有人考虑过房价下跌10%以上的直接影响吗？

紫光

美、加的经济增长，这几年一直都是以房地产市场为龙头而带动的，而且热点地区不断在各地区转移。其实早在三年以前，就有人预测过alberta将是下一个热点，相关帖子可以在本版找到。
" w- `! C3 ]4 P% z" E! ^  }9 E政府确实是想给过热的房地产市场降温，因为过热的房产市场直接会导致高通货膨胀，但并不意味着政府希望整个经济垮掉，按照现代经济学的观点，适度的通胀是利大于弊的。
由于房产经济的龙头地位，因此政府宏观调控的重点也在于此，说白了，他们希望看到的是房产市场以每年5%-8%的速度稳步的健康的增长，而不是象去年的暴涨40%多，也更不是象看跌的朋友希望的暴跌个10%-20%。
因为一但房产市场下跌10%以上，一系列的经济、社会问题就会出现，就象多米洛骨牌效应——高失业率、资金大量蒸发、税收大量流失、社会动荡等等。直接的结果是这一届的政府就会下台。
2 v3 l! r6 ^4 t3 o! a7 ~1981年是唯一的一次房产下跌的例子，那一年银行利率为18%，经济大萧条，但跌幅也只是到了1979年的房价水平。所谓的1元房，并不是真的只要1元，而是你要去接受卖主的mortgage，代替他还银行，18%的利率的mortgage你会去接吗？所以你还是实现不了住房梦。
所以，千万不要幻想房价会暴跌个10%以上，因为目前的房价水平、银行利率、居民的平均收入、失业率、消费指数等各方面的经济指标都显示那仅仅只是个幻想。
% {& `: M& }0 l不过，对于从事与石油行业不相关的行业的朋友，如果有把握在别的城市就业，去别的房价相对便宜的地方倒是一个选择。不过这种地方也不是太多了。
1 j( U5 z* y; u/ q3 u0 P8 ~没有办法，因为就象中国前一段的股市，你们刚好在2000点的时候来了edmonton，而现在市场上说什么的都有……

CANDYMAN

鸡蛋

我北京的亲戚,等了三年房价跌了,去年终于等不住了,终于买了,不过比几年前涨了好多.

鸡蛋

不建议大家炒房什么的,但很鄙视那些天天带着老婆孩子一起喊房价跌的人,空梦一场,老婆孩子没依靠.

warmwinter

熊猫阿宝

81年爱城房价下跌的数据或曲线有没有？有的话，能否贴出来给偶看看？
另外，那时候为什么银行利率这么高？是不是调控过热房地产或经济通胀的一种方式？
其他城市20多年的数据我没找到，只看到温哥华的这个曲线，我曾经在另一个帖子里贴过（http://www.edmontonchina.cn/view ... &extra=page%3D2），但是没有人评论。原图来自 http://www.westca.com/Forums/viewtopic/p=468665.html

根据77年后温哥华的两次房价下跌，第一次是81年的暴跌（后来蔓延到爱德蒙顿），另一次是95年到99年的缓跌， 还有爱城的石油经济形势，我觉得爱城出现81年那样暴跌的可能性很小，甚至也不会跌到超过10%，但是出现缓跌的可能性，或者停止增长的可能性，或者增长率很低的可能性还是很大的，毕竟去年一年就已经累积了60%的增幅。

' i  g* ^( j* ^; @: J/ _5 g如果房价像温哥华9几年那样缓跌的话（虽然从最高位到最低位也就跌了大概13%，但是持续了4年多；如果在最高位以前1年半买房，经历房价的不增长更长达8年），更是会被套牢很多年没有增值。
5 {& ~) A% T' O# k" ]* j0 J4 F4 O
而我计算了一下，如果房价年增长率低于4%，考虑贷款利率等，现在在高位买进房子，保持5年的话，与租房相比就已经亏了。

) I4 j: X$ \! V! ?& X- G2 |不过，如果保证你会在爱城待上10多年以上，现在也相当有经济实力的话，在高位买房，即便最近几年跌一些，相信10年后还会长的，何时买也许并不那么重要，重要的是看你是不是非常渴望有套自己的房子了。
8 [) o- t, x' u2 i
[ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-12 15:11 编辑 ]

紫光

http://www.ereb.com/z_stats/QuarterStats.pdf
( b& p: a3 V: L8 V8 q倒数第二页是从66年到2006年的AVG.SELLING PRICE
( V0 Y/ Z. g6 l7 S如果有兴趣的同志可以画画曲线研究研究，我上面的说的1981年有误，应该是1984和1985年，记错了，对不起大家。但18%的利率绝对没有错。如此高利率的原因我无从知晓。但我可以100%肯定的是，如果不再次出现超过10%以上的利率，房价一定不会暴跌（跌幅超过10%）。即使利率超过10%了，我劝大家也就不要想着买房子了。
" {/ K9 p1 ~6 _4 }8 h4 whttp://www.ereb.com/marketactivity/monthly_mls_report.html
更多的REPORTS.
/ ^% S' v8 V6 _; _
[ 本帖最后由 紫光 于 2007-2-12 16:19 编辑 ]

紫光

才一个金币啊

熊猫阿宝

谢谢你提供的数据。直观感受仍然是：房价经过大幅增长后有可能下跌，如果房价下跌，需要8-10年才能回涨到原价。什么时候有空我画个图来看看，哈。

1 s" Q- T% G/ G1 h* b目前似乎是这样：
我不反对你的意见，即房价出现暴跌的可能性比较小。
但是你也没反对我的意见，那就是，如果房价的年增长低于4%，买房住5年的话就不值了（还没考虑房屋的维护费用等等）。哈哈。
另外，如果房价的年增长低于15%，炒房者的日子估计就不太好过了。

9 `* z$ D0 l; A$ P3 k& Q- ^2 \$ v剩下的就看各人判断了~~~ 到底经历了一轮60%的增长后，是否还有强劲增长了呢？ 我的推测有两种：1.再强劲增长一年，如果增幅超过30%，之后真的会有可能跌了。2. 缓慢徘徊，调整一段时间。

紫光

不是的，我其实是反对你的意见的，只是不想又有争论。
因为，如果计算租房和买房作比较，应该用同等档次的房子作比较。
- X% `- ~8 z( I4 v前面有很多朋友比较的时候，都拿普通的apartment 的房租来作为计算依据。
倒是很希望大家用一些价值超过40万的singlehouse的房租再算算。
另外就是，我在以前的帖子里已经说过，房市会在2009年的秋天走平，那个时候townhouse价格在40万左右。

熊猫阿宝

我是拿普通apartment 的房租和 condo 比较的。

! i* `4 n. A4 d对于有人拿apartment 的房租和买singal house 或townhouse 比较，倒也有一定道理，前提是他目前几年只需要住apartment, 但是买房子又看不上别的，只能买house。实际上，因为买房，提高了生活成本了。
8 z) |" G. |- T6 U4 Z6 X$ x' A
. D3 F" U7 A" E+ ~) d另外，你现在还能找到那样的房子：房价与月租比 低于200 吗？如果有，那倒也值得投资了。事实上，如今这样的房子很少了，至少我没见到。

醉酒当歌

很鄙视认为只有购买了房子，生活质量才高的自欺欺人的想法。很多国人，在去年暴涨涨价之后买房，生活质量不如租房的好。房子只是生活质量的一部分而已。何况，买的condo与租的condo我看不出有什么差别。更何况很多近来买房子的人，在分租房子。

7 D; j& Y: ]: C" n( b

原帖由 鸡蛋 于 2007-2-12 04:00 发表
9 ?2 l1 ^$ \8 n- e. F- s' R不建议大家炒房什么的,但很鄙视那些天天带着老婆孩子一起喊房价跌的人,空梦一场,老婆孩子没依靠.

大漠孤烟

原帖由 不想长大 于 2007-2-12 14:12 发表
/ a+ R+ p! B) H/ U81年爱城房价下跌的数据或曲线有没有？有的话，能否贴出来给偶看看？
6 t$ i2 |. T2 U. X9 g另外，那时候为什么银行利率这么高？是不是调控过热房地产或经济通胀的一种方式？
其他城市20多年的数据我没找到，只看到温哥华的这个曲线 ...

% ~5 z6 ^. A1 K' ]

0 G. h* J. C' l) X( c% e& Q同意

eagle2007

房价因为经济周期的不稳定总会有涨跌,不以个人意志为转移;

39飘云

路过，拜年。回一个，过年了，顺便给楼主拜年春节好。

飞猪

原帖由 醉酒当歌 于 2007-2-12 19:54 发表
& S4 T9 l- C2 b4 U- [很鄙视认为只有购买了房子，生活质量才高的自欺欺人的想法。很多国人，在去年暴涨涨价之后买房，生活质量不如租房的好。房子只是生活质量的一部分而已。何况，买的condo与租的condo我看不出有什么差别。更何况很 ...

( E+ [  C1 `( H5 I: c8 G
8 l0 S6 V8 G6 y* p4 E5 `这点你说错了，不只这个时候，我认识的好多人，即使是5年前买的房子，生活质量也下降了。因为好多人希望在4-5年内把钱还上，因此就节约自己身上的消耗。另外，很多东西，像是电费和煤气费，都是买房前没有预期的。所以，好像生活质量下降了。其实如果不抱有这样的想法，而是按部就班的还贷款，生活质量是不会下滑的。

jeremy

原帖由 紫光 于 2007-2-12 00:01 发表
5 y+ _) B+ s0 U- E美、加的经济增长，这几年一直都是以房地产市场为龙头而带动的，而且热点地区不断在各地区转移。其实早在三年以前，就有人预测过alberta将是下一个热点，相关帖子可以在本版找到。
+ Y9 Q( H$ [8 p' @* T政府确实是想给过热的房地产 ...

7 L' x& K4 i! M' |: J5 o$ l
不错，81-82年1$ 的房子不少，只要新房主把贷款接过来。但多数不是自住房，是想
炒房子最后砸在手里了。我认识一个70年代来的香港人，手里三套炒作房(按现在的
9 J% K. v) @# `& t6 S标准不算多)。81年前后MORTGAGE还不起了(再加地产税，UTILITY，等等)。1$两套
房想转手都没人要，出租又没人租。只好宣布破产。该人差点跳楼，被朋友们拉到
教会住了几天耐心开导，总算想通了。

此人依然健在，如今成了基督徒。开着个小店，日子乐融融。春节问他如今这大好
形势想不想投资房产？答曰：就算捡垃圾也不炒房子，房子够一家住就行了。

紫光

申明：本人不鼓励炒房，只针对指望房价下跌以后再买房的朋友发表一下自己的看法。
: K. h1 D4 w  ~# Z- O4 ]本人的目标：自住一套，另买一套小的收租为子女存一点教育及婚礼费用——尽管我还没有子女。

wallyy

原帖由 紫光 于 2007-2-21 13:56 发表
申明：本人不鼓励炒房，只针对指望房价下跌以后再买房的朋友发表一下自己的看法。
本人的目标：自住一套，另买一套小的收租为子女存一点教育及婚礼费用——尽管我还没有子女。

8 T& N: P% I2 g9 S" j: C' h紫光兄，很欣赏你为人的坦诚！但关于房事，俺与你的观点实在是不敢苟同。你瞧瞧你什么时候来的，再瞅瞅俺什么时候来的，远了不说，就算是俺去年初来的，也会勒紧裤腰带买上一套，但是现在。。。看看这房价吧，光去年一年到现在就疯涨了60%！俺要是在这个时候买，得背多大的风险呀！房贷至少要25年以上吧，可俺的工作可保证不了25年呀！

牛眼熊心

原帖由 wallyy 于 2007-2-21 14:47 发表
+ B- H5 g$ q3 U% b+ D' V# o4 v! O
. C+ r' ?6 k0 N4 N8 m$ M
% T9 s3 w* j. C6 |8 E6 o$ ]) F; w# Y紫光兄，很欣赏你为人的坦诚！但关于房事，俺与你的观点实在是不敢苟同。你瞧瞧你什么时候来的，再瞅瞅俺什么时候来的，远了不说，就算是俺去年初来的，也会勒紧裤腰带买上一套，但是现在。。。看看这房价吧 ...

3 q5 w- R' q" E% W2 [
' V+ u" S. _0 q4 Y说心里话, 不是想忽油你, 只是给你个建议, 如果不认同就当我没说.

你考虑了这种情况没有, 如果今年的情况和去年相同你怎么办? 比如说又涨了15%. 现在的种种迹象都表明今年和去年有着相同的趋式.
4 i6 S6 E' r8 D& U0 B
8 A5 w! P8 r' b退一步来说, 如果今年没涨也没跌, 就象Calgary 2006 年6月以后那样, 那2008年后没有很大意外也不可能跌, 你还会买房吗?
' C2 q' c, p  ^% O3 v
还有个工作问题的误区, 你不能保证25年都有工作, 但可以保证活25年以上吧? 没工作就不用交房租了?
+ n2 r- m3 e2 ~
以上观点可以参考, 但也要看你个人承受能力, 我不建议掂起砖头去掏鸟窝.

wallyy

原帖由 dgg 于 2007-2-21 15:07 发表


9 a8 c' s1 s- H# W5 e% @说心里话, 不是想忽油你, 只是给你个建议, 如果不认同就当我没说.

9 Y# g' ^  J' I$ B你考虑了这种情况没有, 如果今年的情况和去年相同你怎么办? 比如说又涨了15%. 现在的种种迹象都表明今年和去年有着相同的趋式.
6 E! a" E! G4 q6 G' s
* v$ a: A6 e0 X0 Z2 C& p退一 ...

7 t" Y" E8 W3 f! O6 i, B. y谢谢你的建议，可俺相信自己的判断能力。结论是：现在买哪儿的房子也不能买爱城的房子！

音响神仙鱼

现在我是考虑房价上升带来的直接后果呢.

紫光

简单的说吧，如果未来的15年，不发生世界大战，ALBERTA的经济都会承上升的趋势，EDMONTON人口可能会增加到接近200万。这是政府的大EDMONTON发展规划的必然结果。而且400亿的总投资（建5个炼油厂及相关配套）不是一蹴而就，我估计10-15年。
% z) K  t5 p! S0 p% N5 p5 D2 X如果你决定留在这里，不要错过了发展的良机，买不买房还在次要。
当然，我们也不能忽视恐怖袭击的风险，基地组织已经放话了——最近，如果真的发生，我想会在一定时间内对经济形势产生影响。希望世界和平！

% i# q9 `4 ^5 i6 W[ 本帖最后由 紫光 于 2007-2-21 16:29 编辑 ]

wallyy

原帖由 紫光 于 2007-2-21 16:28 发表
简单的说吧，如果未来的15年，不发生世界大战，ALBERTA的经济都会承上升的趋势，EDMONTON人口可能会增加到接近200万。这是政府的大EDMONTON发展规划的必然结果。而且400亿的总投资（建5个炼油厂及相关配套）不是 ...

( Z9 x% ~) a+ K. F0 Y
; B9 i4 Z/ V7 a, }. Z8 `) u
种种迹象已显示爱城的房价已是虚高，职业炒家去年初就介入了，然后是散户跟风，这样的市场不可能没泡沫。
7 x3 k9 o/ R2 X) y" W7 F( [5 l3 F另一方面，加拿大的房地产市场已经开始降温了。皇家银行（Royal Bank of Canada，简称RBC）最近发布的一项报告显示，2005年第四季度，加拿大人的房屋支付能力（Affordability of homes）达到了十年以来的最低水平。当然，人们收入也在增多，但是房价涨得更快。再加上利率越来越高，需要为按揭付出的金额越来越大，因此，人们的房屋支付能力不断下降。过去最长的按揭保险计划期限为25年。但是现在已经延长至35年甚至40年。这有力的说明了市场购买力已经大大下降，初次购屋者也已为数不多，按揭业者只能以此方式吸引他们购屋，可见房地产市场热度已降。

fbinginchina

原帖由 wallyy 于 2007-2-22 00:17 发表
9 r  h6 O( }' E8 A. K
: V! p) c' u# K
( r6 I8 D8 X; _7 t& U
种种迹象已显示爱城的房价已是虚高，职业炒家去年初就介入了，然后是散户跟风，这样的市场不可能没泡沫。
另一方面，加拿大的房地产市场已经开始降温了。皇家银行（Royal Bank of Canada，简称RBC）最近 ...

7 E1 b- O4 H  Y
俺可是孤陋寡闻,职业炒家都是什么样,如何操作的,也好学一学,赶明也做职业炒家去.

紫光

纠正一点：涨幅去年为42%左右。
实际情况是：在去年如此涨的情况下，很多builder 没有赚到钱。
也许你根本都不会相信。

十年移民路_

assume your downpay = 10 W
loan                        = 40 W

8 V' @$ V9 g' @2 eTotal house cost = 50 W

if house price went down 10%, your house would be 45 W.
9 P, d' i% o" C5 N9 k" u
so your loss will be 10-5 W, i.e. 50% of your own capital !!

* X+ _$ Z; r! g4 W' d银行的杠杆作用是一样的，可以让你发财，也可以让你破产。

Homework

的确好多人还不习惯借债度日。其实选择什么样的生活方式是个人自由，我所愿意看到的是，每个人能多了解一点生活方式的种类，然后选择一个对于自己快乐指数最高的，当然这个选择需要一个过程，而且会有变动。
在过去20年里，我们接触到了父辈们没有体验过的生活，包括长期借款购房这种生活方式，有人不接受，有人接受；接受的群体中也分好几类，有希望尽快还清的，有愿意慢慢还、余钱改善生活质量。

原帖由 飞猪 于 2007-2-21 10:16 发表

4 Q3 S" q+ L2 X, x# M0 m' K  {这点你说错了，不只这个时候，我认识的好多人，即使是5年前买的房子，生活质量也下降了。因为好多人希望在4-5年内把钱还上，因此就节约自己身上的消耗。另外，很多东西，像是电费和煤气费，都是买房前没有 ...

Homework

) s. l, f4 Q4 B6 \* Q卡尔加里是这样，估计埃德蒙顿差不多。
) }% F$ ~3 `4 |( F3 k( k不过很多房产经纪人肯定赚钱了，在一线的敏感度毕竟高，承担的风险也不小。
, w0 x- s! o9 o
3 S+ ^, n) x2 E& y

原帖由 紫光 于 2007-2-22 08:39 发表
...实际情况是：在去年如此涨的情况下，很多builder 没有赚到钱。 ...  

lalah

原帖由 紫光 于 2007-2-22 08:39 发表
纠正一点：涨幅去年为42%左右。
实际情况是：在去年如此涨的情况下，很多builder 没有赚到钱。
- a, ?: p/ s7 g$ z& O# J' s6 M也许你根本都不会相信。

% w0 p+ K% X. S+ H, x+ \哈哈，你刚刚给我的数据（1月份）说明，single house 2007年比2006 涨约54%, condo 涨约74%，rowhouse/duplex 涨约 65% 。