爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
& I- Q& w' L& g+ I6 j3 i
. p; t+ a; Z3 w8 V有两个相关问题请教：

1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。
/ z+ M6 n" ^( g5 c
6 H, e2 U3 N( p2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
; ^5 Q0 w* w8 j: y; [  m文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

请参照前文（第一部分），有关数据如下：
; b4 k" W- U1 j6 d% G7 M
. E% W' [9 Z( R4 O4 G+ c$ R! [5 WYear                      housing start
2 S5 W" {; d/ L; r5 m( A3 q
7 H4 t7 z- L2 P) o& Q: O2002                       12581
# \( t. W0 Z& x2003                        12380
" b5 d+ R6 Z) g* C7 \  ~2004                        11488
2005                        13294
2006                        14970
2007        15000 （估计）

( ~: s) ?/ `  g! n2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。

这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
( }% t; u! i( k! ?4 H好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

谢谢建议，做些补充：
% {2 P6 R$ |- l! ?
% W5 F! c# F, g; i3 `5 i二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
; q" S( E/ e1 @# H; j9 S( V谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
9 E3 Q6 ?) g! O9 k- W2 ]
) m, Q' P# E! {& R; K有两个相关问题请教：

1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

  w9 ~3 P# h/ i) d  R: d$ E8 m! N4 D# Q1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
8 D; G3 ?2 U6 u0 E' O一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
# {; Y; w' j( B2 ?( D  G3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表


谢谢建议，做些补充：

二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

. Z" {8 t5 m8 H' ?3 C
4 `2 V3 i9 f6 C0 i. K新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

0 B5 `- R7 b3 |[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""
6 R# S: u( u1 \9 J! |% F3 v
( b2 F3 A4 }  H请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
# o; B* E; G: b; c& y""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

1 Z! L1 f3 T: k  t1 D请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

6 M" f0 x* r2 e& _/ u! z8 d节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
+ Q8 @8 X3 q4 |; d临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表
+ _! Q0 K( I* C! A7 ?+ m* e" F
- |" H% b8 ^- C
新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
/ k2 L+ y; m( Y) ?( `没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表

; f% A6 M; m0 ]0 B  E9 \$ x完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表
4 ~* ?+ v+ }! d9 s
1 y+ I7 ~# W% b- p5 `节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表
( d+ X- W3 d7 O7 P
请参照前文（第一部分），有关数据如下：

! V  b$ ^% B  \/ J  w9 G& a+ U5 z1 {3 SYear                      housing start
8 ^" k# B: d- ?9 O# D
2002                    12581
2003                        12380
! c4 v9 p6 ]1 ^2004                        11488
2005                        13294
2006                        14970
2007        15000 （估计）
9 i9 c0 ?# w! `$ m$ |- O
2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

6 J. L' {' p+ |6 w, R' p/ Q# y# ]) S你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
+ p6 V+ q: `3 W! {7 G1993  6,720
; O  Z9 d3 h, N8 c1994  5,006
1995  3,082
; M& H4 ^+ C1 p$ D1996  3,638
1997  4,962
3 B& S+ S3 v4 D/ Y/ r1998  5,947
1999  6,489
2000  6,228
2001  7,855
2002 12,582
2003 12,318
2004 11,488
2005 13,294
* [$ }' e+ @# Y2006 14,970

2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：

1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？

2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？

3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？

[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

+ d9 W: t4 l6 X0 F; H0 E: A4 Z) i; E所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
6 p0 N" r0 d+ f0 w" q! O' B# k8 R提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。
; Z# V( |8 \& ]! S% {
! P1 J7 A) A( B! I; r7 X, w5 c( z所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

- F- Z/ j& y4 X( Y; h
提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？

就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。

[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表
, a! Y& r" Y3 R" P2 y/ y
( }. t" V5 S8 R4 \6 k3 r4 P8 I
你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，

% ]1 }/ ^; f5 ~- S2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
       1）当年房价暴涨50%；
! n1 r5 d; v/ ^6 d+ k* R" F       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
, y! o# p) O; m9 V$ g' t3 D1 \% u       3）买新房常无建房地皮；
  Z4 R6 K: p5 d8 {* m# A6 |       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
       5）大量炒家入市
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。
0 ]# g/ }( [9 D8 o1 @& x' U
指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.
- S; l, p2 D$ Q, I' r1 L# A& c) h7 ?
$ [" P1 z! V8 \  e8 b) FI wish all you guys keep on discussing instead of fighting.

+ E. E: g4 W6 z& s* E8 q+ W2 mNo Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表
* q) N' I/ J$ @/ K- O
, x7 k) b3 D/ X! h+ E6 {. J
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
' a8 [3 j3 [8 r/ Z
指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

/ C+ K7 [+ O3 H4 b" r. K! j" P+ |- O
同意
其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
0 v6 ~: x  R, z0 S3 n但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
/ z- B9 K7 l( P. V好像是社会角落里那种SMALL人.