请教买出租房的利弊

haiming

* a2 j8 ?$ H1 |1 i最近和老公为是否买出租房起了争执，我个人觉得我们俩的性格都不适合管理出租房，第一不能操心 第二心理承受力不够 第三最不会应付难缠的租客。老公则认为不必考虑太多，如果不好的话 为什么那么多人买出租房，何况就投个6万块首付，大不了亏了就损失个几万块...........所以想听听各位行家的观点，买出租房有哪些利弊。多谢。

无语

如果你俩都不是有耐心的人，建议你别找罪受。
; F- F5 e% [5 R6 y( [  O出租个房子，需要整天烧香拜佛碰到个好租客。不然的话，什么事情都能发生，绝对能折腾死你。。。

ceramistpalace

Hire a management professional.

haiming

我老公觉得他有耐心能处理好，经济出问题他也能承担住，无需我担心，但他要出差的话，我得去收房租，我老公说我不想操心也可以请管理公司。可我觉得不好

20130503

遇到的好租客，不找事的租客，很少有人在网上说。
4 i3 N& g, l0 j# N9 z
0 ^/ L# ~/ P% ^' P8 X* t) V  N# C遇到的坏租客，基本全中国人都知道了。
) g) t% K# Q6 D; u+ Q
坏租客是少数，就看你自己是否运气了。
; }2 {4 h. c; X9 B
要知根知底，才出租。查对方的前房东的reference， 目前的工作单位。 提前做好功课。
5 Z0 x- t6 d; I1 A; s1 F. S3 o( s
如果每月有闲钱，投资出租房是一个很不错的主意。

20130503

如果回报率能在5%以上，就可以考虑一下。

haiming

20130503 发表于 2013-9-9 22:56
如果回报率能在5%以上，就可以考虑一下。

你自己投资出租房吗？觉得费事吗？

haiming

我老觉得很容易遇到坏租客，投资房产还不如股票轻松，虽说股市我也无经验。我老公说要投资多样化，他每年初给我和他自己买点RRSP,他每月买自己公司的股票（公司配点，自己每月买一部分），他不愿多投，一是以前亏过，二是对股巿没信心，所以投房产，不愿只靠工资，万一失业也有不同收入，虽说未必多少。而我总觉得別人不过钱怎么办，房子弄坏了怎么办，需要维修怎么办，老公说他解决，我觉得他因房子要心情不好回来叹气，影响我心情。请大家多给意见，还有什么好的途径吗？

ceramistpalace

haiming 发表于 2013-9-9 23:33
6 w# ?$ |. v% ^我老觉得很容易遇到坏租客，投资房产还不如股票轻松，虽说股市我也无经验。我老公说要投资多样化，他每年初 ...

- `+ @' ?0 L# N, {找管理公司就是讓它們過濾一下，壞租客一般取易（業主）不取難，管理公司也負責維修事宜，當然是房主付費。
% M) i5 P& f0 @; U; q$ q" M% d) k你說的也是，投資股票是簡單輕鬆得多，付了佣金，賺蝕由天，2者各有優劣，一切都看個人選擇。

20130503

haiming 发表于 2013-9-9 23:12
% c- I5 p* x( M( s7 f+ d' C你自己投资出租房吗？觉得费事吗？

有出租房，不费事。
每月有现金流，比玩股票稳定多了。

坏租客是少数，所以选租客是技术活。

首先我觉得，你应该最先考虑的是收益率，然后才是风险。

20130503

" ~$ u0 B5 M0 J: y; E5 o
我一般是这么简单粗略的算。
比如，我想买个40万的房子，自己出8万，找银行贷款32万，贷款利率是3%。
每月租金2000元，减去利息快1000了，地税等杂相，每月净赚 500元，每年就是6000元

那我的成本 是8万

那我的收益 是6000/ 8万，= 7.5%，这个算不错的。
0 ^- m1 D& i! R$ m( B
因为40万，搞别的投资，定期存款？还是股票收益？有什么能有7。5%的回报呢？  你放弃的机会成本，有没有这个高

然后这才是你要考虑风险的时候了，就象你说的，租客不爱惜房子了，不交钱了，赶不走了。。你从网上看的太多负面的东西，因为好房客，很少有人夸，所以你看到的都是坏房客。

选房客，得睁大眼睛看，要查对方背景，要reference，看工作单位。。

20130503

haiming 发表于 2013-9-9 23:33
我老觉得很容易遇到坏租客，投资房产还不如股票轻松，虽说股市我也无经验。我老公说要投资多样化，他每年初 ...

7 b6 M5 W; I- c: h7 k7 s股票一点都不轻松。我玩股票这些年，从来没觉得股票是轻松的。 操白粉的心，赚白菜的钱。

玩股票，我的3点体会
9 t8 Q, ~7 v: e8 N% }1。一夜爆富的神话，落不在我身上
2。没能实现每月稳定的现金流
" x* _$ k8 Q0 s; ?4 _3。一日不出股市，就算账面上大赚，不花在实际中，就不算赚了。但大多数人赚了之后，很少有收手的。

20130503

haiming 发表于 2013-9-9 23:33
我老觉得很容易遇到坏租客，投资房产还不如股票轻松，虽说股市我也无经验。我老公说要投资多样化，他每年初 ...

  p1 j. `5 T* r1 m! r0 B8 {选人选有稳定工作的，renference口碑好的--这样最大限度的减少收不到房租，房子被恶意损坏的情况

需要维修可以走成本，是可以避税的

你lg想有除了工作之外，再一个稳定的现金流，这是大多数生活稳定下来的移民们，很普遍的想法。如果不影响你们现在的生活，去尝试一下吧。

. f, b7 Y) \% N我觉得它比股票轻松多了。

catty

20130503 发表于 2013-9-10 07:35
我一般是这么简单粗略的算。
比如，我想买个40万的房子，自己出8万，找银行贷款32万，贷款利率是3%。
每月 ...

, w/ E* w0 V+ K( m. b' d$ F0 p还有房价的涨幅，每年至少有5个珀森

20130503

算了，你们俩口子好好商量吧。细看你的第一贴，理解你的想法，因为跟我家的一模一样，都是很担心。这种担心，谁来劝都不行，直到它真的成为事实了，没有想象中的那么差，这颗心才放下来。

日照绿茶

也不尽然，有的遇到坏人，本着家丑不可外扬的精神，也不一定就让所有的人知道。总之，世界上没有一贼马内。

haiming

20130503 发表于 2013-9-10 07:35
0 X3 }5 \/ k* Y我一般是这么简单粗略的算。
' N# r  E+ O5 n( `* |, p比如，我想买个40万的房子，自己出8万，找银行贷款32万，贷款利率是3%。
" k& P6 S+ v7 K  f每月 ...

多谢，你怎么付1000利息，当初算时，我认为政府会算平均借贷期间的利息，而我老公认为当年银行实际charge的利息作为成本的一部分，一般前几年利息都会多，本金付得少，而我认为政府不会这么傻。
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4 W2 _! I  J1 N' j6 @2 j  T还有你怎么没扣除利润中投资收入税的部份
以前算过一房子，扣完收入税后的利润是8%，收入税差不多3000 一年，我觉得税太多不值得，他认为税高是因为利润高，就象收入高交税多一样，关键看剩下多少。

你家买房投资收入是一人50%来报税吗？有什么要注意的，他当初没确信这个事情，就敢买房，只告诉我最坏的结果是每人放50%来报，我一直埋怨这条。后来他打电话给CRA,说是可以自己定百分比，只要买房时能保留材料能证明这比例就行。我家的情況是他想放75%的收入给我报税，他放25%因为他税高。不知有没有没想到的地方。
8 y0 j- D8 o5 t5 `" |* E1 m/ L
) T' X5 n+ E* x5 W& Z  t. v出租房保险的事，我做过保险，认为一定很高，比如30万的房子，要150一个月左右。大概是多少？
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! H; Z+ J0 F* D4 s" i还有是买新房出租还是旧房出租的问题，认为不能买旧房，事多，趋向新房。他认为投资房重点是地点，所以买大学附近的单个房子可将地下室装修成一个套间，增加收入。还有要选地大的房子60年代的房子。他认为新房太偏不好出租，新房弄坏更心痛。我认为房子太旧，事多。

2 \: g" H2 L! M3 R4 E# p' _" i还有买公寓还是独立房，我不介意买东北面公寓或房子，只要近地铁。他趋向买西南面靠大学，或地铁，房子涨的预期要高。他不愿买公寓，因为管理费太高。

# E: Q9 D  L$ O. @我看中过一个67年房子在南门地铁附近的连诽房
8 F2 Y% D; b( A# m0 j# ?- l，厨房的窗对坟场但价格便宜点，老外也不太在意，虽然他们不趋向这种房。他不同意，认为地点行，但是将来可能难出手
% ^1 Y6 n. L/ B9 W1 h, f( o
8 {# B; f* e! D- E9 I. S' u% r4 p总之太多差异的地方。希望大家多讨论，渐bian渐明

20130503

保险，报税，时间太紧，我先不说了，自己也是摸着石头过河。
0 c/ s* `6 u8 k
如果你们真动心思买出租房，买什么样的房出租，才是你们应该考虑的第一步，其他的盈利情况，报税情况，都有市场调解和一套比较的完整税法，大家都躲不过。但买什么样的房，是自己很主观，选择面很大的。

Elicai

20130503 发表于 2013-9-10 07:24
1 j# Z& U. n; r5 o8 H# E有出租房，不费事。
; R. Z, P4 N1 t每月有现金流，比玩股票稳定多了。

, F1 D! D2 U! h9 E7 O完全同意。 只是目前的房价还值得投资吗。

20130503

象你说的，买新房还是买旧房，如果出租，而不是自住，我也舍不得交给别人造。我会选择10年内的房子。
$ N! r) y0 C! C' h" P
地点，我的租客对象，我不想限制在学生和学校附近，学生尤其是合租的，爱惜房子的可能性不大。
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, x- @3 g: i2 U5 t! b
3 q( B% o9 k4 N- V# f0 u/ ]
$ J6 G* `) C/ Q. L
& D" W: @1 r3 \; z" |我自己也不太愿意condo，管理费高，会几年就上涨一次。修个地下车库，都有可能让每家平摊2万。。
5 ~/ r2 ^  [. E$ n* n
# E- }% D$ @' k# ?5 v8 e/ d/ X1 e我自己倾向于地铁附近或者交通枢纽 ，或者近商业中心，写字楼的地段。

20130503

Elicai 发表于 2013-9-10 11:48
完全同意。 只是目前的房价还值得投资吗。

我对房子不懂的，对投资也不懂，不能充大头瞎说话。
, S$ C5 t: z. ^. T
我仅仅是说我家对投资的看法，代表不了形势。

20130503

将来房子出手的问题，我也想过，所以想在冬天，房价低迷的时候，看能不能拣个漏。

haiming

Elicai 发表于 2013-9-10 11:48
完全同意。 只是目前的房价还值得投资吗。

$ ^. q0 `+ b8 C' ?7 F0 G有什么别的好投资途径吗？

catty

haiming 发表于 2013-9-10 11:34
1 `# k* M( W; v' m8 {8 Z多谢，你怎么付1000利息，当初算时，我认为政府会算平均借贷期间的利息，而我老公认为当年银行实际charge ...

从2人的观点来看， 显然你家应该男人拿主意，女方负责执行，男人很精明的说

fushiyu

出租房屋肯定会有很多麻烦事，特别是第一次没经验，遇上差租客的机率很大。
) K' ~8 V, w* |# Q: I) N  _/ m要想省事
) d' B; N% ?& A2 S. d) E1、交给老杨团队管理;
) n& M* l, h" L$ k: L  n2、自己管的话，在出租广告里必须写明"approved by credit check。用这个方法可以过滤掉一大批人，之后和你联系的人一般情况信用记录应该还好，再通过对话见面查看个人家庭和工作信息来决定是否真的要进行credit check。通过这个方法有可能可以帮助你在不进行credit check的情况下找到好租客，而且节约了大量时间和信用差的人打交道。当然他们在填申请表的时候，一定要让他们签字同意查信用。
2 m  i8 N, U2 \

fushiyu

正好老杨团队15号搞讲座
http://www.edmontonchina.net/for ... read&tid=587969

haiming

fushiyu 发表于 2013-9-10 13:01
出租房屋肯定会有很多麻烦事，特别是第一次没经验，遇上差租客的机率很大。
要想省事
1、交给老杨团队管理 ...

7 W! a: C1 [8 B8 B& E3 K! {经验之谈

haiming

fushiyu 发表于 2013-9-10 13:12
正好老杨团队15号搞讲座
5 q1 N4 w- h* N. C' s7 Shttp://www.edmontonchina.net/forum.php?mod=viewthread&tid=587969

" v8 }  g  |/ W/ W  g5 ?你自己有出租房吗？麻烦吗？

fushiyu

haiming 发表于 2013-9-10 13:14
+ ]/ p$ K8 o) K5 e; ~你自己有出租房吗？麻烦吗？

之前遇上差租客，麻烦之极
现在租客非常好，轻松之极

关键就在选租客，一劳永逸

tomcat

haiming 发表于 2013-9-10 11:34
多谢，你怎么付1000利息，当初算时，我认为政府会算平均借贷期间的利息，而我老公认为当年银行实际charge ...

) W' `3 L9 j3 A8 Z. @你的思路太窄了， 为一定要买靠地铁和大学呢？ 难道其他地区没有人住。 只要投资的回报好，那都一样。而且感觉太教条，可能开始出租生意会有点麻烦。如果决定就去做， 出租房和做其他生意没区别，会做，多赚点， 不会，开始少赚点，或则赔点。 如果自己勤快，动手打理，自己修修补补，多赚点。交给管理公司，请人维修，少点，或赔点。