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楼主: 老杨

埃德蒙顿房地产 有问必答

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鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-19 12:24 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
glendon 发表于 2015-6-19 11:01
: v9 n6 e0 y$ m1 W7 a. t# [I have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...

0 P# ?4 T' q5 x# Y  l( g/ M我再补两条,采光不好,逃生困难。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:18 | 显示全部楼层
h2o2003 发表于 2015-6-19 07:47
; f# T; E) x8 j0 s6 r" [: K% M7 v* u& G如果小区近一两年都没有卖房记录。请问你怎么估价?谢谢
9 d" E% `: O) n4 L! a
我一共评估过上千套房子,还没有遇到过这种情况。倒是有时候某个小区成交很少,比如最近三个月只有两套成交,那么可以采用以下办法:( J4 ~4 o- P5 j2 j# U7 M
1、把【最近三个月】的成交情况放大至6个月,甚至一年。# D3 I( M) i5 L1 q0 v
2、把这个小区正在市场上卖的、最近几个月没有卖掉的数据也调出来。这类房子之所以没有成交,一定是价格高了,但可以作为参考。1 _5 E% |' k: Y$ W4 c
3、看附近其他同档次小区的成交价。
理袁律师事务所
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:19 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 11:01, h& Z4 g; }4 C3 ^
I have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...

5 j7 l# X/ C# q) b! a/ r( S5 L* S他的问题是10尺的basement有哪些利弊,那么我们就假设他已经建了10尺的basement,最低点一定是高于sewer system elevation的,然后建筑的总高度他肯定也满足了CITY的要求,否则没有办法建。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:19 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
carpoool 发表于 2015-6-19 12:50. H# g$ i) h, L& N* {6 ?
请问多少钱以上得房子算高端房子?

. v3 `! l3 n1 N4 Q% o! `有两个标准。
0 g5 w2 f+ b4 s0 f% T5 }2 Q. C# D2 j* z7 Z- H5 @0 Y+ ]
一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅,有的人认为100万的房子是垃圾。
7 X( h. S# Y( G' f$ H/ t6 M1 W! j" ?! C( O% |, e
另外一个标准:市场上70万以上的房子,多数都是很难卖掉的。
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 楼主| 发表于 2015-6-19 13:20 | 显示全部楼层
carpoool 发表于 2015-6-19 12:54
' V0 A1 g) m* l* }: w0 A, d. C请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价? 如果不是,那是有什么标准决定得 ...
5 N8 ]* T/ `7 d1 }
请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价?
- e2 d( U9 E, t6 X- Q7 k答:不是。! x1 k/ t7 B- V; s) V" _
- _# c+ y4 Q  @6 P$ `5 m
如果不是,那是有什么标准决定得? 1 ?) w$ e8 N  F9 o. W- v
答:不知道。我猜想他们是有一定的计算公式的。如果有人在CITY正好做这份工作,请来讲解一下。
3 \8 d% g1 z3 g  S8 ~+ H% l8 o  {, x) w6 t( R2 A1 `, r
有朋友得房子评估价比买价低了快20W,不知是好事还是坏事?
  H6 d8 X$ {" ^  D, H答:从少交税的角度讲,好事。从少交税、少为市政做贡献的角度讲,坏事。
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 楼主| 发表于 2015-6-19 13:21 | 显示全部楼层
一盎司饭 发表于 2015-6-19 13:24( D+ m" l2 o9 T8 @
我再补两条,采光不好,逃生困难。

3 h8 u" O3 `% D你怎么知道他是向下挖的呢?我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 13:33 | 显示全部楼层
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我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。
理袁律师事务所
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 楼主| 发表于 2015-6-19 13:40 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 14:33" v( N* t! B) v6 @" S" _  g
我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。

( w3 b! S8 b$ \* H) CMain floor有限高的规定我没有看到过,能给个出处吗?
鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-19 14:08 | 显示全部楼层
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老杨 发表于 2015-6-19 14:21  E  z. S9 ^' A$ N8 i; ~
你怎么知道他是向下挖的呢?我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。
# H% i+ j2 `- z" o) D- Z0 x
呵呵,老杨没有自己申请过 development permit.
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 14:13 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
plot plan是我的日常工作,这里有很多计算,决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor 最多高于 平均地面的1.2米
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 楼主| 发表于 2015-6-19 15:55 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 15:138 ?( Z$ B* X6 Q$ w0 @  N3 m, `3 s
plot plan是我的日常工作,这里有很多计算,决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor  ...
" S. E! n2 T( g9 N( v
你认为他的LOT情况让他难以建10尺的basement,而我认为他既然要建10尺的basement,那么他首先是一个豪宅的LOT,各方面的情况都比较好,是能够建的。
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:50 来自手机 | 显示全部楼层
不是想当然得。有的可以,有的不行。有个客户wmai
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:52 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
有个客户买个lot,以为可以建walkout。设计图纸也完成了。但是申请过不去。又把lot卖掉了。
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:55 来自手机 | 显示全部楼层
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有的lot在规划的时候,就在图纸上标明地脚不能低于某个高度
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 18:06 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 17:55
8 v: R, j9 m) L' G- F/ ]8 O有的lot在规划的时候,就在图纸上标明地脚不能低于某个高度
7 E6 [. Y) T$ f+ e! n
你说的都是正确的。但确实有可以建10尺甚至更高的LOT,人家的问题是10尺basement有什么利弊,而不是可不可以建。
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 18:15 来自手机 | 显示全部楼层
看贴不仔细。回去再读一遍。地下室可能进水了,而邻居的没事,都符合要求。
鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-20 12:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 一盎司饭 于 2015-6-20 14:29 编辑
( a* v  k6 E2 g. _$ C4 g  Z
老杨 发表于 2015-6-19 14:40
1 v; @8 E) c; I4 V" J0 ^Main floor有限高的规定我没有看到过,能给个出处吗?
3 _& g3 C( x( o, T. ]/ q

" Q2 \$ T- t6 g) |+ m1 T& u( m5 w6 j限高是设计过程最艰巨的一个挑战。我对walkout比较熟悉,就谈谈walkout的高度是怎么设计的,先给你链接:4 J  W  b! W' o4 P; A) E

# y! j- d$ m8 v  q对地下室的限高:
* s3 Z4 k- M- k: F8 Q' jhttp://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _1(10)_Basement.htm
4 c. b& ^( G% O' p2 R1 B" a& X% n+ i4 o; V6 Z$ @
对于整个房子的限高:
! p7 ?( y3 z9 A* T- mhttp://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _Small_Lot_Zone.htm( j+ j- U. n* b: g. H7 D' B* \/ _
( @2 q" |1 f6 f' r) C: k" t6 j
1.83m 要求和 10m 要求都是硬性的,绝对不能突破的。这个10m要求反而是让越豪宅就越难设计。我设计过两个 4000sf 以上的walkout,两次都是同时超出这两种限高,最后必须修改。这里面还有个诡异的20度立法, 连开发商的建筑师都不清楚。3 X3 I+ @" }+ j6 U1 i
6 |9 m* {# X( o9 R
事实上,根本还不用到市政府去,你要是主层楼板比邻居家高1尺,小区 architectural control 就把你否了。所以,要10尺地下室,只能往下。在UW, 3023 Watson Landing 就是10尺地下室,你可以去看看。那个是 walkout,不存在逃生和采光问题。如果你想让开发商开恩,让你往上建,估计只有一个可能,就是造一个平房,或者平房加阁楼那种。
鲜花(43) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-20 21:20 | 显示全部楼层
本帖最后由 hunter 于 2015-6-20 22:22 编辑
* X& \$ ?% O7 w
老杨 发表于 2015-6-19 14:19
& u5 r; ^# }9 _6 i& V2 y有两个标准。3 O3 i  N! R1 @5 M

: A* {0 P' [+ ?& F! S! Q  P6 k  n一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅,有的人认 ...

3 d/ M) p% y' ^. A1 d3 q/ \, d3 |7 k$ k* D$ l% K6 K( a( l0 e5 q
另外一个标准:市场上70万以上的房子,多数都是很难卖掉的。
6 S1 O7 l* }; G* B. Q/ c
3 h# b* Z- _3 S3 `) A9 k( r$ z再请教一下, 你所说的70万的房子很难卖掉, 是否因为油价跌引起的, 还是一直如此。 最近70万以上房子的成交量是否大幅减少?
鲜花(14) 鸡蛋(8)
发表于 2015-6-21 10:24 | 显示全部楼层
你没说一次只能问一个问题,所以我就问两个问题:6 ~4 @: G$ t+ q
我不是爱城的,想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱以及户型?听说租出去旱涝保收,你认为呢?$ `1 N5 s0 M: {. I% f; N" _! I
第二个问题,市政府估价提高的很快,如果房主申请重新评估的话,市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看?
6 g  t2 b) e$ ~+ O; [2 N8 K- \谢谢!
鲜花(14) 鸡蛋(8)
发表于 2015-6-21 10:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
由于不能编辑,所以补充说明,上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格,不是租房价格。我查了一下,现在爱城condo四周均价是26万,大学旁边的价格如何?请顺便回答一下,UC的学生们普遍都集中住哪几个区?
鲜花(44) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-22 07:25 来自手机 | 显示全部楼层
学习了。
鲜花(4) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-22 08:21 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
想请问一下,新房对婴儿有影响吗?二年前购买的新房,入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有气味,怎么回事?加拿大新房子有甲醛吗?
鲜花(37) 鸡蛋(5)
发表于 2015-6-22 16:21 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
请问老杨,westmount这区怎么样?感觉现在有很多infill在那里建
鲜花(163) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-22 21:45 来自手机 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:24& o  b9 H& U' r
你没说一次只能问一个问题,所以我就问两个问题:, F0 o9 n( k7 P- R5 A# U
我不是爱城的,想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...

5 o* e+ y% X' j2 |3 k1,啥价钱都有,2房的多。
' \0 {6 I6 C8 C% _7 v% e$ B2,要
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:18 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
hunter 发表于 2015-6-20 22:20, K8 Y0 Y" _& [: C
另外一个标准:市场上70万以上的房子,多数都是很难卖掉的。
0 l. y! B. o5 Q3 M! M+ {6 M+ e5 l5 q0 f  _' [
再请教一下, 你所说的70万的房子很难 ...
* P4 ^, p* A' {9 h+ P3 A
这些年一直都是这样的。: Y$ Z. i' {/ y( M: Q+ C4 [
. t0 M# p$ K) y( b- H4 F
70万以上房子的销量占全部销量的5%左右。(独立房)
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:36 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:24
5 Z. H* r" M. Z6 D% h. l! W你没说一次只能问一个问题,所以我就问两个问题:
* L2 g, V/ d! l5 q& F1 A$ o# G5 {2 P我不是爱城的,想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...
+ N8 F4 E6 R% b2 ^$ {! }
UA附近的公寓从十四五万,到五六十万。60万至100万的也有,但数量很少。均价在30万左右。户型基本是一室一厅一卫一厨房,两室一厅一卫一厨房,两室一厅两卫一厨房。租出去旱涝保收倒不一定,但确实比较容易出租,而且租金比其他的地方高一些。
# q+ L7 E. f6 P  M- N3 T# A7 f1 L1 V9 }+ Y8 N5 f
第二个问题,市政府估价提高的很快,如果房主申请重新评估的话,市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看?
/ O: W6 M& p. `" h( j) O答:我见过的几个,都是CITY估价与实际情况差距很大,房主提出CITY估价过高,CITY没有派人过来,直接把估价降低了。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:37 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:33  k. b+ [6 E  d! D# {/ B5 D
由于不能编辑,所以补充说明,上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格,不是租房价格。我查了一下,现 ...
) V. B, G1 `# \
UA附近公寓的均价在30万左右。UC的情况我不清楚。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:40 | 显示全部楼层
夜雨 发表于 2015-6-22 09:216 L& N. v- G0 M
想请问一下,新房对婴儿有影响吗?二年前购买的新房,入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有 ...
" i, U- U$ P5 r, J7 c9 U8 G
肯定有影响,孩子越小影响越大。具体说影响有多大,没有统计数据。您的两个房子的具体情况我不清楚,没法分析。我猜第二个房子面积大,而且是刚完工没几天就入住了。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:46 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
多洛洛-JE 发表于 2015-6-22 17:211 d6 m4 R) q. W  u- w9 [' {% ]3 A  Y
请问老杨,westmount这区怎么样?感觉现在有很多infill在那里建

' {5 C$ P# Z' s  g& V$ B2 WWestmount这区不错,比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。
鲜花(159) 鸡蛋(30)
发表于 2015-6-23 00:24 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-6-23 00:46- W+ b, c8 t" @! G4 d0 f
Westmount这区不错,比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。
7 v" X1 F" k5 z  X7 T4 D
% C8 n3 N: z( y& k% F
请教 MacEwan这个区如何?
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