爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
, T1 X0 v7 u) P' Y' g- ?, }# v
有两个相关问题请教：
2 a9 _# V1 r6 X, O; S  R
1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。
/ k9 n# B1 ^) {; c- V8 _% f
2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

+ w4 L, N' V' H4 z$ e, F请参照前文（第一部分），有关数据如下：

3 ?: V; ~, y+ bYear                      housing start

2002                       12581
2003                        12380
2004                        11488
2005                        13294
  s' g$ \5 W, a' f" ~! E2006                        14970
2007        15000 （估计）

% _& c  \9 o5 F$ A4 U2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。

4 X- M) R  y# g这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

, A' y* x+ _8 j% r! P
谢谢建议，做些补充：

* F: D$ i. \) f* p' ~- A) m; t二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
3 H+ J5 z/ K. k2 v6 N8 y4 O
有两个相关问题请教：
: |" O  o. K" q7 [# W& u
7 s/ \% T& @+ O$ u, o& ^! O1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
% L6 k' o4 \' u3 I3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表


谢谢建议，做些补充：
0 A+ [& m& p# S: R$ G
% |/ J& f1 b% a. l9 q( J, H二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

. Z. K+ o1 s' v, [$ I3 p# z[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""
6 |1 f' L2 m- a
& u/ z' _  E+ ?& u3 t8 E请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

0 b" b" Y- k: a# u+ D节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
* J3 J- o- v6 l( K临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表
6 X8 C0 O$ b/ l; c/ J1 P+ w

3 k* x6 ]4 W* |, O9 h# I  z新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
/ W9 k, C) m8 @/ i这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
, b2 L  A' g& v6 _0 ~: s# I没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表

( H  A  I* h* |& ~! b! [3 Z完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

1 L; }( f' c  }07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
1 y6 b  }+ j) r# ~  t说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
8 v3 a8 m6 m/ Z  i! j6 ~楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表

' K$ _+ i6 \4 r. c- I7 o1 c节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
' t$ \. h8 [' q- _5 U临近的 Rutherford height 区没有降价。

已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表
7 k  `% o7 A. e7 |9 D% A8 y
请参照前文（第一部分），有关数据如下：
, M2 B4 m8 w& @; u5 k
7 F- G; w0 B- s9 aYear                      housing start

2002                    12581
2003                        12380
2004                        11488
8 g. D: z4 Y# E  V2005                        13294
2006                        14970
2007        15000 （估计）

/ {* d& Q* \1 \( P2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

0 w% u* F" z+ o. f  o
+ m0 L0 w8 R7 Q8 Y2 o, k8 F你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
1993  6,720
* F/ _- i* T9 W% v# p& U5 P1994  5,006
1995  3,082
1996  3,638
+ S( _* x( p# I1997  4,962
. ^! q" c2 f6 w2 R1998  5,947
  P5 t) U- `8 z1999  6,489
2000  6,228
9 Q' s/ t2 o! Z" e3 K/ u* ~$ u6 w2001  7,855
2002 12,582
2003 12,318
2004 11,488
2005 13,294
2006 14,970
+ j/ O4 Y$ u. f, T  t
2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：

  p( p. \. [! D  x1 w1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？
; u7 `5 n( G6 r$ a. @3 Z( w. h9 I2 Z
2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？
# e2 O2 T) N5 t- u2 S- R
3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？

[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。
  ~9 W* X4 J' |8 ^' a2 a" L. k5 U
& m6 l# S$ v( ~* v/ N0 ?所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。
/ v( n3 q% r3 @! @. r
. N* _( ]3 O# R/ P5 f所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

1 j. X2 P! q( C* `2 g& q, j
+ ~# X) C& `% Z7 k提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？
% i" ^0 Y5 R) Z9 e+ _; G$ M5 r
" ^+ J  a0 ?! {& H就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。

[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表

9 n# G. R" e, O! ]8 ~
你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

8 u: a8 ^# B$ R- w" A
1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，
- J* U  o0 y- n  f- w
2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
4 w5 X5 I. X0 l7 ~  l       1）当年房价暴涨50%；
       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
# J" L8 }7 w1 Y% {9 g/ P       3）买新房常无建房地皮；
       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
0 n+ R: R' E( w5 t/ i3 `2 R       5）大量炒家入市
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。

指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.

I wish all you guys keep on discussing instead of fighting.

, s. X3 }7 X0 q* A  ?  GNo Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表
' K9 E( {( X1 S: \* ^4 K; w/ G4 A
4 [' B  Z- X% l9 c% n2 U
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
3 `% I$ B: I% o3 ?' a8 [3 j3 [8 r/ Z
指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

% d) ?  a7 h0 u+ [9 [! V
' [+ }1 R/ X: F, Z同意
7 p7 J( y% ~" j: x$ \/ |" R其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
; Q% N# B, u9 Z- P& I  o但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
好像是社会角落里那种SMALL人.