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埃德蒙顿华人社区-Edmonton China»论坛 › 爱城生活 › 谈房论地----House & Land › 埃德蒙顿房地产 有问必答
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楼主: 老杨

埃德蒙顿房地产 有问必答

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一盎司饭
鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-19 12:24 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
glendon 发表于 2015-6-19 11:01
( X1 y: F9 ~7 I6 h" T+ ^I have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...

; e1 n" N" b/ {$ `" P7 C6 f9 O我再补两条，采光不好，逃生困难。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:18 | 显示全部楼层
h2o2003 发表于 2015-6-19 07:47$ [6 m! m! C8 f/ T$ o3 e
如果小区近一两年都没有卖房记录。请问你怎么估价？谢谢
  `( S$ e; B  a$ D9 ^( B$ v6 H8 |. I3 J
我一共评估过上千套房子，还没有遇到过这种情况。倒是有时候某个小区成交很少，比如最近三个月只有两套成交，那么可以采用以下办法：
5 k! P5 G) i/ B" ?4 _1、把【最近三个月】的成交情况放大至6个月，甚至一年。
) Z0 X7 D/ J4 O" z# w( o+ p6 A2、把这个小区正在市场上卖的、最近几个月没有卖掉的数据也调出来。这类房子之所以没有成交，一定是价格高了，但可以作为参考。
. V& o/ F& R1 i' k* I3、看附近其他同档次小区的成交价。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:19 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 11:01
9 j- M0 Y. r$ _8 T/ C0 C( PI have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...

- z. \% T" w" C# J1 O他的问题是10尺的basement有哪些利弊，那么我们就假设他已经建了10尺的basement，最低点一定是高于sewer system elevation的，然后建筑的总高度他肯定也满足了CITY的要求，否则没有办法建。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:19 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
carpoool 发表于 2015-6-19 12:50
% {4 N$ J8 e8 `请问多少钱以上得房子算高端房子？

4 e* l4 ?; j( f2 E5 A6 X# t有两个标准。
' R6 j2 F2 j9 S% G/ t! Y
, k( {! q' q0 j0 Y- s6 u. B一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅，有的人认为100万的房子是垃圾。  `; W" x3 ^) x7 ]0 t% r4 D2 O4 j

, T( Y3 q/ C* u5 G1 b& `另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:20 | 显示全部楼层
carpoool 发表于 2015-6-19 12:54
1 o& A* y- x/ ^0 g; e请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价？ 如果不是，那是有什么标准决定得 ...
% s$ \% [' }# Z
请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价？ ) u- R: ^( u% O" v- e4 Y  X! }& d$ n! P
答：不是。
+ K7 O' L* K/ Q, Y4 z1 s% H1 `
; q0 }) g& p5 Z8 G8 ^$ c如果不是，那是有什么标准决定得? % K# i& v0 ]/ Y8 t& J5 A
答：不知道。我猜想他们是有一定的计算公式的。如果有人在CITY正好做这份工作，请来讲解一下。2 z( P4 P. z( M' k! _1 X! v( G. e* m
( Y7 Z9 t6 u/ Y3 w; T- H7 s7 _
有朋友得房子评估价比买价低了快20Ｗ，不知是好事还是坏事？
2 N: J5 V. c) O* P# C/ q1 O+ b5 P6 K0 T答：从少交税的角度讲，好事。从少交税、少为市政做贡献的角度讲，坏事。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:21 | 显示全部楼层
一盎司饭 发表于 2015-6-19 13:24
# E* O  M7 I; `. `# O4 Z# p我再补两条，采光不好，逃生困难。
3 \5 P- y; s# Z5 L. i; k
你怎么知道他是向下挖的呢？我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。
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glendon
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 13:33 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:40 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 14:33% ]' w+ }/ ?. Y% N5 D- j  G
我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。

. W$ q6 Q0 ?' D  H; P) IMain floor有限高的规定我没有看到过，能给个出处吗？
理袁律师事务所
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一盎司饭
鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-19 14:08 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
老杨 发表于 2015-6-19 14:21. e% q+ E  |  k2 X( n" f/ S
你怎么知道他是向下挖的呢？我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。
# C3 e! S& O- ~# O6 z& v6 d
呵呵，老杨没有自己申请过 development permit.
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glendon
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 14:13 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
plot plan是我的日常工作，这里有很多计算，决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor 最多高于 平均地面的1.2米
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 15:55 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 15:13
! j$ i5 }" U+ o: J5 xplot plan是我的日常工作，这里有很多计算，决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor  ...

( E6 s2 V+ a1 e* B% V$ \你认为他的LOT情况让他难以建10尺的basement，而我认为他既然要建10尺的basement，那么他首先是一个豪宅的LOT，各方面的情况都比较好，是能够建的。
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glendon
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:50 来自手机 | 显示全部楼层
不是想当然得。有的可以，有的不行。有个客户wmai
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glendon
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:52 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
有个客户买个lot，以为可以建walkout。设计图纸也完成了。但是申请过不去。又把lot卖掉了。
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glendon
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:55 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
有的lot在规划的时候，就在图纸上标明地脚不能低于某个高度
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 18:06 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 17:55& q& {4 v9 b( ~/ r* o- `
有的lot在规划的时候，就在图纸上标明地脚不能低于某个高度
6 e( @$ m) i/ C. v" Q
你说的都是正确的。但确实有可以建10尺甚至更高的LOT，人家的问题是10尺basement有什么利弊，而不是可不可以建。
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glendon
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 18:15 来自手机 | 显示全部楼层
看贴不仔细。回去再读一遍。地下室可能进水了，而邻居的没事，都符合要求。
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一盎司饭
鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-20 12:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 一盎司饭 于 2015-6-20 14:29 编辑 ) _; ?6 E1 h& y1 l
老杨 发表于 2015-6-19 14:40
) {3 l0 i) W+ h( T7 ?Main floor有限高的规定我没有看到过，能给个出处吗？
+ N4 B* t6 G& s$ O
  u( V% i7 C0 S" L/ y
限高是设计过程最艰巨的一个挑战。我对walkout比较熟悉，就谈谈walkout的高度是怎么设计的，先给你链接：6 g0 c+ ]' \" F% G) I
/ y% z9 M7 J: \3 \* L) o
对地下室的限高：' v* c8 T  s/ v2 c
http://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _1(10)_Basement.htm' V% j$ c6 O$ Y) o% X

% J8 u9 E4 Q* F5 r对于整个房子的限高：
! d# |7 x6 q$ B: N% c% o9 a8 dhttp://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _Small_Lot_Zone.htm* }9 z; o8 z! u2 }* C3 d$ l/ \' ^) U  M
/ \* a' Y+ I* Y0 ]0 }
1.83m 要求和 10m 要求都是硬性的，绝对不能突破的。这个10m要求反而是让越豪宅就越难设计。我设计过两个 4000sf 以上的walkout，两次都是同时超出这两种限高，最后必须修改。这里面还有个诡异的20度立法, 连开发商的建筑师都不清楚。
6 q' I6 ]! o* o. g; h6 a- Z$ U3 `: L% r4 b
事实上，根本还不用到市政府去，你要是主层楼板比邻居家高1尺，小区 architectural control 就把你否了。所以，要10尺地下室，只能往下。在UW, 3023 Watson Landing 就是10尺地下室，你可以去看看。那个是 walkout，不存在逃生和采光问题。如果你想让开发商开恩，让你往上建，估计只有一个可能，就是造一个平房，或者平房加阁楼那种。
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hunter
鲜花(43) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-20 21:20 | 显示全部楼层
本帖最后由 hunter 于 2015-6-20 22:22 编辑
$ X3 i" o$ `. ~0 |, V" f
老杨 发表于 2015-6-19 14:19: N# b* c9 u$ u( q1 U& b. U
有两个标准。
5 B2 }) y- ^- s: L" O8 h9 E. y/ q$ h" a
一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅，有的人认 ...

; W; c1 R- s& C! Z* H% j  k4 l4 E% M% L! D, a
另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。
! V& @( C6 P3 k2 m' T. ^% \" a2 G% L" ^; D  s( O
再请教一下， 你所说的70万的房子很难卖掉， 是否因为油价跌引起的， 还是一直如此。 最近70万以上房子的成交量是否大幅减少？
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feat
鲜花(14) 鸡蛋(8)
发表于 2015-6-21 10:24 | 显示全部楼层
你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
) C' E3 W& B- Q% T; O' r2 K我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱以及户型？听说租出去旱涝保收，你认为呢？, F7 }9 F9 U: s( K0 {5 P7 o( _
第二个问题，市政府估价提高的很快，如果房主申请重新评估的话，市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看？
5 S/ d: [+ a( I谢谢！
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feat
鲜花(14) 鸡蛋(8)
发表于 2015-6-21 10:33 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
由于不能编辑，所以补充说明，上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格，不是租房价格。我查了一下，现在爱城condo四周均价是26万，大学旁边的价格如何？请顺便回答一下，UC的学生们普遍都集中住哪几个区？
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gaoshangliushui
鲜花(44) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-22 07:25 来自手机 | 显示全部楼层
学习了。
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夜雨
鲜花(4) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-22 08:21 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
想请问一下，新房对婴儿有影响吗？二年前购买的新房，入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有气味，怎么回事？加拿大新房子有甲醛吗？
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多洛洛-JE
鲜花(37) 鸡蛋(5)
发表于 2015-6-22 16:21 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
请问老杨，westmount这区怎么样？感觉现在有很多infill在那里建
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shelley.micheal
鲜花(163) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-22 21:45 来自手机 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:242 C) I# A% H# A2 R4 ~) L6 G
你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：+ _  z0 w; w- Y4 P
我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...
# e1 u4 Q1 W9 l4 w. K7 Q
1，啥价钱都有，2房的多。
/ e) C: z$ ]9 P  a* K4 A) `2，要
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:18 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
hunter 发表于 2015-6-20 22:20: C& @& }/ O% @: M- `$ L
另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。: G3 X6 b/ ]1 E0 O$ B  J: G
* B. N5 @# q6 R' a
再请教一下， 你所说的70万的房子很难 ...
$ C0 S: Q; E& \& h) a( c$ _! t
这些年一直都是这样的。
% Q5 y5 W& M/ ?3 ?+ t7 w8 p0 c3 D4 Y$ f, c: ]
70万以上房子的销量占全部销量的5%左右。（独立房）
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:36 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:24" e3 C+ a" E# d3 o/ m7 U/ G- j% v
你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
2 H7 X; ~( M4 s: E& T7 M1 x我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...
7 u: A, Y1 f, J* o- y6 g
UA附近的公寓从十四五万，到五六十万。60万至100万的也有，但数量很少。均价在30万左右。户型基本是一室一厅一卫一厨房，两室一厅一卫一厨房，两室一厅两卫一厨房。租出去旱涝保收倒不一定，但确实比较容易出租，而且租金比其他的地方高一些。) n. H. H4 I& G2 U4 a. Z- j

3 @  K. h8 O6 j第二个问题，市政府估价提高的很快，如果房主申请重新评估的话，市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看？
, T* P2 ]) J! q$ g答：我见过的几个，都是CITY估价与实际情况差距很大，房主提出CITY估价过高，CITY没有派人过来，直接把估价降低了。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:37 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:33
. P0 f, S8 I3 C+ N/ Q4 Z1 H由于不能编辑，所以补充说明，上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格，不是租房价格。我查了一下，现 ...

& ?/ t! O4 F. A5 |/ f* R4 D7 t5 qUA附近公寓的均价在30万左右。UC的情况我不清楚。
大型搬家
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:40 | 显示全部楼层
夜雨 发表于 2015-6-22 09:21! I8 h3 ?; y) \8 b
想请问一下，新房对婴儿有影响吗？二年前购买的新房，入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有 ...

* `8 x0 `0 y2 m% a6 u" ~- b$ x肯定有影响，孩子越小影响越大。具体说影响有多大，没有统计数据。您的两个房子的具体情况我不清楚，没法分析。我猜第二个房子面积大，而且是刚完工没几天就入住了。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:46 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
多洛洛-JE 发表于 2015-6-22 17:219 k! O4 L/ ]2 u+ S
请问老杨，westmount这区怎么样？感觉现在有很多infill在那里建
- j. Q, _  F# O
Westmount这区不错，比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。
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Outlander
鲜花(159) 鸡蛋(30)
发表于 2015-6-23 00:24 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-6-23 00:46
- H+ O0 P( v+ }* zWestmount这区不错，比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。

6 ~4 _/ A  ~( |  H& `* w8 ~7 i. }8 D# f# ]2 c" C- [2 A( Y
请教 MacEwan这个区如何？
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