~~~美漂地主~~~

xiaoxue · 发表于 2017-10-28 17:04

在过去的几年里，我见过几起不同的命案。一个叫穆罕默德的中东新移民在开车经过市中心时被枪杀。警察把他在我们沃特福德的公寓当成凶杀案现场之一来捕捉凶手，折腾了6个月之后才把公寓还给我们。他的家人费了九牛二虎之力把他的尸骨运回中东埋葬，以慰在天之灵。

还有位老太太说她病了，迟几天交房租。几天后，艾丽霞不见她来交租，以为她悄悄搬走了，就去查房，结果发现她坐在沙发上故去了。艾丽霞打电话给急救中心，警察保留她的遗体一个多月等待她的亲人来处理后事。艾丽霞打遍所有在档案里的电话，找不到任何亲朋好友，无人认领尸骨。无奈，艾丽霞在公寓大门挂上锁箱。几周后，终于有一个老太太的朋友说打不通她的电话，便从外地飞过来，发现大门已被我们封锁，才知道出了大事。

在派克威尔小区里，有一个小伙子不知道为何把自己吊死在壁柜里，他的家人发现后通知我们的办公室要求解除租约，我们才得知此事。

在这个小区里，还有一对夫妇，先生是卡车司机，某天从佛罗里达的卡车上打电话来，请我们去他家看看他太太。因为他联系不上她，已经几个小时没有她的消息了，担心她最近换了药，不知是否有副作用。

吉姆迅速赶到他们家，发现她穿着睡衣坐在沙发上，已经停止呼吸，体温还是暖的，应该是刚过世不久。她很胖很重，吉姆费了很大的劲才把她弄到地上，摆平她，并口对口急救，但她已离开人世。

最难忘记的应该是在2011年的圣诞夜。那天下午3点，我刚买下戈登法姆小区之后就到水上度假村去放松减压。半夜，警察来电说有一个22岁的小伙子在公寓里自杀身亡，是他的父母来接他回家过圣诞节时发现的。小伙子刚刚被公司解雇，前途渺茫，自己用枪结束了年轻的生命。鲜血浸透了地毯，溅射到旁边的墙壁上，惨不忍睹。我们花了几千元请专业人士来清理血迹和善后的工作。

这些青年、中年和老年生命的逝去，告诉我，在蓝色的天空下其实不止有山有水，有欢乐生活，也有各式各样的告别，生离死别！

xiaoxue · 发表于 2017-10-29 18:41

物管，琐碎的后续经营

物业维护对于新手来说是非常艰难的，不仅琐碎还需要很强的动手能力。如果没有鲍比，我们的物业管理公司不可能经营得顺利，甚至不一定能坚持下来。

鲍比是个脚踏实地的人，只相信能力和效益。他20岁出头就开始当餐馆老板艰苦创业，知道金钱来之不易。他吃苦耐劳，有强壮的体魄和超人的毅力。他可以48小时连续工作不睡觉。他的成本意识极强，除了与供应商砍价，他还常常自己亲自上阵节省开支，因为所有的活他都能上手。

每一年，夏天总是最忙碌又费钱的季节。因为冷气机没日没夜地运转着，总是会有罢工的时候。出了状况不仅维修工钱高，还常常找不到人及时修理，有时候报修了两三天也没人有空过来看。

于是鲍比决定自己学习如何修理冷气机，他上完理论课，考了一个环保维修执照。没有实际操作机会他就站在修理工身后悄悄观察，偷师学艺。

花了一个夏天，鲍比才能自己解决一些基本问题，两年之后，他才可以处理大部分的问题。所以夏天他总是很忙，起早贪黑的，还好冬天的暖气出状况的几率要比冷气机少得多。

记得有位房客搬走之后，地毯整体保持得不错，但有一处巴掌大的地方有几个烟头烧过的痕迹和小洞，这样整个房间的地毯都得换掉。为了省钱，鲍比决定将壁柜里的地毯割一块来代替烧坏的地方。但拼接上之后发现补过来的地毯颜色太新与周围使用过的地方不协调很扎眼。他只好到门外草地上找些泥巴糊在上面，弄脏后清洗，再糊再清洗，直到颜色相近为止。

xiaoxue · 发表于 2017-10-29 18:42

随着房子越来越多，我们在物业管理方面请的员工也多了起来。后续的维护虽然烦琐辛苦，却只是技术问题。租客的好坏，有时却会危及我们的人身安全。

有一天深夜，在格林斯威尔小区3916单元的邻居投诉他家过于吵闹，开派对的客人占用了邻居的停车位。停车场也被外来车辆给停满了。鲍比发现那套两居室的房子里竟然有20多个美国年轻人在里面赌博。报警之后，他独自一个人跑进屋去大声制止，并要求他们立刻离开小区。对方不听劝告，双方吵了起来，僵持不下。警察及时赶到，他们才老实离开。

鲍比后来才觉得害怕！他一个中国人对上20来个高高壮壮的美国年轻人实在是有些不自量力。如果那帮人稍微暴力一点儿，后果不堪设想。应该等警察来了再上去制止。

房客酒驾给我们带来的麻烦也是不少的。曾有人半夜在停车场泊车时踩错油门，连人带车冲进邻居的客厅。维修人员披星戴月地赶到小区封钉门窗，安排旅馆。有的酒驾者不能掌控方向盘，车子东歪西撞对着整排6间车库前门一路横冲过去。更有的醉客打紧急维修电话要求开门锁，维修人员匆匆赶到却发现他竟走错到别人家的大门！

每到冬季，狂风暴雪是常事，参天大树有时被大风连根拔起，横倒在屋顶上，砸在车上。或者气温过低，室外地下水管爆裂，维修人员在冰天雪地挖地三尺修理漏水管道也是屡见不鲜.

xiaoxue · 发表于 2017-10-29 18:42

被房客控告更是家常便饭。我曾经收到过法院的传票，搬走快两年的房客告我，要求赔偿5万美元，说是因为我公司的失误导致她搬出公寓一周后流产。一来一往6个月之后，以5000美元庭外和解。

还有一女士是以诉讼打官司赚保险金的“专业户”。她晚上10点从停车场走回公寓的途中，高跟鞋的鞋跟插入地面的一道裂痕，扭伤了脚踝。她提供骨折照片、医生诊断病历等把我公司、电力公司和停车场维修公司一并告上法庭。我们三家被告公司的保险公司齐心协力对付这个“专业户”，要求5万美元庭外和解，她拒绝了。保险公司只好跟她玩起游戏，把她折磨了18个月还是没有得到一毛钱。后来，她发现了一个新目标，没有精力同时兼顾我们就撤诉了。

我们每月10号都会到法庭申请房客驱逐令，也会提交一些无头绪的案件。例如，车库里有一部价值10万美元的古董车，车主已经两年没有交车库租金了。我们找不到车主，只能上告法庭，令人把车拖走。还有邻居的大树倒下过了地界，砸在公寓屋顶上，与邻居联系几个月之后没有消息，只有上诉法庭，强行拍卖邻居的房子来赔偿我们的损失和维修费用。我们每年还会请地税律师与本地教育局打官司要求调税。这些琐碎的小官司胜负都有，也不足挂齿了。

物业管理的工作虽然烦琐累人，但鲍比常说，每次走在小区的时候，一想到这里住着这么多的美国人，而这片房子的老板却是我们中国人，心里总是有些自豪的。

是的，我有时也会自豪。特别是在鲍威尔这个平均收入在哥伦布市或说俄亥俄州最高的城市里，大部分的公寓出租物业都属于我们或由我们的公司在管理，这确实是个了不起的成就！

xiaoxue · 发表于 2017-10-31 07:17

辞职，选择人生的侧重点

女人如何能兼顾家庭和事业？是否能边工作边带孩子？多年来，一直都有不同的说法。有人认为可以两者兼顾，有人则认为不可能。

有不少受过高等教育有份好工作的女性，为了孩子心甘情愿退出职场，选择了做全职主妇，也有的人虽然选择了家庭，却认为回归家庭放弃事业是一种牺牲。

2009年9月，也是在我的生日之际，我决定辞去美国电力公司的工作，花更多的时间照顾大女儿吉娜高中的学习和生活，她进入高中一年级，也是美国人觉得孩子变化最大的青春期。

回首过去，从吉娜出生之后的14年里，我一直在追求并逐步实现自己“财务自由”的梦想。我们的房地产成了家里最大的收入。我再一次面对选择和反思。我害怕不确定性，因为我不再是单身一人，我要财务自由的同时也要我的家人。离开按部就班的雇员生活，必须迎来不确定性带来的风险。可是，吉娜在四年之后将离开家去追寻她的梦想和生活。鲍比懂我的心思，知道我在挣扎。无论我怎么选择，他都坚决支持。

就这样酝酿了好几个月，临了还请了两周假，在家泪流满面。离职的前两天，我开始失眠，情绪非常复杂。这种痛彻心扉的割舍，不亚于当初放弃跟艾伦的爱情。与职场分手是职业生涯的重要部分，包括如何开始和如何结束。

离开美国电力公司时，我已从公司总部的审计部门转到能源交易部工作三年了。

最后一次进入交易所是在星期天，上万英尺的交易厅里空无一人，只有天花板上吊着无数的电视机的画面还在不停地闪烁着，大厅的讲台上国旗依旧……

好友安妮陪着我去到办公室，找到我的办公桌，用一个大纸箱将我桌子上的私人物品一件件地放进去。我没有过去，站在远处望着她，泪水在眼里打转，目光落在办公桌面上那5个熟悉的电脑屏幕上，再环视周围黑压压的一片电脑、视频、电话，默默地跟它们道别。

xiaoxue · 发表于 2017-10-31 07:18

我的心隐隐作痛、万般不舍，这曾是我和多少人梦寐以求的工作啊！繁忙的交易景象在眼前浮现。我强烈地意识到今天一旦离去，可能再也回不到这种职场了。只有经历过取舍的人才能深深地体会到那种急流勇退的不舍和心痛！

第二天是周一，我直接给交易所的大老板寄去了简短的辞职信。很快他就打了电话过来，希望我能留下来。当他知道我去意已决时，仍然期盼我能到他的办公室详谈。

我分别打电话向5个好同事道别。放下电话后，再次泪流不止，渐渐失控，由轻声抽搐到号啕大哭，发泄一番之后再默默流泪、挣扎，这样不眠不休地过了三天三夜。最后变得全身飘忽，四肢无力，眼耳蒙眬，头沉心慌。

醒来时已是早上的5点半，我终于睡了个通宵，心里也渐渐释怀。喝着妈妈煲的花旗参排骨汤，神气大提。母女同心啊，她并不知情却能雪中送炭！

就这样，我勤勤恳恳的15年职场生涯画上了句号，改变了奔波于孩子的三所不同的学校、全职工作和地产公司的局面。

xiaoxue · 发表于 2017-10-31 07:18

我每天给孩子们做早餐，送她们到学校之后，到健身房锻炼，再到自己的公司工作到下午2点，回家做好晩饭等孩子们回来。

我陪着她们去教会，做作业，参加课外活动——冰球，芭蕾，钢琴，小提琴，大提琴，西洋笛子，唱歌，吉他……我有足够的时间和经济能力支持她们参加各种课外活动，希望她们能选出一两样自己最喜欢的坚持下去。

我们实现了财务自由，不仅能在经济上为孩子们提供更好的教育条件，也能让孩子们看到我们为之付出的努力，经历无数的曲折才取得的成果。同时，也为她们在地产业中提供了实践的机会。

我们引导吉娜利用学习的空隙整理和电脑输入房契卷宗，在暑假期间实习房屋租赁和安排各种会议等。这些经历有助于她熟悉公司的业务，增加她的独立思考、选择和处世能力。希望她在将来繁琐无聊的生活中保持清醒，不被杂乱无章的生活埋没，掌控自己的生活方向，实现梦想。

她年满18岁时就顺利地通过了地产销售员的资格考试。20岁时已成为本州最年轻的经纪人。

xiaoxue · 发表于 2017-11-1 15:57

喜欢，价廉不一定物美

喜欢的不一定适合你，价廉也不等于物美！

有一天，我接到一个朋友简爱打来的电话，让我帮帮她的朋友胡先生。胡先生在梅斯路附近购买了一个有114套单元房的多户型家庭住宅公寓，经营上似乎出了些问题。20世纪90年代梅斯路附近是非常受欢迎的地区。我答应简爱约上胡先生谈谈，看看究竟出了什么问题。

2005年，胡先生搬进了一座几千英尺的大房子，并成功地出租了他以前的住所。经过那次自己家住宅的成功交易之后，胡先生开始对投资出租公寓产生了兴趣，他读完一本当时风靡美国的畅销书《穷爸爸，富爸爸》之后，便开始寻找房地产投资的机会。

后来，他在经纪人普尔的帮助下买下了这个114套多户型家庭住宅公寓小区，普尔参与了交易的全过程，包括325万美元的合约和三个月的免费物业管理培训。

普尔帮他办了所有的手续，包括贷款、房检以及其他相关事宜。他还帮胡先生从银行贷到比实际合同价格高出20%的款作为部分首付，胡先生只付了很少的首付就完成了这笔交易。

我、简爱和胡先生在午餐桌上聊了两个多小时后，我们马上跟随着胡先生开车去了那片公寓住宅小区。当我驱车进入住宅小区时，所见到的一切都让我感觉不妙。

房子看上去非常老旧，道路两旁垃圾遍地。住户在街上闲逛，嘈杂的摇滚音乐肆无忌惮地震荡着。这一带是个犯罪高发区，在夜晚经常能听到枪声。因此胡先生不得不雇用一名警察以维护夜间的治安。

xiaoxue · 发表于 2017-11-1 15:57

我们走进位于小区中心地带的办公室。胡先生把我介绍给房屋租赁员马歇尔，带我们参观了一套空置的公寓。

114套公寓只有84套可以出租，其余的都需要重新装修。这84套也没住满，空置率还很高。由于小区没有修理配件的存货，维修工就从那30套待装修的公寓里拆电器和厨具的配件，来维修有客户的公寓，即拆东墙补西墙。

小区内的道路坑坑洼洼，建筑的外墙上到处是斑斑点点黑绿的青苔，一片杂乱无章。我想，就这样的公寓，即使是免费送给我，我也不要。在地产行业里，物业的好坏等级依次分为：A、B、C、D，这是一个“D”级的物业，而我的物业都是“A”级的。

我的哲学是：如果你自己都无法入住的地方，凭什么租给别人住？“己所不欲，勿施于人”的道理中国人应该都知道，却不是每个人都能做到的。

我翻阅了他的租赁合约、维修单、电脑程序、入住和搬出情况的报告，还有租金和维护费用等。

我发现他的员工工资就是一笔不小的开支：租赁人员马歇尔每月2000美元；两个维修工每人2000美元；还有那位从未做过任何物业管理经理，而且不坐班的普尔每月2500美元，他是一个独栋家庭住宅房地产经纪人，不是多家庭或商业住宅经纪人。这样，每月的工资开支共8500美元。

胡先生仅从自家房子出租的成功经验和一本介绍房地产的书中获得的知识就信心满满地开始了他的房地产事业。他不明白在公寓租赁行业里，一个维修工负责平均100个单元，办公室租赁员一人负责约150个单元。

他不知道自己雇用了一个没有任何物业管理经验的老好人来经营他的物业，自己也不懂得管理和运营。以为这些公寓能给他带来利润和财富，就像美国人常说的“瞎子给盲人领路”。

自从他购买了这批房产以后，每个月都要投进去成千上万美元来维持周转。他希望我有办法帮他提高利润、增加现金流。

虽然我认为这片物业从硬件状况到软件管理都很差，但还是尽力以我的知识和能力给他提供最大的帮助。

xiaoxue · 发表于 2017-11-1 15:57

我们坐下来，评估和分析了所有现状事实后，我给他提供了一些建议、选择和具体的计划如下：

首先，目前这个114套单元房的居民小区的收入只能养活一个租赁代理和一个维修技师。这样在工资费用上每月会节省4000美元。

第二，胡先生必须亲自参与管理，每天坐班4个小时，加上星期六和星期天。他应该承担一定的业务责任，如房屋租赁、背景调查、驱逐手续、维护需求、审计等。这些详细信息可以使他迅速全面地熟悉和控制自己的产业。

第三，他20岁的儿子可以利用傍晚的时间来小区修剪修剪草坪，照顾游泳池和做一些的简单维修工作，如换灯泡、通厕所、巡视小区之类。保持小区卫生环境，定期维护。

第四，也是最重要的一点，胡先生需要雇用一个有经验的物业管理经理。

第五，我给他提供标准的物业管理文件和员工培训。我的先生鲍比在必要时也可以帮他做一些维护方面的工作。

第六，他们应该立即做的项目是修整小区停车场，创建更好的绿化环境，在小区内种植鲜花，以增加社区的吸引力。另外，清洗建筑物，粉刷墙板，使所有房屋的外墙保持干净清爽，使小区房子更受欢迎。

第七，提高入住资格标准，面向素质和收入稍高的人群，不接纳任何有被驱逐和破产历史的申请人。

胡先生对我提出的建议很满意，迫不及待地与家人讨论。胡先生夫妇都有全职的工作，既然这是一个家庭的决定，全家人就应该拧成一股绳，齐心协力而不是只有胡先生一个人单打独斗。

xiaoxue · 发表于 2017-11-1 15:58

可是，他并没有完全按照我的计划执行，而是做了选择性的改变。他解雇了马歇尔和一个维修工，却保留了没有物业管理经验的普尔并要求他每天在办公室工作6小时；他自己每天来办公室办公两小时；他的儿子也开始修剪草坪。胡先生申请了一个4万美元的信用卡用于停车场路面的维修和改进。

虽然出租率增加，但还是偏低。胡先生又解雇了月薪2500美元的普尔，用1500美元的月薪聘请了一位年轻的房屋租赁员史蒂文。不久，盈亏收支终于平衡了。

随着公寓经营出现起色，人员工资也从每月8500美元降到了3500美元。2008年秋天，租赁员史蒂文重回大学去学习后，胡先生聘用了布莱特，每月工资2000美元。

小区经营得顺利，胡先生逐渐从每天到办公室工作两个小时开始撤回到每周工作几小时。他的儿子也渐停了修剪草坪。他们的思维运作方式似乎又回到了原点。

希望通过投资房产获利，是一个美丽的梦想，很多人都有。在房市最低谷时期的这个小区，这样短的时间里是不可能实现的。

一次偶尔和胡先生交谈中，他又问到我同样的问题：该如何提高利润……

四年后的2011年，胡先生告诉我，他们在起诉他们的银行，并且已经停止支付抵押贷款几个月了。银行态度强硬，开始启动丧失抵押品赎回权。整个流程需要6个月的时间完成。

我很震惊，问他有什么我可以帮忙。胡先生谢绝了，他表示对这个小区已经失去了兴趣，只是希望银行能够免去他使用私人信用卡去修理停车场而欠下的4万美元债务。然而，银行不同意，所以胡先生把银行告上了法庭。

xiaoxue · 发表于 2017-11-1 15:58

我和胡先生在2007年同年买下了不同的小区。几年内，我的公司已经从格林斯威尔的96套公寓发展至上千套。可是，胡先生的公寓小区却被银行强行回收。

我和胡先生之间的区别在哪里？

首先，我有一个真正的导师盖瑞，而不是一本房地产投资的书。我是站在导师的肩膀上实现了我的梦想，他传给了我他用大半生积累的人脉和专业知识。

第二，地段和价位选择的不同。我选择的小区在最好的地段，价位高，是“A”级物业；而他的在最差的地段，低于我的一半的价格，是“D”级物业。

第三，首付款。我放了约100万美元的首付，以确保良好的运营。公寓的出租率近百分之百，保证了我的收入和每个月的利润。而他走了一条完全不一样的路，只投了很小数额的首付，之后每个月却要补贴成千上万美元来维持周转，最终的支出总计高达几十万美元。

第四，坚持。我是以长期投资和持续经营的心理买下的产业，所以我用10年以后的眼光来看今天的这笔交易。而胡先生是看眼前的风险和回报率。

许多从业者或小投资群体和胡先生有着相同的心态。小额首付似乎是减少了创业的风险，但实际上，许多没有创业经验的人无法承受无止境地倒贴运营费用的压力，那会令他们丧失信心，变得沮丧。他们许多人会由担心到失望、绝望，最后忍痛割爱，退出房地产行业。

然而，有财力和承受力或者能够亲力亲为吃苦耐劳的人，一旦挺过艰难时期，突破瓶颈，必将迎来巨大的利润！

到2014年时，胡先生的公寓小区增值很多。如果他们夫妇有足够的信心、多付出一些努力坚持下来的话，应该能赚到几百万美元。

在我经营房地产生意中，曾帮助过许多的朋友。胡先生夫妇是我唯一没能帮他们实现自己梦想的人，是我的一个遗憾。

这个实例也常常提醒我，做生意不能太过草率，不然将付出惨重的代价。喜欢的不一定适合你，拥有了也要为之努力，用心经营才能成功！

xiaoxue · 发表于 2017-11-1 16:06

危机，单打独斗路自窄

我喜欢经营房地产，除了它是一种选对了项目加上有效的经营就可持续增值的生意之外，还喜欢那种在市场低谷中抓住机遇的感觉。

地产生意要做大规模，靠个人力量单打独斗是很难的。致富的路途是坎坷的，需要克服困难的勇气、走出瓶颈的能力和足够的经济实力，这些都是成功路上的必备条件。

2007年，美国次贷危机爆发，横扫全国，股市抄底，银根紧缩。不仅使地产业一落千丈，各行各业的大公司也竞相裁员倒闭。买房的贷不到款，卖房的收不到钱。失业房主无力还贷，到处可见大出血叫卖的房子。

最终，大批房子扔回给了银行，导致许多撑不住的银行也关门大吉。底子厚点儿的银行则收到堆积如山的烂尾房贷。

然而，中国古人言：福中有祸，祸中有福。有人在危机中看到了生机，特别是喜爱房地产的中国人。

在短短几年的低谷时期，许多中国留学生，把当时二三十万的积蓄转变成今天市值几百万的资产。甚至有人因为这场百年不遇的次贷大灾难，一跃成为几个亿的地产领头军。

这些都是抓住了机会而成功的人们，可是人们之间的差距又为什么会如此之大呢？

xiaoxue · 发表于 2017-11-1 16:06

我的一位朋友郭先生也是在2007年开始对投资房地产产生兴趣。他从图书馆借了不少书来看，还记了不少笔记。可是他没有经验，迟迟不知如何入手。

有一次他家车库门坏了，找了修理工罗恩来给修理。两人闲聊到开心时说起想做些房地产投资。罗恩说他家附近有套连栋屋正在卖，是银行收回的，价位不高，他觉得是个好投资房。

郭先生就和他去看了一下房子，但也不太懂，就决定出个价试试。郭先生找了个华人房产代理帮忙。市场价大概是10万美元，他出价8.4万美元，没想到银行接受了。办了贷款，一个月后这个房子就属于他了。

房子买下来后，他找罗恩帮忙修了修，花了3000美元左右。这个房子的按揭、税和保险加起来每个月一共650美元，找到一个租客租了890美元，就这样他成为了房东。

经历过这次交易后，郭先生觉得投资出租房似乎没有什么难的，信心倍增。接着就开始不断地看这类银行收回的房子。

在2008年底，他在同一区以10.8万美元买进了另外一栋市价大概13万美元的独立房，非常开心。

2009年和2010年，他就只能看看没有再买，因为存款都用完了。这类银行收回的房子通常都是现金交易，或者要大量的现金头期款和绝佳的个人信用，过户后再找银行重贷套现。

当时银行业一片萧条，很难得到贷款。他花了一年多时间才从第二栋房子里套了一部分钱出来。

2011年2月，郭先生信心满满，看到一栋校区不错的房子出售广告时，他连房子都没去看就开价13.3万美元，房子市价在16万美元左右。他用之前套现的钱，大胆地把这套房子从银行手里买了下来。装修，出租都很顺利。

2011年10月，他又在自住房的附近将一套市价13万美元的公寓用剩下的钱以10.5万美元的价格买下。

四年内，他买了四套投资房。将个人信用和存款都用尽了，也无法再贷款。他只好停下来，寻找出路。

xiaoxue · 发表于 2017-11-1 16:07

几个朋友听了他的故事，也想投资房子。他就自告奋勇拉着5个人一起买了一套8.3万美元左右的房子。这是个黑人区，不是太好。折腾了一段时间，但还是出租出去了。

接着又与这几个朋友买了一套有小区物业管理的单元，房子顺利出租。可是不久就收到物业管理的通告——勒令房客限期搬走！细问之下才知道原来该小区条例有规定，任何单元只能自住不得出租。他和地产经纪都没有这方面的经验，看走了眼，无奈之下只能亏本卖了。

由于这两个房子都买得不好，亏损了。大家开始有意见，不和。合伙买房这条路就走不下去了。

2012年10月，他用好友的信用，以12万美元合买了最后一套都柏林区的房子。这一次，真的是粮尽弹绝。守着这6套房子，房产投资的路也算是走到尽头了。

我是在2010年经朋友介绍认识郭先生的。他们朋友几个想合伙买房，向我讨主意。当时我已拥有近千套豪华公寓。我建议他们先集资20万美元资金再谈细节，否则就是纸上谈兵，浪费时间。郭先生告诉我，他喜欢买独立房，升值比公寓快，云云。

几年过去，2014年底，一个偶然的机会，我再次遇见他，得知他又处在瓶颈之处。虽然又存了一笔钱，可是信用早用光了，而且房价也不再是买方随心所欲乱砍的时候了，他又想尝试做公寓。

我带着他和许先生、赵先生三人组合注册了“三加倍”公司，以30万美元头期买下了市值110万美元的16套公寓楼，也就是我2004年的第一笔交易。6个月后拋出，净赚25万美元。

为了合理避税，我利用1031物业转换条例把他加入我在曼哈顿的投资项目，未果。7个月后转投另一栋商业楼，每年净租金6万美元，回报率非常高。

他赚到了高于之前总和几倍的利润，明白了交易金额数目的不同决定贏利大小。好的交易也需要优秀的合作团队，而单打独斗的路子则只会越走越窄。

xiaoxue · 发表于 2017-11-6 20:54

生意，有时需要合伙人

在商言商，有的人能做朋友，不一定能做生意合伙人；也有的人是很好的合作伙伴却不一定能做朋友。既能做朋友又能做合伙人的关系自然是最理想的，有事好商量，有钱一起赚多好！

我并没有刻意去寻找项目合伙人。因为合伙做生意和单纯地做朋友大不一样。生意总归是有风险的，投资越大风险也越大，没有人能保证百分之百赚钱。另外，合伙人的经济实力是一方面，更重要的却是品行和脾性，能否在生意上恰到好处的配合而不是拖后腿和制造麻烦。

我的挚友安妮，就是一位既能做朋友又可以做合伙人的天使。

安妮和她的先生弗兰克都来自有医学背景的中国家庭，弗兰克曾是中国心脏病医生，安妮从密苏里州的堪萨斯大学获得了植物病理学的博士学位之后，在康奈尔大学作为博士后继续做科研工作。

后来她从植物病理的研究转向了动物病理的研究方向，这使她得到了芝加哥、纽约、缅因州和俄亥俄州等很多的工作机会。

他们喜欢在一个中等规模的城市里生活。物价适中，生活压力相对较小，这一切都有利于孩子的成长，而且中等城市有更多的绿色空间，也有利于身心的健康。在女儿6岁的时候，他们一家迁到了俄亥俄州哥伦布市。

在一个十分偶然的机会下，安妮才涉足完全陌生的房地产行业。

安妮是个热心公益愿意奉献的人，她在哥伦布市当地的一家周日制的中文学校做志愿教师，为学校设置课程和组织教师培训。我的大女儿吉娜和安妮的女儿年龄相近，在同一个班级学习，所以我们俩在中文学校结识了。

有一次，在中文学校的一次野餐会上，我抱着还是小婴儿的丽娜和安妮坐在了一起，把丽娜的奶瓶落在她的冷藏箱里。我和鲍比去她家取时，认识了她的先生弗兰克，鲍比和他在维修物业方面有许多共同的话题。

我们谈到了自己的物业投资以及自己将来投资地产的想法，也随口建议他们应该考虑购买自己的物业。

在安妮的生活中从来没有闪现过从商的念头，尽管还不能完全明白我所谈到的房地产投资，但她还是感觉新鲜、有趣、有些心动。

她告诉我，他们信任我和鲍比，希望尝试做地产。我帮他们复制我们走过的路，选择了一栋16个单元的公寓楼。安妮用几乎全部的家当做抵押凑足了需要的20万美元头期款。她2007年卖掉了股票，不仅使她在经济上躲过了股市崩盘的一劫，而且将丰厚的利润转入了房地产。这正应验了一句中国老话，“有福之人不用忙”。

xiaoxue · 发表于 2017-11-6 20:55

我毫无保留地教授和带领着他们，比如如何出租，如何做广告，账目管理，如何处理租户之间的关系，等等。

他们第二年又买了一栋公寓楼。他们已经成为业界游刃有余的行家，经营着自己不断壮大的物业，同时也成了我的最佳合作伙伴，共享友情和拥有房产。

我和安妮的朋友亨利知道后也有兴趣，亨利的太太也到我公司的会计部门工作、了解和学习。

2009年8月，盖瑞向我推荐了沃尔德小区256套公寓中的160套，价值800万美元。这是一个10年新的小区，鲜花草地，美丽宜人，离安妮家很近。她看了以后十分兴奋，非常想买，可是我和她都因为之前的交易把积蓄花光了。

刚巧梁慈准备用存款为女儿交大学学费而心有不甘，我们推荐了这个项目给他，他和太太阿梅从纽约来查看项目，亨利对我们投资的房产类型早有了解。大家都有兴趣，一拍即合，决定合伙购买这个小区。我和安妮砸锅卖铁加上梁慈和亨利的投资一共凑了80万美元，只有原本要求的头期款的一半金额。

唐纳德·垦尼建造了这个小区后，一直自己拥有和打理。身陷次贷危机之后，他需要不惜一切代价降低负债率，只要有人肯接手他的物业，赢利不是目标，能减少贷款额就行。他忍痛割爱以补贴买主的方式给我们80万美元的信用，一同协助我历尽艰难5个月之后，最终从银行获得贷款过户。他的财务报表上少了600万美元的贷款，而我们拥有了这片小区。2017年价值已达几千万美元，每年的现金回报率8%以上。

2010年1月15日，这个项目正式交易的当天，我父亲在中国去世，这是我人生中巧合发生的另一件事。

xiaoxue · 发表于 2017-11-6 20:56

我们有些有存款的朋友知道后也想加入，可是大家非常谨慎，宁缺毋滥。如果我们对这些新投资人有任何不满意，我们宁愿放弃他们的资金。

有一次，盖瑞找了一个1600万的项目，我们只有5个合适的投资人，其中有一个是新人——27岁的美国白人小伙托马斯，他是该项目的贷款专员。我在认识和接触了托马斯6个月之后，觉得他为人不错，就接受了他入伙的请求。

在后来的股东大会上，他总是希望能把每年结余的钱分发给股东。而其他合伙人则建议存下来做再投资。因为意向不合，三年后我们以高出一半的价格将他的股份赎回。

后来，我们经朋友介绍认识了一位小我几岁的马克。他从中国移民去加拿大三年，考察过各行各业，最后认为房产是好投资。我们交谈很愉快，因为他的背景是能源期货，我们有共同语言，可以用数目和报表来解答很多问题。

他入伙后以学习管理为由，参与我公司的运作。一个月后，辞职离去。每年报税季节，我和他都会因为美国和加拿大税法的区别而花不少时间探讨。他经常缺席股东大会，事后却又有不少问题。几年下来，我觉得不值得在这些方面花费时间和精力。我们认识的时间短，大家的思想观念不同也没有什么交情，合作终究难以长久。

认真算起来，我的合伙人不多，但他们每一个都是可遇不可求的！我们当年的共同点是：年龄都在45岁左右，是20世纪80年代来美的留学生，孩子年龄在14—18岁之间，面临即将到来的大学学费，大家相识在10年以上。

我们不仅年龄相似，有共同的背景和经历，面对同样的问题和未来，有一定的资金，是家里的经济支柱和管钱人。为人也都低调、勤恳，对投资的态度观念和金钱消费习惯也相近。

选择合伙人，只有三观一致、品行可靠、脾性合拍，我才能发挥得最好，否则将需要花很多时间去解释、沟通甚至扯皮，那样非常影响工作效率。而且本来是想一起赚钱，如果最后大家合作不愉快，钱也自然不会赚得太多。

我想，合伙人是每一位商人都需要的，而谨慎选择合伙人则更是必须做的。

xiaoxue · 发表于 2017-11-6 20:57

纽约，我的梦想之地

在曼哈顿，“上下城”的用法和美国其他城市略有区别。

在这里，上城（uptown）指的是北部，下城（downtown）指的是南部，如“上城列车”的意思是指驶往北部的列车。

休斯顿街以北，几乎所有东西走向的街道都用数字标记，数字大小从南往北递增，反映岀当时的城市扩展是从南往北的。

上城和下城一般指南北，不过上城有时候也特指曼哈顿岛北部，第59街以北；下城则特指南部，第23或14街以南；而第23—59街中间的部分称作中城（midtown）。世界闻名的百老汇剧场就聚集在第40—59街。我进军纽约市场的第一站就在曼哈顿上东区。

中央公园坐落在纽约曼哈顿的中央，四面被第59街、第110街、第5大道和中央公园西部路围绕着，里面有绿色的草地、树木郁郁的小森林、庭院、旋转木马、露天剧场、两座小动物园，还有可以泛舟的湖、网球场、运动场、美术馆等。

纽约是美国的经济中心，最繁华的摩天大楼集中地，某些地段房价惊人。在曼哈顿拥有房产是许多大公司向世界宣告经济实力的一种表现形式，也是我和许多人的梦想。

对纽约曼哈顿我一直有些特殊的感情。可能因为它是我来美国最先落脚的地方，是我一切从零开始学习和奋斗的城市，也可能是因为它本身富有的独特魅力。

曼哈顿见证了我最初的一无所有和努力，当初没有能力拥有曼哈顿的房子，如今的我可以买下一整栋楼，而不是一套狭小的公寓。当能力达到时，潜藏于内心的愿望就被激发出来了。

每一次到曼哈顿，我都特别喜欢且不厌其烦地欣赏那些闪闪发光的大楼，还有那古老豪华欧式风格的建筑，外墙上漂亮的浮雕，古朴又奢华，令人心潮涌动暗暗沸腾。

我常常独自一人找个街边的餐馆或咖啡馆临窗坐下来，看着各式行人或匆忙经过或徘徊向前，揣测他们在想什么、要去哪里，就觉得那种闲适十分享受。

朋友也问我，当年你来纽约的时候难道没有想过在这里买下属于自己的房子吗？

那时确实没想太多，难得的空闲间也只不过是在街边小花园的长椅上小坐一下，布满名牌店的第5大道近在咫尺却又遥不可及，没有时间也没有心情去逛，更觉得消费不起。

那个年代来美留学的年轻人几乎将所有的时间都花在了学习和生存的问题上。

xiaoxue · 发表于 2017-11-6 20:58

时过境迁，再看这些或摩登、或精致、或典雅古朴的高楼大厦，兴起了想要拥有它的念头，只不过是因为视野不同，职业和经济基础也大不相同了而己。

房市和股市一样，有自己的经济规律和周期性，约12—15年一个周期。他们的高低期有时同步，同涨同落，有时持反方向。

当投资者对股市没有信心时，他们会把资金转投到地产业以求稳定。特别是各种信托投资公司，如老师的退休金、大公司的人寿保险基金等。使股市滑低把地产推高。这些基金投资不用贷款，对回报率的期盼也不高，比银行利率稍高或相等。

例如，回报率5%，而银行的利率为4%。可是，如果以贷款、“金融杠杆”为基础的公司或投资人，他们的净回报率只有1%。在这种情况下，各地房产建筑公司开始建造大批高价的物业卖给这些基金套现。内行的地产企业也会高价抛出手里的大型物业，收利后静等市场的改变，顺应大潮流而不是闻风而上，跟着市场走，一起去抢购高价物业，也就是所谓的“炒房热”。

当市场变动股市好转，这些信托投资基金又会大批撤离，投入股市，甚至不惜亏本撤资，房市会因此大跌。本地地产商就蜂拥而出收复旧河山或失地，甚至可以半价买回当初卖出的物业。

在房市居高不下的热潮中，我们能做什么呢？积累资金、技能培训、完善公司基础设施。当机会出现时，我们有足够的资金、人力和物力来把握和抓住它。

我就是在房市抄底的时候入市的，在盖瑞的带领下迅速收购数以千计的顶端公寓。随着房市转暖、发热，大批股市基金流入地产业，净收入高的物业越来越少，除了静观本地市场外，也开始到曼哈顿寻求高增值率的黄金物业。

可是，离开了盖瑞的羽翼，在曼哈顿开展业务必将面对各方面的挑战和不一样的历程，包括组建新团队、物色项目资源、律师、银行、物业管理公司等。在没有当地贵人引领的情况下，这一切都要靠自己的胆识、经验和能力来辨别和运作。

我照着之前的经历复制曼哈顿和新泽西的地产之路：上学考执照，参加各种地产会议、每月花大量的时间在曼哈顿挑选项目，寻找机会。我看了几十个项目，却未必会有一个合适的。下面的故事记录了2014年至今走过的艰苦创业路程。

xiaoxue · 发表于 2017-11-6 21:03

考试，纽约经纪人牌照

美国是联邦制国家，每个州的各种法律、税率不同，很多行业的从业执照也是各州不同。既然要在纽约发展，我就应该拿下纽约的经纪人牌照。我来到曼哈顿，住在离地产学校隔两条街的希尔顿酒店，开始了为期三周，每周两天的课程。

因为我有俄亥俄州的经纪人牌照，纽约州政府已免去我所有的课程及业绩要求，只需参加笔试就行。可是，我还是决定坐到教室里去仔细了解当地的习惯和法律，同时也可以认识一些本地的同学和老师。合适的项目也需要时间去寻找或者说需要一些契机。

学校在35街，梅西百货的后门，我住在32街的希尔顿酒店。每天早上要步行穿过梅西百货的街心花园。怒放的鲜花，玲珑的铁桌椅，冒着轻烟和香气的一个个小餐车，在塑雕的周围散开。

微风吹在人们的笑脸上……走在这熙熙攘攘的人群中，经过梅西百货公司，这陌生又熟悉的感觉，有点恍惚，迷失，心里涌起阵阵久违的感动。我不禁问自己：“我是谁？我在做什么？我的目的是什么？”

每次在我迈向人生新台阶时，我都会反思。这是我人生中的第四次反思，我告诉自己：我在迈向新的市场，我在挑战自己的个人价值，我不甘心停滞和平庸！

上完第一周课，我就开始琢磨着参加州里的笔试了，因为经纪人考试每个月只有两次。考试前一天喝了几杯咖啡通宵未眠，第二天考完试，竟然毫无感觉，不知能否通过。

“万能的神，请赐我通过吧。”我暗暗祷告。也许神听到了我的祷告，也许我足够用功，最终顺利通过了考试。

这次上学认识了几个同学，有白人、黑人，有西班牙裔还有俄罗斯人。我们到曼哈顿的名餐馆去吃饭，还到中餐馆去吃火锅、做美容，是一次中西合璧的享受，这样既放松又学习的日子，在我成年之后是极为少有的。

我拿到了牌照，经学校教师克里斯汀的介绍，认识了尹安，并与她的地产公司亚特利尔合作。她安排我参加了在曼哈顿中城希尔顿酒店二楼举行的第六届纽约房地产博览会，让我尽快熟悉纽约行情。

这是一场地产界的盛会，接待大厅人头攒动，参会者挂着各自的胸牌，在各个展位前驻足，认真地咨询。陈列区域聚集了上百家与地产相关的参展供应商。

往里走，来到第一间演讲大厅，里面至少已经聚集了几百位专业人士，坐得满满当当。为大家做演讲和展示的有当地的大地产商、开发商和投资移民律师等权威人士。演讲之后是讨论环节，由权威人士为大家答疑解惑。

在座的每位都很关注多户型家庭住宅和商业楼市场的未来走向。大家在早晨和中午时间互相交流，并交换名片，场面热闹非凡。因为我住在楼上，很早就来领取胸牌。端着咖啡观察着走进来的每一位人士。

第二间演讲大厅的演讲内容是关于金融、贷款以及住宅的相关议题，这里的人少些。我有金融背景并且不做私人住宅交易，所以没有在这儿停留太久。由于时间关系，我未能参与第三间演讲大厅的内容。

常去的一家日餐馆的老板娘朱丽叶也出席了这次活动，她是个热心积极的人，一大早便到了会场。她身边那位黑色卷发的中年男子是她的女婿。

她女婿原本是中学的电脑人员，因为岳母的退休计划而改变职场。现在朱丽叶正一步步地把财产通过房地产的形式转让给她的女儿、女婿。所以他便学着买房、装修、出租等，真是好命的第二代。

来自亚特利尔公司的查尔斯也在上午11点左右赶到会场。我还巧遇了在纽约房地产学校学习时的同学阿莱托那和老师约翰。

阿莱托那是30年前从苏联来的老纽约客，一直做物业管理。最近下岗，决定自己考牌当老板，曾和我一起上课。他有苏联投资者并希望和我一起开公司，我们一起吃了午饭。

约翰是教商业地产的老师，课程教得很棒。可是，他从来不回电话或邮件。他性格温和，知识丰富，皮肤红黑健康色，个子高挑壮实，50岁出头，人缘很好，大家都很喜欢他。

会议在下午5点半结束之后，我前往歌剧院观看百老汇秀“锦城春色”，这是一个描述纽约城市风情和年轻水兵追求女孩的歌舞情景剧。看着青春洋溢、热情欢快舞者在音乐和歌声中翩翩起舞是非常好的放松，我对百老汇的歌舞剧总是百看不厌。

xiaoxue · 发表于 2017-11-6 21:04

项目，也许是百里挑一

美国买房的步骤和程序，各州有所不同，住宅楼和商业楼又有一些区别。复杂的项目和交易，会使一些经验少的读者觉得思路混乱或者迷失。本书的最后一章附有一些具体的步骤和相关知识可作参考。

地产交易的第一步也是非常关键的一步，就是选定合适的物业，这是一件十分费时耗力的工作，合适的项目往往可遇而不可求！

地产周之行，除了参加相关的活动之外，我也想要寻找到合适的项目，尹安安排了10个项目供我参考。

地产周的第二天一早，我就赶去曼哈顿下城的办公室。

我们的办公楼占尽地理优势。左边正对着印第安博物馆，右边是全世界著名的华尔街公牛雕像，雕像前聚集了上百人，正等待着轮流上前拍照合影；办公楼后面便是享有盛名的华尔街交易中心，从早到晚人群川流不息，十分繁忙；中央是一个三角形的公园，叫“绿保龄球公园”。

我们的办公楼名叫“绿保龄球大厦”，与公园的名字相得益彰。办公楼的大门和大厅均布置得富丽堂皇。进入大厅，查尔斯热情地接待了我，带我由电梯上到办公室。

办公室总面积约5000平方英尺。两年前，尹安用低价买断这层办公室的15年租期，别有预见地为公司将来的发展攒下了机会，现在这个地方终于可以大派用场了。在办公室里，查尔斯向我详细介绍了亚特利尔的公司构架和人际关系。

11点半，我们一起去东70街看一栋有19套房的出租建筑，发现侧面楼中有殡仪馆。考虑到传统的风水问题，该项目便到此为止了。

午饭后大概2点左右，我们乘出租车到西139街看下一个项目。

这里有尹安在2007年买下的一栋房产，一共5层楼，离纽约市立学院很近。目前尹安已经把它恢复成原始设计的家庭住宅。乔治负责装修，我拍了许多照片。

接着，尹安向我介绍了这栋家庭住宅周围的环境，包括附近的建筑、街道、新开的生意和新建或翻新过的大小楼宇。我们选了一家新开的咖啡馆坐下来小憩，喝下午茶。

咖啡馆内坐满了黑人，白人，也有亚洲人。乔治随后赶到和我们见面。尹安和乔治跟查尔斯都是亚特利尔公司的合伙人。

咖啡馆旁边有一块空地，地基和建设图纸都已齐全。据悉，前主人耗尽积蓄却没能有足够的钱把楼盖完。尹安和乔治非常看好这块地，预计可建34套公寓和15个停车位。这块地现标价320万美元，预计建筑耗资400万美元。建设完成之后，市值预计在1500万美元左右。

他们极力推荐这个项目，可是我对建造没有经验，对他们的工作习惯、秉性和新房市场也没有足够的了解，没有即刻加入。一年后，这个项目被银行收走，让我更加坚信人应该做自己有把握的事，不管外界条件多么诱人。

之后，我们来到尹安在该区租赁的办公室。里面有销售员15人，以出租公寓业务为主。尹安介绍了公司的基本运作和构架。其间，尹安、乔治、查尔斯和我开了一个简短的会议，互相了解大家的背景和想法。

二十几年前，我在曼哈顿上城上学时，留学生一般都在96街以下活动。因为当年全世界有名的犯罪率高的哈林区就在96街以上的区域。枪击、杀人、放火每天都有发生，有些同学有过被追抢的遭遇。

xiaoxue · 发表于 2017-11-6 21:05

时间总是在不经意间改变了许多事，很多时候我们的思维还停留在原地，实际上很多东西已经改变了，有的时候是变坏，有的时候则是变好。我们不能用一成不变的眼光看待任何人和任何事。

尹安曾多次建议到这儿发展，都被我拒绝了。这次我来到该区是想了解他们公司的经营范围和概况。所见所闻有些出乎我的预料，平静宁和的街区淡化了我原有的恐惧。我决定再做一些彻底的调查，把汉密顿区内的每一条街和楼宇都了解一遍。

我们查看了纽约市立学院周围从125街到145街之间的每一条大道，接着把哥伦比亚大学的周围也查了一遍。该大学正在百老汇和西125街盖大片的楼宇，收购了很多周围的地产。

短短几天的行程，我们看完10个项目，较为可行的有三个。可是尹安没有很好地跟进我们看过的10个项目，而是不断发新的项目给我，我们的思维不在一条线上。

我喜欢那种寻找、商谈新项目时充满希望、忙碌奔波的过程。虽然辛苦了几个月，看了几十个项目也没有一个合适的，却渐渐放平了心态来面对得失。有时候，不投资就是最好的投资。这段时间我重新认识和全面了解了曼哈顿及其好位置的定义，也学到了纽约房地产业的运作方式。

xiaoxue · 发表于 2017-11-6 21:05

2014年初，机会终于来了！妹妹看到纽约上东区有一栋商业住宅楼正在出售，她非常激动地把这个信息推荐给我。我查看了该楼的相关信息和价位之后也觉着这是一个很好的目标。

我把妹妹找来的资料寄给纽约一位朋友梁滨和银行贷款人乔伊，请他们分别与地产经纪罗恩和其他银行联系。

梁滨也是20世纪80年代初来美国的留学生，是我在亨特学院的校友梁慈的哥哥。他曾经在中国当医生，来到美国之后改行做环保，已经经营环保公司近20年，住在纽约上州。

妹妹从来没有做过这么大的项目，我担心她经验不足的做法把她惹火了，最后她愤然退出，之后的8个月时间都不再与我联络。

初涉曼哈顿商海，多做几手准备我不认为有什么不对。很多生意，起初看起来很简单或诱人，却多以失败告吹。即使在俄亥俄州，我也常常做两手准备以防不测。

妹妹退出，我只好自己接手，与罗恩直接洽谈。即使如此，我还是很兴奋。要知道，我也许很快能在曼哈顿东区拥有一栋大楼，心情怎能不激动？

2014年2月28日，我收到买卖意向书之后，正式召开了投资人会议。我将与几位朋友和三加倍公司共同投资这个项目。我们分析了这次投资的特点及回报。简单地说，这次投资回报的净收入很低，将来的增值空间很大。

我对待新投资人十分谨慎，特别是这些人都是我的朋友。我不介意自己冒险，但一想到要为他们的钱负责，就不一样了。所以我一般都占项目的大部分股份，尽可能承担所有的风险。我还会买我个人人寿保险而受益人是大项目的股东们。丽莎和凯瑞就是这个项目的新股东。

很快，我忙了三个月的前期准备工作进入了尾声。我必须在付出100多万美元无偿押金前选择和确定银行、律师、物业管理公司等。于是，我在2014年3月安排了6个会议，这将会是一个异常忙碌的行程。

丽莎是新股东也是我的一位朋友，她的主业是出口塑料到中国大陆，因此她有一半的时间会在中国。这是她第一次参与我们的地产投资项目，她刚从中国回来美国，想以助理的角色见识一下我做生意的风格以及我的为人。

一早，我、丽莎和梁滨一起去见经纪人罗恩。罗恩开着辆大型宝马，他的个头至少在1.8米以上，高大魁梧，棕色皮肤，黑头发大眼睛，说话带着极重的口音，应该是个印度人。

他来美国已有10年，以前一直做租房经纪，这是他的第一桩大笔的卖房项目。他工作的地产公司是他的岳母开的，听他说，已经准备要转给他们夫妇经营。

接触了一段时间之后，我知道他的经验很少，而且为人有些懒惰，这次这个项目只能靠我自己的知识和能力来做了。

一个好的房产经纪人在地产交易中的作用是巨大的，成为一个好的房产经纪人是需要时间的磨炼、经验的积累和许多其他条件的。

xiaoxue · 发表于 2017-11-15 08:26

面谈，卖家和物业公司

我和梁滨已经去见过这栋物业的卖家吉姆·丹尼。

吉姆的家在肖特希尔斯，位于新泽西州的富人区。知道他家地址之后，我习惯性地看了一下房子的价格，目前市值在180万美元左右。

吉姆家的院子打理得非常漂亮。屋内也摆设了各种各样的古董、挂饰、摆件，镀着金的吊灯，连喝茶的杯子都镶着金色的花边。

吉姆今年已经75岁，但看起来十分精神。健康的棕色皮肤，瘦瘦高高，风度翩翩，和蔼友善，略带伦敦口音的英语说起话来慢条斯理，举手投足间无处不流露出纽约已不多见的英国绅士做派。

大家相互介绍寒暄一番之后，便坐下来边喝茶边聊生意，品尝他亲自为我们做的英式点心。

吉姆为一家电器公司工作了一辈子，58岁时退休。从20世纪90年代起，他每年都会去一次中国广州，他特别喜欢中国文化，尤其喜欢中国的工夫茶。

可能是爱屋及乌，他对我们一行人充满了友善，尤其喜欢我，一再表示很愿意将房子卖给我——来自中国的美丽女士。

吉姆边为我们倒茶边说：“我这辈子做的最正确的事情就是投资房地产！”

我微笑表示认同。

吉姆在曼哈顿买的几栋楼都是大赚的。1974年，吉姆花44万美元买了麦迪生大道上的一座商业楼，如今租金为一年60万美元，2014年市值已经超过2900万美元。1985年，他用77万美元买的商业公寓混合楼，现在已价值1000多万美元，也就是我们想要买的那一栋。另外，吉姆还有一栋楼在曼哈顿的印度区，迟些时候可能也会上市。他的兄弟和侄子们都在做地产生意，不过不是买卖旧楼，而是买地皮盖新楼。

我并不怀疑吉姆的热情和友善，但不会让个人情感影响到自己的商业判断力，再好的感情都是表面功夫，只有价格条件合适，我才会出手。

xiaoxue · 发表于 2017-11-15 08:26

商场如战场，虽然我是第一个出价的买家，但吉姆也是个极聪明的商人。此时我并不能确定吉姆的房子一定会卖给我们，不过不论他最终会卖给谁，我都必须保持绝对的清醒来对待这个项目。

交谈气氛非常融洽，谈到房子的问题时大家也都心平气和。我过来的主要目的是查看租约。将租约仔细地一一看过之后，我想复印一份给公司的人做租约历史分析。吉姆表示他会直接做好了寄给她们。

不仅如此，他还为我们详细介绍了每一位租客的情况。比如，住户1C是个麻烦，总是想赖租。有一次，借口说天花板漏水不想交租，但吉姆找人打开检查却没发现任何问题，他表示他会在过户前把这个麻烦客搞定。

吉姆是个相当细心和敬业的老头，他记得每一户租客租住的年头，有租住超过40年，也有35年和15年的老客户。

中国人喜欢拥有自己的房子，努力挣钱省吃俭用在尽可能短的时间内由租房过渡到买房，似乎一定要拥有自己的房子才算有个安稳的家。但在美国有工作、有家庭，甚至生了几个孩子仍然租房住的也大有人在。

吉姆十分用心维护他的物业。屋顶四五年新，每年冬天他会请人用塑料布盖着屋顶防雪漏。电路总闸开关板也都是八九年新，热水炉则是煤气和机油双系统，什么能源材料便宜就用什么系统，火嘴刚换四五年，热水炉的检测由保险公司的海伦史密斯负责。吉姆认为这栋楼最大的问题是窗式冷气，冬天时夹缝间会流失不少暖气。他有常用的法律公司。房客都是他自己在互联网上登广告找来的。

“我真心希望有一天你可以把隔壁那栋楼也买下来！然后将它们连起来，在上面加盖楼层，再加上电梯，把它做成更好更有价值的楼盘。”吉姆不无兴奋地说到这儿猛然停了下来。

他转过脸睁大双眼直勾勾地看着我，放慢语速用坚定的语气对我说：“我已经老了，你来做吧！我相信你一定可以做到的！”我瞬间被他那般灼热而犀利的眼神刺激了一下，心跳似乎乱了节奏。不知道眼前这个经验丰富的老头是随口说说，还是看出了我暗藏的雄心壮志。

不错！在曼哈顿拥有物业是我的梦想，这只是开端！不过想再多和再好都没用，我得先完美打好这第一仗再说其他。

很快，房检的报告也出来了，除了外墙局部有些脱落，没有什么大问题。但是有一些热水炉和房管局的违规记录，算是付罚款就能清干净的事情。

回纽约的路上，我和丽莎、梁滨反复不断地讨论着这个项目，大家越说越有信心。我能感受到梁滨和我一样对新项目充满了憧憬和兴奋。

1989年，梁滨曾在曼哈顿西区买过一套公寓，当时由于没有经验，房客的麻烦将他折腾得死去活来。到了1998年，以亏本的价格都无法出手，还好咬牙坚持到了地产复苏，才在2003年卖了出去，所得的钱便用来开了环保公司。如果他能挺到2017年，市值就有100多万了。

因为有这种不美好的经历，投资出租房对梁滨来说就总有一股子挥之不去的阴影。然而通过这次与吉姆的接洽，再加上一路上和我的分析讨论，让他沉寂许久的心似乎又活了过来。

xiaoxue · 发表于 2017-11-15 08:27

在过去的几年里，我和鲍比收购了许多物业，管理系统和机制也逐步完善。我们在俄亥俄州有自己的物业管理公司，可是对曼哈顿的物业却鞭长莫及，雇用本地的管理公司代为管理更为理智。

今天的目的是挑选和确定物业管理公司、银行贷款公司和雇用最好的律师。

我做事一向讲究效率，事实上，纽约那些成功人士谁不讲究效率呢？这里是美国最繁华而又生机勃勃的大都市，也是高效和各种竞争力的代名词。

上午，我第一个要见的是物业管理公司的老板查尔斯·吉蒂尼克，我们约在他公司对面的一家餐馆面谈。

刚进门坐下，一位中等个子的白人男子就微笑着向我们走了过来。他就是查尔斯，一个聪明也精明的犹太商人。

我和他已经在电话里谈过几次，彼此都有了基本的了解，又都是商人，一见面便有几分老友相会的熟悉感。

查尔斯的物业公司拥有并管理着500套公寓和商业楼。他昨天已经去查看了我想购买的那栋楼。

“那栋大楼维护得不错，干净整洁，负责管理的罗斯女士也打理得井井有条，我们会继续用她。请你把全部租约交给分析师，让他尽快交出分析结果，以确定租约的潜在风险。”

虽然审核租约和房屋检查的事我早已安排了人做，但对查尔斯能这样务实地提出建议还是比较满意的。

因为他亲自查看了房子，建议也很恰当。对于出租公寓来说，不仅房子的硬件设施很重要，租客的好坏也是同等重要的，这个关系着买下房子之后的盈利问题。

查尔斯语速很快，纽约本地人的口音听着似曾相识。

“大楼的热水炉有几个违规记录，每个记录的罚款额从500—1000美元不等。另外，房子里的石棉问题也需要解决，不过你不用担心，我们公司名下管理着几百套公寓，对于处理这些问题非常有经验。”

查尔斯的话显示出他对那栋公寓十分了解。对于它的优点和问题也分析得一清二楚。我在心里暗暗赞许，然后问到过户费用的问题。

产权过户是相当烦琐的事，涉及各种评估、环保问题、保险、贷款额、律师费、地税各种水电押金等。

查尔斯再一次展示他的内行，迅速算出了这笔费用。

两个小时一晃而过，我对查尔斯的表现十分满意，心里有聘用他的意思，但大通银行方面的熟人还给我介绍了另一家物业管理公司，约在下午面谈，所以我并没有当场拍板。

简单吃了些早餐之后我们就离开餐馆，我匆匆赶往第二个会议地点。

xiaoxue · 发表于 2017-11-15 08:29

说服，傲慢的银行代表

从餐馆出来时，梁慈已经开着车等在门口。

他今天负责交通和导游，确保我能准时到达各个会议地点之外，还带着我的电脑、文件资料及其他所有和会议相关的东西。他甚至还专门准备了一个大背包，装上了瓶装水和我的鞋子。漂亮的高跟鞋是职业女性进入高级办公楼必不可少的装备，马虎不得。但在纽约，一双舒适的平底鞋也是非常必要的。

梁慈也是20世纪80年代初到美国来的留学生。他和我、阿梅都曾就读于曼哈顿的亨特学院。毕业后，梁慈和阿梅结了婚，说起他俩的结婚过程非常有意思。

在亨特学院的时候，梁慈和我其实并没有同过班。阿梅才是我的同班同学，而且我们都是从广州过来的，因此更是熟络。

阿梅的哥哥来美定居后，申请了阿梅过来。只是阿梅在哥哥嫂子家住着总觉得不大方便，就想搬出来自己住。可要找个价格合适又安全放心的房子也不容易。

梁慈知道后，就叫她搬到他那里去住。但阿梅是个比较传统的女生，觉得和男生合住不太好。梁慈不知道是认真考虑过，还是开玩笑地说：“那就干脆嫁给我吧！”

阿梅觉得同学之间挺熟悉，梁慈人也不错，跟他结婚似乎没有什么不好。就这样，他们俩竟然就真的打算去结婚了。

我当时总觉得他们这样对待婚姻太儿戏，太不慎重了。如果他们将来后悔，到时候连朋友也没得做，因此很不赞同。

当梁慈和阿梅搭地铁去注册时，我就跟他们一块儿上了地铁，然后还一路劝说他们要慎重，但最终俩人还是登记结婚了。

之后，我也高高兴兴地买了两只大龙虾送给他们当是庆祝。双方父母都不在身边，年轻人不懂也不在乎婚礼仪式，穷留学生，所以一切从简。

后来，梁慈就一直在曼哈顿工作，对曼哈顿十分熟悉。他在一家不错的公司做了20多年的电脑主管。领导能力和观察力都是一流的，我十分敬佩他。

xiaoxue · 发表于 2017-11-15 08:29

每当遇到诸如换工作、升迁、投资等大事情时我都会找他商量，听听他的意见。这一次的项目就在曼哈顿，自然更少不了他。因此早在两个星期前，我就请他百忙之中抽出时间来参与这一天的活动。

在梁慈熟门熟路的带领下，我们很快赶到了曼哈顿最南端的一家老牌财务公司——麦瑞德。它代表着30多家银行，每年能做3000个以上的贷款项目。

银行职员夏摩是一位身高1.85米以上、魁梧壮实的犹太小伙子。这是我们第一次见面，是通过灰石银行的另一位犹太小伙子乔伊介绍认识的。

乔伊这两年每月都跟我联系，讨论项目重贷的事。接触多了，也就无话不谈了。我去年看到莱克星顿的一栋商业住宅楼时，他就向我引荐了夏摩和物业经理查尔斯。

纽约人的关系学一点儿也不亚于中国人，他们真诚守信用，擅长用时间来和你建立友谊关系，在生意中虽然渗透着私人的信任，却不会因为顾及情面而损失一分钱。

夏摩带我们来到一间事先预定好的会议室，乔伊早就到了。大家一通寒暄自我介绍之后，就进入了正式话题。

夏摩和乔伊这一大一小两个犹太小伙子坐在我们三人的对面。

我们首先讨论了澳大利亚银行贷款的条件，将提前付清贷款的罚款率条款做了改变。保持5年利率为2.875%，分期付款年限是30年。

我一想到100多万美元的无退款押金条件就有点喘不过气来，弄不好这些钱可就打水漂了。乔伊和夏摩见我的面色不大好，了解了我的担忧和紧张后，把正在麦瑞德兜售贷款的银行代表陈先生叫进了会议室。

陈先生是一位香港老移民，从小在美国长大，看上去有近60岁的样子。他交叉着双臂，上半身靠在椅背上，听着夏摩介绍我们这个项目的详细情况，双眼始终冷冷地望着我们。

我觉得不妙，心想这人可能不喜欢亚洲人！也许有什么原因令他对中国人的印象不好？又或者是中国人投资这种物业的不多？

这是我打开曼哈顿市场的第一个项目，做好了自然好，做不好可能会令我一败涂地。所以从第一天接触到这笔交易开始，我就在尽可能地将风险最小化。如果能找到低利率的贷款，数目越大，我们的风险就会越小。

面对这样一个看起来十分不友善的银行代表，怎么样才能取得他的信任呢？我从梁慈带来的背包里将各种文件、报表和数据材料拿出来，整齐地排开在桌面上。文件上有密密麻麻的注译，红色的圈圈点点在10尺之外都能看见。

那些产业的彩色图片也能让这位表情严苛的银行代表一目了然。在征得对方同意之后，我用英语介绍起我们公司的资历和我的个人背景。

xiaoxue · 发表于 2017-11-15 08:30

“思普林物业是一家具有战略性的地产和专业管理的物业公司。10年前我创办了该公司，与俄亥俄州哥伦布市各大地产公司有着良好的合作关系，并从他们那里学到许多宝贵的实际理论和成功经验。过去的几年里，思普林物业在俄亥俄州中部飞速发展，从2007年的一个办公室发展到现在的6个不同的办公地点。公司的物业从不到300套发展到现在的近2000套豪华公寓。我们的专业知识使我们在较短的时期内收集了本市学区最好、发展最快、地段最好的物业。作为思普林物业公司的董事长，公司成功就是我追求的目标。

“我是20世纪80年代从中国来曼哈顿的留学生，获得了MBA学位，期间经营了几家中餐馆，曾在船业公司的财务部门任职，最后成为世界500强之一的美国电力公司的股市能源交易分析员。

“在次贷危机中，我们以超人的勇气和毅力低价购得大量的顶端豪华物业，成为当地经营有效的物业公司的典范。

“地产上的成功，让我们有能力回馈社会。在2013年我们开办了一所中文学校，并得到了社区的强烈反响和好评。目前拥有400多名学生和60多位老师。

“我们思普林物业进军曼哈顿物业的第一步就是购买这栋商业住宅大楼。我们有足够的头期款、顶级的信用和优秀的管理团队。我们有能力经营管理这栋物业并按时偿还银行贷款！”

会议室鸦雀无声。银行代表的傲慢神态不见了，身体开始前倾，目光也变得柔和。交叉在胸前的手不知什么时候放到了膝盖上，两个犹太小伙子也听得出神。他们也是第一次听到我的个人背景和公司介绍。

奇迹发生了，银行代表陈先生向我递出了名片：“我来自香港，我们银行愿意给你们发放贷款，如果需要的话，60天内款项就可以到达你们的账上。”

我喜悦地看向同伴，虽然有着各种担忧，可是一旦进入职场，我便气定神闲有如神助，英语也异常流利了，表述清晰，语气自信，神态大方。因此才获得了银行代表的认同，这是个了不起的时刻。

夏摩立刻帮我填好了贷款申请表，当我在表格上郑重签下了自己的名字，留下1万美元支票作为押金，顺利拿下这笔银行贷款的时候，那种激动是无以言表的。

澳大利亚银行这边的贷款已经确定，我便以时间紧迫为由，婉言取消了与大通银行代表下午1点钟的会议。

离开麦瑞德的办公室，来到大厅之后，我才笑容满面长长地呼出了一口气。

丽莎在会议室一直安静地做听众，这时迅速从背包里取出我的平跟鞋，好让我把高跟皮鞋换下来，因为我们时间紧迫，必须直奔下一个目的地。

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