猿创：努力把，争取做个黄傻子

zhucalvin

原帖由 WST 于 2008-2-2 22:03 发表
LZ 所说的是一种标准的低风险投资方法，其操作的关键是能买到cash flow 为正的房子。也就是说租金能cover 持房成本。这样，房价和租金即使1分不涨， 25 年后也白赚一套房子。长远来说，房价和租金都会涨， 那样，得到 ...

0 L! Y/ G! m% E! V+ j; f

请教WST几个问题：“cash flow 为正的房子”是个理想化的模型，假设买房的当时能办到，但是可能有如下隐含的Cost：

! j$ R) v; k' E2 W1 c6 X4 I4 u1>房客不交房租的损失（你经营的房子越多，这个比率就越大，而且经济不景气时，比率就更大...)
& o8 [; y: Y! ~/ C3 ^2>房客搬进搬出的空隙时间的损失；
3>房子的维护和维修费用；
4>房租可能随着其他因素而变化；（例如经济不景气时，房租会下调，cash flow 为正的房子可能会变成为负....）
- J3 s% V3 }" D3 L: T) }+ Y9 q' Y$ T2 @5>和房客的经济纠纷所付出的律师费用；

' w6 H! t; ~! t7 n+ j$ ~所以，这里存在一个如何计算“cash flow 为正”的问题，这不仅关系到你投资新的房子问题，也关系到你计算可以从已有的房子的增值部分中提出多少去投资新的房子的问题；还有如果由于某种因素，你的房子都变成“cash flow 为负”了，有什么好的方法可以脱困？
9 J4 R. @; Q5 Q1 Q3 l
2 Z4 ^5 W1 u& Q+ v' Q9 \1 j; A[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-2-3 22:09 编辑 ]

BaiLing

WST

原帖由 zhucalvin 于 2008-2-3 22:05 发表
! T* E/ H& ]. Y; t* _


请教WST几个问题：“cash flow 为正的房子”是个理想化的模型，假设买房的当时能办到，但是可能有如下隐含的Cost：
9 q' T, z" R& e/ q( q
; M$ G% T2 I4 }5 a! T! x1>房客不交房租的损失（你经营的房子越多，这个比率就越大，而且经济不景气时，比率就更大 ...

1.        screen 房客很重要，把好第一关，另外，应该让管理公司代管。
2.        用rent pool，分摊空房率高时的损失。
$ h; n* F2 o. b% d1 G3.        房子的维护和维修费用在买房是就应计算进去。
4 `) y8 W9 w' u4.        通常，投资房子逐年买进，会碰到好时间，也会碰到坏时间，但长期平均来说，房价和房租都是涨的。cash flow 由正变为负可能性很小。
/ I6 R% n% Z% M5.        应由物业管理代管，每月付一些管理费。自己和房客不打交道。
: I& S0 P7 b# k( t: f8 |) ?
还有如果由于某种因素，你的房子都变成“cash flow 为负”了，有什么好的方法可以脱困？
, z* p# [- a3 G7 s' v- r卖掉。
6 T& R& x% E2 o' _0 M0 v  ?2 R具体买投资房，也要做很多功课。通常每看100 套，从中选10 套进行详细分析，成交也只有一套。但一旦挑到理想
7 F# E4 j' @8 t0 l. P/ a的，以后常可坐享其成。

牛眼熊心

原帖由 nca 于 2008-2-3 21:57 发表
/ Z$ Y% F$ `5 iHe is bad student compare 李嘉诚,only knows buying.

) k/ l7 K- K$ U1 K5 T7 D* o首先谢谢你，提到了李嘉诚。我们就看看李嘉诚是怎么发迹的吧，李嘉诚的地产公司最开始不是最大的，他买地建房后不是卖掉，而是做出租屋，当时地产火热，别的地产公司都是卖掉房子后马上去做另一个项目，而李嘉诚却反其道而行之，最后结果可想而之，卖房子的最后抵不过租房子的。因为卖房子的只是得到了建筑成本和房子当时价值的差，而李嘉诚得到的是香港当时真正的暴利，地产的增值。

( B  z: u$ X0 M& w8 Q* x同时谢谢WST， 你帮我回答了很多问题，我只做个补充，其实出租房的租金是可以作为收入的，这也是银行考虑贷款的一项收入，可以解决贷款额度问题。当地产形式不好时，很多人转为租房，所以租房市场反而变好，租金也不会有很大的下降。银行不会因为地产下跌就收房子的，只要你能每月付mortgage payment.而如果这时候就算是有租金损失或其他维修损失，如果损失很大，可以卖掉一个以前盈利的房子，做到收支平衡同时不交税。但同时可以买入一个性价比更好的房子做补充。

天涯明月夜

看看

阿蔡

学习

cxzcs

LOC是什么意思呀？

Z

原帖由 Monster 于 2008-2-1 14:15 发表
- x3 G0 T# f* C! J
; o6 S  f/ M5 m不要忘了房地产的杠杆效应，而且这个白傻子是一分钱都不要交税啊。
6 P: _# X6 L# H! a$ e. d6 i" c( N
还有，投资股票你不一定就投入最赚钱的那个，而房子无大小，一个城市的房子荣辱与共，共同进退。

（1） 股票回报明显高
) F' |, d& y7 |+ M( v+ l& t, n
的确，股票你不知道哪个赚钱。所以，我们就说多伦多指数，如何？这是不会炒股的人也可以投资的。多伦多指数 S&P/TSX Composite Index　是创建于１９７７年，起点是１０００点。现在刚好过去２０年，今天交易约１３３００点，正好１３倍多点。据我所知，就是算是出租回报，爱城没有哪个房子有这样快的涨幅的。

4 g9 R) t7 o. E! |8 ]/ I（2）借钱炒股比借钱炒房更划算
; F8 ]7 Q3 |3 j6 d7 J/ Q% c1 b4 |2 [其一，而且借钱炒股利息是免税的，比你借钱炒房是一个巨大优势。
+ I2 k) [" v+ L9 I9 d( J% G" H- f其二，借钱量容易控制。如果你借20万投资房子，那我根本不用借20万炒股（那风险太大）。我可以控制风险，只借10万炒股，这样风险就不比你大了。凭借股市长期的高回报，和利率免税的优势，20年后，股市这10万绝对比你房市这20万价值高。

; ^0 |; _$ P  _+ C: b（3）不要把鸡蛋放在一个篮子
8 n1 B% w6 N3 K' K  R4 r7 Q你自己说的“一个城市的房子荣辱与共”。这句说的好，但你怎么知道哪个城市好？现在都说爱城好的人，10年前干啥去了？我遇到的基本都是马后炮。曾经好，后来不好的城市也很多，如钢铁城汉密尔顿。你怎知今天的明天的石油不会像今天的钢铁一样？投资房产就有这个问题，投资的房子，如果离自己远，那么非常难以管理。如果必须是本市的，你又不知道未来如何，把鸡蛋放在一个篮子里不是好事。
( Q) a& Z1 E1 m, R* |) R
2 g3 W% t2 u/ j4 a就说当时的汉密尔顿的钢铁工人，或者底特律的汽车工人，如果在本市投资房子，那真的要吐血了。经济不好，就会失业+投资损失，双重打击。相反，如果投资股市，股指是全国性的甚至全球性的，不停的除旧纳新的，包括各行各业的，无论你是石油工人，还是汽车工人，股指都可以和你的工作有效互补。不至于双重打击。

cooldown310

？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？

Cynthia

intresting

牛眼熊心

原帖由 Z 于 2008-2-4 11:47 发表
9 d5 R& `* A* o8 Z3 Q
# I. I7 B" x1 D9 I8 [. V! A
* e: r) u/ H3 D( p
（1） 股票回报明显高
/ {6 r9 [! x& F
的确，股票你不知道哪个赚钱。所以，我们就说多伦多指数，如何？这是不会炒股的人也可以投资的。多伦多指数 S&P/TSX Composite Index　是创建于１９７７年，起点是１０００点。现在刚 ...

区区13倍而已。如果是75%的贷款，也就是4倍的杠杆，对于房子来说13/4=3倍多一点，加拿大的房子从77年到现在30年时间，不只是涨了3倍吧？

Z

原帖由 Monster 于 2008-2-4 15:16 发表
$ R- b5 w4 q: K
区区13倍而已。如果是75%的贷款，也就是4倍的杠杆，对于房子来说13/4=3倍多一点，加拿大的房子从77年到现在30年时间，不只是涨了3倍吧？

1 ^/ K3 Q% A( ~7 L- Q5 ?如果股票2倍杠杆呢？利息免税呢？

eagle2007

原帖由 Monster 于 2008-2-4 15:16 发表

区区13倍而已。如果是75%的贷款，也就是4倍的杠杆，对于房子来说13/4=3倍多一点，加拿大的房子从77年到现在30年时间，不只是涨了3倍吧？

" v" \( s) l: I
1 r# e8 t* ^9 ~6 r6 ]2-to-1 leverage is normal for stock trader, some brokers allow more, up to 10.  
leverage works both ways, not only for gain.

[ 本帖最后由 eagle2007 于 2008-2-4 16:06 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 Z 于 2008-2-4 15:51 发表
7 `& L; Y/ G% M
7 m) U5 u& D- p6 G7 R
: K! L$ N9 h/ k/ D# t如果股票2倍杠杆呢？利息免税呢？

/ m; b2 A; M1 `3 a) g这个如果不实用大多数情况，但房子贷款是很一般的，大多数人都可以贷。房子贷款利息不能免税，但可以抵消租房支出。如果是投资房，贷款利息也可以抵税。
( J/ {: E5 H% t6 `: m( y9 ^
4 ?" J/ V& d  l投资股票还可以做空，如果用如果，那早就发大财了。

牛眼熊心

原帖由 eagle2007 于 2008-2-4 16:05 发表
6 L( K3 X  i! ^
7 y+ V. t' \7 n) t0 x( D& o
2-to-1 leverage is normal for stock trader, some brokers allow more, up to 10.  
0 f6 V. d+ g2 c# B1 p. `5 U6 j- m2 j/ rleverage works both ways, not only for gain.

3 p; G7 u& v$ b5 S# M* G请考虑用broker的leverage时的利率是多少？有多少人敢用30年的？

Z

原帖由 Monster 于 2008-2-4 16:13 发表
9 J, Q- T  `$ H" P( M+ K
" W4 e* ]  I) Z* d! p; A, C0 X/ Z请考虑用broker的leverage时的利率是多少？有多少人敢用30年的？

) A% V$ i& w' x7 L5 g* l' L
) [) n9 S8 W; p9 `不懂了吧？我可以
1）用自住房子的loc
2）可以买2倍牛的指数ETF，一分钱不借。

牛眼熊心

原帖由 Z 于 2008-2-4 16:19 发表

& E1 P. w7 u9 K8 t5 }% J4 h
不懂了吧？我可以
1）用自住房子的loc
2）可以买2倍牛的指数ETF，一分钱不借。

2 n& E4 w. _1 a- H' r3 n2 i1. 还是用了房子的钱，你首先还是要买房子而且还需要房子增值。这等于是，我让你比猴子和马谁高，你说猴子比马高，因为猴子站在马背上。
2. 你还可以买指数期货，20倍都不止，你能保证赚30年么？根本没有可比性。

Z

原帖由 Monster 于 2008-2-4 16:25 发表
" I1 b+ R0 b1 E- n* E3 g+ r- b+ }
1. 还是用了房子的钱，你首先还是要买房子而且还需要房子增值。这等于是，我让你比猴子和马谁高，你说猴子比马高，因为猴子站在马背上。
2. 你还可以买指数期货，20倍都不止，你能保证赚30年么？根本没 ...

1.你这篇文章的目的是要让大家买多个房子吧？我从来不否认，需要买一个自住的房子。我不同意你的地方在于，我认为房子一个就够了。多余的钱，以及能透出的钱，可以去投股票。回到你说的“比猴子和马谁高”的例子。我有一只猴子一匹马，你有两匹马，我的猴子可以站在马头上，你的第二匹马却不能够，当然是我赢了。

! `. h3 X; {: W2.ETF不是期货，只是基金，我专指股指基金，有些股指ETF是有杠杆的。期权有时限，很容易赔钱，但ETF只是股票的线性组合，没有时限。我不敢保证股市是涨的，但我敢保证股市30年表现一定比房市好。这点无论美国加拿大和中国，有股票交易的第一天开始，上百年来就是这样的。大萧条股市崩盘时也一样，那时候房市一样的崩盘的很彻底。

牛眼熊心

原帖由 Z 于 2008-2-4 17:43 发表
! U% ~5 B' b! Z' m. g/ d1 i

1.你这篇文章的目的是要让大家买多个房子吧？我从来不否认，需要买一个自住的房子。我不同意你的地方在于，我认为房子一个就够了。多余的钱，以及能透出的钱，可以去投股票。回到你说的“比猴子和马谁高”的例子 ...

1. 看来你的理解能力有限，对我的文章本意都搞不清楚。两皮马与猴子加马比，当然不会比高啊，应该比重量啊，真同情你的想象了。
; P; ^  J* k. q3 d+ N2。 股票的杠杆是会被平仓的，同是亏25%, 股票上被强行平仓，你再也没有机会了，而房子只要你可以付月付，亏25%你还有75%也就是银行的贷款，银行不会难为你的。而股票亏25%的机会天天都有，房子亏25%十年不一定有一次。风险不在一个等级上。

KochFord

zzzzzzzzzzzzzzzzzzzzz

nca

提到了李嘉诚。我们就看看李嘉诚是怎么发迹的吧，李嘉诚的地产公司最开始不是最大的，他买地建房后不是卖掉，而是做出租屋，当时地产火热，别的地产公司都是卖掉房子后马上去做另一个项目，而李嘉诚却反其道而行之，最后结果可想而之，卖房子的最后抵不过租房子的。因为卖房子的只是得到了建筑成本和房子当时价值的差，而李嘉诚得到的是香港当时真正的暴利，地产的增值。
) F% o3 Q1 m* `4 L! R! w# h# Q0 C9 `; ^+ L% x7 I$ F# P2 R0 L'

2 b7 k- Y- e4 x9 A/ Y/ u李嘉诚并不是只建,出租,而不卖.在房市好时卖,房市一般或不好时买进,出租.和股票类似.但他在大家疯买股票的70年代也没买.最重要是他投资在了有中国背景的香港.在CANADA有几个这类城市?依赖石油经济的城市必受石油价格影响.
大家一起祈祷石油炒家别把油价砸的太低吧

nca

如果在房价平稳时或低落时,我也会做黄傻子.不是现在.

dezhongxiao

aaaaaaaaaaaaaaaaaa

Z

原帖由 Monster 于 2008-2-4 18:32 发表
4 O0 Y+ R- q/ T, v+ o
) R/ L8 F4 J9 q) B: s- i1. 看来你的理解能力有限，对我的文章本意都搞不清楚。两皮马与猴子加马比，当然不会比高啊，应该比重量啊，真同情你的想象了。
$ ?& [+ C) N% j! m4 G4 K2。 股票的杠杆是会被平仓的，同是亏25%, 股票上被强行平仓，你再也没有机会了，而 ...

1 i5 W& t% t9 d, p* M! p. _
% S3 M% C; W  ?0 f1. 看来你的逻辑能力有限，话都说不清除。比高，是你自己说的。说不过了，就开始改规则了，是吧？如果你开始就说比重，那么很简单，我第二个买个大象得了。
9 a# M6 N1 V- m# H" t$ t3 {. \! V
2. 股票有平仓的危险。房子一样有按揭还不起的风险，现在美国破产的人都是按揭付不起比股票平仓破产的人只多不少。本来嘛，杠杆小，风险小，收益小。杠杆大，风险大，你要以为房市可以平白无故的杠杆大而风险小，那是痴人说梦。何况，如果我的股票借钱是从自住房的loc透出来，就不存在平仓的危险。

牛眼熊心

原帖由 Z 于 2008-2-5 09:18 发表
- t: ?7 Z0 s$ b+ }) [/ A

  e; {- L! g  n; |1. 看来你的逻辑能力有限，话都说不清除。比高，是你自己说的。说不过了，就开始改规则了，是吧？如果你开始就说比重，那么很简单，我第二个买个大象得了。
! K, D3 r4 y% m# k9 e
2. 股票有平仓的危险。房子一样有按揭还不起的风险 ...

跟你理论简直是鸡同鸭讲，感觉和一个三岁的小孩讲道理。

Z

原帖由 Monster 于 2008-2-5 09:26 发表
+ g: L1 I9 J, ^  @% R, ?
$ ^: z5 J1 H8 y: Y' @* ~跟你理论简直是鸡同鸭讲，感觉和一个三岁的小孩讲道理。

4 c1 G: T6 @3 c- [6 x( r# Z# r
有理不在声高。你已经输了。

Touareg

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潇洒哥

牛眼熊心

原帖由 Z 于 2008-2-5 10:23 发表

( Z: e0 E! ], ~; K* l5 b- Q
" v1 R8 f! |4 Y* ^5 C+ n5 Q有理不在声高。你已经输了。

你跟人理论喜欢偷换前提，所以谈不到一块。连谁真正输了都看不出来，很同情你，既然你不开窍，我就耐烦给你讲解吧。
. i, z+ A% v3 v: J( A
买房子通常是要贷款的，而且我谈的是75%的贷款，你说的美国人破产的是高比例高利息贷款没有可比性，这是你偷换前提之一。

炒股票用上房子的LOC也是偷换前提，前提是同样的钱买房子和买股票的比较，你一分钱用两次，怎么比较？

如果炒股用上broker的杠杆，风险就加倍，比如你用4倍杠杆，亏25%你就什么都没有了。而房子存在使用价值，银行的风险控制也不能同broker相比，就是现在美国，房子跌25%，受影响的还是次贷一块，以前75%
贷款还被评估为优良贷款，根本不会被收房子。这样说你是不是明白了一点？你没有明白没关系，只要其它人明白就行了，免得误导。

juliedqq

song hua