2010 房市解决之道 - 临别一帖

Rapala · 发表于 2009-11-27 10:38

首先，小弟不是一贯看空。“2008不买房”里面就看好Winnipeg, Halifax的房地产市场，还建议老杨去那里投资。现在看来两地房价一路上涨，根本没受此次危机影响。“2009房市初探”看多石油，在当时一遍“空声”中， ...
8 V; g f& ?" a三言两语发表于 2009-11-27 09:52

我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。

如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你老兄那么有本事能到美国去而且抄底买房。

其实我认识的很多人，我敢保证算是比较牛的吧，到美国工作没问题，但是最后都没有走。因为美国你首先面临的是身份问题，虽然入籍了，可以拿TN签证，但是问题多多，你能保证在美国不失业吗？失业了就得马上会加拿大，买了房子更惨，连房子都得卖，这是有活生生例子的。所以我觉得你让大家创造条件去美国确实不适合绝大部分人，有忽悠之嫌。

tradesman · 发表于 2009-11-27 11:01

LZ精辟。短期房价要阴跌。请问LZ，2010 年油价突破100的几率有多大？

waterfall2 · 发表于 2009-11-27 11:17

我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。# O( S$ p& Q) W9 F9 u* G; ]6 j. j
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如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你 ...( u* H- Q9 Y" x% K: k" }; P: X" p
Rapala 发表于 2009-11-27 10:38

医保是个大问题。

但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。

Jasmine · 发表于 2009-11-27 11:25

楼主,

楼主.

Rapala · 发表于 2009-11-27 11:37

医保是个大问题。
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但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。) H2 _% H$ ?+ ^
waterfall2 发表于 2009-11-27 11:17

其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？

温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅。西城在美国的地位差远了，拿什么和温哥华比？全球最适合人居住的城市排第几？

三言两语 · 发表于 2009-11-27 12:03

about 0.5-0.6%.500k house tax about 2800-2900/year.* z9 O P, [+ ~; O. t! {
紫光发表于 2009-11-27 10:28

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162."

没找到具体Edmonton税率，但从上文可以推算$400K房子要交$4500，也就是1.1%。
另外要注意的是：是用Assessed Value去计算税款，而不是"House worth"。Assessed Value一般比市场价低一些。

Rapala · 发表于 2009-11-27 12:22

本帖最后由 Rapala 于 2009-11-27 12:30 编辑

这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速上升，很多年不会低于那个高点的。

看看８８年前后的两个短暂调整然后又创新高。再看看89到90的没有突破高点的假突破然后横盘到０１年，如果历史是一面镜子，你自己判断，还能企盼得到０８年底的那种抄底机会吗？就算不涨很多，而是进入10年多的横盘期，也应该现在买房，人生有几个十年？

Colaa · 发表于 2009-11-27 12:23

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase ...
$ w5 M# \( C: k( M* J7 j三言两语发表于 2009-11-27 12:03

Your calculation is totally wrong. "Tax increase by 3.6%" means the new tax rete is (0.5% to 0.6%) times (1+3.6%), which equals to (0.52 to 0.62%). So the new tax rate for a $400,000 house is $2080 to $2480. How did you get that number?

三言两语 · 发表于 2009-11-27 12:29

我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。
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如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你老兄那么有本事能到美国去而且抄底买房。/ e: B N7 l2 W3 z

* X8 @" ?8 u1 k1 N其实我认识的很多人，我敢保证算是比较牛的吧，到美国工作没问题，但是最后都没有走。因为美国你首先面临的是身份问题，虽然入籍了，可以拿TN签证，但是问题多多，你能保证在美国不失业吗？失业了就得马上会加拿大，买了房子更惨，连房子都得卖，这是有活生生例子的。所以我觉得你让大家创造条件去美国确实不适合绝大部分人，有忽悠之嫌。Rapala 发表于 2009-11-27 10:38

我一直以来在倡导：要用投资的眼光去看自住房，用投资的方法去买自住房。老百姓买房也要投资自住两相益！那些说什么：自住房早买早享受，不用看市场的观点本人不敢苟同。

你所说的都是基于2009年初就是低点，后市会上涨。请你说说为什么！用数据分析，别喊口号！

在美国居留的问题，我觉得你只知其一，不知其二。有兴趣的朋友可以找专业人士了解一下。这不是此贴的主题，就不多说了。

我个人理解“忽悠”的含意是这样的：
1. 我低价买房之后，在高价建议大家买房。
2. 我建议大家不买房，自己去买房。
3. 我建议大家留在爱城，自己离开。
4. 我建议大家离开，自己留下。
总之，我认为“忽悠”就是口是心非，建议大家的和自己做的正相反。你觉得我四年来的所做所为附合这些特征吗？分析建议错了，也是个人能力有限，我也不是神仙。要不，就是你对“忽悠”有不同的理解。

我看你是在加拿大生活时间长了，中文也忘得差不多了，分不清什么是“忽悠”和“建议”，“蒙”和“分析”。建议你有拿不准的中文词在发帖之前查查字典，免得大家误解。

三言两语 · 发表于 2009-11-27 12:34

LZ精辟。短期房价要阴跌。请问LZ，2010 年油价突破100的几率有多大？$ {4 n' t" ]( |2 G$ @" S0 w
tradesman 发表于 2009-11-27 11:01

多谢。
小弟近来较忙，没研究油价的问题，不敢轻易猜测，以免怡笑大方。

pchell · 发表于 2009-11-27 12:39

其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？# U+ m$ \  m! \1 U( p

- d  n+ H% O/ X( n温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅 ...
. d7 A, U+ H7 C8 m1 t  CRapala 发表于 2009-11-27 11:37

温哥华的气候还不如西雅图，拿什么把温哥华跟三藩比？

三言两语 · 发表于 2009-11-27 12:41

医保是个大问题。
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$ ?9 c/ D& \/ X+ b! t+ H, p但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。
/ f7 f, l; x. D) ]: I6 Lwaterfall2 发表于 2009-11-27 11:17

个人认为医保多交点钱，及时就治，比在这里苦等好。

不瞒你说，小弟几个月前有几日心脏不舒服，要做个检查，但要在三个月之后。好在没几天就好了，但想起来挺可怕！说实话，加拿大的医疗体系也是让我离开的原因之一。

三言两语 · 发表于 2009-11-27 12:42

楼主, 楼主.' T" w2 a+ |! |0 `' H' B
Jasmine 发表于 2009-11-27 11:25

多谢支持。

紫光 · 发表于 2009-11-27 12:43

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase ...
- N# ^- }! W. V三言两语发表于 2009-11-27 12:03

你的计算是错误的，已经有人指出了，这里就不多说。
美国房价低，但是税高，要知道每一万块钱每个月的贷款付出大概70-75块（以贷款年限定）。也就是说如果能够剩300块的税可以多借4万块的贷款。而且这个钱好歹也有一部分进入房子的本金，如果缴税只是为政府作了贡献。

Rapala · 发表于 2009-11-27 12:52

本帖最后由 Rapala 于 2009-11-27 13:01 编辑

我一直以来在倡导：要用投资的眼光去看自住房，用投资的方法去买自住房。老百姓买房也要投资自住两相益！那些说什么：自住房早买早享受，不用看市场的观点本人不敢苟同。6 I& j3 A1 k( Z9 J0 U- k
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你所说的都是基于2009年初就是低点， ...
1 B! _0 Y4 f& g三言两语发表于 2009-11-27 12:29

数据在上图，这是加拿大创新高的平均房价。至于toronto, vancouver, calgary都比去年同期时候有很可观的涨幅，edmonton在平均房价上表现得不明显，但比最低点也有３％左右的涨幅。http://www.bobtruman.com/Edmonton_SFH_stats/page_1918017.html，当然，个人观测的结果要高得多，因为大多数华人都是关注西南或者西区，你可以不承认，但是过几个月你在美国享受的时候，不要忘了回来逛逛，我把２０１０年上半年的数据给你看，希望那时候你还有fans.

至于忽有，你不应该让人打破脑袋也去美国，让人创造条件也要去，还只是建议？我理解的创造条件有几种，拿相对美国本地人超低的薪水，夫妻一个拿签证去另一个打黑工，夫妻美加两地分居，和美国人结婚，或者干脆直接搬美国再去找工作？你说说除了这你还有什么方法创造条件？

对了，中国人确实会创造条件去美国，看看福建人就行了

三言两语 · 发表于 2009-11-27 12:59

本帖最后由三言两语于 2009-11-27 13:03 编辑

其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？7 J( f5 h7 S; Q, ]% Y0 W

& U& Y; p7 n5 s) [温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅。西城在美国的地位差远了，拿什么和温哥华比？全球最适合人居住的城市排第几？Rapala 发表于 2009-11-27 11:37

实在想不出为什么西雅图不能与温哥华比，少花20万，在西雅图过着比温哥华还好的生活，何乐而不为呢？

温哥华和旧金山能比吗？在旧金山可以上午去山上滑雪，下午去海滩日光浴。温哥华行吗？旧金山夏天比你温哥华凉快，冬天比你温哥华暖和。你温哥华怎么比？人家旧金山有硅谷，你温哥华有什么？“全球最适合人居住的城市”是什么？给居民每年发多少钱？好来坞的大名星为什不搬来呀？排第几和你有关系吗？

要真是厚着脸皮和人家比，也行。你自已在网上查查旧金山，落衫矶，温哥华的房价，看看到底谁高谁低！先研究研究数据再说话，不行吗？

Rapala · 发表于 2009-11-27 13:00

温哥华的气候还不如西雅图，拿什么把温哥华跟三藩比？2 t% s, Q( j& F8 u
pchell 发表于 2009-11-27 12:39

温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方
比的是在每个国家中的地位，多伦多的经济还比不上芝加哥，但是多伦多只能和美国纽约比。

pchell · 发表于 2009-11-27 13:09

http://www.greaterfool.ca/wp-content/uploads/2009/11/Bubbles11.jpg
& I; H. y' A& g' ?+ g+ I2 G这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速 ...
$ A8 ]" `5 e0 p7 y5 J# x- v+ L" `$ |Rapala 发表于 2009-11-27 12:22

用股票、外汇的分析方式看房市需要特别谨慎。光看图、不分析大环境、不看其他相关商品的走势，很难得出什么结论。
而且上面那张图，即使让股票专家看，也不能得出处于向上通道的结论。

pchell · 发表于 2009-11-27 13:11

温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方+ f6 i% r4 u* A9 ]4 {) s
比的是在每个国家中的地位，多伦多的经济还比不上芝加哥，但是多伦多只能和美国纽约比。 U& |! L: | f$ W+ |, v& M) q% D
Rapala 发表于 2009-11-27 13:00

我们比的是地理而不是地位。我认为把温哥华跟西雅图比是最合适的，三藩无论是气候、城市大小还是经济都比温哥华强太多。

waterfall2 · 发表于 2009-11-27 13:15

升跌升跌升跌升跌升跌升跌

永恒的话题

pchell · 发表于 2009-11-27 13:16

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162.". L# Z' n$ R' i' ~7 x/ `9 e" p
三言两语发表于 2009-11-27 12:03

68楼等数学盲，我来说一下三言两语的1%是怎么算出来的：

162/3.6%=4500，这是一年需要交的税。
税率为4500/400,000=1.1%

所以，计算方法根本没有问题。要么就是三言两语引的这一段是错的，要么就是紫光引的0.5%-0.6%是错的。

Rapala · 发表于 2009-11-27 13:19

我们比的是地理而不是地位。我认为把温哥华跟西雅图比是最合适的，三藩无论是气候、城市大小还是经济都比温哥华强太多。
9 U9 c' t. A+ H3 H0 h ^( p) Rpchell 发表于 2009-11-27 13:11

你比气候，温和西当然没有区别。但是讨论的题目是为什么温比西的房价贵。原因我说了，因为温在加拿大的地位独一无二，移民经济，养老经济，富豪经济是推动房子高价的原因。而西再美国的地位差多了，我如果以天气为第一考虑，一定去加州。

pchell · 发表于 2009-11-27 13:28

来源在city of edmonton：
http://www.edmonton.ca/for_resid ... property-taxes.aspx

2009 Taxes

Because the 2009 budget increased, municipal taxes will increase an average of 7.3% for all property types (including commercial and industrial). But for residential properties, the tax increase is less because households no longer pay for garbage services with taxes - this is paid entirely through user fees.

Therefore, the average municipal tax increase for houses is 3.6%. For a house valued at $400,000 last year, that’s an increase of about $51. Most households will also get a one-time rebate on their tax notice in May to help offset increases in garbage fees that start Jan. 1. For the average house the rebate is about $53. The rebate is on a scale; more modest homes get more and houses with greater value get less of a rebate.

So, municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162.

Rapala · 发表于 2009-11-27 13:29

68楼等数学盲，我来说一下三言两语的1%是怎么算出来的：( W$ N; Y) t# Y' ]# Y9 I& Z

# G7 X/ V: s% J" t162/3.6%=4500，这是一年需要交的税。
/ i, O% I3 P) B0 L& e& j税率为4500/400,000=1.1%

$ y1 d/ E" G" F s所以，计算方法根本没有问题。要么就是三言两语引的这一段是错的，要么就是紫光引的 ...
3 R2 f' Z9 {% W. O. Kpchell 发表于 2009-11-27 13:16

municipal taxes will increase about 3.6% for the average house
如果三言是用这种方法算出来的，肯定是纸上谈兵的高手了。４０万的房子可不是爱城的avarage, 紫光给的是实际数据，我估计就是他房子去年的bill, 起码和我的房子相近。

三言两语 · 发表于 2009-11-27 13:32

本帖最后由三言两语于 2009-11-27 14:07 编辑

http://www.greaterfool.ca/wp-content/uploads/2009/11/Bubbles11.jpg
' p5 {$ j; n! E( ~/ X这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速 ...
2 X2 v# P+ V' G; ORapala 发表于 2009-11-27 12:22

首先，我严重怀疑这张图的正确性。原始数据在哪里？
第二，向上突破创新高是指：回调一定的时间和空间之后，再创新高。你根本就不懂基本的趋势原理。

我也在建议准备长期留在爱城的人现在买房呀。我也没说要等到十年以后再买呀！

pchell · 发表于 2009-11-27 13:42

本帖最后由 pchell 于 2009-11-27 13:55 编辑

我对83楼city of edmonton资料的理解是：

municipal tax 增幅3.6%，400,000的房子，一年增加的municipal tax是51，需要交的municipal tax是1416(51/3.6%)
user fees 的增幅不清楚。400,000的房子，一年增加的user fees是109(162-51)。这109已经包括了53的one time rebate，到了明年，user fee会在每年增加的基础上，再加上这53。
如果把municipal tax和user fees 合起来，400,000的房子，一年的税算不出来，因为3.6%只是针对municipal tax而已。

所以三言两语算的不对，得另找资料计算。

//我认为city of edmonton故意不说user fee 的增幅，而且还就user fee给一次性的rebate，说明user fee的增幅很大。

Rapala · 发表于 2009-11-27 13:46

首先，我严重怀疑这张图的正确性。原始数据在哪里？% r% t) P! r9 K8 g! {& P3 p& w0 S2 O, _
第二，向上突破创新高是指：回调一定的时间和空间之后，再创新高。你根本就不懂基本是分析理论。) }" M4 g4 [- l

5 ?6 V+ p6 L$ w j* \0 t我也在建议准备长期留在爱城的人现在买房呀。我也没说要 ..., Y2 m U' G7 V3 c, d
三言两语发表于 2009-11-27 13:32

n August 2009, the average price of existing homes sold through the Multiple Listing Service® was CA$324,779 (US$303,614), up 11.3% from a year earlier, according to the Canadian Real Estate Association (CREA).
http://www.globalpropertyguide.c ... anada/Price-History

现在到１０月的数据，是平均价３４１Ｋhttp://www.crea.ca/public/news_stats/statistics.htm
而０８年１０月是２８２Ｋ，同比涨幅是　２０。９％

三言两语 · 发表于 2009-11-27 13:47

本帖最后由三言两语于 2009-11-27 13:50 编辑

至于忽有，你不应该让人打破脑袋也去美国，让人创造条件也要去，还只是建议？我理解的创造条件有几种，拿相对美国本地人超低的薪水，夫妻一个拿签证去另一个打黑工，夫妻美加两地分居，和美国人结婚，或者干脆直接搬美国再去找工作？你说说除了这你还有什么方法创造条件？# ~' ~" V" K+ L9 G+ q9 f

/ ]$ ^3 v8 X1 o6 G; G, D7 D对了，中国人确实会创造条件去美国，看看福建人就行了: E( {5 x- i9 T
Rapala 发表于 2009-11-27 12:52

你说这些都是你自己的主观想象！
3 m) T8 V  [5 h6 N& a( R& \
  n4 @* c7 ^5 ]. I5 [1 O0 {我说“没有条件，创造条件也要去。”你知道这句话的出处吗？我让谁打破脑袋去美国了？我说打黑工了吗？我说偷渡了吗？你怎么就能确定你的想法就是我的想法呢？
6 Q, P: i: c  e) s/ u1 W) Z6 }+ `6 {* z
我反复说：有不同见解可以“讨论”，就是说给你听的呀！
# \# D7 ~4 |$ e2 [; c& e8 C4 H/ M& j9 O! ]% |% C' v
你为什么就不能先问问：“没有条件，创造条件也要去。”到底是什么意思，然后再开尊口呢？在网上发言和在现实中做人是一个道理：互相尊重，谦虚做人！

pchell · 发表于 2009-11-27 13:50

你说这些都是你自己的主观想象！
! K+ C: {1 C: l, H" [" h7 a+ k: [7 l7 w1 e$ U7 r
我说“没有条件，创造条件也要去。”你知道这句话的出处吗？我让谁打破脑袋去美国了？我说打黑工了吗？我说偷渡了吗？你怎么就能确定你的想法就是我的想法呢？
/ k# q5 n+ I' E' s6 W
% a6 V' U8 i4 d. p3 K. W我反复说： ...
6 D7 E0 ]* a( V/ i/ ?" K1 ]3 W( {三言两语发表于 2009-11-27 13:47

别生气了，葡萄心理而已。

三言两语 · 发表于 2009-11-27 13:56

我对83楼city of edmonton资料的理解是：/ V5 D7 A( a- }- S

1 n; P9 I+ h( ]7 h+ n. i) |6 I1 mmunicipal tax 增幅3.6%，400,000的房子，一年增加的municipal tax是51，需要交的municipal tax是1416(51/3.6%)
* W1 j9 ~3 y9 V6 T s6 }user fees 的增幅不清楚。400,000的房子，一年增加的use ...& J; z3 Q) B( P2 J$ N
pchell 发表于 2009-11-27 13:42

不用找了。让紫光或Rapala说说自家地址和今年交了多少税就行了。

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