埃德蒙顿过去12年来房价走向

艳丽贷款

附图是埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线。
数据来之城市房产局。

8 L. K7 I9 S( t3 ]/ |6 {5 C6 y我用了两个价格，一个是平均价格（average price）， 一个是中间价格（median price）。平均价格就是所有民用房销售价格的平均，如果爱城一个月卖了2001套房子，平均价格就是这2001套的平均数。而中间价格就是第1000套房子的价格。中间价格有一定的统计上的优势，尤其是数据不太正态分布的情况下， 举个例子来说，如果爱城突然来了10个巴菲特先生类的亿万富豪，本城的人均收入也许会翻一番，但中间收入（median income）不会有大的变化。
: p, m/ X* u9 p- s, H
由图可见，爱城房屋的价格过去几年在30万到35万之间上下波动，但趋势却是曲折中上升，莫非这场经济风暴很快就要过去了，前面就是房地产的晴空万里？  
) A# N1 f! c8 c3 \; g* K7 T很多人担心，一旦平均价格突破35万， 房价有可能又要再创新高。
+ [9 x0 V8 l0 W- y6 w; u
当然，我用的是埃德蒙顿全城的数据。每个小区、每个房型（condo, townhome, single-family）在过去几年的变化也不一样。有的小区已经超过了2007年时最高的价格很多，有的小区却是一往无钱。

希望以上信息，能给您一个爱城房价趋势的大概了解。

5 I+ A8 B- r% p买房用钱，请找艳丽贷款， 电话： 780-328-2112; 780-266-1328.

9 Z1 B3 N" W% w; V4 ~, ^) H1 ^- \点击下面的图片，可放大观看全图。
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* D/ g( i0 Q) @" s8 `

nmz

hlj007

人心惶惶 怕2008危机卷土重来
. G: A! I, c: ?% ?# \$ U  w+ Ihttp://news.creaders.net/headlin ... 2939&id=1255631

艳丽贷款

对不起，没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
2 D4 i" E+ v3 v$ K" dhttp://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend
" ^8 D7 W+ c0 a) G0 g' q, v; V8 F! O
Thank you

小黄

艳丽贷款 发表于 2013-4-21 22:32
对不起，没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
http:// ...

- u2 P: f2 h, s1 F" p6 l所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。
0 |" w$ k6 K" W5 W( H" ]* j' t
在房市上升初期，由于公寓比例增加，反而把均价往下拉。往往能看到，独立屋和公寓都涨１０％，而均价下降５％

下降期反之。

执迷不悔

arbo

Have you adjusted the price using CPI?

艳丽贷款

小黄 发表于 2013-4-22 08:25
所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。

1 V* _) a! R. h. d7 |9 r  A; o在房市上升初期，由于公寓比例增加，反而把均价往下拉。往 ...

您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.

艳丽贷款

arbo 发表于 2013-4-22 12:17
% f8 C2 Z, v7 }" @. sHave you adjusted the price using CPI?

- n; T4 p8 X& x& \没有. 数据就是房产局公布的数据.
& o9 ~$ s" h+ w0 x& m7 `按实际成交价格, 没有CPI调整。
; ~9 {& C, z& H: z谢谢支持。

catty

感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了，本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%，

keke

艳丽，我感觉房价和利率都要涨一些，你怎么看？
' T/ r- Q+ @- J4 R6 c, h谢谢解惑。

艳丽贷款

keke 发表于 2013-4-22 17:43
5 p# k2 u' [& N/ \" w' J3 c: I7 ?艳丽，我感觉房价和利率都要涨一些，你怎么看？
谢谢解惑。

! }$ w; K* Y0 W$ S我也感觉房价和利率都要涨.
  N! x5 f2 a; {目前利率历史最低. 降的余地非常小, 几乎没有, 涨的空间很大.
' [4 V7 B  U& g8 H关于房价, 少数人认为2008年重演,房价会跌. 但大多数人认为会持续增长,因为各国家大量发行纸币,刺激经济.
不知各位专家们意见如何.
谢谢

arbo

If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usually the Canadian real estate market will follow the US ones.
! Z+ `9 A% \1 h8 e8 q2 KBut you need to adjust CPI as well as US exchange rate.
Without adjusting CPI, 12 years' trend might not be reliable.

小黄

arbo 发表于 2013-4-23 11:33
. y* |( b: @& uIf I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usual ...

& e: {8 I: W: ~' Z1 h/ ^There is no point to adjust CPI:
: t% h7 F; u3 ~) |! f
1) CPI is not inflation. It's a composition of food and fuel prices. It doesn't have a real estate component

) O) T: G+ n+ I# M5 `# t) P- d3 F+ V2) CPI's composition is not static. It will ruin any study you make.

架鸡棚

艳丽贷款 发表于 2013-4-22 12:52
5 i) Q9 i4 D. d+ n1 j5 a# |. j5 l您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.

偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

小黄

架鸡棚 发表于 2013-4-23 12:15
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

) @& j! `8 |! Z2 T/ w5 Z

hlj007

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
& |3 b/ ]; `7 E! H0 j, z: T. i1 W偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

3 X! f/ x% P- q* Y3 H2 S7 X倘若如此，卖房的会激增

艳丽贷款

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.

其实我这个图还反应了一个信息.
. K' n$ u. ]: a在2005年前, 平均价低于中间价, 表明那时买房基本上是按需要.
# X  U9 K+ f: z% A7 R在2005年后, 平均价突然一下子变得高于中间价, 表明买大房子, 贵房子的人多了. 也许人们意识到房产的保值性和未来的通货膨胀.
7 U+ \2 x7 X5 K+ c) i
http://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend
6 K, ?7 c/ A8 _9 G5 C8 e# E
8 p' h. y* E+ [& t+ N6 O

小黄

艳丽贷款 发表于 2013-4-24 11:14
, A" `2 z0 s( V您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.
' P5 D3 o3 ^9 A& ?
$ e# j% ]; D/ ?/ T$ H其实我这个图还反应了一个信息.

我认为你分析的不完全。

一般而言，新建房屋价格比较高（哪怕没有更大）。建筑量大的时候，就会拉高均价，而对中间价没有影响。
' l1 r- \9 k3 r$ `0 S1 b, f
2 J4 M/ y$ l( F# G3 T$ T( P+ L所以，开工量本身就有一个很大的影响。

自由鸟

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
# T: N% C; C" s  L偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

It is impossible !

艳丽贷款

小黄 发表于 2013-4-24 12:50
' B* }) T, E5 ^8 Y我认为你分析的不完全。

一般而言，新建房屋价格比较高（哪怕没有更大）。建筑量大的时候，就会拉高均 ...

谢谢黄教授. 您考虑的更周全. 建筑量急剧增长的确不可忽视.

阳光普照

我觉得近两年加国经济不会有太大的发展，特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强，而美国自身产油量的增加和对石油需求量的减少，而世界其他区域对加国石油的需求又没有更大的增加，这将直接影响近两年的加国经济；同时加国其他行业及出口短期内也不会有太大突破，在这种情况下，央行利率不具备再升高的条件。所以尽管目前利率很低，但今明两年银行贷款利率应该不会有大的升高。不知各位专家如何看待？谢谢。

艳丽贷款

阳光普照 发表于 2013-4-25 10:56
我觉得近两年加国经济不会有太大的发展，特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强，而美国自身产油 ...

4 {6 p/ Y- [% |4 U( _0 b4 q美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
5 @. s! P( ^3 p# n  f' G2 \因为美国国家的债务很重, 利率上涨, 你我受不了, 美国政府也无法承受, 所以大家同病相怜.
! E( A  l8 q1 |4 {
# L5 N/ c7 n/ {' }8 ^还有, 利率涨了, bond的价格就会下降,  bond市场垮了, 后果更可怕.

6 Q) E8 Q. n. k. [因为美国不断发行钞票刺激经济, 所以相当大一部分人认为未来的通货膨胀会非常严重.
+ Y8 J3 y7 d8 r+ l! B9 \" @& S这也就是为什么黄金这么热, 上周黄金市场价格大降, 但买黄金的人确是越战越勇,
见下面视频.
9 ]4 Z$ W! e6 n8 W4 k5 i2 J2 N) m
- S. n( v$ ?" h5 c& jhttp://collection.sina.com.cn/spft/20130422/1744111418.shtml
8 v- T2 s- k3 U- Q+ `' ?也许买房产和买黄金一样, 就是为了一个纯朴的目的: 保值.

yue17738

到了bottleneck了，再涨就要出问题了

keke

艳丽贷款 发表于 2013-4-25 22:31
美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
因为美国国家的债务很重 ...

hlj007

catty 发表于 2013-4-22 13:43
感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了，本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%，

Base on Bob Truman’s data, the highest SFH price in Edmonton was May/June 2007:
Average = $451,596
) Q* E3 N4 R- I8 ^) kPrice/sf = $327
$ O# v$ u+ Z8 C. Z, gFor April of 2013, they are:
; b7 ^8 F2 i+ K+ J" Z7 VAverage = $406,811 (10% down from the peak)
Price/sf = $277 (15% down from the peak)
; |) s# S5 {/ c" aMore realistically, it’s roughly 5~10% down from 2007, since the very peak only lasted for several days.
' N3 Q$ A7 I( b

catty

summerside mls right now:
Average List Price: $487,388
Median List Price: $478,450

hlj007

catty 发表于 2013-4-29 20:30
summerside mls right now:
Average List Price: $487,388
  g7 i: U7 B6 R; v6 S5 y1 j# AMedian List Price: $478,450

' W6 V$ z; z0 z2 ]2 J' c有07的数据吗？
) `8 J+ c9 r) [. w: t9 K! U有单位面积数据吗？
8 p; W+ q9 a, d9 g参考一下

艳丽贷款

拿2013年3月和2007年3月的房价相比，红色表示价格下降，绿色表示价格上升，
2 q$ B% l. {8 T- L3 n
Northwest, 平均价（涨）+$15,276加元，中间价（跌）-$950加元；
9 p/ F( F$ V- H6 g+ F8 ?+ f9 `9 P! M
6 N: z9 h% F3 P7 Q7 x& p/ _North Central, 平均价-$36,142加元，中间价-$38,450加元；
# G# y( A' }4 o% h. L/ ?3 ~$ @" Q
Northeast, 平均价+$1670加元，中间价-$15,500加元；
  y) M" J7 o: q7 s# M6 c" n
; h' R! I* w( k' u+ I) f5 ECentral, 平均价-$47733加元，中间价-$33,000加元；
& ~0 m1 m- P, r5 L/ d
West, 平均价+$113,515加元，中间价+$20,100加元；
. V3 L2 \! y. q4 H* v
Southwest, 平均价+$33,012加元，中间价-$10,375加元；

Southeast, 平均价-$28,551加元，中间价-$36,050加元；
% K- Z) T$ N5 ]8 E" w
2 U! S! j7 q$ k从这个简单的分析可见，有的小区房价基本上已经回到2007年的水平或更高。
" R) a( T7 L8 v3 V* H3 A如果平均价和中间价都高于2007年的水平，那也许是双重肯定。
* Z4 _1 Y+ E5 R) U
Central房价本身才23万加元左右，所以它的价格跌的很重，恢复得很慢； 换句话说，也许2007年时涨的太离谱了。 情绪过于高涨， 往往是weak hands和后来者吃大亏。

keke

艳丽贷款 发表于 2013-5-1 11:53
拿2013年3月和2007年3月的房价相比，红色表示价格下降，绿色表示价格上升，
6 r& ~7 A/ e' L5 c. [7 ?
: D& d) ?+ b$ Y( N. w0 C/ ]/ ~9 hNorthwest, 平均价（涨）+$1 ...