小议房价与新房开工量

Z

原帖由 白水 于 2008-1-4 11:12 发表
# p; e/ q" C) j" d) L$ V
% \$ @) n. m6 g% N8 m5 s% R0 K感觉你这第四点，是对Z的分析的很好修正和补充。尤其在于你客观的强调反馈的收敛性。

( C" E5 A  M' A" L我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率：收敛的中间值是什么？
7 N/ j" j( n# r) H9 u; X
好比，假设如果说2006年12月某个房子40万，但这个房子在2007年3月向上走高到46万，6月走高到50万。现在受到市场力，向下震荡，跌到了43万。
- a( @5 a, X5 H- d4 Q1 h
7 U( m; Y; b! F) G# l; |7 J) l如果你认为46万是合理的，价格会收敛于46万，出于收敛性的考虑，那么现在可以抄底。
6 X  _; Y$ q  I& S3 D如果你认为40万才是合理的，价格会收敛于40万，出于收敛性的考虑，那么完全可以等到35万再抄底。

) S$ }8 ?& ?2 X" _8 {1 P" S3 |& o% @判断底部，就完全变成了你对收敛的中间值的解读。这本身就是不可能准确预期的。

青萝

紫光

看来看去你的意思还是明年会跌。
今年的结果已经出来了，比上年涨了11.4%，刚好在8%-12%的区间内，明年还会有另外一个8%-12%。

十年移民路_

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:28 发表

6 V4 O0 o1 g& z$ y7 ~6 F4 t! [
我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率：收敛的中间值是什么？

好比，假设如果说2006年12月某个房子40万，但这个房子在2007年3月向上走高到46万，6月走高到50万。现在受到市场力，向下震荡，跌到了43万。 ...

很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:
& V% z) ^# G" g' B$ P
新稳态＝（最近周期的高峰　－最近周期的低峰）／２＋最近周期的低峰　＋　最近半个周期内通膨 bias
* @7 n2 A( V, f+ |# t. @
如果最近周期＝２年，
通膨＝３％／年　　
最近周期的高峰＝５０万，
最近周期的低峰＝４０万，
) t! s: F/ L0 H4 J那么新稳态＝４５万+１．２万＝４６．２万．　
4 n' T8 L! R  y0 G$ v* R) i
当然这也只是个参考而已．因为所有的因素都是变化着的．大家千万别拿这些数字当真，这世界上还没有见到靠＂计算＂发大财的．


# I3 P# ?8 f7 Z  q" z5 V

, q2 R, @; r$ t# ^! I- i
6 [8 ?4 E9 k/ ]3 g8 P　

牛眼熊心

原帖由 紫光 于 2008-1-4 16:09 发表
看来看去你的意思还是明年会跌。
9 F; k* |: C# N1 c今年的结果已经出来了，比上年涨了11.4%，刚好在8%-12%的区间内，明年还会有另外一个8%-12%。

, p, K5 [7 ?/ E4 ]比我强，我嫩是没有看明白。

( P: O% W; F( M4 K我觉得08年应该要强过07年，道理很简单，因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效，以07年12月的平均价和中间价为准。

5 F* ]9 m" {( J, w* @- c炒股的人都知道，庄家先把股票拉高100%，然后下调20%平台整理几个月，如果大市行情好，突破平台后又一波行情。08年edmonton的经济行情不会差。到08年底美国大选后就有变数了，那时候看石油走向再做预测。

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2008-1-4 16:17 发表
% y( Q$ p/ V  ~5 T" w
* l% D3 q2 ?; o
很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:

- T& b* Y9 r+ V3 t+ V' c7 R( q- w" O新稳态＝（最近周期的高峰　－最近周期的低峰）／２＋最近周期的低峰　＋　最近半个周期内通膨 bias
6 i- _0 w9 X. q3 W6 e: y" @
9 i+ Z# e, b; g' {7 A3 j  g, w* I如果最近周 ...

( q  }5 @  O& d
6 k# P3 k/ i7 x5 B问题的关键是，我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降，除非看到明显反弹，否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。

# h$ s8 G3 m) f. I- E' ]至于2008，我认为上升10%是比较合理的一个估计。但即使如此，变数仍然很多。就说2007年是先涨20%，再跌10%；那么现在2008初，论势头还是在下降空间。就算全年上涨10%，也很可能是先跌10%，再涨20%. 对于50万房子，10%就是5万。当然这也仅仅是一个猜测。究竟怎么演变，无非预言。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:20 发表
6 Q- c) [& j; L


我觉得08年应该要强过07年，道理很简单，因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效，以07年12月的平均价和中间价为准。

9 e3 {  D- \" g3 l
3 J  u9 r  g3 |* o" ?- O您的逻辑太简单了吧？调整过了，就该回升？
. K+ w4 R6 e6 U. B/ [那么2005就涨过了，为何2006还要涨？既然涨过了就该回落啊。

2008也许会涨，也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。

十年移民路_

原帖由 Z 于 2008-1-4 17:28 发表

1 Z5 U7 w" m5 Q1 c: S
问题的关键是，我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降，除非看到明显反弹，否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。 ...

我看你是看到了真正的问题和困难. 预测是不容易的,有时是不可能的.
多年前, 我写过一篇文章,论证天燃气价格的不可预测性,(即期货价格的可预测精度问题). 我看房价也有很相似的特征. 我们所能较可计算的是它的稳态的分量和缓变的,可控的,可观测的分量. 这就是我们所说的大趋势.

邮差

3 q: L1 \- r* i+ H. t+ K9 {& b
1 R0 R! f6 N" C  P# T[ 本帖最后由 使者 于 2008-1-5 23:58 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 Z 于 2008-1-4 17:31 发表
& b) v  s) D2 t: A: E- m% G
" U. C  C+ ]5 _5 ]( O
( Q# G: N" ?, J- d4 N& U您的逻辑太简单了吧？调整过了，就该回升？
那么2005就涨过了，为何2006还要涨？既然涨过了就该回落啊。
$ a9 p; y' L1 u
/ X0 F9 j+ y3 l8 |& `2008也许会涨，也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。

7 F, g9 ]6 ?  G( ^) c调整过了也就是下跌结束了，当然不会下跌了。我们观点主要的差别是现在下跌是不是快结束了，我觉得已经快到底了，逻辑没有问题，你理解有问题。

有空儿

倆大高手切磋中，崇拜！

yj151

" g3 b/ ?  J' k" V6 v* |9 h
; p. }: x* ~8 a& s6 T6 b房价有高涨时，必有回落时，价格总是围绕价值进行波动的。

挺好

很喜欢看这样的文章。这里面除了‘炒的’概念外，供需矛盾才是主要问题。