该是你比较稳定的时间成本利率。
5 @  i2 i6 N& ]8 M* `; o3 B
4）假设股票每年涨9%，这是过去30年的平均值。今天10万的股票，30年后为$1,326,768。缴的税因为是股票capital gain，缴税一半。按照17.5%计算，缴税$214,684，剩余$1,112,083。按照上述6%的discount rate，这些股票投资的现在价值 present value是$193,625.
. `/ }" T# t# N! M$ P9 h
+ o$ @: m7 ?" w) k6 L5 b$ O8 Z8 k5）假设房子每年涨6%，今天40万的房子，30年后为$2,297,396。缴税按照一般收入算，为35%，就是$664,088，剩余$1,633,308。这个房子的现在价值是$284,375。房子的现在价值的下降，体现了房子的折旧。

, o- [& k" ]- h! E! T6）假设房租毛收入第一年是$18,000，减掉财产税$2,500，取暖和用水$2,500，以及部分空置时间的损失，一般维护费用以及租金缴税（前几年利息高，可以让租金免税，但到后面，利息少了，缴税就多起来了）。满打满算，净入$10,000。租金直接和租客的承受力挂钩，就是说租金可按照通货膨胀率，每年增长3%.这样三十年的租金合起来，其现在价值是$204,011.这体现了房子在折旧的同时，释放其使用价值。
) D4 ]( a! z/ e7 o& m7 z3 Z
  N6 P$ m0 I" q/ s2 I8 W$ X7）投资股票的净收益 = 30年后股票资产的现在价值 - 现在为买股所借的钱
就是： $193,625 - $100,000 = $93,625
# J! u+ S5 F* y! r6 A
. p, s! ^$ Y0 j2 ?( m8）投资房子的净收益 = 30年后房屋资产的现在价值 + 30年租金的现在价值 - 现在为买房所借的钱
就是： $284,375 + $204,011 - $400,000 = $88,386
1 A( u1 \8 |' L4 N2 _# g
结论：按照房子每年升值6%计算，30年兑现后的价值比股票略差。如果每年按照Monster所言增长5%，那就差太多了。但如果房子升值能达到7%的话，从目前的计算，会超过股市。只是，如果经济那么热，股市本身可能也不止9%了。

我的计算里面有很多简化的地方。好比假设租金净入是第一年$1万，增长率3%。也许有人认为会更高。我就先提醒一下。我可也没有算进房东的时间损失。每周多花的时间，如果挣点外快，也不是小数目。要是发生小女孩被杀事件，就更不划算了，是吧？

牛眼熊心

1. 房子增值也要用capital gain 来计算，而且是在30年后卖的时候才交的。
& Y. q/ O. b5 z7 W# T2. 股票的增值是每年要交税的，哪怕你不卖，也要按市场价值来交税，光税一项就会把你的利润吞去一大半。
0 n/ z: v- [. }0 a4 c! {) M+ @
请你把这两个因素考虑进去，还是用我的5%算房子增值，你还会得出房子的回报高。


! s1 {7 [3 h% ?! m; E* j
( E5 J* U9 ~% L

投资房子出租的贷款可以免税？这种说服不精确，这个免税额只有在你报租金收入的时候才有用，却不能抵你的收入。你的，明白？当利息远多于租金收入的时候，没用的部分就没有用了。就算数年之后你一直累计着，这个额度本身却不会随着通货膨胀自己增长，所以你几年后使用时，已经吃亏了。。。。。。。。。。。。。。。

1 J" U( [0 L4 ]1 \% Y1 ~$ I
& K7 ]% U4 k% N. z
上面是引用，我计算收益的时候并没有把租金收入计算进去，你的明白？如果是负的现金流，利息当然全部可以抵税，如果是正的现金流，不管交多少税总是正的吧？我不把它计算到收益里去已经对得起你了。你的，明白？
& N. F& G% ^$ m3 ?+ Y" m% ]: A) o
! e6 k- v( [8 s: @7 m[ 本帖最后由 Monster 于 2008-2-5 16:04 编辑 ]

feifeiba

up!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

杨柳

Z

原帖由 Monster 于 2008-2-5 15:53 发表
1. 房子增值也要用capital gain 来计算，而且是在30年后卖的时候才交的。
2. 股票的增值是每年要交税的，哪怕你不卖，也要按市场价值来交税，光税一项就会把你的利润吞去一大半。

. s: Y5 H8 P3 B2 [请你把这两个因素考虑进去，还是用我的5%算房子增值，你还会得出房子的回报高。

8 ~- S; U; M& Z4 o: \9 s6 B  l2 T+ ]9 }上面是引用，我计算收益的时候并没有把租金收入计算进去，你的明白？如果是负的现金流，利息当然全部可以抵税，如果是正的现金流，不管交多少税总是正的吧？我不把它计算到收益里去已经对得起你了。你的，明白？

1）我要回去查一查房子的"capital gain"和投资房的抵税问题。
9 C+ T6 G2 ^! H( N: @2）所谓股票的增值是每年要交税的，我100%确定你是错的。

牛眼熊心

原帖由 Z 于 2008-2-5 16:12 发表
; ^0 @+ U7 V9 U7 ^: ~
# z7 y; n% |4 _$ O- u. ^2 v* [5 O2 Y
8 G) j- r' z) T/ q" S& a; E1）我要回去查一查房子的"capital gain"和投资房的抵税问题。
8 u9 F( R2 U# G2）所谓股票的增值是每年要交税的，我100%确定你是错的。

# m. l+ ]# f/ J第一个就不用查了，肯定是50%.
, a( E- W4 Q& `" X) H第二个基金，基金每年分红难道不叫税？如果分的是股那么就比较麻烦，因为里面有公积金，所以也需要按现在的价值来交增值税，具体我不太确定，以前看过这方面的文章。

Z

原帖由 Monster 于 2008-2-5 16:41 发表
: P2 L0 Z! ]+ V3 }' }
6 s' Q) R" L1 A* H第一个就不用查了，肯定是50%.
第二个基金，基金每年分红难道不叫税？如果分的是股那么就比较麻烦，因为里面有公积金，所以也需要按现在的价值来交增值税，具体我不太确定，以前看过这方面的文章。

1）你是对的。
8 J# m1 N" U2 R
% N; C* {0 D9 W* |! F2）多数基金都不发红利，也不发股，只是吧资金重新投入股市，让每个unit价值上升。而且，除了少数公司可以发较高红利，多数公司是不发红利的。整个多伦多股指，红利绝对不到2%，是否有1%都未必。这个因素可以忽略不计。

投资房的利息究竟怎么抵税，我还在搜索。不过只想提醒你，利息抵税都是抵最低的那25%税率。而你的租金收入都是教最高的marginal。一天之内，我会更新新的计算。

lysoup

waterfruit

好贴好看经典受启发

东南风

我笨，很多没太看懂

东南风

为啥回了帖也不能看？

牛眼熊心

原帖由 Z 于 2008-2-5 17:18 发表
- i( j1 O9 u: v4 \, z1 h

0 l& z7 T' r: I( `8 X1）你是对的。

6 G! U# B2 s( L7 M. S2 x) P2）多数基金都不发红利，也不发股，只是吧资金重新投入股市，让每个unit价值上升。而且，除了少数公司可以发较高红利，多数公司是不发红利的。整个多伦多股指，红利绝对不到2%，是否有1%都未必 ...

第二点我要提醒你，如果基金不分红，那么你的贷款利息就不能抵税。如果每年分红，分红部分每年都要交税，而且分红不是按capital gain来算的。

投资房的利息是这样抵税的，比如你25%的downpay, 75%的贷款，那么25%就算是LOC也不能抵税，但75%的贷款利息是100%抵税。但在具体操作中，等房子增值到一定程度后，可以做re-finance来增加贷款，这样长期来看，租金收入交税很少。比如30年后，房子升了4倍，那么租金一般都是当前房价的一个百分比，那么也会增加将近4倍，这时候交税就很不划算了，只要增加4倍的贷款，就又可以避税了。炒股票可就不能这么灵活了。

8 ?+ Y1 \+ Q  G4 ?" [% V! ~( T% E& j! J[ 本帖最后由 Monster 于 2008-2-6 09:20 编辑 ]

执迷不悔

Z

原帖由 Monster 于 2008-2-6 08:40 发表

投资房的利息是这样抵税的，比如你25%的downpay, 75%的贷款，那么25%就算是LOC也不能抵税，但75%的贷款利息是100%抵税。但在具体操作中，等房子增值到一定程度后，可以做re- finance来增加贷款，这样长期来看，租金收入交税很少。比如30年后，房子升了4倍，那么租金一般都是当前房价的一个百分比，那么也会增加将近4 倍，这时候交税就很不划算了，只要增加4倍的贷款，就又可以避税了。炒股票可就不能这么灵活了。

* {0 I+ S0 t" U$ ?' ?6 g
% ~  d0 _. Y! ^+ u2 s1 v! b$ e3 ]这一点我并不赞同。从历史上看，二战后，土地多而建筑少，所以租金较高，一般是房价的1/100；现在的主要问题是建筑容易而土地紧张，租金相对房价越来越低，现在1/250是常见的，在部分昂贵城市1/400也可能出现。可以说，房价整体是以土地稀缺性决定的，而租金是以社会工资来决定的。房价长期的涨幅在5%~6%，我想我们有这个共识。但租金的涨幅我认为是不会到这么高的，我的计算里面都是用了3%来算的，这比社会工资增长速度略快。

' m* u6 T6 J. p( P1 {& B. S# n! E假设房子涨幅是5%，最初租金是房价1/100，30年下来会变成1/178
假设房子涨幅是6%，最初租金是房价1/100，30年下来会变成1/237
5 q7 e8 E% H$ H6 T( Z' \; }% E
, j  a' G8 E0 Y5 _. m4 A这个数字与历史数据差不多。

Z

现在回到计算：
# C, H- S* ^3 p  o' m
假设房子涨幅为每年5%
1 F4 i3 M+ S* M2 r
30年后售价$1,728,777，获利差额缴税17.5%后，还剩$1,496,241，其现在价值为$260,511
1 L' i: d& r1 q
6 O. Y$ b" d+ p5 z" }  L4 [30万的30年按揭，为了计算方便，假设一年还款一次：每年要还$29,060，其中利息是第一年$18,000，第二年$16,766 ... 第三十年$304
租金毛收入假设第一年$18,000（设成相等，好算），以后每年增长3%，租金比按揭利息高的部分按照35%缴税。又假设租金的一半用于地产税取暖空置时间以及租客造成损失。这样纯的税后租金收入是第一年$9,000（没少算吧？）依次类推，30年累计的现在价值为$143,281

2 ^! o+ T) _# j. }8 i) Q1 Y  w回到公式： 投资房子的净收益 = 30年后房屋资产的现在价值 + 30年租金的现在价值 - 现在为买房所借的钱
" i/ \. y( `7 P4 O" d8 i) ?就是 $260,511 + $143,281 - $400,000 = $54,850
你所说的利息免税好处都已经算到租金回报里面
* y* m  o5 j; {$ t( b5 Q) S
假设房子涨幅为每年6%
投资房子的净收益 = 30年后房屋资产的现在价值 + 30年租金的现在价值 - 现在为买房所借的钱
# H* v5 Q% i$ f' m) f6 b  y就是 $342,188 + $143,281 - $400,000 = $136,527

8 x& n5 P8 v% D# h# |! l前面所述股票回报$93,625计算不变。最好结果正好位于房市回报5%和6%的中点。

Z

回到Monster建议的re-finance来增加贷款问题

* J  Z9 d# }- U4 X你re-finance出来的钱肯定还是要继续投资的，是吧？否则如果存银行，就算利息免税。但考虑到存款利息缴税，还有借款利息高于存款利息，怎么都不划算。

如果你re-finance出来的钱继续投资地产，那就进一步加剧了你的投资风险。这和股票升值以后用Margin Account加仓并无不同。股票用margin也不是一味的风险，有时可以用put对冲一下。投资地产也无法避免风险，固然在房子而言跌20%以上被银行平仓的不多。但你可否想过，你的工资和出租收入本身也不是100%稳定的，交不出月供，一样被平仓。所以在上面的计算里面无论股票和地产，我都没有算重新融资。
* A, E7 G' @( X2 S7 j; n1 F6 n
8 q8 z- e5 w7 w& v9 t) A% Q2 D- R我从来都不否定投资地产。投的好的，回报率应该还远远不止6%，但我觉得对于多数人的能力和精力而言，股票指数可能是更好的选择。

牛眼熊心

还是计算有问题， 你把30年后的钱折算成相当于现在的钱本来就是个错误。30年后如果你炒股还剩10万贷款，相对于今天，考虑通货膨胀后已经不是10万，要少得多。你再算算，就变成5%也比炒股划算了。
5 N, Z+ a, C3 C1 o" _+ O1 ~* f
其实你不需要算30年后的钱对现在的价值，直接算30年后谁最后赚的钱多就行了。还有一点值得注意，我们一直讨论的是30年，如果时间越短，房子因为杠杆原因，赚得比炒股越多。当然如果这个时间变成50年，100年，炒股由于每年收益率大，就超过房子了。。。。。可惜的是，马背上能站猴子，猴子背上是站不了马的，自己想想我说的意思，不明白我就再耐烦给你讲解讲解。

牛眼熊心

你对re-finance的风险分析有问题，我今天是75%的贷款，过5年后房子升值了，我re-finance后还是75%的贷款。然后我再用re-fianance拿的钱再买个房子也是75%的贷款，我的杠杆风险都是控制在75%. 唯一的风险是基数变大了，但被银行平仓的风险一直没有变。说到付不起月付的事情是有可能的，但可能性只和你没有钱付房租而被房东赶出来是一样的。真到了那地步，只能说明这个国家或城市失业率高出租率低，那就是卖房子的时候了，不过那时候股票也好不到哪去。
3 v, l! G% r; S) q
% N' b- h& C0 p+ z8 [8 a[ 本帖最后由 Monster 于 2008-2-6 13:15 编辑 ]

Z

原帖由 Monster 于 2008-2-6 13:02 发表
" H6 Q: G9 ^2 h/ F还是计算有问题， 你把30年后的钱折算成相当于现在的钱本来就是个错误。30年后如果你炒股还剩10万贷款，相对于今天，考虑通货膨胀后已经不是10万，要少得多。你再算算，就变成5%也比炒股划算了。
, Q( U1 O; Y( {  i0 L; K, Z
+ {) K  Q* Q! X4 B! q7 I0 E其实你不需要算30年后的钱对现在的价值，直接算30年后谁最后赚的钱多就行了。还有一点值得注意，我们一直讨论的是30年，如果时间越短，房子因为杠杆原因，赚得比炒股越多。当然如果这个时间变成50年，100年，炒股由于每年收益率大，就超过房子了。。。。。可惜的是，马背上能站猴子，猴子背上是站不了马的，自己想想我说的意思，不明白我就再耐烦给你讲解讲解。

1）股票的10万贷款，和房子的40万贷款，这是现在的价值，你没有意见吧？
- e7 y! ^$ d+ h5 s2）现在借的10万贷款如果摆到30年后，按照6%的discount rate，也是一笔巨款($574,349)。并非30年后还是10万。
9 L7 {' K5 Z* ^2 h' q3）现在借的40万贷款如果摆到30年后，是$2,297,396 只是钱在时间轴上移来移去。谁多谁少不会改变。
+ X) |3 J/ u; V; H; L# ?1 a4）长期而言，我认为如果投资房市的人不犯错，应该最终收益和股指差不多。
5）短期而言，根本没法说。股价随便上下个30%也并非不可能，要比的话，恐怕要看运气了。

Z

原帖由 Monster 于 2008-2-6 13:12 发表
你对re-finance的风险分析有问题，我今天是75%的贷款，过5年后房子升值了，我re-finance后还是75%的贷款。然后我再用re- fianance拿的钱再买个房子也是75%的贷款，我的杠杆风险都是控制在75%. 唯一的风险是基数变大了，但被银行平仓的风险一直没有变。说到付不起月付的事情是有可能的，但可能性只和你没有钱付房租而被房东赶出来是一样的。真到了那地步，只能说明这个国家或城市失业率高出租率低，那就是卖房子的时候了，不过那时候股票也好不到哪去。

. I! I' p4 E1 \9 @+ b& I  f我不认为房价下跌会被银行平仓，我说的风险仅限于付不起月付。这是经济衰退中非常普遍的问题。
! w) J3 ~4 m7 K
0 c7 O( L9 Q$ @& o0 X. E' {对于中产阶级，如果在每一次房产升值中都re-finance到极限，那么很快债务的增长速度就会明显超过工资增长速度。一旦出租收入不保，甚至工作不保，破产几乎是必然的。这只有一个解决方法，就是不要re-finance到极限。以牺牲资金回报的代价换得稳定性。一旦没有收入，再去re-finance，可以用透出来的钱来维持。这和股票margin一样的，关键是把握一个度。

牛眼熊心

对第一点我有意见，你把30年后的钱和贷款分别对待，30年后增值部分你用折扣算到今天，而30年后剩的贷款却认为和今天一样，这个公式错得离谱。
0 q# B$ K3 N+ M
  y) I3 H3 e) ~- X对于第二点应该这样解释才对，10万的贷款，如果30年后还剩10万，由于通货膨胀的原因，相当于今天是10万除以1.06的30次方 = 10/5.74 =1.74万。也就是说，10万贷款30年后还，如果不考虑利息因素，相当于对今天来说只还了1.74万，而你算反了。。。。。现在知道了吧，千万不要借钱给别人。
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Ironman

原帖由 Monster 于 2008-2-1 12:39 发表
  d5 e& j9 a+ X" j有一天有一个叫一半清醒也不知道另一半也是清醒还是糊涂的人，出了一个问题，原文如下：
- F' y0 Q9 i0 g5 U1 I9 A
* F8 T0 b$ m# S我认识一个白人傻子投资者，根本不懂任何经济，作了20+年房地产，只知道买入，然后出租，租金只要cover mortgage利息部分就 ...

4 F, I/ h$ Z# l& X, F9 |( [+ ], e

Taa

Z

原帖由 Monster 于 2008-2-6 15:05 发表
6 y8 v( D! t6 l* T7 h, H对第一点我有意见，你把30年后的钱和贷款分别对待，30年后增值部分你用折扣算到今天，而30年后剩的贷款却认为和今天一样，这个公式错得离谱。
对于第二点应该这样解释才对，10万的贷款，如果30年后还剩10万，由于通货膨胀的原因，相当于今天是10万除以1.06的30次方 = 10/5.74 =1.74万。也就是说，10万贷款30年后还，如果不考虑利息因素，相当于对今天来说只还了1.74万，而你算反了。。。。。现在知道了吧，千万不要借钱给别人。

你说的不对。如果光考虑本金，10万的贷款只会越来越少，30年后要么还光了，就算还是10万，按照现在价值也的确没有多少。这点没错。
可问题在于你必须月月付出按揭，把每一笔按揭折成现在价值取和，结果必然是10万整。这本就是按揭的定义。

5i5j

abear

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