 鲜花( 19)  鸡蛋( 0)
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问题:
买房的大头是月供贷款。以首付2万,贷款15万,6%,20年计算,每月还款$1075。其中,偿还本金:$150000/20/12=$625/月, 银行利息:$1075-$625=$450/月。; K- Y7 T5 ~4 U9 J1 ]9 \3 O
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这时大家应该看得很清楚:买房者每月交的利息已经比租房者每月支付的实际房租多$130. 我们可以换一个角度看买房者:他们是从银行那里租房,但每月比从房东那里租房的人多花了$130。这$130带来的好处是他们可以得到20年以后卖房时的收益,当然也可能是亏损。
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(到此为止,我非常同意你的计算。也就是说,这每月的 130 是多花的-付银行,但 20 年后房子归你。要不花这 130,那 20 年后什么也没有。)3 y0 d4 A+ X' P: M* ~
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那么, 这 20 年你多花的-付银行的钱应该是:
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4 T6 G0 D6 u. X$ Z. G6 w($130)x 12 (F/A) + 20000 (F/P)= (大约 13 万)$ ]' L. ]! U J" u
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(那 625 原来就是银行的本金)。
+ E( z" l8 ?$ a5 R" y& u1 q3 m8 t/ ]7 S* @( J/ M
如果这是对的话,那么, 20 年后, 你的房子要买到 13+17 = 30 万, 那就不会亏了。 目前 17 万, 20 年后能不能到 30 万?! Y* F x3 s; p6 B" @& `8 A
那就要看个人的分析了。
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+ ^- U" D# N0 K* k; r# `" u0 j那么20年后这房子要卖多少钱才会与租房者相比盈利呢?
( j. o4 Z+ ], F4 Q- C简单算数算法:($625+$130)x 12 x 20 +20000 = $201,200
+ w' Z! g$ C) ^) P, N; L2 I) M9 z5 d年金终值算法:($625+$130)x 12 (F/A) + 20000 (F/P)= $397,368
* B5 W& \. w' N; |注:年金终值算法考虑了资金的时间价值,按r = 6%计算。实际上每年6%的收益是非常容易达到的。
) F& f3 h% C0 l2 b2 J
+ k6 ~1 _8 k$ e( k7 p也就是说,20年后,房价如果是现价的2.3倍(397/170=2.3),买房者才会比租房者有盈利。; @ h* t( X9 X( x3 X
0 C7 T( N3 _. t7 R, Q3 [" B在这里有多少人相信20年以后,房价会比现在涨2.3倍呢?注意:不是20年以后,20年房龄的房子,比现在20年房龄的房子涨2.3倍,而是40年房龄的房子比20年房龄的房子涨2.3倍。# |) W8 K4 V& l$ n: t& O A
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另外,你的房租是用目前的 700/月, 5年,10年, 20 年后那可是不会停在 那里。但你和银行的 20 年还款合同是不会变的。会一直是 1075/月。
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J, v6 Z: T n& D[ 本帖最后由 十年移民路_ 于 2007-1-7 21:43 编辑 ] |
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