爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

有两个相关问题请教：
7 l/ c5 h/ h! [: G9 l3 _
1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。

2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

% N# U! x& r5 ]) J请参照前文（第一部分），有关数据如下：

1 i  `) m7 F( @' P, P4 _Year                      housing start

- z* \. G" W- M+ y8 c9 t/ E2002                       12581
2003                        12380
2004                        11488
2005                        13294
2006                        14970
2007        15000 （估计）
( l$ K  o% O$ O. |4 ~
2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
8 U' l# u2 h) F4 V8 n9 ?$ [
这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
% h' U3 o7 }  O好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

谢谢建议，做些补充：

. U" \3 Z' j1 S% `4 r, i二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
5 _# S: C% I' F, v9 S6 x谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

3 G) d/ n1 E  x0 @* {* [/ K) p有两个相关问题请教：
- `' I4 t8 |* ~4 c& S; ^
1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

9 T6 Y! v; `2 R+ {
1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
+ d5 U. J; q8 R9 I6 X一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
4 O8 r' q; s9 C7 q9 T: b" H3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表


谢谢建议，做些补充：

* \( @  R' l: H- [( R: ?" e7 @二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

/ x5 u' c; ~' f. _3 ]( m6 q7 g
% k" u; V. G+ ^: Z) |7 q/ F新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""
3 w, Y4 L3 G( K7 O
! w* z& A; T# J" I$ j# d& s请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

4 S' D7 l  F7 u# P- T" y; D. @$ E节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
, Z4 g9 ~- k8 n( U临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表

  c1 ?$ I0 M! D& u
% X8 A' Q6 e  `4 C. t3 }新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

2 l* P2 [3 L. q7 b8 _. t. P! s完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
) n6 `0 L9 M4 g1 T/ s+ h$ x7 K这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表

2 x  Y7 p0 I* B5 s$ m( k完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

8 q0 W; m# ^, ^; U! D7 c07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表

节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

/ i; P' j' C- M' {- o已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表

请参照前文（第一部分），有关数据如下：
0 M7 H1 V( w( r" [
" J; s1 W1 ]/ j( C" tYear                      housing start

' ?: U- j  E& g, I& [. z2002                    12581
9 H4 ]3 G  j9 |! H  L7 z2003                        12380
2004                        11488
9 e1 y; v* ]: c2005                        13294
2 O" f& M6 ~1 r' U+ W% a( A) a& B5 F2006                        14970
2007        15000 （估计）
& @5 s4 g5 ^% C$ z
2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
- {4 c0 G7 ]8 r8 G" o% w1 e4 R这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

0 m: n1 o" @+ c( P) t+ I你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
1993  6,720
/ K( w2 U" U) G/ r6 ~1994  5,006
1995  3,082
1996  3,638
1997  4,962
) n! k: y' q# L1998  5,947
1999  6,489
! r! c) T7 J  y! a) x3 b5 O2000  6,228
8 q6 _' |6 [1 E" f2001  7,855
5 S5 x4 |9 Q" k  n/ d2002 12,582
2003 12,318
" g7 d8 H7 t6 Y! ~. T  |6 n2004 11,488
; O; F, w' `; Z: D  ]* l9 ?7 M& {2005 13,294
7 ?6 L! K. U6 }& H$ q2006 14,970

( R( q1 ~  G& ~2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：
1 M" v- K: g' G! Z+ W+ P
1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？

2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？
. Q* t' S+ X, X# o/ Q+ T
3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？
4 N7 \9 s& |& E1 ]
[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
! o* u0 l! P$ F) D提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。
" ?( K9 Z6 _& C
所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

+ E$ [) q4 Y9 v3 x. N& o
3 v! t" f  U* o& a7 p; y. Z7 }/ W) d$ Y* t提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？

就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。
! J; G7 f# Y, a. ?" H, p( p
7 |+ r! _7 w0 C+ W/ A* u[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表
8 V( X# n% X/ P& L0 m
4 S) d+ ?, C/ H6 E
3 J) Q2 {6 N" d% g5 W; V1 [" `你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，
' \; R" ~7 T( I6 P0 K5 L
2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
       1）当年房价暴涨50%；
       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
  i  F$ s; V  _7 X       3）买新房常无建房地皮；
       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
3 R( s" D& B% @0 r- r' {! Q4 E       5）大量炒家入市
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。

7 B) g: t" D: I指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.

I wish all you guys keep on discussing instead of fighting.
$ J+ C7 f3 [+ h; L5 A
No Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表


这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
' a8 [3 j3 [8 r/ Z
; G9 D6 T- Y. z4 h. k) D指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

: @, D! f' h  ^4 A, J- @4 R
3 k, V$ Q2 D- U
& X: |! Y3 p9 C9 p# D同意
其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
- @+ R$ z8 ^. A/ e8 {但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
好像是社会角落里那种SMALL人.