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原帖由 Monster 于 2008-2-5 11:59 发表 
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- I! I4 x* A- S( n就算你说的建设成立把，首先纠正一点，你的利息不一定能抵税，你投资的是指数基金，要看基金是否分红，不懂可以请如花讲解。% ]( A& ?- O+ Q7 ]9 }
+ ]' W1 q- t3 ?7 k现在按你的假设，有10万的LOC, 我可以再买40万的房子出租，那么如果30年每年就算5%的升值吧，每年比你的股市少，但是30年后房子价值40 X 4.32-40 =132.8万， 相对10万的投资来说，13.3倍。并且这期间贷款利息是100%抵税的。还是比股票回报高。
n- E2 v4 ~% B0 Q2 @. H投资股票的利息当然可以免税。对于股指基金而言，分红都是自动重新投入股市。无需你操心。3 L7 v, `: t F& C, [1 [
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投资房子出租的贷款可以免税？这种说服不精确，这个免税额只有在你报租金收入的时候才有用，却不能抵你的收入。你的，明白？当利息远多于租金收入的时候，没用的部分就没有用了。就算数年之后你一直累计着，这个额度本身却不会随着通货膨胀自己增长，所以你几年后使用时，已经吃亏了。+ V/ \* j" p( W% }+ J6 L2 b
- m5 Z' s$ d( R) B y0 `我把计算分成几步。如果你有反对意见，一次说一步，比较清楚。
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" ~* t" j/ B/ k V1 e1）假定你30年后把投资兑现。永远不拿也无法带到棺材里。我们比兑现后的收益。+ p2 P8 [+ A8 d" b* W F; J
; N# H9 j7 n$ f- G7 H* a% x2）假设你的marginal税率是35%- Q7 z7 Q6 h! H" u! e8 G
; y' a' ]. c) u0 \$ g: s1 ?7 P3）假设资金的时间成本利率 discount rate，是6%，这大致是你LOC的利率。只要你有现金，就可以还LOC的债，所以这个利率应该是你比较稳定的时间成本利率。
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* _* H% x3 l; P" i4 h- l- I4）假设股票每年涨9%，这是过去30年的平均值。今天10万的股票，30年后为$1,326,768。缴的税因为是股票capital gain，缴税一半。按照17.5%计算，缴税$214,684，剩余$1,112,083。按照上述6%的discount rate，这些股票投资的现在价值 present value是$193,625.0 p- ?' d% i1 o: b6 \" i& J( O/ R h
1 K y' i7 a% l6 z2 D7 S. x+ J5）假设房子每年涨6%，今天40万的房子，30年后为$2,297,396。缴税按照一般收入算，为35%，就是$664,088，剩余$1,633,308。这个房子的现在价值是$284,375。房子的现在价值的下降，体现了房子的折旧。: K3 d% w- H9 k; A. @! y
2 q/ V8 v% P1 H% A6）假设房租毛收入第一年是$18,000，减掉财产税$2,500，取暖和用水$2,500，以及部分空置时间的损失，一般维护费用以及租金缴税（前几年利息高，可以让租金免税，但到后面，利息少了，缴税就多起来了）。满打满算，净入$10,000。租金直接和租客的承受力挂钩，就是说租金可按照通货膨胀率，每年增长3%.这样三十年的租金合起来，其现在价值是$204,011.这体现了房子在折旧的同时，释放其使用价值。
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* e( p" P/ N h( y7）投资股票的净收益 = 30年后股票资产的现在价值 - 现在为买股所借的钱. H# G |, |4 g1 w3 K5 P4 v. G
就是： $193,625 - $100,000 = $93,625
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! @( C J7 X0 p8 ~: N8）投资房子的净收益 = 30年后房屋资产的现在价值 + 30年租金的现在价值 - 现在为买房所借的钱) r3 H* \1 |$ X7 R
就是： $284,375 + $204,011 - $400,000 = $88,3861 X$ x5 k# h) \$ s5 e/ x2 X
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结论：按照房子每年升值6%计算，30年兑现后的价值比股票略差。如果每年按照Monster所言增长5%，那就差太多了。但如果房子升值能达到7%的话，从目前的计算，会超过股市。只是，如果经济那么热，股市本身可能也不止9%了。3 ~) y; a* _! D' T% i4 Z
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我的计算里面有很多简化的地方。好比假设租金净入是第一年$1万，增长率3%。也许有人认为会更高。我就先提醒一下。我可也没有算进房东的时间损失。每周多花的时间，如果挣点外快，也不是小数目。要是发生小女孩被杀事件，就更不划算了，是吧？ |
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楼主: 牛眼熊心
狗仔卡
发表于 2008-2-5 11:43
显身卡
楼主
