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楼主: zcui

买新区?或老区?

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鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-6-1 20:48 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
老杨 发表于 2012-6-1 20:35
/ i4 C! g) A; w8 ]- m. j# k3 N; r9 K你的第一段提到2011年的Haddow在2003年基础上新增了大量的1500~2000的小地块的vinyl siding的独立屋,并 ...
+ O3 k. J1 M0 Y$ ~
看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点:
- V1 _2 ]- A8 @6 L) g7 v# }
7 s2 ?- y4 x5 ], ]( m2003年,老杨挣5万,红叶挣5万。全家平均5万。
1 C8 N) b8 z1 ], l1 r: M7 ?黑条挣5万,白天鹅挣钱5万。全家平均5万。
- ^/ Z  d7 Q, h2 z- |' c
* L* Y- ~- u: A2012年,老杨挣13万,红叶挣10万,辣椒打工挣1万。全家平均8万。
/ }+ ]* x* l4 z& a黑条挣10万,白天鹅挣钱10万。全家平均10万。
, V# x# ^  p, Y; G4 w" I- J$ @9 ^3 j) M; y8 |; Y7 H' e
按照你的算法,老杨家收入增速比黑条家慢。但实际上老杨收入增速比黑条快。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2012-6-1 21:02 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2012-6-1 21:48 0 _+ J0 I0 o! o/ O0 u8 h
看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点:
# |: x! @- P# y1 [9 G7 ]; y8 t7 M) V* m- L3 \+ n3 O
2003年,老杨挣5万,红叶挣5万。全家平均5万。 ...

% {& ?8 ^* F- x7 o你的数据引用错误,实际应该是2012年,老杨挣9万,红叶挣9万,辣椒挣6万。全家平均8万。
1 [4 h6 c9 {- a. @6 p& s* _5 D
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-6-1 21:02 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2012-6-1 20:35
% f1 Y$ Y9 m. M---- “同样这些房子,你的数据是第一次转手数据,我可以说从新房价到这一点,买主已经获得收益,你怎么反驳?”关于这点,我不反驳。买主是否收益不是我们关注的焦点,无论房主是否收益,他们的卖房的成交价是得到市场认可的。

) ^8 [$ M1 d- P# j' z! \. q/ R  ]0 i
7 J) F  p: _& `% @- w8 ~
; H) G, j' n$ i5 {我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快,所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点,你来错地方了。8 E' g3 v; ?+ `- I
1 b' O& A' A! C4 H% p$ B3 q( |
我就认识有的人在房市上升期,先跟builder签约锁定价格,造好交房就马上出手赚一把。这种情况很多网友都知道。按照你的算法,你跟本就不知道新房签约价,而使用第一次二手交易价格当做新区原始价,这本身就是巨大漏洞。% r. F& N+ F& q5 m, C

# ]7 o" I- D- a. F% `你的另一个漏洞就是Windsor Park样本特别小,又有很多翻建新房。所以要进行比较,最好加上Belgravia/Mckernan扩充样本,并且滤掉翻建的,和装修过的房子。
鲜花(523) 鸡蛋(4)
发表于 2012-6-1 21:04 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
老杨家庭收入远超ab平均
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2012-6-1 21:06 | 显示全部楼层
新区的定义是什么? 按时间定?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-6-1 21:07 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2012-6-1 21:15 编辑 $ j$ x" a! }3 _1 |
老杨 发表于 2012-6-1 21:02
8 h/ Z( T/ q6 H' I# V2 J你的数据引用错误,实际应该是2012年,老杨挣9万,红叶挣9万,辣椒挣6万。全家平均8万。

, ]) p2 W% L! h3 I% _. q
% c( u: \5 v( }5 Q9 }! c8 K: n那就请你证明。
+ ^2 l2 g  e2 R# L2 y- j
5 i! K! s- P/ _你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明,即使平均升幅不好,个体升幅也可以非常好,甚至比平均升幅高的区的个体更好。6 |( S; u7 n2 K# G

  R0 b: Y' a8 t3 y! I3 V7 P你现在抛出一个新论点,就是老杨家个体升幅也不好。请给出Haddow个体的数据。鉴于房子很多,很多也不交易,一个可行的办法是把整个区按照postal code分割,然后各自计算升幅。会比较准确。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-6-1 21:09 | 显示全部楼层
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本帖最后由 小黄 于 2012-6-1 21:13 编辑 7 e$ [2 `0 m7 f4 x9 H& i
如花 发表于 2012-6-1 21:06
6 F' y) y: y, R7 F8 T. J新区的定义是什么? 按时间定?
/ T$ b  K( P" g+ V/ s6 f7 h9 u

. s6 Z' \1 m2 C+ p% v# {为了讨论方便,就用房屋交付时间定。
9 f9 @$ s% r9 q* g$ q
% \5 M- }. q1 D; H( V7 K4 b( l' N我的逻辑特指从建筑商手里买一手房,含炒房。
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2012-6-1 21:13 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2012-6-1 22:09
5 w" W7 G% R( R2 y0 Y$ c6 @' ]5 E为了讨论方便,就用房屋交付时间定。
( ~- X8 E5 G" A, ~
交房多少年内算新区?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-6-1 21:16 | 显示全部楼层
如花 发表于 2012-6-1 21:13 ; d7 p9 [  R$ [6 E% R1 Z. x5 [
交房多少年内算新区?

$ `% c  J; z( D( j- C# K0 i7 J# U$ N
上文:我的逻辑特指从建筑商手里买一手房,含炒房。3 a8 A& i1 I, q! p2 a* r

% o; \, ~0 a/ \就是说从现在想买房的人的视角,还可以买到一手房的区,而且要去买一手房。(为了讨论方便,不考虑旧区 infill)
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2012-6-1 21:32 | 显示全部楼层
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小黄 发表于 2012-6-1 22:16 4 d- y0 Q+ J: z1 o2 C( ^' u
上文:我的逻辑特指从建筑商手里买一手房,含炒房。
1 s5 t# B7 b0 K( r' w2 O# ~% e% y: d( S) M9 g3 l
就是说从现在想买房的人的视角,还可以买到一手 ...
$ _5 Z# Z4 s) F! P- U4 k  c
那在计算比较的时候,还要把完善新房的投入减去,如,花园,围墙,平台,地下室等,大约是10%的房价。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2012-6-1 21:33 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2012-6-1 22:02 0 R/ U7 \- G7 X- U
我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快,所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点,你 ...

9 a9 @+ z# S2 M# M4 p5 m$ ]& ]2 xWindsor Park是你首先提出来的,我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的也行啊,下面列出来:; G; M, y7 d( ?% C  s8 q9 z& \
Belgravia/Mckernan 2003年 $254,439;2011年 $499,836
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-6-1 21:36 | 显示全部楼层
如花 发表于 2012-6-1 21:32
; {+ p. Q5 B/ R0 P7 x2 P2 p+ s! Y, Y" w那在计算比较的时候,还要把完善新房的投入减去,如,花园,围墙,平台,地下室等,大约是10%的房价。

) z( L0 N& F; ^( Y; W现在的旧房出售前也大多会装修,投入比例恐怕更高。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2012-6-1 21:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
小黄 发表于 2012-6-1 22:07
3 r; @3 p6 R& X  r( c那就请你证明。+ ?  S) R4 {' ~6 P' I* s& c

  P7 F2 C$ [! ]9 U; ~( K你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明,即使平均升幅不好,个体升幅 ...

3 u" S) ?/ u; h- N3 g; ?/ _0 j小黄同学,不要恼羞成怒。你说“2012年,老杨挣13万,红叶挣10万,辣椒打工挣1万。全家平均8万”,如果我没理解错,你这应该是比喻一个小区里面的房价有差距。但13万跟1万的差距也太大了吧,你见过haddow里面有130万的独立房和10万独立房这样的差别吗?
5 v# [3 M. _9 N& k/ P( _% a; I6 U: i, k( |7 }
我说“老杨挣9万,红叶挣9万,辣椒挣6万”,相当于一个小区里面有90万的房子,还有60万的房子,这是合理的,也是常见的,你想让我怎样去证明?
理袁律师事务所
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-6-1 21:39 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
老杨 发表于 2012-6-1 21:33
; j( L/ U. i) ~; @0 dWindsor Park是你首先提出来的,我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的 ...
2 `2 s  O8 Z$ [5 {7 C$ d
谢谢!下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2012-6-1 21:40 | 显示全部楼层
围观,不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-6-1 21:42 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2012-6-1 21:38
' l# D/ i% G' E: }小黄同学,不要恼羞成怒。你说“2012年,老杨挣13万,红叶挣10万,辣椒打工挣1万。全家平均8万”,如果我 ...
, S9 U2 Z6 t" x4 H1 o, i3 W2 F! g

% k& D/ f1 ~: M/ h5 P首先,请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。
; |9 j+ r6 @0 H. l$ F( m3 M: [& W, K4 T" _+ q* ?
Haddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大约40万。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2012-6-1 21:45 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
小黄 发表于 2012-6-1 22:39 9 d/ j9 Y3 E1 e$ K7 T
谢谢!下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。

2 W& T/ g( z' g2 R) C( C" V' Y这个数据我找不到,我至多能找到部分数据。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-6-1 21:48 | 显示全部楼层
richard2008 发表于 2012-6-1 21:40
" J& V; G# C" N+ }围观,不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

& B! R! U& T  U' ~/ x3 S* J7 \- a/ [" ^
我觉得老杨确实不适合,他现在是看涵盖两个完全不同时代小区(Haddow北和Haddow南)“平均价”。在我去看Haddow的示范屋的时候,老杨还没来加拿大呢,没有对这个新区造价的基本认识。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2012-6-1 21:53 | 显示全部楼层
richard2008 发表于 2012-6-1 22:40 1 t( M3 F. M, j( o
围观,不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。
! D) S, s; e4 F! P5 _
我正是站在一个公正客观的立场上来发帖的。如果以个人利益为重,我也号召大家去买新房。做为房产经纪人,买新房可以做到利益最大化。新房,房子本身的问题少,我无非是帮客户选lot,选floor plan,如果有可能的话对floor plan进行更改,选配置,谈价钱,这些工作量都不大,很快就可以完成,拿到的佣金跟旧房比例是一样的。而旧房就麻烦很多,不知道要跑多少次,一个客户看几十套房子历时几个月很正常。我平时很少上来写东西,一方面没多少时间,另外我也不愿意参与争论。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2012-6-1 21:56 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小黄 发表于 2012-6-1 22:42 0 l! V  `7 ~, R; K/ m$ b* e
首先,请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。
) N8 Y- @& v) w& l
9 X) F! C' X# [, ^6 J0 I' ^* EHaddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大 ...
; {! t. v6 b+ D( O  e/ H
是独立屋的。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-6-1 22:02 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2012-6-1 21:45
; y! C' h) f6 o9 w( K& y- B$ \" r这个数据我找不到,我至多能找到部分数据。

$ q2 e- G& Z& f4 j9 z" c我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。* {+ I( x% n+ E5 |  W6 C5 f

, i" l0 r; b1 C; m. o7 ]2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138,2140,2142. 三个房子相连。同期还立了一个小报亭一样的,用一张打印的纸把全部的spec房都列上了。便宜的16万也有,贵的也不会比20万更贵。我在14楼估了这批房子至今升值140%上下。你计算的二手交易,没有考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润。而且别忘了,2003那批房做草地做deck都很便宜的。$ W2 B( i! @  z) y7 p8 T  Y+ S

- p( Z+ q4 L4 s. l( P) _而Windsor Park普通的1200~1400的平方没有装修的,就是我估计的70%,现在你去买也不用70万。你现在看到的平均价高来自2005之后的装修和翻建热潮。但装修翻建都牵涉追加投资。好比40万买进,装修花10万,最后卖80万。你不能说升值100%,其实只有60%.
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2012-6-1 22:08 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
小黄 发表于 2012-6-1 22:48
4 y  o0 D9 K. a我觉得老杨确实不适合,他现在是看涵盖两个完全不同时代小区(Haddow北和Haddow南)“平均价”。在我去 ...
' ^4 G6 L) s1 N! {( ^: ~
小黄同学,我没有你来加拿大早,你觉得这就能说明我的水平低,你的水平高,是吗?那么有的经纪人已经做了30年,他做经纪人的时候你还没来加拿大呢,是不是他说haddow涨幅低你就会承认了?+ `' o3 f2 @, ?8 q" b( O" L

5 H+ z) v2 \$ u' Q我前面一直是用数据说话的,我的数据都是能够证实的,不像你那些数据都是估计出来的。你要是说我的数据不行,你也拿数据说话啊(估计出来的不算)。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2012-6-1 22:13 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
小黄 发表于 2012-6-1 23:02 8 D; d/ {, f8 C( @& k9 E& M( Z" Z- u
我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。4 L" n, `/ t( g5 I

/ `6 e- U6 n' Z9 e- p, B# h2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138,2 ...

6 j) t# D/ K8 P; O; v- [如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”,我理解假如这人2003年卖房,应该算是他2002年买的房子,对吧?
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
发表于 2012-6-1 22:22 | 显示全部楼层
排队看热闹。
鲜花(158) 鸡蛋(19)
发表于 2012-6-1 22:27 | 显示全部楼层
提示: 该帖被管理员或版主屏蔽
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2012-6-1 22:29 | 显示全部楼层
JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:22 . P: S2 D+ @+ d8 f
排队看热闹。

( |0 l4 S- ~' I这周五晚倒是例外的热闹.
大型搬家
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
发表于 2012-6-1 22:39 | 显示全部楼层
本帖最后由 JoyceAccSG 于 2012-6-1 22:51 编辑 , `& K# G( f$ Q& F* F5 v3 t2 x
ceramistpalace 发表于 2012-6-1 22:29
9 W6 B% i. L0 I: {这周五晚倒是例外的热闹.
! W) `# _& x! P/ @9 d4 ?& W
% |8 ~; d0 C# ]) C
今天看到一个房子,因为离上班近, 所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋,一个车库(detach),70年的房子,叫价54.5万.' {" G1 N; N! g$ w% @
其实什么都不是绝对的,说新房比旧房升值潜力大有点太绝对。而且很多人买房是考虑居住和方便,当然也要考虑升值的潜力,但是需要综合考虑。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2012-6-1 22:41 | 显示全部楼层
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2012-6-1 22:56 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:39 9 w9 F; }& [8 w5 Y7 {5 c3 z
今天看到一个房子,因为离上班近, 所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋,一个车库(detach),70年 ...

) I! y/ C/ j4 Y% ~2 eAbsolutely agree.
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-6-2 07:18 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2012-6-2 07:20 编辑
, A6 _0 E+ Y1 a0 K3 r  _! ?4 [+ C
老杨 发表于 2012-6-1 22:13
" B1 F' R+ B$ K4 f3 k8 O  h& [如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”,我理解假如这人2003年卖房,应该算是他2002年买 ...

$ I8 G* E1 u8 B% G8 F) Z9 c5 F+ X; ^
可以是2002~2003 spec的建造过程中任何一点买进。即将交付就挂牌。这种情况之后的几年越来越多。/ u9 f/ q" h9 O9 w4 g) |% e$ K6 W& u) f
+ t& Z2 Y) ~. a5 H5 v
新区新房在2003~2007的上升市中升幅比旧区迅速,当然2007~2008的下降中降幅也更迅速。我只能基于房市长期是上升的,那么综合下来新区新房升值更好。
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