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楼主: 竹帘儿

该续租还是该买呢? 请大家讨论

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发表于 2010-10-18 19:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我不是为了省钱来着,就想继续住在现在的房里又能拥有房产。如果房东把房卖给我是最合适的了,可是人家不卖,才想出这么一个办法。因为我刚开始琢磨房事,所以要问问大家这个办法是否make sense。" @/ c! O$ J% w5 X, ]- l/ a

" u5 b5 Z3 h( E! L2 _2 m/ C另外不要低估 ...
* j! ^  O$ B& ]4 I+ g0 k竹帘儿 发表于 2010-10-18 20:21

/ K, P6 I2 G0 |! {; m( O* E$ d+ Y2 F( I' K) Q5 M0 `
每月能收1500的房子要多少钱?如果年租金收入/房价》8%的话,可以考虑。5 J2 o" l  t2 f1 M  Q
# Z) g& x! a/ ~# _: ~9 j2 k
出租房好租客是关键,考虑带租客的房子,看房子的时候,留意租客是否爱惜房子,买房下offer的时候,可以租客不能搬走,或要有长租约的条件。
理袁律师事务所
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 楼主| 发表于 2010-10-18 19:51 | 显示全部楼层
就是在期待你这样的分量贴啊,8%这个是怎么算出来的? 另外这个房价就是指的房价还是贷款部分?
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发表于 2010-10-18 20:29 | 显示全部楼层
楼主情况特殊,一般就有一件房子还不算投资房子,尽管租金便宜,但是自己住自己的房子便于维护
, Q# C: J! f! k# X0 E9 k2 E+ x, ^. [& Z, Q
升级,打理,保养。
, ^5 Y/ F' A/ u) J5 V$ l2 m, ^/ h/ j) O( R
租金比是指回报率。+ \6 o) u8 q' B6 n& i

2 x- Z  [% H* h0 A3 g* {' t' n. l美国很多城市,9万元的房子租1000元。回报极好。经济学家说过,没人判断得了将来,升或跌都是未知数,能把握的就是现金流。
1 y  ~& Y2 v; \8 X
! S) u2 d1 G; a7 V& t# E爱民顿30万的房子租1200左右,回报还可以,好处是便于管理。6 i" }! }9 V6 N( H6 E# O
! K  j+ |- p- U" y; x0 e+ N0 U( W
5 G# [9 P" e, ?
温哥华80万的房子也就是租2000。回报糟糕。
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发表于 2010-10-18 20:33 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
每月能收1500的房子要多少钱?如果年租金收入/房价》8%的话,可以考虑。
) p+ L3 ?5 D2 I2 [
$ Y, x) w- Y  ?5 T$ r2 O# l出租房好租客是关键,考虑带租客的房子,看房子的时候,留意租客是否爱惜房子,买房下offer的时候,可以租客不能搬走,或要有长租约的 ...# E9 F2 y4 w/ u) H
如花 发表于 2010-10-18 20:44
& T8 ]" E$ |6 @) }& s
' b& |7 e8 d; ^# ?
放银行,差不多零利息,利息如此低,是借钱投资的好机会。/ S# ?" U: k2 J' o

3 M  |5 c  y* p* M/ ?7 R供参考,错了别赖我
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 楼主| 发表于 2010-10-18 20:38 | 显示全部楼层
那20%的首付的机会成本不算进去吗?- b! y6 @" @: ?, b8 R8 Z. W
如果按8%来算的话,基本一个租户是不可能的,除非房子的格局好,能够租给2-3家,这样才有可能租出8%的价格。
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发表于 2010-10-18 20:40 | 显示全部楼层
本帖最后由 如花 于 2010-10-18 21:46 编辑
9 i. }; F% ~3 b+ {
就是在期待你这样的分量贴啊,8%这个是怎么算出来的? 另外这个房价就是指的房价还是贷款部分?
  o+ h, T7 g5 J  p' h& ?, L竹帘儿 发表于 2010-10-18 20:51

: e, N  \- d% y1 c0 x# m# C; j. q8 P/ h- m
; a9 o6 A1 L* }' j6 I8 o! F' a

+ d9 n  ^& K0 z6 |/ ?+ a) @8%是回报率,按房价。& u7 y+ j* X; ?* U# o
7 }1 n& b, {. Y7 J; h  I
贷款利率: 4%# C# \1 Z' j; R8 B
首付:20%# }9 s1 {7 M+ x1 t: f) S8 ~
房产税:0.8%
. `  S1 G+ M. o. ^保险:0.3%0 ?/ R: u" m1 J& K7 d
维护费:1%-2%视房子的状况,这个包括维修基金,维修基金用于更新电器,重新刷墙,修剪花草,通风设备,外墙等。维修基金是预提,比如说,5年后要换冰箱,大概要1500,那么平摊每年就是300。各项预提算下来,每年也差不多要几千。8 g% _% Z9 D4 i' v% M' x
0 M+ P( `9 P' c$ l3 c; [" i
那么实际资金回报率
3 Q" t  S" p. m( E: j
# Y, M# o3 [1 H( J) J(8%-4%X80%-0.8%-0.3%-2%)/0.2=8.5%,定期存款是1.5%,一些银行提供5年的保本基金,回报率是6%。
- {4 d! a8 B" ~; F" Z) p0 N1 _) {8 Z, q
上述计算不考虑房产升值。
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发表于 2010-10-18 20:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
8%在加拿大只有温莎,MONCTON,在美国8%才普遍。
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 楼主| 发表于 2010-10-18 20:54 | 显示全部楼层
帖子真是越来越好看了。 今天我要下了,回头再细说。谢谢楼上的同学们。
2 {3 _% D+ t9 W一个直接的收获就是,如果我打定主意做房东,还需要研究一下租金多少的房子容易租,那么借着8%这个讨论结果,我由此可以知道大概多少价位的房子是我主看对象。
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2010-10-18 20:56 | 显示全部楼层
本帖最后由 如花 于 2010-10-18 21:58 编辑 ; v( d( O, |. o# c6 l, @
那20%的首付的机会成本不算进去吗?
/ |5 C8 A0 ^, p如果按8%来算的话,基本一个租户是不可能的,除非房子的格局好,能够租给2-3家,这样才有可能租出8%的价格。
$ B( H$ d5 [) X/ ]0 T- f  n+ u. b竹帘儿 发表于 2010-10-18 21:38
/ v! m1 {" P3 L  B& \1 A
6 g1 D$ j, r1 D# P; ?
6% 到 7%,就是盈亏平衡点,能8%以上最好。当然,还可以等房子升值。
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 楼主| 发表于 2010-10-18 20:57 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
6% 到 7%,就是盈亏平衡点,所以8%。
+ }& a( [. ?0 `如花 发表于 2010-10-18 21:56

" A% I! Y- s' X% U/ [20%首付的机会成本可以忽略不计吗
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2010-10-18 21:00 | 显示全部楼层
本帖最后由 如花 于 2010-10-18 22:01 编辑 9 Z$ n( ?1 ^% U5 X1 C6 h" n$ B
20%首付的机会成本可以忽略不计吗
8 u8 f( d+ b% b- @* D竹帘儿 发表于 2010-10-18 21:57
. Y! m, C! o  o  ~: s# B
; [! Y: M5 \6 l* w% O3 x3 i: ~
定期存款利率1.5%,或者5年期的GIC,6%就是机会成本啊。
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2010-10-18 21:19 | 显示全部楼层
如果你风险承受能力低的话,你偏好定期存款,那么1.5%的存款利率就是你的机会成本,如果你可以承受较高的风险,你的机会成本就是GIC的6%。
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2010-10-18 21:49 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
对了,几乎忘了一件最重要的事,就你将来卖出房子的时候,如果你一直没有在你买的房子居住的话,没有principal residence exemption,按投资房交税。如果后来有居住的话,要减去出租那几年,如果你出租的时间长于4年的话,不能全额免税。
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发表于 2010-10-18 22:15 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
楼主这样的情况,其实很简单,我给归纳一下,4 j; }; W; j! {% E

6 h: R3 W+ I* E& W* K, h5 ^6 z; m1. 楼主现在租的房,并没有便宜500, 假设如果买这个房子和租金比不赚不赔。- e4 m+ ^0 |8 m* l& @9 d, Y
2. 楼主想买一个房子出租,想赚租金赚钱,现在房价利率双低的情况下很有可能。比如说每个月净赚300.然后交税30%,实得210。而且这个租客你还不能保证是个好租客,三天两头会找你麻烦,当过房东的才会知道其中艰辛,而且房子不爱惜,等你以后自己住还有重新装修。
' ^1 a1 f9 P% B5 F/ X7 y' l: L* h0 }( t: R; s8 m% c- q
那么我如果是你,就把问题搞简单,马上在市场上买个房子然后出租给自己。那么你省了300,还是税后的。这样你反过头来和上面相比,你赚90.而且自己的房子肯定更爱惜,而且没有空房率。等五年后,如果房子跌了,上面情况你同意要损失。如果涨了,你不用交增值税。另外你实在是收入问题不能买太好的房子,还可以考虑把自住房地下室或者一间房子租出去。
+ L1 i! U7 K4 K# D# i1 v+ l2 g* @  `  M
说这么多其实就一句话,加拿大税盲才自己租房子还买出租房的。
鲜花(9) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-10-19 03:55 | 显示全部楼层
爱民顿30万的房子租1200左右,回报还可以,好处是便于管理。
# m% \6 P1 s% y, |- S1 [春雪雨 发表于 2010-10-18 21:29

. A2 T# S! e1 G+ j, h便于管理什么意思?
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 楼主| 发表于 2010-10-19 04:07 | 显示全部楼层
如果你风险承受能力低的话,你偏好定期存款,那么1.5%的存款利率就是你的机会成本,如果你可以承受较高的风险,你的机会成本就是GIC的6%。
/ x& M6 q- j4 E4 l如花 发表于 2010-10-18 22:19
2 q/ |& ?- W+ N- p  r
哦,我先头看的是你删掉的那个帖子的公式, 你第二个公式make sense 了。/ t/ n, \- k5 q+ _: P, Z

) g6 O  G8 i' e( Q) I另外GIC不是定期存款吗? 你说的这种高风险的保本基金也叫gic?
鲜花(9) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-10-19 04:19 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
对了,几乎忘了一件最重要的事,就你将来卖出房子的时候,如果你一直没有在你买的房子居住的话,没有principal residence exemption,按投资房交税。如果后来有居住的话,要减去出租那几年,如果你出租的时间长于4年 ...
" R+ t/ W  o. ]' W如花 发表于 2010-10-18 22:49

+ e& x, u% R" Y0 A9 X* _$ e这个我反倒没有忘记,我搞不清楚的是这个房是不是一定就算投资房了。
. D/ S+ O2 D- j5 L 就算是投资房吧,你这个8%本来就没有考虑增值那部分的,如果增值了,就算要缴税只会是更好的回报率了。另外这个也可以做一个合理计算的,把合理增值部分减去买卖手续费用的50%是需要缴税的金额,. j# _/ a3 N: }1 g; d" V" Y! s
手续费一般是多少? capital gain的税率又是怎么计算的呢, 哪位知道?
鲜花(9) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-10-19 04:50 | 显示全部楼层
楼主这样的情况,其实很简单,我给归纳一下,7 b+ V/ {3 D( u/ @3 Z! E' g9 O0 R' a

  B: ~& E. Z- h2 Z( o4 F1. 楼主现在租的房,并没有便宜500, 假设如果买这个房子和租金比不赚不赔。6 x! X1 c7 \+ k6 m7 J
2. 楼主想买一个房子出租,想赚租金赚钱,现在房价利率双低的情况下很有可能。比如说每 ...
! r% v2 y2 R4 t1 w. A% J八达通汇 发表于 2010-10-18 23:15
  F7 t6 J5 ?5 j

) T' N7 ?! z4 E# ]" b' `! x& W如何得出没有便宜500的结论? 我前面同意的是没有扣除本金部分,但是本金部分有多少?
. V5 {0 l  I1 S更重要的是我没加入除房产税外的其他费用,如果按如花的数字,其他年费用差不多房价的1.8%,哪怕是30万的房每月的其他费用为450,低得上本金部分不? 不算不知道,一算吓一跳啊。
1 B2 `+ [/ \1 w# A5 h
  l$ g1 E$ C8 ~0 c5 V/ Q9 P8 V; y我看大家对买vs租的讨论时基本是买为主流声音,而买的好处基本立足两点/ y$ r/ W1 M3 M' _# l2 K9 R
1. 生活质量及精神愉悦  2.资本保值
+ I- @" R/ {% w0 x9 T( _目前我的租房完全满足1.  如果我自己买可能不及租房带来的1,如果我买一个房再租一部分进去基本就属于牺牲了1,(当然房型起决定作用,牺牲1为大部分情况)。8 H0 r, a7 l# T

% S5 i! P" q$ P  |/ u7 u; y资本保值我当然期望追求。但我对住5年不买属于不正常这样的说法没法闭眼接受,世界上哪有这么黑白分明的事情,任何结论都是在一定条件下成立的,我初涉房事,就是想把这些条件搞清除, 既然是刚开始涉及房事,我不怕把简单问题想复杂,怕的是把复杂问题想简单,哪怕我讲得是胡言乱语,起码能得到大家brainstorming的好处。
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2010-10-19 06:11 | 显示全部楼层
哦,我先头看的是你删掉的那个帖子的公式, 你第二个公式make sense 了。
/ v% f: Z+ X( }
  ], |; H; e3 D- G/ m- \; o- N另外GIC不是定期存款吗? 你说的这种高风险的保本基金也叫gic?
& M% W) P: b$ k, J: r8 w竹帘儿 发表于 2010-10-19 05:07

# r& ]8 Q8 a7 T, |9 l% T$ p% J8 R* m" j% X$ z
GIC不是定期存款。有很多种GIC,请到银行网站查询。
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2010-10-19 06:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
这个我反倒没有忘记,我搞不清楚的是这个房是不是一定就算投资房了。
& |2 x. D7 f1 x 就算是投资房吧,你这个8%本来就没有考虑增值那部分的,如果增值了,就算要缴税只会是更好的回报率了。另外这个也可以做一个合理计算的,把合 ...; z, e1 U$ Z4 v# T4 |+ v/ B1 \
竹帘儿 发表于 2010-10-19 05:19
/ M) Y# F( S" I3 V2 M
% H. F$ z) p  h/ e/ t  A+ w
卖方给经纪的佣金在这里是3%。
0 a, K8 Q; T: N/ A0 h1 c* {" z0 C' K0 F. I
个人而言,50%的capital gain和你工资收入所适用的税率是一样的。
鲜花(9) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-10-19 07:16 | 显示全部楼层
对了,几乎忘了一件最重要的事,就你将来卖出房子的时候,如果你一直没有在你买的房子居住的话,没有principal residence exemption,按投资房交税。如果后来有居住的话,要减去出租那几年,如果你出租的时间长于4年 ...
* g# C; Z# {- u如花 发表于 2010-10-18 22:49
4 |0 q! N# O; L# y/ j0 s6 c! R
有一个真正重要的没算,呵呵,就是投资房租金要交税,8%要用税后租金值来算。 交税部分要减去前面算的各项费用,还要知道是按哪个税率来算的。我晕一个先,你脑子好,你上!
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2010-10-19 07:46 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
有一个真正重要的没算,呵呵,就是投资房租金要交税,8%要用税后租金值来算。 交税部分要减去前面算的各项费用,还要知道是按哪个税率来算的。我晕一个先,你脑子好,你上!
8 b8 L( S) D& |4 n竹帘儿 发表于 2010-10-19 08:16
" G; Z( l1 p* m7 @+ L5 t! l1 K- a

: |; v" c+ x3 Z1 _这个只能是做一个大概的估算,因为:% z7 Q. \+ N* u& S7 t  [% Z
1,在不知道你的家庭总收入的情况下,不知道你所适用的税率。! g* [6 L+ @$ H0 Q. o
2,而且,for tax purpose,维修费用是按实际发生的计算,而并非按预提计算,比如,当年发生了3000块的费用,则全额在当年作为抵税费用,不能递延,不能预提,而家电则作为capital asset,计算CCA。 ( }  X0 n7 k5 D6 I
3,另外,我建议你不要claim cca on rental building.4 t8 I( E$ T  X! r# x' A

: f* W* u, c  C) T9 K所以,估算的公式:2 \/ ]. `' ]8 Z7 ^* h0 C2 u6 z
房价为:A
: `1 u9 i7 M  G- r3 ~(8%-4%X80%-0.8%-0.3%)XA
; p& d- P% O) T上述是你每年增加的税前,维修费用前的,及CCA前的收入。
鲜花(173) 鸡蛋(1)
发表于 2010-10-19 07:59 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
如果真的是能一市价低400-500一个月的话,我也租房子住了。毫无怀疑,要赚这500,你非要税前700不可。4 w, O, I( A8 z" r: M8 J, n
现在的房价能稳住,超低利息是一个大因数,利息回升,将来的房子也会因应下调。
$ L: O7 w$ R2 a0 I! O不过,也要看看就业的大势。
鲜花(238) 鸡蛋(12)
发表于 2010-10-19 08:23 | 显示全部楼层
本帖最后由 八达通汇 于 2010-10-19 09:26 编辑 1 l1 G$ l; E* A4 i) ~% _  v, t
如何得出没有便宜500的结论? 我前面同意的是没有扣除本金部分,但是本金部分有多少? 6 ~' E+ C% w4 X1 x/ S' W" Y
更重要的是我没加入除房产税外的其他费用,如果按如花的数字,其他年费用差不多房价的1.8%,哪怕是30万的房每月的其他费用 ...
; m3 S; P. V9 a竹帘儿 发表于 2010-10-19 05:50

' }' P2 Q3 v4 d你确实是把简单问题复杂了。要么你还是租,享受租房便宜的好处。别想着投资房。! _9 ]1 L/ m" e3 ~+ M0 h! R
) a# l" ^( C3 D+ p0 M/ Y
如果想买房出租,就是一个投资问题,那么你肯定希望以后能赚钱。但是由于出租,赚钱要报税,以后增值部分要报税,那么损失大了。那么你回头再看你租房的决定,哪怕5年来为你省了一两万,和交税相比就不值得了。* D6 r% N9 f' _+ S, E; V

, _& w* }( T; X另外提醒楼主,出租别人的房子,在5年内,租金会变化的,而买房子5年内,除了维护和地税,其他的开销不会有什么改变,要把变量也要考虑进去。
鲜花(173) 鸡蛋(1)
发表于 2010-10-19 08:38 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
也要看看你房子的所在地,除去不可预知的的因数。5 P3 ~0 ~* `- X% d3 P
房子能够大升的,只有在真正有跨国国际机场的城市,有中国大款的资金外移嘛。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-10-19 08:48 | 显示全部楼层
租金大大好过买房的开销。如果我首付20%的话,租金比mortgage+地税低500块左右,还不算维修和失业险。房东是在房价没有涨起来时买的房,10年前左右全家搬离到其他省份去了,因为房子地段好,又是自家第一套房,而且 ...
# O4 h7 r. v7 p0 W: h, O; h竹帘儿 发表于 2010-10-17 18:07
2 ?! P9 s3 w9 S- t% y! J5 E

; u1 G. P. W3 Z- r我觉得你该把租金 和 mortgage中的利息+地税 比较比较
鲜花(25) 鸡蛋(0)
发表于 2010-10-19 08:57 | 显示全部楼层
Only Vancouver and Toronto
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2010-10-19 09:29 | 显示全部楼层
这不是买VS租的问题,而是买房投资VS其他投资的问题。
0 @1 t) h3 a2 H) R- P7 v% Y) |1 N+ j* e
举个例子,我手上的钱,刚够买一个40万的房子,但我喜欢蛋汤河谷旁的100多万的复式公寓,为达目的只能是租,公寓是否升值和我没有紧密的关系,当我有了能力支付100万了,租VS买才是我要考虑的问题。! O- Q: ]" _6 I2 u6 I/ a
& I/ B0 ^0 x9 A; {5 Y$ K( D1 C
自住的房子,主要考虑的是环境,大小,房子布局适合自己,租或买只是达到这个目的的可选择的手段而已。只要在自己能力可承受范围,令自己过上称心如意的生活,是租是买重要吗?至于什么升值,保值更是次要的。) [7 w. j3 F) n% p8 r5 f
% ?1 f3 \9 K+ _3 y
楼主很满意现在居住的房子,手上又有余钱,但这些钱暂时还不足以令楼主得到更满意的居住环境,所以就想先把这些闲钱充分升值。
鲜花(9) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-10-19 09:36 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 竹帘儿 于 2010-10-19 10:46 编辑 $ b- i' u9 S( @- T( d- L) J
你确实是把简单问题复杂了。要么你还是租,享受租房便宜的好处。别想着投资房。
8 D: Q! [7 \' L, t- ~5 b4 P7 V: d& E  I* d/ ]1 D! t) ~' e
如果想买房出租,就是一个投资问题,那么你肯定希望以后能赚钱。但是由于出租,赚钱要报税,以后增值部分要报税,那么损失大了。 ...  ~6 i& m" s/ q2 O- b) U
八达通汇 发表于 2010-10-19 09:23

0 o# ]4 y9 G2 {  H好的,意见都很中听,我会认真考虑。0 e  b& d9 S) C4 Y1 }

( v' U, ~) a9 H: L0 M: o不过说出租房损失大了,这个武断了,出租既是投资的一种方式当然在合适的情况下会有回报的。 如果我能够做到收支平衡已经很满足了,这不已经达到普通人自住房的目的了吗?
鲜花(9) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-10-19 09:38 | 显示全部楼层
也要看看你房子的所在地,除去不可预知的的因数。5 l; d2 o% Q# r2 l6 ?$ j, j7 O
房子能够大升的,只有在真正有跨国国际机场的城市,有中国大款的资金外移嘛。( J9 }9 q. B3 u' h  K! A
kingsnake 发表于 2010-10-19 09:38
* N! g0 t# q$ a4 C; d- A: L
这个是个实在的因素,老实说就是看那些中国炒房团的文章看得我心慌啊,怕现在不买一个以后买不起了。
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