房价是否虚高？

CANDYMAN

同意紫光的观点！！！

/ k7 ]" ^1 B  {不过建议紫光要有选择性的回帖，有一些只当反面教材参考，不必太计较。

我参考酒醉的帖，０６年９月买了一个２卧的condon, 是小区第四期（最后期）的最后一套， 今年６月交房。 买时化的是最高价，后来问第一期的买家，比我少付近十万！ 当时心里确实有点儿慌，不过现在已涨了５万。 而我只是签了个合同书，从银行开了一封pre-approval.
3 S/ f' j" S. z
4 ?- K, X$ O* x8 G8 c  J可惜没有楼主的财力， 当初要是订个独立house, 现在会有至少三倍的收益。

fbinginchina

原帖由 紫光 于 2007-2-24 19:45 发表

土地是比房子更特殊的商品，千万不要和普通的商品等同对待。
' L7 n, u0 E3 m土地有可能一份钱不值，有可能你花多少钱都买不到，如果OWNER就是不卖（感觉有点象收藏品）。
' k8 w7 o+ w7 z& D一般拥有土地的人基本都在金字塔的顶尖的部分，卖不卖毕竟只是锦上添花的事情。把拥有的土地降价卖的，不是吸毒的至少也是个败家子。
很多经济发达的地区，建房费用的70%是用于购买土地。
房市 如果不景气，BUILDER可以解雇员工，少建或不建，或转移到其他房市好的地方去发展（包括工人）——没有必要降价亏本也维持。
剩下的就是旧房子了，大家都住得好好、工作好好——为什么要降价卖？
3 Q; y+ B) L  |: F2 \去年的涨价，大头还是地价。

基本同意。土地开发费用也很高，目前市区内20万左右/英亩，并且费用逐年上升。

阳光沙滩

原帖由 紫光 于 2007-2-24 19:45 发表
土地是比房子更特殊的商品，千万不要和普通的商品等同对待。
土地有可能一份钱不值，有可能你花多少钱都买不到，如果OWNER就是不卖（感觉有点象收藏品）。
一般拥有土地的人基本都在金字塔的顶尖的部分，卖不 ...

1 g3 m9 {  Q, H# ?3 b' t9 r不明白土地作为商品有什么特殊性, 它的交易每天都在发生, 和其他交易一样, 逐利是唯一目的.
. u5 g) u+ v6 _, m: m: K) H' V你认为现在的土地拥有者的大多数都不是'投资者",是收藏家,  需要有进一步的依据.
; Z: H3 k* u6 ]* C! s为什么要降价卖? --前面我说过, 只要你相信它还要下降, 不要说降价, 亏本也要卖.
我再说明一次, 我说这些, 和房价涨不涨, 该不该买房没关系, 只是讨论你的观点.

紫光

土地有生地和熟地之分。
熟地一般指适合发展（可以建住宅或商业单位），并已经纳入城市的发展规划的地。——我总结的概念。
所以熟地我们可以不讨论，因为没有任何的悬念。
" j, j6 f6 d2 C" \/ n& K但生地就不同了，如果在你有生之年，城市的扩张到你不了你那里，或者你的地有很大的问题，不适合建住宅或商业单位，那么仅剩的就只有观赏或农业或畜牧等价值。
! z" {* q# G, \那么谁买生地？
我个人认为没有以短期投资赢利为目的的，因为可能20年都不会轮到你。既然是放长线的，谁在乎你短期的波动、调整或下跌。——我认识的一个洋人在城市边上买了8英亩的地，建了一个房子，是以他的公司做的抵押，因为银行也不知道未来会发生什么，就在前一个月的某天，他和他太太分别很激动地跟我握了手，因为那一天是他们一生第一次不欠任何人的一分钱。
他们是肯定不会低于买价去卖他们的地的，除非你给他们一个天价，也许他们会考虑。

今天闲着

原帖由 紫光 于 2007-2-25 00:24 发表
, ?$ Y7 |# \  P% @0 _土地有生地和熟地之分。
熟地一般指适合发展（可以建住宅或商业单位），并已经纳入城市的发展规划的地。——我总结的概念。
所以熟地我们可以不讨论，因为没有任何的悬念。
但生地就不同了，如果在你有生之年 ...

能知道以下这个洋人住在哪儿吗？

紫光

beaumont

裙裾飘飘

原帖由 紫光 于 2007-2-24 19:45 发表
% L  U7 x  O) x2 X土地是比房子更特殊的商品，千万不要和普通的商品等同对待。
土地有可能一份钱不值，有可能你花多少钱都买不到，如果OWNER就是不卖（感觉有点象收藏品）。
一般拥有土地的人基本都在金字塔的顶尖的部分，卖不卖毕竟只是锦上添花的事情。把拥有的土地降价卖的，不是吸毒的至少也是个败家子。
很多经济发达的地区，建房费用的70%是用于购买土地。
房市 如果不景气，BUILDER可以解雇员工，少建或不建，或转移到其他房市好的地方去发展（包括工人）——没有必要降价亏本也维持。
9 ?1 [9 N2 N' o( T$ ^' \# G3 K剩下的就是旧房子了，大家都住得好好、工作好好——为什么要降价卖？
  Y" L5 P* L* y+ v, d0 m0 K去年的涨价，大头还是地价

/ c- @* c/ E' @1 s' `


9 }1 S5 Q- f6 p5 n: C- h& y支持紫光一下!!

我现在住的房子,刚刚做了银行估价,仅仅从05年7月到如今,涨了54%. 但是房子本身的价格跟我买房屋保险的价格基本上还保持在05年的水平上, 而银行估价中,地价升值了很多.

这两年房价高升,政府对每个房子的地税也进行了调整.而地税是房子值多少钱的一个参考值.

smalltown

It all depends on demand and supply. If the demand for land slows down, of course, the price of land will drop. Actually, a lot of home builders in US are losing money now because the value of their land are dropping. According to your theory, it could never happen.

紫光

首先说一下，我的英文很差，其实中文也很差。下面的内容，还称不上是翻译。
7 N7 g% k) Y" f  b9 i" b
现在全加拿大看上去最有钱的大概要数卡尔加里的石油新贵们。在温哥华海岸一掷千金买豪华游艇的是他们，在卡尔加里哄抬房价的也是他们。难怪在其他省份的人的眼里，卡尔加里好像遍地是黄金，不知从何时起，卡尔加里成为现代淘金热的中心。
. m( P! W- L( Z$ K
随着世界原油价格的步步攀升，阿尔伯塔的黑色金矿油砂开发利润可观，油砂开采价值日益凸现，越来越多的石油公司将总部设在这个城市。劳动力的短缺迫使各个公司不得不以提高工资来吸引更多员工。去年一个建筑工地监工的年薪是六万五千元左右，而今年涨到九万五千，即使是这样的高薪，要雇到一个有经验的员工也不容易。事实上，很多公司很无奈地付高薪挽留非熟练工。短缺的劳动力不仅表现在石油和建筑行业，在卡尔加里满眼都是雇人的招牌，一个普通收银员的小时工资也比去年涨了2、3元。

尽管从其它省份吸收了大量工人，卡尔加里的劳动力缺口依然很大。据加拿大商会（The Conference Board of Canada）最新估计，到2025年阿尔伯塔的劳动力缺口将多达到33万。

. f2 I# D1 |3 [* L# k$ ^# f但是蜂拥而至的人们到了这里，才发现生活并不如想象的那样美好。是的，这里劳动力大量紧缺，找到一份工作似乎完全没有问题。但是，在卡尔加里安居乐业并非易事，实在是千金易求，一房难得。
; U7 q# ]5 D+ C: U4 w
联想到前些时候的人口统计数字，阿尔伯塔的人口增长是全国平均的3倍，而另外7个省人口负增长，明眼人当然一眼就能看出其他省份的人都流失到哪里去淘金了。作为淘金热中之热的卡尔加里，在过去的一年里涌入人口达25,000，平均每天70人。

& i9 ^: t: H) b" s炙手可热的经济形势加上相对较低的利率，使卡尔加里成为世界上最火爆的楼市之一。当地本打算买房的首次买房者因为实力比不过石油新贵们，首当其冲地成为房价暴涨成为牺牲品。去年7月份售价仅为29万的180平方米左右3卧2厕的新房，如今售价已经在40万以上。相当一部分新来者因为租不到合适的房子，居住条件极为艰苦，一时间卡尔加里无家可归者的人数达3500人，比两年前骤升32%。

, {3 s4 t6 J0 ^2 I: a  N普通住宅价格飞涨，办公楼争夺也达到白热化的程度。现在卡尔加里办公楼好像永远不够用，尽管4幢高层办公楼将在明年开始使用，但所有的楼面已经被预订一空，甚至连那些因为搬新楼而即将被空出来的旧楼也被租得差不多了。目前卡尔加里的办公楼空置率仅为半个百分点，大概是全球最低吧。

虽然房产需求增加，看上去象是轮到了地产开发商们的好日子，但事实上地产开发商们并不敢急于求进，高额的建设费用也让他们叫苦不迭。在2004年，每平方米的商业建筑成本大约是2800元，而现在是5600元。翻倍的成本使得房产开发商几乎无利可图，甚至亏损。因为有些售房合同是开工前就签了，价格已经锁定，无法随成本上升而提高售价。
2 c# Q, ?; Q- e, O3 c7 D) |住宅市场也一样，几个大建筑商们并不因为大量需求而扩大生产，而且，为了减少风险，他们还限制开工数量，以防止成本继续大幅度上升造成亏损。那些早就签好价格锁定合同的未来业主自然不用担心，不过没有签订类似合同的人们却要面临这样的选择：要么终止购房和约，要么接受建筑商提出的更高房价。

强势经济引发大量劳动力短缺，然后大量人口涌入导致楼市火爆，这样的情形似乎在重现二、三十年前的那段历史。在1971年至1980年的十年里，卡尔加里房价上升400%，随后在三年内跌去35%。对于1981、1982年那段时间的暴跌，许多卡尔加里老市民们至今还心有余悸。面对相似的情形，人们有理由担心：1981年会不会重来？
; e0 \' f# V/ p5 [$ n
比较乐观的看法是，因为现在对石油项目的投资是长期性的，而不是赌油价仍然会飞涨，所以只要能审时度事，掌握平衡，即使油价略有下降，经济仍然可以健康发展。
1 i4 T0 ?  J' }
( E3 n3 c# X0 p' |4 a' a. x平衡发展当然是大多数人愿意看到的。如今的卡尔加里人车拥挤，物价、尤其是房价飞涨，无论租房、幼托还是就医，都要排长队。不仅是卡尔加里，阿尔伯塔的首府埃德蒙顿的情形也差不多。如果不考虑就业因素，这里显然已经不是安居乐业的好去处。有预测说，重新回到平衡点至少需要四年时间。想到还要忍受四年这样的混乱，心里不免有些发毛。不过，如果四年以后，一切真的可以平平和和地过渡到正常，不要发生什么危机，还可以享受经济发展带来的好处，倒还是值得。

Homework

写中文的那家伙不是专家。

* B4 E3 o% h" X5 P$ G

阳光沙滩

原帖由 紫光 于 2007-2-25 00:24 发表
土地有生地和熟地之分。
3 E- t! {" l( P# C& e1 b" Y# R* B熟地一般指适合发展（可以建住宅或商业单位），并已经纳入城市的发展规划的地。——我总结的概念。
所以熟地我们可以不讨论，因为没有任何的悬念。
但生地就不同了，如果在你有生之年 ...

, A5 \, M4 |# c  j我想我的观点已经基本表达清楚了. 我也是想提醒大家, 包括你, 看涨也好看跌也好, 要尽量有客观的分析, 特别是在你要有实际行动的时候. 有房子就一味看涨, 没房子就一味看跌, 都是不成熟的表现.
谢谢.

冬天到了

EDMONTON的房子都是用最廉价的材料建的，一把火就什么都没有了，而且用不了几分钟。除了地下室一点水泥、砖都没有，TORONTO和MONTREAL一百年的房子很多，外观都非常好，EDMONTON的房子40年后就惨不忍睹了。所以这的房子不应该这么高，没有道理，住50年的房子和人家的可以住100年一个价。

WST

原帖由 紫光 于 2007-2-22 21:48 发表
房价是否虚高是很多朋友的看法，由此而得出结论房价必跌。
: b! G2 Y. S) _+ J; z就此问题我做过一番仔细的研究，以下是我个人的看法——仅供参考
8 c9 [6 ^9 ?( U4 w1 t; \1、我们谈论虚高不能谈论旧房子，因为它的成本过去已经发生了，再怎么虚高都是理所 ...

# g4 r6 Q. P% W  y! j8 a
经去年房市暴涨，预期或者担心房价下跌是很自然的。阳光沙滩对楼主观点的质疑也有道理。我想从基本因素来讲，以下任何一条都会引起房价下调：
0 E0 e8 a5 U; h2 ?3 e+ ^1。 政策调控；
7 {: e2 T" @5 `/ Q/ b8 m4 Z2。 房价已高到大多数人买不起；
3。 经济衰退；
4。 和大多数商品一样，由于暴利，建筑商会大兴土木，导致大量房子上市，供过于求。
; t2 }3 H# ?, h# n2 |2 T6 q  [现在，尚未有任何迹象和理由令看涨的朋友担心前三条。但第四条却令看好房市者有所收敛和顾忌。紫光先生此贴的重要贡献在于排除了建筑商会恶性竟争的顾虑。使得买房和换房朋友更具信心。
1 z  P/ G3 Q) O& l! _! c  _9 |
可能引起房价下调的主要因素是上面四条，还有其它的一些次要因素。但却不会因为去年大涨就该下跌。

lalah

原帖由 WST 于 2007-2-25 23:44 发表
经去年房市暴涨，预期或者担心房价下跌是很自然的。阳光沙滩对楼主观点的质疑也有道理。我想从基本因素来讲，以下任何一条都会引起房价下调：
9 g' d- q# e. T( C0 F4 T! o1。 政策调控；
. |. n7 H/ `5 ^# q2。 房价已高到大多数人买不起；
5 F) x' G) w5 o5 e/ d8 T5 ^# Z3。 经济衰 ...
: g0 }  u1 i( Z4 g. {- u/ k# n可能引起房价下调的主要因素是上面四条，还有其它的一些次要因素。但却不会因为去年大涨就该下跌。

大概看了看，这里所谓看跌的朋友其实多数并不是真正的“看跌”，多觉得今年还能长，但是如果继续这样，明年后年或者说2年后就很难说了。难道你觉得会一直涨下去没有一个回调或者稳定的时间？如果有，你估计会在什么时候？

对了，埃德蒙顿的人均收入多少？怎样说明房价还没高到大多数人买不起？

紫光

http://www.hre.gov.ab.ca/documen ... IndustryER_2005.pdf
这是2005年的工资数据，包括industry和economic两大主要行业，看看自己在平均线以上或以下。
. W+ A* T+ {$ J/ F$ b2 u" f) Y如果在平均线以下，建议：
4 B1 @7 f0 Y6 F6 |( c1、赶快要老板加薪
5 R1 Q1 N) X) L+ u, v2、请直面惨淡的人生，正视淋漓的鲜血(玩笑）
% H# m8 m9 ~  H; ?9 q& |5 i9 b0 ]9 R
[ 本帖最后由 紫光 于 2007-2-26 09:08 编辑 ]

lalah

你给这个数据是不是成心打击我啊　　 　　我的收入是０，多少年了，:555: :555: :555: 　　我是不是该一头扎进那条什么什么河里算啦？:555:

lalah

我的朋友好像多数是在时薪$25左右，看看你给的表，难道他们都是高工资了？  比他们有钱的应该多多了。而且他们都叫唤着自己买不起房啊。（回头跟他们理论去，虚伪，哼哼）


能不能有个数据，最好反映了家庭或者人均年收入的？因为这个表只是个工资水平，反映家庭或者人均年收入的话，应该包括了大概百分之多少的人从事哪些行业这个因素吧。其实我不想搞那么复杂了，就知道个平均收入就行。

紫光

不，军功章上也有你的一半——你老公的工资的一半

紫光

自己勤快点一搜就有撒：
0 T8 K; Z9 J4 ~0 m0 ohttp://www.hre.gov.ab.ca/documen ... ageSalarySurvey.pdf
; d9 h: x( K; ]: s8 Z5 }ALBERTA 家庭平均收入——所有人包括穷人
http://www12.statcan.ca/english/ ... ion/inc/provs.cfm#1
/ j$ U! X9 G* V; l) ]/ e, n3 |! s
' Z  [/ R( s4 `1 \, r还要什么？？？

wallyy

原帖由 紫光 于 2007-2-26 11:57 发表
自己勤快点一搜就有撒：
0 Z- h7 w) E- e, O) V  j4 ehttp://www.hre.gov.ab.ca/documen ... ageSalarySurvey.pdf
1 @) r& u9 E/ t1 z: sALBERTA 家庭平均收入——所有人包括穷人
% t. U4 t  b2 Q3 `2 N: hhttp://www12.statcan.ca/english/census01/products/analyti ...

# e/ H0 j# Y  f& [! g
  r* Q0 T2 S* Y1 a7 P; v* i3 {光有个平均收入好象还不够，ALBERTA富人和穷人的比例是多少？相信富人们都应该买了的房子了，特别是当地的白人，他们来的早，英语好。剩下的穷人只能买什么样的房子？如果有很多买了小房子要换大房子的人，为什么现在40万以上的高价房很难卖得动？

紫光

你可能没有看过我以前的帖子，你不用管有多少富人，只要全EDMONTON有0.5%的人有买房子或换房子的欲望，这牛市就会持续。因为市场上可以交易的只有5-6千套房子，很可能现在还不到这个数。
& H( j! w# d* ~6 v# i0 x1 i. N请注意供求关系！你应该没有看到哪里有个几百几千套楼盘已经建好待售吧。

wallyy

原帖由 紫光 于 2007-2-26 13:09 发表
+ o' I8 e2 l( S' u3 I' t' e你可能没有看过我以前的帖子，你不用管有多少富人，只要全EDMONTON有0.5%的人有买房子或换房子的欲望，这牛市就会持续。因为市场上可以交易的只有5-6千套房子，很可能现在还不到这个数。
/ ~% w# h3 C5 K+ _请注意供求关系！你应 ...

  Z( j! ?1 q2 j. S# [
连Realtor都不能武断的说出市场上到底有多少套房子在卖吧？紫光兄2004年就在这个坛子里注册了，执着地咬定任何时候买房子都划算，怎么就不见你去年初来这里，象现在这样竭尽全力地劝大家买房子呀？！

紫光

可见你没有看我以前的帖子：因为有朋友打电话问我对房市怎么看，说这里很多人叫跌，她想卖掉房子搬去APARTMENT等房子跌了再买回。
3 q0 f4 J! y. ^# g感觉事情严重，很多人发帖子不做分析不负责任，所以才来发几个帖子谈谈自己的看法，没想到一灌水就灌上瘾了。
* t! `7 D4 W: k! v) f我也没有竭尽全力地劝大家买房子呀？！
! m/ Q, `. ^7 `& x* N0 v2 F$ r只谈我的看法。

hbc

ComfortHardwood

我不买因为我没钱。

flagship

原帖由 冬天到了 于 2007-2-25 23:29 发表
EDMONTON的房子都是用最廉价的材料建的，一把火就什么都没有了，而且用不了几分钟。除了地下室一点水泥、砖都没有，TORONTO和MONTREAL一百年的房子很多，外观都非常好，EDMONTON的房子40年后就惨不忍睹了。所以 ...

不怕有房子的同学拍砖，EDMONTON的房子和工棚没有区别哦。
+ K3 i; I  \* u- r: o7 O
这样的房子竟然买出这么好的价格，竟然还有人说价格不虚高，昧着良心说话啊！！！

flagship

原帖由 ComfortHardwood 于 2007-2-26 22:27 发表
# \9 w- P- C4 V我不买因为我没钱。

; J( |3 r9 _. m) @
, u6 I& ^: a: t我不买是因为我觉得这里的房子不值这个价，花40-50万买个炮花板做的房子，连块砖都没有，我觉得太不值了。（可能有的人会蹦出来说，这里的房子都在用新型建筑材料呢，呵呵，在我面前谈建筑材料，不觉得好笑吗？）
* w) h: R, P9 D, C3 H/ \
/ l! G& u% y+ M6 X) M' L! N1 S: m但是现在的问题是，房租费也很贵啊，看来还得买， 还没有想好两年后是否还要呆在这，所以，很矛盾啊。谁能保证两年后还能不亏本把房子卖了啊？严重怀疑！现在房子的价格和股票市场差不多了，都是炒起来的，不知道还能挺多久？
- W6 x" S" q5 l
$ o& p) U/ Z5 g* R紫光， 你说呢？ 你还没有回答我前面提出的问题呢！你是会计，你应该能计算吧？

紫光

1、不管是什么板做的，现在地价+材料+人工+burden=5000/平房米——建筑造价。别人算的。
! `5 \7 y' R2 Y! g+ p( q. N
# j! L) I. ^1 B- S7 b2、火中取碳要一些勇气
2 h: F" Y* Q2 i
9 h5 M2 W# M2 ~0 g" M2 x$ ~5 P0 c( J3、碳现在大家拿在手里大多数都并不觉得太热。

老杨

原帖由 flagship 于 2007-2-27 11:13 发表
& i; B# Y: d8 u" P$ A$ e( i# w


7 L0 J8 y2 \" e( @不怕有房子的同学拍砖，EDMONTON的房子和工棚没有区别哦。
# a* @' L! M0 J# a+ C
; |3 @" M7 d8 F2 q  w3 C1 ?这样的房子竟然买出这么好的价格，竟然还有人说价格不虚高，昧着良心说话啊！！！

9 q9 _$ `( o6 [8 y: r2 c你说的工棚在那里？我想买一个。

flagship

原帖由 老杨 于 2007-2-27 15:36 发表

0 R. a& k0 B  a$ F你说的工棚在那里？我想买一个。

0 B4 D) K4 y2 a, p( ?9 \$ }3 s5 a
2 j. C; B; C0 Z- j3 B" U