爱城房地产的现况和思考

牛眼熊心

原帖由 老杨 于 2007-7-12 16:17 发表

我好像在某一个帖子也这么说过。

0 ~4 W! [' k! p6 c拿证据来!

1 Z' y# i3 K3 M# y: q- ]- h4 w我的证据: http://www.edmontonchina.com/vie ... &extra=page%3D8

音响神仙鱼

原帖由 老杨 于 2007-7-12 16:17 发表
& y# ?: B) b, C
我好像在某一个帖子也这么说过。

0 t' ^9 V# G+ `" c我好象也有过这样的说法, 真是什么那个所见略同的说

老杨

我的证据：
& s  a6 {6 j1 O! ]http://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=93042
% f- u8 C( }& n+ m. J) H- z第19楼

xdd

爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

冰糖葫芦

原帖由 xdd 于 2007-7-13 17:36 发表
爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

看看 卡尔加里 就知道了

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：

* {" E& A1 M2 @4 s$ p; v1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

现在试着回答第二个问题。
2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

) Q' p2 f! ]2 J0 a5 |由于大量二手房上市，急需卖房者被迫降价销售。以二手全新房和建筑商同等期房相比，让利可达10%或更多。这也导致期房滞销。建筑商会否降价销售， 从而触发减价战。建筑商新房的价格动向对爱城中短期房市的走向极为关键。我以为建筑商大幅调低房价的可能性很小，对此问题，有以下几点看法：
1。 这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀 （可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
4 E. b/ `3 L7 o; r2。建筑商为专业人士，他们应该明白降价并不能促销，很可能适得其反：
     1）降价可能引发现房市场恐慌性抛售，急需卖房者会让利更多；
     2）人们买涨不买跌，会有更多人持币观望；
$ s1 C: w7 L$ }4 }. _     3）当降价较多时，有些交定金未交割期房的人会放弃定金，建筑商很可能资金断裂。
: R$ h! w0 K1 S. e6 e3。 MLS 上市已达6千多，但和每年消化的新房相比，仍是小数。目前，期房销量很少，成交多是现房。当急需卖房者出局，低价出售的房子（以BUILDER新房为基准）将消化完。我估计大约需2-4个月的时间。
4。部分建筑商小幅调低价格是可能的。即使在这几年房市大涨时期，小幅降价也常发生。
7 y  u5 [. P% E; z7 J* V& d5。 从政府的批地和建筑商的销售策略来看，是比较谨慎和稳妥的。控制上市数量，宁缺勿过，以免造成供过于求。
6。 我以为主导爱城房市的根本因素是期房，现房的价格最终将向期房靠拢。房子供求关系的变化也应注目于新房。
7。 以目前的经济状况来看，建筑商大幅度降价的可能性和必要性都很小，但仍应密切注意。以防意外。毕竟市场没有定数，只能从概率上把握。并根据新发展来决定如何走下步棋。

冰糖葫芦

唉 忙的没功夫想 这些
# p- N8 `; _$ L
对于楼主精辟的分析 只能顶下  不好意思

十年移民路_

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
& F  X6 S* z% x

- H0 n  P* f! j1 y! \: I现在试着回答第二个问题。
3 R6 X$ v+ D0 z& i- E2 X8 T2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？
* S+ C. I2 t" A
由于大量二手 ...

很少见到这样深入的分析。值得一读。 :huanying:

BaiLing

值得一读

Magrath

:chongbai:

老农民

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
* n6 S6 j6 c* @' \6 N9 Z: X" n
* |+ x" H6 \6 ~! V" i1。 这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀 （可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
, p, h7 k3 }" F: Q/ x  @ ...

按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
: k8 `" g$ C; ~( F- b你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低

/ F7 Q- }4 _$ p& O& u; r你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.
: |! l% Z# u& G. c0 T6 A$ |  P  Y
[ 本帖最后由 老农民 于 2007-7-15 22:41 编辑 ]

Mona

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
& h/ A% w1 }$ H2 ^+ d
% w$ F( }+ Z  A, N. s' U' {' S
现在试着回答第二个问题。
% Y) R- y1 w) L) t$ T8 D3 ~2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？
/ y& P! ^2 [9 C" _. k- v
由于大量二手 ...

; q8 b. W. j6 g1 J
2 E7 F3 a/ t% [/ l1 f" Z+ E$ V! P忘了在什么地方看到的文章了,形容房市有时其实就象醉汗走路,谁也说不清他下一步要迈向哪里.私下里觉得此话也满有道理.世间的事情,有时存在着太多的偶然和干扰,以及突发事件.往往事后很久,才能慢慢参透其中的悬机.

ComfortHardwood

价格上来这么多是有理由的，估计不会倒退回去的，而且觉得好的地区还是会升的。

这儿挺好的

Mona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
这回不方便找你算命了。

Mona

原帖由 这儿挺好的 于 2007-7-16 11:08 发表
& Q9 w: n# Y4 D- e6 WMona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
. }, S/ Z# p/ G* y+ i" X这回不方便找你算命了。

# q4 y; k2 V& G  N' c# R
0 O) ~% [: t5 K+ _! F1 S) {" c) X挺好的大姐,好久不见了.女儿长大不少吧.我的新电话: 403-4516516,常联系.

WST

现在试着回答第三个问题。
7 |7 t) f$ h, E0 r( Y3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
2 l( y) R' Z8 v! W卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价在六月依然攀升约1万（独立房），七月份至今，独立房又涨了很多。http://www.creb.com似乎并不遵循供求法则。http://www.bobtruman.com/blogs/b ... ing-statistics.aspx

9 j4 M2 i7 Z1 [! W' K5 V! `而爱城房屋上市量目前并不比卡城多。但房价已受到明显的压抑。其平均房价在六月跌落约1万（独立房），七月份料想会继续下跌。原因何在？ 我想主要在于卖家组成不同。前文提到，由卖房的动机来说，可分为以下几类：
1）付不起按揭，强迫卖；
7 q+ D: r& D, I: U) z# W- O+ ^& @2）极需要快卖：
) e: \  @4 T" \. _& y/ F. Z4 b8 I a。两个按揭，负担不起；
4 @$ r* j+ @5 Q) t$ z% O9 P b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；
) Q8 S0 V, v1 ]) G4 A c. 炒房者需要资金周转；
d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
% k+ `" Y& \7 p! _0 G. S3）希望能以好价，或至少以市场合理卖出，有实力和耐心；
% N! A6 n, J5 z8 R" C! s, e4）test 市场，卖不掉，自住或转租也可。
4 G4 U+ X5 X' k! v
( c# s3 l( X: c  [5 T% b) ^由于去年卡城房市经过约6个月调整，卖家在经济上和心理上已有充分准备，第二类极需要快卖的人要比爱城少很多。没有人肯低价卖，需求还在，房价如何会跌。前文已强调，正是这第二类卖家，造成爱城房价下跌， 也使买家进一步观望。我以为，何时爱城房价调整到位主要取决于第二类卖家何时出局。粗略说来，在comfree 上，价格一降再降，并积极安排open house 的人，不少属于此类。

冰糖葫芦

说句跑题的话 : 大家可以考虑去卡尔加里 看看了

熊猫阿宝

还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4.6 ～～～ 实际上银行间还是有不同，人们对他们的期盼值也不同。

冰糖葫芦

原帖由 不想长大 于 2007-7-19 18:25 发表
还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4. ...

我们要像 大蚊子一样 扑向 卡尔加里

judyzh

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表


现在试着回答第二个问题。
( u* a& M+ O3 M( l; F" X2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

- M" ^- d3 m6 `8 \" H由于大量二手 ...

: b0 u% K( J) D2 D/ E- N. K前阵子去建筑商那儿，聊至最近房价的下跌，那人似乎不屑一顾。说这一阶段LISTING太多的缘故，等这些LISTING消化掉还会涨。问及新房有没有降也直摇头。说起地价，她说只会涨不会跌。
! m$ J- S1 n4 `& `& _6 {: g
# T% C; L1 ?  n; f/ t她说的对不对，让我们拭目以待。
# s0 D1 l. _- v/ j
另外LISTING增加的原因还有一个就是，去年买了新房的人并没有急着卖，而是装修装修等到今年才卖，所以攒了一些去年没卖的房子。

老朱

原帖由 WST 于 2007-7-11 18:05 发表

7 _& ?. n6 {! ~
谢谢不少朋友的看法，我将陆续对相关问题说说自己的意见，并请批评：
1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅 ...

9 r# R! }7 ?( K7 z6 e) U/ R! z0 X有道理！！！

smalltown

原帖由 WST 于 2007-7-19 16:59 发表
现在试着回答第三个问题。
& C4 B6 b" z  o: m6 E# P8 e3 i3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
% D( E5 u! e# K6 H/ g- Q卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价 ...

  o9 ~1 n4 c3 _5 s# q
4 M! M! o$ ~. X+ G: p6 |5 _If you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.

' f' F+ h6 o/ O4 J7 [  L" V# xThe average price may not drop, but you can buy a better house than before.

牛眼熊心

原帖由 smalltown 于 2007-7-20 14:14 发表


" J! k6 T8 R" f( `5 vIf you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.

2 P1 G0 E% q: }. N- V+ b2 PThe average price may not drop, but you can buy a better house than b ...

' r% F+ ~+ x2 N5 Z0 @Gear up, get everything approved!.........Act before this fall, or you will miss a final chance to jump on the bus!

EXPO

survey99chenxu

可是不管是卡城还是爱城，房屋的均价还是一个劲的涨呀。

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
9 i# x$ J# j% T5 i1 E& K' h8 ^& Q爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：
& q- E  G+ k2 N
8 N5 m& P. P7 ^8 B+ @" g+ N1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

7 s: v( K9 H5 U$ ]: E' t1 ?
现在和大家探讨第四个问题：
) _7 {2 `; [+ u+ ]  Z4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
; ]9 ~! [$ D3 V8 h7 |' S1 w可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
1。 等 list 达到高峰，不再增加。
6 Z* R) d+ j# A# x/ q& [1 e2。 等房价稳定，并有回升。
3。 等急需要快卖者出血，以获得deal. 如前所叙，快卖者包括：
  q% b6 E/ e* T) T7 L3 L* P     a。两个按揭，负担不起；
     b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；埃德蒙顿,Edmonton6b,b9?(O:z+H-u
     c. 炒房者需要资金周转；埃德蒙顿,Edmonton9O2A)D1A6?#a
$ [7 M" h9 Y. b     d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
4。 等建筑商的新房的价格动向，确认不降价再出手。
& |& \' N( P7 O
3 N: x. v% u6 d- O2 l9 v目前，爱城房地产有以下一些特色：
% |. p! l( z# }- A$ |; |5 R1）卖家标价差异很大，特别是在comfree 上。大多数卖家所标价格接近或略低于建筑商价格，根本无人问津。真不如将牌子撤回，还省点心；
9 l" N9 [8 x# Y* g8 T1 z2）建筑商未减价，和建筑商期房相比，部分二手新房可低10 – 15%，此现象不可能延续很久。或建筑商减价，或在急需卖房者出局后二手房价迅速回升。
3）自六月以来，建筑商卖出房子很少。二手房存量的消化主要依赖于期房销售的停滞获减缓。城市在扩展，新房需求必会回升。
( t/ B; x2 T+ o2 }4）comfree 有不少deal, 但由于缺少营销策略，比较MLS 难卖。

我以为，game is not over. Inventory 会继续攀升，可能在9-10月达到顶峰。 如果爱城经济不出问题，在年底或明年会初房子存量会迅速减少，再次成为卖方市场。追随卡城去年所走的路。

Magrath

原帖由 WST 于 2007-8-9 19:32 发表


, I' g7 ?. W6 m6 o9 C现在和大家探讨第四个问题：
4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
1。  ...

elephant

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
& i5 k6 o8 _; Q. h* R) t- Y

这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。

AB省的人工大幅度上涨是人尽皆知的事,地价也涨了三倍吗?去问问政府,如果没有,那么把地价算入总价,费用就比三倍低.

elephant

原帖由 老农民 于 2007-7-15 22:38 发表

. K; A" s$ z5 P/ D& M2 D
0 r  z; g3 g/ t4 ?3 w9 o9 Y, v按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低
+ P: M  Z/ B! P5 K9 X4 u0 Q
你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.

房地产里参与的几方,政府(收地税,卖地),卖房者(包括建筑公司),经纪,银行(放贷者),买房者.  

谁最盼望房价下跌?只有一家,孤军奋战,容易吗?只要这家能坚持到底(如美国般),那几家都是纸老虎.

" ~* V% e8 Y! `香港还不是董伯伯做了点好事,同情香港人民买不起房子,没地方住,可怜,(代表政府多批了点地出来),房价大跌,只要利益均沾的一方里有一家为人民想想,情况就大变.可是,有哪家最有可能同情劳苦大众呢?除了政府,你要其他几家是绝对不可能的.让你吃肉,喝血都可以,你要他的命成吗?
, f  |9 w+ k6 ^' o. V
$ Y! p8 P7 N  w6 m; h[ 本帖最后由 elephant 于 2007-8-9 22:22 编辑 ]

今天闲着

最近参观不少样板房.中高档房价基本上持续4---5月份的房价.甚至有的建筑商其实出现了变相的降价.

有个房子5月出来,不加税68万多,最近pending的价钱68万多，也就是说，房子省了税。

6 X* h2 F+ X- D4 H% ^高档房子150万以上的没有涨价，但销售量未见减少。