埃德蒙顿2010年7月房产报告

Becks

如果版主加精，回帖超过30个，我会在30楼以后发表一些我的个人看法。
: s8 m: X" L7 W1 ^老杨 发表于 2010-8-4 17:33

回帖超过30个

td456

支持！
很想听一听高见！
9 Z, }2 [( E. s7 s: V1 X" `谢谢！

大连人

雨一点点

大圣齐天

正想打电话给老杨想买房，先看看他有何高见先。

flyingpig

想听听老杨的看法

katherine221

等待中........

曼陀沙华

洗耳恭听

老杨

我想写的东西比较长，给我几天的时间，我慢慢写。谢谢大家！

阿蔡

我想写的东西比较长，给我几天的时间，我慢慢写。谢谢大家！
  @: G. f! |, e$ d3 x) d8 D# W; h老杨 发表于 2010-8-5 15:53

: n* x* b( u+ q% E/ y7 m6 ?; o+ K/ ^老杨先写个短的呀，白等了。
. ]: T+ j6 P2 `7 k" ]& n6 s5 N9 R问个问题，duplex的市场如何，好卖吗？

风雅长存

支持老杨先写个简要，之后再展开说~~~

老杨

老杨先写个短的呀，白等了。
问个问题，duplex的市场如何，好卖吗？
: k$ i1 q8 D3 f+ n) o" i2 ~阿蔡 发表于 2010-8-5 16:27

6 E- d' ^9 p! n' t0 R$ oduplex的市场如何，这个题目够写1万字的。简单说，好卖与不好卖，主要看价钱。

yxia

看来老扬的作业是难产了，我先打老扬一下看看能不能早点作出来.

changtong

好帖，顶呀

happymei

感谢分享！！！！

老杨

为了不辜负yxia版主的厚爱，我先写个简要提纲：
5 H9 X7 y/ z) C' x3 V6 W1、埃德蒙顿房价的走势回顾。
2、埃德蒙顿房价的未来。
* L' {$ N% X: P: ]3、我们当前的对策。

老杨

1、埃德蒙顿房价的走势回顾。

这个题目很简单，因为关心房价的网友们都已经知道了。下面这张图是依据地产局公布的数据做出来的。
) G  h: t$ w  C4 K' U
0 i! J1 _* V  x# r4 ~
可以看出来，2009年3月份房价达到最低点，然后价格开始上升，目前又开始下跌了。

老杨

2、埃德蒙顿房价的未来。
8 t- I2 w" z' v7 {
今年六月份的时候我曾经发过一个帖子，做了两个预测。第一个预测是帖子的回复不会超过60个，结果没想到原来不回帖的网友们纷纷回帖，硬是把一个平常回帖不会超过30的帖子给回到了73楼，这个预测算是失败了。
2 O. K7 }: W9 U9 `8 O
第二个预测是这样写的：“七月份的成交量也不会大，而价格也不会涨。估计今年一直到年底都会是这个样子：成交量较低，价格一路小幅下跌。由于购房需求的存在，一旦消息面有突破，房价将再度上扬。”
% K. b3 t" l: h
现在7月份已经过去了，前面的预测已经兑现。未来的几个月是否会“成交量较低，价格一路小幅下跌”呢，我觉得会。至于跌到什么时候，我也不知道。我要是能知道，我就改行去算命了。

上面提到“一旦消息面有突破”，这个消息最有可能的是两种，一是就业形式明显好转，二是降息。可能有人还记得，2006年到2007年，埃德蒙顿的就业形势非常好，很多外地人涌入爱城，如果再次出现这种情况，房价不仅是上涨的问题了，应该是暴涨。至于埃德蒙顿的就业形势会不会发生重大改观，那也不是我所能预测的了。不过有一点我可以预测，现任省长如果下台了，阿尔伯塔省的经济会明显好转；如果连任，我省经济就会半死不活。

老杨

3、我们当前的对策。

, [, R, o2 E" P# i1 R3 t# ?5 V经常有人问我，我现在该不该买房？对于自住房来说，这个问题很难回答，所以下面我要先说的是生活态度问题。

: [& o! p7 F+ Q2 j) }比如说，今天你从国内来到爱城，安家落户，先租了一套房子住。你喜欢看电视，你需要买一台电视机，这时候你有下面的选择：
$ e8 P# j! X+ U; R
1、到埃德蒙顿中文网的交易市场栏目寻找卖电视机的，交易市场有5块钱、20块钱的，还有免费的，当然可能比较旧，也比较小。
& E  [* a0 `% h" n/ N2、到商店去买一台便宜的、小的。
! F; b- X. [4 B5 d# ^9 v1 _3、到商店去买一台大的、自己喜欢的，不管价钱。
4、先买上面第一项，或者第二项，等到圣诞节打折的时候再买一台大的。
5、先买上面第一项，或者第二项，等到第二年圣诞节打折的时候再买一台大的。
6、先买上面第一项，或者第二项，等到第N年圣诞节打折的时候再买一台大的。

5 t( h  y/ A* Q' q: j我知道，在实际生活中，每一种情况都有可能。选3的人，他的生活态度是享受生活。选其他5项的，也想享受生活，但是在享受生活的同时要计算一下成本。在生活中没有标准答案，每种生活都是自己的选择，在我看来都是对的。

' E, m( H  X& U8 k我们再来假设一下，比如我们认识一个预言大师叫醉酒，醉酒在过去几十年里面每个预测都是对的，所以我们可以相信这次预测也是对的：从现在开始，房价将会连跌30年，每年跌1万。也就是说，如果现在平均房价是40万，哪么30年以后房价只有10万。醉酒的第二个预测是30年以后房价每年涨1万。
* Y; Y1 p# u* M) L; p& e5 ^6 f7 \
% s; g% y8 f% I4 ~3 R' Q如果预言大师醉酒说的是真的，哪么我们有30种选择：
6 ~- y9 Z+ ?6 w0 r1、今年买房；
7 c" ~- Q6 E! ~; I3 A+ V- q2、明年买房；
3、3年以后买房；
: e- e0 d' s9 e8 i.......
30、30年以后买房。
. o& p1 l2 O0 d& y
; n( D9 D5 S+ w# l6 Q% h& d' K在我看来，这30种选择都没有错，无论选择那种都是正确的。他们之间的不同，是生活态度的不同。在房价连跌30年的情况下，假如我今年买房了，醉酒30年以后才买，有人会很鄙视我，认为我损失了30万。当然在房价上面我是损失了，但跟醉酒相比我享受到了。也许醉酒认为住HOUSE不是享受，喝酒才是享受，但我跟他不一样，我认为住house是享受，这就是生活态度的不同。所以，我没有错，醉酒也没有错。
1 M6 m4 l. [+ S: Q# Q7 Q( O" a
2 R1 `' x" ?+ L4 B0 }5 D; o5 Q在实际生活中，是没有人能预测未来的，所以前面的假设是不存在的。之所以这样假设，只是为了说明我的一个观点：你想什么时候买，就什么时候买。
: q' s: O+ t3 R
想什么时候买就什么时候买，这是一个大前提。另外还有非常重要的一点，是一位名人曾经说过的：在战略上藐视敌人，在战术上重视敌人，如果你能深刻理解这句话的内涵，你就一定能买到一个合意的房子。

结论：你买房是对的，因为你享受到了；你不买房子也是对的，因为你省钱了，买与不买只是生活态度不同而已。

Phaeton

  特别欣赏关于买房心态的话

AASTAR

老杨的观念我很赞同。我十多年在建筑建材领域得到的心得是，
# A0 K6 h, t, ^  }房子不仅要买，而且要折腾，这样又享受到了，又立于不败之地

WST

2、埃德蒙顿房价的未来。
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1 R% j$ ^% `2 N$ N7 p6 M今年六月份的时候我曾经发过一个帖子，做了两个预测。第一个预测是帖子的回复不会超过60个，结果没想到原来不回帖的网友们纷纷回帖，硬是把一个平常回帖不会超过30的帖子给回到了73楼，这 ...
. k; u. E7 A" v$ F% d4 W' e: `
上面提到“一旦消息面有突破”，这个消息最有可能的是两种，一是就业形式明显好转，二是降息。可能有人还记得，2006年到2007年，埃德蒙顿的就业形势非常好，很多外地人涌入爱城，如果再次出现这种情况，房价不仅是上涨的问题了，应该是暴涨。至于埃德蒙顿的就业形势会不会发生重大改观，那也不是我所能预测的了。不过有一点我可以预测，现任省长如果下台了，阿尔伯塔省的经济会明显好转；如果连任，我省经济就会半死不活。

3 U0 N; j8 |2 T0 G老杨 发表于 2010-8-6 17:21

同意老杨见解。
省长无能无德，侥幸上台，就给自己大加工资。为亚省经济发展贡献很少。不知下任选举何时？

岸上踏歌

老杨的对策就是－你自己的对策就是对的！谢谢呵！心态好。

yxia

同意老杨对爱城房市的短期预测：“未来的几个月成交量较低，价格一路小幅下跌，估计今年一直到年底都会是这个样子。由于购房需求的存在，一旦消息面有突破，房价将再度上扬。”不过老杨“我们当前的对策”，其实是讨论买房不买房的哲学问题，并不针对当前和未来短期的爱城房市。这种对策无论放在过去，现在和将来都适用。
1 B3 O& L5 P1 b) f- i7 I
俺不是REALTOR，没有利益冲突。通过认真学习老杨：爱城房市的短期预测，俺这里大胆放言老杨想说而不会说的当前对策：持币观望，选择性看房，有中意的大胆砍价买房。
3 ?1 o' X$ T/ A4 I
解释一下：持币观望是根据价格一路小幅下跌；而选择性看房，有中意的大胆砍价买房是根据房价小跌到什么时候不知道，而经济正在缓慢恢复。由于购房需求的存在，不要指望房价能大跌。对消息面的突破重点放在观察：一是爱城就业情况的改善，二是降息。如果出现任何一种突破将是房市转向的指标。

lzhmsa

同意楼上在老杨分析的基础上的再分析. 鼓掌支持一下.

一尘

实在，中肯，谢谢。

mandy281

谢谢分享，老杨的分析很中肯。

老杨

同意老杨对爱城房市的短期预测：“未来的几个月成交量较低，价格一路小幅下跌，估计今年一直到年底都会是这个样子。由于购房需求的存在，一旦消息面有突破，房价将再度上扬。”不过老杨“我们当前的对策”，其实是讨 ...
yxia 发表于 2010-8-7 14:20

9 j# w+ B/ A) p% b# v1 L$ _' [游侠兄已经深得主席思想的精髓，

老杨

谢谢其他回帖的网友们！

血滴子

59# 老杨
3 j" H) w1 ^7 E; T$ O4 o
- C( `/ |' a: x' I0 o
4 p* \0 f! t  g7 z# a6 ~* ?2 ~好强大的帖子，学习了~~