卖房子

seaguy · 发表于 2014-2-13 21:59

小黄发表于 2014-2-12 22:16 - m/ k8 a3 T5 a& |" @
建议跟银行谈，做一个最大幅度的 Home Line of Credit。一般利率是prime + 1%，虽然不是最低的利率，但是 ...

谢谢指点。本人悟性不高，还没有领会其中要点，还得花时间琢磨琢磨。

K歌 · 发表于 2014-2-14 01:42

爱城新移民发表于 2014-2-13 21:09 9 }' p2 @. U# ]9 Q& m; r
到现在没听周围人说买房子投资赔上的，特别是外省人都来爱城，爱城又有资源的情况下，更不可能赔钱，一套 ...

两套房子基本上就可以不用上班了？就算能赚６，７０００一个月能剩多少钱呢？一年一家人去一次旅行就光光了，或者没去旅行前要花点什么钱就光光了。

lift121711 · 发表于 2014-2-14 08:47

K歌发表于 2014-2-14 01:42
* v7 h4 ?* q/ H+ E两套房子基本上就可以不用上班了？就算能赚６，７０００一个月能剩多少钱呢？一年一家人去一次旅行就光光 ...

同意。这恐怕是还得在没有mortgage的情况下吧。如果有mortgage，这些钱，除去税，maintenance,如果没有其他收入，真是不宽裕呢

JoyceAccSG · 发表于 2014-2-14 09:10

seaguy 发表于 2014-2-12 22:01 ( p) W: E5 k2 M) H0 L3 d
请教小黄，8 ? {0 J! h6 E: A/ W0 o# ]$ M4 D
我有个小房子还有14万房贷，准备出租，租金每月大约1500。1 k8 s2 b# S* D ?7 ]
按照现在3年2.84的利率，30年还 ...

如果是我，从避税的角度我可以：

第一：对出租房提折旧。
第二：买RRSP将租房收益那块用掉。

K歌 · 发表于 2014-2-14 10:50

那平时吃啥呢？还得上班吧或者做生意。

shelley.micheal · 发表于 2014-2-14 20:10

没空看完，真累啊。

看风听月 · 发表于 2014-2-15 09:57

shelley.micheal 发表于 2014-2-14 20:10
5 _4 G; `( q) d" W1 N n. y) y4 _' [没空看完，真累啊。

值得一看

爱城新移民 · 发表于 2014-2-15 21:03

好像每月还的按揭款打水漂了一样，你是在零存整取不是吗，你已经挣到手了，只是你存在贷款那家银行了，25年后银行把房子交给你，等于零存整取了呀你白交的只是一点利息呀，整取后还有附加的红利：房子的增值，，你认为会比你的工资少多少呢，另外，有余热还可以做你喜欢的生意或工作，两不耽误呀

爱城新移民 · 发表于 2014-2-15 21:06

我不是房产经纪，但是也许投资房产方面经验不比他们少很多

JoyceAccSG · 发表于 2014-2-15 21:33

爱城新移民发表于 2014-2-15 21:06 4 ?5 K/ E. i+ @& H
我不是房产经纪，但是也许投资房产方面经验不比他们少很多

说说看呗

seaguy · 发表于 2014-2-16 15:07

JoyceAccSG 发表于 2014-2-14 09:10
* G0 }% O! O) I* J+ r8 Q) b# n如果是我，从避税的角度我可以：4 ^0 w! v; K9 N2 z* n2 T

9 N9 Z. \2 g2 W) o( v7 @; ~9 e( m/ R第一：对出租房提折旧。

谢谢你的回复。

本人的房子是三十多年的老房子，不知道还可不可以对出租房提折旧当成本。请问，你能分享关于对出租房提折旧的信息或链接吗？

本人的RRSP额度不高，不能延迟多少税。再说，RRSP只是延迟交税，以后还是要还的。你说是不是？

seaguy · 发表于 2014-2-16 15:15

爱城新移民发表于 2014-2-15 21:06 " _0 o9 K+ d# C2 _2 C# I6 C3 P8 d; V
我不是房产经纪，但是也许投资房产方面经验不比他们少很多

那太好了！请问，能不能针对本人在49楼请教小黄的问题发表高见？
为了方便，我把请教小黄的问题重新贴在这里。

"
我有个小房子还有14万房贷，准备出租，租金每月大约1500。
按照现在3年2.84的利率，30年还款期，每月需付房贷大约580，其中利息330左右，本金250左右。
加上可能房屋维修费用每月100。（未来3－5年内可能考虑全部更换窗户，屋顶，及furnace）
地税每月200，保险每月100。

租金1500－利息330－房屋维修费用100－地税200 - 保险100=770
现金流远远大于0。

请问要怎样做才能最大限度避税并使税后收益最大化？

"

爱城新移民 · 发表于 2014-2-16 20:43

本帖最后由爱城新移民于 2014-2-16 20:46 编辑

投资时我只考虑了大的方面，至于怎样避税还真没怎么想，但是知道税毕竟是少数，能避了更好，只知道投资房产宁可要黄金地脚的孬房子，不要孬地脚的好房子，只知道这么多了，，
班门弄斧了，不好意思，过节了，偶尔吹吹牛，别当真

爱城新移民 · 发表于 2014-2-16 20:51

K歌发表于 2014-2-14 01:42 # R, r6 L+ H. ^* j
两套房子基本上就可以不用上班了？就算能赚６，７０００一个月能剩多少钱呢？一年一家人去一次旅行就光光 ...

你是强者呀，我们是家庭妇女，能挣这些就可以了，知足常乐，说不定哪天愿意了还可以和你们男人再战沙场，还不知道谁输谁赢呢，先别小瞧了我们这半边天呦反正吹牛不上税

Odinny · 发表于 2014-2-16 21:51

爱城新移民发表于 2014-2-15 21:03
4 D& e, G; g' q9 z4 r% L4 A0 }: {好像每月还的按揭款打水漂了一样，你是在零存整取不是吗，你已经挣到手了，只是你存在贷款那家银行了，25年 ...

我是纯粹来学习的。。。但是你这观点好像哪里不对啊，说来说去投资房产不就是赌房产增值大于银行利率吗，所以利率部分根本不能认为是“一点利息”啊，这玩意要按时间价值算，你还贷20年，交的利息去做别的投资收益是远大于“一点利息”本身的——当然房市好的话一切好说

爱城新移民 · 发表于 2014-2-17 00:31

也许举个例子你才能明白，40万房子，楼上楼下各出租收回1200元，既是2400元，（保守计算）首付8万，每月付1600，去除所有费用即使还完贷款什么也不剩，25年后也没增值，（都是往最坏了想，）25年后还是40万，那你只花了8万，换来25年后连本带利40万，这笔买卖你亏了吗，如果是银行让你存8万25年后给你40万，你会打破脑袋也会存，甚至会存它几个八万，况且再给你分红利（既是房子的增值）我敢预测25年后增值不止8万，那就是：；；；存8万，25年后给40万还要还你的本钱8万，其实我没必要在这里劝你们买房，算不来大可以不买，真理掌握在少数人手里，要是人人都知道这些道理，那买房卖房还有何意义了，所以大量财富是掌握在少数人手里的，这才叫投资，否则叫跟风

爱城新移民 · 发表于 2014-2-17 00:35

Odinny 发表于 2014-2-16 21:51 7 b# s/ o3 ^& a+ }/ J t8 Y
我是纯粹来学习的。。。但是你这观点好像哪里不对啊，说来说去投资房产不就是赌房产增值大于银行利率吗， ...

没有哪里不对，只是意识问题，同样买房也有会买的，买赔了的，同样投资，有赔有赚，人不同而已

K歌 · 发表于 2014-2-17 01:09

本帖最后由 K歌于 2014-2-17 01:13 编辑

爱城新移民发表于 2014-2-17 00:31 2 w9 M! I) h/ [3 X
也许举个例子你才能明白，40万房子，楼上楼下各出租收回1200元，既是2400元，（保守计算）首付8万，每月付1 ...

反正例子举得不行，如果地税交1%，25年房价持平就不见25%了。增殖部分有40-8=32，32-10=22万。因为没有考虑房子维修，保险，租客是否按时缴租、。22万到底增殖多少说不定啊。看看日本从80年代房产高峰到现在还是房价也是不行。22万也不是必然的事情。

K歌 · 发表于 2014-2-17 01:12

爱城新移民发表于 2014-2-16 20:51
: |$ P1 U( z& X0 B8 @$ E' d' S" W: s你是强者呀，我们是家庭妇女，能挣这些就可以了，知足常乐，说不定哪天愿意了还可以和你们男人再战沙场， ...

谁敢小瞧半边天呦，我们都是给半边天打工的。只是探讨一下而已。

JoyceAccSG · 发表于 2014-2-17 10:32

本帖最后由 JoyceAccSG 于 2014-2-17 10:36 编辑

seaguy 发表于 2014-2-16 15:07
9 `1 @. [8 i, n3 z4 h- h; i谢谢你的回复。
: \- G4 F% j& D- g7 E# N* z: P6 U' a+ O+ ]: Q5 K
本人的房子是三十多年的老房子，不知道还可不可以对出租房提折旧当成本。请问，你能分 ...

关于有出租收入的房子折旧的问题，肯定是可以的，等我有空把有关链接发上来。
关于RRSP，延迟缴税的理解不能算错，可是当你买RRSP的时候，买RRSP的全额当年可以从纳税收入中全额减掉，当你取出RRSP的时候取出多少需要全额加入到你的纳税收入中，一般人会选择在收入很低，年龄较大（有较多税收优惠）时候取出，如果加起来纳税收入仍然较少，你可能因在个人免税额度内就不用缴税。但至少你是延迟交了税，或减了税，甚至是合理地避了税，完全看你如何运作。

如花 · 发表于 2014-2-17 10:36

出租房子折旧一点好处都没有。

如花 · 发表于 2014-2-17 10:38

卖房子的时候要recapture，就是说你要把那么多年提的折旧一次性当收入。嘿，税率直冲最高档了。

JoyceAccSG · 发表于 2014-2-17 10:44

如花发表于 2014-2-17 10:36 ; L2 W) K* X+ a+ x. m. W$ i
出租房子折旧一点好处都没有。

我知道当卖房子的时候有一个recapture的问题，能够详细讲一讲为什么说一点好处也没有吗？
提折旧的话，至少当年减少了缴税额，就是将来卖出后要将折旧的数额倒加进去，计算Capital gain 的时候也是50%需要纳税，而net rental income 可是100%需要缴税。

如花 · 发表于 2014-2-17 10:52

你每年的纳税额到了最高税率没有？如果到了就没有区别。

JoyceAccSG · 发表于 2014-2-17 11:17

如花发表于 2014-2-17 10:52 3 U. m9 [' [- A* d# Z
你每年的纳税额到了最高税率没有？如果到了就没有区别。

我明白了，但也可以选择只租不卖，不变现就没有问题了。

JoyceAccSG · 发表于 2014-2-17 11:20

如花发表于 2014-2-17 10:38
/ h; s: `9 D G卖房子的时候要recapture，就是说你要把那么多年提的折旧一次性当收入。嘿，税率直冲最高档了。

如果是计算到一家两个人名下，升值部分又不是很大的话，再50%以后可能还是会在较小的税率档里面。

如花 · 发表于 2014-2-17 11:32

JoyceAccSG 发表于 2014-2-17 12:20
3 h# r& D1 _# q4 I如果是计算到一家两个人名下，升值部分又不是很大的话，再50%以后可能还是会在较小的税率档里面。

Bad tax planning！

JoyceAccSG · 发表于 2014-2-17 11:42

如花发表于 2014-2-17 11:32
" u% Y. n9 [% H- c* eBad tax planning！

不好在哪里？

edmontondowntow · 发表于 2014-2-17 12:11

如花发表于 2014-2-17 11:32( A6 {% C) v; t2 ?# _5 A0 L* s
Bad tax planning！

能详细讲讲吗？

如花 · 发表于 2014-2-17 12:35

在卖出出租房的时候，有3部分收入：A 工资收入+B 50% capital gain+C 这么多年来一共提的折旧

当你买房子的时候，你已经做好出租的打算，（如果在你买的时候，你是打算flip, 你是不能够claim capital gain), 既然是长期计划，房价上升是可以预期，就是说B可以预期是大的。可以令你提高一、二级税率。

如果还加入C的话，C就全额按高税率纳税。每年提折旧所省的只是低税率的税，而回缴却按高税率。

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