2010 房市解决之道 - 临别一帖

Rapala · 发表于 2009-11-27 10:38

首先，小弟不是一贯看空。“2008不买房”里面就看好Winnipeg, Halifax的房地产市场，还建议老杨去那里投资。现在看来两地房价一路上涨，根本没受此次危机影响。“2009房市初探”看多石油，在当时一遍“空声”中， ...9 ~% ?* W1 i& S! I5 s( G3 W
三言两语发表于 2009-11-27 09:52

我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。

如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你老兄那么有本事能到美国去而且抄底买房。

其实我认识的很多人，我敢保证算是比较牛的吧，到美国工作没问题，但是最后都没有走。因为美国你首先面临的是身份问题，虽然入籍了，可以拿TN签证，但是问题多多，你能保证在美国不失业吗？失业了就得马上会加拿大，买了房子更惨，连房子都得卖，这是有活生生例子的。所以我觉得你让大家创造条件去美国确实不适合绝大部分人，有忽悠之嫌。

tradesman · 发表于 2009-11-27 11:01

LZ精辟。短期房价要阴跌。请问LZ，2010 年油价突破100的几率有多大？

waterfall2 · 发表于 2009-11-27 11:17

我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。" Y( j& H$ c2 S s

9 R. c2 {1 ~) W% _如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你 ...
: v& i I# C" x0 C6 }Rapala 发表于 2009-11-27 10:38

医保是个大问题。

但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。

Jasmine · 发表于 2009-11-27 11:25

楼主,

楼主.

Rapala · 发表于 2009-11-27 11:37

医保是个大问题。
, M0 E s D8 n, i4 E( }& q; i% U8 j. g6 T5 X
但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。$ t2 ?. u5 z0 c% N: l4 q* h4 G: b
waterfall2 发表于 2009-11-27 11:17

其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？

温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅。西城在美国的地位差远了，拿什么和温哥华比？全球最适合人居住的城市排第几？

三言两语 · 发表于 2009-11-27 12:03

about 0.5-0.6%.500k house tax about 2800-2900/year. F4 h( ~; }1 ?( a' ~
紫光发表于 2009-11-27 10:28

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162."

没找到具体Edmonton税率，但从上文可以推算$400K房子要交$4500，也就是1.1%。
另外要注意的是：是用Assessed Value去计算税款，而不是"House worth"。Assessed Value一般比市场价低一些。

Rapala · 发表于 2009-11-27 12:22

本帖最后由 Rapala 于 2009-11-27 12:30 编辑

这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速上升，很多年不会低于那个高点的。

看看８８年前后的两个短暂调整然后又创新高。再看看89到90的没有突破高点的假突破然后横盘到０１年，如果历史是一面镜子，你自己判断，还能企盼得到０８年底的那种抄底机会吗？就算不涨很多，而是进入10年多的横盘期，也应该现在买房，人生有几个十年？

Colaa · 发表于 2009-11-27 12:23

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase ...8 c' Y" \* e9 |+ A) ?, ?9 \
三言两语发表于 2009-11-27 12:03

Your calculation is totally wrong. "Tax increase by 3.6%" means the new tax rete is (0.5% to 0.6%) times (1+3.6%), which equals to (0.52 to 0.62%). So the new tax rate for a $400,000 house is $2080 to $2480. How did you get that number?

三言两语 · 发表于 2009-11-27 12:29

我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。5 B  \5 \1 d) [
: M4 W) p# n  g) E
如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你老兄那么有本事能到美国去而且抄底买房。. ~5 U4 S$ |) e& [- o+ Z

4 T& y& }7 K1 }4 N+ j$ U+ c其实我认识的很多人，我敢保证算是比较牛的吧，到美国工作没问题，但是最后都没有走。因为美国你首先面临的是身份问题，虽然入籍了，可以拿TN签证，但是问题多多，你能保证在美国不失业吗？失业了就得马上会加拿大，买了房子更惨，连房子都得卖，这是有活生生例子的。所以我觉得你让大家创造条件去美国确实不适合绝大部分人，有忽悠之嫌。Rapala 发表于 2009-11-27 10:38

我一直以来在倡导：要用投资的眼光去看自住房，用投资的方法去买自住房。老百姓买房也要投资自住两相益！那些说什么：自住房早买早享受，不用看市场的观点本人不敢苟同。

你所说的都是基于2009年初就是低点，后市会上涨。请你说说为什么！用数据分析，别喊口号！

在美国居留的问题，我觉得你只知其一，不知其二。有兴趣的朋友可以找专业人士了解一下。这不是此贴的主题，就不多说了。

我个人理解“忽悠”的含意是这样的：
1. 我低价买房之后，在高价建议大家买房。
2. 我建议大家不买房，自己去买房。
3. 我建议大家留在爱城，自己离开。
4. 我建议大家离开，自己留下。
总之，我认为“忽悠”就是口是心非，建议大家的和自己做的正相反。你觉得我四年来的所做所为附合这些特征吗？分析建议错了，也是个人能力有限，我也不是神仙。要不，就是你对“忽悠”有不同的理解。

我看你是在加拿大生活时间长了，中文也忘得差不多了，分不清什么是“忽悠”和“建议”，“蒙”和“分析”。建议你有拿不准的中文词在发帖之前查查字典，免得大家误解。

三言两语 · 发表于 2009-11-27 12:34

LZ精辟。短期房价要阴跌。请问LZ，2010 年油价突破100的几率有多大？: e) K- D* U! `8 o
tradesman 发表于 2009-11-27 11:01

多谢。
小弟近来较忙，没研究油价的问题，不敢轻易猜测，以免怡笑大方。

pchell · 发表于 2009-11-27 12:39

其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？
5 E, j. v/ r+ R3 p. Z+ n: G- h+ M: I- D6 l r8 S. [
温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅 ...
5 W7 J$ [( e* I9 L* b8 VRapala 发表于 2009-11-27 11:37

温哥华的气候还不如西雅图，拿什么把温哥华跟三藩比？

三言两语 · 发表于 2009-11-27 12:41

医保是个大问题。
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但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。4 A3 W" H# ^/ E
waterfall2 发表于 2009-11-27 11:17

个人认为医保多交点钱，及时就治，比在这里苦等好。

不瞒你说，小弟几个月前有几日心脏不舒服，要做个检查，但要在三个月之后。好在没几天就好了，但想起来挺可怕！说实话，加拿大的医疗体系也是让我离开的原因之一。

三言两语 · 发表于 2009-11-27 12:42

楼主, 楼主.- Z" L* d8 E9 q# x: E) E
Jasmine 发表于 2009-11-27 11:25

多谢支持。

紫光 · 发表于 2009-11-27 12:43

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase ...- H; R; ~+ E5 X
三言两语发表于 2009-11-27 12:03

你的计算是错误的，已经有人指出了，这里就不多说。
美国房价低，但是税高，要知道每一万块钱每个月的贷款付出大概70-75块（以贷款年限定）。也就是说如果能够剩300块的税可以多借4万块的贷款。而且这个钱好歹也有一部分进入房子的本金，如果缴税只是为政府作了贡献。

Rapala · 发表于 2009-11-27 12:52

本帖最后由 Rapala 于 2009-11-27 13:01 编辑

我一直以来在倡导：要用投资的眼光去看自住房，用投资的方法去买自住房。老百姓买房也要投资自住两相益！那些说什么：自住房早买早享受，不用看市场的观点本人不敢苟同。
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你所说的都是基于2009年初就是低点， ...
2 d9 [, \3 P1 }) G1 f. | F三言两语发表于 2009-11-27 12:29

数据在上图，这是加拿大创新高的平均房价。至于toronto, vancouver, calgary都比去年同期时候有很可观的涨幅，edmonton在平均房价上表现得不明显，但比最低点也有３％左右的涨幅。http://www.bobtruman.com/Edmonton_SFH_stats/page_1918017.html，当然，个人观测的结果要高得多，因为大多数华人都是关注西南或者西区，你可以不承认，但是过几个月你在美国享受的时候，不要忘了回来逛逛，我把２０１０年上半年的数据给你看，希望那时候你还有fans.

至于忽有，你不应该让人打破脑袋也去美国，让人创造条件也要去，还只是建议？我理解的创造条件有几种，拿相对美国本地人超低的薪水，夫妻一个拿签证去另一个打黑工，夫妻美加两地分居，和美国人结婚，或者干脆直接搬美国再去找工作？你说说除了这你还有什么方法创造条件？

对了，中国人确实会创造条件去美国，看看福建人就行了

三言两语 · 发表于 2009-11-27 12:59

本帖最后由三言两语于 2009-11-27 13:03 编辑

其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？* F* u7 { Y" Q! L6 X- z* `

! a) I, r+ K0 \- M a, Q" n温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅。西城在美国的地位差远了，拿什么和温哥华比？全球最适合人居住的城市排第几？Rapala 发表于 2009-11-27 11:37

实在想不出为什么西雅图不能与温哥华比，少花20万，在西雅图过着比温哥华还好的生活，何乐而不为呢？

温哥华和旧金山能比吗？在旧金山可以上午去山上滑雪，下午去海滩日光浴。温哥华行吗？旧金山夏天比你温哥华凉快，冬天比你温哥华暖和。你温哥华怎么比？人家旧金山有硅谷，你温哥华有什么？“全球最适合人居住的城市”是什么？给居民每年发多少钱？好来坞的大名星为什不搬来呀？排第几和你有关系吗？

要真是厚着脸皮和人家比，也行。你自已在网上查查旧金山，落衫矶，温哥华的房价，看看到底谁高谁低！先研究研究数据再说话，不行吗？

Rapala · 发表于 2009-11-27 13:00

温哥华的气候还不如西雅图，拿什么把温哥华跟三藩比？+ W1 ^) c) N6 n$ b6 A
pchell 发表于 2009-11-27 12:39

温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方
比的是在每个国家中的地位，多伦多的经济还比不上芝加哥，但是多伦多只能和美国纽约比。

pchell · 发表于 2009-11-27 13:09

http://www.greaterfool.ca/wp-content/uploads/2009/11/Bubbles11.jpg" F. [( m" @, T* ^! h" r4 e
这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速 ...
1 b3 U6 U0 ~3 ^) J$ a. Z7 }Rapala 发表于 2009-11-27 12:22

用股票、外汇的分析方式看房市需要特别谨慎。光看图、不分析大环境、不看其他相关商品的走势，很难得出什么结论。
而且上面那张图，即使让股票专家看，也不能得出处于向上通道的结论。

pchell · 发表于 2009-11-27 13:11

温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方8 ^) g+ D3 j; z8 V2 G4 \" k4 d
比的是在每个国家中的地位，多伦多的经济还比不上芝加哥，但是多伦多只能和美国纽约比。
& f A$ _8 B0 A9 jRapala 发表于 2009-11-27 13:00

我们比的是地理而不是地位。我认为把温哥华跟西雅图比是最合适的，三藩无论是气候、城市大小还是经济都比温哥华强太多。

waterfall2 · 发表于 2009-11-27 13:15

升跌升跌升跌升跌升跌升跌

永恒的话题

pchell · 发表于 2009-11-27 13:16

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162."
( N) w0 L$ q# y8 X: r. A三言两语发表于 2009-11-27 12:03

68楼等数学盲，我来说一下三言两语的1%是怎么算出来的：

162/3.6%=4500，这是一年需要交的税。
税率为4500/400,000=1.1%

所以，计算方法根本没有问题。要么就是三言两语引的这一段是错的，要么就是紫光引的0.5%-0.6%是错的。

Rapala · 发表于 2009-11-27 13:19

我们比的是地理而不是地位。我认为把温哥华跟西雅图比是最合适的，三藩无论是气候、城市大小还是经济都比温哥华强太多。( |' m0 i2 c3 `* [
pchell 发表于 2009-11-27 13:11

你比气候，温和西当然没有区别。但是讨论的题目是为什么温比西的房价贵。原因我说了，因为温在加拿大的地位独一无二，移民经济，养老经济，富豪经济是推动房子高价的原因。而西再美国的地位差多了，我如果以天气为第一考虑，一定去加州。

pchell · 发表于 2009-11-27 13:28

来源在city of edmonton：
http://www.edmonton.ca/for_resid ... property-taxes.aspx

2009 Taxes

Because the 2009 budget increased, municipal taxes will increase an average of 7.3% for all property types (including commercial and industrial). But for residential properties, the tax increase is less because households no longer pay for garbage services with taxes - this is paid entirely through user fees.

Therefore, the average municipal tax increase for houses is 3.6%. For a house valued at $400,000 last year, that’s an increase of about $51. Most households will also get a one-time rebate on their tax notice in May to help offset increases in garbage fees that start Jan. 1. For the average house the rebate is about $53. The rebate is on a scale; more modest homes get more and houses with greater value get less of a rebate.

So, municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162.

Rapala · 发表于 2009-11-27 13:29

68楼等数学盲，我来说一下三言两语的1%是怎么算出来的：
; v% J6 P4 ~- W1 E4 H) Y
# e5 d" V- h; ?% O4 R& z* e162/3.6%=4500，这是一年需要交的税。
& l+ t4 B4 y6 G税率为4500/400,000=1.1%
1 L3 Z; }8 |) J- ?
* X( H4 g2 p; Y* s所以，计算方法根本没有问题。要么就是三言两语引的这一段是错的，要么就是紫光引的 ...
' S9 v0 ^& h' f& M: ]$ l" C0 H& J$ O% Qpchell 发表于 2009-11-27 13:16

municipal taxes will increase about 3.6% for the average house
如果三言是用这种方法算出来的，肯定是纸上谈兵的高手了。４０万的房子可不是爱城的avarage, 紫光给的是实际数据，我估计就是他房子去年的bill, 起码和我的房子相近。

三言两语 · 发表于 2009-11-27 13:32

本帖最后由三言两语于 2009-11-27 14:07 编辑

http://www.greaterfool.ca/wp-content/uploads/2009/11/Bubbles11.jpg
3 {3 G5 o/ ?1 K# s. P这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速 ...3 V, k- P% g' Z w6 T
Rapala 发表于 2009-11-27 12:22

首先，我严重怀疑这张图的正确性。原始数据在哪里？
第二，向上突破创新高是指：回调一定的时间和空间之后，再创新高。你根本就不懂基本的趋势原理。

我也在建议准备长期留在爱城的人现在买房呀。我也没说要等到十年以后再买呀！

pchell · 发表于 2009-11-27 13:42

本帖最后由 pchell 于 2009-11-27 13:55 编辑

我对83楼city of edmonton资料的理解是：

municipal tax 增幅3.6%，400,000的房子，一年增加的municipal tax是51，需要交的municipal tax是1416(51/3.6%)
user fees 的增幅不清楚。400,000的房子，一年增加的user fees是109(162-51)。这109已经包括了53的one time rebate，到了明年，user fee会在每年增加的基础上，再加上这53。
如果把municipal tax和user fees 合起来，400,000的房子，一年的税算不出来，因为3.6%只是针对municipal tax而已。

所以三言两语算的不对，得另找资料计算。

//我认为city of edmonton故意不说user fee 的增幅，而且还就user fee给一次性的rebate，说明user fee的增幅很大。

Rapala · 发表于 2009-11-27 13:46

首先，我严重怀疑这张图的正确性。原始数据在哪里？' j7 I- s. \0 I. e# {% p+ t2 U
第二，向上突破创新高是指：回调一定的时间和空间之后，再创新高。你根本就不懂基本是分析理论。* `7 s7 f, k$ N& i: a) r0 @
) W8 n; `5 H$ x# b" o c
我也在建议准备长期留在爱城的人现在买房呀。我也没说要 ..., d7 R' {3 C) Y
三言两语发表于 2009-11-27 13:32

n August 2009, the average price of existing homes sold through the Multiple Listing Service® was CA$324,779 (US$303,614), up 11.3% from a year earlier, according to the Canadian Real Estate Association (CREA).
http://www.globalpropertyguide.c ... anada/Price-History

现在到１０月的数据，是平均价３４１Ｋhttp://www.crea.ca/public/news_stats/statistics.htm
而０８年１０月是２８２Ｋ，同比涨幅是　２０。９％

三言两语 · 发表于 2009-11-27 13:47

本帖最后由三言两语于 2009-11-27 13:50 编辑

至于忽有，你不应该让人打破脑袋也去美国，让人创造条件也要去，还只是建议？我理解的创造条件有几种，拿相对美国本地人超低的薪水，夫妻一个拿签证去另一个打黑工，夫妻美加两地分居，和美国人结婚，或者干脆直接搬美国再去找工作？你说说除了这你还有什么方法创造条件？1 f+ n N; m9 k5 p; S! S0 X
3 a' \% w5 ~* {
对了，中国人确实会创造条件去美国，看看福建人就行了) O. h6 `3 [* Q( t9 I' n
Rapala 发表于 2009-11-27 12:52

你说这些都是你自己的主观想象！ c6 I0 g6 D. O& f \7 H O

& Y1 w& _6 Q( L" r) q+ w我说“没有条件，创造条件也要去。”你知道这句话的出处吗？我让谁打破脑袋去美国了？我说打黑工了吗？我说偷渡了吗？你怎么就能确定你的想法就是我的想法呢？" s- E/ o8 d( K0 ^( q( R

5 w- P( b: {5 z8 N4 W' B- Z$ `$ `我反复说：有不同见解可以“讨论”，就是说给你听的呀！
! p2 `" \8 }$ Y. p' M. E% y [" A( |0 S1 M& c" ]
你为什么就不能先问问：“没有条件，创造条件也要去。”到底是什么意思，然后再开尊口呢？在网上发言和在现实中做人是一个道理：互相尊重，谦虚做人！

pchell · 发表于 2009-11-27 13:50

你说这些都是你自己的主观想象！
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我说“没有条件，创造条件也要去。”你知道这句话的出处吗？我让谁打破脑袋去美国了？我说打黑工了吗？我说偷渡了吗？你怎么就能确定你的想法就是我的想法呢？
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我反复说： ...
& E0 f* A* q. X& E# S: w三言两语发表于 2009-11-27 13:47

别生气了，葡萄心理而已。

三言两语 · 发表于 2009-11-27 13:56

我对83楼city of edmonton资料的理解是：" T; [- S6 l& D& `4 h3 I+ @( ?
; k. g) d7 b9 r) c* \$ |7 x
municipal tax 增幅3.6%，400,000的房子，一年增加的municipal tax是51，需要交的municipal tax是1416(51/3.6%)
' K# {. V/ W$ h0 |; D& ?) |" wuser fees 的增幅不清楚。400,000的房子，一年增加的use ...7 i: X5 p& `" R/ T& |+ k+ V
pchell 发表于 2009-11-27 13:42

不用找了。让紫光或Rapala说说自家地址和今年交了多少税就行了。

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