2010 房市解决之道 - 临别一帖

Rapala

首先，小弟不是一贯看空。“2008不买房”里面就看好Winnipeg, Halifax的房地产市场，还建议老杨去那里投资。现在看来两地房价一路上涨，根本没受此次危机影响。“2009房市初探”看多石油，在当时一遍“空声”中， ...
9 t) T" {7 [0 m- X4 S三言两语 发表于 2009-11-27 09:52

我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。
7 R9 U# L$ r2 u' l/ w6 `
  Z( l% w8 ^0 [" n如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你老兄那么有本事能到美国去而且抄底买房。

5 h5 l; y) y! ?& i! X其实我认识的很多人，我敢保证算是比较牛的吧，到美国工作没问题，但是最后都没有走。因为美国你首先面临的是身份问题，虽然入籍了，可以拿TN签证，但是问题多多，你能保证在美国不失业吗？失业了就得马上会加拿大，买了房子更惨，连房子都得卖，这是有活生生例子的。所以我觉得你让大家创造条件去美国确实不适合绝大部分人，有忽悠之嫌。

tradesman

LZ精辟。短期房价要阴跌。请问LZ，2010 年油价突破100的几率有多大？

waterfall2

我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。
0 Z" |& A: D$ W& y+ }! H* @
如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你 ...
Rapala 发表于 2009-11-27 10:38

医保是个大问题。
7 j+ q0 m7 V; f* K8 L2 l( ?% N
  C# y6 ], `  c5 g) |) A但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。

Jasmine

楼主, 楼主.

Rapala

医保是个大问题。
7 p- l' I2 J- {2 g6 ~
但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。
. [- V7 I' v$ B6 `, |  vwaterfall2 发表于 2009-11-27 11:17

其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？

温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅。西城在美国的地位差远了，拿什么和温哥华比？全球最适合人居住的城市排第几？

三言两语

about 0.5-0.6%.500k house tax about 2800-2900/year.
, x  ^, p% r" W/ ~" E: ~9 p, v' D紫光 发表于 2009-11-27 10:28

, S0 [) G/ M, \" B; ?
" |3 P; i  d: K: j"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162."

# F+ n+ h. ]8 d, t- _. ~没找到具体Edmonton税率，但从上文可以推算$400K房子要交$4500，也就是1.1%。
* a, ?5 |6 T# \另外要注意的是：是用Assessed Value去计算税款，而不是"House worth"。Assessed Value一般比市场价低一些。

Rapala

2 O( q- L) M& g& R# r

这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速上升，很多年不会低于那个高点的。

看看８８年前后的两个短暂调整然后又创新高。再看看89到90的没有突破高点的假突破然后横盘到０１年，如果历史是一面镜子，你自己判断，还能企盼得到０８年底的那种抄底机会吗？就算不涨很多，而是进入10年多的横盘期，也应该现在买房，人生有几个十年？

Colaa

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase  ...
4 {; H' L8 e/ D/ m: T三言两语 发表于 2009-11-27 12:03

Your calculation is totally wrong. "Tax increase by 3.6%" means the new tax rete is (0.5% to 0.6%) times (1+3.6%), which equals to (0.52 to 0.62%). So the new tax rate for a $400,000 house is $2080 to $2480. How did you get that number?

三言两语

我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。
. f, h- v1 @( W+ h5 L
如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你老兄那么有本事能到美国去而且抄底买房。
  
. H; P% S" b+ i8 L$ J2 b其实我认识的很多人，我敢保证算是比较牛的吧，到美国工作没问题，但是最后都没有走。因为美国你首先面临的是身份问题，虽然入籍了，可以拿TN签证，但是问题多多，你能保证在美国不失业吗？失业了就得马上会加拿大，买了房子更惨，连房子都得卖，这是有活生生例子的。所以我觉得你让大家创造条件去美国确实不适合绝大部分人，有忽悠之嫌。Rapala 发表于 2009-11-27 10:38

4 [6 D% Y' C1 ?- A7 B我一直以来在倡导：要用投资的眼光去看自住房，用投资的方法去买自住房。老百姓买房也要投资自住两相益！那些说什么：自住房早买早享受，不用看市场的观点本人不敢苟同。

你所说的都是基于2009年初就是低点，后市会上涨。请你说说为什么！用数据分析，别喊口号！
$ W* C! X$ W* T
+ n0 g0 D* f6 ]0 u8 y; T: Y* x在美国居留的问题，我觉得你只知其一，不知其二。有兴趣的朋友可以找专业人士了解一下。这不是此贴的主题，就不多说了。

我个人理解“忽悠”的含意是这样的：
1. 我低价买房之后，在高价建议大家买房。
2. 我建议大家不买房，自己去买房。
3. 我建议大家留在爱城，自己离开。
4. 我建议大家离开，自己留下。
总之，我认为“忽悠”就是口是心非，建议大家的和自己做的正相反。你觉得我四年来的所做所为附合这些特征吗？分析建议错了，也是个人能力有限，我也不是神仙。要不，就是你对“忽悠”有不同的理解。
5 J( e$ @8 y# ~6 E: |
3 I3 k) }* }) j我看你是在加拿大生活时间长了，中文也忘得差不多了，分不清什么是“忽悠”和“建议”，“蒙”和“分析”。建议你有拿不准的中文词在发帖之前查查字典，免得大家误解。

三言两语

LZ精辟。短期房价要阴跌。请问LZ，2010 年油价突破100的几率有多大？
tradesman 发表于 2009-11-27 11:01

' U# _. N8 H. m! Q  A
多谢。
8 M, r+ D; ^$ C$ P8 U小弟近来较忙，没研究油价的问题，不敢轻易猜测，以免怡笑大方。

pchell

其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？
" e5 n( V7 |: p. \4 m) S5 {
6 C! ^; K8 X) O0 q温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅 ...
Rapala 发表于 2009-11-27 11:37

; ]* O9 Y' `4 g1 y1 R- Y' x温哥华的气候还不如西雅图，拿什么把温哥华跟三藩比？

三言两语

医保是个大问题。

但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。
4 T! @6 T5 \7 Z- P+ O; zwaterfall2 发表于 2009-11-27 11:17

5 \5 L# ?/ J/ n' x4 t( b1 i个人认为医保多交点钱，及时就治，比在这里苦等好。
* i5 \, f$ ?; b/ d$ W5 }
0 {! Y/ Q7 U8 s不瞒你说，小弟几个月前有几日心脏不舒服，要做个检查，但要在三个月之后。好在没几天就好了，但想起来挺可怕！说实话，加拿大的医疗体系也是让我离开的原因之一。

三言两语

楼主, 楼主.
2 W* L0 ]4 B: Q# D7 c! |, Y; zJasmine 发表于 2009-11-27 11:25

多谢支持。

紫光

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase  ...
% j# c6 _/ Z4 ~7 K3 t三言两语 发表于 2009-11-27 12:03

* q( z: r- b2 R" K$ T( n你的计算是错误的，已经有人指出了，这里就不多说。
! M! L6 w1 p8 r2 L* n美国房价低，但是税高，要知道每一万块钱每个月的贷款付出大概70-75块（以贷款年限定）。也就是说如果能够剩300块的税可以多借4万块的贷款。而且这个钱好歹也有一部分进入房子的本金，如果缴税只是为政府作了贡献。

Rapala

我一直以来在倡导：要用投资的眼光去看自住房，用投资的方法去买自住房。老百姓买房也要投资自住两相益！那些说什么：自住房早买早享受，不用看市场的观点本人不敢苟同。

你所说的都是基于2009年初就是低点， ...
! I- }/ s' f1 c( C三言两语 发表于 2009-11-27 12:29

数据在上图，这是加拿大创新高的平均房价。至于toronto, vancouver, calgary都比去年同期时候有很可观的涨幅，edmonton在平均房价上表现得不明显，但比最低点也有３％左右的涨幅。http://www.bobtruman.com/Edmonton_SFH_stats/page_1918017.html，当然，个人观测的结果要高得多，因为大多数华人都是关注西南或者西区，你可以不承认，但是过几个月你在美国享受的时候，不要忘了回来逛逛，我把２０１０年上半年的数据给你看，希望那时候你还有fans.

至于忽有，你不应该让人打破脑袋也去美国，让人创造条件也要去，还只是建议？我理解的创造条件有几种，拿相对美国本地人超低的薪水，夫妻一个拿签证去另一个打黑工，夫妻美加两地分居，和美国人结婚，或者干脆直接搬美国再去找工作？你说说除了这你还有什么方法创造条件？

对了，中国人确实会创造条件去美国，看看福建人就行了

三言两语

9 X; i% Z. U4 T( Z4 ?" a

其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？
* {" ^% w# [4 _9 b4 x
. Q2 Q; D7 G/ M  S8 [8 }: x温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅。西城在美国的地位差远了，拿什么和温哥华比？全球最适合人居住的城市排第几？Rapala 发表于 2009-11-27 11:37

实在想不出为什么西雅图不能与温哥华比，少花20万，在西雅图过着比温哥华还好的生活，何乐而不为呢？

$ _% F) y1 e. r温哥华和旧金山能比吗？在旧金山可以上午去山上滑雪，下午去海滩日光浴。温哥华行吗？旧金山夏天比你温哥华凉快，冬天比你温哥华暖和。你温哥华怎么比？人家旧金山有硅谷，你温哥华有什么？“全球最适合人居住的城市”是什么？给居民每年发多少钱？好来坞的大名星为什不搬来呀？排第几和你有关系吗？

要真是厚着脸皮和人家比，也行。你自已在网上查查旧金山，落衫矶，温哥华的房价，看看到底谁高谁低！先研究研究数据再说话，不行吗？

Rapala

温哥华的气候还不如西雅图，拿什么把温哥华跟三藩比？
pchell 发表于 2009-11-27 12:39

4 \9 s# b; I0 D温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方
: M& Y* b( H  p+ v9 `  b, a比的是在每个国家中的地位，多伦多的经济还比不上芝加哥，但是多伦多只能和美国纽约比。

pchell

http://www.greaterfool.ca/wp-content/uploads/2009/11/Bubbles11.jpg
这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速 ...
Rapala 发表于 2009-11-27 12:22

/ u! n, x2 w1 \; ^% y用股票、外汇的分析方式看房市需要特别谨慎。光看图、不分析大环境、不看其他相关商品的走势，很难得出什么结论。
. h. B/ W2 U  `& T$ C而且上面那张图，即使让股票专家看，也不能得出处于向上通道的结论。

pchell

温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方
4 I1 {2 E4 x& {3 b+ i比的是在每个国家中的地位，多伦多的经济还比不上芝加哥，但是多伦多只能和美国纽约比。
Rapala 发表于 2009-11-27 13:00

我们比的是地理而不是地位。我认为把温哥华跟西雅图比是最合适的，三藩无论是气候、城市大小还是经济都比温哥华强太多。

waterfall2

升跌升跌升跌升跌升跌升跌

- D0 p$ f/ }' H9 \1 J' E. b永恒的话题

pchell

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162."
6 a/ p  ?% p; A3 s三言两语 发表于 2009-11-27 12:03

68楼等数学盲，我来说一下三言两语的1%是怎么算出来的：
) t4 T- W+ ^4 D7 R& ^' R
162/3.6%=4500，这是一年需要交的税。
2 _6 S* A4 k. `- {! O3 i5 X* b. A2 s( ?+ ?税率为4500/400,000=1.1%
; M5 C- Q: o" f( Z  e
5 y1 e8 g( l* m, k所以，计算方法根本没有问题。要么就是三言两语引的这一段是错的，要么就是紫光引的0.5%-0.6%是错的。

Rapala

我们比的是地理而不是地位。我认为把温哥华跟西雅图比是最合适的，三藩无论是气候、城市大小还是经济都比温哥华强太多。
pchell 发表于 2009-11-27 13:11

你比气候，温和西当然没有区别。但是讨论的题目是为什么温比西的房价贵。原因我说了，因为温在加拿大的地位独一无二，移民经济，养老经济，富豪经济是推动房子高价的原因。而西再美国的地位差多了，我如果以天气为第一考虑，一定去加州。

pchell

来源在city of edmonton：
$ h, [+ |; \2 K3 o. [http://www.edmonton.ca/for_resid ... property-taxes.aspx

0 e& a) j. }7 h) ^& ]* r2009 Taxes

Because the 2009 budget increased, municipal taxes will increase an average of 7.3% for all property types (including commercial and industrial). But for residential properties, the tax increase is less because households no longer pay for garbage services with taxes - this is paid entirely through user fees.
) X$ @5 L2 {2 p* m
Therefore, the average municipal tax increase for houses is 3.6%. For a house valued at $400,000 last year, that’s an increase of about $51. Most households will also get a one-time rebate on their tax notice in May to help offset increases in garbage fees that start Jan. 1. For the average house the rebate is about $53. The rebate is on a scale; more modest homes get more and houses with greater value get less of a rebate.
/ d; y- i& t" s3 X3 j
So, municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162.

Rapala

68楼等数学盲，我来说一下三言两语的1%是怎么算出来的：
$ f% [( j% i. x, L  y0 ?
- T  s/ x% W5 R! C' _# m162/3.6%=4500，这是一年需要交的税。
税率为4500/400,000=1.1%

% ]* W) N' P. ^( b0 `所以，计算方法根本没有问题。要么就是三言两语引的这一段是错的，要么就是紫光引的 ...
* D4 ]- e2 g. \" H3 fpchell 发表于 2009-11-27 13:16

& g4 M% [/ s2 Z7 ]8 Jmunicipal taxes will increase about 3.6% for the average house
如果三言是用这种方法算出来的，肯定是纸上谈兵的高手了。４０万的房子可不是爱城的avarage, 紫光给的是实际数据，我估计就是他房子去年的bill, 起码和我的房子相近。

三言两语

http://www.greaterfool.ca/wp-content/uploads/2009/11/Bubbles11.jpg
6 [) M' @$ v! W$ T这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速 ...
6 z' Z2 e0 d: ]3 K/ ^$ ^Rapala 发表于 2009-11-27 12:22

首先，我严重怀疑这张图的正确性。原始数据在哪里？
第二，向上突破创新高是指：回调一定的时间和空间之后，再创新高。你根本就不懂基本的趋势原理。

我也在建议准备长期留在爱城的人现在买房呀。我也没说要等到十年以后再买呀！

pchell

我对83楼city of edmonton资料的理解是：
. U( K, W1 a+ Z; m* ~( N# l2 @
% J7 {0 z1 {- M6 p; @! ^municipal tax 增幅3.6%，400,000的房子，一年增加的municipal tax是51，需要交的municipal tax是1416(51/3.6%)
4 }# {. Q' C+ G( vuser fees 的增幅不清楚。400,000的房子，一年增加的user fees是109(162-51)。这109已经包括了53的one time rebate，到了明年，user fee会在每年增加的基础上，再加上这53。
5 A0 r1 J$ t: d& u2 I4 p如果把municipal tax和user fees 合起来，400,000的房子，一年的税算不出来，因为3.6%只是针对municipal tax而已。
4 g1 `3 I( e7 B* Q* G1 n
所以三言两语算的不对，得另找资料计算。

7 ]7 d; T# h6 T- H4 O4 ^//我认为city of edmonton故意不说user fee 的增幅，而且还就user fee给一次性的rebate，说明user fee的增幅很大。

Rapala

首先，我严重怀疑这张图的正确性。原始数据在哪里？
2 V* X/ J' l* T2 C* n2 h第二，向上突破创新高是指：回调一定的时间和空间之后，再创新高。你根本就不懂基本是分析理论。
: c: B) E$ @& v) x
我也在建议准备长期留在爱城的人现在买房呀。我也没说要 ...
& y6 C% g" C7 `$ ~$ r4 ~/ b& G$ h( _三言两语 发表于 2009-11-27 13:32

+ ]: o$ S3 `, B+ M" z% Kn August 2009, the average price of existing homes sold through the Multiple Listing Service® was CA$324,779 (US$303,614), up 11.3% from a year earlier, according to the Canadian Real Estate Association (CREA).
7 M% G7 k  ?4 X) @http://www.globalpropertyguide.c ... anada/Price-History
6 Q, a0 r! w1 v' U, o! P1 y1 i
7 \3 k1 ]6 k1 k, a! P2 d+ N现在到１０月的数据，是平均价３４１Ｋhttp://www.crea.ca/public/news_stats/statistics.htm
而０８年１０月是２８２Ｋ，同比涨幅是　２０。９％

三言两语

  V+ O! `/ z/ O/ \

至于忽有，你不应该让人打破脑袋也去美国，让人创造条件也要去，还只是建议？我理解的创造条件有几种，拿相对美国本地人超低的薪水，夫妻一个拿签证去另一个打黑工，夫妻美加两地分居，和美国人结婚，或者干脆直接搬美国再去找工作？你说说除了这你还有什么方法创造条件？
7 K. `$ y) J6 |9 @+ p
对了，中国人确实会创造条件去美国，看看福建人就行了
0 r8 U5 |( W' b/ wRapala 发表于 2009-11-27 12:52

8 q; J0 |/ n' o3 q/ k) V
8 o5 D" W( O' r$ T8 c1 U你说这些都是你自己的主观想象！

我说“没有条件，创造条件也要去。”你知道这句话的出处吗？我让谁打破脑袋去美国了？我说打黑工了吗？我说偷渡了吗？你怎么就能确定你的想法就是我的想法呢？
& h0 x4 W% l7 Y; z2 ]7 n9 l$ |# x
我反复说：有不同见解可以“讨论”，就是说给你听的呀！

- O/ q; E: L) h7 K$ g你为什么就不能先问问：“没有条件，创造条件也要去。”到底是什么意思，然后再开尊口呢？在网上发言和在现实中做人是一个道理：互相尊重，谦虚做人！

pchell

你说这些都是你自己的主观想象！
% A" g$ g- D7 U5 W& v; F# ~6 l
+ H% x* j5 \* T, Z2 f. A: {我说“没有条件，创造条件也要去。”你知道这句话的出处吗？我让谁打破脑袋去美国了？我说打黑工了吗？我说偷渡了吗？你怎么就能确定你的想法就是我的想法呢？

我反复说： ...
% s" A0 K% V% ]* P4 G三言两语 发表于 2009-11-27 13:47

0 Q* H/ v1 S9 D. V别生气了，葡萄心理而已。

三言两语

我对83楼city of edmonton资料的理解是：

5 h  @. C9 R' w# r6 h9 W: L+ @municipal tax 增幅3.6%，400,000的房子，一年增加的municipal tax是51，需要交的municipal tax是1416(51/3.6%)
0 p- i$ j( M; auser fees 的增幅不清楚。400,000的房子，一年增加的use ...
pchell 发表于 2009-11-27 13:42

: D: G* g! U" R6 e$ }
不用找了。让紫光或Rapala说说自家地址和今年交了多少税就行了。