加拿大房市高度分化 明年迎拐点 房价全线看涨

片儿刀

加拿大房地产市场呈现明显的区域差异，部分地区强劲、部分疲弱。然而，随着宏观经济状况预计在未来一年有所改善，这种差异可能会缩小。2026年可能成为一个关键拐点——表现欠佳的市场将开始复苏，而表现领先的市场可能降温。
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; H" k# H# F+ f1 k9 M5 K《环球邮报》近日采访了TD银行经济学家Rishi Sondhi，探讨他对加拿大高度分化的房地产市场的最新展望。
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. |  y3 H# U' y- S加拿大房市概况：整体仍偏软，但区域差异明显。

; k; v6 Q6 |: A: p+ ?加拿大的房地产市场实际上是由多个地方市场组成的。从整体来看，全国房市依然偏软。

" j. Z+ R! \9 c2 q; h目前房屋销售量仍低于疫情前水平，基准房价或调整后的价格仍在下降，平均价格同样在下跌。总体来说，加拿大房地产市场仍处在温和复苏阶段，但不同地区的表现差异很大。

最大的疲软来源仍是安大略省（Ontario）和卑诗省（B.C.），这两个市场拉低了全国平均水平。TD预计这两省今年的平均房价将继续下降。
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% s4 D2 L+ l' U% m( Y  B5 P; x与此同时，其他省份的销售增长更强劲，市场普遍偏紧。
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例如：

2 p* N4 ~0 Y# _' ]6 c/ H* 曼尼托巴省（Manitoba）和萨斯喀彻温省（Saskatchewan）市场非常紧俏；

; x0 f* J% [' O& j* \* D; A* 魁北克省（Quebec）更是极度紧张，价格增长强劲；

9 W4 J; G1 \4 E# t5 N, ~* 大西洋地区整体也相对活跃，除了爱德华王子岛（PEI）略为例外。

与去年9月相比，阿尔伯塔省（Alberta）已不再是全国最火热的市场，市场趋于平衡，房价增长放缓。值得注意的是，埃德蒙顿（Edmonton）的房价表现优于卡尔加里（Calgary）。
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* I5 Y2 T% E6 O主要城市房价预测
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! O; X+ N  K) I: ?- t/ zTD并未为每个城市单独提供预测，但对多伦多、温哥华和卡尔加里有明确展望：

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0 t, J/ R7 B; }5 n增长最快的省份将是萨斯喀彻温（+6.5%），最慢的是安大略（+3.1%）。

安大略疲软的原因与公寓市场的未来
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8 r- w' S" {6 x8 X8 @/ \4 y: Z推动买家重返多伦多公寓市场的关键因素之一将是利率下降。

不过，TD预计加拿大央行仅会再降息25个基点，使隔夜利率落在2.25%，因此“利率宽松空间不大”。
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! g  J# x7 B) B# P但市场仍有积极信号：
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) U) L9 b  w! |: l9 K6 x+ B5 t* 积压需求（Pent-up Demand）仍很强；

* 人均销售量极低，表明潜在买家仍在观望；

/ ~; X& [9 m$ M0 G* 公寓价格自2023年中期起已持续下跌，至2025年8月几乎回落到疫情前水平。
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这意味着疫情期间的涨幅几乎被完全抹去，改善了公寓的可负担性，但短期内市场信心仍脆弱。

公寓市场尚未触底
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0 T; J* J7 R( m7 m) _% m" e# hSondhi表示： “我们不认为公寓价格已经触底。”原因在于库存仍然庞大，消化需要时间。

根据TD今年5月的预测：

* 公寓价格将从2023年第三季度峰值下跌15%至20%；
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* 其中约10个百分点的跌幅将在2025年出现；

* 并且风险可能延续至2026年。
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新建公寓放缓，未来或存供需缺口

2025年前9个月，大多伦多地区（GTA）新完工公寓约19,000套，低于2024年的22,000套。

完工量下降意味着未来可能出现供应不足，但人口增长已显著放缓。
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! t7 {6 w/ Q2 MTD预计2027年起人口增速将略有回升，可能对房价产生新的上行压力，并在2029年恢复至1.2%的正常增速。

1 W5 X9 `  S5 u  s6 \2026年按揭重置潮风险有限
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+ |7 q1 L+ c) S# \$ p# n& HSondhi指出，TD并不认为2026年的按揭重置潮会引发房价下跌。

- @: ]5 @6 u% F截至2025年8月，加拿大平均房价仍比疫情前高出约30%（安省最低，也高出26%）。

到2026年：
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* 经济预计略有改善；

* 大多伦多公寓过剩库存逐步消化；
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! j  p! W" {" A! n  I" d# N2 U7 v* 失业率下降。

0 i1 I# [* s0 l( I8 x因此，整体环境将较2025年更为有利。
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& L$ R5 b2 }' v( U' L哪些地区最具可负担性？

$ K: Z7 t0 \0 b) {6 p5 Z. f+ Y在萨斯喀彻温省与纽芬兰与拉布拉多省，住房仍比历史平均水平更可负担。
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) j" h: M* ]  X2 S阿尔伯塔省的可负担性虽下降，但仍未过度紧张。

% W4 M# l  D# B0 _- r7 m5 ?# w相对而言，安大略、魁北克、新斯科舍与PEI的住房负担远高于历史水平。
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& w9 j/ t' y0 p( C" U6 Q值得注意的是，大多伦多公寓市场的可负担性已显著改善，价格回落至疫情前水准，为买家创造了入市机会。
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长期风险：房屋类型错配
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Sondhi警告说，虽然全国都在讨论“住房短缺”，但问题不仅在于总量不足，更在于供应类型与需求错位。

> “如果我们新建的大多是出租公寓，而买家真正需要的是郊区的独立屋、半独立屋或联排别墅，那么供需错配问题仍然存在。”
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他指出，加拿大独立屋在新建住房中的比例长期下降，而这正是最短缺的类型。
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结论：适度回升，而非大反弹
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> “我们的预测显示，加拿大房地产市场将温和回暖，但不会出现剧烈反弹。”
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此外，针对总理提出的每年新建50万套住房目标，TD的分析认为：
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& m9 b) W0 P6 k/ O( i( a> “要恢复到疫情前的住房可负担水平，其实每年40万套就足够了。不必翻倍才能改善可负担性。”
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* ~0 M: W* ?9 D% b不过，Sondhi补充说：
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$ }" L  u3 o/ {' ]3 o> “加拿大历史上从未实现过每年40万套的完工量。要做到这一点，需要彻底革新加拿大的住房建设模式。”