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加拿大的房地产市场有泡沫吗?没错，这里的泡沫比其它任何国家都更真实。3 e" Y, i" ]* X3 Q+ H
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曾经加拿大有一个看起来很有价值的倡议——发展房地产业。但现在，加拿大正在努力避免房地产泡沫破裂后引发的灾难性恐慌。现在看来，当时高调发展房地产业的倡议是多么的荒谬和无聊。 0 U% ^! p K' z/ n* B9 b# A
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高高在上的房价是否就是泡沫，这不是主观能判断的，像其他金融资产一样，房地产价格与房租(住房收入)之间有一个相当稳定的关系。《经济学人》曾经就“房价/租金回报”比例进行了一次全球范围内的统计，通过衡量之间的比例可判断哪国的房地产市场被低估或高估。) ^7 z; g: I! W9 I2 n
数据显示，加拿大的这一比例高得离谱，高出第二名的香港近10%。 2 c7 d% C( ~' T* ]4 w
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房地产经纪人经常会提醒我们，每个地区的房地产市场是不同的，但是又有三个共同点。
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+ c# K- X1 v, G6 r首先，富有的中国买家喜欢“凑热闹”。世界上一些房地产火热的地区，不仅盛行低利率，而且都能看到中国富翁的身影。温哥华、香港、新加坡和悉尼都是中国富翁最受欢迎的地区，大量资金在这里对冲，他们的到来将该地区的房价抬高到了“大气层”。
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9 d; b4 _& E( G2 c( F2 R其次，房地产泡沫破裂需要一段时间。在美国和爱尔兰，经过了十年的繁荣和萧条的洗礼，房价目前回落到了实际价格以下。西班牙和英国的房价，现在看来也有下落的趋势和空间。“僵尸银行”都不愿意认领不良贷款损失，在支撑价格的这个过程中，泡沫破裂的这一天最终会到来。泡沫破裂的越早，房地产市场和建筑业就会越快恢复。 U7 ]! c5 q4 _, Y* j* `# B
9 r: s; x: y& p/ @7 i! k* g第三，房地产市场复苏可能需要更长时间。在20年前，日本东京皇宫的地价甚至超过了整个美国加州所有土地价值的总和。但是，值得注意的是，坏的宏观政策所带来的影响，而这种影响会长期影响房地产市场的健康。 3 Z/ z% q$ i( M1 j4 T+ E1 b9 _0 ]
4 P6 X; e* N/ V2 R# P; P加拿大正在默默努力、低调缩小泡沫带来的影响。这意味着加拿大在保持低利率的同时，使得抵押贷款更难得到。现在，加息的声音越来越响，但是各国央行的行长最重要的是在这个时候保持头脑清醒。高利率对新买家来说，可能会负担不起，对于老买家来说也有很大影响。 4 y! ?# l2 Y: f+ ^' T/ D- {
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加拿大试图通过利率工具调整市场活动，试图重建那些负债累累的家庭净资产，避免房地产市场出现螺旋式下跌和急速巨跌。加拿大不希望出现：房地产商和企业为降低借贷成本抛售房屋偿还债务的局面，这将会出现“更高的储蓄预期超过投资预期”情况——换句话说，经济崩溃——从而降低利率，甚至采取零利率。这就是经济学家理查德-古称之为的“资产负债表衰退”，很好的描述了经济陷入流动性陷阱的情况。 + t' d1 i3 X. l0 B$ W! c/ a- a
8 N7 k# s/ j7 X5 ]( x2 P P+ S% C加拿大希望房地产市场价格能更有序的下降，不会引发恶性循环，不仅能维持利率水平，还能慢慢收紧抵押贷款需求。在最好的情况下，房价不会下跌，但房价涨幅低于通货膨胀率，所以实际价格的下降不会对家庭净资产造成打击。这个策略几乎是独一无二的，但是中国在过去几年已经这样做了，现在，加拿大给它起了个加拿大名字“宏观审慎监管(macroprudential regulation)”。 8 J9 f& d$ w l g$ G, e
6 O$ V! ]: j0 ]* x7 }! h0 b在未来与房地产泡沫的斗争中，我们希望“宏观审慎监管”能起到作用。否则，在加拿大房地产泡沫破裂后，所有事情都变遭。 ) s3 z$ D& q- S+ K) ~
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发表于 2013-5-18 23:40
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