加拿大楼市患“渐冻症”！房价下跌、销量降、买家“挑得像在逛Costco”

片儿刀

往年这个时候，加拿大楼市本该开始“苏醒”。按照几十年的老节奏：春天挂牌暴增 → 夏天放缓 → 秋天重整 → 冬天休眠。

但今年，很多地产经纪都说：这个周期失灵了。目前的楼市，不再被季节主导，而是被三个词控制着：焦虑、观望、不确定。
% H" Q4 E3 E" O! x0 A2 K6 w
大温成交量和价格放缓
0 m6 Z4 \$ y; r* V
温哥华房地产协会（REBGV）数据显示：

2025全年大温独立屋销量下降约 10–12%
0 M& P) u2 C7 _3 F
8 c6 x  E; C! q" x  F平均房价微跌约 4–5%

4 s8 [; r1 A- ~; d' z公寓市场表现更弱：一些热门区域如列治文、素里和高贵林的平均公寓价格同比下降 6–8%

0 J, ?, H6 |& F" V3 k( n* m5 p

8 a% b, W7 O. O, r多位大温经纪表示：
) i6 i% F7 v) g- ]2 L9 R! g3 T% k
“现在市场节奏已经和季节无关。利率、全球经济不确定性、就业安全感，远比春夏秋冬更重要。”

1 [2 T5 t! Q8 c/ h% c买家更谨慎，挑选房源的耐心前所未有，而卖家也不得不慢慢调整预期，很多挂牌房源反复挂出又撤回，成交量降低并非因为没人买，而是双方僵持。

. r; j+ d) a+ T" P; G& q多伦多：销量跌了11%，价格也在退

先看最具风向标意义的大多伦多。根据多伦多地产局（TRREB）数据：
1 F' e  Y0 ^8 T( C
2025全年：

+ L2 R7 G) k$ z+ k5 q0 S6 E成交量：62,433套
3 W+ O: w& ^  X2 x4 @; h
同比下降：11.2%
( A" [4 t9 u; Y* P
平均房价：$1,067,968

同比下跌：4.7%
" j/ U$ \, P* K3 }- F  t# u/ N7 x
到了年底更明显：2025年12月：

综合房价指数：同比 -6.3%

平均价：约 $1,006,735

$ R# n9 F  {, e. M) W再跌 5.1%

也就是说：一年时间，房价蒸发了5~6万加元。
/ M; ]' c" c# u0 r# ^
& b7 \- v4 f$ A  ~6 Q* [更反常的是——往年年底通常会有一波“小反弹”，但2025年11月到12月，销量几乎原地踏步，仅微跌0.6%。

9 \% [) ?6 _& C! x# V0 W6 D全加拿大都在“慢冻”，不是暴跌
: _( w  \! M$ A5 j1 l- o' r  \5 }0 {
加拿大地产协会（CREA）数据显示：
0 {* P  d8 ?. N
全国销量环比再跌 2.7%

' `& u% E8 ]* @% T: e0 z比2024年同期低 4.5%
+ Y0 v3 [# T! a. h& v
' Y% O2 O) i* y挂牌量同比增加 7.4%
  s* \/ O7 q& }) O6 b
* r. m+ t5 ]& N- L& o9 {库存约 4.5个月（接近平衡市）
, Z. \! J$ F5 A. \3 ^" B6 q
什么意思？不是崩盘。而是：没人着急买，也没人愿意低价卖。市场进入一种“慢动作冻结”——交易还在发生，但越来越慢。
( r1 }3 S+ \- G9 z$ _) n
最惨的是公寓

+ C5 W" ^+ P% K- [5 `过去几年，大家都说：“买不起House，买Condo总可以吧？”现在连公寓都扛不住了。
7 w1 j1 h  f% ]* C: F9 A
# G. c$ J: t* x5 Z/ \6 }# n- W6 P2025年12月多伦多公寓均价：$628,029，同比下跌 7%–8%，这是跌幅最大的板块之一。

  Z/ ~. U3 K! M1 E0 w! u一位经纪直言：
6 F# {2 J+ C( w/ @
“现在是纯买方市场，买家挑得像在逛Costco。”

$ y/ M  M: o& L/ T: s# @4 K看10套，砍3轮价，还不一定下offer。

而卖家呢？只能一降再降。很多成交不是因为需求强，而是：卖家终于认清现实。

预售市场：更是“一地鸡毛”
  y: J" A$ S0 _# @$ g
真正的重灾区在——预售 + 转让（assignment）市场。
$ @4 Y4 ^; ^1 T- ^% l1 v
经纪人的原话很扎心：

" U2 U3 s4 a- Z& N“现在这个市场又丑又惨。”
7 s8 i/ U8 a3 A
" Z, F( @8 R) C( W8 l' W1 U& I买家违约
  E0 b5 x1 Q% F( F
官司变多
: l( L- h8 W$ `+ N/ X# I: L6 F
被迫亏本出手
) c9 ^* T# P9 W' u' @: Q* u
( N) w- g8 T4 M2 U7 Y/ ~首付打水漂
! ^/ x3 m- i2 ^! g- X
很多几年前高位买预售的投资者，如今面临：交房价比买入价还低，现金流直接爆炸，不少人只能硬着头皮补钱或认亏。
/ `- ^3 A0 \" t! x$ q
不只是多伦多：Barrie、渥太华也在犹豫

BarrieGTA外溢买家仍在，但大家更保守，很多房子挂了又撤。经纪人说：
# c: ?' s" p+ i# R1 g+ Z
“这三年，季节性彻底消失了。”

4 ^3 J: a8 S& r* w更真实的信号是：

有人开始二按
4 d; v% o6 A1 Z$ \' ~' ^
( |6 ^: S5 }/ l9 E9 T7 ^) z- M有人找私人贷款

房租也不够cover成本
; a) \) X# q! m1 l9 J
家庭财务压力正在浮出水面

本地经纪总结一句话：
) s  w9 s' X) r8 @. L9 _) {
“不是急着买，而是等到有信心才买。”

这听起来健康，但问题是：信心什么时候回来？没人知道。

0 A7 t! k& O7 W7 d9 [1 z- W利率、贸易战、全球局势、裁员消息……任何一个新闻，都可能让买家重新踩刹车。

/ ^, p3 j' V- a0 z6 k7 O但不是所有地方都跌
& P+ w* l1 N/ f- A* I" h
有趣的是，加拿大楼市正在明显“分化”。
; y) a+ S, H( }1 q. p
一些小省份反而逆势上涨：

3 [' t- y, |. C) d0 e1 Z( S7 @% G2 e萨省：+9%
! S* c  `7 k  ~! ?
6 t  s% Q, A1 k7 e纽芬兰：接近双位数增长
! E$ L! P  p1 p( y5 j/ O! ]
6 l" {0 F6 Z8 J% P- S/ l+ G8 S/ K( V魁北克城：+17%

9 O& F& w: i: }4 ~& F7 ~$ t6 Y+ w原因很简单：便宜 + 本地需求强 + 就业稳定。

说明：不是加拿大人不买房了，是买不起大城市了。人口和资金正在向“二线城市”迁移。

真正的问题不是价格，而是心理

现在的市场有个奇怪现象：
& D& R8 D0 g/ {$ J/ z$ z. Z# N
9 o% d' ^( g, I. D( w) V' {! u买家：

有选择权

但不着急
& x1 \9 m. Z; p, I! y& p
总觉得还能再等等

4 c) [5 u$ X, n% I) D! \: l卖家：

+ H3 j. x' L3 f: l& m' u不想认输
/ m" S7 e- G% V% U3 p
还想着高位价格

挂了又撤
& y# g* e& F; t5 }( }) Q' i/ f
结果就是：交易变少，僵持变久，整个楼市像被按下了“暂停键”。经纪人说得很形象：
& v% ^9 c" I2 G9 F2 ~
, I5 k% S( F: C0 u( D( p& \“如果春天来了，也不会是解冻，而只是慢慢挪一步。”

给华人买家的现实建议
! P" @1 L9 @7 o0 N. T3 k0 ~
1 D  ]' U' W$ R! F如果你在观望，现在是个什么阶段？简单总结：
: \" q5 _, b/ l- p) o& B7 u, G
# ?( Z& y& C  `$ a+ ]: M自住买家
6 o3 C" ^$ D) h+ ~0 [
1 i$ p% t# U: h: B议价能力最强的时期之一

可以慢慢挑

5 m6 |, v9 T8 b0 c2 V% }别冲动

% [8 Y* i! a- b8 D, R8 {- \. M投资/预售

1 F, m. S7 I' a0 V) D5 x风险明显升高
3 P' i* D" q0 A+ K& N3 n0 F
现金流要算清

别指望短期翻倍
2 v2 E5 f5 Y2 b" a! K% Z' \
5 p8 l8 c7 [% _1 s& ^' Q高杠杆操作

现在真的危险

3 E8 u0 p9 f" C- k5 P* k$ W未来一年，很可能不是暴涨或暴跌，而是：低温横盘 + 慢慢恢复。

2 z+ k; l5 W+ W& K( ~) n加拿大楼市，也许正经历近十年来：最长的一次冬天。春天会来，但不会很快。