（公开版）爱城房市前景初探 ——2009

carlzheng

原帖由 三言两语 于 2009-1-19 20:10 发表
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中国确实在07-08年小幅加息，而且被天荒地对钢铁等初级产品征收出口税，以冷却过热的经济。事实上美加也有加息动作，但关键问题是幅度过小。如果中国当时没有这些举措，现在会更惨。
中国股市的下跌是必然的，过 ...

你说反了，如果当初中国加息力度再大的话，今天会更惨。道理就让更专业的人来讲吧。http://blog.ifeng.com/article/1945519.html

至于股价是不是过高，要看盈利能否跟上。中国股市从1000点涨到6000点，其中经过了多少的泡沫论。1800当初就说有泡沫，问题是随后的季报和年报一而再再而三的超出大家甚至是最乐观的预期，所以股市也好，楼市也好，涨跌都是必然的。我在涨的时候说跌，跌的时候说涨，总有一天是对的，反正越涨越离头部不远，越跌越离底部不远了。问题是时间点。举个股市的例子，赵丹阳在中国股市3000点就清仓，现在你可以说他有先见之明，但是3000点到6000点这不能不说是个严重失误。连巴菲特都说他的中石油抛早了。再举个楼市我们身边的例子，亚省的房子06年就有人看空，问题是06年到07年可是涨幅最大的时候，可能抵得上以前十年涨的。所以当时的看空派和看多派我觉得都对，看你是从哪个角度看，怎么操作的。

8 C3 b3 E: C. `6 ?5 i3 e回到现实来，我说的房子虽然是个别，但是管中窥豹，可见一斑。有时候我是情愿相信自己的眼睛和耳朵，也不相信那些所谓的数据。因为那些统计数据会有偏差，而且有时是致命的。http://www.edmontonchina.cn/view ... CF%B9%E2&page=3。看看他们两位的争执就知道了。我相信很多人对于你所说的08年比07年只下跌3%不敢苟同，当然这不是你的错，你也是拿来的数据。由于房子结构的不同，平均数是不准的。就像上海房价有一段时间明明在跌，但是统计数据说在涨，原因很简单，成交量急剧下降，只成交了几套豪宅。你的房子涨了没有，降了没有，问问市场就知道了。现在的公开数据只能说明成交的，它是滞后。其实有时候判断经济问题不用那么复杂，做些简单的市场调研就可以了。美国这次的金融海啸的根本原因就是那些大佬们闭门造车，华尔街那些人是天天拿着数据说话的，结局就是这样。数据是很重要的参考，但是它也会害死人的。
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另外，我觉得你还有一个小小的逻辑推理错误（当然瑕不掩瑜，确实是篇好文章，有很好的参考价值）。就是如果认为原油到底了，那么这里的房价也到底了（当然底是个区域，就像股市，指数到底并不代表所有股票到底，当然有的好股票也是先到底的，而且房子有独特性，和股票不一样，喜欢的房子卖了就是没有了，可能再也找不到了）。原因就是和油价是直接相关（除非我说了美国不用脏油，这是政治因素，我们不讨论。但是奥巴马是推崇新能源的，从长期看，不是不可能），而且是最主要的原因（因为油价决定这里的就业率，这里的消费也是靠高油价，高收入带动的）。所以我没有明白为什么LZ看多石油，看空这里房子。当然房子涨跌都有惯性，有滞后性，我也觉得会再跌10%左右，我也希望，哈哈！！！

三言两语

原帖由 carlzheng 于 2009-1-24 12:17 发表
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你说反了，如果当初中国加息力度再大的话，今天会更惨。道理就让更专业的人来讲吧。http://blog.ifeng.com/article/1945519.html

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本人不同意石建勋的关点。周小川当初加息是完全正确的，而且应该更早加，更多加，全球一起加。这与现在减息一点也不矛盾，时过境迁了。国内胡说八道，不知所云的“经济学家”太多。这个问题与爱城房市的主题并不直接相关，就不再进一步谈了，一谈就太多了。
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' o& N1 {1 \: z. Y4 l1 G8 Q至于股价是不是过高，要看盈利能否跟上。中国股市从1000点涨到6000点，其中经过了多少的泡沫论。1800当初就说有泡沫，问题是随后的季报和年报一而再再而三的超出大家甚至是最乐观的预期，所以股市也好，楼市也好，涨跌都是必然的。我在涨的时候说跌，跌的时候说涨，总有一天是对的，反正越涨越离头部不远，越跌越离底部不远了。问题是时间点。举个股市的例子，赵丹阳在中国股市3000点就清仓，现在你可以说他有先见之明，但是3000点到6000点这不能不说是个严重失误。连巴菲特都说他的中石油抛早了。再举个楼市我们身边的例子，亚省的房子06年就有人看空，问题是06年到07年可是涨幅最大的时候，可能抵得上以前十年涨的。所以当时的看空派和看多派我觉得都对，看你是从哪个角度看，怎么操作的。

这个问题是投资理念的问题。我个人的投资理念是：只吃鱼身，鱼尾和鱼头不要。那些的想吃吊整条鱼的投资者，最后会发现吞下的不仅是鱼，还有鱼钩！

- Q4 b  t$ g+ @) |$ B: h/ ~很多人喜欢事后诸葛亮，指点过去的江山，我认为是不公平的。赵丹阳在3500点离场是非常令人敬佩的。从1000点到3500的利润已经是非常丰厚的了，能够看到3500点以上巨大的泡沫，并能克服人类贪婪的本性，抽身而去。这是所有基金经理应该学习的。楼市更是这样，进出市场比股市要难得多。

再说中国股市，如果你研究了美国股市，就知道中国股价是高得离谱的，尽管已经跌了这么多。其中原因很多，这里就不多说了。
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5 x) m8 Y/ N" X回到现实来，我说的房子虽然是个别，但是管中窥豹，可见一斑。有时候我是情愿相信自己的眼睛和耳朵，也不相信那些所谓的数据。因为那些统计数据会有偏差，而且有时是致命的。http://www.edmontonchina.cn/view ... CF%B9%E2&page=3。看看他们两位的争执就知道了。我相信很多人对于你所说的08年比07年只下跌3%不敢苟同，当然这不是你的错，你也是拿来的数据。由于房子结构的不同，平均数是不准的。就像上海房价有一段时间明明在跌，但是统计数据说在涨，原因很简单，成交量急剧下降，只成交了几套豪宅。你的房子涨了没有，降了没有，问问市场就知道了。现在的公开数据只能说明成交的，它是滞后。其实有时候判断经济问题不用那么复杂，做些简单的市场调研就可以了。美国这次的金融海啸的根本原因就是那些大佬们闭门造车，华尔街那些人是天天拿着数据说话的，结局就是这样。数据是很重要的参考，但是它也会害死人的。

! V$ U9 s* p5 f, ]采用数据要前后一致。我们采用了Edmonton Real Estate Board的数据分析了过去，就要用它来预测未来。你可以相信自已的眼睛和耳朵对现在的判断，却没办法依靠它们了解过去。2008的平均价已经出来了$332,853，相比2007年的$338,009，跌2.5％。
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另外，我觉得你还有一个小小的逻辑推理错误（当然瑕不掩瑜，确实是篇好文章，有很好的参考价值）。就是如果认为原油到底了，那么这里的房价也到底了（当然底是个区域，就像股市，指数到底并不代表所有股票到底，当然有的好股票也是先到底的，而且房子有独特性，和股票不一样，喜欢的房子卖了就是没有了，可能再也找不到了）。原因就是和油价是直接相关（除非我说了美国不用脏油，这是政治因素，我们不讨论。但是奥巴马是推崇新能源的，从长期看，不是不可能），而且是最主要的原因（因为油价决定这里的就业率，这里的消费也是靠高油价，高收入带动的）。所以我没有明白为什么LZ看多石油，看空这里房子。当然房子涨跌都有惯性，有滞后性，我也觉得会再跌 10%左右，我也希望，哈哈！！！

这个问题谈过多次了。我们不能看着油价做房市。如果油价从此就在$30-50间震荡，你认为房也就从此稳定了吗？
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: M" W: Z; J. E' Z# Y4 m6 P; @* G[ 本帖最后由 三言两语 于 2009-1-24 14:56 编辑 ]

pengfred

WST

原帖由 考虑到美元已经贬值300％，现在$40的油价，只是2004年的十几块钱。历史真的又一次重演了！

# l* E; n( ^* d
很有独到见解，佩服，先提一小问题：
楼主在文中多次提到近几年美元已经贬值300％，而现在$40的油价相当于2004年的十几块钱。
1）是不是说，这几年通货膨胀实际上是300？
7 S) g8 R% N& y* a, I5 i2）美国或加拿大的房价的涨幅远小于此数，若考虑到通货膨胀，是不是前几年房价没有涨反是跌的？

carlzheng

原帖由 三言两语 于 2009-1-24 14:54 发表

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本人不同意石建勋的关点。周小川当初加息是完全正确的，而且应该更早加，更多加，全球一起加。这与现在减息一点也不矛盾，时过境迁了。国内胡说八道，不知所云的“经济学家”太多。这个问题与爱城房市的主题并不 ...

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# ~) @; Y( T! x3 o4 r& l3 ?既然我们是说房价，那就让事实来说话吧。我的观点就是如果石油在30可以稳住，除了政治风险，爱城房价在今年下半年肯定企稳，甚至反弹。当然我是说实际的反弹，就是同样的房子，或者一个小区差不多的房子的房价比较。官方的数据我说了，和成交结构有很大关联，我不知道你做过市场调查没有。你说08年房价比07年跌2.5%，那么你可以问任何一个现在想卖房，想买房的人，甚至REALTOR，看看他们会说什么吧。就像去年下半年紫光一直在拿官方的房价数据说事（对事不对人），强调说涨了。问题是当初你去随便找个REALTOR,甚至翻翻报纸广告，跑跑售楼现场都会明白是怎么回事。买房子和做其他投资一样，不是光用脑袋的，还要手脚并用。哈哈！！！

三言两语

原帖由 carlzheng 于 2009-1-26 02:13 发表

) H4 E+ ^$ l4 I8 i! C
6 l5 q6 v- C) [) K# U6 N既然我们是说房价，那就让事实来说话吧。我的观点就是如果石油在30可以稳住，除了政治风险，爱城房价在今年下半年肯定企稳，甚至反弹。当然我是说实际的反弹，就是同样的房子，或者一个小区差不多的房子的房价比 ...

你的观点是：爱城房价与油价正相关。油价涨，房价就涨。油价跌，房价就跌，油价止跌，房价就止跌。那么为什么油价2008年7月才见顶，而房价2007年7月就开始回落了？

如果油价在$30-50间徘徊，石油公司亏本卖油，继续停工，裁员，失业率上升，为什么房价会止跌回升呢？

# Q  Z; [. E# k' Q# V你说08年房价比 07年跌2.5%，那么你可以问任何一个现在想卖房，想买房的人，甚至REALTOR，看看他们会说什么吧。就像去年下半年紫光一直在拿官方的房价数据说事（对事不对人），强调说涨了。问题是当初你去随便找个REALTOR,甚至翻翻报纸广告，跑跑售楼现场都会明白是怎么回事。买房子和做其他投资一样，不是光用脑袋的，还要手脚并用。哈哈！！！
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在这里可能有误解。现在人们一说房价下跌，首先想到的是2007年7月，比2008年12月下跌了多少。你说跌了20％，这个没错。下面的数据也显示跌了14％（$354，718 - $310,588）。但我用的是年平均数据，自然要比上面的跌幅少得多。
4 M: @, a! M. d" y4 C; h
2007 303,820 321,307 325,339 344,137 354,410 348,056 354,718 344,792 344,286 347,668 325,060 329,705 （338,009 年平均）
+ B0 @9 ^: R; E* r4 _, W0 {. q2008 332,051 338,347 343,760 336,931 340,499 341,376 335,100 329,207 324,906 317,784 318,588 310,974 （332,853 年平均）
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[ 本帖最后由 三言两语 于 2009-1-26 17:54 编辑 ]

三言两语

原帖由 WST 于 2009-1-25 14:26 发表
# h1 ^# J+ P2 n' s" N1 J6 ~. i
2 d: w) n0 {+ N& _8 q* B& ]0 s3 K3 x8 I
* x6 f8 M2 f! V7 _& B$ k很有独到见解，佩服，先提一小问题：
楼主在文中多次提到近几年美元已经贬值300％，而现在$40的油价相当于2004年的十几块钱。
5 @7 B! o7 i. Y% Y+ C- ^2 |1）是不是说，这几年通货膨胀实际上是300？
2）美国或加拿大的房价的涨幅远小于此 ...

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& o# Y. ^) |6 n( l2 K& }: ^) I/ \" m这个问题很好。
% g6 U" @; q% N1 C7 Z( i, N* n& g
首先，通货膨胀有两个不同的概念：一是货币相对金银贬值，这是一个比较老的概念。现在人们常说的通货膨胀是指，商品价格上涨，货币相对一蓝子商品贬值。
- s: k0 `- s5 L% F
: A) M4 h* U7 a1）如果用概念1，是的，通涨达300％。如果用概念2，不是，还没有达到300％。到普通商品相对金银涨价要慢，这是要有一个比较长的过程，但最终可能会接近300％，但不会达到300％，因为劳动生产率在提高。

0 Q$ ?$ w; c/ e% B7 Y* S2）是的，美国的房价远小于此。这也就是为什么我认为：房地产从长期看是会升值，但如果纯从投资角度上讲，房地产不是我们普通大众的良好选择，但考虑到自用，或出租，则不失为选择之一。

gvjz

期待续后大作

wwwlhit

我是国内的小小虾米，看到各位的大作，真是佩服之至
相比国内的所谓的专家真是高下立显
4 T, W' s& w4 ~: k6 ]  V7 i5 l' G希望能有机会到爱城向各位学习。
感激万千

WST

如果楼主不介意，我再提几个问题：
1。去年年初楼主对于油价和房市的预测以及推理极有预见性，令人叹服。LZ可曾预测到世界会发生百年一遇的金融海啸？
' _/ h8 `4 d9 M2 _3 X9 m7 ]" Z3 h* E2。如果没有发生金融海啸， 楼主是否认为房市和油价仍会一如预测。
3。楼主本人对自己的预测信服程度有多少？
   1）只是推测；在网页上提出。
1 d' n$ _5 J3 i   2）比较相信，以真金白银作为支持，做空金融，房地产和`油股。可以大有斩获。（看了楼主有些帖子，显见是股市玩家）。
   3）坚信，真金白银一搏，在期货市场上做空石油，金融股指。可以致富。

三言两语

原帖由 WST 于 2009-1-27 10:22 发表
如果楼主不介意，我再提几个问题：
% G/ \2 A/ [7 p+ ^3 R) {& ]2 B( X7 N1。去年年初楼主对于油价和房市的预测以及推理极有预见性，令人叹服。LZ可曾预测到世界会发生百年一遇的金融海啸？
2。如果没有发生金融海啸， 楼主是否认为房市和油价仍会一如预测 ...

, D5 f4 ^8 U; @, v0 U
7 b" }/ w" [% Z3 Z  g经济周期是不可避免的。经济衰退总是要有道火索的，如果不是金融出问题，别的方面也会出问题。
; n0 N/ L( n2 X+ i; C

3。楼主本人对自己的预测信服程度有多少？
  1）只是推测；在网页上提出。
  T, D* C# T: L/ r' I  2）比较相信，以真金白银作为支持，做空金融，房地产和`油股。可以大有斩获。（看了楼主有些帖子，显见是股市玩家）。
3 y, F' D' K6 s' v% n  3）坚信，真金白银一搏，在期货市场上做空石油，金融股指。可以致富。

本文只是对房市的预测，我本以也是按照分析结果选择买房时机的。前面我提到过，08年底动过买房的念头，但分析之后，决定再等等。
  t5 c) Y/ R- c' v2 N  q2 m文中虽然涉及到对股市，油价，金价的预测，但本人在股市上是短线操作者，不做长线预测，也不按长线预测操作。
1 N- E7 Z* b5 e% e) g1 Q2 ^
' O4 L. C* ]: P) y[ 本帖最后由 三言两语 于 2009-1-27 18:30 编辑 ]

vanboy

不错

terwillegar

http://albertabubble.blogspot.co ... this-unscathed.html

觉主.

买不到, 但看到了! 谢谢楼主! 那就送鲜花吧.....

三言两语

我把公开版顶起来。

lilyusa

读了一篇好文章。谢谢公开发表！

Rapala

老帖子又被顶起来了。
0 K" X; x: S7 [- J/ Y. \: Z3 b1 z
想问问楼主，你以前的分析可以说接近最后的结果，但是现在房市出现了新迹象（成交放大，价格上涨）可能是你当初预料不到的吧，你当初08年最后决定再等等，那现在是不是出手时机呢？要知道现在是利率房价双低。

三文鱼骨

这等好文章没加精华？！

三言两语

老帖子又被顶起来了。
$ v; O! K9 b% d4 }( B
+ M7 }: }# I2 l# v想问问楼主，你以前的分析可以说接近最后的结果，但是现在房市出现了新迹象（成交放大，价格上涨）可能是你当初预料不到的吧，你当初08年最后决定再等等，那现在是不是出手时机呢？要知道现 ...
( w9 p, s7 V: D* G  O! k+ N  [1 }Rapala 发表于 2009-5-20 22:50

美国以及全球各国的救市规模之大是前所未有的，也是我在写本文时没想到的。重病在身竟下此猛药，不知者最终疗效会是怎样。
, V! p7 V' ]: M8 A3 ]2 G, j3 L
再说房价，在这样的宏观背景之下，房价的跌幅可能会比年初预测得浅些，但并没有现象表明目前已见底。下跌是波段性的，一两个月的房价回升并不是见底的标志。

东南风

very nice

moveon

谢谢楼主，好贴！

moveon

cuiruizhu

楼 主 真专业！此文对我真如雪中送炭！非常感谢！
在楼主的培养下，爱网成员都快成专家了！

Rapala

美国以及全球各国的救市规模之大是前所未有的，也是我在写本文时没想到的。重病在身竟下此猛药，不知者最终疗效会是怎样。

再说房价，在这样的宏观背景之下，房价的跌幅可能会比年初预测得浅些，但并没有现象表 ...
& r, [3 G: ~! [, ]% r6 r8 M三言两语 发表于 2009-5-21 21:51

; c7 s4 C/ z) V3 g# K) e- l
9 s; _# G' T* t2 ?$ g/ R$ d不知楼主现在怎么看？已经不是一两个月的回升了，加拿大的很多城市已经成为卖方市场，你到现在如果还没有买房，是不是错过了前几个月的房价和利率双低的黄金时期呢？当然，到冬天房价可能冷一冷，但是好房子可能就不多了，等到明年春天，如果又来一次小高潮怎么办？

edmonton-fish

不知楼主现在怎么看？已经不是一两个月的回升了，加拿大的很多城市已经成为卖方市场，你到现在如果还没有买房，是不是错过了前几个月的房价和利率双低的黄金时期呢？当然，到冬天房价可能冷一冷，但是好房子可能 ...
) C9 m$ }4 `* p1 ~; w' n. o, WRapala 发表于 2009-8-5 08:41

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觉主.

不知楼主现在怎么看？已经不是一两个月的回升了，加拿大的很多城市已经成为卖方市场，你到现在如果还没有买房，是不是错过了前几个月的房价和利率双低的黄金时期呢？当然，到冬天房价可能冷一冷，但是好房子可能 ...
' o. e, p% N. Q2 xRapala 发表于 2009-8-5 08:41

7 e& e( e( a9 q1 Q. e
7 M9 @0 B. @0 o& a4 ^6 g你真这么认为啊? 你等明年春天再说也不迟.

Grey'sanatomy

有房户与无房户的心态是不一样的，看图看数据的靓点也不一样。好自为之吧。祝大家好运！
大黄胖 发表于 2009-1-21 12:03

我只看到了这个话有用

Grey'sanatomy

楼主能不能2010年再写,

何放

89# Grey'sanatomy

何放

还是想听一下三言两语的三言两语。