爱城房市前景初探 ——2009

dreamer

再去换钱。

dreamer

谢谢。

coooooool

原帖由 coooooool 于 2008-12-25 07:05 发表
- ], p: n. h' T5 o" b
) r2 y1 p$ G* D) L1 h# e我试过了，好象是说100龙币起换，我不够100龙币....
大过节的，优惠一下吧....

哇塞，通过我的不断哭穷，终于勾起了别人的同情。
谢谢送花的兄弟，等我发达了，别的不敢说，鸡蛋管够.....
4 |8 `" s& V) `& c$ W( F怎么知道是哪位送的花？

dreamer

看了最后的，挺可怕。

dreamer

没有远虑，必有近忧。可现在似乎已来不及了。

dreamer

接着换钱。

dreamer

接着买。

熊猫阿宝

"08 年已经比07 年下跌3％，2009年下跌可能加速，幅度达12％-15％，2010 年5％-8％，之后从2011 年开始回升。当然，也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。"

很爽,很爽,对欲购房者来说

Becks

原帖由 熊猫阿宝 于 2008-12-25 13:31 发表
: S$ ]; f1 |2 {+ I/ h  J"08 年已经比07 年下跌3％，2009年下跌可能加速，幅度达12％-15％，2010 年5％-8％，之后从2011 年开始回升。当然，也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。"
) w9 X$ ]2 B8 {% y3 ~. H2 }
& m0 j5 b/ }3 F& `) n7 v# L很爽,很爽,对欲购房者来说

) b# [2 r  [' k! S
0 q& x9 i% o8 ^# P

dreamer

买了所有的，有收获，谢谢。但有一个问题：现在的埃德蒙顿人口可比以前要多，而且，加东的经济也不是好的不得了，人口会大量流出吗。如果人在，那么房屋市场是不是会和以前不同。

coooooool

楼主辛苦了。（为人民服务...）
谢谢楼主的一记闷棍，将我蠢蠢欲动的心思弄平静了，看来如果打算买房还要再等二年看看。
* u% G% `( G0 p' W$ ]# ^) c! F* g2 r我们衷心祝愿楼主隔三岔五地在网上给我们评论一下，这样我们就没必要弄懂那些图表了....
圣诞快乐。
1 {( H3 ], T1 Z3 a; }
/ c  Y0 d. d6 D7 R9 I+ G: P问个初级问题：这25%的跌幅要考虑加元的贬值吗？如果考虑到加元对美元的贬值，现在房子实际跌了多少？

[ 本帖最后由 coooooool 于 2008-12-25 14:49 编辑 ]

yxia

的确是博士论文，应该精上加精。

有一点与作者探讨：爱城房市的衰退与失业率密切相关，这一点没有异议。有异议的是爱城的失业率又是怎么来的？我们知道，一个地区的失业率与当地的经济衰退密切相关。对爱城经济而言，油价是一个关键。因为油价在$30/桶左右，油沙矿的开采基本无利可图，长期必然导致经济衰退使失业率大增, 所以低油价持续的时间越长失业率将增加越明显。这也是我为什么坚持爱城房市是成也在油，败也在油的缘故。

三言两语

原帖由 自由的像风 于 2008-12-24 21:54 发表
' Q6 t  \' C3 }$ l/ k: L2 Q看完了！可以作为博士论文发表。
一点点修改建议：
+ c* E. J# s8 o- |  u& o结论好像没有充分考虑美元即将大幅贬值的预期；还有，这个曲线是在和平环境下绘制的，会不会有大的事件彻底改变他的规律。一个大变革的时代来临，可以借鉴历史， ...

5 G% X& {  t7 q. F
个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

三言两语

原帖由 CO2 于 2008-12-24 23:15 发表
/ y2 t% n3 P7 n6 U7 M+ `楼主再给我发一份吧，文件打开都是乱码地。。。。。。。。
8 Z. V4 U' T, f# ^我的500元啊。。。。。。。。。。。。

& ]6 L" g- }8 [7 d: Y! A是你的Adobe不支持中文吧。下载中文版的试试。如果还不行，就给我个Email，我给你发过去。

三言两语

原帖由 Solina 于 2008-12-25 10:42 发表
7 D& i4 c( T! K, I# c买了第四部,怎么打不开呢?文件的后缀是.attach....,是什么原因啊?

) i$ ]  g* Q7 ?7 a. ]" ]打开了吗？如果还打不开，就给个Email。

三言两语

原帖由 今晚打老虎 于 2008-12-25 12:19 发表
有个问题，如果房价跌到05年的水平，那工资收入会跌到当时的水平嘛？
1 D9 ^- f3 \9 B  n: c* m
: O, H5 t) K( c+ A05年麦当劳打工的时薪是8快，08年是10快

# X* O4 q* c4 i8 y, E" }6 e6 O, T
6 o0 k# r% g8 ]5 r首先，我不认为房价会跌到05年的水平。
工资从整体上来说是不会下跌的，必竟是贷币贬值了。但不排除某个地区，某个行业的工资下浮。

三言两语

原帖由 dreamer 于 2008-12-25 13:53 发表
买了所有的，有收获，谢谢。但有一个问题：现在的埃德蒙顿人口可比以前要多，而且，加东的经济也不是好的不得了，人口会大量流出吗。如果人在，那么房屋市场是不是会和以前不同。

8 ~4 J. r2 @% r爱城人口多了，房子也多了，就看供求关系。历史往往会是惊人的相似。

三言两语

原帖由 coooooool 于 2008-12-25 14:38 发表
楼主辛苦了。（为人民服务...）
* h$ L( S, f3 J  h; T7 }谢谢楼主的一记闷棍，将我蠢蠢欲动的心思弄平静了，看来如果打算买房还要再等二年看看。
我们衷心祝愿楼主隔三岔五地在网上给我们评论一下，这样我们就没必要弄懂那些图表了....
3 C" I5 Q$ ?" x5 _) u圣 ...

- ~6 u7 ^5 o. q; u
说实话，我在最近一个月也在“蠢蠢欲动”，因为房价租金之比已经达到一个比较合理的水平了。但经过认真分析目前的形势，我还是放弃了。
1 t; \: U: Z& t* i9 x  E9 O  P
( r& q& x6 ^" O& ?25％的跌幅不考虑汇率因素，只是货币的票面值。
% @- S* ]6 B3 o! h& @6 P
[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 16:05 编辑 ]

三言两语

原帖由 yxia 于 2008-12-25 15:17 发表
# [) j3 w) o, z" E4 I的确是博士论文，应该精上加精。
9 W8 B2 C. i: l3 M' m1 `. `
9 h) P  A% F. r* \/ d& ~3 s4 u有一点与作者探讨：爱城房市的衰退与失业率密切相关，这一点没有异议。有异议的是爱城的失业率又是怎么来的？我们知道，一个地区的失业率与当地的经济衰退密切相关。对爱城经济而 ...

' h; K% I1 j7 d首先，从历史上看爱城房与油价并没有直接的关系。就象这一次，油价一直涨到08年7月，而房价在一年前就开始下跌了。
其次，爱城房价是与全加拿大的失业率有直接关系，也就是说和加拿大整体的经济形势直接相关。
# |9 p; R4 f3 r7 t# t7 O1 C再有，加拿大是能源大国，油价与其经济当然有关，所以油价与房价必定是有内在联系的，但不是直接的联系。
8 ]- w4 l, B. H- k' ~* a  ^- a
0 W( h6 d# }0 T9 V( o[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 16:45 编辑 ]

coooooool

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 16:04 发表

$ N' f$ N# H1 l' v, \6 T9 A
; u: e4 q/ ~! W6 p说实话，我在最近一个月也在“蠢蠢欲动”，因为房价租金之比已经达到一个比较合理的水平了。但经过认真分析目前的形势，我还是放弃了。
0 W4 i: s3 X: [6 C5 e
7 ^; _/ Z, ~, d& d. T/ @% J3 Z2 b/ m  C25％的跌幅不考虑汇率因素，只是货币的票面值。

如果算上汇率因素，那25%的跌幅已经提前实现了。
您老什么时候再蠢蠢欲动的时候，网上吆喝一嗓子....

annieyang

08 年已经比07 年下跌3％???
２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

zhucalvin

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 15:48 发表
, Z, r/ ?) u. k
; A' I+ a  A  T( R
个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

) `" }) O2 T1 b请教楼主一个问题，“美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年”指的是美元相对于黄金等大宗商品不会大幅贬值，还是相对于其他货币不会大幅贬值？是不是大家都应该去换美元，也根本不会发生美元危机？

0 a$ C) \, S) d# A. a8 [% z
; R" B2 z! V' s4 {6 G; l% U
' s# P# Q  W$ A7 H: v6 K[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-12-25 17:23 编辑 ]

hanxishang

原帖由 三言两语 于 2008-12-24 12:57 发表
* J4 ]# f& o# Z2007年初，我发表了《让数据告诉你：买房还是租房？》原帖在此：
http://www.edmontonchina.ca/view ... D%D1%D4%C1%BD%D3%EF
2008年初，我发表了《2008不买房》原帖在此：
http://www.edmontonchina.ca/viewthre ...

8 s3 d. S0 U# [1 ]* hPlease email shang_hanxi@hotmail.com. I couldn't open it. Thank you!

三言两语

原帖由 annieyang 于 2008-12-25 16:45 发表
08 年已经比07 年下跌3％???
２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

2007年平均$338,009(2007年7月$354,718)。2008年全年平均尚未公布，所以我用了9月份的$324,906。数据来自Edmonton Real state Board。

0 r: C# g" H* F你的数据来源是哪里呢？

三言两语

原帖由 zhucalvin 于 2008-12-25 16:57 发表
9 e0 P/ k" V2 u+ F! A$ I

  W: A% [1 [3 A2 S请教楼主一个问题，“美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年”指的是美元相对于黄金等大宗商品不会大幅贬值，还是相对于其他货币不会大幅贬值？是不是大家都应该去换美元？
' K6 b% W, K) r" V* q9 D

, O, Z) l7 Y2 S! W1 I: ^9 X指美元相对黄金。美元是国际货币，所有其它货币都是相对美元定价的，它的涨跌会带动其它货币。

三言两语

原帖由 hanxishang 于 2008-12-25 17:00 发表

Please email shang_hanxi@hotmail.com. I couldn't open it. Thank you!

. ~6 n6 e1 h+ I) P/ M$ B交易记录上没有显示你买过任何一部分文章。打不开的原因可能是因为没付钱。

# z: q* }2 ]8 N1 L[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 17:43 编辑 ]

CO2

原帖由 annieyang 于 2008-12-25 16:45 发表
- u" ?) T* _4 h; B; E08 年已经比07 年下跌3％???
3 S) ^5 G# `) p6 {4 ^２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

同感。2007年年底到2008年年底，官方承认的下跌至少在10%，而操作层面的下跌，估计已经超过25%。尤其新近竣工的房屋报价跌势明显。爱城一个均价最高区域的1800平尺双车库独立新房，已经报出31万的低价。
  l, T+ i! e' o/ k
因此下面的问题是，未来两年，房屋价格到底还能消化多少多余的膨胀。是20-30%，还是40-50%？是一年内消化，还是2-3年内逐步消化？

CO2

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 15:48 发表


* p4 R0 P. R) \4 y: W个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

实际上，个人感觉，到目前为止，全世界都在赌一个结果，就是美元到底会不会在这次世界范围内的经济衰退中丧失它的地位。
不是没有这个可能啊。至少在保住这个地位之前，还要有许多实际性的步骤要走。如果一味地bail out, 结果只能加速美元的贬值。

algebra81

写得太好了！
lz真是牛人。

烟雨江南

大师啊。。。。。。从07年的帖子跟到09年，紧尊大师指点，受益匪浅，如今CASH是正道。多谢！
$ x1 R" ~, u( x# a4 C1 i3 x
1 E, u6 v# Q) S9 Q[ 本帖最后由 xjygx 于 2008-12-25 18:51 编辑 ]