买新区？或老区？

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 20:35
/ i4 C! g) A; w8 ]- m. j# k3 N; r9 K你的第一段提到2011年的Haddow在2003年基础上新增了大量的1500~2000的小地块的vinyl siding的独立屋，并 ...

看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点：
- V1 _2 ]- A8 @6 L) g7 v# }
7 s2 ?- y4 x5 ], ]( m2003年，老杨挣5万，红叶挣5万。全家平均5万。
1 C8 N) b8 z1 ], l1 r: M7 ?黑条挣5万，白天鹅挣钱5万。全家平均5万。
- ^/ Z  d7 Q, h2 z- |' c
* L* Y- ~- u: A2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万。
/ }+ ]* x* l4 z& a黑条挣10万，白天鹅挣钱10万。全家平均10万。
, V# x# ^  p, Y; G4 w" I- J$ @
按照你的算法，老杨家收入增速比黑条家慢。但实际上老杨收入增速比黑条快。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 21:48
看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点：
# |: x! @- P# y1 [9 G7 ]; y8 t
2003年，老杨挣5万，红叶挣5万。全家平均5万。 ...

% {& ?8 ^* F- x7 o你的数据引用错误，实际应该是2012年，老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万。全家平均8万。
1 [4 h6 c9 {- a. @6 p& s* _5 D

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 20:35
% f1 Y$ Y9 m. M---- “同样这些房子，你的数据是第一次转手数据，我可以说从新房价到这一点，买主已经获得收益，你怎么反驳？”关于这点，我不反驳。买主是否收益不是我们关注的焦点，无论房主是否收益，他们的卖房的成交价是得到市场认可的。

) ^8 [$ M1 d- P# j' z! \. q/ R  ]0 i
7 J) F  p: _& `% @- w8 ~
; H) G, j' n$ i5 {我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快，所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点，你来错地方了。

我就认识有的人在房市上升期，先跟builder签约锁定价格，造好交房就马上出手赚一把。这种情况很多网友都知道。按照你的算法，你跟本就不知道新房签约价，而使用第一次二手交易价格当做新区原始价，这本身就是巨大漏洞。

# ]7 o" I- D- a. F% `你的另一个漏洞就是Windsor Park样本特别小，又有很多翻建新房。所以要进行比较，最好加上Belgravia/Mckernan扩充样本，并且滤掉翻建的，和装修过的房子。

qwlimited

老杨家庭收入远超ab平均

如花

新区的定义是什么? 按时间定?

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:02
8 h/ Z( T/ q6 H' I# V2 J你的数据引用错误，实际应该是2012年，老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万。全家平均8万。

, ]) p2 W% L! h3 I% _. q
% c( u: \5 v( }5 Q9 }! c8 K: n那就请你证明。
+ ^2 l2 g  e2 R# L2 y- j
5 i! K! s- P/ _你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明，即使平均升幅不好，个体升幅也可以非常好，甚至比平均升幅高的区的个体更好。

  R0 b: Y' a8 t3 y! I3 V7 P你现在抛出一个新论点，就是老杨家个体升幅也不好。请给出Haddow个体的数据。鉴于房子很多，很多也不交易，一个可行的办法是把整个区按照postal code分割，然后各自计算升幅。会比较准确。

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:06
6 F' y) y: y, R7 F8 T. J新区的定义是什么? 按时间定?

. s6 Z' \1 m2 C+ p% v# {为了讨论方便，就用房屋交付时间定。
9 f9 @$ s% r9 q* g$ q
% \5 M- }. q1 D; H( V7 K4 b( l' N我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。

如花

小黄 发表于 2012-6-1 22:09
5 w" W7 G% R( R2 y0 Y$ c6 @' ]5 E为了讨论方便，就用房屋交付时间定。

交房多少年内算新区?

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:13
交房多少年内算新区?

$ `% c  J; z( D( j- C
上文：我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。

% o; \, ~0 a/ \就是说从现在想买房的人的视角，还可以买到一手房的区，而且要去买一手房。（为了讨论方便，不考虑旧区 infill)

如花

小黄 发表于 2012-6-1 22:16
上文：我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。
1 s5 t# B7 b0 K( r' w2 O# ~% e
就是说从现在想买房的人的视角，还可以买到一手 ...

那在计算比较的时候，还要把完善新房的投入减去，如，花园，围墙，平台，地下室等，大约是10%的房价。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:02
我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快，所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点，你 ...

9 a9 @+ z# S2 M# M4 p5 m$ ]& ]2 xWindsor Park是你首先提出来的，我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的也行啊，下面列出来：
Belgravia/Mckernan 2003年 $254,439；2011年 $499,836

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:32
; {+ p. Q5 B/ R0 P7 x2 P2 p+ s! Y, Y" w那在计算比较的时候，还要把完善新房的投入减去，如，花园，围墙，平台，地下室等，大约是10%的房价。

) z( L0 N& F; ^( Y; W现在的旧房出售前也大多会装修，投入比例恐怕更高。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:07
3 r; @3 p6 R& X  r( c那就请你证明。

  P7 F2 C$ [! ]9 U; ~( K你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明，即使平均升幅不好，个体升幅 ...

3 u" S) ?/ u; h- N3 g; ?/ _0 j小黄同学，不要恼羞成怒。你说“2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万”，如果我没理解错，你这应该是比喻一个小区里面的房价有差距。但13万跟1万的差距也太大了吧，你见过haddow里面有130万的独立房和10万独立房这样的差别吗？
5 v# [3 M. _9 N& k/ P( _% a
我说“老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万”，相当于一个小区里面有90万的房子，还有60万的房子，这是合理的，也是常见的，你想让我怎样去证明？

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:33
; j( L/ U. i) ~; @0 dWindsor Park是你首先提出来的，我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的 ...

谢谢！下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。

richard2008

围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:38
' l# D/ i% G' E: }小黄同学，不要恼羞成怒。你说“2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万”，如果我 ...

% k& D/ f1 ~: M/ h5 P首先，请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。
; |9 j+ r6 @0 H. l$ F( m3 M: [
Haddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大约40万。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:39
谢谢！下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。

2 W& T/ g( z' g2 R) C( C" V' Y这个数据我找不到，我至多能找到部分数据。

小黄

richard2008 发表于 2012-6-1 21:40
" J& V; G# C" N+ }围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

& B! R! U& T  U' ~
我觉得老杨确实不适合，他现在是看涵盖两个完全不同时代小区（Haddow北和Haddow南）“平均价”。在我去看Haddow的示范屋的时候，老杨还没来加拿大呢，没有对这个新区造价的基本认识。

老杨

richard2008 发表于 2012-6-1 22:40
围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

我正是站在一个公正客观的立场上来发帖的。如果以个人利益为重，我也号召大家去买新房。做为房产经纪人，买新房可以做到利益最大化。新房，房子本身的问题少，我无非是帮客户选lot，选floor plan，如果有可能的话对floor plan进行更改，选配置，谈价钱，这些工作量都不大，很快就可以完成，拿到的佣金跟旧房比例是一样的。而旧房就麻烦很多，不知道要跑多少次，一个客户看几十套房子历时几个月很正常。我平时很少上来写东西，一方面没多少时间，另外我也不愿意参与争论。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:42
首先，请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。
) N8 Y- @& v) w& l
9 X) F! C' X# [, ^6 J0 I' ^* EHaddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大 ...

是独立屋的。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:45
; y! C' h) f6 o9 w( K& y- B$ \" r这个数据我找不到，我至多能找到部分数据。

$ q2 e- G& Z& f4 j9 z" c我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。

, i" l0 r; b1 C; m. o7 ]2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138，2140，2142. 三个房子相连。同期还立了一个小报亭一样的，用一张打印的纸把全部的spec房都列上了。便宜的16万也有，贵的也不会比20万更贵。我在14楼估了这批房子至今升值140%上下。你计算的二手交易，没有考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润。而且别忘了，2003那批房做草地做deck都很便宜的。

- p( Z+ q4 L4 s. l( P) _而Windsor Park普通的1200~1400的平方没有装修的，就是我估计的70%，现在你去买也不用70万。你现在看到的平均价高来自2005之后的装修和翻建热潮。但装修翻建都牵涉追加投资。好比40万买进，装修花10万，最后卖80万。你不能说升值100%，其实只有60%.

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:48
4 y  o0 D9 K. a我觉得老杨确实不适合，他现在是看涵盖两个完全不同时代小区（Haddow北和Haddow南）“平均价”。在我去 ...

小黄同学，我没有你来加拿大早，你觉得这就能说明我的水平低，你的水平高，是吗？那么有的经纪人已经做了30年，他做经纪人的时候你还没来加拿大呢，是不是他说haddow涨幅低你就会承认了？

5 H+ z) v2 \$ u' Q我前面一直是用数据说话的，我的数据都是能够证实的，不像你那些数据都是估计出来的。你要是说我的数据不行，你也拿数据说话啊（估计出来的不算）。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 23:02
我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。

/ `6 e- U6 n' Z9 e- p, B# h2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138，2 ...

6 j) t# D/ K8 P; O; v- [如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”，我理解假如这人2003年卖房，应该算是他2002年买的房子，对吧？

JoyceAccSG

排队看热闹。

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:22
排队看热闹。

( |0 l4 S- ~' I这周五晚倒是例外的热闹.

JoyceAccSG

ceramistpalace 发表于 2012-6-1 22:29
9 W6 B% i. L0 I: {这周五晚倒是例外的热闹.

今天看到一个房子，因为离上班近， 所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋，一个车库(detach)，70年的房子，叫价54.5万.
其实什么都不是绝对的，说新房比旧房升值潜力大有点太绝对。而且很多人买房是考虑居住和方便，当然也要考虑升值的潜力，但是需要综合考虑。

carolsky

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:39
今天看到一个房子，因为离上班近， 所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋，一个车库(detach)，70年 ...

) I! y/ C/ j4 Y% ~2 eAbsolutely agree.

小黄

, A6 _0 E+ Y1 a0 K3 r  _! ?4 [+ C

老杨 发表于 2012-6-1 22:13
" B1 F' R+ B$ K4 f3 k8 O  h& [如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”，我理解假如这人2003年卖房，应该算是他2002年买 ...

$ I8 G* E1 u8 B% G8 F
可以是2002~2003 spec的建造过程中任何一点买进。即将交付就挂牌。这种情况之后的几年越来越多。

新区新房在2003~2007的上升市中升幅比旧区迅速，当然2007~2008的下降中降幅也更迅速。我只能基于房市长期是上升的，那么综合下来新区新房升值更好。