 鲜花( 150)  鸡蛋( 3)
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对某些流行观念的批判/ E# }' `+ T2 I8 S
$ N$ n1 r" O; i: l N, i9 U. x我想对一些流行的观点进行剖析和批判, 特此声明, 仅代表个人观点.) h+ F* b, y2 p z+ a
$ e- e+ x4 B" E& k8 P9 I7 O9 h1.买新不买旧, 买北不买东8 \; h2 k. V, Z7 s7 G0 n$ q8 x( \7 `
2.房子是别墅?
4 @6 N/ G. P8 y3 F& O3. 房地产永远升值
3 E- J, t$ b. o9 J& s1 T; S" `& ^0 F, ]. U4. 名校区
8 ?; b; p4 {8 P# r3 ?7 J: E5. 买比租谁合算/ b! P/ [4 P+ t% k
6. 印巴人，中国人，西人
; S+ z' o: B" a# X2 X& L7. 先买个小的，过几年再换, N/ `% I: a5 Q6 j
" Z7 p! o% E1 S# a' s' x) }1 l1.买新不买旧, 买北不买东& N0 a3 _) L% p2 ?. S6 W1 C x
# d0 e- y6 X6 _) T当买新房成为目前房市中最热的一股潮流时，不由得想起“凡是存在的就是合理的”这句话。我花了些时间转了目前最主要的一些新建住宅区，看看新房到底好在哪里。& ~) M, p _" ?* \5 k
" K* y+ B+ X m% T3 D( E我一共去了以下地方：
0 v% L! J' ]5 IHW7-16街 & Bayview
( h7 R3 a4 y. G7 h2 _+ b6 [19街 & Yonge" s0 s2 c% V% x4 a
Kennedy & 407 (新旺角广场）( i7 Y9 z& q. Y
Kennedy & Major Mackenzie (准Unionville)% t; r; a) U0 s1 Q
Woodbine & Major Machenzie; P$ I( T% P, x
Nelson & Steels" n0 j; E/ H3 f5 x/ h1 r* d
Pickering 靠近4号公路
' W; U ]5 F/ V: MWhitby$ \- x; I; ?# q- J4 G" T% a/ }) ?* j
! h6 W' D/ P- G H D7 b" m& `这些区有的已基本建好，有的还在建。有各种房型。还到建好的房子里面看了看。' e! ^8 Z8 Y1 n1 g; @. p/ q
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先看新房的位置.( P7 B" U5 W9 o- M) `- I
* i7 b- j" ~2 U( ?" `华人买房, 投资总是占一个重要动机. 如果是旧房, 则主要考虑出租, 如果新房, 则买楼花, 过几年卖出. 为了能够升值, 所谓”未来城市发展方向”上的房子是最受追捧的.
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但是实际上多伦多及各周围城市并无统一明确的”未来城市发展方向”, 实际上, 人往哪儿迁, 配套设施自然跟上. 是居民自己决定了城市的发展方向.
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# |$ z* u2 s k+ ^. v1 z. P在这一点上, 大部分人是盲从的. 盲从有个好处, 就是大多数人都这样做了, 假的也成了真的了. 盲从有个坏处, 可能忽然有一天, 新的概念产生了, 旧的概念就会被抛弃.0 ^$ z% B2 S5 n0 M; A. }' F
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现在, 大家选房, 宁去19街, 也不愿过Markham路以东. 其实两边都有高速, 有GO-Train.
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- Z* `& k8 t/ v6 o- R* S再看新房本身
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新房的好处有：
' }( W8 E# N6 }# B& f1)新:% h8 _/ {, N# w8 Z% w
新房的最大好处就是新. 不管用的什么质地的材料, 只要新, 总有4-5年没有问题. 不需维护和修理. 4-5年后怎么办? 那时, 草地也铺好了, 社区也成型了, 房价也上涨了, 正好趁机出手赚钱走人了.
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2)结构：. v9 P$ O% N* ~8 j! B
布局比一些旧房合理；空间利用得好；考虑了华人目前普遍性的需要(如面南背北，楼梯不冲门等）；通常厅里用木地板；4-piece卫生间多，主卧必有一个豪华卫生间。
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# s+ |* G3 h, ~ U3)用材新:
7 y1 z9 w/ R0 i8 [如涂料，碗柜，热水器，电器，新型暖气机热效率高." t2 i% D7 a. f
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4)相对便宜, 短期升值潜力大:; a) S0 p6 K! m& u2 j, W
尤其是楼花. 30万在19街以北能买到4房2200尺的房子. 过一年, 草地一铺, 就很漂亮了. 然后学校, 商店建好. 一般3年后, 涨价都在5万以上.
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: n, C$ S' O7 [. l$ p, ?6 O$ A% o5)房型漂亮, 特别符合华人的审美观. 也许这是最大优点.
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由于上述优点, 假如我没有买到理想的旧房, 则很可能最终也会去买新房.
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3 o% F- ]7 ]- _+ j: [4 g9 I新房的坏处有(排名不分先后)： U# o- b" Y: U( i; d+ P
1)地点太远, 太偏9 W4 H! t( p0 l, @9 T5 u6 V Q
2)用材太差, 不经久:: @* v# E* J) l# t/ f; O
最反感的就是大量使用的”层压木”, 实际上就是木屑加药水压起来. 和老房子使用的原木有天壤之别. 用来当柱子和框的木料也很细很差, 一句话, 用料太cheap. 贴上砖, 刷上漆看不出来, 外表漂亮, 说损点, 就是”金玉其外, 败絮其中”.% ` }) E! D3 @1 |, ~1 K
3)地太小:
' ^$ Q8 Y( g4 T9 I* z$ i; }所谓独立屋实际上已townhouse化, 公寓化. 与其这样, 不如干脆去买新的townhouse.! N7 {3 r. H% p9 g- S( n! {) \
4)环境差:
0 O1 M' M: l3 U( _# h2 o8 T& K1 t$ x很多人竟跟我说新房环境好, 因为它建在很远的郊区. 新房有许多好处, 但绝没有环境好这一条. 也许可以说, 这块建新房的地方, 在开发前, 环境是好的, 但开发了就完了. 最明显的是Richmout Hill, 和Whitby. 乡村变成了城市, 树林变成了马路. 我假定大家同意环境好是指自然环境好. 因为这些说新房环境好的人, 从来不说condo的环境好.% N. f* T7 ?! N. w) _2 Y
现在的新区开发完全不考虑和原来自然环境和谐的问题. 他们的想法是用人工环境代替自然环境. 其实, 真正环境好的地方是某些mature的老区(不是所有的老区都好). 多伦多被评为”最蕏x先死嗑幼 币彩且蛭切├锨虐裆嫌忻�.
: g, N9 ~# ]& U( o$ p! k5)等1-2年才能住进去, 前三年住得很难受:
% }4 C" x% I+ z* |7 p0 S! @+ U3 i新房先order, 才动工, 常常听到拖期的事. 住进去的时候, 外面还在施工, 四面都是泥浆. 灰尘, 噪音. 树很小, 很少, 多年以后才象个样. 草算快的. 也得一年. 种种设施几年不能到位. 没有人会真的喜欢住在工地里. 大家能忍受, 只是未来会变好, 会升值的希望支持着. 但反过来想一想, 假如人生中的每一天是平等的, 过好今天是真正重要的事. 如果一生营营苟苟, 一直这样住工地, 等好了再卖出, 再换到另一个工地去住几年. 只能说投资成功, 不能说生活改善. 何况, 假如面临跌市, 不见得能得到期望的升值.
. y5 ? \) }4 _. {8 f# |; C/ Y6)新房并不便宜:
% T: r7 a# X' |1 O; b3 J; Y一个30万的新房, 造价才多少? 几万元而已. 地价才多少? 这样偏的地, 这样窄的lot, 也只有几万而已. 所以, 很多我们预期的升值早已price-in. 记得几年前, 新房不过22万左右, 仍能盈利. 地价虽涨, 并没有涨这么多.# }/ ~) f4 M \7 { A
7 h. _, l y/ ?5 v2.房子是别墅?: N: r2 {' b. G" u9 H; w7 g: ` H
7 S& h& b. K3 {5 d) O: U" e- A仔细分析，我觉得买新房还是和中国人心底的“别墅”情结有关。在人多地少的中国，花园洋房是真正的鹤立鸡群。成了有钱人炫耀财富，地位的勋章。而由于这些人不常住, 所以成了别墅.$ @! a5 t+ }- v/ ^( L/ a+ k5 E! `
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别墅(villa)和房子(house)在英语里完全是两个词. 只有不常住的房子才能称为别墅. 不常住意味着不太看重其使用价值, 什么”大”,”新”, “好学区”, “交通方便”, “好租”之类,对别墅就完全没有意义. 别墅最关心环境, 房子漂亮, 花园等.' w3 V$ A( E( y T) K8 o
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其实在国内也是有House这个概念的. 广大农村都是House.近郊农民和城市居民盖的私房也是House.2 o X6 e6 v4 B3 [6 A- S1 _
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与其硬要把加拿大的House想象成, 向国内亲友吹嘘成, 自我陶醉成”别墅”, 倒不如实事求是地和国内的私房对应起来. 从功能, 用途, 都更象一些.
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# {( M# L9 n0 a" K$ t3. 房地产永远升值
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- ^8 y+ g, t. w8 y这是一句话最害人的话. 相信那些在89年买房的人绝不会同意. 希望类似的事不要发生在2001-2003年买房的人身上.
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4 I* f N) k! y* i w A" Z2 l长远来看, 房地产当然是升值的. 我们也可以说NASDAQ也总有一天会回到5000点, 问题是何时? 如果是100年, 对我们就没有意义.) M9 T7 N$ D( v+ I
; e+ p: B2 H L' I任何的投资, 重要的只是什么价买进, 什么价卖出. 假如买进的价好, 自然容易找到卖出的点, 只是赚多赚少的区别. 而天价买进, 你需要等的时间可能不是你能承受的.
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+ C' h( u, w+ S8 k从价格来看, 多伦多房市虽比不上89年的投机狂潮, 但几年的涨幅已经把后面十几年的自然涨幅都用掉了(据一篇资料说, 房产的自然涨幅略高于通胀). 所以才会出现调整的可能. 只是这个调整被一个又一个的因为推迟了.
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& E5 q; G! A% Z! A( X其实就是现在的热市道中, 卖房也不是那么容易的. 看看DOM的天数吧.
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* G9 j0 P$ N$ M7 j8 |0 T4. 名校区
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这个词在地产agent的嘴里, 出现的频率是很高的. 但我怀疑是否洋人agent也会这么频繁地使用这个词.7 N J9 L/ K. x, T( g
# L1 L' ]5 F0 N/ X! d4 {所谓的排名有几个, 最著名的是:; `7 z4 o: a" S. R: _& ]
http://oldfraser.lexi.net/public ... ont/section_06.html
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7 g' j' x/ W W$ @0 N4 ]这类排名数据是不全的, 很多好学校拒绝参加. 所以很多学校旁边是N/A. 而且这个排名偏重课程成绩, 并不能反映学生和学校的全面素质. 我们中国人是最看重分数的, 我们这么多高分的人到了加拿大, 却屡屡在生活中, 工作中感到困窘. 而不注重分数的洋人, 却如鱼得水. 有语言, 文化的因素, 但中国人干活虽行(肯卖力), 缺idea, 缺创新精神, 是明显的缺点. 拿最小的一个例子吧, 每年的万圣节, 洋人总是千奇百怪的构思, 我就奇怪, 他们怎么想得到, 怎么找到这些材料, 而且年年有新花样. 中国人要么是纯看客, 要么就是dollor店或walmart买的现成面具, 一看就知道哪儿来的.
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创新精神不是有什么客观的试题可以测出来的. 当然, 人的素质不光如此, 还有勇敢, 正直等. 我只想以此为例说明分数只能供参考. 何况是不全的分数.. Y7 ~4 }- \' V) r" Y
$ V9 P, j x4 N2 {排名只限中学. 这种排名5年才一次, 拿来参考还有一些价值, 但如果为此付出大笔金钱去买这个概念, 我认为不值.
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# u! ]. R! P F. t/ x# ^8 fRichmount Hill和North York的房价和学区好有很大关系.但万事不是一成不变的, 好的学校会变差, 差的学校会变好. 如果按好学区的价买了房, 后来却变差了, 那才傻了." Y/ S/ f }9 E( @9 G
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比如Don Mill路中间有个 Georges Vanier, 根据这个表98/99年的分数是9.0, 排名是32, 但近几年分数变成6.8, 排名变成132. 这和周围公寓多, 很多低收入人搬入有很大关系." w! e G9 H- t( u0 U
; `" m* E7 Z. F5 D8 \ S有些学校比较机灵, 过去有过好名声后, 就不再参加排名了. 比如Leslie上另一个著名学校. 该校所在学区是目前购房租房的热点之一. 如果分析这个学区近年的居民变动, 可以发现, 华人已经居统治地位, 原来的居民犹太人则搬得差不多了. 可是这些华人居民是否富裕的一群呢? 不一定. 晚上到小区看看就知道, 每家的drive-way上停着3-4个车. 说明什么? 房东是以租养房的人(租可能不止一家), 房客是租房租地下室住的人. 而该校相当一部分学生来自这些房东房客的家庭. 当然我相信, 华人, 无论贫富, 都非常重视子女教育. 该校的分数, 相信还是相当不错的. 但该名校全面地看还那么好吗?该校区还那么值钱吗?
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Richmount Hill High School也不再参加排名了.
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这里也有双重标准, 北约克的学区就炒得火热, 而Scarborough和Markham的很多好学校, 却显得不够火爆, 比如Albert Campell, 排名在98年是42, 近年上升至10. 可是这个学区的价就一直非常理智.4 S4 D. V& }8 {! [; Q
, \% T9 ^8 q+ ]" D& x7 H我本人不care学区, 但正如别人说的, 难以免俗. 我得考虑到我将来万一卖房啊! 据代理说, 房市不好的时候, 好学区保值. Q5 @: T' x/ s _0 \0 J) @
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可是又实在不想为学区概念花冤枉钱, 所以我的做法是:, f, J1 V; C. e x1 u
1) 找没有被暴炒的好学区, 比如Albert Campell.
g, n" Z a5 N0 T/ t2 N' U2) 找好学区, 不找名学区. 其实从分数上来看, 差别没有那么大. 前100名的都可以看做好学区.8 W7 d' V+ l% B9 X1 C& v, `3 g
" L9 b/ e# h9 }; s! G5. 买比租谁合算; r5 M& ?9 h$ y' X; P0 v B! P
8 |: b/ m+ W7 ~8 \. I- N其实不用仔细算, 买房后的净开支都会大于租房.
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比如: 一个28万的房, 利率5%, 每月1300左右. 其中400元是pay principle. 其它是利息, 每月水电, 地税, 取暖费平均到每月, 约大于600元. 维修费就算忽略不计.
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* A# N9 `$ O" m所以, 每月净支出是1500元, 这些钱和租房的租金一样, 是永远拿不回来的. 是另外的400元principle才使得你25年后有了套房子.( |) c/ D% u5 z y3 X# d0 |! g
% w) y9 i9 P3 t$ r其实, 还有一个成本, 即首期的利息, 按2%算, 每年都有1400元.
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9 b1 D. v/ g9 |租公寓房每月各种开支共1050元(含parking, 水电). 你这样一来可以每月存(400+450)*12+1400=950, 25年后, 你有320000元. (我没有考虑利息, 假如按每年2%复利算, 将会是大大超过320000的数).1 O' @+ u7 Q5 y3 a
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这是按25年比较的. 实际上有多少人会真的付完? 很多人5年后,就卖了." V1 n# l2 Q8 A7 n9 \/ ` B
- M" _! Q$ s8 J: M按5年比, 还多了另一个开支, 即卖房的代理费4%. 为了简单起见, 假定房价涨幅足以付代理费.+ d3 @ X1 F. k0 I& ^! ]
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按5年比, 就更象是用1500+1400/12的费用租了一个house住了5年. 当然和租的区别是: 我们享受房价上涨的好处, 但也承担下跌的风险.# [) \- d5 z/ V
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至于转租: 不是所有的房都蕏x献�, 转租亦有成本, 特别是对房子本身价值的降低, 是许多人忽略的. 而且apartment也能分租. 为简单起见, 不考虑这个因素.1 P3 i8 |3 K z! `3 n& T3 i
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关于房价涨跌的可能性, 我在前面已说了很多. 简单地说, 前几年买房的都从涨价中得到了补贴, 使得5年总开支小于租房. 但后面几年就不好说了.8 R S3 |* r4 D8 C" j% Q0 L* h. Q
, e8 ~' S8 L) X7 P ?每次我和别人算到这儿, 马上就会有人跳出来反驳我说, 你不能拿house比apartment, 要比就拿买house和租house比. 但不管怎么说, 他们承认, 用我的比法, 家庭的实际开支大大增加了.
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; Y. Z8 T' s6 _% Y我承认, 买house的成本比租house小. 但是租house的人很少, 就象买apartment的人一样少.5 Q4 n+ h- P" \' W
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我这么比是有道理的, 因为我此刻住apartment, 我要下决心买房, 我就是拿自己作纵向比较. 租apartment住当然也有买房无可比拟的优点, 即自由, 机动. 有机会去美国就去, 有机会回国就回, 工作从Markham换到Mississauga, 搬家而已.1 @, h+ R; H% r. U% o3 k p
+ B1 a7 P+ O5 g D, E' J0 i9 Z9 B* M X每次关于这个话题的争论都是这样结束的:' K- `( o0 [; C
) d/ z; b- o$ e2 l e大家都同意买房后, 开支变大了许多. 但居住条件改善了. 问题就在于, 改善居住条件在你此刻的生活中优先级如何? 就象我们都爱吃海鲜, 但你决不会顿顿吃. 改善餐桌上的菜是我们的dream之一, 但仅仅是”之一”. 还不见得是优先级很高的”之一”.; H! r! `& O, A
4 S B) Q3 e5 h0 `) i从某种程度上, 大家热衷买房, 与其说是迫不及待地想要改善居住条件, 不如说不想错过投资机会. 特别是眼看前面的人买了房都赚了.
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9 t# R2 R0 Y2 {. z) J6. 印巴人，中国人，西人, t6 J2 t+ e) }7 L, [
6 ~4 M, N I6 s; z( S- ^' ?$ Q" I! A大家好象特别不愿和印巴人做邻居, 据说, 会导致房价下跌. 理由是: 1) 他们有”味”, 2) 他们贫穷. A! f) H6 k, q, z6 i( M5 [
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中国人其实也很大味, 而且厨房里油烟很大. 在白人看来, 是半斤八两的. 至于穷, 哪种族裔都有贫富. 当然, 穷人多的区, 环境就差, 治安也会差一些.
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, M1 E! D, @& W7 A, F所以找富人区住, 避开穷人区, 避开公寓多的地方, 避开有廉租屋的地方还有点道理. 但避开印巴人, 似乎都不能用这些理由解释. 也许骨子里的理由就是种族歧视.! w3 `: K- D2 ]0 \' n. p
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我认识的印巴人都挺好的. 为人善良, 礼貌, 也没味, 经济也不错. 而且发现他们还有一个好处. 也许意识到自己不是主流社会吧, 待人处事更谦卑一些, 不象有些白人那么傲慢.
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大家都喜欢和白人做邻居, 也不管别人喜欢不喜欢和我们中国人做邻居. 本地人确有许多好处, 大部分都很nice, 花园绝大部分都搞得很漂亮, 你的房也跟着升值. 但不知怎么, 和他们总是不容易有”寒喧”以外的话题. 孤独是难免的代价.% M* l4 {" A- @; b [% T
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7. 先买个小的，过几年再换7 a) L; L$ ~. q2 v' G" M! f4 |
9 B O) Z" P5 {8 E$ p% J9 K7 F% p这是很多人的说法. 这句话imply两个重要的意思, 1) 我其实不够喜欢这个房 2)只要买, 就能赚.
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- t0 g! s- M& u8 h- Y6 i& ~! c首先如果”赚”这个前提不成立了, 这种观点就不值一驳了.
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( u1 [3 h- q! R! F但是这种观点是代理们所赞赏的, 因为它对增大交易量有好处. 有一套Unionville的房子, 2002年26.5万买的, 2003年29.9万卖了. 赚了没有? 没有. 至少owner没赚. 买了新房, 装修了1万多, 过户费4000. 卖的时候付了1.2万多代理费.% _4 l7 d% f, W$ ?9 L
# l/ b" b4 y l! @$ ^1 [4 s: U多伦多这么多年房价上涨, 真正肥了的人是代理.; m6 P; \" J* D: H
, g9 \- y; r1 u% d而且, 你能guarentee想换的时候, 房价一定涨了吗?
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说到底, 这种观点中投资的心态太重. 这几年上涨, 一直没有反例, 但不会永远这样的.
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买了一个不喜欢的房, 也许和结错婚可以比. 理论上可以离婚而重新开始, 但这容易吗? 没有代价吗? 几年过得难受只有自己知道. |
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狗仔卡
发表于 2006-8-25 23:11
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2006-8-29 10:52
' U7 ~+ z' O6 I
楼主