美国房价将大跌，埃德蒙顿房价能否挺住？

牛眼熊心 · 发表于 2007-3-16 16:01

原帖由 eagle2007 于 2007-3-16 16:44 发表# ^/ H/ N1 G1 X
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never heard that"房地产是Alberta的经济引擎" , even if " 建筑工人赚得可不比石油工人少".# o$ o; F# `: p# B, M* B
律师may make more money than 建筑工人 or 石油工人, however it doesn't mean "laye ...

哈哈, 你以为美国进几年的经济也是靠石油搞上去的啊? 主要是房地产! 房地产增值了, 有房的人就觉得有钱了, 上餐馆买车子也大方了, 度假的次数也多了, 这也导致今天有人还不了贷款的现象. Alberta进几年的情况相似, 你没有听到, 只是你没有听到而已.

在说说罗杰斯这混蛋, 中国股民早恨他一头包, 前一阵子说中国股市有泡沫, 把上海指数忽优下去几百点, 他老人家乘机进货. 现在货进完了, 指数还高些, 他又不放屁了.

熊猫阿宝 · 发表于 2007-3-16 16:10

美国911后也很大程度上靠房地产拉动经济啊，不过拉出泡沫来了，现在就不行了。

熊猫阿宝 · 发表于 2007-3-16 16:15

原帖由紫光于 2007-3-16 15:53 发表
- e1 x u; o0 @/ `2 F4、因为根本无关紧要，美国政府不会让这件事发生——降一个百分点的利息，立刻可以让房产市场起死回生。

立刻就可以起死回生啦？

这个“立刻”是多少年啊？

如果说房价暴涨是有惯性的话，房价下降也会有惯性的。加拿大的历史告诉了我们这一点。

[ 本帖最后由不想长大于 2007-3-16 17:17 编辑 ]

万年小腰 · 发表于 2007-3-16 16:44

“OPEC几个大亨在一起喝杯咖啡，吃顿牛排或者烤羊肉串，一句话油价就可以回到35$一桶。到时候ALBERTA那一大片油砂只有再盖上养牛吧。房价吗，要看养牛事业的前途了。”

万年小腰 · 发表于 2007-3-16 17:28

“你以为美国进几年的经济也是靠石油搞上去的啊? 主要是房地产! 房地产增值了, 有房的人就觉得有钱了, 上餐馆买车子也大方了, 度假的次数也多了, 这也导致今天有人还不了贷款的现象. Alberta进几年的情况相似, 你没有听到, 只是你没有听到而已.”

这下当领导可是太容易了。随便找块地，多盖豪宅，就赶英超美了！

一叶扁舟 · 发表于 2007-3-16 19:18

要是对于普通只想有地方住的人来说，能跌最好了。否则只能望房兴叹了！！！

flagship · 发表于 2007-3-16 21:07

还真是新鲜，有人竟然说ALBERTA的经济是房地产业带动的。

稍微有点经济常识的人都知道ALBERTA的经济繁荣就是因为最近两年石油价格上涨，从而使原来那些不合算的开采计划得以赢利。于是增加了很多工作机会，如石油工人、建筑工人、房地产业经纪人、、、、等等。所以才有那么一批人从炒房中获利，你千万不要把因果搞反了，竟然说是房地产带动经济发展，在别的地方可能，但不是在ALBERTA。只能说房地产业的繁荣得益于石油经济的繁荣，反过来房地产业也可以促进经济的发展。千万不要颠倒黑白了。拜托！！！

[ 本帖最后由 flagship 于 2007-3-16 22:37 编辑 ]

flagship · 发表于 2007-3-16 21:10

原帖由 dgg 于 2007-3-16 17:01 发表
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哈哈, 你以为美国进几年的经济也是靠石油搞上去的啊? 主要是房地产! 房地产增值了, 有房的人就觉得有钱了, 上餐馆买车子也大方了, 度假的次数也多了, 这也导致今天有人还不了贷款的现象. Alberta进几年的情 ...

请问房地产怎么就突然间增值了呢？？？？？？你说的是现象，不是原因。

牛眼熊心 · 发表于 2007-3-16 21:43

原帖由 flagship 于 2007-3-16 22:07 发表% G  B- X4 t5 ^8 }; V7 N$ g5 i1 n
还真是新鲜，有人竟然说ALBERTA的经济是房地产业带动的。
/ t3 Q/ q  [4 [- b0 c
6 T  X4 G& k% y稍微有点经济常识的人都知道ALBERTA的经济繁荣就是因为最近两年石油价格上涨，从而使原来那些不合算的开采计划得以赢利。于是增加了很多工 ...

请读懂原文，我说的是双引擎，没有说房地产是老大，石油当然是老大，但防地产的作用也不能小看。

morningpig · 发表于 2007-3-16 21:52

本市近几年的房价猛涨, 而最快于独立屋. 由于大量人口迁移本市, 房子售价急速增长. 银行去年推出35年贷款, 而今年又推出了40年, 这样一来人们可以不用太担心贷款的问题. 当然, 这种猛涨的现况已经缓慢, 可能在近期还会慢涨, 但应该不会再次猛涨.

牛眼熊心 · 发表于 2007-3-16 21:56

原帖由 flagship 于 2007-3-16 22:10 发表
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$ `1 P4 K) v; [6 U" `8 m请问房地产怎么就突然间增值了呢？？？？？？你说的是现象，不是原因。

任何现象都是互相作用，互相配合的，美国的经济的发展，得利于防地产的发展是不争的事实。具体原因，我也略有研究，主要是：１。网络泡末的破灭，资金需要个出口　　２。底利率政策　　３。战争，资金需要个安全平台，　４。世界防地产的膨胀

防地产的发展直接促进了消费，　然后又影响了美国的各个行业，甚至于影响了中国等发展中国家，然后世界需要更多的石油，所以说美国的防地产发展直接影响了石油价格，然后加拿大从中得益，　威力不可说不大。　这也是现在防地产业有一点风吹草动就草木皆兵的原因。

[ 本帖最后由 dgg 于 2007-3-16 23:03 编辑 ]

紫光 · 发表于 2007-3-16 22:06

你还别不信，三年前就有人预测了这次alberta 房市的大涨。
而且提前象征性的开出了100万的支票。

在国内的时候与一些很顶尖的经济专家聊过天，普遍认为对经济贡献最大的：一是基础建设，二是房地产。
所以在中国就出现了一条长江的支流上建18个水电站的壮举。原因就不用我解释了吧——大家都要吃口饭。

油价的增长也同样促进房市的上扬和经济的增长，但谁是龙头呢？我们来比较一下就知道。
油价涨了：石油工人和与石油相关的产业工人的收入增加，这些人再把多赚的钱用于消费会对经济有一定的刺激。
房价涨了：原来有房的人手里有了大笔的钱，或可以申请很高的line of credit，不管是换房、买新车总之我们的加拿大兄弟们是没有什么节省美德，对经济的贡献远远大于油价上涨。——我给我们加拿大兄弟定义的经济乘数为5,
即每花一块钱给经济总量带来的贡献是5块。
（花絮：在国内我们发现只有小姐这个行业的经济乘数可以享受5的待遇——来得容易去得快。）

苹果鸭梨 · 发表于 2007-3-16 22:12

原帖由 flagship 于 2007-3-16 22:07 发表
8 x' d. o) L6 T7 C( d还真是新鲜，有人竟然说ALBERTA的经济是房地产业带动的。
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G' h; M# u' b; ~% i; i稍微有点经济常识的人都知道ALBERTA的经济繁荣就是因为最近两年石油价格上涨，从而使原来那些不合算的开采计划得以赢利。于是增加了很多工 ...

这是正常人的逻辑. 不过有时候经济规律却不是按正常规律运行的: 多伦多这两年有什么经济增长点? 没有, 相反, 大量汽车装配工人裁员. 大量人员离开多伦多. 可房地产还是在增值. SASKATOON, REGINA, WINNIPEG, HAMILTON, MONTREAL. 几乎加拿大所有城市的房地产都在增值. 但经济形式却是: 东部经济很不好. 很多人搬家到西部.
我想说的是: 一旦一种社会现象发生了, 人们会找出一个逻辑来解释. 但在其背后, 很可能有一种非逻辑的人为力量在推动这种现象的发生.

紫光 · 发表于 2007-3-16 22:22

因为现在利率已经很低了，再降一个百分点可了不得。
一般都是0.25的升或降。
从80年代18%降到今天稳定在4%-6%花了20几年.

eagle2007 · 发表于 2007-3-17 00:24

原帖由 苹果鸭梨 于 2007-3-16 23:12 发表! Y4 b8 c+ r) ?/ K
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这是正常人的逻辑. 不过有时候经济规律却不是按正常规律运行的: 多伦多这两年有什么经济增长点? 没有, 相反, 大量汽车装配工人裁员. 大量人员离开多伦多. 可房地产还是在增值. SASKATOON, REGINA, WINNIPEG, ...

多伦多的房价2006年增涨为4%.减去通货膨胀指数后几乎是0.作为东部经济的龙头,移民第一(不只亚洲移民)的加拿大城市,这是什么增长呢?

eagle2007 · 发表于 2007-3-17 00:27

原帖由 dgg 于 2007-3-16 22:56 发表
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任何现象都是互相作用，互相配合的，美国的经济的发展，得利于防地产的发展是不争的事实。具体原因，我也略有研究，主要是：１。网络泡末的破灭，资金需要个出口　　２。底利率政策　　３。战争，资金 ...

错了,借用去年美联储对连续加息的解释,应该说美国的泡沫(而非美国经济)的发展得益于房地产的发展.

eagle2007 · 发表于 2007-3-17 01:12

原帖由紫光于 2007-3-16 23:06 发表6 ^$ n) K" I0 Q) e* \
你还别不信，三年前就有人预测了这次alberta 房市的大涨。8 ~) @" `( F5 } ^
而且提前象征性的开出了100万的支票。4 \5 o, B. h8 \$ M0 c4 u& A
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在国内的时候与一些很顶尖的经济专家聊过天，普遍认为对经济贡献最大的：一是基础建设，二是房地产。
# h' }/ t1 L* {0 E+ S/ N所以 ...

对国内那些"顶尖"专家表示怀疑;
不知道那可怜小小支流上的12个水电站现在怎么样了?投资收益比是多少?内需拉动经济竟然被国内顶尖专家这么解释和应用?原来拉动经济这么简单,那么在那条可怜的小支流上再建20个水电站我国经济应该可以超过美帝国主义了吧?

其实政府和专家都不是傻子,他们喜欢房地产自有原因.

国内官员喜欢房地产,原因无非(1)公有制的土地使得政府以国家的名义取得土地成本极低.(2) 借用以前的积累.我国社会体制,原来是由国家保证城市公民的住房,代价是城市公民的低工资从60年到80年从没有增长.而这20年经济发展从政府的方面计算平均是8%. 目前住房改革中,政府实际利用这20年国民的积累. (3)房地产好造数字.买个房子,GDP就增几十万.(4)房地产还可以把以后的钱预支.市民房款中通常有很大部分贷款.对于一个20年期的贷款,由于买卖行为发生在现在,仍然随房价记入现在的GDP,相当现在的政府预支了时间跨度20年的钱算到自己的GDP上.这样合算的事当然越多越好.(5)对于部分需要快钱的官员,相比其他行业,房地产更容易做手脚.

回到原问题,通过房地产拉动的是经济还是泡沫?前者健康持久,后者往往伴随着破灭而和付出大于所得.这方面从日本到英国,教训不少,成功者还没有看到.美国也对房价时刻警惕,否则美联储怎么会在经济没有完全好转的时候连续12次把利率拉到中性.

eagle2007 · 发表于 2007-3-17 01:19

原帖由 dgg 于 2007-3-16 22:56 发表
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任何现象都是互相作用，互相配合的，美国的经济的发展，得利于防地产的发展是不争的事实。具体原因，我也略有研究，主要是：１。网络泡末的破灭，资金需要个出口　　２。底利率政策　　３。战争，资金 ...

是先有的世界第一经济大国美国,还是先有的美国房地产热?
因果一目了然.

eagle2007 · 发表于 2007-3-17 01:20

这么多金币啊,

紫光 · 发表于 2007-3-17 07:50

你最好把我的话背后的意思好好体会一下。
有些话是不能乱说的。
例如：建三峡大坝人人都知道弊大于利，你看哪个反对的有好下场的？
亲眼所见：很多水电站至少一年中半年没有水发电，你给水利部写个材料反映一下试试。

flagship · 发表于 2007-3-17 10:19

原帖由紫光于 2007-3-17 08:50 发表9 ?1 D8 f2 W$ N. v
你最好把我的话背后的意思好好体会一下。
( D9 F+ T. ~- f! z5 |1 @有些话是不能乱说的。/ r+ ]: g# T& H$ y R1 J: O
例如：建三峡大坝人人都知道弊大于利，你看哪个反对的有好下场的？) U& B" f! J+ J# _8 R% W
亲眼所见：很多水电站至少一年中半年没有水发电，你给水利部写个材料反映一 ...

建三峡大坝人人都知道弊大于利-----这话是你说的吧?

flagship · 发表于 2007-3-17 10:21

原帖由 eagle2007 于 2007-3-17 02:19 发表
# N1 j( X$ v) O0 J- c
' L, y1 i& |; m9 U6 {5 `' h( w" b3 f+ \' W! P6 k1 B$ L4 x8 K# {
是先有的世界第一经济大国美国,还是先有的美国房地产热?" z9 r1 J1 W7 ?
因果一目了然.

flagship · 发表于 2007-3-17 10:28

原帖由 苹果鸭梨 于 2007-3-16 23:12 发表
" t. L: b% r4 m& r& f. E& A' Z( P3 v# c8 q3 F
这是正常人的逻辑. 不过有时候经济规律却不是按正常规律运行的: 多伦多这两年有什么经济增长点? 没有, 相反, 大量汽车装配工人裁员. 大量人员离开多伦多. 可房地产还是在增值. SASKATOON, REGINA, WINNIPEG, ...

你是不是想说虽然经济不好, 但是房地产照样繁荣? 似乎和我们讨论的主题不一样吧?

物价总是上涨的-------也就是说通货总是膨胀的，多伦多的房价平均涨了多少呢？如果涨幅度小与MORTGAGE RATE和通货膨胀因素，那就是跌了！！！

ComfortHardwood · 发表于 2007-3-17 13:24

好像才不到40万吧？。。。不是100%确定，不过觉得好像多伦多房子便宜。

ComfortHardwood · 发表于 2007-3-17 13:33

不过是高层，里面蛮漂亮的。嗬嗬，能有个自己的窝就行啦！

ComfortHardwood · 发表于 2007-3-17 13:57

爽死了！！！！终于挣点钱了！

ComfortHardwood · 发表于 2007-3-17 13:59

不行了！！！！掉到金窝窝里了！爽哇！！！！！
快来跟贴！这里面钱多！

ComfortHardwood · 发表于 2007-3-17 14:54

发了！顶！

Jianni · 发表于 2007-3-17 20:29

I just wonder what Zi Guang is living on. Must mainly on the money he is trying to get from the houses.Wish
he can be lucky all the time as he wishes. But unfortunately it's not up to him alone, nor those greedy sharks .

Jianni · 发表于 2007-3-17 20:34

I just wonder what ZiGuang is living on. Must mainly on the money he is trying to get from the houses. Wish he could be good luck as he wishes all the time. But unfortunately it's not up to him alone, nor those greedy sharks .

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