加拿大楼市患“渐冻症”！房价下跌、销量降、买家“挑得像在逛Costco”

片儿刀

往年这个时候，加拿大楼市本该开始“苏醒”。按照几十年的老节奏：春天挂牌暴增 → 夏天放缓 → 秋天重整 → 冬天休眠。

( q, ~& u1 t; V7 L9 H0 \4 j但今年，很多地产经纪都说：这个周期失灵了。目前的楼市，不再被季节主导，而是被三个词控制着：焦虑、观望、不确定。

大温成交量和价格放缓

温哥华房地产协会（REBGV）数据显示：
. q; }  i: P5 K8 A, w9 C
' C- m& _+ W9 }9 J" l1 ~6 ~6 x0 R4 O5 Z2025全年大温独立屋销量下降约 10–12%

平均房价微跌约 4–5%
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公寓市场表现更弱：一些热门区域如列治文、素里和高贵林的平均公寓价格同比下降 6–8%
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  V  a! e8 [( }. G2 v7 u多位大温经纪表示：

+ \  z! E& u' d“现在市场节奏已经和季节无关。利率、全球经济不确定性、就业安全感，远比春夏秋冬更重要。”
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买家更谨慎，挑选房源的耐心前所未有，而卖家也不得不慢慢调整预期，很多挂牌房源反复挂出又撤回，成交量降低并非因为没人买，而是双方僵持。
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多伦多：销量跌了11%，价格也在退
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& ]; r7 i  A- G0 i6 }; b9 H: k6 Q先看最具风向标意义的大多伦多。根据多伦多地产局（TRREB）数据：
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2025全年：

9 e: _9 f9 l# Y. k& V成交量：62,433套
( |: A( r, y! m! w' i8 ~; a
: C$ @5 E( @; ]- q$ a同比下降：11.2%
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平均房价：$1,067,968
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同比下跌：4.7%
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6 y% Y, O- `8 W0 U到了年底更明显：2025年12月：
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综合房价指数：同比 -6.3%
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: E4 \1 h6 j$ C" Y) v平均价：约 $1,006,735
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再跌 5.1%
: K2 ^! V6 D: }4 [& j1 }4 r
也就是说：一年时间，房价蒸发了5~6万加元。

' D* ^# S8 Q1 E, a5 f$ S更反常的是——往年年底通常会有一波“小反弹”，但2025年11月到12月，销量几乎原地踏步，仅微跌0.6%。

全加拿大都在“慢冻”，不是暴跌

5 X- \% [$ s6 h2 z加拿大地产协会（CREA）数据显示：

  i6 {* Y( `: n全国销量环比再跌 2.7%

比2024年同期低 4.5%

挂牌量同比增加 7.4%
) x2 h: G/ p  H! d5 u8 N1 |
/ A6 d! G  W% A: B库存约 4.5个月（接近平衡市）

什么意思？不是崩盘。而是：没人着急买，也没人愿意低价卖。市场进入一种“慢动作冻结”——交易还在发生，但越来越慢。
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* b0 r" v, H7 \6 R8 o2 h最惨的是公寓
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$ S. z, h# k9 ?8 y5 Q# h过去几年，大家都说：“买不起House，买Condo总可以吧？”现在连公寓都扛不住了。
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2025年12月多伦多公寓均价：$628,029，同比下跌 7%–8%，这是跌幅最大的板块之一。

一位经纪直言：
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5 H% j5 P+ i. E0 V“现在是纯买方市场，买家挑得像在逛Costco。”
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看10套，砍3轮价，还不一定下offer。
2 i1 q. L0 e# G9 ^* b9 X
) t; F% {9 o. I, R5 s而卖家呢？只能一降再降。很多成交不是因为需求强，而是：卖家终于认清现实。
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预售市场：更是“一地鸡毛”

0 i5 _- E! ?8 ]$ @) }4 [真正的重灾区在——预售 + 转让（assignment）市场。

9 ^# Z3 \& ]; @# o  F( P' T# v' [经纪人的原话很扎心：

% @( X! B  F5 ^“现在这个市场又丑又惨。”

9 |* R: f7 i7 }  m" o买家违约

0 g& t4 J; Y, E) M, {$ J官司变多

被迫亏本出手

首付打水漂

. ?! f* j5 I3 U7 i+ q4 ]很多几年前高位买预售的投资者，如今面临：交房价比买入价还低，现金流直接爆炸，不少人只能硬着头皮补钱或认亏。

8 {3 `, r. R; f# D7 w; V# y不只是多伦多：Barrie、渥太华也在犹豫
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8 l" _% F, Y# O+ XBarrieGTA外溢买家仍在，但大家更保守，很多房子挂了又撤。经纪人说：

' x6 K' h4 q; F2 a1 _4 W( S“这三年，季节性彻底消失了。”

) z/ ^( V) y8 m, h更真实的信号是：
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有人开始二按
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% u5 b: W' c1 g+ f, g有人找私人贷款

- a* ?( S# s: G房租也不够cover成本
& C3 u% g* O( t' \8 n& V2 O0 [
9 ?- k8 G( C2 Y+ M) i4 W家庭财务压力正在浮出水面

& t  q1 ^# ?3 ~7 G" s本地经纪总结一句话：
2 f/ `/ e: G( }
“不是急着买，而是等到有信心才买。”
% Q! R1 x7 K" a7 w2 N0 L, s
8 a9 \" ?. L9 s- \- D1 c( y; l4 n这听起来健康，但问题是：信心什么时候回来？没人知道。

5 Z0 [, ^- {9 N利率、贸易战、全球局势、裁员消息……任何一个新闻，都可能让买家重新踩刹车。
+ k4 I& z* p1 h- o+ o: q5 s% |6 `4 D' g
% g& s# ^( O' L; V: C4 W& c但不是所有地方都跌

! z6 n( |% F( Z& r) Q, ^有趣的是，加拿大楼市正在明显“分化”。
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) X, P( ^9 O; Y- w" a. \5 F一些小省份反而逆势上涨：

萨省：+9%

纽芬兰：接近双位数增长

  x0 f3 h  A: Y: |0 D2 }6 R7 k# c魁北克城：+17%
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原因很简单：便宜 + 本地需求强 + 就业稳定。
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说明：不是加拿大人不买房了，是买不起大城市了。人口和资金正在向“二线城市”迁移。
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真正的问题不是价格，而是心理
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现在的市场有个奇怪现象：
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买家：
: E, J5 N) w! K( W& h) a
有选择权
: C+ I5 A1 S" O
/ k% v5 F2 F1 m但不着急

总觉得还能再等等
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卖家：

* V: j: B+ m" C3 [. o  j5 o不想认输

还想着高位价格
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挂了又撤
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1 X" D4 U4 N: \4 P4 {) X结果就是：交易变少，僵持变久，整个楼市像被按下了“暂停键”。经纪人说得很形象：
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“如果春天来了，也不会是解冻，而只是慢慢挪一步。”
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; Q8 p/ [+ E; e7 w( j- K+ v; I+ Q: P6 A给华人买家的现实建议

$ M1 }% ?1 }: x, l如果你在观望，现在是个什么阶段？简单总结：
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1 G; K, T! R9 y  w  M自住买家

! }7 z+ V- j" G* A3 I1 z  A) A议价能力最强的时期之一
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+ e) E# e% X" @. V4 R! [可以慢慢挑

9 C$ N! Q7 H  O' O( ~. D别冲动
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投资/预售

风险明显升高
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现金流要算清
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3 F8 Y; s1 H# [) Q, v& G- P6 I别指望短期翻倍

高杠杆操作

2 i; S$ o% _2 a" q; d. L) m% p现在真的危险

/ S1 c2 v5 E' O8 R未来一年，很可能不是暴涨或暴跌，而是：低温横盘 + 慢慢恢复。
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7 }- n+ b* C# q5 {- D3 O加拿大楼市，也许正经历近十年来：最长的一次冬天。春天会来，但不会很快。