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本帖最后由 小黄 于 2009-10-31 22:08 编辑 , y) B8 n5 z2 d5 w
你说的是极端情况,也就是利率涨到10%以上,其实我敢说,10年内没有可能。因为各国政府都吸取了历史教训,宁愿高通胀也不会提高利率到极端去压制。
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% p& q% a9 `- Y s8 jRapala 发表于 2009-10-31 20:04  % ~2 T# F' E) r, Z# t" z
按照你的理论,奥巴马就是天才,而里根是白痴?我告诉你,里根不是白痴,他的智商高的很。他提高利率不是为了好玩,是没有选择。美国经济建筑在美元信用的基础上。虽然现在信用已经打了折扣,但还是比别的国家强。" ]$ a# R: j5 _1 d- |( o$ a2 a
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等到真正意义上的通货膨胀到来之时,他不提也得提。通货膨胀具备正反馈效应,如果不提美元就真的会和里拉一样。古今中外还没有房市崩盘造成政府垮台,但通货膨胀造成政府垮台比比皆是。
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, N# @7 T% P2 a) G况且上一次的高利率可不是10%那么简单吧?Fed rate在1982年是18%,5年锁定是20%吧?按揭利率超过10%的时间跨度达到5年以上,而且在期间房价只跌不涨。1 r4 i- q. O5 T2 p1 V7 Y+ b% u
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我们就算假设这次高利率只有上次的一半,就是10%,那么每月还款多少?投资者自身的日常开销本来就更紧了,根本无法承受这样的按揭。, w4 J, p4 E) a* z( D! \
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2)在通胀最高利率最高的那几年,房价涨了多少?
6 B5 p7 x; Z4 r5 i; {1 z不光要看那几年,要把前后几年的一起来看。通货膨胀意味着物价上涨,工资最终会跟着上涨,最后导致房子上涨
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请注意,你自己用了“最终”二字。工资“最终”的确会涨。但工资上涨是通胀的最后一环。租客都是工资链最底部的人,他们能把食品涨价对付下来就谢天谢地了。等到投资房的租客最终可以承受更高租金的时候,投资房已经被法拍多时了。房价当然“最终”也会涨,但那又是多年后的事情了。你的因果关系没错,但忘记了恢复牛市是个长期过程。而房贷是要月月还的。3 t8 S. o: O# p7 w4 n) [
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归纳一下,不用高杠杆就不可能每年买一个,用了高杠杆有点风吹草动就完蛋。你所谓的涨工资涨租金取HLOC,都只对低杠杆的投资有用,高杠杆的根本拖不过3个月。 |
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