埃德蒙顿过去12年来房价走向

艳丽贷款

附图是埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线。
数据来之城市房产局。

/ g# H* {- M, L  d; M4 |& I; X我用了两个价格，一个是平均价格（average price）， 一个是中间价格（median price）。平均价格就是所有民用房销售价格的平均，如果爱城一个月卖了2001套房子，平均价格就是这2001套的平均数。而中间价格就是第1000套房子的价格。中间价格有一定的统计上的优势，尤其是数据不太正态分布的情况下， 举个例子来说，如果爱城突然来了10个巴菲特先生类的亿万富豪，本城的人均收入也许会翻一番，但中间收入（median income）不会有大的变化。

5 ^  T. r; z% N: q, b/ j: R. N由图可见，爱城房屋的价格过去几年在30万到35万之间上下波动，但趋势却是曲折中上升，莫非这场经济风暴很快就要过去了，前面就是房地产的晴空万里？  
很多人担心，一旦平均价格突破35万， 房价有可能又要再创新高。
! q5 c  ?3 ]  A; E% `
当然，我用的是埃德蒙顿全城的数据。每个小区、每个房型（condo, townhome, single-family）在过去几年的变化也不一样。有的小区已经超过了2007年时最高的价格很多，有的小区却是一往无钱。
2 Z1 y# L2 p( k3 [! N9 @
希望以上信息，能给您一个爱城房价趋势的大概了解。
) x3 n6 W2 f* _8 @6 B0 I; a
买房用钱，请找艳丽贷款， 电话： 780-328-2112; 780-266-1328.
% E  _) Q# {. e: G7 v# m) T+ \$ W" I9 K
点击下面的图片，可放大观看全图。

* Z( u4 S& c8 k

nmz

hlj007

人心惶惶 怕2008危机卷土重来
http://news.creaders.net/headlin ... 2939&id=1255631

艳丽贷款

对不起，没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
9 T  R8 W* p; whttp://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend

8 |0 O  G: C( g- \& W, K, qThank you

小黄

艳丽贷款 发表于 2013-4-21 22:32
1 d8 X3 G5 G! k, L对不起，没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
5 Q' k5 d! [$ ?9 Fhttp:// ...

0 d" ?; g) H1 ^所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。
# p! Z, G0 c* c
在房市上升初期，由于公寓比例增加，反而把均价往下拉。往往能看到，独立屋和公寓都涨１０％，而均价下降５％

( E5 p& a1 X9 [6 ~: Y+ ^" m5 n下降期反之。

执迷不悔

arbo

Have you adjusted the price using CPI?

艳丽贷款

小黄 发表于 2013-4-22 08:25
所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。
, N6 P7 R% W6 G/ K: r! A$ ~
在房市上升初期，由于公寓比例增加，反而把均价往下拉。往 ...

& i* y: H! e& ~6 e* J/ f您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.

艳丽贷款

arbo 发表于 2013-4-22 12:17
Have you adjusted the price using CPI?

没有. 数据就是房产局公布的数据.
按实际成交价格, 没有CPI调整。
谢谢支持。

catty

感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了，本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%，

keke

艳丽，我感觉房价和利率都要涨一些，你怎么看？
9 Y4 O8 r- o; N( y  ?; A谢谢解惑。

艳丽贷款

keke 发表于 2013-4-22 17:43
' J4 C! a. b7 Y" t艳丽，我感觉房价和利率都要涨一些，你怎么看？
3 A7 E! t6 n0 c% c% a& h8 K! J0 f' A( u谢谢解惑。

我也感觉房价和利率都要涨.
8 }: L& m" r& I/ _% t" S目前利率历史最低. 降的余地非常小, 几乎没有, 涨的空间很大.
关于房价, 少数人认为2008年重演,房价会跌. 但大多数人认为会持续增长,因为各国家大量发行纸币,刺激经济.
不知各位专家们意见如何.
1 W* Y; V" `3 H+ ^* j0 |谢谢

arbo

If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usually the Canadian real estate market will follow the US ones.
/ J5 {& Q; m; E4 p& Z) V0 LBut you need to adjust CPI as well as US exchange rate.
" n. h5 B) E1 [9 h$ t1 gWithout adjusting CPI, 12 years' trend might not be reliable.

小黄

arbo 发表于 2013-4-23 11:33
1 a. g* y+ _, J+ V9 ^" q# k. U' XIf I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usual ...

) F' K( [& n% [" bThere is no point to adjust CPI:

! {3 R/ [1 M6 y4 V" o1 h1) CPI is not inflation. It's a composition of food and fuel prices. It doesn't have a real estate component

2 D4 x; ]1 U2 d2 i6 x/ J  H2) CPI's composition is not static. It will ruin any study you make.

架鸡棚

艳丽贷款 发表于 2013-4-22 12:52
您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.

偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

小黄

架鸡棚 发表于 2013-4-23 12:15
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

hlj007

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
4 S' |9 S# B) q9 }1 `, U偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

倘若如此，卖房的会激增

艳丽贷款

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.
' _+ t" i8 Q6 k3 w% U# b; C8 C
其实我这个图还反应了一个信息.
在2005年前, 平均价低于中间价, 表明那时买房基本上是按需要.
在2005年后, 平均价突然一下子变得高于中间价, 表明买大房子, 贵房子的人多了. 也许人们意识到房产的保值性和未来的通货膨胀.
4 d9 D4 \: I# T& f5 k* c
& w2 I+ d) {% J7 Khttp://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend

小黄

艳丽贷款 发表于 2013-4-24 11:14
, v6 |' ]/ ]8 I- E# a您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.
* N6 {# B  D+ b# k1 `  L( {
) V  s% q, M" Q7 [  U其实我这个图还反应了一个信息.

+ g, L$ v  C9 K) ~/ `* |我认为你分析的不完全。

" J) X8 Z" a* j' x" T一般而言，新建房屋价格比较高（哪怕没有更大）。建筑量大的时候，就会拉高均价，而对中间价没有影响。
+ D0 z/ |+ c& r
8 q. r2 J3 u7 u  |0 A& `5 X所以，开工量本身就有一个很大的影响。

自由鸟

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
" L  I' x8 s9 v7 ^偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

It is impossible !

艳丽贷款

小黄 发表于 2013-4-24 12:50
# w2 \1 K6 v6 S3 }- f  m我认为你分析的不完全。
# F! e6 R' ?; S7 f. p
" Y8 s  v, B* m! J$ f+ l  o6 b0 W一般而言，新建房屋价格比较高（哪怕没有更大）。建筑量大的时候，就会拉高均 ...

! g/ I+ Z7 w6 {谢谢黄教授. 您考虑的更周全. 建筑量急剧增长的确不可忽视.

阳光普照

我觉得近两年加国经济不会有太大的发展，特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强，而美国自身产油量的增加和对石油需求量的减少，而世界其他区域对加国石油的需求又没有更大的增加，这将直接影响近两年的加国经济；同时加国其他行业及出口短期内也不会有太大突破，在这种情况下，央行利率不具备再升高的条件。所以尽管目前利率很低，但今明两年银行贷款利率应该不会有大的升高。不知各位专家如何看待？谢谢。

艳丽贷款

阳光普照 发表于 2013-4-25 10:56
我觉得近两年加国经济不会有太大的发展，特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强，而美国自身产油 ...

. w/ L) N( D9 e. s7 w美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
. r# R/ E$ `6 v因为美国国家的债务很重, 利率上涨, 你我受不了, 美国政府也无法承受, 所以大家同病相怜.
0 n, M, @* Y/ Y& e  |4 X! [
. ]+ t+ c' Q, n4 F5 P还有, 利率涨了, bond的价格就会下降,  bond市场垮了, 后果更可怕.
& r$ c! p- v2 [- ~0 f. I
因为美国不断发行钞票刺激经济, 所以相当大一部分人认为未来的通货膨胀会非常严重.
这也就是为什么黄金这么热, 上周黄金市场价格大降, 但买黄金的人确是越战越勇,
见下面视频.
4 Y4 y& R: l. T8 T
http://collection.sina.com.cn/spft/20130422/1744111418.shtml
也许买房产和买黄金一样, 就是为了一个纯朴的目的: 保值.
3 y8 s6 i& a8 y$ V( n' @  N

yue17738

到了bottleneck了，再涨就要出问题了

keke

艳丽贷款 发表于 2013-4-25 22:31
美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
+ |6 @4 ]! @& ^1 t& N因为美国国家的债务很重 ...

hlj007

catty 发表于 2013-4-22 13:43
# }" m% q- y; b感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了，本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%，

Base on Bob Truman’s data, the highest SFH price in Edmonton was May/June 2007:
  l1 T: F' y' y/ o3 v9 d% bAverage = $451,596
4 i, d) R4 J8 x( ~. x, a2 B3 R! mPrice/sf = $327
5 C) R( U$ o  J7 YFor April of 2013, they are:
Average = $406,811 (10% down from the peak)
Price/sf = $277 (15% down from the peak)
More realistically, it’s roughly 5~10% down from 2007, since the very peak only lasted for several days.
5 r5 c8 f/ K8 S0 s2 R+ m

catty

summerside mls right now:
: I! [7 O5 l* q- t7 B3 {) S0 pAverage List Price: $487,388
Median List Price: $478,450
9 F$ b6 D/ Q; q3 z' ?# B# t

hlj007

catty 发表于 2013-4-29 20:30
summerside mls right now:
/ D; P  h! [3 W* g) VAverage List Price: $487,388
Median List Price: $478,450

* v( i- q% D( l- T$ L; r/ K有07的数据吗？
有单位面积数据吗？
参考一下

艳丽贷款

拿2013年3月和2007年3月的房价相比，红色表示价格下降，绿色表示价格上升，

  I1 E& h8 V9 p9 Y: C4 X7 ^Northwest, 平均价（涨）+$15,276加元，中间价（跌）-$950加元；

# o( q" X% a/ g& HNorth Central, 平均价-$36,142加元，中间价-$38,450加元；
/ T5 C2 g/ ?) B: k% {
, t* s. z) P; d/ I0 e+ i$ Z9 tNortheast, 平均价+$1670加元，中间价-$15,500加元；

Central, 平均价-$47733加元，中间价-$33,000加元；

West, 平均价+$113,515加元，中间价+$20,100加元；

Southwest, 平均价+$33,012加元，中间价-$10,375加元；

Southeast, 平均价-$28,551加元，中间价-$36,050加元；

# G$ U. B% S* @从这个简单的分析可见，有的小区房价基本上已经回到2007年的水平或更高。
如果平均价和中间价都高于2007年的水平，那也许是双重肯定。

' z8 |# K6 q  BCentral房价本身才23万加元左右，所以它的价格跌的很重，恢复得很慢； 换句话说，也许2007年时涨的太离谱了。 情绪过于高涨， 往往是weak hands和后来者吃大亏。
: n4 F' Z& [$ R7 z2 A

keke

艳丽贷款 发表于 2013-5-1 11:53
拿2013年3月和2007年3月的房价相比，红色表示价格下降，绿色表示价格上升，
6 G& q2 S: B0 f
& |! E- s. f' O( @; ?  e- zNorthwest, 平均价（涨）+$1 ...

  L: N' w- S) ~1 c9 I