房市也在翻越忧虑之墙

紫光

5、6年前2000尺大概25万-30万之间，家庭收入5、6万就可以轻松买下。不过，再早1、2年，大多数的同胞那个时候都没有专业工作，谁有被别人当偶像。
老婆是画图的，第一个“专业工作”12块/小时。
7 ?: J2 {2 E+ ~+ k我是做会计的，当时最低付9块，一个12块的工作申请了居然因为竞争激烈没有拿到。

0 J- R) d& D& E6 d/ b7 I所以房价回到5、6年前，工作机会和收入也回到5、6年前，买不起的还是买不起。

playball

凑和下紫光的高论: 首先假设有200万在手, 准备投资. 假设把Edmonton房市作为投资对象, 大家说, 我们该从哪些方面来考察, 这个地方的房市值不值?

1. 从天气的角度, 大家说这个地方是个适合人类居住的地方么? 如果不受限制, 你是选择住Vancouver 还是 Edmonton?

5 n3 \- @* Q- n3 A$ E8 j2. 从地理位置来讲, Edmonton占了什么优势?
( ~" ]! W- A) h1 [
% o/ N" ]0 ]! @! P. j3. 从人气的角度来看, Edmonton的人气旺么?

4. 从找工作的角度来看, 昔日那遍地是工作的情况不再, 反而是大量的裁员, 失业.
4 V, W# r- f* R1 {* b& ?
# L7 @* R# k4 u! C% m8 L+ ~5. 再从租房的角度来看, 房子的空置率不断上升, 房租稳中不断下降.
2 }# ?; p8 c9 d
; J- v" J! ^: I. [1 {2 `6. 再从市场卖房的角度来看, 到处都是卖房的广告. 既然有这么多房子卖, 那么竞争必然激烈, 价格能猴涨船高? 今年说不定就是最后的脱手年.

# ]7 P4 q* k/ _+ Y; ], O" Z综合以上各个方面, 你再摸着自己的良心问问: 这个地方真的很有吸引力, 是你梦中生存的地方?

老牛

我认为目前确实是房市走向不太明确的时期,即使对想买房的朋友,也应该劝他们等等看看才是负责任和友好的行为,为什么这里总人要一味地鼓吹 房市将会涨!涨!再涨!?

老牛

总是有人

Rapala

32# playball
) `$ s4 K" y# L; y你说的这些，在房价上已经反映了，比爱城综合情况好的也无非是两三个城市，都涨了２０％。烂苹果里挑个适合自己好的来吃而已。毕竟你我都还在这个城市，各有各的原因，这个原因就是支持爱城房价的原因。

紫光

试着回答一下你的问题：
) P8 T# T* b. t% X! o) v" }1、温哥华适合人居住，不过那里平均房价100万，使这里的三倍，工资水平比这里还要低；
2、edmonton没有都没有，就是有石油，而且最新的勘探发现了大量的原油，注意是原油而不是油砂；
8 ]1 T' J& \+ A) \% \' A3、如果政府态度开放一点，这里的人气会旺到你想离开，最近中石油以多花20亿价格购买了三刻录公司9%的股份，如果政府比准，这只是一个开始；
4、不知道你的专业，反正我所看到的情况是就业情况在逐步好转。很多认识的去年被雷的朋友最近都陆续上岗；
5、房子的空置率不断上升的说法不清楚来源；房租仍然可以cover mortagage，而在温哥华你也可以租到不到1000的房子，能不能cover就不一定了；
2 K5 h+ ?/ y& b: t! U+ A6、每年的三月都是存货增加的时点，然后开始逐步下降，你可以观察；其实存货根本就不多，5、6千套，只是2007年的一半；

* }1 J* U; @" P% p/ R摸着良心说，这里不算很好，但也不错。只要和老婆孩子在一起，哪里都是梦中生存的地方。

playball

你的回答打了个擦边球, 我上面的几个观点仅想说明一个观点: 作为一个投资者, 你会到Edmonotn投资么?
- `" e. b6 v; ~( v
下面从政府的角度, 再来问个问题: 如果你是政府, 你是希望在10年采光所有的石油, 还是有计划的, 有控制的发展人口和城市(50年, 100 年或者更长的规划....) 而不是在短短的的几年, 让人口急剧膨胀, 然后又无事可做, 人口大量出逃, 留下一座曾经繁华的空城. 这个简单的问题, 不需要我回答了吧?

$ Q8 `. ^  u5 y! I0 K1 w下面在从我们自身的角度出发, 作为我等众人, 已经住在这儿, 已经或者将要卷入"房事"的人来说, 问几个问题:

1 w. X7 @4 D! a; `7 R# a5 m9 Q, e1. 来的早, 已经买到了房子的, 短期内不会再买了. 买了的是看涨的坚定支持者, 这样自住心里也平衡些;

5 A1 k) }& u& e2. 来的晚, 又赶上经济不景气, 手头肯定不阔绰. 有的要么失去工作, 要么根本没有找到工作, 他们虽然是潜在买房者, 但是没有这个实力;

3. 一部门能力比较强, 来的比较晚但是找到固定的工作的, 是最有买房冲动的人. 但是他们应该不是盲目投资的人, 观望的气氛很浓;

! R: W; \3 \0 r( p0 w4. 从各方面消息来看, 有相当一部分搬离了Edmonton, 比如空房增多, 卖房的增多, 也就是说买方市场不强, 空方比多头占优;
  I9 [# a4 E9 d/ S9 |' z  n# S
: M0 Q) x9 W) }* f5 }$ a5. 政府加大住房的供给, 不存在供不应求的局面;
1 F7 l" T+ \: F0 [
6. 部分炒房者因为资金短缺, 或者找不到租客, 不得不砍价出售. 部分因为买的早, 房子赚了点钱, 想出手变现; 这些都是卖房多的原因;
( z  U" z' i( _9 d" D) Y* O
最后一句话: 这年头, 买房还是悠着点, 明天的日子是好是坏还不知道呢?

紫光

37# playball
. t  _  s2 B- S! Y+ R1 x
2 j6 Z" i7 C8 a6 g* {2 O房价的下跌只是在纸上。
这句话2年前我就说过，好像还有不少人不以为然。
因为你根本不知道哪里是底哪里是顶。
有人说，如果跌到2005年的水平我就买，很不幸不可能。
现在阿省平均家庭收入已经10万，还想2年的收入就可以买个房子？
; C2 t* D- C7 z很少有人从负担水平去考虑房价，或者考虑这个负担水平的标准紧紧盯在2000以上的豪宅上。

浪里黑条

想听听黄教授的看法。

caoqian

37# playball

2 E; d* ?" u$ }% }- F# Q8 T房价的下跌只是在纸上。
这句话2年前我就说过，好像还有不少人不以为然。
因为你根本不知道哪里是底哪里是顶。
& S1 D$ k8 Q7 U1 ^& ~6 t有人说，如果跌到2005年的水平我就买，很不幸不可能。
5 e) i: Z" S: ]现在阿省平均家庭收入已经 ...
9 U/ b, W: B6 p* X7 v* |# e紫光 发表于 2010-4-14 13:09

1 W/ f  o" ]0 Y$ r( k' Q- d  [阿省平均家庭收入十万依据是什么?在经济危机其间也是十万?还是在低失业率时期是十万?这一点很重要.

紫光

阿省平均家庭收入十万依据是什么?在经济危机其间也是十万?还是在低失业率时期是十万?这一点很重要.
& \( |* X, i. p2 l# H# }# }caoqian 发表于 2010-4-14 15:14

http://www.edmontonchina.cn/view ... &extra=page%3D2

caoqian

http://www.edmontonchina.cn/view ... &extra=page%3D2
紫光 发表于 2010-4-14 15:31

* W, _0 Z: o9 E. g. \2 r拜读了.但是,平均收入不能代表70%以上家庭收入,应该看中位数家庭收入更有价值.

宋兵乙

房子作为投资/自住, 保持5%左右的正常增值是合理的;
目前房子应该是平的,达到5%/年增长还有一定距离. 目前进入房市的人一大部分是利息低; 并不是房子价钱非常合理了;
工作市场依然低迷; 北边很多工程都是纸上谈兵, ...

从全加拿大范围来看,edmonton的房子真是鸟不拉屎的设计和价钱.
suvescape 发表于 2010-4-11 14:28

1 t# n6 x' y" f; ]
- w+ n; a  L5 B; u% qtotally agree.

fancycat

凑和下紫光的高论: 首先假设有200万在手, 准备投资. 假设把Edmonton房市作为投资对象, 大家说, 我们该从哪些方面来考察, 这个地方的房市值不值?

1. 从天气的角度, 大家说这个地方是个适合人类居住的地方么 ...
" R5 J, N9 L0 h3 P# Wplayball 发表于 2010-4-14 09:09

紫大侠那向来是一言九鼎的“专家”，他说爱城的房价要涨，那就是真理，你就不要和专家较劲了，白耽误工夫！

ceramistpalace

What one wishes, how one would think. If one is subjective, one will not take others' view into consideration and has an in-depth thinking. IMO, arguing is a waste of time and nobody wins.

小黄

想听听黄教授的看法。
7 W. M$ J% Y: l% U浪里黑条 发表于 2010-4-14 13:24

总结一下：
1）Playball所谓200万不投爱城，纯属抬杠。等他有200万再来讨论吧。
3 e4 d% d8 V1 I
3 P% T$ [- g: q/ ~6 ^3 G/ a2）紫光对于房价工资比的分析也不靠谱。这10年来，房价涨了200%，工资最多涨20%，很多空军都原意房价和工资跌回去。而且所谓以前不好找工作，大概紫光来加年头太短了吧。近些年油价最低房价最低的1998年，IT行业很红火，卡城光北电的楼就有8个吧。就业非常容易。真正难找的是2002~2003一两年而已。如果紫光坚决看多，应该说：房价和收入不需要必然的固定比例关系。可以举出国内的例子，说明人们是可以被压榨到接受一个高比例的。

3）好像看到吉普车说房价每年应该涨5%，也可能看错了，因为我找不到那个帖子了。我想任何一个数字都应该有一定的依据，不能主观认为合理就行的。最终还是要成败论英雄。我以前也是坚定的空军，考虑的层层面面很多，但被市场无情的嘲弄了，那就检讨自己的失误，修正自己的模型。

caoqian

总结一下：
1）Playball所谓200万不投爱城，纯属抬杠。等他有200万再来讨论吧。

% b6 t7 L9 ~* |; R2 N: D% d. K2）紫光对于房价工资比的分析也不靠谱。这10年来，房价涨了200%，工资最多涨20%，很多空军都原意房价和工资跌回去。而且所谓以前 ...
( G5 O' x* p; Q8 g& N5 n" K小黄 发表于 2010-4-14 22:53

如果加拿大也像国内那样,购买第二套以上房屋预付款是房价的50%,房价将必跌!

浪里黑条

如果加拿大也像国内那样,购买第二套以上房屋预付款是房价的50%,房价将必跌!
9 g. ^7 F7 O: Q! H4 h7 {8 V$ Icaoqian 发表于 2010-4-15 08:29

" R( f: a% Y; X( H, l2 n这种政策在加拿大出现的可能性，比你在北沙河里发现一条鳄鱼，的几率，还低。

浪里黑条

总结一下：
% R/ X! V' i' i1）Playball所谓200万不投爱城，纯属抬杠。等他有200万再来讨论吧。
+ F0 y8 q5 [7 Q) t: |
. E5 T# M% {  x# ]$ K. J9 J+ |  e2）紫光对于房价工资比的分析也不靠谱。这10年来，房价涨了200%，工资最多涨20%，很多空军都原意房价和工资跌回去。而且所谓以前 ...
小黄 发表于 2010-4-14 22:53

. e& O" O( c9 B  n7 N" b
1 }9 K5 I' G8 s! a/ Y) M- ^4 f- @多谢黄教授提供金砖理论。

如果我真有二百万，我估计还是会投到爱城的，二百万在温哥华炒不了什么，在本屯也许能周转几个。
) `/ Z, d: p$ t, ~
工资和房价之间，肯定发生关系，但是究竟是什么样的关系，很难讲清楚，我觉得。

工作机会的多少，和房价，应该有直接关系。

紫光

46# 小黄
  W7 x- A5 Q; F

有关工资上涨幅度的数据你肯定错了，10年前阿省家庭平均工资不可能有8、9万。因为现在已经超过10万。

Rapala

/ z' c, L0 f/ {http://www40.statcan.gc.ca/l01/cst01/famil107a-eng.htm
* B( C7 \, V; o1 @# Y! {Median total income, by family type, by census metropolitan area
(All census families)           2003         2004         2005         2006         2007
          All census families1
          $
Median total income          
' W3 j) G- x5 m% B8 {* qCanada         56,000         58,100         60,600         63,600         66,550
St. John's (N.L.)         55,800         57,100         59,800         63,100         67,760
0 T# |. y  \7 ^3 [3 z3 ?+ OHalifax (N.S.)         59,200         61,400         64,700         67,600         70,610
Saint John (N.B.)         52,900         55,200         57,000         59,600         62,860
Saguenay (Que.)         54,300         56,400         58,900         60,900         64,010
  b; L; L* T: f8 ?Québec (Que.)         59,600         61,800         64,900         67,100         70,920
Sherbrooke (Que.)         52,100         53,500         56,100         57,000         59,490
Trois-Rivières (Que.)         50,500         51,600         55,100         56,900         59,640
4 B8 O! @& T! k2 ?" tMontréal (Que.)         54,400         56,100         58,600         60,800         63,790
3 ]: L) ?- r8 @% ?3 F4 X- {* p! }Ottawa–Gatineau (Que. part, Ont.–Que.)         62,800         64,700         68,500         70,900         74,670
Ottawa–Gatineau (Ont. part, Ont.–Que.)         74,500         77,000         80,300         84,000         87,930
Kingston (Ont.)         61,900         63,700         66,400         69,100         71,980
1 S+ w, a2 Q4 u* cOshawa (Ont.)         72,400         75,000         76,800         78,900         81,570
Toronto (Ont.)         58,500         60,100         61,800         63,800         66,560
) @7 l; |! g6 P4 K. H) LHamilton (Ont.)         65,200         67,100         69,500         71,600         74,480
St. Catharines–Niagara (Ont.)         57,300         58,900         60,600         62,500         64,300
Kitchener (Ont.)         67,000         69,200         71,100         72,800         74,750
& a) N5 }, b' b+ @2 D* A+ KLondon (Ont.)         61,200         63,600         66,100         68,400         70,720
6 r( h- G5 z: m; K7 z% i% tWindsor (Ont.)         67,800         68,400         69,700         70,000         70,810
0 i9 w  P, K, I9 Z0 i+ R' @Greater Sudbury / Grand Sudbury (Ont.)         59,200         62,300         66,100         69,700         74,840
( Y7 X2 `# p% R0 _  q4 NThunder Bay (Ont.)         63,400         64,600         67,200         69,400         71,480
8 S- G, R) n+ U$ k: W8 u% D5 q( dWinnipeg (Man.)         57,300         59,400         61,600         64,700         67,900
Regina (Sask.)         63,300         66,000         68,500         72,200         77,170
Saskatoon (Sask.)         57,500         59,900         63,600         68,300         72,970
Calgary (Alta.)         67,800         71,100         75,400         83,500         87,970
/ x! D* w" s  \" c' _- sEdmonton (Alta.)         64,800         68,100         72,600         79,300         83,460
! }3 K+ C; _! Y; nAbbotsford (B.C.)         51,000         53,700         55,700         58,900         61,970
7 A& {+ j* ^" fVancouver (B.C.)         54,100         56,200         58,800         62,900         66,330
- y" v$ }4 H8 W: ~4 ?9 ]+ XVictoria (B.C.)         61,700         64,200         66,900         71,500         74,730

catty

70k Alberta 2000
9 W3 q" I' b: q  D" ehttp://www.finance.alberta.ca/ab ... arnings_incomes.pdf

Rapala

70k Alberta 2000
! B& l) c2 s- @+ Ehttp://www.finance.alberta.ca/ab ... arnings_incomes.pdf
3 P9 z+ `$ z8 v1 |- M8 Z& [+ Ocatty 发表于 2010-4-15 09:50

) j# c$ d6 X, A' n% UMEDIAN TOTAL INCOME (IN 2005 CONSTANT DOLLARS)
/ [1 u5 o, s  c8 b" v, I
这是通货膨胀后的数据，不好比较。

catty

53# Rapala

% g  L4 f! q4 m3 x% R
麻烦小黄教授解释下

playball

http://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=285281

紫光

嘿嘿，误区就在这里，利率就算涨到6%，这是这几年房贷利率最高的，然后房价也跟着下跌10%，你买房除非用现金，有兴趣不妨算一算你的payment的差别。

1 N5 r% o% o7 G  A, `说来说去，总有人希望房价会下跌，但是事实是，除非战争或者经济危机，房价根本不可能没有原因的下跌超过10%。而在上述的两种情况中，有多少人敢买房子？

8 I* J, j6 u4 Z) l9 [2 r$ b6 z, C% \所以从这点上说，小黄是真正的明白人，一边大声喊跌一边偷偷进货。

flyingpig

' ]3 \; K% M$ u* o6 z8 J, s# O7 z- ?# i
6 C4 ?/ \2 K& u6 v/ p# ^ 49# 浪里黑条
; ~: K. J9 o& i1 D' w) R
有200万的话，投到温尼泊吧，那里2000尺的独立房子刚刚20万刀，能买10个。

岁寒物语

7# 牛肉粉丝
0 G) [1 |1 V2 A
& I( U1 M8 P7 C" `
' W" `' ?: a, Y/ T; u+ D同意！

小黄

53# Rapala
  U+ C6 D" M6 F0 A* t2 O* T- k7 B2 q

' y) J9 n# D+ m5 ~) F: q- v7 B麻烦小黄教授解释下
catty 发表于 2010-4-15 10:09

3 H$ w& l' Z* q; b! g* Z按照老怪的数据，无论是算不算通胀，收入增长都远远小于房价上涨。
所以紫光要继续看涨，就不能以收入上涨作为主要理由。

冰糖葫芦

49# 浪里黑条
5 O& Y" p6 P! @: ~) A6 b
有200万的话，投到温尼泊吧，那里2000尺的独立房子刚刚20万刀，能买10个。
tara2006 发表于 2010-4-15 13:35

不会这么便宜吧
好像也分靠大学 和不靠大学的。