该续租还是该买呢？ 请大家讨论

如花

我不是为了省钱来着，就想继续住在现在的房里又能拥有房产。如果房东把房卖给我是最合适的了，可是人家不卖，才想出这么一个办法。因为我刚开始琢磨房事，所以要问问大家这个办法是否make sense。
1 W* {( i1 ?. ~- U$ Y
另外不要低估 ...
竹帘儿 发表于 2010-10-18 20:21

# M- L% U' a/ [$ G" o& g3 H. t/ N
每月能收1500的房子要多少钱？如果年租金收入/房价》8%的话，可以考虑。
5 E0 V- ?# R3 m
( T" z0 k# Y% o' a# X. ?' Y" w1 X& B出租房好租客是关键，考虑带租客的房子，看房子的时候，留意租客是否爱惜房子，买房下offer的时候，可以租客不能搬走，或要有长租约的条件。

竹帘儿

就是在期待你这样的分量贴啊，8%这个是怎么算出来的？ 另外这个房价就是指的房价还是贷款部分？

春雪雨

楼主情况特殊，一般就有一件房子还不算投资房子，尽管租金便宜，但是自己住自己的房子便于维护

升级，打理，保养。
$ X3 \! I7 Y2 g- w/ a) N
租金比是指回报率。

; k& w9 X0 i4 b/ B5 D- r美国很多城市，9万元的房子租1000元。回报极好。经济学家说过，没人判断得了将来，升或跌都是未知数，能把握的就是现金流。
" t( |0 w, g9 d; e5 ~
' N. c( X, G! Y1 V爱民顿30万的房子租1200左右，回报还可以,好处是便于管理。
+ ?! S8 N$ A6 K8 d

温哥华80万的房子也就是租2000。回报糟糕。

春雪雨

每月能收1500的房子要多少钱？如果年租金收入/房价》8%的话，可以考虑。

8 S6 t$ u3 I0 t出租房好租客是关键，考虑带租客的房子，看房子的时候，留意租客是否爱惜房子，买房下offer的时候，可以租客不能搬走，或要有长租约的 ...
如花 发表于 2010-10-18 20:44

/ A$ r. I2 Z' q4 C) n
4 N/ Y6 _+ j4 @% w$ g! C8 C, Q放银行，差不多零利息，利息如此低，是借钱投资的好机会。
/ Q6 l2 X* c$ m7 p3 A& ^1 H5 w
3 V, L: f" v3 e& h1 u. A/ s9 U供参考，错了别赖我

竹帘儿

那20%的首付的机会成本不算进去吗？
8 D6 c, N" T# ?! f" J- R% ?. F如果按8%来算的话，基本一个租户是不可能的，除非房子的格局好，能够租给2-3家，这样才有可能租出8%的价格。

如花

4 [/ u9 s5 S2 e* S. h

就是在期待你这样的分量贴啊，8%这个是怎么算出来的？ 另外这个房价就是指的房价还是贷款部分？
竹帘儿 发表于 2010-10-18 20:51

% n( g& |! g6 ^# P5 p2 V


0 a- o+ X! k0 T! R: `8%是回报率，按房价。
; O3 {% d7 |3 A: t
# w( T4 R) g/ ^贷款利率： 4%
8 J1 j) _* ]: x: d/ t, C. [" l首付：20%
, i* U6 f6 Y# l8 @* Y* U房产税：0.8%
保险：0.3%
- P/ q0 E7 T7 E维护费：1%-2%视房子的状况，这个包括维修基金，维修基金用于更新电器，重新刷墙，修剪花草，通风设备，外墙等。维修基金是预提，比如说，5年后要换冰箱，大概要1500，那么平摊每年就是300。各项预提算下来，每年也差不多要几千。
$ p& R' d. z; ?: `
+ D; ]3 V, W- ^; m那么实际资金回报率

（8%-4%X80%-0.8%-0.3%-2%）/0.2=8.5%，定期存款是1.5%，一些银行提供5年的保本基金，回报率是6%。
/ k  B3 V! t. p5 I+ p+ w
% J0 c6 p" m$ t# n上述计算不考虑房产升值。

春雪雨

8%在加拿大只有温莎，MONCTON，在美国8%才普遍。

竹帘儿

帖子真是越来越好看了。 今天我要下了，回头再细说。谢谢楼上的同学们。
一个直接的收获就是，如果我打定主意做房东，还需要研究一下租金多少的房子容易租，那么借着8%这个讨论结果，我由此可以知道大概多少价位的房子是我主看对象。

如花

) X1 p* w5 }6 P3 G

那20%的首付的机会成本不算进去吗？
, t4 Z- l' ~- p- L" z* u0 h2 `如果按8%来算的话，基本一个租户是不可能的，除非房子的格局好，能够租给2-3家，这样才有可能租出8%的价格。
- S! I& l" Y; c4 y# w竹帘儿 发表于 2010-10-18 21:38

4 t2 A6 @. k  J- k3 Y3 f1 Q1 `4 I# m
9 ~7 f  X" C+ ^' X# A, g6% 到 7%，就是盈亏平衡点，能8%以上最好。当然，还可以等房子升值。

竹帘儿

6% 到 7%，就是盈亏平衡点，所以8%。
( W8 h) R# h2 _2 y5 ^如花 发表于 2010-10-18 21:56

* J( G: g+ k; ?. r$ r# r( ]2 S0 a20%首付的机会成本可以忽略不计吗

如花

/ @% C$ O: F) q

20%首付的机会成本可以忽略不计吗
4 M$ x8 t' b' L0 [竹帘儿 发表于 2010-10-18 21:57

( o6 r* d: D7 M% J3 `& C# |) j
定期存款利率1.5%，或者5年期的GIC，6%就是机会成本啊。

如花

如果你风险承受能力低的话，你偏好定期存款，那么1.5%的存款利率就是你的机会成本，如果你可以承受较高的风险，你的机会成本就是GIC的6%。

如花

对了，几乎忘了一件最重要的事，就你将来卖出房子的时候，如果你一直没有在你买的房子居住的话，没有principal residence exemption，按投资房交税。如果后来有居住的话，要减去出租那几年，如果你出租的时间长于4年的话，不能全额免税。

八达通汇

楼主这样的情况，其实很简单，我给归纳一下，
; f! O1 w; X0 a
  z* X) W0 N* Y# s3 E0 m/ [1. 楼主现在租的房，并没有便宜500， 假设如果买这个房子和租金比不赚不赔。
2. 楼主想买一个房子出租，想赚租金赚钱，现在房价利率双低的情况下很有可能。比如说每个月净赚300.然后交税30%，实得210。而且这个租客你还不能保证是个好租客，三天两头会找你麻烦，当过房东的才会知道其中艰辛，而且房子不爱惜，等你以后自己住还有重新装修。
5 W7 r# B. f: C: p
2 l0 F. j" c% a; ]' f8 d6 H# M那么我如果是你，就把问题搞简单，马上在市场上买个房子然后出租给自己。那么你省了300，还是税后的。这样你反过头来和上面相比，你赚90.而且自己的房子肯定更爱惜，而且没有空房率。等五年后，如果房子跌了，上面情况你同意要损失。如果涨了，你不用交增值税。另外你实在是收入问题不能买太好的房子，还可以考虑把自住房地下室或者一间房子租出去。

说这么多其实就一句话，加拿大税盲才自己租房子还买出租房的。

竹帘儿

爱民顿30万的房子租1200左右，回报还可以,好处是便于管理。
, h1 J4 h5 D; W6 C: G( a9 d春雪雨 发表于 2010-10-18 21:29

1 r+ ~$ l! k$ K) A5 {: z便于管理什么意思？

竹帘儿

如果你风险承受能力低的话，你偏好定期存款，那么1.5%的存款利率就是你的机会成本，如果你可以承受较高的风险，你的机会成本就是GIC的6%。
如花 发表于 2010-10-18 22:19

哦，我先头看的是你删掉的那个帖子的公式， 你第二个公式make sense 了。
. w2 d+ ]" a. u
/ f; [' \& x" y; M) q2 B另外GIC不是定期存款吗？ 你说的这种高风险的保本基金也叫gic？

竹帘儿

对了，几乎忘了一件最重要的事，就你将来卖出房子的时候，如果你一直没有在你买的房子居住的话，没有principal residence exemption，按投资房交税。如果后来有居住的话，要减去出租那几年，如果你出租的时间长于4年 ...
! ^1 {- S. b! I* |8 q  k如花 发表于 2010-10-18 22:49

! q5 k0 Q; }2 {7 n6 @这个我反倒没有忘记，我搞不清楚的是这个房是不是一定就算投资房了。
8 |. o) a9 v& b 就算是投资房吧，你这个8%本来就没有考虑增值那部分的，如果增值了，就算要缴税只会是更好的回报率了。另外这个也可以做一个合理计算的，把合理增值部分减去买卖手续费用的50%是需要缴税的金额，
手续费一般是多少？ capital gain的税率又是怎么计算的呢， 哪位知道？

竹帘儿

楼主这样的情况，其实很简单，我给归纳一下，
/ R" O8 c+ D9 {* F7 ]  s
+ U5 H  G8 s* H" x; ~( V0 Y7 T1. 楼主现在租的房，并没有便宜500， 假设如果买这个房子和租金比不赚不赔。
( w  u& q- M# X1 a7 w9 d: }2. 楼主想买一个房子出租，想赚租金赚钱，现在房价利率双低的情况下很有可能。比如说每 ...
八达通汇 发表于 2010-10-18 23:15

% `, z% P8 `7 t& M  Q
8 f  G; v; k( ?7 D如何得出没有便宜500的结论? 我前面同意的是没有扣除本金部分，但是本金部分有多少？
更重要的是我没加入除房产税外的其他费用，如果按如花的数字，其他年费用差不多房价的1.8%，哪怕是30万的房每月的其他费用为450，低得上本金部分不？ 不算不知道，一算吓一跳啊。
8 G2 W* T6 P" F% }. t% P& ^
# u2 w# }1 ~# z* T( c  [# ]6 L我看大家对买vs租的讨论时基本是买为主流声音，而买的好处基本立足两点
1. 生活质量及精神愉悦  2.资本保值
3 y0 |; ]2 n5 c: q) Y目前我的租房完全满足1.  如果我自己买可能不及租房带来的1，如果我买一个房再租一部分进去基本就属于牺牲了1，（当然房型起决定作用，牺牲1为大部分情况）。
% X- c, b6 b6 e  V- E
资本保值我当然期望追求。但我对住5年不买属于不正常这样的说法没法闭眼接受，世界上哪有这么黑白分明的事情，任何结论都是在一定条件下成立的，我初涉房事，就是想把这些条件搞清除， 既然是刚开始涉及房事，我不怕把简单问题想复杂，怕的是把复杂问题想简单，哪怕我讲得是胡言乱语，起码能得到大家brainstorming的好处。

如花

哦，我先头看的是你删掉的那个帖子的公式， 你第二个公式make sense 了。

+ Q) p7 v* n0 F9 [0 D另外GIC不是定期存款吗？ 你说的这种高风险的保本基金也叫gic？
8 K3 {( y0 w# _7 H3 \9 T竹帘儿 发表于 2010-10-19 05:07

GIC不是定期存款。有很多种GIC，请到银行网站查询。

如花

这个我反倒没有忘记，我搞不清楚的是这个房是不是一定就算投资房了。
就算是投资房吧，你这个8%本来就没有考虑增值那部分的，如果增值了，就算要缴税只会是更好的回报率了。另外这个也可以做一个合理计算的，把合 ...
竹帘儿 发表于 2010-10-19 05:19

8 g, }5 W! t" j0 R  _: N+ L
卖方给经纪的佣金在这里是3%。

个人而言，50%的capital gain和你工资收入所适用的税率是一样的。

竹帘儿

对了，几乎忘了一件最重要的事，就你将来卖出房子的时候，如果你一直没有在你买的房子居住的话，没有principal residence exemption，按投资房交税。如果后来有居住的话，要减去出租那几年，如果你出租的时间长于4年 ...
& Q: U, w6 d# k; N6 ?, ~* }" V- w如花 发表于 2010-10-18 22:49

: I( F& }: |: H$ R7 z' g( j3 f有一个真正重要的没算，呵呵，就是投资房租金要交税，８％要用税后租金值来算。 交税部分要减去前面算的各项费用，还要知道是按哪个税率来算的。我晕一个先，你脑子好，你上！

如花

有一个真正重要的没算，呵呵，就是投资房租金要交税，８％要用税后租金值来算。 交税部分要减去前面算的各项费用，还要知道是按哪个税率来算的。我晕一个先，你脑子好，你上！
% q6 T6 q0 v' t竹帘儿 发表于 2010-10-19 08:16

; \; q& Q' e2 c7 {3 x  C" H
9 y) F  i. S# x这个只能是做一个大概的估算，因为：
1，在不知道你的家庭总收入的情况下，不知道你所适用的税率。
2，而且，for tax purpose，维修费用是按实际发生的计算，而并非按预提计算，比如，当年发生了3000块的费用，则全额在当年作为抵税费用，不能递延，不能预提，而家电则作为capital asset，计算CCA。
* E) d+ @: z1 A6 |3，另外，我建议你不要claim cca on rental building.
( A! I' x" ]9 M) i+ w- w3 I
所以，估算的公式：
房价为：A
（8%-4%X80%-0.8%-0.3%)XA
上述是你每年增加的税前，维修费用前的，及CCA前的收入。

kingsnake

如果真的是能一市价低400-500一个月的话，我也租房子住了。毫无怀疑，要赚这500，你非要税前700不可。
" O0 G; D8 R' W9 _* m现在的房价能稳住，超低利息是一个大因数，利息回升，将来的房子也会因应下调。
不过，也要看看就业的大势。

八达通汇

如何得出没有便宜500的结论? 我前面同意的是没有扣除本金部分，但是本金部分有多少？
更重要的是我没加入除房产税外的其他费用，如果按如花的数字，其他年费用差不多房价的1.8%，哪怕是30万的房每月的其他费用 ...
竹帘儿 发表于 2010-10-19 05:50

* A" @& r4 W' e9 Q" a# I% }$ @! P7 w你确实是把简单问题复杂了。要么你还是租，享受租房便宜的好处。别想着投资房。
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如果想买房出租，就是一个投资问题，那么你肯定希望以后能赚钱。但是由于出租，赚钱要报税，以后增值部分要报税，那么损失大了。那么你回头再看你租房的决定，哪怕5年来为你省了一两万，和交税相比就不值得了。
, R6 G, ]3 h. V# E
另外提醒楼主，出租别人的房子，在5年内，租金会变化的，而买房子5年内，除了维护和地税，其他的开销不会有什么改变，要把变量也要考虑进去。

kingsnake

也要看看你房子的所在地，除去不可预知的的因数。
& U/ R9 g* w+ d, Z- g% [房子能够大升的，只有在真正有跨国国际机场的城市，有中国大款的资金外移嘛。

熊猫阿宝

租金大大好过买房的开销。如果我首付20%的话，租金比mortgage+地税低500块左右，还不算维修和失业险。房东是在房价没有涨起来时买的房，10年前左右全家搬离到其他省份去了，因为房子地段好，又是自家第一套房，而且 ...
9 H) d" B" D% p, N1 H% H竹帘儿 发表于 2010-10-17 18:07

我觉得你该把租金 和 mortgage中的利息+地税 比较比较

Hills

Only Vancouver and Toronto

如花

这不是买VS租的问题，而是买房投资VS其他投资的问题。
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2 x. S8 Y; p  v5 f/ w; O举个例子，我手上的钱，刚够买一个40万的房子，但我喜欢蛋汤河谷旁的100多万的复式公寓，为达目的只能是租，公寓是否升值和我没有紧密的关系，当我有了能力支付100万了，租VS买才是我要考虑的问题。
  e5 G/ r& `+ l$ C" W
  _" s2 z! L4 ]6 }自住的房子，主要考虑的是环境，大小，房子布局适合自己，租或买只是达到这个目的的可选择的手段而已。只要在自己能力可承受范围，令自己过上称心如意的生活，是租是买重要吗？至于什么升值，保值更是次要的。

楼主很满意现在居住的房子，手上又有余钱，但这些钱暂时还不足以令楼主得到更满意的居住环境，所以就想先把这些闲钱充分升值。

竹帘儿

你确实是把简单问题复杂了。要么你还是租，享受租房便宜的好处。别想着投资房。
' T! i% B7 n+ I2 {- Q
如果想买房出租，就是一个投资问题，那么你肯定希望以后能赚钱。但是由于出租，赚钱要报税，以后增值部分要报税，那么损失大了。 ...
八达通汇 发表于 2010-10-19 09:23

好的，意见都很中听，我会认真考虑。

不过说出租房损失大了，这个武断了，出租既是投资的一种方式当然在合适的情况下会有回报的。 如果我能够做到收支平衡已经很满足了，这不已经达到普通人自住房的目的了吗？

竹帘儿

也要看看你房子的所在地，除去不可预知的的因数。
! G5 g" T  N, ~( T1 u  s房子能够大升的，只有在真正有跨国国际机场的城市，有中国大款的资金外移嘛。
kingsnake 发表于 2010-10-19 09:38

; P. ~. y/ ]0 i这个是个实在的因素，老实说就是看那些中国炒房团的文章看得我心慌啊，怕现在不买一个以后买不起了。