爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

7 s. g5 ?0 e5 y& f# K有两个相关问题请教：

1 T% _3 ?. V; i6 m# A0 [/ J, ~! o1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。
5 i# Y, r% c5 C- l0 {! G
2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
9 \$ M- P! S$ ]$ x. \# L3 q" ]文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

5 [) `/ l, o% W- |8 T5 e请参照前文（第一部分），有关数据如下：

Year                      housing start

2002                       12581
7 Z+ ^( t& R7 G" x& j2003                        12380
0 T8 W, l" P2 I2004                        11488
2005                        13294
2006                        14970
4 E) n3 {; ^/ T/ i2007        15000 （估计）

* _% m! ?5 g; j; {4 t& s2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
- n9 _# O5 C" @! \" l1 \
( [$ j4 l& A, p2 Q这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

0 u! U0 N, s( k9 \6 Q, t
谢谢建议，做些补充：
: o$ r7 Q3 ^/ j/ k) `" W0 e
+ G& C6 i4 j6 F7 [5 B+ y二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
2 X3 p/ y& u0 k3 D谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
3 w+ C- r6 K1 W+ N+ `6 y) U$ o; P
有两个相关问题请教：
# H/ p5 k! d! A$ w8 A/ I
* h3 F: W0 p/ `1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

! |0 r6 j9 U+ H+ t1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表


谢谢建议，做些补充：

二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

- ]/ |$ B! k/ T+ {; Y' |新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

5 |5 f. V  g- ~# \" V' I  _请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
  v: x: N4 i6 P# w2 I""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

2 ^" h) t8 p; W0 B( q# u, `7 }请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表

: u) g1 v4 R4 P0 G% H7 `" w  X
0 C: |- h) S0 {1 E8 |  e: t新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
0 G- `0 k! |/ U/ D5 v+ @8 r) i: l这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表

完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

" J: B4 A( R' `& h, U" ^07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
7 C0 g; v. }6 X* z1 S3 C说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
: D" [  M6 Q; H楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表

  o  k$ W; [( J" I7 _% U1 {( ~节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
$ [- _: o6 M" N% q# {临近的 Rutherford height 区没有降价。

& A  W' r" V3 J. h5 v& I& {- B已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表

7 t/ H4 M% u% R( e2 x请参照前文（第一部分），有关数据如下：

Year                      housing start
, Y3 w3 P% i# F9 E0 J1 z
2002                    12581
) }& e& C6 U4 q3 }, x2 B- ^' H& E2003                        12380
$ V& U" X8 ~- j( q: U" M$ @* o2004                        11488
2005                        13294
2006                        14970
' M5 H8 n. |/ R6 g! L9 y2007        15000 （估计）

2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
9 d5 W) g" W' B$ T* g  D这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

5 ~7 r4 ?/ U' f1 a" l; q
/ o9 r) K* y1 P; x, R( X你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
0 F) P/ y" \- a4 k1993  6,720
4 N/ C! g1 i  ~5 j, X$ b, r1994  5,006
2 m: t, z& p, n+ r; e1995  3,082
) w: a5 V: g3 ^& K1996  3,638
1997  4,962
% G: e2 q( H; d1998  5,947
4 o5 N; w9 V7 J, K2 l) J5 y1999  6,489
2000  6,228
2001  7,855
6 Y( L2 v" n: `2002 12,582
* S9 u5 }$ ~& J+ J4 b9 L1 {2003 12,318
$ O- h& b  A6 ]6 l( `" _2004 11,488
2005 13,294
& p8 Q# r# @( G" k* I2006 14,970
8 g3 |6 x8 [# g& a( o1 \4 I
4 V/ l" K0 a. ?" G; l8 Q/ q2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：

9 {/ ]! j9 q, r7 _: t" G  ?' Z1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？
0 B/ h) n" D7 x; I! V
# X3 X, ]' z) r7 {! K2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？
- p7 N! j2 k' W% d, v$ f; \  o' c
3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？
' c( y* b% m' y* c1 T
[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。
  L- t* C+ K- B+ T+ A) ?. d
所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

: W1 r$ h! r0 z5 z所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

( G- P. C9 j3 ?9 `4 h! i9 E
% f# E" ~! Q, h提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？
1 k$ c7 q% U2 m+ @; Z( a6 p
就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。

[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表

' [/ W! u3 X$ d, W2 W# e% a+ G
( }& Z# Y  u) g9 ^你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

; o2 z. h0 U" L% C
1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，

, ?- n/ f: H' B6 B, \2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
       1）当年房价暴涨50%；
7 f9 d  d: T( q' F       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
5 O% z9 u* u+ l* Z; b; X9 u       3）买新房常无建房地皮；
/ H# _5 E2 k2 N9 d4 d       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
       5）大量炒家入市
9 K2 E  e/ T7 d. D( X  m这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。

指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.

, }5 o2 ^2 L3 U4 ^* b6 V) vI wish all you guys keep on discussing instead of fighting.

No Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表


这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
' a8 [3 j3 [8 r/ Z
3 L. q9 R8 m: S7 G/ A+ k3 M- b( g5 y指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

" }4 c$ o" a7 S* _# b

同意
其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
) u, J- G. u( v" R& b/ t8 l& \但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
. J! H7 g( u* B% u. K7 Z好像是社会角落里那种SMALL人.