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有人考虑过房价下跌10%以上的直接影响吗?

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发表于 2007-2-12 00:01 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
美、加的经济增长,这几年一直都是以房地产市场为龙头而带动的,而且热点地区不断在各地区转移。其实早在三年以前,就有人预测过alberta将是下一个热点,相关帖子可以在本版找到。0 W3 H0 d9 h9 @* P5 A; d4 _$ f
政府确实是想给过热的房地产市场降温,因为过热的房产市场直接会导致高通货膨胀,但并不意味着政府希望整个经济垮掉,按照现代经济学的观点,适度的通胀是利大于弊的。
% b4 Z( P$ H; g6 y由于房产经济的龙头地位,因此政府宏观调控的重点也在于此,说白了,他们希望看到的是房产市场以每年5%-8%的速度稳步的健康的增长,而不是象去年的暴涨40%多,也更不是象看跌的朋友希望的暴跌个10%-20%。
4 ~9 ?( l( @0 ~2 R+ k; d6 Y2 Q因为一但房产市场下跌10%以上,一系列的经济、社会问题就会出现,就象多米洛骨牌效应——高失业率、资金大量蒸发、税收大量流失、社会动荡等等。直接的结果是这一届的政府就会下台。5 \# h! L& b; @
1981年是唯一的一次房产下跌的例子,那一年银行利率为18%,经济大萧条,但跌幅也只是到了1979年的房价水平。所谓的1元房,并不是真的只要1元,而是你要去接受卖主的mortgage,代替他还银行,18%的利率的mortgage你会去接吗?所以你还是实现不了住房梦。
/ p$ s3 T7 P& y" ]  r所以,千万不要幻想房价会暴跌个10%以上,因为目前的房价水平、银行利率、居民的平均收入、失业率、消费指数等各方面的经济指标都显示那仅仅只是个幻想。
8 ?" P% J+ M4 e# }9 Z- D不过,对于从事与石油行业不相关的行业的朋友,如果有把握在别的城市就业,去别的房价相对便宜的地方倒是一个选择。不过这种地方也不是太多了。" c' x6 b9 u) c% q' y, q. ^
没有办法,因为就象中国前一段的股市,你们刚好在2000点的时候来了edmonton,而现在市场上说什么的都有……
鲜花(49) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-12 00:45 | 显示全部楼层
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发表于 2007-2-12 03:58 | 显示全部楼层
我北京的亲戚,等了三年房价跌了,去年终于等不住了,终于买了,不过比几年前涨了好多.
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发表于 2007-2-12 04:00 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
不建议大家炒房什么的,但很鄙视那些天天带着老婆孩子一起喊房价跌的人,空梦一场,老婆孩子没依靠.
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发表于 2007-2-12 12:40 | 显示全部楼层
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发表于 2007-2-12 14:12 | 显示全部楼层
81年爱城房价下跌的数据或曲线有没有?有的话,能否贴出来给偶看看?
4 l9 P' G, v$ S* Q8 q另外,那时候为什么银行利率这么高?是不是调控过热房地产或经济通胀的一种方式?  Y( x; q7 P6 x/ D5 U  C
其他城市20多年的数据我没找到,只看到温哥华的这个曲线,我曾经在另一个帖子里贴过(http://www.edmontonchina.cn/view ... &extra=page%3D2),但是没有人评论。原图来自 http://www.westca.com/Forums/viewtopic/p=468665.html
  d& X# c9 X( a$ Z- @5 q& h4 k/ s) {. b, r
根据77年后温哥华的两次房价下跌,第一次是81年的暴跌(后来蔓延到爱德蒙顿),另一次是95年到99年的缓跌, 还有爱城的石油经济形势,我觉得爱城出现81年那样暴跌的可能性很小,甚至也不会跌到超过10%,但是出现缓跌的可能性,或者停止增长的可能性,或者增长率很低的可能性还是很大的,毕竟去年一年就已经累积了60%的增幅。
! B& I: L, T  @- ~4 G" Q6 y3 Y  }: ?0 `
如果房价像温哥华9几年那样缓跌的话(虽然从最高位到最低位也就跌了大概13%,但是持续了4年多;如果在最高位以前1年半买房,经历房价的不增长更长达8年),更是会被套牢很多年没有增值。
7 |  ^7 b& T0 d) O* F3 L5 n! N  N5 v6 @) C: U
而我计算了一下,如果房价年增长率低于4%,考虑贷款利率等,现在在高位买进房子,保持5年的话,与租房相比就已经亏了。
3 t6 D7 Y2 b4 M0 g
- T+ K6 g& _3 P  I" Q不过,如果保证你会在爱城待上10多年以上,现在也相当有经济实力的话,在高位买房,即便最近几年跌一些,相信10年后还会长的,何时买也许并不那么重要,重要的是看你是不是非常渴望有套自己的房子了。1 B6 _! r8 Y" s% W; B9 p3 T
- |" ]/ w9 z5 ?( n+ q0 s
[ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-12 15:11 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2007-2-12 16:15 | 显示全部楼层

这里有EDMONTON的REPORTS

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
http://www.ereb.com/z_stats/QuarterStats.pdf
  @9 E" k; ~& l倒数第二页是从66年到2006年的AVG.SELLING PRICE
5 S+ Y, b7 N" [如果有兴趣的同志可以画画曲线研究研究,我上面的说的1981年有误,应该是1984和1985年,记错了,对不起大家。但18%的利率绝对没有错。如此高利率的原因我无从知晓。但我可以100%肯定的是,如果不再次出现超过10%以上的利率,房价一定不会暴跌(跌幅超过10%)。即使利率超过10%了,我劝大家也就不要想着买房子了。
' I+ T. V. Y1 P" Qhttp://www.ereb.com/marketactivity/monthly_mls_report.html% Y$ x- ~# Q% E, v8 \
更多的REPORTS.
" }9 ?( G  v; F. @; T" F4 m( Y& N' j4 U! `
[ 本帖最后由 紫光 于 2007-2-12 16:19 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2007-2-12 16:17 | 显示全部楼层
才一个金币啊
大型搬家
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发表于 2007-2-12 17:04 | 显示全部楼层

回复 #7 紫光 的帖子

谢谢你提供的数据。直观感受仍然是:房价经过大幅增长后有可能下跌,如果房价下跌,需要8-10年才能回涨到原价。什么时候有空我画个图来看看,哈。
0 _) [) }+ o0 a. \9 H; B; S; n) T: f8 U8 x$ M
目前似乎是这样:. s2 w$ Y8 ~) B) T0 j
我不反对你的意见,即房价出现暴跌的可能性比较小。
% M1 r6 J0 c; @, F8 g# H% d# l但是你也没反对我的意见,那就是,如果房价的年增长低于4%,买房住5年的话就不值了(还没考虑房屋的维护费用等等)。哈哈。
4 `" q9 f1 @% ^  ^! ]) u另外,如果房价的年增长低于15%,炒房者的日子估计就不太好过了。
$ O5 p5 ^1 u3 V
5 O* a. t) q* Y! L  ?剩下的就看各人判断了~~~ 到底经历了一轮60%的增长后,是否还有强劲增长了呢? 我的推测有两种:1.再强劲增长一年,如果增幅超过30%,之后真的会有可能跌了。2. 缓慢徘徊,调整一段时间。
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 楼主| 发表于 2007-2-12 17:55 | 显示全部楼层

回复 #9 不想长大 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
不是的,我其实是反对你的意见的,只是不想又有争论。; y+ U7 ^3 Y3 P* f3 y
因为,如果计算租房和买房作比较,应该用同等档次的房子作比较。6 E6 }. K" F+ u# t
前面有很多朋友比较的时候,都拿普通的apartment 的房租来作为计算依据。/ P, @: z5 f7 p
倒是很希望大家用一些价值超过40万的singlehouse的房租再算算。9 {7 w9 a2 z' e; s
另外就是,我在以前的帖子里已经说过,房市会在2009年的秋天走平,那个时候townhouse价格在40万左右。
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发表于 2007-2-12 18:04 | 显示全部楼层

回复 #10 紫光 的帖子

我是拿普通apartment 的房租和 condo 比较的。- H- n' c& D' F" m+ p
$ g" X2 J4 d2 @6 |% v
对于有人拿apartment 的房租和买singal house 或townhouse 比较,倒也有一定道理,前提是他目前几年只需要住apartment, 但是买房子又看不上别的,只能买house。实际上,因为买房,提高了生活成本了。
6 ]8 w. I$ ?$ v4 ~; j- i4 p9 e& w; A5 D0 E) R6 V) `2 E
另外,你现在还能找到那样的房子:房价与月租比 低于200 吗?如果有,那倒也值得投资了。事实上,如今这样的房子很少了,至少我没见到。
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2007-2-12 19:54 | 显示全部楼层
很鄙视认为只有购买了房子,生活质量才高的自欺欺人的想法。很多国人,在去年暴涨涨价之后买房,生活质量不如租房的好。房子只是生活质量的一部分而已。何况,买的condo与租的condo我看不出有什么差别。更何况很多近来买房子的人,在分租房子。" i# W2 C, t7 A) x  Q. z
7 i2 ?& E. P0 v
原帖由 鸡蛋 于 2007-2-12 04:00 发表
( ?& g& H% K  N+ j, U不建议大家炒房什么的,但很鄙视那些天天带着老婆孩子一起喊房价跌的人,空梦一场,老婆孩子没依靠.
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发表于 2007-2-12 21:11 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 不想长大 于 2007-2-12 14:12 发表4 U8 ?. [( |* h" M3 ~
81年爱城房价下跌的数据或曲线有没有?有的话,能否贴出来给偶看看?: F' w8 }3 E( D% Z0 C
另外,那时候为什么银行利率这么高?是不是调控过热房地产或经济通胀的一种方式?; i5 q: T- X# X5 y: x7 P9 c
其他城市20多年的数据我没找到,只看到温哥华的这个曲线 ...
6 |8 Q7 [, Z# A* `
, m  c1 i, k( `4 `6 d- ^

! K4 A6 w0 {. X+ k( G同意
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发表于 2007-2-12 22:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
房价因为经济周期的不稳定总会有涨跌,不以个人意志为转移;
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发表于 2007-2-21 07:33 | 显示全部楼层

回帖拜年

路过,拜年。回一个,过年了,顺便给楼主拜年春节好
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发表于 2007-2-21 10:16 | 显示全部楼层
原帖由 醉酒当歌 于 2007-2-12 19:54 发表, o" R* m, k0 O' J* w0 r5 j
很鄙视认为只有购买了房子,生活质量才高的自欺欺人的想法。很多国人,在去年暴涨涨价之后买房,生活质量不如租房的好。房子只是生活质量的一部分而已。何况,买的condo与租的condo我看不出有什么差别。更何况很 ...
4 K. I3 ?" v, L( y8 E

6 f3 s; P" I0 n) Q# m, T+ ^# y- l& G/ o2 _+ T9 H4 D+ A
这点你说错了,不只这个时候,我认识的好多人,即使是5年前买的房子,生活质量也下降了。因为好多人希望在4-5年内把钱还上,因此就节约自己身上的消耗。另外,很多东西,像是电费和煤气费,都是买房前没有预期的。所以,好像生活质量下降了。其实如果不抱有这样的想法,而是按部就班的还贷款,生活质量是不会下滑的。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-21 13:22 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 紫光 于 2007-2-12 00:01 发表- k# s. y  ]& p' Q& L6 e2 V8 m
美、加的经济增长,这几年一直都是以房地产市场为龙头而带动的,而且热点地区不断在各地区转移。其实早在三年以前,就有人预测过alberta将是下一个热点,相关帖子可以在本版找到。
9 i! y& M/ w3 s政府确实是想给过热的房地产 ...
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' W3 L  n4 g$ {# M9 O' z8 x- D8 T1 X- A( p1 ?7 g/ H& k2 Q
不错,81-82年1$ 的房子不少,只要新房主把贷款接过来。但多数不是自住房,是想
& }% H! l3 A' \* J, v$ G3 h炒房子最后砸在手里了。我认识一个70年代来的香港人,手里三套炒作房(按现在的& U! F% M0 G1 y, i' v+ V" ^/ G) O
标准不算多)。81年前后MORTGAGE还不起了(再加地产税,UTILITY,等等)。1$两套
5 p  z. G$ d2 w2 O) t房想转手都没人要,出租又没人租。只好宣布破产。该人差点跳楼,被朋友们拉到! s4 G1 ^3 B+ b" F
教会住了几天耐心开导,总算想通了。
5 U2 A+ D' s+ f" M4 k( `6 e' f2 D6 c* k, r. ~( m, D
此人依然健在,如今成了基督徒。开着个小店,日子乐融融。春节问他如今这大好4 Q: @+ V5 u$ O" D  `* T1 l
形势想不想投资房产?答曰:就算捡垃圾也不炒房子,房子够一家住就行了。
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 楼主| 发表于 2007-2-21 13:56 | 显示全部楼层

回复 #17 jeremy 的帖子

申明:本人不鼓励炒房,只针对指望房价下跌以后再买房的朋友发表一下自己的看法。
9 k: q; @& P* q9 |* ]8 Q5 d! r. u; @% Y* U本人的目标:自住一套,另买一套小的收租为子女存一点教育及婚礼费用——尽管我还没有子女。
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发表于 2007-2-21 14:47 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-2-21 13:56 发表
4 g2 v& y) U0 H+ p申明:本人不鼓励炒房,只针对指望房价下跌以后再买房的朋友发表一下自己的看法。
) a$ Y' |7 ]" y. H3 T$ T0 A本人的目标:自住一套,另买一套小的收租为子女存一点教育及婚礼费用——尽管我还没有子女。
, J  ^6 O5 K; `3 J4 x6 w$ y5 u

# J: V  e6 v- w4 n紫光兄,很欣赏你为人的坦诚!但关于房事,俺与你的观点实在是不敢苟同。你瞧瞧你什么时候来的,再瞅瞅俺什么时候来的,远了不说,就算是俺去年初来的,也会勒紧裤腰带买上一套,但是现在。。。看看这房价吧,光去年一年到现在就疯涨了60%!俺要是在这个时候买,得背多大的风险呀!房贷至少要25年以上吧,可俺的工作可保证不了25年呀!
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发表于 2007-2-21 15:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 wallyy 于 2007-2-21 14:47 发表1 _/ k4 }/ P: C
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' g% C) D! c6 @0 M紫光兄,很欣赏你为人的坦诚!但关于房事,俺与你的观点实在是不敢苟同。你瞧瞧你什么时候来的,再瞅瞅俺什么时候来的,远了不说,就算是俺去年初来的,也会勒紧裤腰带买上一套,但是现在。。。看看这房价吧 ...
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& _& @# p/ E4 s& V: N2 j
说心里话, 不是想忽油你, 只是给你个建议, 如果不认同就当我没说.2 ~4 |6 F' i  T
. F: A) r1 a) A, A5 t$ S! Q
你考虑了这种情况没有, 如果今年的情况和去年相同你怎么办? 比如说又涨了15%. 现在的种种迹象都表明今年和去年有着相同的趋式.& D" C! G. e' b$ f

7 q) |/ y7 V7 K退一步来说, 如果今年没涨也没跌, 就象Calgary 2006 年6月以后那样, 那2008年后没有很大意外也不可能跌, 你还会买房吗?
, C& x) s. y7 R2 @4 ?
1 l- X7 I. r  l( j( p" p7 L还有个工作问题的误区, 你不能保证25年都有工作, 但可以保证活25年以上吧? 没工作就不用交房租了?
/ R5 \3 U- K' p7 H" q" B$ M% n3 x6 B/ ^
以上观点可以参考, 但也要看你个人承受能力, 我不建议掂起砖头去掏鸟窝.
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发表于 2007-2-21 16:05 | 显示全部楼层
原帖由 dgg 于 2007-2-21 15:07 发表, v/ D  t! \, u7 Q+ P
; ]) m8 ?) k, l. Y5 t2 Z' f
+ [& |2 E6 }7 J- C9 W& _
说心里话, 不是想忽油你, 只是给你个建议, 如果不认同就当我没说.6 u. R4 x: d7 E+ v! g& w. X
+ \4 z+ a+ J) _9 n/ F5 ]
你考虑了这种情况没有, 如果今年的情况和去年相同你怎么办? 比如说又涨了15%. 现在的种种迹象都表明今年和去年有着相同的趋式.
# p4 O0 d0 D/ h. P- `) _" k$ B3 ?' Q' Z
6 b8 s7 J% V" F! ^3 W: E退一 ...

9 V0 n' k% U  {0 L! J+ r+ g( M+ I, a) \" O4 ~4 n4 k' M6 c- `; Y

1 A- ?, `0 e+ s谢谢你的建议,可俺相信自己的判断能力。结论是:现在买哪儿的房子也不能买爱城的房子!
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-21 16:13 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
现在我是考虑房价上升带来的直接后果呢.
理袁律师事务所
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 楼主| 发表于 2007-2-21 16:28 | 显示全部楼层

回复 #19 wallyy 的帖子

同言同羽 置业良晨
简单的说吧,如果未来的15年,不发生世界大战,ALBERTA的经济都会承上升的趋势,EDMONTON人口可能会增加到接近200万。这是政府的大EDMONTON发展规划的必然结果。而且400亿的总投资(建5个炼油厂及相关配套)不是一蹴而就,我估计10-15年。  d0 a  u- n+ [0 I
如果你决定留在这里,不要错过了发展的良机,买不买房还在次要。" T) x8 x# L) d1 R" F
当然,我们也不能忽视恐怖袭击的风险,基地组织已经放话了——最近,如果真的发生,我想会在一定时间内对经济形势产生影响。希望世界和平!$ l* u5 t9 A6 ?- O( Y4 L& ?

6 K$ J9 ~; \4 W% g% x7 r[ 本帖最后由 紫光 于 2007-2-21 16:29 编辑 ]
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发表于 2007-2-22 00:17 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-2-21 16:28 发表
* p9 x" L! Y2 w; }1 V) `简单的说吧,如果未来的15年,不发生世界大战,ALBERTA的经济都会承上升的趋势,EDMONTON人口可能会增加到接近200万。这是政府的大EDMONTON发展规划的必然结果。而且400亿的总投资(建5个炼油厂及相关配套)不是 ...
! b3 X; D) M  v7 d  V

0 W! }: D9 S/ m' Z* P
9 f: Z+ k5 R7 a# A' U; D/ d2 A种种迹象已显示爱城的房价已是虚高,职业炒家去年初就介入了,然后是散户跟风,这样的市场不可能没泡沫。4 t0 C: z2 \+ v8 @
另一方面,加拿大的房地产市场已经开始降温了。皇家银行(Royal Bank of Canada,简称RBC)最近发布的一项报告显示,2005年第四季度,加拿大人的房屋支付能力(Affordability of homes)达到了十年以来的最低水平。当然,人们收入也在增多,但是房价涨得更快。再加上利率越来越高,需要为按揭付出的金额越来越大,因此,人们的房屋支付能力不断下降。过去最长的按揭保险计划期限为25年。但是现在已经延长至35年甚至40年。这有力的说明了市场购买力已经大大下降,初次购屋者也已为数不多,按揭业者只能以此方式吸引他们购屋,可见房地产市场热度已降。
理袁律师事务所
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发表于 2007-2-22 06:15 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 wallyy 于 2007-2-22 00:17 发表
5 |$ m5 B# L/ e8 c3 e
7 |& A) g, F0 ]7 u3 l. L4 T6 B( V  G& ?: k; ~, p  B6 q9 A$ ]
; q% o; ^1 R: U* N, {& K: o# I% x: n5 C
种种迹象已显示爱城的房价已是虚高,职业炒家去年初就介入了,然后是散户跟风,这样的市场不可能没泡沫。
! f5 o# F3 W- W' E# l2 I另一方面,加拿大的房地产市场已经开始降温了。皇家银行(Royal Bank of Canada,简称RBC)最近 ...

4 B+ |, g, ^. O& ^
5 v) z7 V* C; {8 D. A俺可是孤陋寡闻,职业炒家都是什么样,如何操作的,也好学一学,赶明也做职业炒家去.
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-2-22 08:39 | 显示全部楼层

回复 #24 wallyy 的帖子

纠正一点:涨幅去年为42%左右。
2 c* P4 J/ N; ~% `! S" ~) z& l实际情况是:在去年如此涨的情况下,很多builder 没有赚到钱。
4 [9 s: f( g$ ~; q也许你根本都不会相信。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-25 09:18 | 显示全部楼层

银行的杠杆作用是一样的

assume your downpay = 10 W
; @8 {/ `6 ]( A( e9 c# }loan                        = 40 W8 w3 Q1 _9 }8 h6 d, c

$ X9 L5 |/ Q. g( X  }' S$ ^8 u$ m$ iTotal house cost = 50 W+ h* g- H- h9 O

5 Z' l- I5 M4 k% d# _* E4 X+ ^: n' tif house price went down 10%, your house would be 45 W./ c7 z% b6 q" x0 q+ K

& y8 L1 I# ^" }" g! O+ z$ P+ Oso your loss will be 10-5 W, i.e. 50% of your own capital !!
6 a0 S1 n( j* F4 ^  V. [$ q0 k5 v2 X' f
银行的杠杆作用是一样的,可以让你发财,也可以让你破产。
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发表于 2007-2-25 11:03 | 显示全部楼层

' E2 `0 g9 S. ?! C! m的确好多人还不习惯借债度日。其实选择什么样的生活方式是个人自由,我所愿意看到的是,每个人能多了解一点生活方式的种类,然后选择一个对于自己快乐指数最高的,当然这个选择需要一个过程,而且会有变动。
" w; a/ Y" r8 F! X; o% ^3 j2 V7 d在过去20年里,我们接触到了父辈们没有体验过的生活,包括长期借款购房这种生活方式,有人不接受,有人接受;接受的群体中也分好几类,有希望尽快还清的,有愿意慢慢还、余钱改善生活质量。
; J' U, W8 K0 z" D
. M; V  l& W7 v0 v, _
原帖由 飞猪 于 2007-2-21 10:16 发表& q) x8 e2 p) L, C
) v  v4 |% Q  s) F) ?
这点你说错了,不只这个时候,我认识的好多人,即使是5年前买的房子,生活质量也下降了。因为好多人希望在4-5年内把钱还上,因此就节约自己身上的消耗。另外,很多东西,像是电费和煤气费,都是买房前没有 ...
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-25 11:10 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!

3 b: G# \. E0 Z卡尔加里是这样,估计埃德蒙顿差不多。
0 S" Q' M+ E4 H5 m& B不过很多房产经纪人肯定赚钱了,在一线的敏感度毕竟高,承担的风险也不小。2 l1 ?1 F# S: A6 F' _& t" Y

# M3 N8 l( ~9 }
原帖由 紫光 于 2007-2-22 08:39 发表
2 \) L2 `1 V; d- B  x...实际情况是:在去年如此涨的情况下,很多builder 没有赚到钱。 ...  
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-26 17:58 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-2-22 08:39 发表, r! a4 k! [7 \% I
纠正一点:涨幅去年为42%左右。
. m; {. P% c6 Y6 j+ ^+ [% H, B实际情况是:在去年如此涨的情况下,很多builder 没有赚到钱。
, N  D( |; S! B+ A( ]* q: o9 N也许你根本都不会相信。
. u5 R- b4 E; b0 W( ]

7 G7 a3 L7 v2 t哈哈,你刚刚给我的数据(1月份)说明,single house 2007年比2006 涨约54%, condo 涨约74%,rowhouse/duplex 涨约 65% 。
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