爱城房市前景初探 ——2009

dreamer

再去换钱。

dreamer

谢谢。

coooooool

原帖由 coooooool 于 2008-12-25 07:05 发表

我试过了，好象是说100龙币起换，我不够100龙币....
$ c7 K% G" V* b$ N% M  s3 l& S0 w大过节的，优惠一下吧....

0 \, q2 Z; d+ |; R* {5 Z1 @" u哇塞，通过我的不断哭穷，终于勾起了别人的同情。
( ^- ]+ L$ H! H8 Y7 W$ j. j) V谢谢送花的兄弟，等我发达了，别的不敢说，鸡蛋管够.....
怎么知道是哪位送的花？

dreamer

看了最后的，挺可怕。

dreamer

没有远虑，必有近忧。可现在似乎已来不及了。

dreamer

接着换钱。

dreamer

接着买。

熊猫阿宝

"08 年已经比07 年下跌3％，2009年下跌可能加速，幅度达12％-15％，2010 年5％-8％，之后从2011 年开始回升。当然，也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。"
. ~2 R$ g2 V" }
8 A' b0 o8 d% T2 s很爽,很爽,对欲购房者来说

Becks

原帖由 熊猫阿宝 于 2008-12-25 13:31 发表
"08 年已经比07 年下跌3％，2009年下跌可能加速，幅度达12％-15％，2010 年5％-8％，之后从2011 年开始回升。当然，也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。"
1 k3 |! L9 I, v) m( T
很爽,很爽,对欲购房者来说

7 A: m( d. V" E0 v9 P( x: a' k9 @* w
) w% v3 Z2 \5 Y* |" Q

dreamer

买了所有的，有收获，谢谢。但有一个问题：现在的埃德蒙顿人口可比以前要多，而且，加东的经济也不是好的不得了，人口会大量流出吗。如果人在，那么房屋市场是不是会和以前不同。

coooooool

楼主辛苦了。（为人民服务...）
谢谢楼主的一记闷棍，将我蠢蠢欲动的心思弄平静了，看来如果打算买房还要再等二年看看。
我们衷心祝愿楼主隔三岔五地在网上给我们评论一下，这样我们就没必要弄懂那些图表了....
圣诞快乐。

0 D9 ^5 Z9 y( ]; W3 Y, d) d' {问个初级问题：这25%的跌幅要考虑加元的贬值吗？如果考虑到加元对美元的贬值，现在房子实际跌了多少？
* ~2 x. G1 \2 v. N2 {; y- C- ^
[ 本帖最后由 coooooool 于 2008-12-25 14:49 编辑 ]

yxia

的确是博士论文，应该精上加精。
- b' C5 P' q& @. f" C$ V
- S8 O( I7 A0 q! U  [有一点与作者探讨：爱城房市的衰退与失业率密切相关，这一点没有异议。有异议的是爱城的失业率又是怎么来的？我们知道，一个地区的失业率与当地的经济衰退密切相关。对爱城经济而言，油价是一个关键。因为油价在$30/桶左右，油沙矿的开采基本无利可图，长期必然导致经济衰退使失业率大增, 所以低油价持续的时间越长失业率将增加越明显。这也是我为什么坚持爱城房市是成也在油，败也在油的缘故。

三言两语

原帖由 自由的像风 于 2008-12-24 21:54 发表
看完了！可以作为博士论文发表。
一点点修改建议：
1 {7 d4 h" q2 ~6 B+ p4 n5 t0 M结论好像没有充分考虑美元即将大幅贬值的预期；还有，这个曲线是在和平环境下绘制的，会不会有大的事件彻底改变他的规律。一个大变革的时代来临，可以借鉴历史， ...

. f) i9 H8 ]. D; v
个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

三言两语

原帖由 CO2 于 2008-12-24 23:15 发表
楼主再给我发一份吧，文件打开都是乱码地。。。。。。。。
5 e; t2 K  q1 ~. N/ P; h  P我的500元啊。。。。。。。。。。。。

. y3 d. f; U' k' ~
0 Q* b9 ^6 t, R) \% E; ?' h( N2 A) R是你的Adobe不支持中文吧。下载中文版的试试。如果还不行，就给我个Email，我给你发过去。

三言两语

原帖由 Solina 于 2008-12-25 10:42 发表
买了第四部,怎么打不开呢?文件的后缀是.attach....,是什么原因啊?

打开了吗？如果还打不开，就给个Email。

三言两语

原帖由 今晚打老虎 于 2008-12-25 12:19 发表
有个问题，如果房价跌到05年的水平，那工资收入会跌到当时的水平嘛？

# _* t2 N' f$ z3 U: f: `0 O( x05年麦当劳打工的时薪是8快，08年是10快

/ ~+ h! u" t9 z) \1 C$ ], @, b4 L  g: {
首先，我不认为房价会跌到05年的水平。
工资从整体上来说是不会下跌的，必竟是贷币贬值了。但不排除某个地区，某个行业的工资下浮。

三言两语

原帖由 dreamer 于 2008-12-25 13:53 发表
买了所有的，有收获，谢谢。但有一个问题：现在的埃德蒙顿人口可比以前要多，而且，加东的经济也不是好的不得了，人口会大量流出吗。如果人在，那么房屋市场是不是会和以前不同。

爱城人口多了，房子也多了，就看供求关系。历史往往会是惊人的相似。

三言两语

原帖由 coooooool 于 2008-12-25 14:38 发表
楼主辛苦了。（为人民服务...）
5 W( w' a  W/ o谢谢楼主的一记闷棍，将我蠢蠢欲动的心思弄平静了，看来如果打算买房还要再等二年看看。
我们衷心祝愿楼主隔三岔五地在网上给我们评论一下，这样我们就没必要弄懂那些图表了....
% R' N0 m5 m/ w% J圣 ...

8 E1 \! J8 U' S0 G" c  F8 F( E
4 a! b4 M9 a( Y) R( @% t说实话，我在最近一个月也在“蠢蠢欲动”，因为房价租金之比已经达到一个比较合理的水平了。但经过认真分析目前的形势，我还是放弃了。

25％的跌幅不考虑汇率因素，只是货币的票面值。
: F' J' g8 I/ E. e
' G- H2 Y- u& s$ y[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 16:05 编辑 ]

三言两语

原帖由 yxia 于 2008-12-25 15:17 发表
的确是博士论文，应该精上加精。

; r/ s, I/ `' C5 |7 Q& u有一点与作者探讨：爱城房市的衰退与失业率密切相关，这一点没有异议。有异议的是爱城的失业率又是怎么来的？我们知道，一个地区的失业率与当地的经济衰退密切相关。对爱城经济而 ...

; ~, t* s7 p5 Q5 H5 f) T) m% M8 w* N
首先，从历史上看爱城房与油价并没有直接的关系。就象这一次，油价一直涨到08年7月，而房价在一年前就开始下跌了。
/ [1 I- C1 C6 i& p4 G& V: n  i/ r# w其次，爱城房价是与全加拿大的失业率有直接关系，也就是说和加拿大整体的经济形势直接相关。
再有，加拿大是能源大国，油价与其经济当然有关，所以油价与房价必定是有内在联系的，但不是直接的联系。
4 {  f% W. \8 J% S- n4 [3 y
  s1 u5 i0 x, u0 K0 L[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 16:45 编辑 ]

coooooool

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 16:04 发表

6 J5 v' F  ~: `5 B( z
说实话，我在最近一个月也在“蠢蠢欲动”，因为房价租金之比已经达到一个比较合理的水平了。但经过认真分析目前的形势，我还是放弃了。

5 ?+ z( x8 y% F- O! r25％的跌幅不考虑汇率因素，只是货币的票面值。

; E( }! n  h1 F. B! n8 N; u/ }& \3 J( z' o如果算上汇率因素，那25%的跌幅已经提前实现了。
$ I, ?! {7 T9 [/ }( [您老什么时候再蠢蠢欲动的时候，网上吆喝一嗓子....

annieyang

08 年已经比07 年下跌3％???
- X0 R' T9 m% V3 v  h% J２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

zhucalvin

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 15:48 发表

- ?+ N0 g, p1 D6 ^; N
! ]; i+ T, F0 r$ t( o( p" b$ @个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

0 U1 `# V$ K' t; _请教楼主一个问题，“美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年”指的是美元相对于黄金等大宗商品不会大幅贬值，还是相对于其他货币不会大幅贬值？是不是大家都应该去换美元，也根本不会发生美元危机？
3 Z" w; h/ M, c9 |# w4 q, }7 H7 a# R
' a! d2 c' U1 {, K) Z: Y" r1 D! V0 Q
0 ^3 J6 o& l+ l4 F% h2 {
# P  N9 K% g7 N8 z4 @+ V( s7 l[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-12-25 17:23 编辑 ]

hanxishang

原帖由 三言两语 于 2008-12-24 12:57 发表
, K! [& ^9 z  a2007年初，我发表了《让数据告诉你：买房还是租房？》原帖在此：
http://www.edmontonchina.ca/view ... D%D1%D4%C1%BD%D3%EF
2008年初，我发表了《2008不买房》原帖在此：
http://www.edmontonchina.ca/viewthre ...

Please email shang_hanxi@hotmail.com. I couldn't open it. Thank you!

三言两语

原帖由 annieyang 于 2008-12-25 16:45 发表
08 年已经比07 年下跌3％???
２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

2007年平均$338,009(2007年7月$354,718)。2008年全年平均尚未公布，所以我用了9月份的$324,906。数据来自Edmonton Real state Board。

2 ~' M% F3 T& v( j8 ]你的数据来源是哪里呢？

三言两语

原帖由 zhucalvin 于 2008-12-25 16:57 发表
. X) s4 o. n3 h

0 z, g1 y7 `4 P: A请教楼主一个问题，“美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年”指的是美元相对于黄金等大宗商品不会大幅贬值，还是相对于其他货币不会大幅贬值？是不是大家都应该去换美元？

/ y$ F- n9 Y7 F  a4 N1 F指美元相对黄金。美元是国际货币，所有其它货币都是相对美元定价的，它的涨跌会带动其它货币。

三言两语

原帖由 hanxishang 于 2008-12-25 17:00 发表
! J9 c& ~- @9 s9 L/ S: Y- I
3 M( A. I5 z! K) D: Z) NPlease email shang_hanxi@hotmail.com. I couldn't open it. Thank you!

- E$ R; A1 {/ N0 U
3 |' ^, z1 i0 @0 e/ \交易记录上没有显示你买过任何一部分文章。打不开的原因可能是因为没付钱。

+ X/ q7 _9 _' u3 \. x' ?9 _[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 17:43 编辑 ]

CO2

原帖由 annieyang 于 2008-12-25 16:45 发表
8 {' F6 j: ~2 M5 }& C! W08 年已经比07 年下跌3％???
２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

* G( d0 p- X% Z" i9 w3 d+ K! e8 }' r
同感。2007年年底到2008年年底，官方承认的下跌至少在10%，而操作层面的下跌，估计已经超过25%。尤其新近竣工的房屋报价跌势明显。爱城一个均价最高区域的1800平尺双车库独立新房，已经报出31万的低价。
9 }) Z, E2 ], |6 o8 L0 r2 F
* p; T4 L% i1 @9 p, I4 n因此下面的问题是，未来两年，房屋价格到底还能消化多少多余的膨胀。是20-30%，还是40-50%？是一年内消化，还是2-3年内逐步消化？

CO2

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 15:48 发表
# K  u; g0 f* s- |/ n+ m

0 Q& P0 C5 H$ k- b) k0 v( p个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

实际上，个人感觉，到目前为止，全世界都在赌一个结果，就是美元到底会不会在这次世界范围内的经济衰退中丧失它的地位。
5 s9 y: M  {+ ?6 ~不是没有这个可能啊。至少在保住这个地位之前，还要有许多实际性的步骤要走。如果一味地bail out, 结果只能加速美元的贬值。

algebra81

写得太好了！
4 n7 ^5 p. N1 ilz真是牛人。

烟雨江南

大师啊。。。。。。从07年的帖子跟到09年，紧尊大师指点，受益匪浅，如今CASH是正道。多谢！

; e! f$ `- F  p$ u; E  k9 B) M[ 本帖最后由 xjygx 于 2008-12-25 18:51 编辑 ]