爱城房地产的现况和思考

牛眼熊心

原帖由 老杨 于 2007-7-12 16:17 发表
7 E( Z) a9 X8 }# E8 m2 m
我好像在某一个帖子也这么说过。

& f% ]5 n+ @* V9 N拿证据来!

我的证据: http://www.edmontonchina.com/vie ... &extra=page%3D8

音响神仙鱼

原帖由 老杨 于 2007-7-12 16:17 发表
4 d" A1 H9 q0 M; L+ j8 c
我好像在某一个帖子也这么说过。

' t% c9 q7 ?/ T我好象也有过这样的说法, 真是什么那个所见略同的说

老杨

我的证据：
http://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=93042
第19楼

xdd

爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

冰糖葫芦

原帖由 xdd 于 2007-7-13 17:36 发表
爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

看看 卡尔加里 就知道了

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
/ b( E" r( j2 U, W. \: r# J爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：
8 j9 o. ~2 a/ c9 C. w/ D, Z* X1 W
5 z; w' z; }( p5 N! G" J9 Y1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

1 s' w, T. j4 \) q+ P! O
" b8 Q9 T( j# C: s现在试着回答第二个问题。
! b( l+ W. Z7 E7 S, Y0 z3 Z2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

; I' m4 J, V  B7 Q" b, D+ X由于大量二手房上市，急需卖房者被迫降价销售。以二手全新房和建筑商同等期房相比，让利可达10%或更多。这也导致期房滞销。建筑商会否降价销售， 从而触发减价战。建筑商新房的价格动向对爱城中短期房市的走向极为关键。我以为建筑商大幅调低房价的可能性很小，对此问题，有以下几点看法：
# }+ h, @/ R1 f% ~! S/ j1。 这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀 （可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
# @2 Z; D. B4 r0 o" r, p) d3 }2。建筑商为专业人士，他们应该明白降价并不能促销，很可能适得其反：
     1）降价可能引发现房市场恐慌性抛售，急需卖房者会让利更多；
     2）人们买涨不买跌，会有更多人持币观望；
     3）当降价较多时，有些交定金未交割期房的人会放弃定金，建筑商很可能资金断裂。
% g! I* Z1 u' m+ }! ~3。 MLS 上市已达6千多，但和每年消化的新房相比，仍是小数。目前，期房销量很少，成交多是现房。当急需卖房者出局，低价出售的房子（以BUILDER新房为基准）将消化完。我估计大约需2-4个月的时间。
6 N0 M" P# g$ }4。部分建筑商小幅调低价格是可能的。即使在这几年房市大涨时期，小幅降价也常发生。
+ l# S) N* ^5 U3 s: o( h5。 从政府的批地和建筑商的销售策略来看，是比较谨慎和稳妥的。控制上市数量，宁缺勿过，以免造成供过于求。
6。 我以为主导爱城房市的根本因素是期房，现房的价格最终将向期房靠拢。房子供求关系的变化也应注目于新房。
7 J# u& A6 m! x% N* ]! H" H. n, O7。 以目前的经济状况来看，建筑商大幅度降价的可能性和必要性都很小，但仍应密切注意。以防意外。毕竟市场没有定数，只能从概率上把握。并根据新发展来决定如何走下步棋。

冰糖葫芦

唉 忙的没功夫想 这些
* ^0 O& O$ R/ G$ m$ T
& W) X9 T1 r0 Z对于楼主精辟的分析 只能顶下  不好意思

十年移民路_

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
+ i, ~# \4 }" q: B2 g. M1 A5 g
, m* }" r) k4 |; x
现在试着回答第二个问题。
5 M' i0 o  M0 i; |; ?. ]2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？
2 B$ @& Z4 y9 b! y- v* Q0 S; V
$ K) J. R1 r9 Y' e; d8 f2 _* R由于大量二手 ...

+ t2 k& f9 q+ z. }! t9 ~: U( Y
很少见到这样深入的分析。值得一读。 :huanying:

BaiLing

值得一读

Magrath

:chongbai:

老农民

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
4 T6 v' c3 |# i3 t  _" N
; [. o, ]1 c  o) `; y1 @; g1。 这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀 （可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
...

/ B; s: U: I8 |. [按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
" `/ p! }3 G1 T9 [' i# a你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低
1 Q, E8 W. Y; ^, a& K) q
# U& d2 U+ q/ U- n你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.

[ 本帖最后由 老农民 于 2007-7-15 22:41 编辑 ]

Mona

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
3 B& [3 x, m$ e+ W4 Z' o+ @

: a3 h- X' X/ W5 n/ W+ |) f现在试着回答第二个问题。
2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？
3 `+ [( I* ^' o9 z3 Z# H
1 U. s1 y7 E+ g7 `& o: @6 ?由于大量二手 ...

忘了在什么地方看到的文章了,形容房市有时其实就象醉汗走路,谁也说不清他下一步要迈向哪里.私下里觉得此话也满有道理.世间的事情,有时存在着太多的偶然和干扰,以及突发事件.往往事后很久,才能慢慢参透其中的悬机.

ComfortHardwood

价格上来这么多是有理由的，估计不会倒退回去的，而且觉得好的地区还是会升的。

这儿挺好的

Mona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
这回不方便找你算命了。

Mona

原帖由 这儿挺好的 于 2007-7-16 11:08 发表
Mona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
- C0 |5 h% v1 T+ O$ m这回不方便找你算命了。

挺好的大姐,好久不见了.女儿长大不少吧.我的新电话: 403-4516516,常联系.

WST

现在试着回答第三个问题。
2 g8 G" ~/ |5 E% J3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价在六月依然攀升约1万（独立房），七月份至今，独立房又涨了很多。http://www.creb.com似乎并不遵循供求法则。http://www.bobtruman.com/blogs/b ... ing-statistics.aspx
" l4 g% i. Q! @
而爱城房屋上市量目前并不比卡城多。但房价已受到明显的压抑。其平均房价在六月跌落约1万（独立房），七月份料想会继续下跌。原因何在？ 我想主要在于卖家组成不同。前文提到，由卖房的动机来说，可分为以下几类：
& O/ N' T+ _( V& a  H' ]9 }+ j1）付不起按揭，强迫卖；
" V, T, }5 ]1 h: P2）极需要快卖：
a。两个按揭，负担不起；
  q6 g! p0 ~; ]/ D% k$ W; X1 ` b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；
c. 炒房者需要资金周转；
d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
3）希望能以好价，或至少以市场合理卖出，有实力和耐心；
4）test 市场，卖不掉，自住或转租也可。

由于去年卡城房市经过约6个月调整，卖家在经济上和心理上已有充分准备，第二类极需要快卖的人要比爱城少很多。没有人肯低价卖，需求还在，房价如何会跌。前文已强调，正是这第二类卖家，造成爱城房价下跌， 也使买家进一步观望。我以为，何时爱城房价调整到位主要取决于第二类卖家何时出局。粗略说来，在comfree 上，价格一降再降，并积极安排open house 的人，不少属于此类。

冰糖葫芦

说句跑题的话 : 大家可以考虑去卡尔加里 看看了

熊猫阿宝

还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4.6 ～～～ 实际上银行间还是有不同，人们对他们的期盼值也不同。

冰糖葫芦

原帖由 不想长大 于 2007-7-19 18:25 发表
* x6 u8 Z- E' z- L4 L6 n% c还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4. ...

9 Y+ t' d9 q# t( D& [7 E7 I我们要像 大蚊子一样 扑向 卡尔加里

judyzh

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表

5 C" H7 d$ w9 t) c
' Y. K$ y9 D$ [" N# N, v现在试着回答第二个问题。
2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？
3 U& M$ x& Y" h- R# D
由于大量二手 ...

, j0 A9 c* x- N3 o
6 s8 J, ?+ F. b3 b+ J( k! j前阵子去建筑商那儿，聊至最近房价的下跌，那人似乎不屑一顾。说这一阶段LISTING太多的缘故，等这些LISTING消化掉还会涨。问及新房有没有降也直摇头。说起地价，她说只会涨不会跌。

她说的对不对，让我们拭目以待。

+ M) G: L: B" W另外LISTING增加的原因还有一个就是，去年买了新房的人并没有急着卖，而是装修装修等到今年才卖，所以攒了一些去年没卖的房子。

老朱

原帖由 WST 于 2007-7-11 18:05 发表


8 g4 b) f! b2 X7 Z+ h9 G& R谢谢不少朋友的看法，我将陆续对相关问题说说自己的意见，并请批评：
7 K$ _1 V/ Y% S- n' Y" C1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅 ...

有道理！！！

smalltown

原帖由 WST 于 2007-7-19 16:59 发表
现在试着回答第三个问题。
& B: I, @+ l# a' D& a0 w- N+ _- n3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
3 O- R) j3 X/ F/ i卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价 ...

: G: a. j/ y, g5 l: UIf you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.
5 L: H' x& [0 ?1 L5 l% r, T6 k
2 I& o: k; w% c& {0 J, oThe average price may not drop, but you can buy a better house than before.

牛眼熊心

原帖由 smalltown 于 2007-7-20 14:14 发表

5 q; K5 R6 K3 a
If you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.
* g/ u+ H0 l3 S1 S/ T6 y* @, b' q
5 n  z! j7 `5 VThe average price may not drop, but you can buy a better house than b ...

3 s. L" R" V4 {+ T, u3 j. FGear up, get everything approved!.........Act before this fall, or you will miss a final chance to jump on the bus!

EXPO

survey99chenxu

可是不管是卡城还是爱城，房屋的均价还是一个劲的涨呀。

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：
; a* `1 N  X2 Y
1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

8 t# z( d/ V8 r" r/ D- c  C
现在和大家探讨第四个问题：
7 }- Q) x! T0 ~( c" S4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
' V. d( b9 Q: q, z/ v1 @$ C可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
9 \: T) J' e7 [3 p1。 等 list 达到高峰，不再增加。
2 H3 o0 M* t- n. p+ E2。 等房价稳定，并有回升。
6 u# q# h4 `( V# Z* ]9 f3。 等急需要快卖者出血，以获得deal. 如前所叙，快卖者包括：
/ s: M  F1 J0 J     a。两个按揭，负担不起；
6 l: T/ @+ u3 T, u& ?- I- }$ g) {     b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；埃德蒙顿,Edmonton6b,b9?(O:z+H-u
     c. 炒房者需要资金周转；埃德蒙顿,Edmonton9O2A)D1A6?#a
     d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
$ X' ^$ P5 d5 |. D4。 等建筑商的新房的价格动向，确认不降价再出手。
6 Y, ~; x# q7 D& }/ v3 \* \: i: X
& E* l2 K$ w$ \$ X- R目前，爱城房地产有以下一些特色：
+ `* w5 j( H8 @1）卖家标价差异很大，特别是在comfree 上。大多数卖家所标价格接近或略低于建筑商价格，根本无人问津。真不如将牌子撤回，还省点心；
& A* t3 a3 b+ }* m7 U2）建筑商未减价，和建筑商期房相比，部分二手新房可低10 – 15%，此现象不可能延续很久。或建筑商减价，或在急需卖房者出局后二手房价迅速回升。
8 ?9 s1 R4 h' B- y7 O4 k" R3）自六月以来，建筑商卖出房子很少。二手房存量的消化主要依赖于期房销售的停滞获减缓。城市在扩展，新房需求必会回升。
( ]4 C3 _/ W( ~2 N4）comfree 有不少deal, 但由于缺少营销策略，比较MLS 难卖。
# ~. H% W* U  q
我以为，game is not over. Inventory 会继续攀升，可能在9-10月达到顶峰。 如果爱城经济不出问题，在年底或明年会初房子存量会迅速减少，再次成为卖方市场。追随卡城去年所走的路。

Magrath

原帖由 WST 于 2007-8-9 19:32 发表
  C  O* `; g$ C0 U, B: b' s/ E& T

  r4 D, D4 O) W! j" ^现在和大家探讨第四个问题：
4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
4 O% `: R9 ?: G7 x) z( _1。  ...

1 j- F% p, P" I* V6 Q

elephant

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
+ t: e8 g" [) b/ @& p% Y
) p; ~; A+ v' @4 S% U
# s9 u8 ]$ T5 c' N# a* g这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。

8 M/ J' s" g( t  N6 RAB省的人工大幅度上涨是人尽皆知的事,地价也涨了三倍吗?去问问政府,如果没有,那么把地价算入总价,费用就比三倍低.

elephant

原帖由 老农民 于 2007-7-15 22:38 发表
& V- S! [7 I6 b. k8 J# B% I

6 b/ ~" @) z+ r0 ~按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低
' Y; }. }5 N9 W# \1 d9 [
7 {; q% q: h8 @2 F" _5 q, O7 D你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.

; l4 q0 L9 y7 O房地产里参与的几方,政府(收地税,卖地),卖房者(包括建筑公司),经纪,银行(放贷者),买房者.  
' B8 X/ [! }# K" K6 @* D
谁最盼望房价下跌?只有一家,孤军奋战,容易吗?只要这家能坚持到底(如美国般),那几家都是纸老虎.
6 e& e) {' z9 ?3 G
香港还不是董伯伯做了点好事,同情香港人民买不起房子,没地方住,可怜,(代表政府多批了点地出来),房价大跌,只要利益均沾的一方里有一家为人民想想,情况就大变.可是,有哪家最有可能同情劳苦大众呢?除了政府,你要其他几家是绝对不可能的.让你吃肉,喝血都可以,你要他的命成吗?

+ g# G% q: g3 T- u5 o* h% V[ 本帖最后由 elephant 于 2007-8-9 22:22 编辑 ]

今天闲着

最近参观不少样板房.中高档房价基本上持续4---5月份的房价.甚至有的建筑商其实出现了变相的降价.
3 q; K; l* C) x
6 d! s. V+ l0 Z有个房子5月出来,不加税68万多,最近pending的价钱68万多，也就是说，房子省了税。
) E- G( v& [1 z& U- _- ]
高档房子150万以上的没有涨价，但销售量未见减少。