爱城房市前景初探 ——2009

dreamer

再去换钱。

dreamer

谢谢。

coooooool

原帖由 coooooool 于 2008-12-25 07:05 发表
0 x, s( C# D) E: d) t5 O% k
, J) H! I9 [$ G+ G# [. n! d8 l我试过了，好象是说100龙币起换，我不够100龙币....
+ n# q" q- G: [大过节的，优惠一下吧....

哇塞，通过我的不断哭穷，终于勾起了别人的同情。
2 \( ?1 |. `, F) H6 _4 a谢谢送花的兄弟，等我发达了，别的不敢说，鸡蛋管够.....
, _# v# _- ?5 i+ N' I7 [怎么知道是哪位送的花？

dreamer

看了最后的，挺可怕。

dreamer

没有远虑，必有近忧。可现在似乎已来不及了。

dreamer

接着换钱。

dreamer

接着买。

熊猫阿宝

"08 年已经比07 年下跌3％，2009年下跌可能加速，幅度达12％-15％，2010 年5％-8％，之后从2011 年开始回升。当然，也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。"

很爽,很爽,对欲购房者来说

Becks

原帖由 熊猫阿宝 于 2008-12-25 13:31 发表
"08 年已经比07 年下跌3％，2009年下跌可能加速，幅度达12％-15％，2010 年5％-8％，之后从2011 年开始回升。当然，也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。"

很爽,很爽,对欲购房者来说

1 v) {; G! n6 {/ b% ^

dreamer

买了所有的，有收获，谢谢。但有一个问题：现在的埃德蒙顿人口可比以前要多，而且，加东的经济也不是好的不得了，人口会大量流出吗。如果人在，那么房屋市场是不是会和以前不同。

coooooool

楼主辛苦了。（为人民服务...）
2 b$ M( q" [9 M$ a; G3 Y1 a% U谢谢楼主的一记闷棍，将我蠢蠢欲动的心思弄平静了，看来如果打算买房还要再等二年看看。
我们衷心祝愿楼主隔三岔五地在网上给我们评论一下，这样我们就没必要弄懂那些图表了....
圣诞快乐。
" g; i: U. c' q0 O8 n
6 ]$ S8 \+ |! g3 F. o问个初级问题：这25%的跌幅要考虑加元的贬值吗？如果考虑到加元对美元的贬值，现在房子实际跌了多少？

/ _! `8 \0 F4 x9 k% s- P5 i3 w' K[ 本帖最后由 coooooool 于 2008-12-25 14:49 编辑 ]

yxia

的确是博士论文，应该精上加精。
0 v2 w1 W6 I3 H( z: F1 E
& L. g, b; l5 D有一点与作者探讨：爱城房市的衰退与失业率密切相关，这一点没有异议。有异议的是爱城的失业率又是怎么来的？我们知道，一个地区的失业率与当地的经济衰退密切相关。对爱城经济而言，油价是一个关键。因为油价在$30/桶左右，油沙矿的开采基本无利可图，长期必然导致经济衰退使失业率大增, 所以低油价持续的时间越长失业率将增加越明显。这也是我为什么坚持爱城房市是成也在油，败也在油的缘故。

三言两语

原帖由 自由的像风 于 2008-12-24 21:54 发表
看完了！可以作为博士论文发表。
, p/ Z- c9 v+ j+ I/ p一点点修改建议：
9 Q0 m4 {( U# f5 Z结论好像没有充分考虑美元即将大幅贬值的预期；还有，这个曲线是在和平环境下绘制的，会不会有大的事件彻底改变他的规律。一个大变革的时代来临，可以借鉴历史， ...

  O; M6 c7 t! x  g
个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

三言两语

原帖由 CO2 于 2008-12-24 23:15 发表
: c: q+ F0 m* P' G5 d( P0 }" u楼主再给我发一份吧，文件打开都是乱码地。。。。。。。。
我的500元啊。。。。。。。。。。。。

+ _; v6 j3 I% k0 f' e- I' ?
0 o- Q4 ]7 D4 w, G是你的Adobe不支持中文吧。下载中文版的试试。如果还不行，就给我个Email，我给你发过去。

三言两语

原帖由 Solina 于 2008-12-25 10:42 发表
买了第四部,怎么打不开呢?文件的后缀是.attach....,是什么原因啊?

打开了吗？如果还打不开，就给个Email。

三言两语

原帖由 今晚打老虎 于 2008-12-25 12:19 发表
( F+ y6 L2 p* ^7 Y- V有个问题，如果房价跌到05年的水平，那工资收入会跌到当时的水平嘛？
3 z4 {  H3 O' K
05年麦当劳打工的时薪是8快，08年是10快

" w+ l# h) f/ B4 D
首先，我不认为房价会跌到05年的水平。
工资从整体上来说是不会下跌的，必竟是贷币贬值了。但不排除某个地区，某个行业的工资下浮。

三言两语

原帖由 dreamer 于 2008-12-25 13:53 发表
, P) c4 v6 J4 U8 D5 y5 t: Z+ e买了所有的，有收获，谢谢。但有一个问题：现在的埃德蒙顿人口可比以前要多，而且，加东的经济也不是好的不得了，人口会大量流出吗。如果人在，那么房屋市场是不是会和以前不同。

2 l: k7 X1 I2 f* K: Q: O7 q! @
爱城人口多了，房子也多了，就看供求关系。历史往往会是惊人的相似。

三言两语

原帖由 coooooool 于 2008-12-25 14:38 发表
楼主辛苦了。（为人民服务...）
谢谢楼主的一记闷棍，将我蠢蠢欲动的心思弄平静了，看来如果打算买房还要再等二年看看。
* {' \' |4 M; h4 A* E, L我们衷心祝愿楼主隔三岔五地在网上给我们评论一下，这样我们就没必要弄懂那些图表了....
圣 ...

0 X, \2 z. c9 J$ u# E) G
说实话，我在最近一个月也在“蠢蠢欲动”，因为房价租金之比已经达到一个比较合理的水平了。但经过认真分析目前的形势，我还是放弃了。

% x' [2 C/ u, g, G1 q0 G9 U1 v25％的跌幅不考虑汇率因素，只是货币的票面值。

3 b! i; f4 L: W, t( M: H[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 16:05 编辑 ]

三言两语

原帖由 yxia 于 2008-12-25 15:17 发表
的确是博士论文，应该精上加精。
) V2 D3 R& n0 K8 T' _$ F" k7 Z
$ G! l; n1 l1 K% J8 [有一点与作者探讨：爱城房市的衰退与失业率密切相关，这一点没有异议。有异议的是爱城的失业率又是怎么来的？我们知道，一个地区的失业率与当地的经济衰退密切相关。对爱城经济而 ...

首先，从历史上看爱城房与油价并没有直接的关系。就象这一次，油价一直涨到08年7月，而房价在一年前就开始下跌了。
) k" n* S  ]/ U- N其次，爱城房价是与全加拿大的失业率有直接关系，也就是说和加拿大整体的经济形势直接相关。
再有，加拿大是能源大国，油价与其经济当然有关，所以油价与房价必定是有内在联系的，但不是直接的联系。

[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 16:45 编辑 ]

coooooool

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 16:04 发表

' |# K! S, S0 D, ~& W) m2 ^2 w* s
+ M8 X" h+ S* `9 q. _" c说实话，我在最近一个月也在“蠢蠢欲动”，因为房价租金之比已经达到一个比较合理的水平了。但经过认真分析目前的形势，我还是放弃了。

25％的跌幅不考虑汇率因素，只是货币的票面值。

如果算上汇率因素，那25%的跌幅已经提前实现了。
您老什么时候再蠢蠢欲动的时候，网上吆喝一嗓子....

annieyang

08 年已经比07 年下跌3％???
! X/ g' C1 M: Q  |２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

zhucalvin

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 15:48 发表
  n0 G+ l  [& t; F" {& }, ^
  f  L- }0 Y9 G7 U5 ?" \
# H1 ~8 ?( A6 s! i1 T7 z" N个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

请教楼主一个问题，“美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年”指的是美元相对于黄金等大宗商品不会大幅贬值，还是相对于其他货币不会大幅贬值？是不是大家都应该去换美元，也根本不会发生美元危机？
) E, m4 \) q; L
( O6 ]5 z( x: g+ g8 Y7 X# {4 J3 R

: z% ~8 S3 \4 j/ ~[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-12-25 17:23 编辑 ]

hanxishang

原帖由 三言两语 于 2008-12-24 12:57 发表
1 o& x& v- x5 h& b( a) K  B$ \2007年初，我发表了《让数据告诉你：买房还是租房？》原帖在此：
$ G7 X' D4 z2 b& u/ R9 ^. M1 zhttp://www.edmontonchina.ca/view ... D%D1%D4%C1%BD%D3%EF
3 _: _2 W1 e- M0 z- b2008年初，我发表了《2008不买房》原帖在此：
http://www.edmontonchina.ca/viewthre ...

Please email shang_hanxi@hotmail.com. I couldn't open it. Thank you!

三言两语

原帖由 annieyang 于 2008-12-25 16:45 发表
08 年已经比07 年下跌3％???
２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

2007年平均$338,009(2007年7月$354,718)。2008年全年平均尚未公布，所以我用了9月份的$324,906。数据来自Edmonton Real state Board。
" e  }3 P3 ]: p. l, f7 ^% e6 j* P0 h
% L1 w$ m1 R; J& r你的数据来源是哪里呢？

三言两语

原帖由 zhucalvin 于 2008-12-25 16:57 发表

6 e7 W4 R" u+ S2 Q: s4 S" A
& [4 b5 w  F( q% u. W# ]) `请教楼主一个问题，“美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年”指的是美元相对于黄金等大宗商品不会大幅贬值，还是相对于其他货币不会大幅贬值？是不是大家都应该去换美元？
. P, R3 C( ^  K  ^. E( W3 Q7 G& L
6 ^" h: U  j) O1 N* Z$ }- e0 G' r

指美元相对黄金。美元是国际货币，所有其它货币都是相对美元定价的，它的涨跌会带动其它货币。

三言两语

原帖由 hanxishang 于 2008-12-25 17:00 发表
, f. G' d- {: N: Y4 Q# U
- e! Y4 _7 S9 W+ FPlease email shang_hanxi@hotmail.com. I couldn't open it. Thank you!

( z& |# a2 f" h# y5 m9 X
交易记录上没有显示你买过任何一部分文章。打不开的原因可能是因为没付钱。

; C: b' _- E9 C2 t1 u6 X& }[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 17:43 编辑 ]

CO2

原帖由 annieyang 于 2008-12-25 16:45 发表
! @9 ?# V/ ~- z; U08 年已经比07 年下跌3％???
２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

9 Z( v  A  M3 G) Y+ N同感。2007年年底到2008年年底，官方承认的下跌至少在10%，而操作层面的下跌，估计已经超过25%。尤其新近竣工的房屋报价跌势明显。爱城一个均价最高区域的1800平尺双车库独立新房，已经报出31万的低价。

因此下面的问题是，未来两年，房屋价格到底还能消化多少多余的膨胀。是20-30%，还是40-50%？是一年内消化，还是2-3年内逐步消化？

CO2

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 15:48 发表

# X, p+ x; L6 e9 p9 G: [) e
个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

8 F4 `, F" k, r# x+ D' v. D6 Q
实际上，个人感觉，到目前为止，全世界都在赌一个结果，就是美元到底会不会在这次世界范围内的经济衰退中丧失它的地位。
. F" r; p, E2 S不是没有这个可能啊。至少在保住这个地位之前，还要有许多实际性的步骤要走。如果一味地bail out, 结果只能加速美元的贬值。

algebra81

写得太好了！
# N; f5 z0 U/ a5 _lz真是牛人。

烟雨江南

大师啊。。。。。。从07年的帖子跟到09年，紧尊大师指点，受益匪浅，如今CASH是正道。多谢！

2 ^2 }7 L& L+ |5 p6 _2 H1 J[ 本帖最后由 xjygx 于 2008-12-25 18:51 编辑 ]