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楼主: zcui

买新区?或老区?

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鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-6-1 20:48 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
老杨 发表于 2012-6-1 20:35 8 Z- B9 D9 i! }( I
你的第一段提到2011年的Haddow在2003年基础上新增了大量的1500~2000的小地块的vinyl siding的独立屋,并 ...
" n; c! r3 C0 `  G; B6 x) ^
看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点:0 b+ ~' ^2 K! h! @) }' T

/ K7 g, z6 C( b& s+ r2003年,老杨挣5万,红叶挣5万。全家平均5万。$ @1 n+ h5 ^$ V+ Q& t8 f  {
黑条挣5万,白天鹅挣钱5万。全家平均5万。6 b0 ?. @- E  ~$ k7 x
/ I% \9 [: d! V( L* r
2012年,老杨挣13万,红叶挣10万,辣椒打工挣1万。全家平均8万。
2 e3 T7 }) I4 V; |- f黑条挣10万,白天鹅挣钱10万。全家平均10万。% s9 X, g5 ?' V' z+ O& _/ y

7 W! E. ~$ d3 k2 d7 ]8 B, z5 @按照你的算法,老杨家收入增速比黑条家慢。但实际上老杨收入增速比黑条快。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2012-6-1 21:02 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2012-6-1 21:48
4 \- {' ?3 @! B看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点:
; M3 n# r1 R* [! ?9 d. Z: x9 s3 _/ f8 `
2003年,老杨挣5万,红叶挣5万。全家平均5万。 ...
5 `2 t/ `0 s1 ^4 ~2 c
你的数据引用错误,实际应该是2012年,老杨挣9万,红叶挣9万,辣椒挣6万。全家平均8万。9 Z7 A  r0 h5 A+ y3 `1 g
理袁律师事务所
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-6-1 21:02 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2012-6-1 20:35 4 V8 H; L4 ^" p* f" `; W& k) H
---- “同样这些房子,你的数据是第一次转手数据,我可以说从新房价到这一点,买主已经获得收益,你怎么反驳?”关于这点,我不反驳。买主是否收益不是我们关注的焦点,无论房主是否收益,他们的卖房的成交价是得到市场认可的。

& A, Q+ L7 n! X0 d/ {1 \; y) E
1 l/ s9 X8 F3 T0 U- `9 b( T
我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快,所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点,你来错地方了。
9 n( x. p. f) }) l3 j
; `5 V5 Z) j0 S8 _: q" x# J4 ?我就认识有的人在房市上升期,先跟builder签约锁定价格,造好交房就马上出手赚一把。这种情况很多网友都知道。按照你的算法,你跟本就不知道新房签约价,而使用第一次二手交易价格当做新区原始价,这本身就是巨大漏洞。
; S4 J& e) R8 y9 G; }! X
" L( K. \$ S( Q/ p; F! ]$ J# h, j你的另一个漏洞就是Windsor Park样本特别小,又有很多翻建新房。所以要进行比较,最好加上Belgravia/Mckernan扩充样本,并且滤掉翻建的,和装修过的房子。
鲜花(523) 鸡蛋(4)
发表于 2012-6-1 21:04 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
老杨家庭收入远超ab平均
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2012-6-1 21:06 | 显示全部楼层
新区的定义是什么? 按时间定?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-6-1 21:07 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2012-6-1 21:15 编辑 0 z& A. f- ]$ {& }! x. v7 {
老杨 发表于 2012-6-1 21:02 . U' B- T0 |9 ^$ P# ]
你的数据引用错误,实际应该是2012年,老杨挣9万,红叶挣9万,辣椒挣6万。全家平均8万。
/ ]( \' S& d# f% ?  P) Q
' n: A9 i9 ~3 k& A( ~
那就请你证明。
1 K* T# Q9 a1 O9 g3 [% A$ z( C1 X' v  U& ~5 l" h+ O" @" Y" E
你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明,即使平均升幅不好,个体升幅也可以非常好,甚至比平均升幅高的区的个体更好。5 {; i$ K5 L/ ^# b1 T0 D

% v* x% z4 J3 d9 R' G4 {你现在抛出一个新论点,就是老杨家个体升幅也不好。请给出Haddow个体的数据。鉴于房子很多,很多也不交易,一个可行的办法是把整个区按照postal code分割,然后各自计算升幅。会比较准确。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-6-1 21:09 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2012-6-1 21:13 编辑
! h% m2 J7 a( B+ U# [
如花 发表于 2012-6-1 21:06 - x2 l  W  o* ]- ?
新区的定义是什么? 按时间定?

4 Y, f2 l; q/ b% l
9 S( P; s8 i6 d7 X/ U0 X2 O为了讨论方便,就用房屋交付时间定。3 p6 H+ \5 B, s0 p; J8 c1 K; Q' m

& x# H8 a, L, B  K1 }) s0 j/ m我的逻辑特指从建筑商手里买一手房,含炒房。
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2012-6-1 21:13 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2012-6-1 22:09
. j7 p8 M2 B8 o5 x, Q' x3 B为了讨论方便,就用房屋交付时间定。

% Q! ?, d) L  M交房多少年内算新区?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-6-1 21:16 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如花 发表于 2012-6-1 21:13
7 n- H: q; N% Z2 v& q4 x" ?交房多少年内算新区?

( m! }3 Q, r% d! F: T4 b4 c% R4 L+ j+ h) e) {) u5 Q1 f; G
上文:我的逻辑特指从建筑商手里买一手房,含炒房。
% i# n7 s9 d& H! u1 ^3 S5 ~7 {( x  X6 H+ J: t0 Y7 G& t$ E* P& ^
就是说从现在想买房的人的视角,还可以买到一手房的区,而且要去买一手房。(为了讨论方便,不考虑旧区 infill)
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2012-6-1 21:32 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小黄 发表于 2012-6-1 22:16 1 q: n- y- f' l9 T' I$ j* H5 V* R
上文:我的逻辑特指从建筑商手里买一手房,含炒房。
& N' Y$ d/ @0 c3 I- D; ~$ n$ e' l0 M% b8 ?% z7 Z: y
就是说从现在想买房的人的视角,还可以买到一手 ...
8 C' a% }- T% R2 s
那在计算比较的时候,还要把完善新房的投入减去,如,花园,围墙,平台,地下室等,大约是10%的房价。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2012-6-1 21:33 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2012-6-1 22:02
+ \1 h! S2 |8 s+ @( U我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快,所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点,你 ...
  a6 V1 _5 z8 c7 W
Windsor Park是你首先提出来的,我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的也行啊,下面列出来:2 W  V2 I7 }; \
Belgravia/Mckernan 2003年 $254,439;2011年 $499,836
理袁律师事务所
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-6-1 21:36 | 显示全部楼层
如花 发表于 2012-6-1 21:32
  I! ?9 ~; ]8 t# B那在计算比较的时候,还要把完善新房的投入减去,如,花园,围墙,平台,地下室等,大约是10%的房价。
% b" ^' L3 w0 P# R" C! Z
现在的旧房出售前也大多会装修,投入比例恐怕更高。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2012-6-1 21:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
小黄 发表于 2012-6-1 22:07 " G6 H# ?; E( ?8 S6 w. _8 y$ K
那就请你证明。
. V2 ?/ |$ g) d& L0 r' r
0 @/ |7 j/ ^* B/ D8 L3 X你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明,即使平均升幅不好,个体升幅 ...
+ B/ ]) v3 `) d
小黄同学,不要恼羞成怒。你说“2012年,老杨挣13万,红叶挣10万,辣椒打工挣1万。全家平均8万”,如果我没理解错,你这应该是比喻一个小区里面的房价有差距。但13万跟1万的差距也太大了吧,你见过haddow里面有130万的独立房和10万独立房这样的差别吗?
; {9 H. Y" U$ G$ r) |* V0 T- x# l& B/ d5 D4 u
我说“老杨挣9万,红叶挣9万,辣椒挣6万”,相当于一个小区里面有90万的房子,还有60万的房子,这是合理的,也是常见的,你想让我怎样去证明?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-6-1 21:39 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
老杨 发表于 2012-6-1 21:33 & O4 F3 W( `5 H8 Y
Windsor Park是你首先提出来的,我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的 ...
$ Q' E: g+ `- h* r* }: b% z
谢谢!下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2012-6-1 21:40 | 显示全部楼层
围观,不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-6-1 21:42 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2012-6-1 21:38 $ p- R  q5 l9 p8 @
小黄同学,不要恼羞成怒。你说“2012年,老杨挣13万,红叶挣10万,辣椒打工挣1万。全家平均8万”,如果我 ...
$ K$ @2 i0 ~: }2 T+ `0 K3 W

# }. |% t3 o6 V$ n7 S首先,请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。
# t6 |0 J. I  m1 `0 o3 B# U+ S$ a6 m2 B
Haddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大约40万。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2012-6-1 21:45 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
小黄 发表于 2012-6-1 22:39
+ V4 n; w. o; {6 B) {3 j谢谢!下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。

7 g# V, d7 q7 S# z2 |5 q0 M- ]; z这个数据我找不到,我至多能找到部分数据。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-6-1 21:48 | 显示全部楼层
richard2008 发表于 2012-6-1 21:40
4 c  t7 l8 A& @3 P4 M- I0 l. K围观,不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。
3 v2 c7 w/ J( g0 I1 T# a, H
4 |9 O# b" i( p7 @/ ?
我觉得老杨确实不适合,他现在是看涵盖两个完全不同时代小区(Haddow北和Haddow南)“平均价”。在我去看Haddow的示范屋的时候,老杨还没来加拿大呢,没有对这个新区造价的基本认识。
理袁律师事务所
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2012-6-1 21:53 | 显示全部楼层
richard2008 发表于 2012-6-1 22:40 2 ?9 Y2 y( r* e9 j* f; Z  m
围观,不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。
, Q8 t3 J1 u" \. u
我正是站在一个公正客观的立场上来发帖的。如果以个人利益为重,我也号召大家去买新房。做为房产经纪人,买新房可以做到利益最大化。新房,房子本身的问题少,我无非是帮客户选lot,选floor plan,如果有可能的话对floor plan进行更改,选配置,谈价钱,这些工作量都不大,很快就可以完成,拿到的佣金跟旧房比例是一样的。而旧房就麻烦很多,不知道要跑多少次,一个客户看几十套房子历时几个月很正常。我平时很少上来写东西,一方面没多少时间,另外我也不愿意参与争论。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2012-6-1 21:56 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小黄 发表于 2012-6-1 22:42 , V( C% A& [+ M3 T0 \& H! N3 b
首先,请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。
2 p8 O6 d  p4 G( K/ L! s/ B( W
1 `& h7 x8 p! v$ a5 [9 j% QHaddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大 ...

9 j5 b. H, w  m是独立屋的。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-6-1 22:02 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2012-6-1 21:45   t2 u  H" F. a6 K
这个数据我找不到,我至多能找到部分数据。

# Z6 s! Z0 q" g$ ]3 v- J( Z, X我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。
" h( H& i1 c* C4 L' S' X0 \+ c+ ^, Z3 y
2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138,2140,2142. 三个房子相连。同期还立了一个小报亭一样的,用一张打印的纸把全部的spec房都列上了。便宜的16万也有,贵的也不会比20万更贵。我在14楼估了这批房子至今升值140%上下。你计算的二手交易,没有考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润。而且别忘了,2003那批房做草地做deck都很便宜的。% a& \9 {  A; v- a

+ b" l2 ]1 t7 y1 h而Windsor Park普通的1200~1400的平方没有装修的,就是我估计的70%,现在你去买也不用70万。你现在看到的平均价高来自2005之后的装修和翻建热潮。但装修翻建都牵涉追加投资。好比40万买进,装修花10万,最后卖80万。你不能说升值100%,其实只有60%.
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2012-6-1 22:08 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
小黄 发表于 2012-6-1 22:48
4 n9 @; q2 i# o# u/ v1 Z我觉得老杨确实不适合,他现在是看涵盖两个完全不同时代小区(Haddow北和Haddow南)“平均价”。在我去 ...

( q& X9 X- X  S) [小黄同学,我没有你来加拿大早,你觉得这就能说明我的水平低,你的水平高,是吗?那么有的经纪人已经做了30年,他做经纪人的时候你还没来加拿大呢,是不是他说haddow涨幅低你就会承认了?0 t; ^7 M. U: K* ^+ x" ]
# L) d- G7 ]# `" q
我前面一直是用数据说话的,我的数据都是能够证实的,不像你那些数据都是估计出来的。你要是说我的数据不行,你也拿数据说话啊(估计出来的不算)。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2012-6-1 22:13 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
小黄 发表于 2012-6-1 23:02 ; E8 _+ ~# e5 D: Y9 Q* b
我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。- ~9 b9 K0 {6 Y3 a
  z1 P) E! L6 c  F7 J
2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138,2 ...

" A7 u6 [9 R3 m+ q( O. [* s如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”,我理解假如这人2003年卖房,应该算是他2002年买的房子,对吧?
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
发表于 2012-6-1 22:22 | 显示全部楼层
排队看热闹。
鲜花(158) 鸡蛋(19)
发表于 2012-6-1 22:27 | 显示全部楼层
提示: 该帖被管理员或版主屏蔽
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2012-6-1 22:29 | 显示全部楼层
JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:22
7 ?) s3 Y# _' M& j排队看热闹。

$ q- B/ m, z6 _! q- k这周五晚倒是例外的热闹.
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
发表于 2012-6-1 22:39 | 显示全部楼层
本帖最后由 JoyceAccSG 于 2012-6-1 22:51 编辑 2 F5 {6 N' g8 F9 a% Z; x3 G
ceramistpalace 发表于 2012-6-1 22:29
" v4 n& A- j$ j: j这周五晚倒是例外的热闹.

9 [- j' L9 r5 v* b4 E5 Q  K* z  y% S) j4 E/ E3 z+ R' D6 L
今天看到一个房子,因为离上班近, 所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋,一个车库(detach),70年的房子,叫价54.5万.
, B1 v" J) I& b' w6 V. N其实什么都不是绝对的,说新房比旧房升值潜力大有点太绝对。而且很多人买房是考虑居住和方便,当然也要考虑升值的潜力,但是需要综合考虑。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2012-6-1 22:41 | 显示全部楼层
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2012-6-1 22:56 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:39 7 N/ F2 i2 t) ]8 Z3 |
今天看到一个房子,因为离上班近, 所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋,一个车库(detach),70年 ...

5 v! {  G' h! j! l; @Absolutely agree.
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-6-2 07:18 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2012-6-2 07:20 编辑 ' D7 d8 H' k$ g
老杨 发表于 2012-6-1 22:13
% F: D" h+ h% Y9 B% n如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”,我理解假如这人2003年卖房,应该算是他2002年买 ...
, D5 m- }: h4 a( R

# L4 z0 H/ @: R( [6 {可以是2002~2003 spec的建造过程中任何一点买进。即将交付就挂牌。这种情况之后的几年越来越多。
3 N8 \2 ]) U0 Y/ Q( B& W& Z
- K+ s# L+ l( z; e2 V+ j4 r新区新房在2003~2007的上升市中升幅比旧区迅速,当然2007~2008的下降中降幅也更迅速。我只能基于房市长期是上升的,那么综合下来新区新房升值更好。
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