该续租还是该买呢？ 请大家讨论

如花

我不是为了省钱来着，就想继续住在现在的房里又能拥有房产。如果房东把房卖给我是最合适的了，可是人家不卖，才想出这么一个办法。因为我刚开始琢磨房事，所以要问问大家这个办法是否make sense。

$ p4 Q4 j! X! R" W另外不要低估 ...
5 V) k8 ^6 R0 e# B$ F5 C竹帘儿 发表于 2010-10-18 20:21

4 L0 `& u9 i. F# k$ f5 a' d6 S$ W! j
! A8 Z+ F9 d/ Y" N) s; S+ @( [每月能收1500的房子要多少钱？如果年租金收入/房价》8%的话，可以考虑。

出租房好租客是关键，考虑带租客的房子，看房子的时候，留意租客是否爱惜房子，买房下offer的时候，可以租客不能搬走，或要有长租约的条件。

竹帘儿

就是在期待你这样的分量贴啊，8%这个是怎么算出来的？ 另外这个房价就是指的房价还是贷款部分？

春雪雨

楼主情况特殊，一般就有一件房子还不算投资房子，尽管租金便宜，但是自己住自己的房子便于维护
( l9 O) V8 t7 o2 M0 v& e5 }. u
升级，打理，保养。

( M  ?. P7 I2 o1 x租金比是指回报率。
" Q) u4 j- x3 w, P1 b9 k1 x
美国很多城市，9万元的房子租1000元。回报极好。经济学家说过，没人判断得了将来，升或跌都是未知数，能把握的就是现金流。

- |  ]9 q- P/ b爱民顿30万的房子租1200左右，回报还可以,好处是便于管理。
% w1 V& X4 x2 J8 a

$ n9 A1 M; _- h0 b; f; Q温哥华80万的房子也就是租2000。回报糟糕。

春雪雨

每月能收1500的房子要多少钱？如果年租金收入/房价》8%的话，可以考虑。

' b2 f% `, ^. b- J- [' z出租房好租客是关键，考虑带租客的房子，看房子的时候，留意租客是否爱惜房子，买房下offer的时候，可以租客不能搬走，或要有长租约的 ...
, C# l) H2 l- O+ P- U7 f! h  z如花 发表于 2010-10-18 20:44

: s. J7 ]6 u4 k, I
; \& Y6 b4 j6 _4 C9 X) G. W放银行，差不多零利息，利息如此低，是借钱投资的好机会。

! D5 n. h" ~( I. m0 Y: f3 m供参考，错了别赖我

竹帘儿

那20%的首付的机会成本不算进去吗？
9 A1 E1 c7 U5 ~9 b1 s# X6 ~如果按8%来算的话，基本一个租户是不可能的，除非房子的格局好，能够租给2-3家，这样才有可能租出8%的价格。

如花

+ k. Z, b7 }2 x  W4 H' \

就是在期待你这样的分量贴啊，8%这个是怎么算出来的？ 另外这个房价就是指的房价还是贷款部分？
/ R' @9 V: ?$ `, T竹帘儿 发表于 2010-10-18 20:51

. {" n" _0 ^+ Z' r

, B1 e$ s  F1 l. U; y! J8%是回报率，按房价。
( D$ U, ~. f9 g% u9 k9 E5 ^5 `5 i
贷款利率： 4%
) p0 C$ I/ K7 O! T) g4 X, K: u/ Y首付：20%
( I2 u* x2 f; e; `# e: V, o6 a  T" \房产税：0.8%
保险：0.3%
; I1 n' c5 E& l1 B- j8 O- v维护费：1%-2%视房子的状况，这个包括维修基金，维修基金用于更新电器，重新刷墙，修剪花草，通风设备，外墙等。维修基金是预提，比如说，5年后要换冰箱，大概要1500，那么平摊每年就是300。各项预提算下来，每年也差不多要几千。

' {2 v% r3 h0 \& g2 e. o: V* r那么实际资金回报率

8 ~) m* z0 x) h  V8 [（8%-4%X80%-0.8%-0.3%-2%）/0.2=8.5%，定期存款是1.5%，一些银行提供5年的保本基金，回报率是6%。
1 q6 d4 A( K0 S1 S5 W7 ~
上述计算不考虑房产升值。

春雪雨

8%在加拿大只有温莎，MONCTON，在美国8%才普遍。

竹帘儿

帖子真是越来越好看了。 今天我要下了，回头再细说。谢谢楼上的同学们。
) y' W0 e( u4 M) }1 g7 W: M一个直接的收获就是，如果我打定主意做房东，还需要研究一下租金多少的房子容易租，那么借着8%这个讨论结果，我由此可以知道大概多少价位的房子是我主看对象。

如花

那20%的首付的机会成本不算进去吗？
如果按8%来算的话，基本一个租户是不可能的，除非房子的格局好，能够租给2-3家，这样才有可能租出8%的价格。
竹帘儿 发表于 2010-10-18 21:38

# u, P! p7 |% p0 r+ R
6% 到 7%，就是盈亏平衡点，能8%以上最好。当然，还可以等房子升值。

竹帘儿

6% 到 7%，就是盈亏平衡点，所以8%。
如花 发表于 2010-10-18 21:56

20%首付的机会成本可以忽略不计吗

如花

- N+ d9 g" B1 j% u7 [) T2 k

20%首付的机会成本可以忽略不计吗
( M" N4 \! k, x* P竹帘儿 发表于 2010-10-18 21:57

. c# @! I  U: X# d; s! h
  Y# ]1 T) W5 R. `6 I( g, [3 Z: L定期存款利率1.5%，或者5年期的GIC，6%就是机会成本啊。

如花

如果你风险承受能力低的话，你偏好定期存款，那么1.5%的存款利率就是你的机会成本，如果你可以承受较高的风险，你的机会成本就是GIC的6%。

如花

对了，几乎忘了一件最重要的事，就你将来卖出房子的时候，如果你一直没有在你买的房子居住的话，没有principal residence exemption，按投资房交税。如果后来有居住的话，要减去出租那几年，如果你出租的时间长于4年的话，不能全额免税。

八达通汇

楼主这样的情况，其实很简单，我给归纳一下，
* y8 o2 Q2 `7 P. n9 g; W" z
* ?) @) y" C& A7 G$ m6 ?6 e1. 楼主现在租的房，并没有便宜500， 假设如果买这个房子和租金比不赚不赔。
" m8 Q3 i# U0 \2. 楼主想买一个房子出租，想赚租金赚钱，现在房价利率双低的情况下很有可能。比如说每个月净赚300.然后交税30%，实得210。而且这个租客你还不能保证是个好租客，三天两头会找你麻烦，当过房东的才会知道其中艰辛，而且房子不爱惜，等你以后自己住还有重新装修。

那么我如果是你，就把问题搞简单，马上在市场上买个房子然后出租给自己。那么你省了300，还是税后的。这样你反过头来和上面相比，你赚90.而且自己的房子肯定更爱惜，而且没有空房率。等五年后，如果房子跌了，上面情况你同意要损失。如果涨了，你不用交增值税。另外你实在是收入问题不能买太好的房子，还可以考虑把自住房地下室或者一间房子租出去。
- B2 j) _& |$ z/ {% W  A; Q
) ]4 i3 v- N8 e# M; u& Q8 A0 J说这么多其实就一句话，加拿大税盲才自己租房子还买出租房的。

竹帘儿

爱民顿30万的房子租1200左右，回报还可以,好处是便于管理。
5 s! q8 H# k7 D8 k春雪雨 发表于 2010-10-18 21:29

便于管理什么意思？

竹帘儿

如果你风险承受能力低的话，你偏好定期存款，那么1.5%的存款利率就是你的机会成本，如果你可以承受较高的风险，你的机会成本就是GIC的6%。
& ~# h% _# J0 h: b如花 发表于 2010-10-18 22:19

哦，我先头看的是你删掉的那个帖子的公式， 你第二个公式make sense 了。

; ~! r8 l1 G% y" B& n) f+ Y另外GIC不是定期存款吗？ 你说的这种高风险的保本基金也叫gic？

竹帘儿

对了，几乎忘了一件最重要的事，就你将来卖出房子的时候，如果你一直没有在你买的房子居住的话，没有principal residence exemption，按投资房交税。如果后来有居住的话，要减去出租那几年，如果你出租的时间长于4年 ...
5 |, D, N- U( x! {; }如花 发表于 2010-10-18 22:49

$ b) @5 N' E8 K% z- F) O1 i这个我反倒没有忘记，我搞不清楚的是这个房是不是一定就算投资房了。
就算是投资房吧，你这个8%本来就没有考虑增值那部分的，如果增值了，就算要缴税只会是更好的回报率了。另外这个也可以做一个合理计算的，把合理增值部分减去买卖手续费用的50%是需要缴税的金额，
手续费一般是多少？ capital gain的税率又是怎么计算的呢， 哪位知道？

竹帘儿

楼主这样的情况，其实很简单，我给归纳一下，

1. 楼主现在租的房，并没有便宜500， 假设如果买这个房子和租金比不赚不赔。
; `% ~: O. Q5 z7 w" [2 D2. 楼主想买一个房子出租，想赚租金赚钱，现在房价利率双低的情况下很有可能。比如说每 ...
八达通汇 发表于 2010-10-18 23:15

如何得出没有便宜500的结论? 我前面同意的是没有扣除本金部分，但是本金部分有多少？
更重要的是我没加入除房产税外的其他费用，如果按如花的数字，其他年费用差不多房价的1.8%，哪怕是30万的房每月的其他费用为450，低得上本金部分不？ 不算不知道，一算吓一跳啊。
& `* j6 z! g  M: m1 ?, ]
我看大家对买vs租的讨论时基本是买为主流声音，而买的好处基本立足两点
1. 生活质量及精神愉悦  2.资本保值
) O+ X$ a$ R, f8 \2 B. _目前我的租房完全满足1.  如果我自己买可能不及租房带来的1，如果我买一个房再租一部分进去基本就属于牺牲了1，（当然房型起决定作用，牺牲1为大部分情况）。

! j- F4 @, h' h1 k资本保值我当然期望追求。但我对住5年不买属于不正常这样的说法没法闭眼接受，世界上哪有这么黑白分明的事情，任何结论都是在一定条件下成立的，我初涉房事，就是想把这些条件搞清除， 既然是刚开始涉及房事，我不怕把简单问题想复杂，怕的是把复杂问题想简单，哪怕我讲得是胡言乱语，起码能得到大家brainstorming的好处。

如花

哦，我先头看的是你删掉的那个帖子的公式， 你第二个公式make sense 了。

另外GIC不是定期存款吗？ 你说的这种高风险的保本基金也叫gic？
4 h4 R' J% ~  {! `; V, d* A竹帘儿 发表于 2010-10-19 05:07

) I. |/ c8 p# g. J
6 X+ {5 [- m6 }# H. v1 ~GIC不是定期存款。有很多种GIC，请到银行网站查询。

如花

这个我反倒没有忘记，我搞不清楚的是这个房是不是一定就算投资房了。
就算是投资房吧，你这个8%本来就没有考虑增值那部分的，如果增值了，就算要缴税只会是更好的回报率了。另外这个也可以做一个合理计算的，把合 ...
/ K( U4 }4 \7 _  N. D1 a. E+ Y竹帘儿 发表于 2010-10-19 05:19

/ d9 o% m' z3 I. I0 C+ g9 i1 Y# C卖方给经纪的佣金在这里是3%。

; L1 J/ t/ u" l' y& k个人而言，50%的capital gain和你工资收入所适用的税率是一样的。

竹帘儿

对了，几乎忘了一件最重要的事，就你将来卖出房子的时候，如果你一直没有在你买的房子居住的话，没有principal residence exemption，按投资房交税。如果后来有居住的话，要减去出租那几年，如果你出租的时间长于4年 ...
如花 发表于 2010-10-18 22:49

/ ^- B( W; V/ }' t3 [( F! E有一个真正重要的没算，呵呵，就是投资房租金要交税，８％要用税后租金值来算。 交税部分要减去前面算的各项费用，还要知道是按哪个税率来算的。我晕一个先，你脑子好，你上！

如花

有一个真正重要的没算，呵呵，就是投资房租金要交税，８％要用税后租金值来算。 交税部分要减去前面算的各项费用，还要知道是按哪个税率来算的。我晕一个先，你脑子好，你上！
竹帘儿 发表于 2010-10-19 08:16

这个只能是做一个大概的估算，因为：
1，在不知道你的家庭总收入的情况下，不知道你所适用的税率。
2，而且，for tax purpose，维修费用是按实际发生的计算，而并非按预提计算，比如，当年发生了3000块的费用，则全额在当年作为抵税费用，不能递延，不能预提，而家电则作为capital asset，计算CCA。
2 ?7 ~% o& j# K3 Y3，另外，我建议你不要claim cca on rental building.

3 v& C# c5 @+ p9 f所以，估算的公式：
房价为：A
& o# o0 d7 w( i7 I% k; C' K! Y（8%-4%X80%-0.8%-0.3%)XA
2 a+ |' K( ~% o5 T, y. ]: m' ^' Z. d上述是你每年增加的税前，维修费用前的，及CCA前的收入。

kingsnake

如果真的是能一市价低400-500一个月的话，我也租房子住了。毫无怀疑，要赚这500，你非要税前700不可。
6 k6 n* w/ e$ K$ ]1 ~0 S& O现在的房价能稳住，超低利息是一个大因数，利息回升，将来的房子也会因应下调。
" N5 z/ K6 g: G( K; R+ D- Y不过，也要看看就业的大势。

八达通汇

如何得出没有便宜500的结论? 我前面同意的是没有扣除本金部分，但是本金部分有多少？
更重要的是我没加入除房产税外的其他费用，如果按如花的数字，其他年费用差不多房价的1.8%，哪怕是30万的房每月的其他费用 ...
* a( q' v. j- q竹帘儿 发表于 2010-10-19 05:50

  x6 x% u$ `  T3 A2 ^: b你确实是把简单问题复杂了。要么你还是租，享受租房便宜的好处。别想着投资房。

" L1 o# x# X9 u1 x- l如果想买房出租，就是一个投资问题，那么你肯定希望以后能赚钱。但是由于出租，赚钱要报税，以后增值部分要报税，那么损失大了。那么你回头再看你租房的决定，哪怕5年来为你省了一两万，和交税相比就不值得了。
0 S4 u+ {6 H5 Y! X$ U5 C: T* |
! J2 L4 @8 F6 y- t, ?+ p另外提醒楼主，出租别人的房子，在5年内，租金会变化的，而买房子5年内，除了维护和地税，其他的开销不会有什么改变，要把变量也要考虑进去。

kingsnake

也要看看你房子的所在地，除去不可预知的的因数。
2 q6 i2 N! m9 i- ?7 H& Z7 l房子能够大升的，只有在真正有跨国国际机场的城市，有中国大款的资金外移嘛。

熊猫阿宝

租金大大好过买房的开销。如果我首付20%的话，租金比mortgage+地税低500块左右，还不算维修和失业险。房东是在房价没有涨起来时买的房，10年前左右全家搬离到其他省份去了，因为房子地段好，又是自家第一套房，而且 ...
7 f$ z$ g' ^9 }竹帘儿 发表于 2010-10-17 18:07

. F# K" t* s: m: x
我觉得你该把租金 和 mortgage中的利息+地税 比较比较

Hills

Only Vancouver and Toronto

如花

这不是买VS租的问题，而是买房投资VS其他投资的问题。

: M+ e! E8 ^1 E7 K举个例子，我手上的钱，刚够买一个40万的房子，但我喜欢蛋汤河谷旁的100多万的复式公寓，为达目的只能是租，公寓是否升值和我没有紧密的关系，当我有了能力支付100万了，租VS买才是我要考虑的问题。
: n" |( F5 j7 U: n
7 X; u( x. _5 r' A- K7 [: p自住的房子，主要考虑的是环境，大小，房子布局适合自己，租或买只是达到这个目的的可选择的手段而已。只要在自己能力可承受范围，令自己过上称心如意的生活，是租是买重要吗？至于什么升值，保值更是次要的。
. j9 m1 E/ ?% R6 P
楼主很满意现在居住的房子，手上又有余钱，但这些钱暂时还不足以令楼主得到更满意的居住环境，所以就想先把这些闲钱充分升值。

竹帘儿

' t" `- Z3 h, v7 w7 a5 k" N1 T: H+ P

你确实是把简单问题复杂了。要么你还是租，享受租房便宜的好处。别想着投资房。
' D3 ^* B! j+ |5 U/ }* k3 d
如果想买房出租，就是一个投资问题，那么你肯定希望以后能赚钱。但是由于出租，赚钱要报税，以后增值部分要报税，那么损失大了。 ...
  a& v2 ~$ W' ?5 m+ i5 K2 t八达通汇 发表于 2010-10-19 09:23

好的，意见都很中听，我会认真考虑。

不过说出租房损失大了，这个武断了，出租既是投资的一种方式当然在合适的情况下会有回报的。 如果我能够做到收支平衡已经很满足了，这不已经达到普通人自住房的目的了吗？

竹帘儿

也要看看你房子的所在地，除去不可预知的的因数。
房子能够大升的，只有在真正有跨国国际机场的城市，有中国大款的资金外移嘛。
kingsnake 发表于 2010-10-19 09:38

这个是个实在的因素，老实说就是看那些中国炒房团的文章看得我心慌啊，怕现在不买一个以后买不起了。