买新区？或老区？

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 20:35
你的第一段提到2011年的Haddow在2003年基础上新增了大量的1500~2000的小地块的vinyl siding的独立屋，并 ...

1 O- l7 X! F8 O: t! M5 p3 Z看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点：

6 t* {" U9 U0 @, A. R. J! k2003年，老杨挣5万，红叶挣5万。全家平均5万。
/ c7 b/ \; m) G, D% n8 x/ x黑条挣5万，白天鹅挣钱5万。全家平均5万。
, ^  _; U1 `( t5 ]( j; \5 t
2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万。
* I  L8 W7 Z& J黑条挣10万，白天鹅挣钱10万。全家平均10万。
$ @: `% q  e3 }4 s7 |
( A9 h, b" s; M) L按照你的算法，老杨家收入增速比黑条家慢。但实际上老杨收入增速比黑条快。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 21:48
看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点：

2003年，老杨挣5万，红叶挣5万。全家平均5万。 ...

# w- I5 a$ a6 r: _你的数据引用错误，实际应该是2012年，老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万。全家平均8万。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 20:35
  \! [7 R/ o& v- v, M& |& l6 N---- “同样这些房子，你的数据是第一次转手数据，我可以说从新房价到这一点，买主已经获得收益，你怎么反驳？”关于这点，我不反驳。买主是否收益不是我们关注的焦点，无论房主是否收益，他们的卖房的成交价是得到市场认可的。

* J5 E, ?/ j0 [- H; n6 c9 X' [1 D

我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快，所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点，你来错地方了。
! i  @; u; q- P( _1 ]; d4 J: G
8 D; g/ D$ \5 a$ i$ q2 \  I我就认识有的人在房市上升期，先跟builder签约锁定价格，造好交房就马上出手赚一把。这种情况很多网友都知道。按照你的算法，你跟本就不知道新房签约价，而使用第一次二手交易价格当做新区原始价，这本身就是巨大漏洞。
  s2 ?" T; U+ i/ i% n' W, D2 O2 Q
+ m; C9 h* o2 F1 o1 Q你的另一个漏洞就是Windsor Park样本特别小，又有很多翻建新房。所以要进行比较，最好加上Belgravia/Mckernan扩充样本，并且滤掉翻建的，和装修过的房子。

qwlimited

老杨家庭收入远超ab平均

如花

新区的定义是什么? 按时间定?

小黄

$ L0 k  d& d" P( N% _2 e

老杨 发表于 2012-6-1 21:02
3 k" N. \+ b2 N你的数据引用错误，实际应该是2012年，老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万。全家平均8万。

* T+ |; x- ]: s! H
那就请你证明。
8 `6 x7 M, R& b7 s* H* V
你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明，即使平均升幅不好，个体升幅也可以非常好，甚至比平均升幅高的区的个体更好。

你现在抛出一个新论点，就是老杨家个体升幅也不好。请给出Haddow个体的数据。鉴于房子很多，很多也不交易，一个可行的办法是把整个区按照postal code分割，然后各自计算升幅。会比较准确。

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:06
新区的定义是什么? 按时间定?

) g1 j8 P9 f% V+ |! p5 K  {
为了讨论方便，就用房屋交付时间定。

我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。

如花

小黄 发表于 2012-6-1 22:09
% I0 `$ F, U* N+ Y! R为了讨论方便，就用房屋交付时间定。

2 Y; S% w9 B) e5 M交房多少年内算新区?

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:13
交房多少年内算新区?

( Z* p, w( I: ?9 x8 g' p
7 k$ h1 o* g5 ?4 t' X上文：我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。
9 `( x/ [8 {9 ^+ R2 \, E$ o
5 G# z, f6 I2 B4 L1 N- {& e就是说从现在想买房的人的视角，还可以买到一手房的区，而且要去买一手房。（为了讨论方便，不考虑旧区 infill)

如花

小黄 发表于 2012-6-1 22:16
5 x0 V% I+ F& `& p' p9 U上文：我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。
' e* C  }* X. @; K+ m# o4 g
* |1 H8 e: d# _! O, w; s就是说从现在想买房的人的视角，还可以买到一手 ...

那在计算比较的时候，还要把完善新房的投入减去，如，花园，围墙，平台，地下室等，大约是10%的房价。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:02
我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快，所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点，你 ...

0 k2 e  }2 [6 k/ oWindsor Park是你首先提出来的，我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的也行啊，下面列出来：
3 w9 T# W% X$ }' Q% y, ]; A+ u* _Belgravia/Mckernan 2003年 $254,439；2011年 $499,836

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:32
那在计算比较的时候，还要把完善新房的投入减去，如，花园，围墙，平台，地下室等，大约是10%的房价。

; g9 V0 {0 o/ ?) F  H& J现在的旧房出售前也大多会装修，投入比例恐怕更高。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:07
, l1 @3 J: k6 u3 h3 {那就请你证明。
9 @4 C' K$ L4 s8 T2 |% T
你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明，即使平均升幅不好，个体升幅 ...

9 T6 _) w! d* z* ~小黄同学，不要恼羞成怒。你说“2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万”，如果我没理解错，你这应该是比喻一个小区里面的房价有差距。但13万跟1万的差距也太大了吧，你见过haddow里面有130万的独立房和10万独立房这样的差别吗？
4 I6 w  w1 Y' j1 u6 e
; ], g) V3 S& _9 a我说“老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万”，相当于一个小区里面有90万的房子，还有60万的房子，这是合理的，也是常见的，你想让我怎样去证明？

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:33
( L8 o% T# U; P" ?0 e, y2 qWindsor Park是你首先提出来的，我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的 ...

# Z( t. T9 y3 j3 A谢谢！下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。

richard2008

围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:38
小黄同学，不要恼羞成怒。你说“2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万”，如果我 ...

首先，请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。
5 A5 H/ Y7 P( o' d2 x5 X9 }
Haddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大约40万。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:39
谢谢！下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。

4 X! S4 W. a* T7 h. z8 a9 `' F这个数据我找不到，我至多能找到部分数据。

小黄

richard2008 发表于 2012-6-1 21:40
围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

2 O! X& \! B# y, H$ l7 X  `我觉得老杨确实不适合，他现在是看涵盖两个完全不同时代小区（Haddow北和Haddow南）“平均价”。在我去看Haddow的示范屋的时候，老杨还没来加拿大呢，没有对这个新区造价的基本认识。

老杨

richard2008 发表于 2012-6-1 22:40
围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

/ T8 c" N7 k8 v( E) H2 J+ n- F5 e/ A我正是站在一个公正客观的立场上来发帖的。如果以个人利益为重，我也号召大家去买新房。做为房产经纪人，买新房可以做到利益最大化。新房，房子本身的问题少，我无非是帮客户选lot，选floor plan，如果有可能的话对floor plan进行更改，选配置，谈价钱，这些工作量都不大，很快就可以完成，拿到的佣金跟旧房比例是一样的。而旧房就麻烦很多，不知道要跑多少次，一个客户看几十套房子历时几个月很正常。我平时很少上来写东西，一方面没多少时间，另外我也不愿意参与争论。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:42
首先，请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。
  J7 `6 s* h5 h
Haddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大 ...

# p* K. `9 t/ U+ T* W. C是独立屋的。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:45
7 A7 j" V0 j3 G. u1 F* l这个数据我找不到，我至多能找到部分数据。

" X# U! d: b+ w, w, m我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。
) Q2 F% {3 D" ^/ P1 j
2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138，2140，2142. 三个房子相连。同期还立了一个小报亭一样的，用一张打印的纸把全部的spec房都列上了。便宜的16万也有，贵的也不会比20万更贵。我在14楼估了这批房子至今升值140%上下。你计算的二手交易，没有考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润。而且别忘了，2003那批房做草地做deck都很便宜的。

而Windsor Park普通的1200~1400的平方没有装修的，就是我估计的70%，现在你去买也不用70万。你现在看到的平均价高来自2005之后的装修和翻建热潮。但装修翻建都牵涉追加投资。好比40万买进，装修花10万，最后卖80万。你不能说升值100%，其实只有60%.

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:48
我觉得老杨确实不适合，他现在是看涵盖两个完全不同时代小区（Haddow北和Haddow南）“平均价”。在我去 ...

/ l) P! {$ ~! m( }0 G) @. t% ~; i小黄同学，我没有你来加拿大早，你觉得这就能说明我的水平低，你的水平高，是吗？那么有的经纪人已经做了30年，他做经纪人的时候你还没来加拿大呢，是不是他说haddow涨幅低你就会承认了？

7 C' H3 O8 u2 t* o0 {/ p6 ]我前面一直是用数据说话的，我的数据都是能够证实的，不像你那些数据都是估计出来的。你要是说我的数据不行，你也拿数据说话啊（估计出来的不算）。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 23:02
; n: J! K5 E3 ~' Z( \6 k我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。
$ p4 G) W% Q, R! p
* T+ p3 t7 j7 g7 h. W3 Y% Q: z* K+ \4 U2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138，2 ...

如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”，我理解假如这人2003年卖房，应该算是他2002年买的房子，对吧？

JoyceAccSG

排队看热闹。

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:22
排队看热闹。

这周五晚倒是例外的热闹.

JoyceAccSG

, z& g8 t, O, {6 U' ?( b9 O

ceramistpalace 发表于 2012-6-1 22:29
# R9 l8 q, z( K& n7 L- ^( S这周五晚倒是例外的热闹.

" Q3 y1 x1 c+ C  V" a( H
7 J9 O3 V( b/ _$ W今天看到一个房子，因为离上班近， 所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋，一个车库(detach)，70年的房子，叫价54.5万.
其实什么都不是绝对的，说新房比旧房升值潜力大有点太绝对。而且很多人买房是考虑居住和方便，当然也要考虑升值的潜力，但是需要综合考虑。

carolsky

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:39
1 J5 {$ b) }6 E9 c- l0 F今天看到一个房子，因为离上班近， 所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋，一个车库(detach)，70年 ...

Absolutely agree.

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 22:13
1 C; [2 v9 w( _% S, x如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”，我理解假如这人2003年卖房，应该算是他2002年买 ...

) P- `. D9 X7 \: G( |可以是2002~2003 spec的建造过程中任何一点买进。即将交付就挂牌。这种情况之后的几年越来越多。

" |  G, J+ S6 h- b新区新房在2003~2007的上升市中升幅比旧区迅速，当然2007~2008的下降中降幅也更迅速。我只能基于房市长期是上升的，那么综合下来新区新房升值更好。