加拿大房市高度分化 明年迎拐点 房价全线看涨

片儿刀

加拿大房地产市场呈现明显的区域差异，部分地区强劲、部分疲弱。然而，随着宏观经济状况预计在未来一年有所改善，这种差异可能会缩小。2026年可能成为一个关键拐点——表现欠佳的市场将开始复苏，而表现领先的市场可能降温。
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, E* L. E- z* F$ s- @《环球邮报》近日采访了TD银行经济学家Rishi Sondhi，探讨他对加拿大高度分化的房地产市场的最新展望。

+ w% b; _$ B/ D# S' H加拿大房市概况：整体仍偏软，但区域差异明显。

加拿大的房地产市场实际上是由多个地方市场组成的。从整体来看，全国房市依然偏软。
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# k( ^  r) v6 B6 W( [9 }目前房屋销售量仍低于疫情前水平，基准房价或调整后的价格仍在下降，平均价格同样在下跌。总体来说，加拿大房地产市场仍处在温和复苏阶段，但不同地区的表现差异很大。
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最大的疲软来源仍是安大略省（Ontario）和卑诗省（B.C.），这两个市场拉低了全国平均水平。TD预计这两省今年的平均房价将继续下降。
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& X* I6 |5 @+ t: ]与此同时，其他省份的销售增长更强劲，市场普遍偏紧。

$ X% H9 R+ X4 k) f7 G( r例如：

5 G2 t$ T5 s: B9 l* 曼尼托巴省（Manitoba）和萨斯喀彻温省（Saskatchewan）市场非常紧俏；

$ \0 F" C) g: i' _* K* 魁北克省（Quebec）更是极度紧张，价格增长强劲；
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* 大西洋地区整体也相对活跃，除了爱德华王子岛（PEI）略为例外。
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与去年9月相比，阿尔伯塔省（Alberta）已不再是全国最火热的市场，市场趋于平衡，房价增长放缓。值得注意的是，埃德蒙顿（Edmonton）的房价表现优于卡尔加里（Calgary）。

) ]6 ?. \/ K8 M% q主要城市房价预测
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' o9 l# ?/ Z6 [. k  c1 i" V! A6 yTD并未为每个城市单独提供预测，但对多伦多、温哥华和卡尔加里有明确展望：
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9 z/ f2 f: \, f增长最快的省份将是萨斯喀彻温（+6.5%），最慢的是安大略（+3.1%）。
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% _( M# X1 R9 V$ {安大略疲软的原因与公寓市场的未来
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; J7 S; m* D$ E推动买家重返多伦多公寓市场的关键因素之一将是利率下降。

不过，TD预计加拿大央行仅会再降息25个基点，使隔夜利率落在2.25%，因此“利率宽松空间不大”。

- [7 w9 o) H% C* M1 v; |但市场仍有积极信号：

* 积压需求（Pent-up Demand）仍很强；

* 人均销售量极低，表明潜在买家仍在观望；

+ i) y, t% b: o/ z% S6 q* 公寓价格自2023年中期起已持续下跌，至2025年8月几乎回落到疫情前水平。
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$ Y" E0 s( H3 l; ]: d& v这意味着疫情期间的涨幅几乎被完全抹去，改善了公寓的可负担性，但短期内市场信心仍脆弱。

8 @3 P8 Y  p7 u5 w0 t& F公寓市场尚未触底
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  V, Z; }! g' k: FSondhi表示： “我们不认为公寓价格已经触底。”原因在于库存仍然庞大，消化需要时间。

根据TD今年5月的预测：
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" h* n9 y/ M4 H- C  A+ d, O- z* 公寓价格将从2023年第三季度峰值下跌15%至20%；
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* 其中约10个百分点的跌幅将在2025年出现；

# ?- J& u) B- u- X9 C- `* 并且风险可能延续至2026年。
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% T7 G. T- U1 H: }新建公寓放缓，未来或存供需缺口

2025年前9个月，大多伦多地区（GTA）新完工公寓约19,000套，低于2024年的22,000套。
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) I& ]& `" Z# {, B完工量下降意味着未来可能出现供应不足，但人口增长已显著放缓。

$ i# |8 h: _. I# WTD预计2027年起人口增速将略有回升，可能对房价产生新的上行压力，并在2029年恢复至1.2%的正常增速。

5 P0 z7 L) s# r3 y2026年按揭重置潮风险有限
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Sondhi指出，TD并不认为2026年的按揭重置潮会引发房价下跌。
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3 X6 B% \  c4 N7 J' w: P截至2025年8月，加拿大平均房价仍比疫情前高出约30%（安省最低，也高出26%）。
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) P$ n6 t8 C# \, E6 J+ L到2026年：
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0 S$ d& N* U" W1 E! z) t% e* 经济预计略有改善；
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& q. p7 E: A/ l& `. W: Z; i* 大多伦多公寓过剩库存逐步消化；

* 失业率下降。
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因此，整体环境将较2025年更为有利。

哪些地区最具可负担性？
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在萨斯喀彻温省与纽芬兰与拉布拉多省，住房仍比历史平均水平更可负担。

5 ^; }- V$ q( U% ]" q阿尔伯塔省的可负担性虽下降，但仍未过度紧张。

2 V4 v! P) f) a5 X相对而言，安大略、魁北克、新斯科舍与PEI的住房负担远高于历史水平。
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值得注意的是，大多伦多公寓市场的可负担性已显著改善，价格回落至疫情前水准，为买家创造了入市机会。

- T( I# d# S" S: W- a- r, k' V长期风险：房屋类型错配
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Sondhi警告说，虽然全国都在讨论“住房短缺”，但问题不仅在于总量不足，更在于供应类型与需求错位。
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> “如果我们新建的大多是出租公寓，而买家真正需要的是郊区的独立屋、半独立屋或联排别墅，那么供需错配问题仍然存在。”

他指出，加拿大独立屋在新建住房中的比例长期下降，而这正是最短缺的类型。

结论：适度回升，而非大反弹

& h' Q( P" H, v, r8 g" r; c> “我们的预测显示，加拿大房地产市场将温和回暖，但不会出现剧烈反弹。”

此外，针对总理提出的每年新建50万套住房目标，TD的分析认为：
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6 m( A8 W1 B' `7 {> “要恢复到疫情前的住房可负担水平，其实每年40万套就足够了。不必翻倍才能改善可负担性。”
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8 Y6 ~5 C' h" _9 x# I6 T不过，Sondhi补充说：

3 n; C+ R8 z0 _9 r> “加拿大历史上从未实现过每年40万套的完工量。要做到这一点，需要彻底革新加拿大的住房建设模式。”