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卖屋今年要报税 无论是自住或出租+ x1 s8 y P; [# x! R
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全自住免税 曾出租计增值
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/ Y; ~+ e' b% T今年报税国民凡是出售自住房，必须向税局申报。 R3 j1 [2 ^0 D. z+ E8 D+ S9 _
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根据联邦税务局的新政策，从2016年税务年度开始，即今年4月底截止报税限期前，凡是出售自住房(principal residence)的纳税人，无论是「全部免税」还是「部分免税」，均须向税局申报。一旦发生纳税人延迟申报的情况，可能将面临最高为8,000元的巨额罚款。7 ?+ t4 P, X& V* K; d* t t) |
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多伦多的华裔会计师、税务上诉师胡商指出，纳税人出售自住房必须向联邦税务局申报，向来是所得税法管理条例的要求。但根据税局过往的政策，凡是自住房「全部免税」的情况，税局并不要求纳税人申报。3 r$ j$ U" y1 Z# C5 p: m
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2 L) V4 u6 v" a* Y" i所谓「全部免税」的情况，指的是纳税人从买房到卖房，该栋房屋一直是纳税人自住的房屋。! _3 W2 t9 C+ r: }+ e
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而根据税局过往的政策，凡是自住房有「部分免税」的情况，纳税人出售该类自住房必须向税局申报。
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8 G. V' C7 T x/ h z h, V他说∶「在过往出售住宅，税局要求申报的是那种纳税人有一段时间用於自住，有一段时间用於出租等其他用途的住宅。例如，某纳税人拥有一栋住宅长达10年，其中有3年是自住，剩馀7年用於出租，在这种情况下，纳税人需填写T2091表格来计算应纳税部分的资本增值，即将资本增值的70%的一半算进收入纳税，另一半则是免税的。」3 |6 ?2 V/ }/ t
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胡商又指出，根据联邦税务局在去年10月推出的新政策，从2016年税务年度开始，凡是出售自住房的纳税人，无论是「全部免税」还是「部分免税」的情况，均必须向税局申报。* L3 u9 g. s* N
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纳税人在申报时需填写一份schedule 3的表格。如果是自住房全部免税的情况，纳税人在该份表格上仅需填写以下简单的信息，包括∶出售房屋的价格;房屋的地址以及购入房屋的时间。
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如果是自住房部分免税的情况，纳税人除了填写schedule 3的表格外，还需另外填写一份T2091表格来计算应纳税部分的资本增值。- ]$ Q4 Q! F0 a0 ?2 _
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胡商还特别指出，出售自住房的纳税人在申报时必须与个人所得税表T1一起上交，截止期限是次年的4月30日。延迟申报的将受到罚款的处罚，凡是延迟申报每一个月将被罚款100元，罚款的总金额不超过8,000元。" g7 L$ E; |* M8 T% ?# ^
7 g5 N$ Q) T, _/ h, A! g5 ^此外，针对纳税人出售房地产未向税局申报的情况，联邦税务局可以在任何时间对纳税人进行查税和重新评估，将不受正常重新评估期限(Normal Reassessment Period)的限制。
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% H' t* L# C/ M, V# K2 J他说∶「换句话说，哪怕已经过了10年8年，税局还是可以找上门来。」
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自住改出租属「假定出售」# \% P. f6 u* J
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只作分租仍视「完全自住」
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如果报税人将自住房改为出租房的情况，须向联邦税务局申报「假定出售」(deemed disposition)。图为奥克维尔湖滨路一带房屋。
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购买房屋用於投资是不少生财有道的华裔移民青睐的投资手法，对此，华裔会计师胡商提醒华裔投资者，如果出现将自住房改为出租房，同样必须向联邦税务局申报「假定出售」(deemed disposition)。
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. i4 @6 y3 e U0 k胡商指出，根据联邦税务局的新政策，从2016年税务年度开始，凡是出售自住房(principal residence)的纳税人，无论是全部免税还是部分免税的情况，均必须向税局申报。2 h" E/ e# c' s2 r% P7 T7 k
% F! V4 T. A% }8 a7 Z6 O6 e4 q但值得注意的是，上述所谓的出售还包括了「假定出售」(deemed disposition)。& h2 f0 F6 ^: \0 y7 `
" J X/ D+ `3 d A他说∶「『假定出售』指的是实际上并没有出售的交易活动，但根据税法被假定出售了。举例说，纳税人将原本用於自住的房屋改为出租房。具体说来，该栋原本用於自住的房屋被整栋全部出租，房屋的业主不再居住在屋内。」' {% c# @3 X j2 J6 [" h$ a
& {& u0 y$ a5 W那麽，当纳税人在申报将自住房改为出租房的「假定出售」时，应该如何申报出售的价格呢?胡商回答说∶「申报的『假定出售』价格以市场价为标准，应与该栋房屋附近的房屋价格接近。」
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胡商还提醒公众在申报出售自住房时留意，如果人们从买房到卖房，该房屋一直是其自住的房屋，即使在业主将房屋内的地库或多馀的睡房出租的情况下，仍是属於全部免税的情况。* n5 T. v) | |* d' U6 g
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他说∶「只要业主本人居住在自住房内，即便房屋的绝大部分被用作出租，仍被视为自住房。」+ G$ e' m- h/ o& k2 u
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发表于 2017-2-12 11:45
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