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楼主: 老杨

埃德蒙顿房地产 有问必答

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鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-19 12:24 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
glendon 发表于 2015-6-19 11:01, m$ z1 J. I- T6 e9 c
I have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...

# u% e2 X) n9 w5 ^9 F我再补两条,采光不好,逃生困难。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:18 | 显示全部楼层
h2o2003 发表于 2015-6-19 07:470 f" q2 x: Z3 U4 M9 y" b' S4 P! k
如果小区近一两年都没有卖房记录。请问你怎么估价?谢谢
: ]( t" D# n7 H
我一共评估过上千套房子,还没有遇到过这种情况。倒是有时候某个小区成交很少,比如最近三个月只有两套成交,那么可以采用以下办法:) m6 b' [' `! O$ }0 @1 {; r9 g
1、把【最近三个月】的成交情况放大至6个月,甚至一年。
8 H/ L% Y' o/ u1 L2、把这个小区正在市场上卖的、最近几个月没有卖掉的数据也调出来。这类房子之所以没有成交,一定是价格高了,但可以作为参考。
8 H; A- A; d4 x% X# L8 d1 v3、看附近其他同档次小区的成交价。
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 楼主| 发表于 2015-6-19 13:19 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 11:01
+ P* V) i# V( {I have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...

) g9 a+ t- c5 L% x4 P4 O* M2 K他的问题是10尺的basement有哪些利弊,那么我们就假设他已经建了10尺的basement,最低点一定是高于sewer system elevation的,然后建筑的总高度他肯定也满足了CITY的要求,否则没有办法建。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:19 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
carpoool 发表于 2015-6-19 12:50
1 ?5 g  @7 u6 P, T& k请问多少钱以上得房子算高端房子?

, M( A& s+ H' ]( W! B, l0 A9 H有两个标准。
  R( u" X5 Z2 _: F0 ~+ B& w. E5 w+ d- Y
一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅,有的人认为100万的房子是垃圾。& Q4 F* `7 T7 T  _

0 _" ?- K( ]0 ~) \) P另外一个标准:市场上70万以上的房子,多数都是很难卖掉的。
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 楼主| 发表于 2015-6-19 13:20 | 显示全部楼层
carpoool 发表于 2015-6-19 12:547 x/ p' d1 W- I. h6 y
请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价? 如果不是,那是有什么标准决定得 ...

2 R  `  Y4 I3 T( s) z; j  T  [请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价?
6 d, x/ J7 S+ ]4 @: z" E答:不是。4 ^0 C" r. F+ t4 \! h
- y& @& U. |. p* f, W( J/ t3 r6 f# y
如果不是,那是有什么标准决定得?
; `2 l: d  i1 c6 g2 ?) I# K* O/ U答:不知道。我猜想他们是有一定的计算公式的。如果有人在CITY正好做这份工作,请来讲解一下。5 l5 X2 ~7 d5 X7 q( q9 R6 _
# s- O+ B. q2 U/ {
有朋友得房子评估价比买价低了快20W,不知是好事还是坏事?+ R/ d8 l9 h: x
答:从少交税的角度讲,好事。从少交税、少为市政做贡献的角度讲,坏事。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:21 | 显示全部楼层
一盎司饭 发表于 2015-6-19 13:243 L1 ?6 j' R- b3 V
我再补两条,采光不好,逃生困难。

/ r1 y$ u" {, j你怎么知道他是向下挖的呢?我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。
理袁律师事务所
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 13:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。
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 楼主| 发表于 2015-6-19 13:40 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 14:33
, i( ]6 k- \" z4 t9 c我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。

" y* W# L/ }8 D. q1 t% YMain floor有限高的规定我没有看到过,能给个出处吗?
鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-19 14:08 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-6-19 14:21
- F- H5 c! a( Y! X* G你怎么知道他是向下挖的呢?我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。

! {3 B/ I2 Y; u3 J& c呵呵,老杨没有自己申请过 development permit.
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 14:13 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
plot plan是我的日常工作,这里有很多计算,决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor 最多高于 平均地面的1.2米
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 楼主| 发表于 2015-6-19 15:55 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 15:13
/ V. d. P& i3 kplot plan是我的日常工作,这里有很多计算,决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor  ...

; N6 D) P$ l- R$ i* i* e' h你认为他的LOT情况让他难以建10尺的basement,而我认为他既然要建10尺的basement,那么他首先是一个豪宅的LOT,各方面的情况都比较好,是能够建的。
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:50 来自手机 | 显示全部楼层
不是想当然得。有的可以,有的不行。有个客户wmai
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:52 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
有个客户买个lot,以为可以建walkout。设计图纸也完成了。但是申请过不去。又把lot卖掉了。
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:55 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有的lot在规划的时候,就在图纸上标明地脚不能低于某个高度
理袁律师事务所
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 18:06 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 17:55
5 s; T8 `1 H: T$ w; F: F有的lot在规划的时候,就在图纸上标明地脚不能低于某个高度

) B& B/ r1 m' E  r0 E# N你说的都是正确的。但确实有可以建10尺甚至更高的LOT,人家的问题是10尺basement有什么利弊,而不是可不可以建。
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 18:15 来自手机 | 显示全部楼层
看贴不仔细。回去再读一遍。地下室可能进水了,而邻居的没事,都符合要求。
鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-20 12:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 一盎司饭 于 2015-6-20 14:29 编辑
$ m& `7 k6 F5 ^) D) g4 c. N
老杨 发表于 2015-6-19 14:407 T& A* S( a# O' e
Main floor有限高的规定我没有看到过,能给个出处吗?

3 E2 H: t3 L, d0 V3 K3 P) i1 h8 {$ c% _6 [" c5 V# l
限高是设计过程最艰巨的一个挑战。我对walkout比较熟悉,就谈谈walkout的高度是怎么设计的,先给你链接:
+ q% e+ ?0 F0 ?" R6 l: O$ V' I7 e% \' e" U. c
对地下室的限高:2 X" @3 W0 ?* d1 k
http://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _1(10)_Basement.htm
& M7 t. e7 C2 L7 o6 N2 v
8 N6 c& a5 r2 |" |) B8 g" R5 a对于整个房子的限高:- z: c/ {) f1 N- T9 o; M! _
http://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _Small_Lot_Zone.htm
7 j: r7 Y% E5 A0 \0 \* l9 G6 @& q" n  z; I) ?- z
1.83m 要求和 10m 要求都是硬性的,绝对不能突破的。这个10m要求反而是让越豪宅就越难设计。我设计过两个 4000sf 以上的walkout,两次都是同时超出这两种限高,最后必须修改。这里面还有个诡异的20度立法, 连开发商的建筑师都不清楚。! m0 j& l" B! A, C; y

' j6 u. e& v. }$ Z- ^+ C$ {8 h事实上,根本还不用到市政府去,你要是主层楼板比邻居家高1尺,小区 architectural control 就把你否了。所以,要10尺地下室,只能往下。在UW, 3023 Watson Landing 就是10尺地下室,你可以去看看。那个是 walkout,不存在逃生和采光问题。如果你想让开发商开恩,让你往上建,估计只有一个可能,就是造一个平房,或者平房加阁楼那种。
鲜花(43) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-20 21:20 | 显示全部楼层
本帖最后由 hunter 于 2015-6-20 22:22 编辑
& ]% F6 E8 s( [
老杨 发表于 2015-6-19 14:197 N: `: N- t8 T
有两个标准。
5 n) }. k* c& f& i; c3 K" z: P% |9 w1 x9 i
一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅,有的人认 ...

  q. {' y+ G' j9 ?/ H! G1 o& F' v1 i* I" R8 a" e; _
另外一个标准:市场上70万以上的房子,多数都是很难卖掉的。
& |2 s! b& p+ b3 L  q% F8 B4 S5 [4 m* c# O
再请教一下, 你所说的70万的房子很难卖掉, 是否因为油价跌引起的, 还是一直如此。 最近70万以上房子的成交量是否大幅减少?
鲜花(14) 鸡蛋(8)
发表于 2015-6-21 10:24 | 显示全部楼层
你没说一次只能问一个问题,所以我就问两个问题:% [' {9 m5 |1 s) R7 Q9 V# w
我不是爱城的,想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱以及户型?听说租出去旱涝保收,你认为呢?
2 [6 t# |( f% Z: }第二个问题,市政府估价提高的很快,如果房主申请重新评估的话,市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看?
% R% `+ I4 k- d  y- i/ a谢谢!
鲜花(14) 鸡蛋(8)
发表于 2015-6-21 10:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
由于不能编辑,所以补充说明,上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格,不是租房价格。我查了一下,现在爱城condo四周均价是26万,大学旁边的价格如何?请顺便回答一下,UC的学生们普遍都集中住哪几个区?
鲜花(44) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-22 07:25 来自手机 | 显示全部楼层
学习了。
鲜花(4) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-22 08:21 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
想请问一下,新房对婴儿有影响吗?二年前购买的新房,入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有气味,怎么回事?加拿大新房子有甲醛吗?
鲜花(37) 鸡蛋(5)
发表于 2015-6-22 16:21 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
请问老杨,westmount这区怎么样?感觉现在有很多infill在那里建
理袁律师事务所
鲜花(163) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-22 21:45 来自手机 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:24
7 \9 `9 O5 o/ X: B" g5 j你没说一次只能问一个问题,所以我就问两个问题:) h; |1 o! F1 \  |9 z- T
我不是爱城的,想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...
2 x7 \, F5 W& E9 h3 e  h; D# h( }% E
1,啥价钱都有,2房的多。6 M' X* A+ C! A3 t! H: I
2,要
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:18 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
hunter 发表于 2015-6-20 22:200 j4 j) j% z  \
另外一个标准:市场上70万以上的房子,多数都是很难卖掉的。; }" l  W( I! C! {) H2 ]
3 \0 L) g( Y  D; N* s* D
再请教一下, 你所说的70万的房子很难 ...

- S: }! o; F$ c8 z这些年一直都是这样的。" a, w3 p! U! ^) u, r! b0 c

6 l  s7 G2 ~$ y' ~70万以上房子的销量占全部销量的5%左右。(独立房)
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:36 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:24
( k: E$ ]5 A: m% N6 L你没说一次只能问一个问题,所以我就问两个问题:& E2 @8 W; S" ?% V
我不是爱城的,想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...

1 n. j0 n  Y& k5 d( S1 PUA附近的公寓从十四五万,到五六十万。60万至100万的也有,但数量很少。均价在30万左右。户型基本是一室一厅一卫一厨房,两室一厅一卫一厨房,两室一厅两卫一厨房。租出去旱涝保收倒不一定,但确实比较容易出租,而且租金比其他的地方高一些。
5 B* V  ?0 k6 k9 p+ C$ K+ F
5 v- E1 K2 T, f第二个问题,市政府估价提高的很快,如果房主申请重新评估的话,市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看?
0 z- G% l" M6 A答:我见过的几个,都是CITY估价与实际情况差距很大,房主提出CITY估价过高,CITY没有派人过来,直接把估价降低了。
大型搬家
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:37 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:33
1 O* u: r6 i$ u: t# a9 T6 C由于不能编辑,所以补充说明,上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格,不是租房价格。我查了一下,现 ...
$ O( V* L1 d* }& T1 x; O
UA附近公寓的均价在30万左右。UC的情况我不清楚。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:40 | 显示全部楼层
夜雨 发表于 2015-6-22 09:21
; E0 n5 R5 B! t7 L  d想请问一下,新房对婴儿有影响吗?二年前购买的新房,入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有 ...

, y; u2 w9 r$ V1 C1 m肯定有影响,孩子越小影响越大。具体说影响有多大,没有统计数据。您的两个房子的具体情况我不清楚,没法分析。我猜第二个房子面积大,而且是刚完工没几天就入住了。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:46 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
多洛洛-JE 发表于 2015-6-22 17:21: S9 S  Y% ^4 H4 \% W, g3 Z
请问老杨,westmount这区怎么样?感觉现在有很多infill在那里建
3 C6 o" n' B* }& O- K$ D* n( {( ~
Westmount这区不错,比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。
鲜花(159) 鸡蛋(30)
发表于 2015-6-23 00:24 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-6-23 00:46# q9 u2 ?' @0 O0 n# v
Westmount这区不错,比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。
6 u+ c. u# W0 f" [0 r
8 z& o5 A! H* b" Q& g- Z+ q
请教 MacEwan这个区如何?
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