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楼主: 老杨

埃德蒙顿房地产 有问必答

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鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-19 12:24 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
glendon 发表于 2015-6-19 11:011 k8 E, W6 ^+ ^, ?- h
I have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...
! s; H8 |% n$ w
我再补两条,采光不好,逃生困难。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:18 | 显示全部楼层
h2o2003 发表于 2015-6-19 07:47/ _' L+ |( Y3 ?7 y
如果小区近一两年都没有卖房记录。请问你怎么估价?谢谢

3 M( K2 U5 Y* W# Y' Y; B$ }( a6 C/ V( Y我一共评估过上千套房子,还没有遇到过这种情况。倒是有时候某个小区成交很少,比如最近三个月只有两套成交,那么可以采用以下办法:# L* n2 L( w0 H, O, j; L7 }
1、把【最近三个月】的成交情况放大至6个月,甚至一年。
! c5 D1 R  ^0 C. o2 z0 ~' ]2、把这个小区正在市场上卖的、最近几个月没有卖掉的数据也调出来。这类房子之所以没有成交,一定是价格高了,但可以作为参考。, {; z& F3 |1 Q/ R$ _7 c
3、看附近其他同档次小区的成交价。
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 楼主| 发表于 2015-6-19 13:19 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 11:01
- s/ _0 F: @3 W4 O- JI have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...

. r; M8 n6 T1 K% I: b6 J他的问题是10尺的basement有哪些利弊,那么我们就假设他已经建了10尺的basement,最低点一定是高于sewer system elevation的,然后建筑的总高度他肯定也满足了CITY的要求,否则没有办法建。
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 楼主| 发表于 2015-6-19 13:19 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
carpoool 发表于 2015-6-19 12:50
& W$ ?6 m9 ]: ^8 Q. |6 e请问多少钱以上得房子算高端房子?
7 _6 }6 n6 V! l  ]0 z( {
有两个标准。) i* r5 O3 T5 G- I8 ~

# a5 v, b, I! ?! U1 L2 e一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅,有的人认为100万的房子是垃圾。
$ j5 y* C9 U( u4 `1 u( k
6 [, b; R6 R6 ?+ z( p1 f# M3 l# \另外一个标准:市场上70万以上的房子,多数都是很难卖掉的。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:20 | 显示全部楼层
carpoool 发表于 2015-6-19 12:54
/ W3 z# O6 V4 A# d( G请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价? 如果不是,那是有什么标准决定得 ...

. ?- |1 O" w/ ], b4 V6 ~) J, P2 u请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价?
( C' y* F5 N# O答:不是。
" F1 B8 z; B5 T; [6 r5 H4 l; L& m! g" h4 v) \' A% S6 d; W4 a/ W! q4 K3 N1 Q
如果不是,那是有什么标准决定得? 6 v) z! n( B2 i! X; D, I9 W0 V
答:不知道。我猜想他们是有一定的计算公式的。如果有人在CITY正好做这份工作,请来讲解一下。2 B; U, }4 |3 }: C
4 @1 j* C. o  @- e: \
有朋友得房子评估价比买价低了快20W,不知是好事还是坏事?2 @0 B2 K! W5 x
答:从少交税的角度讲,好事。从少交税、少为市政做贡献的角度讲,坏事。
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 楼主| 发表于 2015-6-19 13:21 | 显示全部楼层
一盎司饭 发表于 2015-6-19 13:241 L$ b" z% q1 f. T
我再补两条,采光不好,逃生困难。
( [4 V4 v1 d% o1 k8 K) |
你怎么知道他是向下挖的呢?我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 13:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。
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 楼主| 发表于 2015-6-19 13:40 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 14:33
2 R" P" U, n* _$ @0 A% z9 K' a我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。
: H0 t2 `0 a: U" s9 Q% v
Main floor有限高的规定我没有看到过,能给个出处吗?
鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-19 14:08 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-6-19 14:21# ~  x6 D. c4 D" {- T4 Y# |+ g# I! y
你怎么知道他是向下挖的呢?我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。
; j  [  r# k$ l) q: x7 v2 H+ t
呵呵,老杨没有自己申请过 development permit.
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 14:13 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
plot plan是我的日常工作,这里有很多计算,决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor 最多高于 平均地面的1.2米
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 15:55 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 15:13
$ t2 x+ T& p7 Y- Aplot plan是我的日常工作,这里有很多计算,决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor  ...

* W, e* {* @# e: ~3 X& G3 W: S0 R/ J你认为他的LOT情况让他难以建10尺的basement,而我认为他既然要建10尺的basement,那么他首先是一个豪宅的LOT,各方面的情况都比较好,是能够建的。
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:50 来自手机 | 显示全部楼层
不是想当然得。有的可以,有的不行。有个客户wmai
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:52 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
有个客户买个lot,以为可以建walkout。设计图纸也完成了。但是申请过不去。又把lot卖掉了。
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:55 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有的lot在规划的时候,就在图纸上标明地脚不能低于某个高度
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 楼主| 发表于 2015-6-19 18:06 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 17:55+ X0 p- [: o& Y2 z' ]
有的lot在规划的时候,就在图纸上标明地脚不能低于某个高度

" |2 I! c3 ]3 Z9 x) U' I你说的都是正确的。但确实有可以建10尺甚至更高的LOT,人家的问题是10尺basement有什么利弊,而不是可不可以建。
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 18:15 来自手机 | 显示全部楼层
看贴不仔细。回去再读一遍。地下室可能进水了,而邻居的没事,都符合要求。
鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-20 12:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 一盎司饭 于 2015-6-20 14:29 编辑
0 j  k0 Z$ h# I/ p# Y
老杨 发表于 2015-6-19 14:40
0 ]  j, Q; ~8 BMain floor有限高的规定我没有看到过,能给个出处吗?
; o$ T2 J$ E% F/ ?7 R5 K
6 \$ O* C5 F4 {7 g& C# T0 l
限高是设计过程最艰巨的一个挑战。我对walkout比较熟悉,就谈谈walkout的高度是怎么设计的,先给你链接:* b: [; H3 R9 {9 B7 q
6 f- [2 n* j( ~+ K
对地下室的限高:# F5 Z9 ?! @# Q  x
http://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _1(10)_Basement.htm
, ?5 c9 h  N. }# @1 {& c. d: {+ p6 n+ J, U+ D- s2 Y7 I9 x
对于整个房子的限高:$ _4 V4 s9 d0 }; Y- t
http://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _Small_Lot_Zone.htm! u3 K8 ?4 Y+ C- m

1 Q6 w8 ?6 h6 S8 ^* P. ?/ y9 U8 ]1.83m 要求和 10m 要求都是硬性的,绝对不能突破的。这个10m要求反而是让越豪宅就越难设计。我设计过两个 4000sf 以上的walkout,两次都是同时超出这两种限高,最后必须修改。这里面还有个诡异的20度立法, 连开发商的建筑师都不清楚。
- l* Q6 v$ C4 B4 r1 _' }% j* M5 v: ]8 z- n0 z% p) e1 q
事实上,根本还不用到市政府去,你要是主层楼板比邻居家高1尺,小区 architectural control 就把你否了。所以,要10尺地下室,只能往下。在UW, 3023 Watson Landing 就是10尺地下室,你可以去看看。那个是 walkout,不存在逃生和采光问题。如果你想让开发商开恩,让你往上建,估计只有一个可能,就是造一个平房,或者平房加阁楼那种。
鲜花(43) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-20 21:20 | 显示全部楼层
本帖最后由 hunter 于 2015-6-20 22:22 编辑 " x5 G" f) `8 k' [
老杨 发表于 2015-6-19 14:19$ |$ L1 Z0 Y$ n4 V+ j, b
有两个标准。1 S; D' S- N# X" Q9 T

* c! `) v* F. [6 l一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅,有的人认 ...

6 W, e. k* s  v9 b% ~6 j' q9 Z; E. J. e8 ?' o
另外一个标准:市场上70万以上的房子,多数都是很难卖掉的。
6 |/ k' ?9 F8 ]/ {% |
0 C) @( w8 f4 ?- N! [6 i9 a% o再请教一下, 你所说的70万的房子很难卖掉, 是否因为油价跌引起的, 还是一直如此。 最近70万以上房子的成交量是否大幅减少?
鲜花(14) 鸡蛋(8)
发表于 2015-6-21 10:24 | 显示全部楼层
你没说一次只能问一个问题,所以我就问两个问题:9 C8 {0 l# P) _  e) C$ u
我不是爱城的,想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱以及户型?听说租出去旱涝保收,你认为呢?6 Y0 F( i, w5 n( h7 K. ~2 S
第二个问题,市政府估价提高的很快,如果房主申请重新评估的话,市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看?
1 B4 n* t1 z* i/ W谢谢!
鲜花(14) 鸡蛋(8)
发表于 2015-6-21 10:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
由于不能编辑,所以补充说明,上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格,不是租房价格。我查了一下,现在爱城condo四周均价是26万,大学旁边的价格如何?请顺便回答一下,UC的学生们普遍都集中住哪几个区?
鲜花(44) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-22 07:25 来自手机 | 显示全部楼层
学习了。
鲜花(4) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-22 08:21 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
想请问一下,新房对婴儿有影响吗?二年前购买的新房,入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有气味,怎么回事?加拿大新房子有甲醛吗?
鲜花(37) 鸡蛋(5)
发表于 2015-6-22 16:21 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
请问老杨,westmount这区怎么样?感觉现在有很多infill在那里建
大型搬家
鲜花(163) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-22 21:45 来自手机 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:245 L$ z4 H3 w$ g
你没说一次只能问一个问题,所以我就问两个问题:8 S6 V4 ?7 A! |& f9 L  Y
我不是爱城的,想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...

8 S/ {7 L) j/ v( p: {! v1,啥价钱都有,2房的多。# b$ W1 @, P8 j, d! W$ ~
2,要
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:18 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
hunter 发表于 2015-6-20 22:20
* j' E* M/ Q1 j7 [另外一个标准:市场上70万以上的房子,多数都是很难卖掉的。
: n8 {5 h2 A# u
# }6 a: U1 e+ x/ e! f2 p4 W- O1 [( B再请教一下, 你所说的70万的房子很难 ...

- v* I+ P9 T& J) S( ?0 T) z: s9 T这些年一直都是这样的。
  g7 ]7 U1 N% H4 U# l% P4 o
7 q6 y5 f# ^' g* w" y70万以上房子的销量占全部销量的5%左右。(独立房)
理袁律师事务所
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:36 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:241 m5 X. R5 E7 s, M% O
你没说一次只能问一个问题,所以我就问两个问题:! @. a/ p! ^1 _
我不是爱城的,想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...
+ I1 L0 J  c# R' i0 U
UA附近的公寓从十四五万,到五六十万。60万至100万的也有,但数量很少。均价在30万左右。户型基本是一室一厅一卫一厨房,两室一厅一卫一厨房,两室一厅两卫一厨房。租出去旱涝保收倒不一定,但确实比较容易出租,而且租金比其他的地方高一些。* }$ K' H) W2 o) C, g3 N

. q% n. h5 y; H0 Z第二个问题,市政府估价提高的很快,如果房主申请重新评估的话,市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看?. Y2 Q/ Q3 _1 a. [0 y7 g2 H& s
答:我见过的几个,都是CITY估价与实际情况差距很大,房主提出CITY估价过高,CITY没有派人过来,直接把估价降低了。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:37 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:33
- H9 s+ Y) W3 h" r% k由于不能编辑,所以补充说明,上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格,不是租房价格。我查了一下,现 ...

9 B4 P/ W9 Q. @8 T& h8 }& n- e* l' IUA附近公寓的均价在30万左右。UC的情况我不清楚。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:40 | 显示全部楼层
夜雨 发表于 2015-6-22 09:217 S. u$ d5 L/ }. C, z. z5 X
想请问一下,新房对婴儿有影响吗?二年前购买的新房,入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有 ...
5 @6 T) }, N0 i- b; O2 }6 V
肯定有影响,孩子越小影响越大。具体说影响有多大,没有统计数据。您的两个房子的具体情况我不清楚,没法分析。我猜第二个房子面积大,而且是刚完工没几天就入住了。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:46 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
多洛洛-JE 发表于 2015-6-22 17:21* a! z% X* }* K6 e7 v( r; n
请问老杨,westmount这区怎么样?感觉现在有很多infill在那里建
" v. ^# S1 T2 G* A# H0 B! t( L" j' P
Westmount这区不错,比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。
鲜花(159) 鸡蛋(30)
发表于 2015-6-23 00:24 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-6-23 00:46
6 J) d$ w7 F4 v! y3 Z% f9 k5 j& tWestmount这区不错,比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。

! \0 ~% X3 g/ K1 b& p% n  q' @- g; N. |# W& O+ m9 b" g3 E7 J
请教 MacEwan这个区如何?
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