爱城房地产的现况和思考

牛眼熊心

原帖由 老杨 于 2007-7-12 16:17 发表

! C& d: j6 k0 [/ @9 Q我好像在某一个帖子也这么说过。

/ R2 q) }& t7 R7 f" ?  j7 n拿证据来!

我的证据: http://www.edmontonchina.com/vie ... &extra=page%3D8

音响神仙鱼

原帖由 老杨 于 2007-7-12 16:17 发表

我好像在某一个帖子也这么说过。

, d$ u+ d5 K: g8 R/ {* V
我好象也有过这样的说法, 真是什么那个所见略同的说

老杨

我的证据：
http://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=93042
第19楼

xdd

爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

冰糖葫芦

原帖由 xdd 于 2007-7-13 17:36 发表
+ e" G% [  c  s% s- W, e0 \爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

看看 卡尔加里 就知道了

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
2 i/ {% X" |' c3 D& J# P爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：

0 d; p! o1 ~. ?7 F  d6 {3 j2 t1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

现在试着回答第二个问题。
2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？
  E9 g+ X" H7 c( r$ Z  T# h2 _
$ t$ m0 w1 T& u由于大量二手房上市，急需卖房者被迫降价销售。以二手全新房和建筑商同等期房相比，让利可达10%或更多。这也导致期房滞销。建筑商会否降价销售， 从而触发减价战。建筑商新房的价格动向对爱城中短期房市的走向极为关键。我以为建筑商大幅调低房价的可能性很小，对此问题，有以下几点看法：
5 n% U7 X2 B6 y; w' g5 C1。 这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀 （可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
. n" w( \* Z/ [) R2。建筑商为专业人士，他们应该明白降价并不能促销，很可能适得其反：
     1）降价可能引发现房市场恐慌性抛售，急需卖房者会让利更多；
     2）人们买涨不买跌，会有更多人持币观望；
( h* V; t/ Y+ R  s/ J     3）当降价较多时，有些交定金未交割期房的人会放弃定金，建筑商很可能资金断裂。
" i- C& ]6 D1 k3。 MLS 上市已达6千多，但和每年消化的新房相比，仍是小数。目前，期房销量很少，成交多是现房。当急需卖房者出局，低价出售的房子（以BUILDER新房为基准）将消化完。我估计大约需2-4个月的时间。
8 f, }+ P% f6 Y  D! M' K4。部分建筑商小幅调低价格是可能的。即使在这几年房市大涨时期，小幅降价也常发生。
5。 从政府的批地和建筑商的销售策略来看，是比较谨慎和稳妥的。控制上市数量，宁缺勿过，以免造成供过于求。
6。 我以为主导爱城房市的根本因素是期房，现房的价格最终将向期房靠拢。房子供求关系的变化也应注目于新房。
2 r& g# q; h% G$ U7 U% ]: d7。 以目前的经济状况来看，建筑商大幅度降价的可能性和必要性都很小，但仍应密切注意。以防意外。毕竟市场没有定数，只能从概率上把握。并根据新发展来决定如何走下步棋。

冰糖葫芦

唉 忙的没功夫想 这些

对于楼主精辟的分析 只能顶下  不好意思

十年移民路_

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
7 }* Z7 z) f1 p2 w' S

现在试着回答第二个问题。
8 o& z( E1 ]5 e" p4 J2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

% G. O: i3 e" _% j5 I- f$ N. ?0 ~由于大量二手 ...

: \0 l  h8 _2 N4 v6 H7 R很少见到这样深入的分析。值得一读。 :huanying:

BaiLing

值得一读

Magrath

:chongbai:

老农民

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
# F1 J- w: g, W6 O* C
1。 这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀 （可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
& Y; P/ P" R) v4 x. {/ G9 k5 F* c ...

/ z  D3 B  I7 [- w% q) B& m按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低
2 S& T2 j* g$ k, w, R& C. m
你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.

; x4 [5 m) \6 q; w[ 本帖最后由 老农民 于 2007-7-15 22:41 编辑 ]

Mona

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表

) A2 U: z3 ?. h
现在试着回答第二个问题。
2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？
( `6 ]; R8 r! ?5 x! k% M5 t1 t
由于大量二手 ...

. [$ [6 ?( ^2 @. l忘了在什么地方看到的文章了,形容房市有时其实就象醉汗走路,谁也说不清他下一步要迈向哪里.私下里觉得此话也满有道理.世间的事情,有时存在着太多的偶然和干扰,以及突发事件.往往事后很久,才能慢慢参透其中的悬机.

ComfortHardwood

价格上来这么多是有理由的，估计不会倒退回去的，而且觉得好的地区还是会升的。

这儿挺好的

Mona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
' h  `3 m7 [' G! X这回不方便找你算命了。

Mona

原帖由 这儿挺好的 于 2007-7-16 11:08 发表
2 h7 o1 [4 v6 {% _2 }1 TMona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
/ v3 O# h8 t" M6 b5 [5 g5 _这回不方便找你算命了。

挺好的大姐,好久不见了.女儿长大不少吧.我的新电话: 403-4516516,常联系.

WST

现在试着回答第三个问题。
7 l+ z$ b; P# W% l3 h' W3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
; I+ w' d2 ~& C7 d0 O  h( B3 M卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价在六月依然攀升约1万（独立房），七月份至今，独立房又涨了很多。http://www.creb.com似乎并不遵循供求法则。http://www.bobtruman.com/blogs/b ... ing-statistics.aspx

而爱城房屋上市量目前并不比卡城多。但房价已受到明显的压抑。其平均房价在六月跌落约1万（独立房），七月份料想会继续下跌。原因何在？ 我想主要在于卖家组成不同。前文提到，由卖房的动机来说，可分为以下几类：
1）付不起按揭，强迫卖；
2 U4 K0 z3 m2 ^0 `2）极需要快卖：
. s- [9 h! s5 V a。两个按揭，负担不起；
; b1 D9 v  W: r% L b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；
- A+ L0 `, m! l c. 炒房者需要资金周转；
3 T; ?7 L) E' m' X" F d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
5 y* n+ F- o! ]* y6 U. X3）希望能以好价，或至少以市场合理卖出，有实力和耐心；
, B2 z/ ]! B% l2 s: j" G5 @4）test 市场，卖不掉，自住或转租也可。
; q% {7 x; O: {( d$ ~; O; s
0 \6 P9 I/ l, |: O8 M由于去年卡城房市经过约6个月调整，卖家在经济上和心理上已有充分准备，第二类极需要快卖的人要比爱城少很多。没有人肯低价卖，需求还在，房价如何会跌。前文已强调，正是这第二类卖家，造成爱城房价下跌， 也使买家进一步观望。我以为，何时爱城房价调整到位主要取决于第二类卖家何时出局。粗略说来，在comfree 上，价格一降再降，并积极安排open house 的人，不少属于此类。

冰糖葫芦

说句跑题的话 : 大家可以考虑去卡尔加里 看看了

熊猫阿宝

还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4.6 ～～～ 实际上银行间还是有不同，人们对他们的期盼值也不同。

冰糖葫芦

原帖由 不想长大 于 2007-7-19 18:25 发表
9 X% Z# a: q  H% u, A还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4. ...

+ f  z; _3 c4 W: _$ l& {% n; ~2 Z我们要像 大蚊子一样 扑向 卡尔加里

judyzh

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表

' X; r3 q6 ~3 A* Q( r
" X& }# [' {7 ~* x6 n2 S+ k现在试着回答第二个问题。
: [; `4 L- Q/ U* k' q2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？
- u4 W! H7 z; X% Q! G$ I5 H. b. F
由于大量二手 ...

, \5 V) Q/ P+ r- @5 A3 g7 b6 \
前阵子去建筑商那儿，聊至最近房价的下跌，那人似乎不屑一顾。说这一阶段LISTING太多的缘故，等这些LISTING消化掉还会涨。问及新房有没有降也直摇头。说起地价，她说只会涨不会跌。
& o) m7 M% r5 u& ?% X
她说的对不对，让我们拭目以待。
" ^% i7 n/ @6 o2 s
另外LISTING增加的原因还有一个就是，去年买了新房的人并没有急着卖，而是装修装修等到今年才卖，所以攒了一些去年没卖的房子。

老朱

原帖由 WST 于 2007-7-11 18:05 发表
0 p9 X3 [8 q+ o: l# G  O( Q6 Z
+ C1 N4 {; u5 B6 S) m; Q) [* a
谢谢不少朋友的看法，我将陆续对相关问题说说自己的意见，并请批评：
; |* c1 W& F4 i+ A1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅 ...

4 K# s0 [$ n2 h+ _, }* [有道理！！！

smalltown

原帖由 WST 于 2007-7-19 16:59 发表
现在试着回答第三个问题。
3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价 ...

1 I' g" f& V/ m: H
. h' R" `3 m" T( F0 BIf you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.

The average price may not drop, but you can buy a better house than before.

牛眼熊心

原帖由 smalltown 于 2007-7-20 14:14 发表

) o- w; [) v! d
4 Y- k3 w9 |+ z. N4 hIf you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.
/ j' `# k4 G; P& f
1 K0 K& \3 J& D; u" m- g, U# XThe average price may not drop, but you can buy a better house than b ...

Gear up, get everything approved!.........Act before this fall, or you will miss a final chance to jump on the bus!

EXPO

survey99chenxu

可是不管是卡城还是爱城，房屋的均价还是一个劲的涨呀。

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：
/ ?6 a$ `: l$ ^5 W/ }1 M5 }& ?
( d" B5 L2 F( @& w1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

: [" I( _  C3 ^
  M; I( w8 Y" ~0 l3 X现在和大家探讨第四个问题：
- @& R# n0 k( w8 H+ h: K4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
* c* H: x6 o- Z4 s& m) o- [可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
1。 等 list 达到高峰，不再增加。
$ P& C: k% h0 b2。 等房价稳定，并有回升。
* j+ S) w8 K7 ^- v: w3。 等急需要快卖者出血，以获得deal. 如前所叙，快卖者包括：
" ?& P) V2 F  x# L- }     a。两个按揭，负担不起；
     b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；埃德蒙顿,Edmonton6b,b9?(O:z+H-u
     c. 炒房者需要资金周转；埃德蒙顿,Edmonton9O2A)D1A6?#a
: C9 H0 s$ j5 Y5 X5 G     d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
4。 等建筑商的新房的价格动向，确认不降价再出手。
" l& C5 G5 A+ z0 N' L: ^
$ K7 K1 h; t+ ]7 [8 Q目前，爱城房地产有以下一些特色：
: }5 R( z3 P. S9 ^9 F6 j6 i1）卖家标价差异很大，特别是在comfree 上。大多数卖家所标价格接近或略低于建筑商价格，根本无人问津。真不如将牌子撤回，还省点心；
3 @! B5 V( Q/ p$ s3 A4 q2）建筑商未减价，和建筑商期房相比，部分二手新房可低10 – 15%，此现象不可能延续很久。或建筑商减价，或在急需卖房者出局后二手房价迅速回升。
" a  [3 j' B' j3 `7 R3）自六月以来，建筑商卖出房子很少。二手房存量的消化主要依赖于期房销售的停滞获减缓。城市在扩展，新房需求必会回升。
' y8 z7 o8 k  R5 h( R: z# Q9 S; _% ?+ R4）comfree 有不少deal, 但由于缺少营销策略，比较MLS 难卖。

9 a: M; j" S  K' K0 a% c# B我以为，game is not over. Inventory 会继续攀升，可能在9-10月达到顶峰。 如果爱城经济不出问题，在年底或明年会初房子存量会迅速减少，再次成为卖方市场。追随卡城去年所走的路。

Magrath

原帖由 WST 于 2007-8-9 19:32 发表

" r' O: |! Q; S
  J% x% K" x. H7 U$ C$ a6 e9 ]# q现在和大家探讨第四个问题：
4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
2 u- d+ `" \% _, u9 t可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
1。  ...

) e+ t" E% V$ V8 I$ O6 J

elephant

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
& u: ~% O& _4 Q/ Y, @, L2 E/ g
6 r5 [) v( S/ k* D
这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。

AB省的人工大幅度上涨是人尽皆知的事,地价也涨了三倍吗?去问问政府,如果没有,那么把地价算入总价,费用就比三倍低.

elephant

原帖由 老农民 于 2007-7-15 22:38 发表


9 @6 |7 d/ G3 b+ |3 ]" `按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低

你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.

0 i1 d7 A1 C9 R房地产里参与的几方,政府(收地税,卖地),卖房者(包括建筑公司),经纪,银行(放贷者),买房者.  
% `8 L& g/ Q# q2 f6 U
谁最盼望房价下跌?只有一家,孤军奋战,容易吗?只要这家能坚持到底(如美国般),那几家都是纸老虎.
+ g0 L% y2 @; k1 ~! ?3 f
香港还不是董伯伯做了点好事,同情香港人民买不起房子,没地方住,可怜,(代表政府多批了点地出来),房价大跌,只要利益均沾的一方里有一家为人民想想,情况就大变.可是,有哪家最有可能同情劳苦大众呢?除了政府,你要其他几家是绝对不可能的.让你吃肉,喝血都可以,你要他的命成吗?

[ 本帖最后由 elephant 于 2007-8-9 22:22 编辑 ]

今天闲着

最近参观不少样板房.中高档房价基本上持续4---5月份的房价.甚至有的建筑商其实出现了变相的降价.

有个房子5月出来,不加税68万多,最近pending的价钱68万多，也就是说，房子省了税。
" A! R9 o: D3 t# B
高档房子150万以上的没有涨价，但销售量未见减少。