埃德蒙顿房地产有问必答

一盎司饭 · 发表于 2015-6-19 12:24

glendon 发表于 2015-6-19 11:01# ?# A+ L; U+ u& _
I have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet ...

我再补两条，采光不好，逃生困难。

老杨 · 发表于 2015-6-19 13:18

h2o2003 发表于 2015-6-19 07:471 e9 l$ D' o$ A6 e" ^( q; G
如果小区近一两年都没有卖房记录。请问你怎么估价？谢谢

我一共评估过上千套房子，还没有遇到过这种情况。倒是有时候某个小区成交很少，比如最近三个月只有两套成交，那么可以采用以下办法：
1、把【最近三个月】的成交情况放大至6个月，甚至一年。
2、把这个小区正在市场上卖的、最近几个月没有卖掉的数据也调出来。这类房子之所以没有成交，一定是价格高了，但可以作为参考。
3、看附近其他同档次小区的成交价。

老杨 · 发表于 2015-6-19 13:19

glendon 发表于 2015-6-19 11:01
6 m% W. ~, D3 E/ W1 x& x8 V6 ^/ OI have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet ...

他的问题是10尺的basement有哪些利弊，那么我们就假设他已经建了10尺的basement，最低点一定是高于sewer system elevation的，然后建筑的总高度他肯定也满足了CITY的要求，否则没有办法建。

老杨 · 发表于 2015-6-19 13:19

carpoool 发表于 2015-6-19 12:50
1 L( m* _$ a1 d/ o, n+ `- n请问多少钱以上得房子算高端房子？

有两个标准。

一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅，有的人认为100万的房子是垃圾。

另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。

老杨 · 发表于 2015-6-19 13:20

carpoool 发表于 2015-6-19 12:54: Z! J) x0 P( l
请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价？如果不是，那是有什么标准决定得 ...

请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价？
答：不是。

如果不是，那是有什么标准决定得?
答：不知道。我猜想他们是有一定的计算公式的。如果有人在CITY正好做这份工作，请来讲解一下。

有朋友得房子评估价比买价低了快20Ｗ，不知是好事还是坏事？
答：从少交税的角度讲，好事。从少交税、少为市政做贡献的角度讲，坏事。

老杨 · 发表于 2015-6-19 13:21

一盎司饭发表于 2015-6-19 13:24
# Q5 K; i: F1 s/ m7 h" u我再补两条，采光不好，逃生困难。

你怎么知道他是向下挖的呢？我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。

glendon · 发表于 2015-6-19 13:33

我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。

老杨 · 发表于 2015-6-19 13:40

glendon 发表于 2015-6-19 14:33
) y. k) S! q) I8 r我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。

Main floor有限高的规定我没有看到过，能给个出处吗？

一盎司饭 · 发表于 2015-6-19 14:08

老杨发表于 2015-6-19 14:21
5 B, P0 H# `, X, L/ M; G" K* n9 l你怎么知道他是向下挖的呢？我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。

呵呵，老杨没有自己申请过 development permit.

glendon · 发表于 2015-6-19 14:13

plot plan是我的日常工作，这里有很多计算，决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求 main floor 最多高于平均地面的1.2米

老杨 · 发表于 2015-6-19 15:55

glendon 发表于 2015-6-19 15:13
1 L' s: e7 m/ i# w6 }" _1 Uplot plan是我的日常工作，这里有很多计算，决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求 main floor ...

你认为他的LOT情况让他难以建10尺的basement，而我认为他既然要建10尺的basement，那么他首先是一个豪宅的LOT，各方面的情况都比较好，是能够建的。

glendon · 发表于 2015-6-19 16:50

不是想当然得。有的可以，有的不行。有个客户wmai

glendon · 发表于 2015-6-19 16:52

有个客户买个lot，以为可以建walkout。设计图纸也完成了。但是申请过不去。又把lot卖掉了。

glendon · 发表于 2015-6-19 16:55

有的lot在规划的时候，就在图纸上标明地脚不能低于某个高度

老杨 · 发表于 2015-6-19 18:06

glendon 发表于 2015-6-19 17:551 C7 O5 C# E( c! [& p5 e- Q2 {
有的lot在规划的时候，就在图纸上标明地脚不能低于某个高度

你说的都是正确的。但确实有可以建10尺甚至更高的LOT，人家的问题是10尺basement有什么利弊，而不是可不可以建。

glendon · 发表于 2015-6-19 18:15

看贴不仔细。回去再读一遍。地下室可能进水了，而邻居的没事，都符合要求。

一盎司饭 · 发表于 2015-6-20 12:54

本帖最后由一盎司饭于 2015-6-20 14:29 编辑

老杨发表于 2015-6-19 14:40: S; @% ~5 J( ^7 b2 z' b! ^7 p
Main floor有限高的规定我没有看到过，能给个出处吗？

限高是设计过程最艰巨的一个挑战。我对walkout比较熟悉，就谈谈walkout的高度是怎么设计的，先给你链接：

对地下室的限高：
http://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _1(10)_Basement.htm

对于整个房子的限高：
http://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _Small_Lot_Zone.htm

1.83m 要求和 10m 要求都是硬性的，绝对不能突破的。这个10m要求反而是让越豪宅就越难设计。我设计过两个 4000sf 以上的walkout，两次都是同时超出这两种限高，最后必须修改。这里面还有个诡异的20度立法, 连开发商的建筑师都不清楚。

事实上，根本还不用到市政府去，你要是主层楼板比邻居家高1尺，小区 architectural control 就把你否了。所以，要10尺地下室，只能往下。在UW, 3023 Watson Landing 就是10尺地下室，你可以去看看。那个是 walkout，不存在逃生和采光问题。如果你想让开发商开恩，让你往上建，估计只有一个可能，就是造一个平房，或者平房加阁楼那种。

hunter · 发表于 2015-6-20 21:20

本帖最后由 hunter 于 2015-6-20 22:22 编辑

老杨发表于 2015-6-19 14:19
2 J" Z4 Q1 F7 w, z有两个标准。
0 z0 S4 t: x; u" y r$ q' m& S# K( H. }- u0 x# ^ [% ~- L* y
一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅，有的人认 ...

另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。

再请教一下，你所说的70万的房子很难卖掉，是否因为油价跌引起的，还是一直如此。最近70万以上房子的成交量是否大幅减少？

feat · 发表于 2015-6-21 10:24

你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱以及户型？听说租出去旱涝保收，你认为呢？
第二个问题，市政府估价提高的很快，如果房主申请重新评估的话，市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看？
谢谢！

feat · 发表于 2015-6-21 10:33

由于不能编辑，所以补充说明，上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格，不是租房价格。我查了一下，现在爱城condo四周均价是26万，大学旁边的价格如何？请顺便回答一下，UC的学生们普遍都集中住哪几个区？

gaoshangliushui · 发表于 2015-6-22 07:25

学习了。

夜雨 · 发表于 2015-6-22 08:21

想请问一下，新房对婴儿有影响吗？二年前购买的新房，入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有气味，怎么回事？加拿大新房子有甲醛吗？

多洛洛-JE · 发表于 2015-6-22 16:21

请问老杨，westmount这区怎么样？感觉现在有很多infill在那里建

shelley.micheal · 发表于 2015-6-22 21:45

feat 发表于 2015-6-21 11:24
4 o! K/ H2 _# c) V7 x+ S. P& i( o/ _你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
4 d# w3 U0 g& T- z9 q我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...

1，啥价钱都有，2房的多。
2，要

老杨 · 发表于 2015-6-22 23:18

hunter 发表于 2015-6-20 22:20
/ c# h& p6 ], w _# H3 K- ~2 `: U另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。
( f- N, C+ l) @( s
- n4 ^. b. Z f1 j再请教一下，你所说的70万的房子很难 ...

这些年一直都是这样的。

70万以上房子的销量占全部销量的5%左右。（独立房）

老杨 · 发表于 2015-6-22 23:36

feat 发表于 2015-6-21 11:24
@% A* @5 ]( N你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：' c' G, c2 P; m- O
我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...

UA附近的公寓从十四五万，到五六十万。60万至100万的也有，但数量很少。均价在30万左右。户型基本是一室一厅一卫一厨房，两室一厅一卫一厨房，两室一厅两卫一厨房。租出去旱涝保收倒不一定，但确实比较容易出租，而且租金比其他的地方高一些。

第二个问题，市政府估价提高的很快，如果房主申请重新评估的话，市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看？
答：我见过的几个，都是CITY估价与实际情况差距很大，房主提出CITY估价过高，CITY没有派人过来，直接把估价降低了。

老杨 · 发表于 2015-6-22 23:37

feat 发表于 2015-6-21 11:33
7 ?& z2 u; a- `9 {: J) z由于不能编辑，所以补充说明，上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格，不是租房价格。我查了一下，现 ...

UA附近公寓的均价在30万左右。UC的情况我不清楚。

老杨 · 发表于 2015-6-22 23:40

夜雨发表于 2015-6-22 09:21
+ ], D" ^$ F6 T! {4 V$ ^- s想请问一下，新房对婴儿有影响吗？二年前购买的新房，入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有 ...

肯定有影响，孩子越小影响越大。具体说影响有多大，没有统计数据。您的两个房子的具体情况我不清楚，没法分析。我猜第二个房子面积大，而且是刚完工没几天就入住了。

老杨 · 发表于 2015-6-22 23:46

多洛洛-JE 发表于 2015-6-22 17:211 t$ C% n F4 _8 k f% a/ s- O" F
请问老杨，westmount这区怎么样？感觉现在有很多infill在那里建

Westmount这区不错，比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。

Outlander · 发表于 2015-6-23 00:24

老杨发表于 2015-6-23 00:46
8 Q" ?7 R, L1 F0 _7 |, d* B" n7 z) aWestmount这区不错，比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。

请教 MacEwan这个区如何？

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