房市也在翻越忧虑之墙

紫光

5、6年前2000尺大概25万-30万之间，家庭收入5、6万就可以轻松买下。不过，再早1、2年，大多数的同胞那个时候都没有专业工作，谁有被别人当偶像。
老婆是画图的，第一个“专业工作”12块/小时。
我是做会计的，当时最低付9块，一个12块的工作申请了居然因为竞争激烈没有拿到。
) Y" D) h# K% B* u/ x
所以房价回到5、6年前，工作机会和收入也回到5、6年前，买不起的还是买不起。

playball

凑和下紫光的高论: 首先假设有200万在手, 准备投资. 假设把Edmonton房市作为投资对象, 大家说, 我们该从哪些方面来考察, 这个地方的房市值不值?
; _; n: }5 J/ o$ w& {3 Z9 E: N
1. 从天气的角度, 大家说这个地方是个适合人类居住的地方么? 如果不受限制, 你是选择住Vancouver 还是 Edmonton?

2. 从地理位置来讲, Edmonton占了什么优势?

0 u* x0 {% u4 c$ y* y) w+ N4 m4 v" K3. 从人气的角度来看, Edmonton的人气旺么?

) C0 f9 P- g) y6 U4. 从找工作的角度来看, 昔日那遍地是工作的情况不再, 反而是大量的裁员, 失业.

5. 再从租房的角度来看, 房子的空置率不断上升, 房租稳中不断下降.
8 O! K; C. k; N
6. 再从市场卖房的角度来看, 到处都是卖房的广告. 既然有这么多房子卖, 那么竞争必然激烈, 价格能猴涨船高? 今年说不定就是最后的脱手年.
- A- n/ `4 m5 R( z2 g7 k& j9 J' \
5 r3 X5 W( [! U' D. d) M综合以上各个方面, 你再摸着自己的良心问问: 这个地方真的很有吸引力, 是你梦中生存的地方?

老牛

我认为目前确实是房市走向不太明确的时期,即使对想买房的朋友,也应该劝他们等等看看才是负责任和友好的行为,为什么这里总人要一味地鼓吹 房市将会涨!涨!再涨!?

老牛

总是有人

Rapala

32# playball
; Z, q- `1 l9 b& l3 r( c你说的这些，在房价上已经反映了，比爱城综合情况好的也无非是两三个城市，都涨了２０％。烂苹果里挑个适合自己好的来吃而已。毕竟你我都还在这个城市，各有各的原因，这个原因就是支持爱城房价的原因。

紫光

试着回答一下你的问题：
  ]7 M% E8 U- R/ P: e1、温哥华适合人居住，不过那里平均房价100万，使这里的三倍，工资水平比这里还要低；
( O) j; u% q9 K  H5 n" c! Z- O' Y2、edmonton没有都没有，就是有石油，而且最新的勘探发现了大量的原油，注意是原油而不是油砂；
/ h6 Q' R  v: F+ g# C: ~3、如果政府态度开放一点，这里的人气会旺到你想离开，最近中石油以多花20亿价格购买了三刻录公司9%的股份，如果政府比准，这只是一个开始；
4、不知道你的专业，反正我所看到的情况是就业情况在逐步好转。很多认识的去年被雷的朋友最近都陆续上岗；
7 ?) k/ j6 m- V" _8 U5、房子的空置率不断上升的说法不清楚来源；房租仍然可以cover mortagage，而在温哥华你也可以租到不到1000的房子，能不能cover就不一定了；
' E  R: B4 Y. e' _" d" c5 a6、每年的三月都是存货增加的时点，然后开始逐步下降，你可以观察；其实存货根本就不多，5、6千套，只是2007年的一半；

摸着良心说，这里不算很好，但也不错。只要和老婆孩子在一起，哪里都是梦中生存的地方。

playball

你的回答打了个擦边球, 我上面的几个观点仅想说明一个观点: 作为一个投资者, 你会到Edmonotn投资么?

1 G, r$ o5 T# O8 K! F% t下面从政府的角度, 再来问个问题: 如果你是政府, 你是希望在10年采光所有的石油, 还是有计划的, 有控制的发展人口和城市(50年, 100 年或者更长的规划....) 而不是在短短的的几年, 让人口急剧膨胀, 然后又无事可做, 人口大量出逃, 留下一座曾经繁华的空城. 这个简单的问题, 不需要我回答了吧?

下面在从我们自身的角度出发, 作为我等众人, 已经住在这儿, 已经或者将要卷入"房事"的人来说, 问几个问题:
6 w* y$ l9 V: u1 m' J
1. 来的早, 已经买到了房子的, 短期内不会再买了. 买了的是看涨的坚定支持者, 这样自住心里也平衡些;

2. 来的晚, 又赶上经济不景气, 手头肯定不阔绰. 有的要么失去工作, 要么根本没有找到工作, 他们虽然是潜在买房者, 但是没有这个实力;

) Q( E& i3 d( P# I3. 一部门能力比较强, 来的比较晚但是找到固定的工作的, 是最有买房冲动的人. 但是他们应该不是盲目投资的人, 观望的气氛很浓;
/ o2 v# J+ C7 P. [5 w$ b( C. V
4. 从各方面消息来看, 有相当一部分搬离了Edmonton, 比如空房增多, 卖房的增多, 也就是说买方市场不强, 空方比多头占优;

# S# D% v2 |$ e5. 政府加大住房的供给, 不存在供不应求的局面;

7 B5 T) M' K# t$ i6. 部分炒房者因为资金短缺, 或者找不到租客, 不得不砍价出售. 部分因为买的早, 房子赚了点钱, 想出手变现; 这些都是卖房多的原因;
9 z% Y& C/ ^# K' Z
最后一句话: 这年头, 买房还是悠着点, 明天的日子是好是坏还不知道呢?

紫光

37# playball

房价的下跌只是在纸上。
这句话2年前我就说过，好像还有不少人不以为然。
. ]0 z1 R+ E  y+ f% v& T因为你根本不知道哪里是底哪里是顶。
0 ^8 t9 }3 W& X; P- r% a. x' F, i有人说，如果跌到2005年的水平我就买，很不幸不可能。
现在阿省平均家庭收入已经10万，还想2年的收入就可以买个房子？
很少有人从负担水平去考虑房价，或者考虑这个负担水平的标准紧紧盯在2000以上的豪宅上。

浪里黑条

想听听黄教授的看法。

caoqian

37# playball

8 h1 A# A! @+ ~房价的下跌只是在纸上。
) ]0 |/ l& i& w' f$ o这句话2年前我就说过，好像还有不少人不以为然。
$ L0 r; d3 G4 Q3 P/ w因为你根本不知道哪里是底哪里是顶。
8 h, j" s8 L8 H0 Y) i" H有人说，如果跌到2005年的水平我就买，很不幸不可能。
现在阿省平均家庭收入已经 ...
紫光 发表于 2010-4-14 13:09

  w0 ^: n* W0 C: Q8 z阿省平均家庭收入十万依据是什么?在经济危机其间也是十万?还是在低失业率时期是十万?这一点很重要.

紫光

阿省平均家庭收入十万依据是什么?在经济危机其间也是十万?还是在低失业率时期是十万?这一点很重要.
caoqian 发表于 2010-4-14 15:14

http://www.edmontonchina.cn/view ... &extra=page%3D2

caoqian

http://www.edmontonchina.cn/view ... &extra=page%3D2
1 Z+ c1 g: H; P9 u紫光 发表于 2010-4-14 15:31

拜读了.但是,平均收入不能代表70%以上家庭收入,应该看中位数家庭收入更有价值.

宋兵乙

房子作为投资/自住, 保持5%左右的正常增值是合理的;
& G0 O) W# V$ ]* n7 l目前房子应该是平的,达到5%/年增长还有一定距离. 目前进入房市的人一大部分是利息低; 并不是房子价钱非常合理了;
# W6 A- `; ]" E; r工作市场依然低迷; 北边很多工程都是纸上谈兵, ...
* k# g. c: N( ^$ o( [
1 X/ i- X. a8 ?* ^从全加拿大范围来看,edmonton的房子真是鸟不拉屎的设计和价钱.
7 `* c' G" Y1 p- Z( c; O$ gsuvescape 发表于 2010-4-11 14:28

0 d. g# {! v# m/ L
totally agree.

fancycat

凑和下紫光的高论: 首先假设有200万在手, 准备投资. 假设把Edmonton房市作为投资对象, 大家说, 我们该从哪些方面来考察, 这个地方的房市值不值?

1. 从天气的角度, 大家说这个地方是个适合人类居住的地方么 ...
playball 发表于 2010-4-14 09:09

2 X& \# r/ @& @& o, v8 t紫大侠那向来是一言九鼎的“专家”，他说爱城的房价要涨，那就是真理，你就不要和专家较劲了，白耽误工夫！

ceramistpalace

What one wishes, how one would think. If one is subjective, one will not take others' view into consideration and has an in-depth thinking. IMO, arguing is a waste of time and nobody wins.

小黄

想听听黄教授的看法。
" U! r* z+ S6 n* k) m浪里黑条 发表于 2010-4-14 13:24

+ H- i1 L# [- ^* c总结一下：
: _- k3 _3 l5 \2 P$ X1）Playball所谓200万不投爱城，纯属抬杠。等他有200万再来讨论吧。
- H! [/ p! C2 L# |; b2 W9 S# @
2）紫光对于房价工资比的分析也不靠谱。这10年来，房价涨了200%，工资最多涨20%，很多空军都原意房价和工资跌回去。而且所谓以前不好找工作，大概紫光来加年头太短了吧。近些年油价最低房价最低的1998年，IT行业很红火，卡城光北电的楼就有8个吧。就业非常容易。真正难找的是2002~2003一两年而已。如果紫光坚决看多，应该说：房价和收入不需要必然的固定比例关系。可以举出国内的例子，说明人们是可以被压榨到接受一个高比例的。
2 b/ y3 J/ k: j+ T- B2 a9 @
3）好像看到吉普车说房价每年应该涨5%，也可能看错了，因为我找不到那个帖子了。我想任何一个数字都应该有一定的依据，不能主观认为合理就行的。最终还是要成败论英雄。我以前也是坚定的空军，考虑的层层面面很多，但被市场无情的嘲弄了，那就检讨自己的失误，修正自己的模型。

caoqian

总结一下：
1）Playball所谓200万不投爱城，纯属抬杠。等他有200万再来讨论吧。

2）紫光对于房价工资比的分析也不靠谱。这10年来，房价涨了200%，工资最多涨20%，很多空军都原意房价和工资跌回去。而且所谓以前 ...
/ f5 P: g4 U6 v5 R& c: {小黄 发表于 2010-4-14 22:53

如果加拿大也像国内那样,购买第二套以上房屋预付款是房价的50%,房价将必跌!

浪里黑条

如果加拿大也像国内那样,购买第二套以上房屋预付款是房价的50%,房价将必跌!
( h7 E, v& a+ \caoqian 发表于 2010-4-15 08:29

2 C0 O& ~: V1 Q( J8 h这种政策在加拿大出现的可能性，比你在北沙河里发现一条鳄鱼，的几率，还低。

浪里黑条

总结一下：
1）Playball所谓200万不投爱城，纯属抬杠。等他有200万再来讨论吧。
* l( F" {. J1 Q* h0 Q
2）紫光对于房价工资比的分析也不靠谱。这10年来，房价涨了200%，工资最多涨20%，很多空军都原意房价和工资跌回去。而且所谓以前 ...
小黄 发表于 2010-4-14 22:53

: m6 k5 H) ~- \
多谢黄教授提供金砖理论。
9 J% P% V/ r8 Z+ o5 D  R7 e* R
如果我真有二百万，我估计还是会投到爱城的，二百万在温哥华炒不了什么，在本屯也许能周转几个。

2 [$ l4 U. h/ M; {4 ]工资和房价之间，肯定发生关系，但是究竟是什么样的关系，很难讲清楚，我觉得。

' }3 a4 ?' ^) J9 F" s+ }& y/ W工作机会的多少，和房价，应该有直接关系。

紫光

46# 小黄


* }9 H7 T7 Y8 W+ e4 G8 z有关工资上涨幅度的数据你肯定错了，10年前阿省家庭平均工资不可能有8、9万。因为现在已经超过10万。

Rapala

  O" |. ]- K. b/ Xhttp://www40.statcan.gc.ca/l01/cst01/famil107a-eng.htm
Median total income, by family type, by census metropolitan area
(All census families)           2003         2004         2005         2006         2007
6 K1 _4 g/ m. n1 F& X0 O; d: O9 T- G* K          All census families1
7 T, `* I1 Y' x8 ~8 [  v- Y" V          $
Median total income          
Canada         56,000         58,100         60,600         63,600         66,550
St. John's (N.L.)         55,800         57,100         59,800         63,100         67,760
Halifax (N.S.)         59,200         61,400         64,700         67,600         70,610
Saint John (N.B.)         52,900         55,200         57,000         59,600         62,860
Saguenay (Que.)         54,300         56,400         58,900         60,900         64,010
+ _& B; ]! H# }0 b6 g4 ~" A9 i+ U! TQuébec (Que.)         59,600         61,800         64,900         67,100         70,920
' C3 h: \) J+ j2 b$ \* HSherbrooke (Que.)         52,100         53,500         56,100         57,000         59,490
: ]' j# g; M8 zTrois-Rivières (Que.)         50,500         51,600         55,100         56,900         59,640
Montréal (Que.)         54,400         56,100         58,600         60,800         63,790
! z; t, C( B7 s- x/ jOttawa–Gatineau (Que. part, Ont.–Que.)         62,800         64,700         68,500         70,900         74,670
Ottawa–Gatineau (Ont. part, Ont.–Que.)         74,500         77,000         80,300         84,000         87,930
Kingston (Ont.)         61,900         63,700         66,400         69,100         71,980
- E3 r- }. p, }Oshawa (Ont.)         72,400         75,000         76,800         78,900         81,570
Toronto (Ont.)         58,500         60,100         61,800         63,800         66,560
  t) i/ q  w1 D0 m; NHamilton (Ont.)         65,200         67,100         69,500         71,600         74,480
St. Catharines–Niagara (Ont.)         57,300         58,900         60,600         62,500         64,300
Kitchener (Ont.)         67,000         69,200         71,100         72,800         74,750
% A5 k# d0 O+ ?& N6 p7 l! MLondon (Ont.)         61,200         63,600         66,100         68,400         70,720
Windsor (Ont.)         67,800         68,400         69,700         70,000         70,810
Greater Sudbury / Grand Sudbury (Ont.)         59,200         62,300         66,100         69,700         74,840
! b) Y: }' {$ ?Thunder Bay (Ont.)         63,400         64,600         67,200         69,400         71,480
Winnipeg (Man.)         57,300         59,400         61,600         64,700         67,900
Regina (Sask.)         63,300         66,000         68,500         72,200         77,170
Saskatoon (Sask.)         57,500         59,900         63,600         68,300         72,970
/ U' b+ J+ @# i* X: Y+ j# PCalgary (Alta.)         67,800         71,100         75,400         83,500         87,970
Edmonton (Alta.)         64,800         68,100         72,600         79,300         83,460
6 x1 `0 e% {1 o  ?" `. uAbbotsford (B.C.)         51,000         53,700         55,700         58,900         61,970
Vancouver (B.C.)         54,100         56,200         58,800         62,900         66,330
Victoria (B.C.)         61,700         64,200         66,900         71,500         74,730

catty

70k Alberta 2000
# O& F& u" i- `' ohttp://www.finance.alberta.ca/ab ... arnings_incomes.pdf

Rapala

70k Alberta 2000
( D9 m4 _1 o4 [2 }4 Whttp://www.finance.alberta.ca/ab ... arnings_incomes.pdf
$ [& _! k4 l2 k2 L! R2 @catty 发表于 2010-4-15 09:50

MEDIAN TOTAL INCOME (IN 2005 CONSTANT DOLLARS)

/ I& E2 D9 }4 @" `0 N2 k这是通货膨胀后的数据，不好比较。

catty

53# Rapala

9 N& y. w- B2 ?! f  K
6 R/ R* n0 l  Q9 }, M" T+ o5 Y麻烦小黄教授解释下

playball

http://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=285281

紫光

嘿嘿，误区就在这里，利率就算涨到6%，这是这几年房贷利率最高的，然后房价也跟着下跌10%，你买房除非用现金，有兴趣不妨算一算你的payment的差别。
1 N% C- y! V: L" J1 R9 |
2 ^9 q/ W( z" @) y% b' i/ k说来说去，总有人希望房价会下跌，但是事实是，除非战争或者经济危机，房价根本不可能没有原因的下跌超过10%。而在上述的两种情况中，有多少人敢买房子？
  U6 m1 F5 Q" X( l' w) C3 Y
所以从这点上说，小黄是真正的明白人，一边大声喊跌一边偷偷进货。

flyingpig

* d3 G$ n8 b; T$ z* g8 w
2 n- ~" c3 Z# ?/ h 49# 浪里黑条

& i$ N/ C2 U5 y有200万的话，投到温尼泊吧，那里2000尺的独立房子刚刚20万刀，能买10个。

岁寒物语

7# 牛肉粉丝
( x2 I" k* Q5 {) O/ m% V% c( W4 q
' ?' c$ H' l# X
# B; X4 z" A, Y+ J同意！

小黄

53# Rapala

3 Q4 J( v- }& v0 R. j. Z! ?
! ]1 Q5 Q$ ?* R4 h麻烦小黄教授解释下
- k! ^  _5 V4 D" O7 jcatty 发表于 2010-4-15 10:09

按照老怪的数据，无论是算不算通胀，收入增长都远远小于房价上涨。
所以紫光要继续看涨，就不能以收入上涨作为主要理由。

冰糖葫芦

49# 浪里黑条

; {& K+ E4 \. S; ~' Q有200万的话，投到温尼泊吧，那里2000尺的独立房子刚刚20万刀，能买10个。
' O: D& `' e2 C2 A) D7 j/ m7 ztara2006 发表于 2010-4-15 13:35

- I9 K+ x: U" {1 J3 ?2 a不会这么便宜吧
好像也分靠大学 和不靠大学的。