爱城房市前景初探 ——2009

dreamer

再去换钱。

dreamer

谢谢。

coooooool

原帖由 coooooool 于 2008-12-25 07:05 发表

我试过了，好象是说100龙币起换，我不够100龙币....
大过节的，优惠一下吧....

5 }+ P' u$ p7 h5 Q哇塞，通过我的不断哭穷，终于勾起了别人的同情。
  g4 E8 u* {/ Q1 g谢谢送花的兄弟，等我发达了，别的不敢说，鸡蛋管够.....
怎么知道是哪位送的花？

dreamer

看了最后的，挺可怕。

dreamer

没有远虑，必有近忧。可现在似乎已来不及了。

dreamer

接着换钱。

dreamer

接着买。

熊猫阿宝

"08 年已经比07 年下跌3％，2009年下跌可能加速，幅度达12％-15％，2010 年5％-8％，之后从2011 年开始回升。当然，也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。"
, D* A2 B. Z. w) y! N/ t
很爽,很爽,对欲购房者来说

Becks

原帖由 熊猫阿宝 于 2008-12-25 13:31 发表
"08 年已经比07 年下跌3％，2009年下跌可能加速，幅度达12％-15％，2010 年5％-8％，之后从2011 年开始回升。当然，也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。"
. i% W" C4 ^3 _5 k3 @4 F; Y
很爽,很爽,对欲购房者来说

( x+ F! e8 |. s. S! f( a9 z

dreamer

买了所有的，有收获，谢谢。但有一个问题：现在的埃德蒙顿人口可比以前要多，而且，加东的经济也不是好的不得了，人口会大量流出吗。如果人在，那么房屋市场是不是会和以前不同。

coooooool

楼主辛苦了。（为人民服务...）
谢谢楼主的一记闷棍，将我蠢蠢欲动的心思弄平静了，看来如果打算买房还要再等二年看看。
我们衷心祝愿楼主隔三岔五地在网上给我们评论一下，这样我们就没必要弄懂那些图表了....
; E9 C- j- `) J% A1 i4 p9 t圣诞快乐。
4 g/ L7 k' U) x
/ O/ L( s. B" M1 C: G- N% M问个初级问题：这25%的跌幅要考虑加元的贬值吗？如果考虑到加元对美元的贬值，现在房子实际跌了多少？
! Y! s' ]0 ^/ k+ o6 M# @6 T) u0 @
9 i5 c7 o5 u$ P, m6 c/ \[ 本帖最后由 coooooool 于 2008-12-25 14:49 编辑 ]

yxia

的确是博士论文，应该精上加精。

有一点与作者探讨：爱城房市的衰退与失业率密切相关，这一点没有异议。有异议的是爱城的失业率又是怎么来的？我们知道，一个地区的失业率与当地的经济衰退密切相关。对爱城经济而言，油价是一个关键。因为油价在$30/桶左右，油沙矿的开采基本无利可图，长期必然导致经济衰退使失业率大增, 所以低油价持续的时间越长失业率将增加越明显。这也是我为什么坚持爱城房市是成也在油，败也在油的缘故。

三言两语

原帖由 自由的像风 于 2008-12-24 21:54 发表
# p9 i4 K- N& k  P. d看完了！可以作为博士论文发表。
一点点修改建议：
结论好像没有充分考虑美元即将大幅贬值的预期；还有，这个曲线是在和平环境下绘制的，会不会有大的事件彻底改变他的规律。一个大变革的时代来临，可以借鉴历史， ...

5 v( V( E" p+ T6 ]5 W. u' c2 V个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

三言两语

原帖由 CO2 于 2008-12-24 23:15 发表
楼主再给我发一份吧，文件打开都是乱码地。。。。。。。。
3 O! S; n$ r0 M- r2 m; _我的500元啊。。。。。。。。。。。。

: F8 Y' @4 P. f( [5 c6 o5 }( K' K4 b) v
是你的Adobe不支持中文吧。下载中文版的试试。如果还不行，就给我个Email，我给你发过去。

三言两语

原帖由 Solina 于 2008-12-25 10:42 发表
买了第四部,怎么打不开呢?文件的后缀是.attach....,是什么原因啊?

% _6 P7 O9 z  P9 e6 N
打开了吗？如果还打不开，就给个Email。

三言两语

原帖由 今晚打老虎 于 2008-12-25 12:19 发表
有个问题，如果房价跌到05年的水平，那工资收入会跌到当时的水平嘛？
' x$ R5 c7 ?2 ?3 W
3 A$ t1 {; J6 C  \+ @6 D- d05年麦当劳打工的时薪是8快，08年是10快

5 O8 x$ a5 I9 C. S8 `, x8 ]
+ ~! N* Z" {- z" c  z首先，我不认为房价会跌到05年的水平。
工资从整体上来说是不会下跌的，必竟是贷币贬值了。但不排除某个地区，某个行业的工资下浮。

三言两语

原帖由 dreamer 于 2008-12-25 13:53 发表
3 u2 r7 H& {/ u4 \2 L* U买了所有的，有收获，谢谢。但有一个问题：现在的埃德蒙顿人口可比以前要多，而且，加东的经济也不是好的不得了，人口会大量流出吗。如果人在，那么房屋市场是不是会和以前不同。

爱城人口多了，房子也多了，就看供求关系。历史往往会是惊人的相似。

三言两语

原帖由 coooooool 于 2008-12-25 14:38 发表
楼主辛苦了。（为人民服务...）
谢谢楼主的一记闷棍，将我蠢蠢欲动的心思弄平静了，看来如果打算买房还要再等二年看看。
我们衷心祝愿楼主隔三岔五地在网上给我们评论一下，这样我们就没必要弄懂那些图表了....
) E6 m( W3 o+ Y9 c# s$ `" I& R7 l' s圣 ...

" W1 H5 N( q6 ]# L3 _% P4 Y4 k
; c7 L- l& _% |8 [说实话，我在最近一个月也在“蠢蠢欲动”，因为房价租金之比已经达到一个比较合理的水平了。但经过认真分析目前的形势，我还是放弃了。
* t4 ?+ ~5 |% ]
25％的跌幅不考虑汇率因素，只是货币的票面值。
4 o3 B7 N* S& @( \+ o4 l& y
[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 16:05 编辑 ]

三言两语

原帖由 yxia 于 2008-12-25 15:17 发表
/ i# K* f2 P2 O$ f# v  k的确是博士论文，应该精上加精。

1 z5 W' `4 h+ T有一点与作者探讨：爱城房市的衰退与失业率密切相关，这一点没有异议。有异议的是爱城的失业率又是怎么来的？我们知道，一个地区的失业率与当地的经济衰退密切相关。对爱城经济而 ...

4 b$ _) N; U) D: Z
7 d8 m' n; u, _+ X1 z首先，从历史上看爱城房与油价并没有直接的关系。就象这一次，油价一直涨到08年7月，而房价在一年前就开始下跌了。
# V2 U! \9 o" k+ U7 F; S% N其次，爱城房价是与全加拿大的失业率有直接关系，也就是说和加拿大整体的经济形势直接相关。
! u5 p  a6 x9 P: O; c5 L( O$ ?再有，加拿大是能源大国，油价与其经济当然有关，所以油价与房价必定是有内在联系的，但不是直接的联系。

[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 16:45 编辑 ]

coooooool

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 16:04 发表
+ y; q2 ]3 M$ i( F, G$ f

说实话，我在最近一个月也在“蠢蠢欲动”，因为房价租金之比已经达到一个比较合理的水平了。但经过认真分析目前的形势，我还是放弃了。

25％的跌幅不考虑汇率因素，只是货币的票面值。

如果算上汇率因素，那25%的跌幅已经提前实现了。
您老什么时候再蠢蠢欲动的时候，网上吆喝一嗓子....

annieyang

08 年已经比07 年下跌3％???
! r/ s% |5 |6 c- f: ~; X2 ^9 [: \２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

zhucalvin

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 15:48 发表

/ p. T0 W* A0 M) D# o: y5 Q0 H
* }" |( `* |6 I. [+ _个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

; }1 Q5 J8 C! b7 h5 w4 V+ a请教楼主一个问题，“美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年”指的是美元相对于黄金等大宗商品不会大幅贬值，还是相对于其他货币不会大幅贬值？是不是大家都应该去换美元，也根本不会发生美元危机？
2 V) k- G$ b( p
/ ^  q  Z% t! B3 P* [8 ?! w% \$ {
9 y4 I: D5 O, c& i+ T( K
+ g  p2 ~! r1 b" }[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-12-25 17:23 编辑 ]

hanxishang

原帖由 三言两语 于 2008-12-24 12:57 发表
, T6 w! u3 F5 h& b- ^2007年初，我发表了《让数据告诉你：买房还是租房？》原帖在此：
! D- t4 Q1 V0 Z0 J: b3 T& e5 Rhttp://www.edmontonchina.ca/view ... D%D1%D4%C1%BD%D3%EF
2008年初，我发表了《2008不买房》原帖在此：
5 ^$ ]2 a! l! y; o, S, T. D! C, B$ Lhttp://www.edmontonchina.ca/viewthre ...

% F( c; H* A) Q4 EPlease email shang_hanxi@hotmail.com. I couldn't open it. Thank you!

三言两语

原帖由 annieyang 于 2008-12-25 16:45 发表
5 k! `$ q2 c( S$ B; F7 L08 年已经比07 年下跌3％???
２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

4 L1 G! P2 v9 t9 ]8 N
2007年平均$338,009(2007年7月$354,718)。2008年全年平均尚未公布，所以我用了9月份的$324,906。数据来自Edmonton Real state Board。
+ q% y4 o+ r. h& J9 l) I5 K7 I/ Q
8 {4 O* U. o7 o  B6 s4 x3 l你的数据来源是哪里呢？

三言两语

原帖由 zhucalvin 于 2008-12-25 16:57 发表
2 d  D- s5 F" R5 X. c( k8 o# k" ~

请教楼主一个问题，“美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年”指的是美元相对于黄金等大宗商品不会大幅贬值，还是相对于其他货币不会大幅贬值？是不是大家都应该去换美元？
! E' _. Y/ G* |4 t- M/ D' r
# [; V/ L  Y9 L6 d) ^" W

$ W! e4 z* |% |, B& _  B
( n' D* o4 M) @0 W/ x  l指美元相对黄金。美元是国际货币，所有其它货币都是相对美元定价的，它的涨跌会带动其它货币。

三言两语

原帖由 hanxishang 于 2008-12-25 17:00 发表

8 s8 j! C: [/ Q6 h0 ~! i; EPlease email shang_hanxi@hotmail.com. I couldn't open it. Thank you!

* L  ~! {4 T% P+ k
交易记录上没有显示你买过任何一部分文章。打不开的原因可能是因为没付钱。
- D7 `4 Y% v8 y: Y2 @
[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 17:43 编辑 ]

CO2

原帖由 annieyang 于 2008-12-25 16:45 发表
; g& E2 L4 T+ C8 v08 年已经比07 年下跌3％???
$ D) I! a8 D% |, c２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

) T/ x5 c$ G% @. i) z/ ~4 C6 R* R
) f+ m+ s2 n/ S1 m同感。2007年年底到2008年年底，官方承认的下跌至少在10%，而操作层面的下跌，估计已经超过25%。尤其新近竣工的房屋报价跌势明显。爱城一个均价最高区域的1800平尺双车库独立新房，已经报出31万的低价。
* M- N( @9 w, }( r0 |8 P
; F7 Q' E1 c; @6 Y4 J因此下面的问题是，未来两年，房屋价格到底还能消化多少多余的膨胀。是20-30%，还是40-50%？是一年内消化，还是2-3年内逐步消化？

CO2

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 15:48 发表
4 k( o/ \# z, Q  R0 H$ N
; s8 h4 B. ~$ U6 J7 I" P
. A% n+ p1 S9 T1 z' d- f1 s个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

. b6 F# S5 B; Z* \实际上，个人感觉，到目前为止，全世界都在赌一个结果，就是美元到底会不会在这次世界范围内的经济衰退中丧失它的地位。
. n" L9 g1 N, P$ {- Y1 d不是没有这个可能啊。至少在保住这个地位之前，还要有许多实际性的步骤要走。如果一味地bail out, 结果只能加速美元的贬值。

algebra81

写得太好了！
: t- A% b+ a! L- t" A8 dlz真是牛人。

烟雨江南

大师啊。。。。。。从07年的帖子跟到09年，紧尊大师指点，受益匪浅，如今CASH是正道。多谢！
" h' t$ R4 s) ^! f1 f  V
7 i+ A. j8 N% Y% Z0 @& n$ T& q[ 本帖最后由 xjygx 于 2008-12-25 18:51 编辑 ]