浮动还是固定, 精算!

ceramistpalace

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

Oh I know what that means now.

Rapala

你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。
& Y3 _& D+ Q& M8 }- B8 s! m
如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。
0 }) x+ J% ]8 j4 l6 `: G小黄 发表于 2010-1-24 20:46

5 year fix 30day Close (金融机构)
       
3.59%
) @' x4 M, P+ k' D3 j+ ]  I
0 P" N0 b' `1 l/ OVariable 　p = 2.25 %
& T0 d* D0 _8 _9 f. w( G' L2 W2 F1 d+ {　5 Year Close        
5 \/ p/ k' f7 `; D" s2 W! ~P-0.20%
9 R9 C+ i) P% V$ B( Z
) u9 q! u5 u% M, V$ L5 year fix 3.59% vs prime-0.2%=2.05%
; M; C" y6 W3 x# u1 x$ }: q这是目前５年期浮动和固定最好利率，接受挑战，５年后见输赢。输者把自己ID密码交给对方。

精打细算

这个讨论有意思。

如花

银行的prime rate可以和央行的不同。只要绝对利率在两年半内高于5%的话，浮动就会多付利息。

小黄

5 year fix 30day Close (金融机构)
       
) X8 |2 w- X' \, z: E3.59%

Variable 　p = 2.25 %
  ]- }$ d2 r5 j" B) |* k　5 Year Close        
* |/ F8 ^: K. A5 GP-0.20%

5 year fix 3.59% vs prime-0.2%=2.05%
3 K: F. ?7 N7 p. W这是目前５年期浮动和固定最好利率，接受挑战，５年后见输赢。输 ...
Rapala 发表于 2010-1-25 08:54

# Z) M* c6 s) ?, \  y2 w; r0 V1）请你别偷梁换柱哦。你一楼自己写的5年固定3.75%，浮动prime-0.2。怎么要动真章了就胆怯了，要该利率了？
) F% Y' Z! J; V8 C' p
2）贷款年限你没说。以10年还清计算如何？和多数大陆移民的情况相符。

3）你的账号于我无用。还是吃饭吧。谁输谁买单。赢家决定地点客人。价格上限为1/10盎司金。

小黄

银行的prime rate可以和央行的不同。只要绝对利率在两年半内高于5%的话，浮动就会多付利息。
如花 发表于 2010-1-25 10:33

不见得啊，格林斯潘下台前不是把利息涨上去了吗？没过多久又降下来了。
7 L% w0 ^0 W  k% z' {所以即使“绝对利率在两年半内高于5%”，固定也未必胜出。还是等满5年才能看清。

Rapala

1）请你别偷梁换柱哦。你一楼自己写的5年固定3.75%，浮动prime-0.2。怎么要动真章了就胆怯了，要该利率了？

2）贷款年限你没说。以10年还清计算如何？和多数大陆移民的情况相符。

( U& L$ m. h. d# ^3）你的账号于我无用。还是 ...
/ e9 r+ n$ _9 i: k) U2 j小黄 发表于 2010-1-25 18:26

我写的不是最好deal, 针对的是一般情况。如果和你比当然是比现在可以拿到的最好deal, 你有也可以拿来比，我看你才是最先胆怯的。

9 X4 `0 ~, A7 J4 ~4 U* Q贷款年限没有什么好规定的，从2010年一月25号算起，25年的贷款，10万的贷款，赌注是5年以后实际付利息的利息差，不算本金，怎么样？如果你觉得赌得大，设一个上限，比如你说的1/10盎司黄金。
* z, L) t4 |1 D4 Q" u/ G
8 m3 _  Y# s! e. E计算公式简单一点，5年fix, 10万x3.59%x5
5年varible, 把不同利率乘以时间相加
2 |6 r3 d5 `  M6 Y1 K另外还要提醒，考虑到每个银行的prime不一定相同，你用那个银行的最优惠利率，比如RBC的variable=prime-0.20%, 那么以后永远用那个银行的prime计算，公平吧？

小黄

我写的不是最好deal, 针对的是一般情况。如果和你比当然是比现在可以拿到的最好deal, 你有也可以拿来比，我看你才是最先胆怯的。
5 O+ H+ T( A, O+ J+ i1 L
贷款年限没有什么好规定的，从2010年一月25号算起，25年的贷款，10万的贷款，赌 ...
Rapala 发表于 2010-1-25 21:59

$ {1 ]3 w; R% t2 _( p; Z最好deal都有时间和数量的上限，不能作为广泛的指导方针。反正我没听说谁拿到3.59%的，拿到Prime-0.2%或更好的倒是比比皆是。
5 S2 t  e% s, C. M. s$ q* @1 T
我提出的条款是：
3 ~8 G+ _$ H1 R) F' f; ?* @1） 3.75% vs prime - 0.2% (prime 以5大的平均prime算）
, e- p' M0 o" V, X2 G2） 固定以10年还清算每月还款。大陆移民我所知的往往都在10年内就还清了。
1 B. d6 e7 _) P+ l' ^3） 浮动以每月还款和固定相等计算，无论利率。
4 S7 b' u1 T0 D1 r+ B, P! u4） 算5年终止时的贷款余额。
5） 2010年一月开始，月底还款。

Rapala

最好deal都有时间和数量的上限，不能作为广泛的指导方针。反正我没听说谁拿到3.59%的，拿到Prime-0.2%或更好的倒是比比皆是。

8 Q& A! R+ }; R/ c6 H我提出的条款是：
% ]" Q8 y& o( {4 \, F. k1） 3.75% vs prime - 0.2% (prime 以5大的平均prime算）
# K) N/ k6 m/ U  G2）  ...
9 v% U, i4 g3 R+ s+ F小黄 发表于 2010-1-25 22:49

3 F) x7 @$ J+ k: L# N看来你是还没有上阵就先尿裤子哦！
# Z  v$ H7 T# r$ V
1 @6 _0 Q+ S6 X' R1 o) W你把你这句话先吃进去，我就用３。７５％和你比，这句话是：
+ O; B1 w' f3 V0 X/ ^
4 ]  i! Q/ B7 c7 T' {浮动任何时候都比固定利率要好。

! a& x" X3 x9 _) C! d" c3 r1 z换成这一句话：如果能找到好的deal，好的时间（比如２０１０年一月２６号）, 固定也比浮动好的时候。

小黄

$ `, [% y# C8 u) V! _* \0 Z

看来你是还没有上阵就先尿裤子哦！

你把你这句话先吃进去，我就用３。７５％和你比，这句话是：
2 k8 x. w% i$ O; f6 \
' m; ?) K. p% T5 Z+ I浮动任何时候都比固定利率要好。
5 x( z% ]* D! N6 r6 T7 O" F: }; a3 s
换成这一句话：如果能找到好的deal，好的时间（比如２０１０年一月２６号 ...
Rapala 发表于 2010-1-26 08:49

& G8 [5 F1 E7 u* J: Z& c1）我什么时候说过的？请给链接，楼数。
) j% U, Y5 [8 l$ O9 M2）3.75%是你在一楼说的，不是我说的。来指责我胆怯，无的放矢。

小狗妈

39# Rapala

, d& P+ e* |8 C/ ?  H6 \9 `看高手过招，就是外行看看热闹，也爽心悦目。

有一问题请教，请各位高手给看看该如何是好：
# |/ f7 I1 `* ~+ p8 {
$ U* r5 R8 n8 B3 e: _期房，可能在9月份交付。银行给HOLD ON 一年的五年期固定：3.99；我觉得太贵。因为央行刚刚

发话至少在年中前不可能更改PRIME RATE ，有专家，或者权威人士甚至说要到第四季度才有可能变动。
2 t3 c: E0 J: y
我有点小小的奢望：希望能在6~7月份定一个3个月有效的（象现在的3.75）那样的 或者干脆改成浮动。

9 [; d) _9 s; P6 n$ [- W- D' l( `$ u% Z$ \银行的MORTGAGE SPECIALIST 说可以选择：3 YEAR OPEN VARIABLE RATE （2.75），说随时可改成

CLOSED VARAIBLE 或 FIXED RATE。甚至可以随时更换银行（交房后）。我不确信她说得对不对。

# Z+ w! }" F% G+ j" T3 V1 h; _问题：1  她说得对不对？可随时更换吗？交房后可以换其他银行吗？
- a6 ~7 j7 b6 ?      2  到底该选哪种好呢？
* v5 a  j; B$ n' M( f* k
: x4 d7 s2 F" Q$ T  i谢谢各位！跪等答案！

小狗妈

41# 小狗妈

我必须马上做出选择。大师请施援手！

小狗妈

期房选浮动是不是太冒险了呢？

  P/ ]% c% \/ U$ l: |还有那个 3 YEAR OPEN VARIABLE RATE 是不是一定要3年才能更换？是不是完全OPEN 才对啊？

小黄

期房选浮动是不是太冒险了呢？

还有那个 3 YEAR OPEN VARIABLE RATE 是不是一定要3年才能更换？是不是完全OPEN 才对啊？
小狗妈 发表于 2010-1-26 19:14

这个指的是3年内全open，到了3年要续。如果你5年固定不可能比3.75%更好，而又能拿到 prime-0.2% 5年close，就拿。

" {1 i- t( }: q当然，只是一家之见。

小狗妈

谢谢黄教授指点。
4 S: b- X5 E3 _
但是有的地方还是不太明白，我想我是太笨了哈。
* \( L" N; `# b7 X) j  a
/ Z. U* M" p. j; |/ f6 p我真正的开始付MORTGAGE 是搬进房子后才开始。现在只是5%的首付，以及“预定”的贷款利率。

银行只是相当于PRE-APPROVAL（我的理解），而后 BUILDER可以到银行借钱开始造房。但关于

FINANCING的所有资料都必须送到律师手里，其间不能更改。

! a4 L% C) I% y. O我的问题是：如果我选择3年全开放，也许半年后 5 YEAR CLOSED VARIABLE 变得更好，比方是：PRIME-0.3，那我到时可以选择那种，是不是更好？

小黄

如果不是马上付款，先open也可。但要问清楚条款。好比我的open，头一年如果要还清该用其他项目，要付出100多元。

Rapala

41# 小狗妈
你仔细看看我和小黄的争论，就可以找到答案了。他在开始时间上都要和我争，就是越往后越对variable利率不利。

根据你的情况，我在一搂只是顺便提了一下，现在详细讨论一下吧。９个月以后交房，那么你不管选什么利率，期限都是交房那天算起，从现在开始到交房由builder帮你付给银行利息。

１。如果选variable open, 到了交房后再选最适合的利率，但是到时候说不定没有比现在更好的固定利率了。而variable close的折扣可能比现在好，因为在很短时间内变利率，银行没有罚款但是会有一些closing fee，具体要看合同。
6 E- W6 d% e% {& d# @  r
２。选固定，那么如果你选３年的，实际相当于现在锁定一个好利率到９个月后开始用，根据当前形势，９个月后固定３年可能要涨０。５％，　prime也可能涨０。５％，已经和你的利率差不多了。如果选５年更保险，你的贷款合同到2015年９月才结束，将近６年的时间而利率只是３。７５％。
/ h. T2 C4 k# ]" O
) G- |$ n0 }# F2 \３。如果选variable close, 是最下策，因为９个月后有可能有跟好的deal出来，比如prime-0.5%而你没有任何变动余地。

Rapala

1）我什么时候说过的？请给链接，楼数。
/ x$ J  F8 w+ A. z2）3.75%是你在一楼说的，不是我说的。来指责我胆怯，无的放矢。
小黄 发表于 2010-1-26 18:52

黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略
& n- P+ c1 f2 D8 R
. k& `- b' B8 V$ d5 V# b那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
/ y+ D3 {5 H2 y/ K$ @& W5 k那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？

阳光沙滩

黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略
/ G% m8 i, Y* V" P8 D3 U
7 ~4 z# ?0 Z9 l那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
' R/ m- y- s3 l5 ~那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔 ...
Rapala 发表于 2010-1-27 09:06

赔不赔钱应该以五年合同期满时总的来看吧。
: N- B8 R# J& p& R" @; R! F+ D如果要用实例来说明，应该用已经完成的合约来比较才更有参考价值。

小狗妈

谢谢大师指点。
' K, ~5 a- a/ S4 I
只是银行给我的利率因为不是3个月内要用到的，所以是3.99， 而不是3.75。因为央行的政策起码维持到年中，所以我希望在6~7月份的时候固定住一个5年固定利率（那时就是3个月内了），实在不行转成浮动什么的，但是有风险。才拿不定主意。

Rapala

赔不赔钱应该以五年合同期满时总的来看吧。
* j# E! v) H3 D如果要用实例来说明，应该用已经完成的合约来比较才更有参考价值。
8 x& Y, i# }* X阳光沙滩 发表于 2010-1-27 11:12

- g% k4 E' U4 F# J, m黄教授要和我打赌，那当然是没有完成的合同才能打。
. n% L0 }& Y( v+ U5 C+ z3 j2 d
2 M& }# r# n" U- k3 Q如果比较历史，历史上确实有固定好于浮动的时候，比如２００４年利息上升周期开始的时候选固定。

不过，老实说，就算固定胜了浮动也没有多少意义，这个胜利会很小，小到以１／４目取胜，我一楼的例子充分说明这一点。黄教授只是犯了教条主义的错误，教科书上说历史上浮动好于固定，他就相信了。其实人家比的是大银行的历史浮动和固定，并没有考虑一些特殊因数。这些特殊因数包括：

: a' I$ [2 }6 C3 |１。从小银行可能拿到更好deal ,比如３。５９％的５年
  J0 C" |$ R" F1 I$ B: g２。开始时间正好是利率上升周期的开始，比如２００４年时，或者２０１０年下半年
! d+ X) Y3 g9 e# f# ~3. 期房，开始时间推延了几个月。小狗妈
. e& l) \4 I: v0 x8 l; V5 ?# I4。由于通货膨胀的影响，利率上升速度很快，比如２００７年时候。

小黄

黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略
6 ~( m1 n7 [2 d) u( I1 ~
% C4 e) t; |( w! A/ f那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔 ...
Rapala 发表于 2010-1-27 09:06

8 N% ^, P! @0 ]4 t5 V4 Y你又偷换了概念。
我说的“选固定的是一种很稳妥的赔钱策略”
你引用的“浮动任何时候都比固定利率要好”

这二者还是有巨大区别的。稳妥指的是多数情况如此，不代表绝对。各种机构都offer各式“稳妥”投资，好比买指数基金，可也没有谁咬定只赚不赔。稳妥可以是90%，但没有必要是100%，看稳妥不稳妥很简单，把过去N年的都算出来，好比2009到期的5年固定比5年浮动，还有2008，2007，倒推上去，看看究竟哪一种是稳妥赚钱，哪一种稳妥赔钱。

小黄

黄教授要和我打赌，那当然是没有完成的合同才能打。
* C# s* w. R9 [& Y6 F
9 I3 ^5 w$ v6 \, \7 G如果比较历史，历史上确实有固定好于浮动的时候，比如２００４年利息上升周期开始的时候选固定。

不过，老实说，就算固定胜了浮动也没有多少意义，这个胜 ...
Rapala 发表于 2010-1-27 12:10

3 k' q3 L( J. d2 ^+ k" r恐怕你犯了以偏概全的错误。就以我所知的人，都是从5大，最多加上ATB拿的贷款。做比较当然要比泛例，而不是特例。
+ {# [1 e- ~8 N/ \; r5 X8 D: e
4 a! e; B+ Y/ e/ ]! P我38楼的条款你是否答应？

张玉

３。５９％的５年固定 /  
$ V  B4 u3 A9 g" W  F是哪里啊?　　

Rapala

恐怕你犯了以偏概全的错误。就以我所知的人，都是从5大，最多加上ATB拿的贷款。做比较当然要比泛例，而不是特例。
  ?3 F; z& P; T! v" Q
$ }& W0 E: d$ z我38楼的条款你是否答应？
' g4 ^: `, |' O& |0 o$ s  Q% {2 P& w小黄 发表于 2010-1-27 18:27

$ `% j& l8 T5 Q9 k你自己慢慢玩吧，赌是你提出来打的，赌的方式方法也由你定，那我还怎么打得赢？

要不咱们也按江湖规矩，你提出挑战，那时间地点当然由我定。

Rapala

你又偷换了概念。
9 g) ?: x# E" b, U; j* J, T% [我说的“选固定的是一种很稳妥的赔钱策略”
$ ?0 a" {" V6 U" t; {3 O  I/ Y& v你引用的“浮动任何时候都比固定利率要好”
6 C2 V6 _, {! \7 A0 r+ ^9 q
这二者还是有巨大区别的。稳妥指的是多数情况如此，不代表绝对。各种机构都offer各式“稳妥”投资，好 ...
$ K5 k" a# y/ |小黄 发表于 2010-1-27 18:23

看来你是挑战大家的中文理解能力，还是自己的中文换会小学老师那儿去了？

ChiaPet

继续讨论呀！
. r& u, z7 N% g这帖有用。