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楼主: Z

小议房价与新房开工量

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Z
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 楼主| 发表于 2008-1-4 15:28 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 白水 于 2008-1-4 11:12 发表
# p; e/ q" C) j" d) L$ V
% \$ @) n. m6 g% N8 m5 s% R0 K感觉你这第四点,是对Z的分析的很好修正和补充。尤其在于你客观的强调反馈的收敛性。
5 J7 M1 v' E6 R7 [. a- M; Y

( C" E5 A  M' A" L我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率:收敛的中间值是什么?
7 N/ j" j( n# r) H9 u; X9 N+ {$ k) H" e+ h
好比,假设如果说2006年12月某个房子40万,但这个房子在2007年3月向上走高到46万,6月走高到50万。现在受到市场力,向下震荡,跌到了43万。
- a( @5 a, X5 H- d4 Q1 h
7 U( m; Y; b! F) G# l; |7 J) l如果你认为46万是合理的,价格会收敛于46万,出于收敛性的考虑,那么现在可以抄底。
6 X  _; Y$ q  I& S3 D如果你认为40万才是合理的,价格会收敛于40万,出于收敛性的考虑,那么完全可以等到35万再抄底。4 U4 S& r5 i/ r; a6 x' }

) S$ }8 ?& ?2 X" _8 {1 P" S3 |& o% @判断底部,就完全变成了你对收敛的中间值的解读。这本身就是不可能准确预期的。
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发表于 2008-1-4 15:50 | 显示全部楼层
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2008-1-4 16:09 | 显示全部楼层
看来看去你的意思还是明年会跌。$ w( i" L* D; I/ A& b+ x0 l. G1 h
今年的结果已经出来了,比上年涨了11.4%,刚好在8%-12%的区间内,明年还会有另外一个8%-12%。
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发表于 2008-1-4 16:17 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 Z 于 2008-1-4 15:28 发表 9 G3 V4 \4 M  Q$ Z6 L$ h8 E% f  H3 f

6 V4 O0 o1 g& z$ y7 ~6 F4 t! [1 E* [# N' y8 i# u+ n+ M
我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率:收敛的中间值是什么?' }1 {0 m. k  n8 x+ @; o" R, l9 C
+ [$ H  h( x+ i7 K7 i
好比,假设如果说2006年12月某个房子40万,但这个房子在2007年3月向上走高到46万,6月走高到50万。现在受到市场力,向下震荡,跌到了43万。 ...
$ T' M1 F4 ]% y0 \  W4 Q
6 f  A; J2 M4 t% @, L" A! l7 \4 I
很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:
& V% z) ^# G" g' B$ P- v, m" v/ i9 ]- f. p) H. W0 j
新稳态=(最近周期的高峰 -最近周期的低峰)/2+最近周期的低峰 + 最近半个周期内通膨 bias
* @7 n2 A( V, f+ |# t. @' i# J! v( [% C2 i
如果最近周期=2年,8 h8 `; X: j8 F. N5 Y! \
通膨=3%/年  + o' `/ y& P# A6 m2 X0 m/ f
最近周期的高峰=50万,% c' ^$ a- |- H1 X9 d) s( a+ j
最近周期的低峰=40万,
) t! s: F/ L0 H4 J那么新稳态=45万+1.2万=46.2万. 
4 n' T8 L! R  y0 G$ v* R) i# L2 K2 o$ h/ o) s; F4 v
当然这也只是个参考而已.因为所有的因素都是变化着的.大家千万别拿这些数字当真,这世界上还没有见到靠"计算"发大财的.* F/ W' ]% k2 ~# Q2 F
( C9 S1 n2 ^4 T  k# f

# I3 P# ?8 f7 Z  q" z5 V& ~! x- j. C* `2 q4 G! B

, q2 R, @; r$ t# ^! I- i
6 [8 ?4 E9 k/ ]3 g8 P 
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发表于 2008-1-4 16:20 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2008-1-4 16:09 发表 ; {6 f* a- N  D* U2 I0 I
看来看去你的意思还是明年会跌。
9 F; k* |: C# N1 c今年的结果已经出来了,比上年涨了11.4%,刚好在8%-12%的区间内,明年还会有另外一个8%-12%。

, p, K5 [7 ?/ E4 ]比我强,我嫩是没有看明白。 " ~- _5 q9 p( \% z+ p

( P: O% W; F( M4 K我觉得08年应该要强过07年,道理很简单,因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效,以07年12月的平均价和中间价为准。, |0 X0 z( @+ S

5 F* ]9 m" {( J, w* @- c炒股的人都知道,庄家先把股票拉高100%,然后下调20%平台整理几个月,如果大市行情好,突破平台后又一波行情。08年edmonton的经济行情不会差。到08年底美国大选后就有变数了,那时候看石油走向再做预测。
Z
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 楼主| 发表于 2008-1-4 17:28 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路_ 于 2008-1-4 16:17 发表
% y( Q$ p/ V  ~5 T" w
* l% D3 q2 ?; o: A2 `8 _# ~4 a/ y" L
很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:) _1 J& L- z8 P8 R1 \. n, h8 D

- T& b* Y9 r+ V3 t+ V' c7 R( q- w" O新稳态=(最近周期的高峰 -最近周期的低峰)/2+最近周期的低峰 + 最近半个周期内通膨 bias
6 i- _0 w9 X. q3 W6 e: y" @
9 i+ Z# e, b; g' {7 A3 j  g, w* I如果最近周 ...

( q  }5 @  O& d
6 k# P3 k/ i7 x5 B问题的关键是,我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降,除非看到明显反弹,否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。6 R  M0 U$ m6 R, @- w8 B& e0 U+ u

# h$ s8 G3 m) f. I- E' ]至于2008,我认为上升10%是比较合理的一个估计。但即使如此,变数仍然很多。就说2007年是先涨20%,再跌10%;那么现在2008初,论势头还是在下降空间。就算全年上涨10%,也很可能是先跌10%,再涨20%. 对于50万房子,10%就是5万。当然这也仅仅是一个猜测。究竟怎么演变,无非预言。
理袁律师事务所
Z
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 楼主| 发表于 2008-1-4 17:31 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:20 发表
6 Q- c) [& j; L! k8 t: N8 z1 n; Q  Y" P/ x
. I- Q9 ?5 W( ~5 ^3 Q3 f
6 B1 P3 \+ _+ v3 o  ]
我觉得08年应该要强过07年,道理很简单,因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效,以07年12月的平均价和中间价为准。

9 e3 {  D- \" g3 l
3 J  u9 r  g3 |* o" ?- O您的逻辑太简单了吧?调整过了,就该回升?
. K+ w4 R6 e6 U. B/ [那么2005就涨过了,为何2006还要涨?既然涨过了就该回落啊。" S4 t1 S3 g7 u; m
8 t9 m8 e# M& C7 t4 q. X0 e
2008也许会涨,也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。
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发表于 2008-1-4 21:30 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2008-1-4 17:28 发表 9 h# W7 i: U) S2 l) A2 y# ?5 Q0 u

1 Z5 U7 w" m5 Q1 c: S" s% F* [0 u( i* t- h/ r' D
问题的关键是,我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降,除非看到明显反弹,否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。 ...
$ g4 d0 k: [; O0 Q* P
* R% e: L- x! Q: q
我看你是看到了真正的问题和困难. 预测是不容易的,有时是不可能的.7 N+ W- f; }5 @( ]
多年前, 我写过一篇文章,论证天燃气价格的不可预测性,(即期货价格的可预测精度问题). 我看房价也有很相似的特征. 我们所能较可计算的是它的稳态的分量和缓变的,可控的,可观测的分量. 这就是我们所说的大趋势.
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发表于 2008-1-5 23:57 | 显示全部楼层

3 q: L1 \- r* i+ H. t+ K9 {& b
1 R0 R! f6 N" C  P# T[ 本帖最后由 使者 于 2008-1-5 23:58 编辑 ]
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-6 13:01 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2008-1-4 17:31 发表
& b) v  s) D2 t: A: E- m% G
" U. C  C+ ]5 _5 ]( O
( Q# G: N" ?, J- d4 N& U您的逻辑太简单了吧?调整过了,就该回升?' i9 N4 y! {4 ^
那么2005就涨过了,为何2006还要涨?既然涨过了就该回落啊。
$ a9 p; y' L1 u
/ X0 F9 j+ y3 l8 |& `2008也许会涨,也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。

7 F, g9 ]6 ?  G( ^) c调整过了也就是下跌结束了,当然不会下跌了。我们观点主要的差别是现在下跌是不是快结束了,我觉得已经快到底了,逻辑没有问题,你理解有问题。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-6 15:27 | 显示全部楼层
倆大高手切磋中,崇拜!
鲜花(49) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-6 20:03 | 显示全部楼层

" g3 b/ ?  J' k" V6 v* |9 h
; p. }: x* ~8 a& s6 T6 b房价有高涨时,必有回落时,价格总是围绕价值进行波动的。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-7 01:07 | 显示全部楼层

新人凑热闹

同言同羽 置业良晨
很喜欢看这样的文章。这里面除了‘炒的’概念外,供需矛盾才是主要问题。
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