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楼主: 郭森房贷

郭森房贷- 有问必答

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发表于 2008-4-15 18:57 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我现在的房贷就是郭森办的,感觉他不讲废话,很职业。
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发表于 2008-4-20 15:32 | 显示全部楼层
顶帖!!!3 U6 C( t& ~: U; X: F% u0 `
; n' o5 f1 J, [' B  H
顺便问题:听说4月22日 P rates 要有波动,可能向下降0。25-0。5。, T- t, C9 f4 T  I  n
对用Variable Rate Open 的人有2种方式选择:' ~& B  D4 o, a8 I- j% O. x# m
1。还款总额不变,自动提高还本金的额度,什么时候开始?有人说立即执行;有人说到下一次循环开始。
; C) ~8 J% [" O# z0 j2 k( {3 |4 n$ ?2。降低还款总额度,需要到银行重新签字,那么以前银行给的了利率由变化吗?可以把时间给加长一些吗? 1 Z& j; O- ?6 C( q/ h: ]% Q

( i1 L, c- ~' m: i  |7 D谢谢回答!
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 楼主| 发表于 2008-4-20 18:45 | 显示全部楼层
原帖由 一半清醒 于 2008-4-20 15:32 发表 # C4 x1 D* C" c. j7 u5 j4 |- m+ F
顶帖!!!( t7 \; o3 i( q
2 _9 j$ m3 }3 L* J% H
顺便问题:听说4月22日 P rates 要有波动,可能向下降0。25-0。5。2 C+ R  m3 h, C6 H+ r: d2 X
对用Variable Rate Open 的人有2种方式选择:
1 N: i1 r6 B0 k' e1 Y4 E1。还款总额不变,自动提高还本金的额度,什么时候开始?有人说立即执行;有人说到下 ...

# K$ N% @  K4 O: F0 N6 Y! a" a. c+ g* e
1。大多数银行和金融机构会立即调整利率计算,但有的银行只是从月头开始调解,比如TD BANK。
, q* Q4 [' Q" o3 i) P, u  I4 H& }. z, U2。要调整月供款金额,银行一般需要重新签订更改协议,TERM 和 利率一般保持不变,只是对AMORTIZATION 作调整,从而让你有机会降低月供款。
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发表于 2008-4-20 19:48 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 郭森房贷 于 2008-4-20 19:45 发表
, p( N& J7 o8 v2。要调整月供款金额,银行一般需要重新签订更改协议,TERM 和 利率一般保持不变,只是对AMORTIZATION 作调整,从而让你有机会降低月供款。
6 U; X0 J# O  n6 X: ]7 i
可以从30年的改到40年的吗?
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发表于 2008-4-20 21:33 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

请问郭先生:% N, t" }6 b2 h% p3 I3 o- A
朋友有两套房子,第一套已付清贷款,现在出租。第二套有RBC定期 mortgage, RBC 是否同意将第二套房子的mortgage 转到第一套。这样,利息可以用来报税。) }. b) f# {8 {/ C/ o
谢谢。
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 楼主| 发表于 2008-4-21 07:59 | 显示全部楼层
原帖由 一半清醒 于 2008-4-20 19:48 发表
4 Q, X+ B3 z/ o' }% s0 f4 y5 a  Q
可以从30年的改到40年的吗?

9 [# @1 `: H& J6 O2 R) n1 r5 y1 I, [+ ^; I! N5 T3 A
如果是自住房,可以;如果是投资房,最多年限是25年(除非银行给你特例)。
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 楼主| 发表于 2008-4-21 08:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 hunter 于 2008-4-20 21:33 发表
8 r9 r1 G* a8 G! v1 U- |* W& d请问郭先生:
, p5 m. ~. @  r% k0 _) x$ t2 V# p, D朋友有两套房子,第一套已付清贷款,现在出租。第二套有RBC定期 mortgage, RBC 是否同意将第二套房子的mortgage 转到第一套。这样,利息可以用来报税。: Y4 @+ P/ C( g7 j6 H' j+ p
谢谢。
  H& o7 U* }/ L* S1 d) \) Q

! ~  b; ]; N) O! L您要和RBC 直接联系,才能得到准确的答案。我现在已经不在RBC 工作了,我的联系方式请见网页最上面的信息。
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 楼主| 发表于 2008-4-25 07:54 | 显示全部楼层
原帖由 icej 于 2008-4-25 07:45 发表 2 s8 d. G0 ?' |5 A7 w" K+ M9 O0 J

0 n1 J! y: a0 n6 J. s  m4 f2 v2 ^9 s$ h8 \
怎么就不回答这个问题.?????/我还是特意看中有问必答才来这个贴的......
* @9 w9 Q7 G& B2 v$ k# K% {

* p6 }: W4 A$ j! m7 w( l. j6 I对不起,您这个问题最好由我们专业的房地产中介来回答,我只代理住房按揭贷款。
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发表于 2008-4-25 22:28 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
请教有关HELOC 和 MORTGAGE问题:
0 R9 |* l# E( r% M4 F如果想借出来HELOC, 而正好不久就要RENEW MORTGAGE, 那么, 如果先借出来HELOC, 对之后的RENEW MORTGAGE 会不会有影响? 什么影响? 比如说, 换不同的贷款机构了和不变, 是不是不一样的影响呢? / `# D; W# V% u" {# K6 O, x6 f
再者, 是RENEW 了MORTGAGE之后再借HELOC 呢?
; Y; ~- J3 q- H1 Y: W$ \有人讲, 可以有一种, a readvancable mortgage? CAN U EXPLAIN IT?
8 R1 w- j7 Q0 J( p+ e# A
% F4 e2 t) F7 H# A9 D* W; b2 TTHANKS!
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 楼主| 发表于 2008-4-26 09:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 SELINNA 于 2008-4-25 22:28 发表
; \- k# ?+ N! Z  V  N) D5 B请教有关HELOC 和 MORTGAGE问题:: Y7 I$ d' L3 E, d2 I8 \- F# r3 Z
如果想借出来HELOC, 而正好不久就要RENEW MORTGAGE, 那么, 如果先借出来HELOC, 对之后的RENEW MORTGAGE 会不会有影响? 什么影响? 比如说, 换不同的贷款机构了和不变, 是不是不一样的 ...

, ?) O8 m+ {$ N+ i" P
+ ~. A6 Y# h) W$ U) \1。RENEWAL MORTGAGE 和设置HELOC 没有关系,如果你想在同一家银行继续贷款; 但如果你想在MORTGAGE 到期时转移到其他贷款机构,你设置的HELOC会同时终止。所以最好是RENEWAL MORTGAGE 之后再设置HELOC。
; r$ w1 ~, Z9 o; J; b2。我没有听说过 READVANCABLE MORTGAGE, 你可以找该贷款机构查询。% i2 e6 A, F1 J# V7 c* I. D( w
谢谢你的咨询!
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发表于 2008-4-26 17:51 | 显示全部楼层
原帖由 郭森房贷 于 2008-4-26 10:44 发表
: \& _0 ]9 R3 |  O& e  {; P
, i( `" V( J& p) c2 X
/ ~0 z" K# ?% m4 k4 ~: R1。RENEWAL MORTGAGE 和设置HELOC 没有关系,如果你想在同一家银行继续贷款; 但如果你想在MORTGAGE 到期时转移到其他贷款机构,你设置的HELOC会同时终止。所以最好是RENEWAL MORTGAGE 之后再设置HELOC。
( v+ @/ s* ^. ~$ i4 x, V2。我 ...

# Q0 {0 o$ ~3 F; k6 H1 Y! J% P8 z2 A
谢谢你的答复! 那么就是说, 如果, 现在在A行设置HELOC了, 那么之后, RENEW MORATGAGE 可以继续在现在的B行或者转到C行/A行, 而这个RENEW不影响A行已经设置的HELOC 吗? 8 n* A: @3 t) d
谢谢!
大型搬家
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发表于 2008-4-27 08:53 | 显示全部楼层
关注
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 楼主| 发表于 2008-4-27 10:35 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 SELINNA 于 2008-4-26 17:51 发表
$ ^% |0 X+ o7 S3 v
0 n: I; X+ |  e, s& D
; ~: f$ W4 p0 Z. {$ V谢谢你的答复! 那么就是说, 如果, 现在在A行设置HELOC了, 那么之后, RENEW MORATGAGE 可以继续在现在的B行或者转到C行/A行, 而这个RENEW不影响A行已经设置的HELOC 吗? 1 j: C; G3 B( ?: K/ H% r7 f* W7 c
谢谢!
0 V# n$ Q' r6 l( J

1 A6 e- a" _) G& D如果您在同一家银行RENEWAL,设置HELOC 在RENEWAL 之前或之后都没有影响;但您如果在设置好HELOC之后, 再将MORTGAGE 转移至其他银行,您已经设置好的HELOC将会被同时终止。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2008-4-27 16:58 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
眼花缭乱的术语
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发表于 2008-5-11 20:07 | 显示全部楼层

浮动利率

楼主能否介绍一下浮动利率的情况? 我有朋友拿到3.55% 的浮动, 真有这回事吗?
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 楼主| 发表于 2008-5-12 08:42 | 显示全部楼层
原帖由 叹息一声 于 2008-5-11 20:07 发表 / `7 k( {" K2 c) |' R4 T7 f
楼主能否介绍一下浮动利率的情况? 我有朋友拿到3.55% 的浮动, 真有这回事吗?

) I) ?  k) a$ }' b4 p4 u- L9 @- q2 R
您可能指的是有些借款机构提供的 INTRODUCTION RATES, 亦即开初几个月给您提供很低的折扣,例如PRIME - 1.20% = 3.55%, 剩余的贷款期限的折扣会低一些, 但应该不会是在整个期限内都给您这样的利率。建议您在接受这样的贷款利率前,一定要问清楚详细的条款。
理袁律师事务所
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发表于 2008-5-12 19:13 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 郭森房贷 于 2008-4-26 10:44 发表 ' N" q% ^6 K: p9 j' o* k
' U- g$ z8 }" z5 b
/ d# k9 I" t" J& L! A" H3 i3 s  g
1。RENEWAL MORTGAGE 和设置HELOC 没有关系,如果你想在同一家银行继续贷款; 但如果你想在MORTGAGE 到期时转移到其他贷款机构,你设置的HELOC会同时终止。所以最好是RENEWAL MORTGAGE 之后再设置HELOC。. E7 }8 Y! j: `  p7 z, J
2。我 ...
& n; _  P0 L, J7 s+ Y- u' ~

  ?$ J" r4 x: D- n  z- PMTG和HELOC可以在不同的金融机构,不存在终止不终止的问题。所谓readvanced MTG我的理解是,在MTG到期前或到期做add on MTG,就是重新增加贷款的额度。到期前会给你blend的rate,到期做的话,就是全新利率。
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发表于 2008-5-16 19:26 | 显示全部楼层

Probation 其间可以申请住房贷款吗?

我正准备买房其间,接到一个新的工作, 工资待遇要好很多,但是Probation有6个 月, 首付现在有26-27%的样子,Probation 其间可以申请住房贷款吗?* R, T1 z6 X( ]7 g7 j; r
  S: `& @4 r- ]" Q2 t8 a2 I5 p
谢谢解答!
鲜花(65) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-5-18 06:40 | 显示全部楼层
原帖由 channel1111 于 2008-5-16 19:26 发表
# A- T) _" k+ Y! c我正准备买房其间,接到一个新的工作, 工资待遇要好很多,但是Probation有6个 月, 首付现在有26-27%的样子,Probation 其间可以申请住房贷款吗?
; J* B# A8 i9 c5 C
( Y* G: X8 E4 R" z" M谢谢解答!
, H% h; k: q0 f% R% Q0 Q" X2 B

4 t" _: l5 Q1 f' }! f  m如果新工作和以前的工作是属于同一行业,或者很接近,同时您的首付多过25%,即使在试用期,您是极有可能获得贷款的!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-18 21:20 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
向郭森请教,我爱人年收入5w,我没有收入(在大学读博士),如果我们买一套27w的townhouse,首付17w,10年还清,我们现在能贷到10w吗?(每个月还有700刀左右的车供,没有其他的额外费用)贷款成功几率有多大? 以现在的利息 fix rate 5 years, 每个月大概要供多少? 谢谢!  I+ N) F! m+ g5 f7 W

$ n7 |+ r+ u" |% ^9 |; L$ }[ 本帖最后由 yaotong 于 2008-5-18 22:50 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-5-19 07:04 | 显示全部楼层
原帖由 yaotong 于 2008-5-18 21:20 发表
2 W* D' Z; u0 O: h向郭森请教,我爱人年收入5w,我没有收入(在大学读博士),如果我们买一套27w的townhouse,首付17w,10年还清,我们现在能贷到10w吗?(每个月还有700刀左右的车供,没有其他的额外费用)贷款成功几率有多大? 以现 ...
$ t9 Q3 a0 Z' u. X9 @( ?0 n# j

1 N6 \7 I# |' C5 y8 @# p& M1. 如果信用良好, 您获得贷款批准的机会非常高;3 Z, c) y4 A7 o6 `
2. 10万贷款十年还清, 用最好的五年固定计算, 您每月的供款额大约是$1080(本金利息之和)。
. @* ~# a; C, @. b4 r& I' G6 F0 i3 a' V) n3 r
谢谢您的提问
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-19 16:03 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
谢谢回答!
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发表于 2008-5-19 17:32 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
HELOC 可以拿到Prime - 0.5的吗?谢谢
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 楼主| 发表于 2008-5-19 20:42 | 显示全部楼层
原帖由 Joey 于 2008-5-19 17:32 发表 5 v; J  j9 {* C" E! |6 V; o: _
HELOC 可以拿到Prime - 0.5的吗?谢谢

8 m3 E) Y+ A3 B" G
! s2 t. }; S: y7 X8 R好像ATB 的广告这么说, 但是里面有很多条款, 您可以直接咨询他们。
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 楼主| 发表于 2008-6-10 08:10 | 显示全部楼层

加拿大央行隔夜利率不变

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
The Bank of Canada today announced that it is maintaining its target for the overnight rate at 3 per cent. The operating band for the overnight rate is unchanged, and the Bank Rate remains at 3 1/4 per cent.
. O9 T% w7 E- d4 L6 m3 ^& H2 Z
! |  Y& R: t  }) c- b' bhttp://www.bankofcanada.ca/en/fixed-dates/2008/rate_100608.html
9 \/ n0 v% J2 ?8 T4 ]& D$ B; g- M8 N  O' `7 b0 B& k
这样看来各大银行的浮动利率(以PRIME RATE 为基准的贷款利率)也不会下调了。 现在的PRIME RATE is 4.75%。
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发表于 2008-6-10 08:17 | 显示全部楼层

回复 57楼 的帖子

灰常灰常失望,本来想等利率降了到银行去把payment降低的,看来加拿大最低年底要进入加息周期,浮动利率的弟兄现在是要求银行调低payment的时候了。! O" P7 |) f; ~  N# i

. n* ], p4 L9 e6 k$ L/ V另外问郭大瞎,到银行去降payment需要什么手续,需要两个贷款人都去吗?
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发表于 2008-6-10 09:12 | 显示全部楼层
路过,看看
大型搬家
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 楼主| 发表于 2008-6-10 09:14 | 显示全部楼层
原帖由 牛眼熊心 于 2008-6-10 08:17 发表 7 v" d6 U/ s" k- X
灰常灰常失望,本来想等利率降了到银行去把payment降低的,看来加拿大最低年底要进入加息周期,浮动利率的弟兄现在是要求银行调低payment的时候了。
: I% R% W/ j. n
( E5 _0 \* ^" O* D9 l; M另外问郭大瞎,到银行去降payment需要什么手续,需要两个贷款人 ...
, E  X( B) V/ Q! z; i: W
# B5 C' h0 c/ j; I
降低月供款的途径是延长您的总供款年限, 亦即AMORTIZATION PERIOD。 如果您现在已经是40年的贷款, 那就没有机会再延长了; 如果您的贷款年限少于40年, 您和CO-BORROWER必须都要约见银行的经办人, 修改您的贷款细节并签名
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发表于 2008-6-14 15:23 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
郭先生,想跟您联系找比较划算的贷款,请问如果通过您买贷款,您怎么收费?
鲜花(65) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-6-16 05:58 | 显示全部楼层
原帖由 娇娇 于 2008-6-14 15:23 发表 - w9 E2 F% p$ d  q2 ?7 ^
郭先生,想跟您联系找比较划算的贷款,请问如果通过您买贷款,您怎么收费?

! A( T8 \/ t" h4 P* h2 S
$ G6 S! K( \% X! v- J9 L我不收取您任何的费用, 如果贷款审批成功, 并且您顺利住进新屋, 使用了该笔贷款, 银行会支付我一笔 FINDER FEE, 亦即佣金(因为我帮他们找到了极有价值的新客户)。
3 l( n8 e7 y. J7 s& s3 `: a, p
+ v' m' V+ H8 {谢谢您!
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