埃德蒙顿华人社区-Edmonton China

 找回密码
 注册
楼主: WST

爱城房市的过去,现在和将来(2): Edmonton 房价的起落.

[复制链接]
鲜花(16) 鸡蛋(2)
发表于 2007-12-31 22:18 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
等待下文.谢谢!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-31 22:37 | 显示全部楼层

两个问题

谢谢楼主分享,分析总结颇有道理。7 k. h) N) I- n8 F2 r: [6 Z7 z

7 s. g5 ?0 e5 y& f# K有两个相关问题请教:% G; _; l$ S6 B& y4 u

1 T% _3 ?. V; i6 m# A0 [/ J, ~! o1、建筑商手上的现房还有多少呢?如果已经基本出清,一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖,而且房价的底线也基本清楚,因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同;但如果建筑商手上存货尚多,恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局,今年的存货却仍然模糊。
5 i# Y, r% c5 C- l0 {! G/ v) J, `8 [( t' r
2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗?
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-1 12:17 | 显示全部楼层
原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
9 \$ M- P! S$ ]$ x. \# L3 q" ]文章写的确实不错,不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑,在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房?

5 [) `/ l, o% W- |8 T5 e请参照前文(第一部分),有关数据如下:$ Q( d( D7 G0 o- Z
$ i1 ?  Y# b! n& ?5 W, {  j; D* k
Year                      housing start6 N, z5 T1 S* d3 u
2 g" b9 |# K* V
2002                       12581
7 Z+ ^( t& R7 G" x& j2003                        12380
0 T8 W, l" P2 I2004                        11488: i6 ~/ t7 [. J! Q* O
2005                        132943 g; n- u/ Z: u, p* {) @
2006                        14970
4 E) n3 {; ^/ T/ i2007        15000 (估计)1 J5 W$ W* p7 k+ B/ e. y

* _% m! ?5 g; j; {4 t& s2002 – 2005 爱城房市尚未火爆,每年平均建房量12000 多套,当时市场平衡,没有累积,销售量也应该是此数。
- n9 _# O5 C" @! \" l1 \
( [$ j4 l& A, p2 Q这些数据来自官方网站,我也从不同的来源核对过,应该很可靠。你可用 Google 查找核对:如,Edmonton, housing start, 2003.
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-1 12:21 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表 * J4 h5 H' q+ @$ ]& v
好文,不顶对不起良心。但提个我的想法,这次下调,特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧?请LZ也分析分析二手房,那就更全面了。

0 u! U0 N, s( k9 \6 Q, t1 x& B. j# [9 W  y8 A, O' Z' U
谢谢建议,做些补充:
: o$ r7 Q3 ^/ j/ k) `" W0 e
+ G& C6 i4 j6 F7 [5 B+ y二手市场和新房市场密切相关。我想,二手市场更涉及于房市的根本,它决定了房市的性质:是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说,如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势,建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是,我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销,就不会有如此大的跌幅。
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-1 12:31 | 显示全部楼层
原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
2 X3 p/ y& u0 k3 D谢谢楼主分享,分析总结颇有道理。
3 w+ C- r6 K1 W+ N+ `6 y) U$ o; P& e5 p+ S: j. A' j. k* E/ {( J; c2 v
有两个相关问题请教:
# H/ p5 k! d! A$ w8 A/ I
* h3 F: W0 p/ `1、建筑商手上的现房还有多少呢?如果已经基本出清,一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖,而且房价的底线也基本清楚,因为大幅度降价的价位得到市场 ...
4 q2 i6 C8 G0 A6 Y/ `

! |0 r6 j9 U+ H+ t1。和炒家类似, 建筑商手中的Spec Home 没有出清;部分建筑商甩卖的房子基本卖出;. Q4 p& W9 t2 f) Y# }
一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖,如果会,会卖多少房子,利弊何在?其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。/ v2 Y# Q* g6 o0 N
3。 对于问题2,请见33 楼
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 14:51 | 显示全部楼层
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 16:35 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表 " c3 w8 _1 B; P5 ~) {; ?* ~5 E
* a& X- t& l7 O$ P; `& z
3 m& Y! d1 t. h. }; T$ \* e0 C- \+ _
谢谢建议,做些补充:- U, ^8 }3 t( K* T9 i0 h' Z; E
3 ]/ k8 T. s: |& y3 w, S
二手市场和新房市场密切相关。我想,二手市场更涉及于房市的根本,它决定了房市的性质:是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说,如果没有二手市场的滞销 ...
0 s/ ?+ x3 x3 }) l  a4 Q. v. W( q

- ]/ |$ B! k/ T+ {; Y' |新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子),以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。5 a8 J; M2 H5 z- o/ U
/ G* U/ _; ^  h) ^8 F8 ~
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]
鲜花(657) 鸡蛋(3)
发表于 2008-1-1 20:01 | 显示全部楼层
""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""3 l# N2 v3 N/ u

5 |5 f. V  g- ~# \" V' I  _请问这样的房子现在还能买到吗? 如何联系?
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-1 23:51 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
  v: x: N4 i6 P# w2 I""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""- E5 M. ?5 D9 b, x9 ~$ s  [

2 ^" h) t8 p; W0 B( q# u, `7 }请问这样的房子现在还能买到吗? 如何联系?
% T! L& @6 b  G# V5 J" c! a$ H5 B
节日前还有一套,1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford,你可询问:435 2040。$ F* f* |4 d9 c' a1 J6 R9 A- j
临近的 Rutherford height 区没有降价。
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-2 00:10 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表 : o( h8 |" \( u" c4 G: O

: u) g1 v4 R4 P0 G% H7 `" w  X
0 C: |- h) S0 {1 E8 |  e: t新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子),以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。
6 O  F. R% H; k- |5 l9 p
完全同意,炒家出货,大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居(loft)导致了listing快速大增,不及消化, 从而引起了市场逆转,我在后文补充叙述。
鲜花(67) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 00:15 | 显示全部楼层
接着顶,好贴是不能沉的
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 01:51 | 显示全部楼层
实在是好文,不顶不行啊!
0 G- `0 k! |/ U/ D5 v+ @8 r) i: l这样的有内容,有数据,冷静分析的文章实在不多了,根本不用回复可见,大家自然跟贴,顶贴了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 08:12 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表 $ a9 G  f; d  i( _' E
没有建筑商的倾销,就不会有如此大的跌幅。
6 M. [3 x; s% q( A% N9 s
那大家联合起来反倾销
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 10:40 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
鲜花(645) 鸡蛋(4)
发表于 2008-1-2 10:47 | 显示全部楼层
好文!
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 12:51 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 14:13 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
Waiting...
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 16:45 | 显示全部楼层
原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表 2 U' X0 H% o+ I2 p( n0 b( u# R1 ~3 B/ z
; q5 S5 r6 Q8 W! C. \4 \. ^
完全同意,炒家出货,大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居(loft)导致了listing快速大增,不及消化, 从而引起了市场逆转,我在后文补充叙述。

" J: B4 A( R' `& h, U" ^07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市,无论从量上还是从它们的相对低价。
7 C0 g; v. }6 X* z1 S3 C说到底,是爱城07年下半年明显来的人少了,走的人多了和大部分买家的观望,导致了需求大幅降少。
: D" [  M6 Q; H楼主了解很多房市特别是新建房情况啊,感谢您的分享。
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-2 19:03 | 显示全部楼层
原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表 ( P+ S4 m/ r0 X- E( Z

  o  k$ W; [( J" I7 _% U1 {( ~节日前还有一套,1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford,你可询问:435 2040。
$ [- _: o6 M" N% q# {临近的 Rutherford height 区没有降价。

& A  W' r" V3 J. h5 v& I& {- B已经 pending 了。
鲜花(4) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 23:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-3 20:16 | 显示全部楼层
好贴!期待下文。
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-4 14:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
好文一定要支持!
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-4 15:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表 5 N, @4 o" l0 O( i" s

7 t/ H4 M% u% R( e2 x请参照前文(第一部分),有关数据如下:6 v* i" n, V6 W: J
9 N1 c+ c% A9 H  q& Q
Year                      housing start
, Y3 w3 P% i# F9 E0 J1 z3 g) w- h* h' F
2002                    12581
) }& e& C6 U4 q3 }, x2 B- ^' H& E2003                        12380
$ V& U" X8 ~- j( q: U" M$ @* o2004                        114881 u; t4 Q0 R" M) ^/ J0 u
2005                        132945 t, s# |+ ]7 W" ]
2006                        14970
' M5 H8 n. |/ R6 g! L9 y2007        15000 (估计)6 k* N1 X; k& c  [- r4 R) o
  D' u3 b) C8 m- Z+ p" p
2002 – 2005 爱城房市尚未火爆,每年平均建房量12000 多套,当时市场平衡,没有累积,销售量也应该是此数。
9 d5 W) g" W' B$ T* g  D这些数据来自官方网站,我也从不同的来源核对过,应该很可靠。你可用 Google 查找核对:如,Edmonton, housing start, 2003.

5 ~7 r4 ?/ U' f1 a" l; q
/ o9 r) K* y1 P; x, R( X你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年!如果我不自己搜索还真不知道,下面我就列一列数据 (来源: http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf
0 F) P/ y" \- a4 k1993  6,720
4 N/ C! g1 i  ~5 j, X$ b, r1994  5,006
2 m: t, z& p, n+ r; e1995  3,082
) w: a5 V: g3 ^& K1996  3,638& S1 q6 ~- E, W. M6 q. _" c$ |# s
1997  4,962
% G: e2 q( H; d1998  5,947
4 o5 N; w9 V7 J, K2 l) J5 y1999  6,489# B$ r& K. G! J
2000  6,2283 c+ H5 p8 X% }2 x+ _. z
2001  7,855
6 Y( L2 v" n: `2002 12,582
* S9 u5 }$ ~& J+ J4 b9 L1 {2003 12,318
$ O- h& b  A6 ]6 l( `" _2004 11,488- Y: }* [8 L, E8 f/ f$ S
2005 13,294
& p8 Q# r# @( G" k* I2006 14,970
8 g3 |6 x8 [# g& a( o1 \4 I
4 V/ l" K0 a. ?" G; l8 Q/ q2002年以前,爱城在平市每年建造新房约6000,在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长,由原来每年涌入1万,变成2万,更在2006达到最高点的3万。现在的问题是:: F% V6 h+ |( {5 h, r

9 {/ ]! j9 q, r7 _: t" G  ?' Z1)比起平市中的6000个房子,2006多建的那9000个房子究竟能住多数人?究竟有多少是炒房的?这5年人口增加10万多,但房子也造了7万个,真的是供不应求吗?
0 B/ h) n" D7 x; I! V
# X3 X, ]' z) r7 {! K2)2008的开工量会是多少?如果回到10000的级别,有多少建筑工人要失业?回到6000的级别,又有多少建筑工人要失业?
- p7 N! j2 k' W% d, v$ f; \  o' c& O1 m2 ^/ M$ j
3)上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期,从1981的11999降低到1984的2384。可以说,虽然开工量是个结果,不是起因。但作为一个指针,开工量越低,就预示者房价越将下降。那一次,开工量连续走高了8年然后崩溃,这一次也快到8年了。结局会重演吗?
' c( y* b% m' y* c1 T4 [5 l) C" W* {9 m
[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-4 16:07 | 显示全部楼层
提醒楼上一点,2000年开始正是移民的高潮,而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷,这也影响了新房开工量。但同时, 05年前的房市是平稳增长的,这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的,这正是石油经济火爆的时候,想想发400块是什么时候?400块是小数字,但忽悠来了几十万人,房子被忽悠番了番,前任省长是功不可没的。
  L- t* C+ K- B+ T+ A) ?. d$ e3 h0 p, x  I+ Q2 T
所以说,平市的开工量现在已经不是6000了,应该取02到04年的数据,应该大于1万2。
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-4 17:34 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表 ) R4 n8 q' T$ `- V- H5 Z1 J; r
提醒楼上一点,2000年开始正是移民的高潮,而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷,这也影响了新房开工量。但同时, 05年前的房市是平稳增长的,这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的,这正是石油经济火爆的时候,想想发400块是什么时候?400块是小数字,但忽悠来了几十万人,房子被忽悠番了番,前任省长是功不可没的。6 k* r; N! [, U3 Q8 \9 [1 K

: W1 r$ h! r0 z5 z所以说,平市的开工量现在已经不是6000了,应该取02到04年的数据,应该大于1万2。

( G- P. C9 j3 ?9 `4 h! i9 E
% f# E" ~! Q, h提醒楼上一点,1971年爱城开工量就到1万1了,在1995年还不是到了3000?
1 k$ c7 q% U2 m+ @; Z( a6 p7 W+ s1 O) K6 a: R! ~
就算是到了1万2,比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。3 y$ a2 J2 @/ B0 u, |
+ b+ d3 m) J$ }# k: l
[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]
鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-4 22:09 | 显示全部楼层
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-5 11:34 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表 0 o& ^. Q: Y7 C9 J8 Q- {; p" g

' [/ W! u3 X$ d, W2 W# e% a+ G
( }& Z# Y  u) g9 ^你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年!如果我不自己搜索还真不知道,下面我就列一列数据 (来源: http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

; o2 z. h0 U" L% C8 z- @9 ]$ d2 y/ q( a  q
1。 比较近6年有何不妥。6年前,油价不到$20, 亚省能源经济不景气,卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少,经济又差,建房自然是少。比较应有基准,自2002年来,油价攀升,亚省能源经济繁荣,目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出,我所作的分析都是基于爱城经济向好,石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代,平均每年销售上万新房并非高估,! y5 L4 n5 T3 I! O. g

, ?- n/ f: H' B6 B, \2。 我说爱城房市于2006年火爆,是基于以下事实:) g$ }+ \% q4 X2 T3 u% ]
       1)当年房价暴涨50%;
7 f9 d  d: T( q' F       2)建筑商大幅度提价,一次可达3- 8 万;
5 O% z9 u* u+ l* Z; b; X9 u       3)买新房常无建房地皮;
/ H# _5 E2 k2 N9 d4 d       4)二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价;- x$ N2 w1 S8 }2 k3 V; b
       5)大量炒家入市
9 K2 E  e/ T7 d. D( X  m这些现象在2002-2005 年期间,无一出现。其实,至2005年底,卖房并不容易,房价也低,在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假,最多说是火热,绝非火爆。: m8 m: T6 k3 I1 j; I9 C
7 T- z  r9 p. O
指我当面说谎,真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻,那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知,吹牛和说谎。谦受益,满招损,希望你好自为之。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-5 15:53 | 显示全部楼层

有见解!!是比一些水贴强万倍.

有见解!!是比一些水贴强万倍.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-7 23:22 | 显示全部楼层

回复 53楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.0 X2 y4 s9 f1 V5 F3 x# M

, }5 o2 ^2 L3 U4 ^* b6 V) vI wish all you guys keep on discussing instead of fighting.4 h2 i' I+ p5 \7 P* i
+ X, U- t' S% ~4 O) h6 R) \  O
No Chinese input available - sorry for any inconvenience.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-8 00:52 | 显示全部楼层
原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表 ! c' j% b# Q1 b. k) d! b
" j# [1 [  \9 Z  `$ X
9 D" S8 O( a" s9 v' g
这些现象在2002-2005 年期间,无一出现。其实,至2005年底,卖房并不容易,房价也低,在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假,最多说是火热,绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A4 F6 d0 V6 f5 Y- ?9 z# A3 b) g
' a8 [3 j3 [8 r/ Z
3 L. q9 R8 m: S7 G/ A+ k3 M- b( g5 y指我当面说谎,真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻,那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知,吹牛和说谎。谦受益,满招损,希望你好自为之。

" }4 c$ o" a7 S* _# b, i: Q% C  R5 N# R$ q0 D: ^
( X9 z) Q' F* ^$ u2 a8 `
同意) T7 ]/ S% d  U+ Z" O( _( I
其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
) u, J- G. u( v" R& b/ t8 l& \但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
. J! H7 g( u* B% u. K7 Z好像是社会角落里那种SMALL人.
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

联系我们|小黑屋|手机版|Archiver|埃德蒙顿中文网

GMT-7, 2026-6-11 08:33 , Processed in 0.265076 second(s), 51 queries , Gzip On, APC On.

Powered by Discuz! X3.4

Copyright © 2001-2021, Tencent Cloud.

快速回复 返回顶部 返回列表