几个小故事

可爱多多

原帖由 bryan 于 2007-9-27 16:58 发表
1 w# E% s) E! ]/ w
% s- [* t% Y3 y9 ?1 p6 X  大庆和胜利油田的房子就比周边城市的要高一倍，这个很正常，因为他们有钱，物价高，房价就会高， 物价不降，房价不可能降，这也是，这的人工资水平和房价相比，比大庆和胜利油田的工资水平和房价之比还是要 ...

- F4 o; L* A5 x胜利油田的房价不高啊！我有朋友的家人在那里住！
4 J: w( e( C4 z' r- `$ A( o那里虽然有石油，但是谁愿意去呢？生活环境差，如果是相同的收入，绝大多数人还是喜欢北京。因为北京的经济预期高啊~受教育、生活环境都好啊！
' p  Z# N1 N- c, g& n, W* P
收入虽然重要，但是其他的也重要！

紫光

房产是具有使用功能的商品，在市场不景气的时候，你还有出租的选择
6 D  S3 z$ J0 r. t$ B- I# d1 A' {自住的更不必说，市场的涨跌跟你没有太大的关系。
- u8 }# B- _# G3 S$ \. o股票是什么？有人能列举一下，你投资股市这么多年来，那家上市公司给你分过多少“现金”股利吗？股票说白了，你买只是一个其他人的心理预期，和赌博的区别到底有多大？
因此注定了它的高风险。
3 c8 J; s/ I2 z) J8 W) }银行可以以最低的利率借钱给你买房子；但银行绝对不会哪怕以50%利率借一分钱你去买股票。
8 C8 O) j7 J* z" G) o0 M% O7 Y1 l
美国全国去年平均下跌了4.5%，给美国本身和全世界造成多大的经济影响！以至于美联储不得不下猛药。

房产市场的奥秘简单的说就一句话：买不起的永远也买不起。
& ]9 K* p4 t- S5 o$ {" b" e如果市场好的时候你买不起，市场不好的时候，你不是没有工作，就是利率高得你付不起。

啸月

紫光和"Z"兄说的其实都对，从长期来看，啊省经济发展迅速，税收制度好，人均收入稳定增长，人口增长持续，即便是发现了另一种能源，要大规模开发也是需要时间的，所以房价上涨是必然的。

但是从短期来看，利好的消息已经基本上被过去疯涨的五年消耗殆尽了。所以才会有目前的调整。关键问题是：调整有多大，时间有多长，谷底在什么位置。
1 t1 @: O  l7 l& \0 s8 w
# C- I8 K3 z" r' R非常佩服紫光和"Z"的专业知识，不如请你们给我们分析一下。

水管工

原帖由 bryan 于 2007-9-27 16:58 发表

  大庆和胜利油田的房子就比周边城市的要高一倍，这个很正常，因为他们有钱，物价高，房价就会高， 物价不降，房价不可能降，这也是，这的人工资水平和房价相比，比大庆和胜利油田的工资水平和房价之比还是要 ...

大庆这个石油城的房价也就是不到3000元一平米,跟哈尔滨差不多, 跟沿海城市没法比.

老杨

原帖由 水管工 于 2007-9-28 10:07 发表

0 o  q4 D  x, D" h& C# Y
4 ]9 Y4 T$ l3 X- Z2 \6 v大庆这个石油城的房价也就是不到3000元一平米,跟哈尔滨差不多, 跟沿海城市没法比.

+ g" G: [, A$ j/ I我今年6月份去的大庆，去年2000多的房子当时已经超过3000了。

eagle2007

原帖由 紫光 于 2007-9-28 09:00 发表
房产是具有使用功能的商品，在市场不景气的时候，你还有出租的选择
6 z2 }4 ~2 [# X" `7 W! D5 U自住的更不必说，市场的涨跌跟你没有太大的关系。
股票是什么？有人能列举一下，你投资股市这么多年来，那家上市公司给你分过多少“现金”股 ...

- O9 y& ]7 F: M2 }

(1) now in Alberta, similar to the stock market, the house price already includes the 心理预期, juat as what you said, invest this 和赌博的区别到底有多大?
8 L8 Z7 n2 q$ Q  ]* f4 n; T2 g(2) 房产市场的奥秘简单的说就一句话：买不起的永远也买不起. Was this true in 2004 and 2005? I know many people became 买的起 from 买不起 at that two years.
(3) Rent may not be able to cover the cost.

水管工

原帖由 啸月 于 2007-9-28 09:25 发表
紫光和"Z"兄说的其实都对，从长期来看，啊省经济发展迅速，税收制度好，人均收入稳定增长，人口增长持续，即便是发现了另一种能源，要大规模开发也是需要时间的，所以房价上涨是必然的。

: c- U* }; _3 A6 H: L: s/ Q但是从短期来看，利 ...

/ Y9 @8 g3 ]0 |1 c# R
我的预测: 调整2-3年,房价降20%以上.

MyFairy

If your margin application is approved.
* |% V/ x2 X* k6 c
/ M, S% a3 J. K* y* o: c) t
2 J: o' p$ }  |/ T
  ^! l( \. K5 B) S

紫光

你还是买得起的，只不过你的心理预期是个超过2000sqft的大house。
可能如果我们还在国内的时候，我们会很满足住在一个100多平米的condo里面，因为大家都一样。

诚实的说，这二个月“买”singlehouse的人还有多少投资者?如果你也相信没有多少，可以想想它背后的含义是什么。

/ ^4 p  L; G/ Q$ b  S- ^* N还可以做这么个简单的计算，你的家庭收入有没有达到edmonton的平均工资，如果达到了，能不能买得起平均价钱的房子。如果买得起，你觉得说明什么？

Player99

原帖由 紫光 于 2007-9-28 11:04 发表
你还是买得起的，只不过你的心理预期是个超过2000sqft的大house。
可能如果我们还在国内的时候，我们会很满足住在一个100多平米的condo里面，因为大家都一样。

诚实的说，这二个月“买”singlehouse的人还有 ...

! ?! _! f( V3 e4 S. V# ]3 t
这二个月“买”singlehouse的人还有非常多的投资者，只有真正的投资者（不是投机者）和少数自住者才敢在这种情况下买房。

如花

紫光的论据中有太多主观的推测，Z则客观得多。两位继续

bryan

原帖由 可爱多多 于 2007-9-28 00:28 发表

6 X1 ]* l1 o5 n0 s& P' J0 Z- }9 s+ w
胜利油田的房价不高啊！我有朋友的家人在那里住！
那里虽然有石油，但是谁愿意去呢？生活环境差，如果是相同的收入，绝大多数人还是喜欢北京。因为北京的经济预期高啊~受教育、生活环境都好啊！

收入虽 ...

你比较一下胜利油田和周围 寿光，大王的房价看看是不是高的离谱
; i) @/ U( M! u( M1 d. D# k现在是买house 的时机，个人感觉
7 S3 V5 p, N6 a8 G  N
[ 本帖最后由 bryan 于 2007-9-28 11:58 编辑 ]

紫光

你从哪里得到这个结论的？
好像我列举的数据更多一些，如果数据都不能说明问题
那你期望什么能够帮助你作出判断？

紫光

原帖由 啸月 于 2007-9-28 09:25 发表
紫光和"Z"兄说的其实都对，从长期来看，啊省经济发展迅速，税收制度好，人均收入稳定增长，人口增长持续，即便是发现了另一种能源，要大规模开发也是需要时间的，所以房价上涨是必然的。

' H" Q" p% L) o但是从短期来看，利 ...

# ^3 |, t! k: K5 L
" U% Q* H1 ^4 e3 `' D' `# A做预测最容易给自己挖坑，
不过今年“全年”应该12%的涨幅是可以确保了
4 N3 c0 q$ s5 e, [2 K+ l- C& Q. F& z明年我估计8%-12%

精品中年老男人

人生几何

原帖由 紫光 于 2007-9-28 12:03 发表
" d' R" R# \2 Z& s6 J5 a

+ Z+ Y; O& x2 a做预测最容易给自己挖坑，
不过今年“全年”应该12%的涨幅是可以确保了
# F' g2 ]  ], X6 X7 ]明年我估计8%-12%

6 |& k3 q4 f( R* i! Y/ g) y) _从这这个帖子就可以说明你比较主观意断。为什么明年就要涨 8%-12%？ 今天刚刚看到新闻里说由于增收20% energy royalty tax. Encana 要减少至少 $1B 的投资。增加 energy royalty 对Alberta房价是重大的利空消息。请看连接

http://www.cbc.ca/canada/edmonto ... /encanaroyalty.html
. t- W# B, A' i5 A
[ 本帖最后由 对酒当歌 于 2007-9-28 13:53 编辑 ]

啸月

原帖由 对酒当歌 于 2007-9-28 12:42 发表
6 a3 I3 T& A! R) R5 D
" c- t, h1 v# B% S; ?" p0 Y) p; \
8 J5 V$ @( c+ E4 {从这这个帖子就可以说明你比较主观意断。为什么明年就要涨 8%-12%？ 今天刚刚看到新闻里说由于增收20% royal tax,

9 |4 _5 ^6 J" h  p5 A% r5 L" u7 E( u

- R8 ~7 R" w7 L' }7 H/ n  v% o这个帖子是关于房价问题的，不是关于紫光“是不是主观臆断”的。他乐于和大家分享经验是好事，应该鼓励才对嘛！至于说的是对是错，仁者见仁智者见智，没必要较真。
" h2 c! Q/ u: J' \3 y
不过说真的，本人不敢同意8％－12％的涨幅。昨天刚去看了看房子，realtor告诉我30－40万 之间的房子已经有价格战的趋势。短期的调整是必然的，而且应该至少5－6个月。年度能有涨幅么？
8 a/ A( B0 M# r* J0 t
[ 本帖最后由 啸月 于 2007-9-28 13:03 编辑 ]

老杨

冷静，请保持冷静！

紫光

说来说去你还是把房市当成股市，
Encana 今天放风要减少至少 $1B 的投资，明天一看，别的地方可能投下去回报更低，又要追加$3B。要是追着这些消息，没有什么时候是合适买房子的，即使你能回到10年前。因为这种消息层出不穷。
' x0 a8 u0 v; D/ _7 E4 Q" n9 l
2 M( C$ N- S" B9 c' L什么时候看空？
当利率好像80年代初期一样疯长，还有就是你必须和身边的几个朋友讨论在那个餐馆打工可以每小时多PAY 0.5刀。
0 W5 g7 Z% X8 L0 Y. k! ?( n
7 q1 v6 L1 [+ z5 D/ o% f你不妨看看前50年的数据，除去因为利率涨到最高到18%的那几年以外，哪一年房价不在涨？EDMONTON也不是过去50年年都有稳定的经济增长的。

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-28 09:00 发表
) G0 N6 q* a" z房产是具有使用功能的商品，在市场不景气的时候，你还有出租的选择
! h6 Z$ F& ]5 w5 @: x7 a% }' Z% b& g# y; d自住的更不必说，市场的涨跌跟你没有太大的关系。
股票是什么？有人能列举一下，你投资股市这么多年来，那家上市公司给你分过多少“现金”股利吗？股票说白了，你买只是一个其他人的心理预期，和赌博的区别到底有多大？
因此注定了它的高风险。
银行可以以最低的利率借钱给你买房子；但银行绝对不会哪怕以50%利率借一分钱你去买股票。

& B- c: K! w6 f! l$ l) _
MO是世界最大烟草公司，按照今天收盘价$69.53，上季度红利$0.75，那么平均一年现金红利是4.3%的回报。
! z" v- r; N( tC是美国最大银行，按照今天收盘价$46.67，上季度红利$0.54，那么平均一年现金红利是4.6%的回报。
, \0 R3 c/ r; KBAC是美国第二大银行，按照今天收盘价$50.27，上季度红利$0.64，那么平均一年现金红利是5.1%的回报。
4 H) D. r9 Y3 [, }' E: q更不要说前一阵阿省风行的 royalty trust 很多都有10%的年现金回报，当然，风险更大些。

爱城目前什么房子的租金能达到税前净收入4.3%~5.1%?换言之，30万的房子要扣除所有开销税费和折旧后，每月净入$1075~$1275? 毛入这个价位是可能的，净入很难，而且要考虑到你自己投入的前期包装和后期管理的时间精力。如果要上升到60万的房子，每月净入$2150~$2550更是艰难，别忘了每月地税就$300。

: ]: l. n, Z/ u( t' C银行当然肯借钱给我买股票了。现在我在CIBC Investor Edge的margin account的利率是prime rate +1%，不是你说的50%. 您还别不服气，借钱炒股的利息成本是免税的。
* ~. ]0 G0 I0 p: }
, }$ G: `! x9 T# i- f如花说你不够客观当然是有根据的。你对股市既然一窍不通，所发帖子都是扎眼的错误，难免让人对你其它的发言产生质疑。

kaleli

看来Z还是年轻气盛，非要强过对方。有一点不太明白，你说prime rate +1%,是不是指的，personal line of credit?
' m. t8 O  t( d. E我不晓得 （因为我自己没有试过）如果一个人要向银行贷款25万，理由是炒股票，银行会做出什么反应。

原帖由 Z 于 2007-9-28 19:28 发表
如花说你不够客观当然是有根据的。你对股市既然一窍不通，所发帖子都是扎眼的错误，难免让人对你其它的发言产生质疑。
6 s+ E5 Y1 ^, {( F9 E0 mBA ...

+ L5 f4 c) Z2 h[ 本帖最后由 kaleli 于 2007-9-28 20:56 编辑 ]

elephant

原帖由 kaleli 于 2007-9-28 20:52 发表
0 M$ B% c- ?# p1 _% g, c看来Z还是年轻气盛，非要强过对方。有一点不太明白，你说prime rate +1%,是不是指的，personal line of credit?
我不晓得 （因为我自己没有试过）如果一个人要向银行贷款25万，理由是炒股票，银行会做出什么反 ...

那如果一个人要向银行贷款25万，理由是买房子,零首付,房子也不能抵押在银行这里，你猜银行会做出什么反应?

万年小腰

原帖由 Z 于 2007-9-25 22:28 发表
) {3 n; ]  f4 n

+ Q) I! D0 D7 }9 @西温一面青山一面大海，大海对面还是青山，莫说屯子没有一块地比得上，就算是全世界又能挑出几处？爱城现在西区靠河的地，还有Mactaggart靠溪的也都要100万了。要说住宅，爱城200~300万的房子都灰不溜秋的一 ...

" y" A! U, \  o3 D9 k, L" Y6 lEDMONTON 与 Vancouver的房价持平，是有不少泡沫。其实这儿房价高是被炒上去的。暂时供不应求而已。还是让事实说话，看现在的库存和最近，将来的房价走势。

水管工

原帖由 kaleli 于 2007-9-28 20:52 发表
看来Z还是年轻气盛，非要强过对方。有一点不太明白，你说prime rate +1%,是不是指的，personal line of credit?
, J9 \0 @& ~8 s6 W: E( o& J2 j我不晓得 （因为我自己没有试过）如果一个人要向银行贷款25万，理由是炒股票，银行会做出什么反 ...

  y( l% B5 M. X4 w! U9 Y
你跟紫光一样是个股盲, 只知房市不知股市. Z说的是对的. 你看看中国股市吧,虽然现在有点疯, 但是多少人发了. 现在投资北美股市比投资爱城房市强多了.

天豕爱美丽

冷静

kaleli

这点我是同意的，我并没有说股市风险比投资产大。我也不知道，你怎么得出我是股盲这个结论的。
8 P5 f) E; \) D0 v

原帖由 水管工 于 2007-9-28 22:13 发表

2 w; ], H, M/ b' y  o$ _; A6 c* A9 z* n
1 }  g" v$ c' [0 u* q现在投资北美股市比投资爱城房市强多了.

水管工

原帖由 kaleli 于 2007-9-28 22:33 发表
这点我是同意的，我并没有说股市风险比投资产大。我也不知道，你怎么得出我是股盲这个结论的。
( [/ c9 i! l$ @

3 }/ Z+ ?# ^1 R4 V- @& G& N  f
在中国, 向银行借钱炒股可能比较难. 但在北美是可以的, 就是Z所说Margin Account. 实际上类似与抵押贷款, 银行是要赚利息的. 当然你也可以用你的Line of Credit去买股票, 银行会阻止你吗?
- [; o" w7 ^2 [. \6 y

( y. j' c" \- fA margin account is an account offered by brokerages that allows investors to borrow money to buy securities. An investor might put down 50% of the value of a purchase and borrow the rest from the broker. The broker charges the investor interest for the right to borrow money and uses the securities as collateral.

[ 本帖最后由 水管工 于 2007-9-28 22:50 编辑 ]

kaleli

确实没有这方面经验，股票我倒是也在做，但是实在不习惯借钱炒作。经你提醒margin account以前倒是也听到过，只不过那时利率比较高所以没有注意。
' B. Z0 X) w) B1 S  r

原帖由 水管工 于 2007-9-28 22:45 发表


在中国, 向银行借钱炒股可能比较难. 但在北美是可以的, 就是Z所说Margin Account. 实际上类似与抵押贷款, 银行是要赚利息的. 当然你也可以用你的Line of Credit去买股票, 银行会阻止你吗?
7 T/ {2 }8 V6 k. o6 y3 J+ r

' F% W2 E: j7 e1 V5 W" H: E9 `1 FA margin a ...

Z

原帖由 kaleli 于 2007-9-28 20:52 发表
看来Z还是年轻气盛，非要强过对方。有一点不太明白，你说prime rate +1%,是不是指的，personal line of credit?
/ t" h3 a3 x" w/ u  N  B2 ^' y我不晓得 （因为我自己没有试过）如果一个人要向银行贷款25万，理由是炒股票，银行会做出什么反 ...

9 P3 P2 O+ [5 Z
& q" N: s# ]# \1 J  J9 V% g我现在在CIBC的Prime rate就是6.25%，+1%就是7.25%
. Q! j0 l1 ~7 n  V7 ]8 B# ihttp://www.cibc.com/ca/rates/index.html
# L3 `+ s4 G$ `
你要借钱必须抵押。

借margin account，抵押的是股票。好比你有10万现金炒股，都买了股票，用这些股票抵押，可以借到5万~10万再炒。额度视你的经验和信用定。有一些专业炒家，可以达到3倍margin。就是说，自己10万，借20万。当然也要看和券商的关系。
+ p6 X. m5 R! Z
1 y4 f! k& V: V1 C' z& p7 p如果股票跌了，券商必须控制自己的风险，就会要求你把超出额度的部分补全，或者卖掉你的部分股票，以补全。
8 H7 z: s5 @/ r9 M
) f& e* P% M3 S) f就好比借房屋按揭，抵押的是房子，然后银行再借钱给你。如果房子跌价跌破按揭总额，在续按揭的时候，银行会要求你补全差额，否则收房拍卖。一样。

音响神仙鱼

原帖由 Z 于 2007-9-29 06:34 发表

  p" y8 ?. @3 {  p7 U" E
6 s8 P: Z3 k. I7 U: b我现在在CIBC的Prime rate就是6.25%，+1%就是7.25%
http://www.cibc.com/ca/rates/index.html
! y  F' m; v( p1 j
你要借钱必须抵押。
2 U! l- m7 }) f  R, |$ @
借margin account，抵押的是股票。好比你有10万现金炒股，都买了股票，用这些股票抵 ...

( n% H$ X/ H. ]5 b; [8 I
make sense, 但看来风险还真不小.