加元开启加息之路，真的影响怕是在两年以后

lastman

感觉温哥华，多伦多快走到尽头了，不是这两个城市下跌，就是其他城市跟涨，两年后怕是利息增加，也许房价会降。

小黄

加息只是作秀。只要CPI不上去，总加息幅度不会超过1%，立贴存证。

lastman

加元最近暴涨，今天上午一下子200多个点，加息预期的原因。如果今年总加息达到1%的话，那已经是相当大的影响了。虽然买房的贷款利率增加，但是买家会从房价上得到实惠。但是对房价的影响会在明后年显现出来。如果明年仍然持续加息，必然雪上加霜

watercress

小黄 发表于 2017-7-12 22:13
加息只是作秀。只要CPI不上去，总加息幅度不会超过1%，立贴存证。

; F2 F9 V& R! @4 d5 o8 ?! Oagreed. central bank's target is inflation. they don't give a damn about the real estate market.

marilyn

整个加拿大房价都会下滑。

小黄

lastman 发表于 2017-7-12 23:09
加元最近暴涨，今天上午一下子200多个点，加息预期的原因。如果今年总加息达到1%的话，那已经是相当大的影 ...

; a" k" E' S6 Q- t6 |  X! y+ J" }
. N/ v! u1 O( s8 A4 Y我说的涨1%，不是指今年，而是指一个长时期，好比5年到10年，总共涨1%.

很多没有房子的人总以为房价上涨倒逼涨利率。其实房价绝对不是利率升降的主要考虑。
1 y! ~' H+ w3 ]5 w6 v影响利率的两个最主要因素是：
) s; u7 ]$ W% l: I4 ]4 j1）CPI
# a, G. S7 z0 P: \) c6 a8 \8 R2）制造业失业率

lastman

一种不安的感觉，我准备今年秋天把房子卖了，当然了，不是Edmonton的房子，Edmonton虽然经济下滑，房价毕竟不那么离谱

GraceEd

* j  _( Z/ @) @5 n
同意一楼观点，ALBERTA能不能跟涨全看油价了，但目前看来可能性不大

lastman

从加元升值的劲头看，利息怕是还要涨，加元对美元1.25马上的事，1.2可能是一两个月的事，最终也许会到1.1

Windermere

lastman 发表于 2017-7-13 00:09
加元最近暴涨，今天上午一下子200多个点，加息预期的原因。如果今年总加息达到1%的话，那已经是相当大的影 ...

$ H2 L3 V4 E/ p"今年总加息达到1%", 不大可能， 但5年很可能。
) a7 y* o1 r' S$ J
我朋友在浮动p-1.1和固定2。4， 选5年固定2。4. 银行内部利率

小黄

lastman 发表于 2017-7-16 22:59
. _) c( Q) B2 [1 V7 F) D从加元升值的劲头看，利息怕是还要涨，加元对美元1.25马上的事，1.2可能是一两个月的事，最终也许会到1.1

不可能

GraceEd

Windermere 发表于 2017-7-17 06:37
* u+ u5 l, K6 |"今年总加息达到1%", 不大可能， 但5年很可能。
& x' S, T8 J# X- k
7 s5 p( A- |( k3 L" ^* p我朋友在浮动p-1.1和固定2。4， 选5年固定2。4. 银行 ...

6 N7 X6 N  ~5 k这样看来长期利率还是要涨？不然应该选P-1.1

watercress

Windermere 发表于 2017-7-17 06:37
"今年总加息达到1%", 不大可能， 但5年很可能。
) F& T4 g% ?0 D$ k4 v: E& g
我朋友在浮动p-1.1和固定2。4， 选5年固定2。4. 银行 ...

9 Z2 m. a& q" k: l
Can I ask from which bank your friend had P-1.1?

小黄

GraceEd 发表于 2017-7-18 09:33
  u3 u; T+ K- }# \) |这样看来长期利率还是要涨？不然应该选P-1.1

/ M$ y, |% A# j0 F5 a- }这样看来他朋友的选择是错误的。

watercress

小黄 发表于 2017-7-18 11:21
" O; C" h: m: v# O) l8 |4 @这样看来他朋友的选择是错误的。

看来教授也是variable粉，敢问教授房贷是p-?

Windermere

watercress 发表于 2017-7-18 10:57
Can I ask from which bank your friend had P-1.1?

3 N' ^2 x5 i) n! d1 b: S银行内部利率, for its bank employee only

K歌

小黄 发表于 2017-7-13 09:23
) L# t9 H! E9 M/ ]( F' F我说的涨1%，不是指今年，而是指一个长时期，好比5年到10年，总共涨1%.

' }) @% R  S  ~% W7 T很多没有房子的人总以为房价 ...

4 f! p5 ]  F7 p, }$ ^( w; J利率上涨会直接导致房价下滑，什么CPI，制造业失业率不管用。因为利率上到一定程度租比买更加便宜，基于现在多伦多温哥华的房价租肯定是覆盖不了房贷的，房价又下滑炒家会纷纷离场。CPI，制造业都只有一直坚挺的情况下才会对房价有支撑作用，可是恐慌心里会导致房价继续走低。

GraceEd

小黄 发表于 2017-7-18 11:21
3 l: x$ ~# B6 Y& j  S这样看来他朋友的选择是错误的。

要我选的话，可能会选这个 P-1.1.

但他朋友是银行的，消息比我们多得多

小黄

GraceEd 发表于 2017-7-19 10:13
! O3 y' ^+ W" }) O( E' w+ l8 F. V要我选的话，可能会选这个 P-1.1.

但他朋友是银行的，消息比我们多得多

( f2 i; ^" k+ O受银行雇佣不代表懂利率。银行几万员工真正研究利率政策的是极少数。大多数只是做业务而已。尤其是当局者迷，当初北电股票暴跌，半山腰接盘的很多是内部员工。

Windermere

https://tradingeconomics.com/canada/bank-lending-rate/forecast

GraceEd

小黄 发表于 2017-7-19 23:43
受银行雇佣不代表懂利率。银行几万员工真正研究利率政策的是极少数。大多数只是做业务而已。尤其是当局者 ...

( s6 |4 l2 ]5 }7 i在这个方面大公司从来都不会告诉员工实话，小公司老板说的还比较靠谱些

GraceEd

Windermere 发表于 2017-7-20 06:39
- D. b( I% `% t! a9 ]2 t& Ghttps://tradingeconomics.com/canada/bank-lending-rate/forecast

2020年3.7

lastman

2004年贷款利率5%，曾经有17%时候，听说，要是那样，凡是贷款的只有把房子给银行了

Windermere

3 q* R9 N) C, e( Y! `

lastman 发表于 2017-7-20 19:52
/ `( B! X' T* N: _' p7 m" s' |2004年贷款利率5%，曾经有17%时候，听说，要是那样，凡是贷款的只有把房子给银行了

9 V# ?6 A! Z& {7 K  V5 U
2 S" V7 a/ ~2 s" T# s1 Zhttps://www.numbeo.com/cost-of-l ... rankings?itemId=106

$ W8 m  [3 [# r8 A4 Cworld 28 到1。26都有， 日本最低

小黄

lastman 发表于 2017-7-20 18:52
" J4 \, {8 _+ O, ~' ~2004年贷款利率5%，曾经有17%时候，听说，要是那样，凡是贷款的只有把房子给银行了

! p5 h& W; [. o  W9 h9 U没那么简单。利息高的时候是因为CPI特别高，每年5%~10%. CPI高很大程度跟工资上涨正相关。所以，一方面房贷利息负担增加很快，另一方面工资也在坐火箭上涨。

lastman

小黄 发表于 2017-7-22 09:35
0 k3 Q3 y6 k$ P9 F8 W3 k, m  F没那么简单。利息高的时候是因为CPI特别高，每年5%~10%. CPI高很大程度跟工资上涨正相关。所以，一方面房 ...

理论上是这样的，但是贷款利率17%的时候，房价是大跌的，安省那时候的房价跌快一半，我不太记得具体数字，具体那一年，感觉是香港回归前

小黄

/ y/ s# D, d: a

lastman 发表于 2017-7-22 09:00
" B" [* T# G1 i+ s. b  p理论上是这样的，但是贷款利率17%的时候，房价是大跌的，安省那时候的房价跌快一半，我不太记得具体数字 ...

+ i  d. j+ c/ L* G& c) [1 L那也要看时间跨度。上次央行利率从1.5%涨到17%用了31年。现在央行利率是0.75%，讨论17%有什么意义？在那之前，房价已经几个起落了。
从1950到1980，利率一直在上升通道，难道说从1950到1980房价在下降？错的不能再错。

( E/ |' ]6 o: C3 A& C; H; P( O  M! d事实情况是，房价和利率同步上升。很简单，利率升是以为通胀高。通胀高房价怎么可能降？直到某一点利率上涨远远超过通胀率才终止那个周期，30年已经过去了。
: |/ v, \4 A; G' o) D; N7 x5 |
+ N9 V$ @; Y2 z  @" v

lastman

小黄 发表于 2017-7-22 10:36
2 U6 v  k3 {+ K6 N* w那也要看时间跨度。上次央行利率从1.5%涨到17%用了31年。现在央行利率是0.75%，讨论17%有什么意义？在 ...

理论上的事情总有些不同步，既然利率图有利，相对应的房价图有没有，一看便知到利率和房价关系

K歌

lastman 发表于 2017-7-20 19:52
2 ], j" {  X+ K# x1 D2004年贷款利率5%，曾经有17%时候，听说，要是那样，凡是贷款的只有把房子给银行了

那时候房子很便宜好不好，1万几千就一个房子了。利率最高的时候好像是80年代

爱城丫克西

加拿大的银行利率主要是看美国的。可能会有时间差，但最终一定是紧跟美国的。这是由两国经济的关联/结构/资金流向决定的。其它的都是次要的。重要的事说三遍：美利率，美利率，美利率！