爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

有两个相关问题请教：

; Z' U3 {0 ]2 v( P1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。

1 f( l. u: j6 R4 F/ j) r2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

6 b2 v. e$ h/ I! t$ |0 w请参照前文（第一部分），有关数据如下：
# V6 d/ Q1 {& w, ]8 S  v/ X  r3 m
2 m- F/ d( K0 X; GYear                      housing start

! F3 A  e8 \( f0 j2002                       12581
* T" _. u: s4 u" E2003                        12380
5 ]3 n. Q4 ~! J( v2004                        11488
# w( j3 F. O0 P7 j; z7 f$ v6 {2005                        13294
2006                        14970
2007        15000 （估计）
$ _/ j4 |1 I" f2 D5 e# ~
& L" B  c2 r% H$ }% P) a; R2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
& }2 g& i; H7 t, }/ D. E! o
这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

9 J. C  w4 p4 M, W& S
: Q0 `- k9 V' f/ z1 ?1 u6 Z' W; R谢谢建议，做些补充：
/ ?' R9 Z* E8 O+ X  d& v; A4 y
7 n' S8 ^* N8 d: V二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
* I$ a2 |. w6 V9 D& \谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
+ t& M/ ^  O1 Z* ^( ^, k
有两个相关问题请教：
) W: {6 Y1 y& g2 {# z  D- K
1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
1 J( @. p% `: F: g: W% s3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表


# i  `5 e( [+ c谢谢建议，做些补充：

5 a& w' w. j+ o0 n二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

3 o7 x  y3 k+ Q2 n4 H新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""
: j; v3 c- Q: y
请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""
* A5 M5 \+ o* y' B% z" |8 g
请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
5 y! c% Q6 c3 i: ~& S6 r7 J临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表

- U* X  v; L, P6 y
新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表

/ x) D( d5 @1 {& T) }/ J" O3 i7 r. M完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

" ?, a* H0 h, ]8 L7 `1 A8 f+ h07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
( [, H2 s  N7 r5 Z8 d说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表

+ {7 q% x# G+ O: v2 T; B6 s* C节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表

0 j4 o9 U, V4 Q0 f( f" Y8 E请参照前文（第一部分），有关数据如下：
6 L/ d3 L# h9 ]. T' T
5 q" X$ a7 E4 k' e* @! p* PYear                      housing start
, E: b; \" E- f& ^6 S# [. H& x3 t
5 B! \, y/ W/ c: E- c2002                    12581
2 O8 O& S+ o% v1 i! k' t# X; K9 w2003                        12380
2004                        11488
2005                        13294
2006                        14970
' ]/ w5 n2 Y. y; K2007        15000 （估计）

2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

, v" e8 b+ ^  u+ b/ ?你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
1993  6,720
1994  5,006
: n7 T" `! r# o- }1995  3,082
1996  3,638
; x/ L/ Q% l( a1 l0 M" y3 H. Q1997  4,962
+ f* A# }) S8 i0 X5 Z* |) }1998  5,947
9 {1 k& v  L1 V0 m1999  6,489
/ Z0 R; G; P3 X% _1 f6 b( A2000  6,228
0 k0 e% ^7 d7 N: E; F8 g2001  7,855
2002 12,582
2003 12,318
2004 11,488
9 F: D% }+ p# i, V* p5 b2005 13,294
% R: k: |  b  U/ ~2006 14,970

2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：

1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？
) U2 @; p6 L7 y( X& {9 f4 U2 x
! z8 {. P! W6 ?  C. }2 C4 s2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？

8 Q5 v- O4 B0 U7 G) j3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？
: K1 l3 y" G' p
2 e& f8 R) k. w. m/ j0 \1 S4 O7 [[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。
, L# b; G: l# m2 u' y  O
所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

8 Z0 o3 i4 g- x
提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？
4 G1 Q# v) H+ Q7 ~5 B
就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。
0 r6 g* @+ Q) ?
: m  M0 @% @7 R6 Y# [" p; X[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表
3 @9 h+ y* U8 Y( c

+ W7 y$ I; ^- E" f- Z! y& K- @你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，
3 k. J& _0 C; I6 v' k$ _( j
2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
       1）当年房价暴涨50%；
       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
       3）买新房常无建房地皮；
" [( D* D% r" u: b& C" s% H       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
3 ~7 I, c* y" R! R; g2 R7 y- V       5）大量炒家入市
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。
6 o: k  D) @0 D+ x0 A
# Q& t# j9 n1 G# F' |2 P+ O指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.

4 n* }: J. ^0 O3 w; x# O( PI wish all you guys keep on discussing instead of fighting.
: g' P" f- @3 y
No Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表
/ j" B, ?: V; [# ^5 r  Z  u! _1 X
- ]) C- C  k( W/ n, D
2 ~# u! K5 Q) g1 |3 x这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
- C7 [* U2 D' `1 u1 l# ?' a8 [3 j3 [8 r/ Z
' `. l  U- O4 C  @) L  W指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

& u: ]: N& C/ x( f0 f
/ g: C2 G+ [6 P9 w; k% Y; R
同意
其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
- Z4 R2 H, v% C* m但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
( X, u) [* H: @1 C+ H好像是社会角落里那种SMALL人.