爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

有两个相关问题请教：

1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。
- A: ]" R! }7 M- ?/ h
2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

请参照前文（第一部分），有关数据如下：

+ h0 s; C  t9 f% J& S3 d% m5 zYear                      housing start

2002                       12581
! I! B. H3 @+ @* J1 o! @2003                        12380
3 ]2 @) c2 [* U3 f2004                        11488
5 e/ E- T. ^' U* B" B2005                        13294
3 \! S$ S: S8 ^) w2 v9 _3 n/ \4 t2006                        14970
2007        15000 （估计）

2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
8 M* M" t* s& ?/ Z% J- ?
这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

' Q2 U1 ~' Y$ O0 K3 v( M谢谢建议，做些补充：

! Y& W+ n. U  o+ U; [5 `二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
. F" v# u$ D4 J" |5 H* a: J8 |3 R, a* M谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

. l  s1 C$ E. ]8 N1 g/ M% x有两个相关问题请教：
( u( R, o& Z  R' f* D
1 H) a9 M! O5 W+ s& E; x1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

# s' i/ a6 v6 i1 t
1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
4 Z( \: ^1 T, `8 B! }/ `' r- U4 g一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
8 E5 \' b) K6 {( C& F3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
0 r! g, R7 r% G8 d
7 f6 C2 v, e. e( L
谢谢建议，做些补充：
- }0 |5 H% K" E; y
二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

7 e+ w' g. N  F+ S+ y
新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。
2 h) ~* u2 P5 i5 E' t
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

, F; ]6 X* L8 F请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""
+ H+ ]" u: x! u' t& B
: @- H- ~; I8 ~) r  j) W3 K请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

6 L6 E4 z) U) `* J% ~节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
4 e( z* J% P* Z临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表

$ m) L2 F: t$ f% c2 Y* H& N$ \3 |
新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
. S4 x1 N' R( F6 K0 W没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

6 w/ q- y1 J2 p1 y2 h1 u那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表

完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

6 s- [( L2 @8 d( L; B# f* T07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
; N, Z: j6 a4 H4 H0 _& v说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表

节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表

请参照前文（第一部分），有关数据如下：
5 v, b; G$ ^2 O) @9 ]: G
Year                      housing start
* d! d2 z. ~7 _
4 S% L- W/ j# o2002                    12581
, X2 E; D; ^  L5 W! C* O3 t2003                        12380
2004                        11488
2 ?$ F/ }) A4 O% `; q2005                        13294
1 ?: h) c5 l9 H9 R+ d$ H2006                        14970
2007        15000 （估计）
1 a  a& T" Q& L( [" z$ @1 N4 f4 c
; t& s- |0 i& z( ?- T8 U4 H( e5 S, @% A2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
/ p; W5 ?: q! W$ g这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

2 @3 }% c( o, E& T. B3 N$ m+ {
; C+ q1 j" r5 x/ p: k你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
7 q5 y% K9 y  w$ O8 O8 ]+ W1993  6,720
1994  5,006
% s  F5 X8 ^* S& x  E# G9 V1995  3,082
) K4 V" O5 [/ Y4 q1996  3,638
" }- t% K  [- M0 Z1 u- K1997  4,962
1998  5,947
1999  6,489
; O' n  l+ F2 G7 @8 ?8 _0 L2000  6,228
2001  7,855
2002 12,582
% [" T% |4 O6 M5 X9 r2003 12,318
- U8 h" Q8 x% `1 I# {+ O: t5 ^2004 11,488
) O7 Y/ G2 C& u% X0 d2005 13,294
2006 14,970

2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：
" _* u& T- b8 L4 ]5 N/ D1 A
1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？

7 l4 A( S/ L8 Y6 T2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？

+ f8 x1 ?* ?9 q" \) f6 ~% m3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？
% F  k- C" g1 D4 d1 [' N
5 D4 |: g2 w9 }[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
+ |: ?0 q4 e) x: l提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。
# J% x* H$ k& O' C  k5 G) ^2 y
所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

7 N" j4 v9 _2 f6 j$ e0 Q! V
提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？
4 L% ?# P  ]3 i- o) |1 T
就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。

  a9 b4 F7 k+ m[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表
  i  i/ s- O; U- F! p2 x3 n2 }

, P( R  j8 ?$ ?- w3 D7 T( N+ w你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

; h  w7 K+ W. }' G0 e, ^
1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，

2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
+ k' h1 X7 H, z0 d6 h       1）当年房价暴涨50%；
1 X& ?# ~6 Z  ?8 S5 Y, m6 ~7 p$ d' O9 J       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
       3）买新房常无建房地皮；
       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
  N" a& L  F! ?. c       5）大量炒家入市
: j% F. Z. W9 n2 x& q% b这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。
; ?$ u7 a- Q! J; F2 ^0 k1 O2 ?$ F
指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.

2 C/ ^" ?1 X8 H% I$ m! \I wish all you guys keep on discussing instead of fighting.

  A1 c* M* \1 a# ]7 QNo Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表

9 \, q+ t' T1 J* e9 [  _7 D
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
% h: X7 v. x4 f' a8 [3 j3 [8 r/ Z
指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

9 M$ A- K; ~6 p  h) ^% W0 {+ z
2 X. x1 ^- `, k2 v) {" z5 x! w; b8 J同意
其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
! z; P$ G) a( X) a7 E" P4 y2 ]0 E但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
好像是社会角落里那种SMALL人.