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埃德蒙顿华人社区-Edmonton China»论坛 › 爱城生活 › 谈房论地----House & Land › 爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.
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楼主: WST

爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

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常华
鲜花(16) 鸡蛋(2)
发表于 2007-12-31 22:18 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
等待下文.谢谢!
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Homework
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-31 22:37 | 显示全部楼层

两个问题

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
0 J0 X5 T/ j1 Z  v5 ?
; o% _7 T; p& ]' v+ B0 Q& \! S有两个相关问题请教：
+ q. Q# k5 ?1 h# k) H! p! j% c% n6 `  ^5 I1 O1 }
1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。
3 y0 N, |- b6 }
) G5 F9 n: s2 Q+ J9 B2 e2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？
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WST
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-1 12:17 | 显示全部楼层
原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
4 c0 v1 }# [* Y8 t& a5 J! V文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

1 i1 J. G& W/ ?6 t) n请参照前文（第一部分），有关数据如下：6 F' x% f- g% d7 B

6 S. J2 V$ t, p- L! aYear                      housing start/ U, H( G9 K% e# H7 u9 A$ J7 C
# ^3 n% |# X/ \, e
2002                       12581
  A4 j+ T- F7 q- z: Z2003                        12380
9 ~# w$ @( F7 w# p- H7 c1 Y2004                        114887 {2 E# A4 M0 J" p# r. q
2005                        13294
1 I  x. M6 n: }. H8 j# |9 Y2006                        149701 k/ r6 m' c; _( _) s4 W; o& v8 K
2007        15000 （估计）
/ t3 z" d6 V4 f; O+ Y( Z, ~9 `# k1 p9 z# _
2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。# v8 |$ `; O' n

9 b1 ]% q* S6 d% o这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.
理袁律师事务所
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WST
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-1 12:21 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
( y# U7 W) N0 j7 c' w& Y好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。
; E  X9 z  n  ?- M) s# q  u% H
- a6 \& T9 x4 U$ @
谢谢建议，做些补充：
: X  g9 Q0 n" a& A* `9 o3 D4 c' M
, A3 N* ~  V. k6 u( Y0 n二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。
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WST
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-1 12:31 | 显示全部楼层
原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
1 y7 h8 D% ^) M$ |. c谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
: R$ J5 O; X+ B
+ K* g; ]- G4 S有两个相关问题请教：1 e& z+ q# v4 \, |

  [1 I& c& a  L+ o1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...
9 E+ I- m7 S5 G' w
0 U8 g7 E# H# |
1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；- O/ C9 F2 G0 y
一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
* g6 O) e, M0 E% ~3。 对于问题2，请见33 楼
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白水
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 14:51 | 显示全部楼层
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牛眼熊心
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 16:35 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
' u& R; [1 x" O+ e; a1 H
/ T& C2 d  I" h8 l: b& x2 f8 m' f3 t+ w. t9 t9 d$ `% v
谢谢建议，做些补充：
  s9 R0 m% [$ C
4 t% J+ K9 [3 i/ L& X% x二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...
( t; \5 ^) P4 N5 F9 Z0 Q
, g2 Y7 n6 |1 K# Y& ]3 v$ k
新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。+ M/ w2 Q1 b+ s4 d3 Y
- J" a2 ]$ ]: W% q/ [8 N" ^  d# [2 y
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]
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冰山上的来客
鲜花(657) 鸡蛋(3)
发表于 2008-1-1 20:01 | 显示全部楼层
""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""- {, z$ ~, z2 T! m8 K9 ?7 F
  C6 v. a7 j: Z
请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？
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WST
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-1 23:51 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表 4 [5 ]* ^3 ~/ a& C
""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""3 X$ L1 h0 d+ d1 g0 a( `; N
! \' {( k* V+ X% p, X# |; a
请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？
# R) x) \7 J8 N& l* ^$ h# Q7 z
节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
5 n4 D: G+ R# F; P6 N临近的 Rutherford height 区没有降价。
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WST
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-2 00:10 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表
+ A  e/ F; a; l9 C5 u3 o% C, S' w" _* G% D
0 t1 r( y# o0 ?" B  z' B2 }7 j
新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

* R9 |. {9 t  W) M, z$ S完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。
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甘露仕
鲜花(67) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 00:15 | 显示全部楼层
接着顶，好贴是不能沉的
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可爱多多
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 01:51 | 显示全部楼层
实在是好文，不顶不行啊！
1 _2 V6 Z% M: @$ e6 |- T这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。
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elephant
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 08:12 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表 & ^) d% F0 @3 }3 D& Y
没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

1 I5 U7 U( ]6 _那大家联合起来反倾销
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wcjn
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 10:40 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
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酷暑严寒
鲜花(645) 鸡蛋(4)
发表于 2008-1-2 10:47 | 显示全部楼层
好文！
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Dongbeiren
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 12:51 | 显示全部楼层
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Lost_Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 14:13 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
Waiting...
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wpbaby
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 16:45 | 显示全部楼层
原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表 / t; C( N* _0 C
2 l& s* j* @2 Q
完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

2 K4 |9 I& S, b. P. m4 S2 b07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。 " N* J4 W3 D4 z& Q
说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。$ x" T2 ]8 H8 r
楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。
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WST
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-2 19:03 | 显示全部楼层
原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表 % z& W, `, V- f- N! o# \8 u# N
, s- e, c  o4 m- Y
节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。  z: Q& n' T- T! S
临近的 Rutherford height 区没有降价。
; u. R6 e. X8 z
已经 pending 了。
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huang
鲜花(4) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 23:26 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
理袁律师事务所
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lianhuaqian
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-3 20:16 | 显示全部楼层
好贴!期待下文。
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微笑
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-4 14:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
好文一定要支持！
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Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-4 15:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表
4 N/ E5 Y: [+ H# M
$ F% f9 D" N6 s/ }) e; z0 G3 Y  n请参照前文（第一部分），有关数据如下：4 H& ~" {0 Q' F2 O% y
% s2 E: P' \5 v1 u4 R& m0 b
Year                      housing start" W$ h2 {+ ^+ e* g) G' T! T+ D
  Q! k; U/ m% P6 i. G5 b
2002                    125815 P/ v1 Q9 e1 K: X1 x
2003                        12380  ^1 \9 J& E; N
2004                        11488
& \# W( N4 c/ [. f8 h2005                        13294$ ~& q3 z% P5 m. g# {, y
2006                        14970
! ~. E) }' E# H$ c! |/ n2007        15000 （估计）8 R7 r8 m+ C+ A( P. l4 o

, S1 D6 \$ R5 _. g: j& |' W8 x2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。- K% M- H$ G: r" f6 R2 M
这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

" T6 K0 Q. V$ a; Y* W% d
% K7 W5 j8 z" d% y6 M你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
; {  ]8 \% Z% h# y: [1993  6,7205 Y% g. h* h# M3 P7 Z: \% `. O
1994  5,006
. e' H" W4 ~* B6 N) O* a0 e1995  3,082
( T6 U8 l% O1 c& O1996  3,638* l4 \! T. W+ t. ?1 W9 l
1997  4,962
3 F0 F/ q( U+ F8 @' m: m) H1998  5,947* W* c" N: _2 J2 @% u2 H
1999  6,4892 `8 M2 Z- L# U1 g% `# _
2000  6,228+ l4 K/ l0 d' g
2001  7,855: Q% \, [' d) Z7 e$ p" e
2002 12,582
4 e5 ^3 q3 h4 _: F# C2003 12,318
( q& t" y" i% x3 _2004 11,488
9 i  N/ X  h% k" o0 K( k, t( V! X2005 13,2941 J) a% R) p5 |9 Q, v
2006 14,970
1 n+ \( u7 Y) @. q% n- D0 p/ o3 r' e' c6 L$ J' i5 y
2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：
* R  Y3 C+ Z4 F% e* t" c: b6 ^. O
! J# t1 y& k3 f* m1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？
1 N) B4 S4 q9 {5 u# g2 R" S2 E8 ?1 x
0 V. X7 @, J) B. G2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？
' u' a- S- L% s: T" \* q+ I. W" _& z7 t; a  n8 C% X
3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？
! n3 ]) J% {! V
/ g% H* ^' O- H7 e2 {6 f[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]
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牛眼熊心
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-4 16:07 | 显示全部楼层
提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。2 C+ b) R  C6 C! F8 B. J9 V

, Z: u7 A. R1 q  o所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。
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Z
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发表于 2008-1-4 17:34 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
4 f, A6 L. L2 U2 Y- c提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。
5 ~1 x( p( t* t1 E9 B' Q. m  _' J: W! C6 s2 C8 z. o
所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。
2 u7 P# }4 ?8 d/ m
- H# H, y  `" N# ]4 r2 k4 m+ L
提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？
2 `$ _( [" Y# K; ^# p" s" Y7 n; w
" e; t2 E$ |; a+ t+ E  ]2 o就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。* `/ u7 o1 d1 Y/ w0 A( i. ~
9 x2 s" [  r! K7 r
[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]
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elk
鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-4 22:09 | 显示全部楼层
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WST
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-5 11:34 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表 % K7 w* I5 v0 N3 S& G
% n& U, k& s; X# x
$ _* T3 s6 r" z/ p. T6 K
你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

" Z, F7 I: ^# i- _2 B
7 E, b7 p8 x7 A+ Z; r$ ]' N4 R1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，
6 d2 H2 d$ Y9 S! O* `" a+ W2 O  k* _1 l+ c6 m
2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：' A( d- A  H2 z7 }
       1）当年房价暴涨50%；( x& A4 Z1 I. G; [7 ?8 e, N8 {
       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；( ?4 [" h2 E" L2 z. |5 Q- E
       3）买新房常无建房地皮；- D! @, P1 o) `2 ]+ }0 x' \
       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；% Y  a3 x) _7 {, x$ ~6 x
       5）大量炒家入市. r( q% K5 M/ Q2 P
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。) p  s! G% H$ R2 }( {

# v8 x$ K7 [" r; ]指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。
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天不亮
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-5 15:53 | 显示全部楼层

有见解!!是比一些水贴强万倍.

有见解!!是比一些水贴强万倍.
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Homework
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-7 23:22 | 显示全部楼层

回复 53楼 的帖子

老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.
) T" B6 n, l$ r9 W& U$ i: v% n  e1 ^7 y) _2 X
I wish all you guys keep on discussing instead of fighting.
0 e- ~# M' \: u" H8 r8 ~: O
0 B! i! h$ r: h  i  t3 q8 ~, ^No Chinese input available - sorry for any inconvenience.
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色戒
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-8 00:52 | 显示全部楼层
原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表
- a5 I/ Y/ k- R9 R$ `3 s3 V
1 ], V9 q# q" H! i2 U& q: V$ S! h' b1 [+ B! B; g4 p- D& _  C3 O
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A3 F8 a, a/ ~$ `. p$ @! O8 ^
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指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

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/ f; V% Y% T* L. f5 u( a2 ]! j同意" j1 A" v+ Z0 J) w: n: _: @
其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错, U, v# `& R* S3 X% }4 P: Y
但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
3 v7 O. e5 C+ I* J$ M( t好像是社会角落里那种SMALL人.
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