浮动还是固定, 精算!

ceramistpalace

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

Oh I know what that means now.

Rapala

你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。

* |+ ^0 s& D/ C! O, Z' T) |: Y如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。
小黄 发表于 2010-1-24 20:46

7 ~4 m+ B. ?+ |* D! e4 F* o5 year fix 30day Close (金融机构)
       
+ H0 J, d$ R/ m8 \+ G3.59%
- M  c4 H2 I5 U2 L2 S, ~" B
4 @& w! K: T( @& F3 CVariable 　p = 2.25 %
& w* Y$ E# \7 ^' t+ i9 @" Z　5 Year Close        
P-0.20%
3 S4 u5 G, l1 s8 m$ G+ ?/ l$ h' r
6 ?2 K) U! {+ d+ z" [, `5 year fix 3.59% vs prime-0.2%=2.05%
这是目前５年期浮动和固定最好利率，接受挑战，５年后见输赢。输者把自己ID密码交给对方。

精打细算

这个讨论有意思。

如花

银行的prime rate可以和央行的不同。只要绝对利率在两年半内高于5%的话，浮动就会多付利息。

小黄

5 year fix 30day Close (金融机构)
. Y8 C* v. U% _8 S; v8 l' H       
3.59%
, d3 S& _4 }; L
  ~6 Z; o' P" t. F* n( L3 Z# VVariable 　p = 2.25 %
7 H# W$ i) R7 v　5 Year Close        
. G3 o3 M2 a* O5 W4 @7 }: pP-0.20%
  R2 w7 p# e* @9 g8 t. {
5 year fix 3.59% vs prime-0.2%=2.05%
5 C, t" i/ `! D% r( K1 S5 M% J+ |: v这是目前５年期浮动和固定最好利率，接受挑战，５年后见输赢。输 ...
  V2 F( G2 j3 `7 F0 W5 p& lRapala 发表于 2010-1-25 08:54

. L5 e& |/ \6 i+ K/ r4 g3 ?1）请你别偷梁换柱哦。你一楼自己写的5年固定3.75%，浮动prime-0.2。怎么要动真章了就胆怯了，要该利率了？

' h* A2 m+ A2 ^2）贷款年限你没说。以10年还清计算如何？和多数大陆移民的情况相符。
4 D6 I/ {; n3 d1 {, a4 _$ p! l
3）你的账号于我无用。还是吃饭吧。谁输谁买单。赢家决定地点客人。价格上限为1/10盎司金。

小黄

银行的prime rate可以和央行的不同。只要绝对利率在两年半内高于5%的话，浮动就会多付利息。
! Y# U0 n: |0 G$ E如花 发表于 2010-1-25 10:33

不见得啊，格林斯潘下台前不是把利息涨上去了吗？没过多久又降下来了。
! ~* |1 A6 `) z! o: p, \所以即使“绝对利率在两年半内高于5%”，固定也未必胜出。还是等满5年才能看清。

Rapala

1）请你别偷梁换柱哦。你一楼自己写的5年固定3.75%，浮动prime-0.2。怎么要动真章了就胆怯了，要该利率了？
$ \3 |2 G+ Q2 ~) d
! N( i# Y* j0 _2）贷款年限你没说。以10年还清计算如何？和多数大陆移民的情况相符。

! q1 X. _( L$ o  N# H3）你的账号于我无用。还是 ...
小黄 发表于 2010-1-25 18:26

- b5 b; Z% f7 a. _: g我写的不是最好deal, 针对的是一般情况。如果和你比当然是比现在可以拿到的最好deal, 你有也可以拿来比，我看你才是最先胆怯的。

; t6 t" U, Z: e% M# V' @4 K! s2 M& ?贷款年限没有什么好规定的，从2010年一月25号算起，25年的贷款，10万的贷款，赌注是5年以后实际付利息的利息差，不算本金，怎么样？如果你觉得赌得大，设一个上限，比如你说的1/10盎司黄金。

" J5 V0 g! a2 d计算公式简单一点，5年fix, 10万x3.59%x5
% i0 u- k: m* X9 X& k) A# C- H5年varible, 把不同利率乘以时间相加
& O$ C* d$ o4 v3 M另外还要提醒，考虑到每个银行的prime不一定相同，你用那个银行的最优惠利率，比如RBC的variable=prime-0.20%, 那么以后永远用那个银行的prime计算，公平吧？

小黄

我写的不是最好deal, 针对的是一般情况。如果和你比当然是比现在可以拿到的最好deal, 你有也可以拿来比，我看你才是最先胆怯的。

贷款年限没有什么好规定的，从2010年一月25号算起，25年的贷款，10万的贷款，赌 ...
, s9 |' |  O4 f  [& bRapala 发表于 2010-1-25 21:59

最好deal都有时间和数量的上限，不能作为广泛的指导方针。反正我没听说谁拿到3.59%的，拿到Prime-0.2%或更好的倒是比比皆是。

$ m& D9 N# E6 p; E. d" F4 {4 k我提出的条款是：
; Q7 [0 T+ w6 ]- Y% x) i1） 3.75% vs prime - 0.2% (prime 以5大的平均prime算）
2） 固定以10年还清算每月还款。大陆移民我所知的往往都在10年内就还清了。
; _, p) y' W9 S. g# E6 Z9 o3） 浮动以每月还款和固定相等计算，无论利率。
4） 算5年终止时的贷款余额。
3 U8 R& {5 Y. W8 e2 J5） 2010年一月开始，月底还款。

Rapala

最好deal都有时间和数量的上限，不能作为广泛的指导方针。反正我没听说谁拿到3.59%的，拿到Prime-0.2%或更好的倒是比比皆是。
/ u' b' j1 n* [2 g* @
6 V/ ~# w9 Y" I  T# \我提出的条款是：
0 x) w0 O. K. A! T3 K1） 3.75% vs prime - 0.2% (prime 以5大的平均prime算）
; c' r$ w3 i4 n, V2）  ...
' Z( t: ^# t7 \8 I  h1 y. D0 r小黄 发表于 2010-1-25 22:49

9 p' Z9 F* s4 X$ Q# X看来你是还没有上阵就先尿裤子哦！
  {2 F& |( a+ t' G
你把你这句话先吃进去，我就用３。７５％和你比，这句话是：

浮动任何时候都比固定利率要好。

2 M! @( g- ~/ S换成这一句话：如果能找到好的deal，好的时间（比如２０１０年一月２６号）, 固定也比浮动好的时候。

小黄

5 \8 `6 g/ `; q, f2 Y4 a& N

看来你是还没有上阵就先尿裤子哦！

+ x/ Y  @/ V& |6 `你把你这句话先吃进去，我就用３。７５％和你比，这句话是：

浮动任何时候都比固定利率要好。

' @, x; O& q0 H7 m: {- ~* ?: L3 n换成这一句话：如果能找到好的deal，好的时间（比如２０１０年一月２６号 ...
  N9 }$ }' }" o* F7 dRapala 发表于 2010-1-26 08:49

/ u' _) N5 \# |, b1）我什么时候说过的？请给链接，楼数。
2）3.75%是你在一楼说的，不是我说的。来指责我胆怯，无的放矢。

小狗妈

39# Rapala

看高手过招，就是外行看看热闹，也爽心悦目。
) i+ t( \: Z( I/ T: u
有一问题请教，请各位高手给看看该如何是好：

" j5 N' K; }9 c& j+ D1 d- g期房，可能在9月份交付。银行给HOLD ON 一年的五年期固定：3.99；我觉得太贵。因为央行刚刚

; J" i1 W# P+ i; q& C; g发话至少在年中前不可能更改PRIME RATE ，有专家，或者权威人士甚至说要到第四季度才有可能变动。
/ {% z- w+ {# C) V
我有点小小的奢望：希望能在6~7月份定一个3个月有效的（象现在的3.75）那样的 或者干脆改成浮动。
/ _" Y" e" o5 d- ~+ o% Y& S1 u
! O0 Q' x+ a1 ?7 `) c3 h. R- B银行的MORTGAGE SPECIALIST 说可以选择：3 YEAR OPEN VARIABLE RATE （2.75），说随时可改成
% @$ E7 n# x4 M. ]& X
5 L* b$ J' D4 F' wCLOSED VARAIBLE 或 FIXED RATE。甚至可以随时更换银行（交房后）。我不确信她说得对不对。
4 W8 ^6 L) V9 a/ {
问题：1  她说得对不对？可随时更换吗？交房后可以换其他银行吗？
% J3 T& \: |& R      2  到底该选哪种好呢？

谢谢各位！跪等答案！

小狗妈

41# 小狗妈

我必须马上做出选择。大师请施援手！

小狗妈

期房选浮动是不是太冒险了呢？
1 H% A) ], _  Q
0 l  u& k! k2 `+ }# Q还有那个 3 YEAR OPEN VARIABLE RATE 是不是一定要3年才能更换？是不是完全OPEN 才对啊？

小黄

期房选浮动是不是太冒险了呢？

4 Y1 g* H# Q' `% S, R5 W" K还有那个 3 YEAR OPEN VARIABLE RATE 是不是一定要3年才能更换？是不是完全OPEN 才对啊？
小狗妈 发表于 2010-1-26 19:14

这个指的是3年内全open，到了3年要续。如果你5年固定不可能比3.75%更好，而又能拿到 prime-0.2% 5年close，就拿。
2 ~' o" X7 A, U
当然，只是一家之见。

小狗妈

谢谢黄教授指点。

但是有的地方还是不太明白，我想我是太笨了哈。

我真正的开始付MORTGAGE 是搬进房子后才开始。现在只是5%的首付，以及“预定”的贷款利率。

0 {1 |, E$ G. Z银行只是相当于PRE-APPROVAL（我的理解），而后 BUILDER可以到银行借钱开始造房。但关于

FINANCING的所有资料都必须送到律师手里，其间不能更改。

8 q- C3 }8 |  n6 K3 O我的问题是：如果我选择3年全开放，也许半年后 5 YEAR CLOSED VARIABLE 变得更好，比方是：PRIME-0.3，那我到时可以选择那种，是不是更好？

小黄

如果不是马上付款，先open也可。但要问清楚条款。好比我的open，头一年如果要还清该用其他项目，要付出100多元。

Rapala

41# 小狗妈
你仔细看看我和小黄的争论，就可以找到答案了。他在开始时间上都要和我争，就是越往后越对variable利率不利。

根据你的情况，我在一搂只是顺便提了一下，现在详细讨论一下吧。９个月以后交房，那么你不管选什么利率，期限都是交房那天算起，从现在开始到交房由builder帮你付给银行利息。

１。如果选variable open, 到了交房后再选最适合的利率，但是到时候说不定没有比现在更好的固定利率了。而variable close的折扣可能比现在好，因为在很短时间内变利率，银行没有罚款但是会有一些closing fee，具体要看合同。

２。选固定，那么如果你选３年的，实际相当于现在锁定一个好利率到９个月后开始用，根据当前形势，９个月后固定３年可能要涨０。５％，　prime也可能涨０。５％，已经和你的利率差不多了。如果选５年更保险，你的贷款合同到2015年９月才结束，将近６年的时间而利率只是３。７５％。

３。如果选variable close, 是最下策，因为９个月后有可能有跟好的deal出来，比如prime-0.5%而你没有任何变动余地。

Rapala

1）我什么时候说过的？请给链接，楼数。
2）3.75%是你在一楼说的，不是我说的。来指责我胆怯，无的放矢。
  U4 B0 N$ K/ l3 A, ~小黄 发表于 2010-1-26 18:52

! v5 x+ Y% u( D- a' `- `5 K黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略
2 R6 w) Y1 p" g" x4 J" l
那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
6 a. ?9 N6 H* T, p+ `/ c那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？

阳光沙滩

黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略

  x- U2 e! N1 }7 r那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔 ...
2 ]" ]. Q: r# O' ]' m$ ^Rapala 发表于 2010-1-27 09:06

8 K. Q' q7 m2 ?赔不赔钱应该以五年合同期满时总的来看吧。
2 s; a0 O+ h  A如果要用实例来说明，应该用已经完成的合约来比较才更有参考价值。

小狗妈

谢谢大师指点。
1 K: p# v2 y; T+ w4 o1 `/ c( x* U
只是银行给我的利率因为不是3个月内要用到的，所以是3.99， 而不是3.75。因为央行的政策起码维持到年中，所以我希望在6~7月份的时候固定住一个5年固定利率（那时就是3个月内了），实在不行转成浮动什么的，但是有风险。才拿不定主意。

Rapala

5 h7 x1 C3 R9 a; z- c" |3 C

赔不赔钱应该以五年合同期满时总的来看吧。
% g' {" t- l; A如果要用实例来说明，应该用已经完成的合约来比较才更有参考价值。
( w' N; d7 L6 u# ^0 E阳光沙滩 发表于 2010-1-27 11:12

黄教授要和我打赌，那当然是没有完成的合同才能打。
3 @+ j* d* \1 x2 _* t6 b
如果比较历史，历史上确实有固定好于浮动的时候，比如２００４年利息上升周期开始的时候选固定。

% y* n* T* P. p. N. U: H不过，老实说，就算固定胜了浮动也没有多少意义，这个胜利会很小，小到以１／４目取胜，我一楼的例子充分说明这一点。黄教授只是犯了教条主义的错误，教科书上说历史上浮动好于固定，他就相信了。其实人家比的是大银行的历史浮动和固定，并没有考虑一些特殊因数。这些特殊因数包括：

１。从小银行可能拿到更好deal ,比如３。５９％的５年
& ?( ]! Q/ A% k" G5 q" i% M0 F２。开始时间正好是利率上升周期的开始，比如２００４年时，或者２０１０年下半年
3. 期房，开始时间推延了几个月。小狗妈
4。由于通货膨胀的影响，利率上升速度很快，比如２００７年时候。

小黄

黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略
) ]' G3 z% M) w- W' S+ M: o( s7 M
那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
1 p8 v0 m; H/ C/ q9 v" \0 @那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔 ...
; m  E8 F" Z# h0 a0 ~( uRapala 发表于 2010-1-27 09:06

你又偷换了概念。
( F2 w5 E4 e+ i: u. B8 x我说的“选固定的是一种很稳妥的赔钱策略”
你引用的“浮动任何时候都比固定利率要好”
  k$ s6 x3 S5 s. Z3 F. s/ v1 w
这二者还是有巨大区别的。稳妥指的是多数情况如此，不代表绝对。各种机构都offer各式“稳妥”投资，好比买指数基金，可也没有谁咬定只赚不赔。稳妥可以是90%，但没有必要是100%，看稳妥不稳妥很简单，把过去N年的都算出来，好比2009到期的5年固定比5年浮动，还有2008，2007，倒推上去，看看究竟哪一种是稳妥赚钱，哪一种稳妥赔钱。

小黄

黄教授要和我打赌，那当然是没有完成的合同才能打。

如果比较历史，历史上确实有固定好于浮动的时候，比如２００４年利息上升周期开始的时候选固定。
9 X3 w) A; `# P, K: L
不过，老实说，就算固定胜了浮动也没有多少意义，这个胜 ...
4 v! y: j6 o1 |; w6 iRapala 发表于 2010-1-27 12:10

/ Z+ B2 n* J; L. k/ B. q/ U+ z. n3 w恐怕你犯了以偏概全的错误。就以我所知的人，都是从5大，最多加上ATB拿的贷款。做比较当然要比泛例，而不是特例。

" C1 h; F" ~; |8 Q0 |. [0 d我38楼的条款你是否答应？

张玉

３。５９％的５年固定 /  
1 G% [; G. U' ?是哪里啊?　　

Rapala

恐怕你犯了以偏概全的错误。就以我所知的人，都是从5大，最多加上ATB拿的贷款。做比较当然要比泛例，而不是特例。

6 e) j! h2 V  ?6 v我38楼的条款你是否答应？
5 q* r2 X0 r1 u7 R! Z7 S小黄 发表于 2010-1-27 18:27

' u  |4 ]& \, [8 G2 B你自己慢慢玩吧，赌是你提出来打的，赌的方式方法也由你定，那我还怎么打得赢？
! G  k' s, ^! q- |
8 W0 N$ D! T/ |9 |: c  N要不咱们也按江湖规矩，你提出挑战，那时间地点当然由我定。

Rapala

你又偷换了概念。
我说的“选固定的是一种很稳妥的赔钱策略”
) j+ }- c- D( V你引用的“浮动任何时候都比固定利率要好”

) C! p. X) v7 y( N- {9 w4 C3 t7 o这二者还是有巨大区别的。稳妥指的是多数情况如此，不代表绝对。各种机构都offer各式“稳妥”投资，好 ...
小黄 发表于 2010-1-27 18:23

. [" n2 e; e! K; n* n3 U看来你是挑战大家的中文理解能力，还是自己的中文换会小学老师那儿去了？

ChiaPet

继续讨论呀！
) c7 {" q  S, s8 A这帖有用。