爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

有两个相关问题请教：
( A& y) O, z" {2 }& @! E  v5 c
1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。

# v% r! ]/ C& c. @! p2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

- v1 m" a7 {* J. }: R" x请参照前文（第一部分），有关数据如下：

Year                      housing start

+ R1 }# l! \5 i& {2002                       12581
2003                        12380
0 v4 m9 C" c% ?5 C% [  u2004                        11488
2005                        13294
2006                        14970
! e- E  T: B) t, a7 b& `& m7 M2007        15000 （估计）
! a  m5 D, [! O
2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。

/ e0 G& S( s7 p) {8 T; G这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

/ |. x3 N" k& W谢谢建议，做些补充：

' _7 v; t% z0 g# ?( |1 j二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

$ E2 J' {' [3 p  [2 D5 E) x有两个相关问题请教：
5 h# o1 o% y. m0 @- V0 L
1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

) [* {* [/ w) c2 @* X/ I9 o9 Y1 k
  [7 O+ p' g4 P5 W: Y5 U1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
- s3 n' ^' I/ Z) b# L( v一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
6 D% A5 j" T2 V3 r& e* ^' v4 v3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表

9 `' J" [+ X% F6 U0 ~9 X& X
) o. P8 G8 h8 _- V2 ^# ]1 w9 j( }谢谢建议，做些补充：
, y( J/ j0 O; c1 m
( v6 ^; e7 M: q! b7 w) ^; T二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

1 O4 D- W# x; B  h: C
" U# s" V- W0 S, ]4 c新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。
/ O3 q5 E  i# ]7 c/ j3 C6 [
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

5 q8 \; f! C% H+ q) i( l% P0 C4 D请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
' f- Z! _5 q6 X+ z5 h4 l8 S""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

; U9 N# ~) F& i6 G# c5 e$ c请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

! V4 N% g' u2 o2 o6 M节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表


0 e& X1 v6 |( S. g8 G3 Q8 y新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

+ V  o' \2 j, R3 y/ ?完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
  K: ~: u8 s5 k这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
( L2 r# c1 @2 ^没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

, r! C9 }* O% W5 d那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表
' T/ V. ^. s2 F- M
完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

; x' k, k- `4 @" u' P8 x07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
' |( y* H7 X- Z; {/ C楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表

节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

& {' E$ H3 q9 `& [! ?0 D已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表
3 q( H+ j+ q9 u+ ~' ]4 p
请参照前文（第一部分），有关数据如下：
$ ~, f8 t' w6 a0 W3 Q
) k8 U3 [; X) AYear                      housing start

2002                    12581
2003                        12380
& N) K; M8 D6 E8 d) \2004                        11488
2005                        13294
0 E7 I8 E- V$ x& M( N( |- Q( p2006                        14970
2007        15000 （估计）
0 Q  E& ~* `! I$ z: p
2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

" U7 A2 {/ O: J8 d0 I
$ K" K! p* k! s9 i) j你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
( d% [# c; l) U* P4 v- b1993  6,720
1994  5,006
( N  ]9 K; J/ m0 c+ n2 c& L6 {1995  3,082
1996  3,638
, s, ?& B( a$ [1997  4,962
1998  5,947
* N) c6 R, n$ f" F: |* K0 j1999  6,489
2000  6,228
0 n3 V0 {  `' o& i9 s* p! M2001  7,855
2002 12,582
2003 12,318
0 L: \2 r( o% z2004 11,488
6 |( ?5 B) k( j  a$ j2005 13,294
# U( t' B5 S, M& b9 i2006 14,970

( M, H/ g2 V3 a6 B8 C) I- Q6 }2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：
3 r# j0 U! h$ ]" ^& ?% g$ k! D
4 ~7 Q4 P7 o2 M! ?% M9 b1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？

$ U% B& ~+ B& d7 H. x2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？

3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？
. w5 {* ]( [4 Q2 H/ Q% q
# Z& U- t! N/ t5 ?2 r7 K[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
& @  f. y5 `* |4 |# Y$ O5 Z提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。
8 _/ U! }' ~# g" X; C4 q0 I/ K# o* h
8 X0 r3 A# F- M$ N* _所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

2 y& g5 G/ T) u% q6 ?( J+ ~提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？
4 X$ L( J. [9 c, k4 V) v3 r
4 r: N  s8 @8 F8 ^2 @' l就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。
$ @4 b+ q; O/ v% M& c
[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表

3 A$ L0 T* a9 \  P, u) d
你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

5 k- h% [  V' N
5 B0 X9 e+ b! @6 H0 F$ A) X1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，

2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
6 S" _# o( k+ u2 a$ Z       1）当年房价暴涨50%；
       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
2 R; y# O5 N5 B/ i" d0 F       3）买新房常无建房地皮；
       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
5 B+ J3 F1 ]7 ^       5）大量炒家入市
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。

指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.
3 T" r  g+ t" l; d7 \
I wish all you guys keep on discussing instead of fighting.

No Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表

8 j) R) g; }# i. {
- b! L( q. o% N, u+ f! z这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
1 e; T+ K' Z4 w3 _0 j' a8 [3 j3 [8 r/ Z
指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

/ |  F' P* a7 Z, D5 N
" L/ g  t, c" c1 V+ s
同意
其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
好像是社会角落里那种SMALL人.