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说说验房,这个行业的潜规则--------- zt

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鲜花(20) 鸡蛋(0)
发表于 2013-3-28 09:54 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
验房师,本身是个专业的技术活,要上懂shingle,下知crawling space。 要知道地区的建筑政策,熟知building code,还要明白电路,新式的燃气,制冷用品,林林总总,总之有关房子,啥都得懂,甚至要知道detached carport, swimming pool的事情(哪里容易出事,哪里会有老化的问题,就是后院多了一堵挡土墙,他也得明白这墙脚底下应该是什么,专业的还要知道是哪种树,种在哪里,和地基下水道的关系,,,这个地区有没有道路的改建和下水的重建等等,不一而足,反正你还能补充上很多的方面,,,,最重要的是结构,上下水,电三大块。4 a+ x# e5 z! T
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当个好的,knowledgeable 的验房师很难。可以说到了成精的地步那就是能人中的能人。 (我的一个验房师一眼就瞄到前房主重做了rafter tail的问题,当时令我惊诧不已,随然这小子的报告里没写,这个事情还是导致房子退了)。
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所以啊,市面上的大部分验房师懂得不是很多,论知识都是rookie, 嫩青子,属于一掐还出水的哪种。这个行业实际尚没有行业标准,甚至n多的地方没有政府规管。你说你是验房师,学个野鸡学校的在线课程,得个结课证书,到政府哪里注册一下小生意就算入门了。你就可以忽悠那些买房卖房的了。比开个理发馆容易太多了。
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如果验房师做错了哪,他完全可以不负责任,因为没有啥能惩罚他,没有法律,没有政府的code规定他应该做到一些起码的标准的东西。买家可以告他,但他实际上陪不了钱,顶多不干了。但是你要能证明他错了,哪可是千难万难,基于你告他,你举证的法律基础,他不会有事。 到了庭上,即使认错也顶多说一句:“我需要更多的培训”。然后轻松走人,买家付法律费用。, z0 F8 `' S, o0 P* d
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如果有问题验房师没说哪?哪更不是他的责任。为码?验房师有个不成文的规矩:就是不能损害房子的表面结构和涂层,不可以有任何有违安全的行为,不可以打开不能打开的通道,房门,出口。(只要他打不开,就是打不开,你不可以替他打开)。 所以,他可以规避一切他不想说的东西。
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) |/ C0 w3 L9 ]4 P1 E举个例子,卖方刷漆,把通向attic的通口盖子给刷了,粘上了。他可以选择用力打开或是根本不去看。如果attic有漏水的痕迹,他可以规避。将来你发现有漏,也不是他的责任。
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验房师的报告有用么?好问题,我把自己问倒了。有用,对申请保险索赔有用,对你下一次卖房子有大用。忒别是对俺们这种喜新厌旧的人。, ^5 N# n- U; |4 ~2 }% o

( x% @$ C  X3 y& x+ l$ ~  Q" @最大的用处是对卖家不是买家(潜规则导致验房报告对卖家有利)。当你因为验房报告通知卖家毁约的时候,你要给卖家验房报告,然后就会发现非常难。打到了最后,顶多是卖家替你修理之后你入住。6 C& a' y5 j1 X7 i" U

4 p# ~7 u. y& j  f) m( D提到潜规则,说说之一:就是严格遵行一个准则,验房结果一定要保证房子成交,一定要有肉眼能看到的可以修理的小毛病,一定要提出未来的改进的地方但是不影响目前的销售。有这个规则在,吃亏的永远是买家。从某种程度上说,验房师是买卖经纪的帮凶。
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, x0 e9 n- x8 R* R! Y2 d验房师最想说的就是;好房子,结构上下水和电都没发现问题,篱笆歪了,要扶正恐怕要花300-1000,房瓦四年之后应该换,driveway按政府规定可以宽6米,但是现在只有5米。* P1 M1 u# P9 y: T; H* ?  G; K! ^

) B* l5 X1 j) o! U- a再说说潜规则之二:杀生哈熟。3 Z; a7 ~5 ~) @

, y. p4 o, J; o7 N0 ~第一次买房的,第一次卖房的,第一次在本地区买房的,投资客,以上均数生。2 h7 T! F7 E9 t7 c+ r

/ M+ u# o, y! f) e第一次买房的:可以忽律n多东西,配电箱都不用看,只看灯和开关,但是一定会告诉你啥是GFCI breaker,位置在那。但是绝不会告诉你美国标准厨房要有两个以上这玩意和两个以上240V的插座,厕所里的插座都必须是GFCI的,,
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6 ^* c0 Q: @5 l- O: Q3 {, n房顶不用上,更不用说告诉你roof flashing的高度和有没有漏水的可能。也不会告诉你这个Shingle 是美国标准的还是加拿大标准的,适用于热带还是寒带,,,,ice guard?这个概念你都不会知道,,,当然,钱不会少收。; z: P* `5 T# }5 ^( |
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第一次卖房的:如果你的买家是新手,或是生的,他可以选择轻松走人,或是严格的检查一切,全部的区别就在于他和买家经纪的关系。(参见验房师工作程序)。
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哈熟:是不是熟客?是经纪人决定了你的验房师,经纪给验房师饭碗,不是房子买家。经纪,验房师,房贷经理,中间有很多我们不想知道的关系。& f# H  t" u$ m2 q9 h2 k8 ]% W
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验房师工作程序?他们没程序,一般有个工作顺序:
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- ^  y( H9 q+ o7 ^/ o$ P1,准备马虎一下的,提前到场,等你到的时候,他说很多都看过了,呵呵,猫腻啊。 不准备马虎的,等买家和买家经纪到场一同开看。
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! q. B0 ~) B8 c1 n2,前面和房屋周围:积水,大树,篱笆,driveway,,,
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, ^8 |/ |8 ~! f) p/ M3,房顶结构,房瓦,排水,attic通风,烟筒,gutter ,,
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4,室内结构,主要有无称重问题,
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& o4 I/ Z7 D' ~* }/ M& L# c3 J5,上下水:从水表开始到厨房卫生间直至排污的探查开口封阀.太多的东西了
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6,电路:从配电盘到每个灯口插座& V" T/ }: ]  {& @* ~
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7,附属设施:主要是和房子不相连的
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3 n  B( x, G  E5 U, ?; f6 R+ y8,打印报告:不用说了,制式报告,选项打印。" \$ V8 p# _8 l# C+ M9 e
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9,收钱走人
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以上这些对买房的来说都是最重要的,但对验房师只是一个过场,对他们最重要的是在验房之前。
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如果是你自找的验房师,(肯定不能当天验房啊),当他收到验房的消息之后,联系找到卖方经纪,通气,肯定要约买方经纪时间,(不信,你不告诉你的买方经纪啥时验房,他也会知道)。到了这一步,该得到的暗示已经很清楚了。你的验房报告基本上定调了。而且全部是合法合理的做法。
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; S/ N. L- A3 K7 \4 n如果是经纪推荐的验房师,就不用说了吧。 你知道北美的佣金原则,给佣金是合法的,给介绍生意的人佣金算commission, 连报税的时候都单门列出,可以少纳收入税。/ D! [( r0 t- P& `; \" ]
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看来反正都是案板上的肉,要想少流点血,就要保护自己多一点:- ?9 n" c4 {$ e4 z, ?
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1,验房时你必须到场,而且要提前到场,跟着他看,少问多看,看他打开哪里,不打开哪里,,,上房顶看的是哪里,,,,他没看的地方,你要认真看,发现问题,把验房师叫回来,指给他看。不满意第一个验的,要上第二个验房师,这个下马威是给你的经纪们的(卖方和买方),她们要明白对你不可以马虎,将来真有重大维修,钱就好商量,要不买家就退单了。在你的买房合同上请注明如果买家对第一个验房师不满意,要引入第二次验房。
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& G: G6 q0 x$ ]- \2,当你准备下单的时候,交定金之前(定金决不可交多,定金交多,买家先死),第二次第三次看房非常重要,重点查细节,不是家具的摆放和那个房间做什么用。任何和三大项有关的,和采暖制冷有关的,和地下室有关的,要谨慎。- p9 y8 y5 ]& R$ L  d

3 Q/ A7 f0 A: A) [: P' x$ M0 |3,多来家坛,买房多提问,用大家的智慧弥补自己的不足。多学习补课,多看装修的帖子,知道个大概就能保证没有大碍?????
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, [, K4 _: t4 I4,选房源当地的知名经纪,做买房经纪,用他们的贷款关系拿低利率,用他们推荐的验房师,毕竟他们吃这一片土,你住进来,说不定啥时再卖,还要做你的生意,所以不能坑你太多,对不?  I7 y. W9 o( ^! D5 d

8 s# b' d& y4 l0 o5,买的房子必须有surey,切记,切记。啥都能修,房子倒了可以重盖,买房不要survey,死定了。所有人,包括验房师,宰你没商量。
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4 ?/ E& p( F/ t0 z1 d) W所有跟帖" m0 {* R3 U7 X9 X! P1 M0 x
写得很中肯。谢谢! -cdwb-   (0 bytes) (3 reads) 3/27/13 15:09:41
' y  ^- i& x2 K) m- h, d3 B. i• 顶一下!碰到过一个绝好的,用了他三次。 -香香生煎馒头- ♀    (0 bytes) (142 reads) 3/27/13 15:10:23 ( [% J1 z) e( l
• 肯定是个独立的,做久了连经纪都哈的主了,关系应该保留一生。 -8年驾龄- ♂    (0 bytes) (23 reads) 3/27/13 15:12:54 ; ^" B: |5 T5 ~! a* U( X" e% M
• 他以前还是工程师,问啥啥都懂。我是佩服得是五体投地。如在老地方,一定会再用他。 -香香生煎馒头- ♀    (0 bytes) (37 reads) 3/27/13 15:15:20
! Z% W3 L; b# Y! ~. V• 謝謝! -anonymous4- ♂    (0 bytes) (0 reads) 3/27/13 15:16:06 9 k. t  ~: i0 d- l
• 能不能说说rafter tail是什么意思? -sweetowl- ♀    (67 bytes) (92 reads) 3/27/13 15:16:20 $ N* Z! ~% k1 i
• 是房梁斜边延长部分,探出来做房檐支撑,末端钉gutter的那部分。俺的情况特殊因 -8年驾龄- ♂    (70 bytes) (558 reads) 3/27/13 15:27:04 " P  n6 B/ ?% s5 B
• 我查的时候看示范说的也是这部分。我想这个改了也没什么。 -sweetowl- ♀    (81 bytes) (186 reads) 3/27/13 15:38:00 . m0 {' @8 p, h( T& w4 \' K
• 根据这张照片, 猜着玩. -bingxiao2011- ♀   (386 bytes) (397 reads) 3/27/13 17:45:42
8 Y3 j; ^0 v1 ^5 Z4 h. @& C• 特别有分量的好贴。看完只有叹气得份,人为刀俎啊。 -小糖球-   (0 bytes) (10 reads) 3/27/13 15:17:37
! A* b# [5 V& u; X% [• 很详细,学习了! -source4book.com- ♀    (0 bytes) (2 reads) 3/27/13 15:17:42 ( f3 {$ z& _' x0 i6 L
• 太专业了。谢谢写这么长的帖子造福大家。 -seattleWA- ♀   (0 bytes) (1 reads) 3/27/13 15:17:45
. ]+ l7 n4 \" N• 顶好贴! -艾林- ♀   (0 bytes) (0 reads) 3/27/13 15:22:19 , @( }. \( C3 v8 _$ U
• 回复:说说验房,这个行业的潜规则。 -jk725- ♀   (33 bytes) (301 reads) 3/27/13 15:24:21 + ?8 t. `0 v" F- K- B
• property survey,漏了字母。如图 -8年驾龄- ♂    (35 bytes) (798 reads) 3/27/13 15:33:00 5 B4 P2 \# {; q. y7 A
• 这哪是8年驾龄呀,像是38年验龄。 -房崇- ♂    (0 bytes) (20 reads) 3/27/13 15:25:19 7 L% e2 I% E6 i+ l* b
• 行家版主给顶贴啊,谢,很高兴。以后要多写。 -8年驾龄- ♂    (0 bytes) (3 reads) 3/27/13 15:28:27 ' f, \9 j% R& @3 v7 U
• 这就是正能量!不嫌多! -房崇- ♂    (0 bytes) (1 reads) 3/27/13 15:30:30
+ H: \3 |9 f) y' w• 我找验房师越不懂越好,到时候我说什么ta就出什么报告。呵呵 -味苦- ♂   (0 bytes) (28 reads) 3/27/13 15:34:02 4 [# I; T: N; r/ a4 ^
• 谢谢,学习了 -sweetyoyo- ♀    (0 bytes) (4 reads) 3/27/13 15:40:01 3 K9 d3 U- H3 }- \! f
• 好贴,谢谢分享。 -五味七色- ♀    (0 bytes) (0 reads) 3/27/13 15:59:22 1 h& R) g* x" a- D% c- u! G
• 你说的可能只是你个人经验,不是常情。 -稻穗儿- ♀    (2160 bytes) (713 reads) 3/27/13 16:02:03 4 X  B) r1 T) U6 O7 [2 D
• 可能吧,但是,卖方代理是透明的,网站,门口的牌子,验房师拿到房产地址,就拿到了一 -8年驾龄- ♂    (46 bytes) (185 reads) 3/27/13 16:32:27 ( z. U" t7 m# p
• 哪儿的话呀。房子不能成交,验房师才会更多活儿干呢 :) -稻穗儿- ♀    (294 bytes) (195 reads) 3/27/13 16:46:39
9 \5 X: Q4 c1 Z• 还有,鼓励用户自己找验房师,恰恰是经纪忽悠的重要一环。如果验房师不联系经纪人,就 -8年驾龄- ♂    (60 bytes) (555 reads) 3/27/13 16:37:17
9 A6 C  b* C3 t# n& @4 k- ^" g& _• 唉,先后秩序你有点儿颠倒了。。。 -稻穗儿- ♀    (508 bytes) (266 reads) 3/27/13 16:54:32
; |( ?+ n& @7 a6 X( J• 至于为何鼓励客户自己找经纪人,主要是对经纪人的自我保护。 -稻穗儿- ♀    (476 bytes) (240 reads) 3/27/13 17:17:07 ' ^- j% R- z: g5 p6 T$ C/ i& f
• 打错了,是鼓励客户自己找验房师 -稻穗儿- ♀    (0 bytes) (11 reads) 3/27/13 17:54:10
4 h# M: e& f# |& |! i1 G( ]• 太负面了。我买卖过五次,没有碰到太不像话的事情。不放心,那就只好自己验房? -albert88- ♂    (254 bytes) (90 reads) 3/27/13 21:46:11
: y) Z/ D! v7 R, j( R/ p• 同意你的观点,买家自己要做足功课,一般也不会碰到太差的验房师 -花果山庄主- ♂    (0 bytes) (2 reads) 3/28/13 07:41:31   `, {0 W& x# m: O! v7 ]( a
• 我上次买新建房的验房师也帮助我们我们要回好几千美金 -路是走出来的-    (1165 bytes) (848 reads) 3/27/13 16:40:17
5 v& G! m2 G4 Q2 B/ x• 你这个验房师太强了! -稻穗儿- ♀    (0 bytes) (17 reads) 3/27/13 16:57:16
6 D7 R# }# L) f4 _• 买房不要survey,死定了 - WHY??? -穿高跟鞋的猫- ♀   (0 bytes) (67 reads) 3/27/13 16:52:07 & y  M" K3 d0 Z2 f, l9 H
• 同问。我买的房好像就我现在住的这个有,其它的都没有,将来会有什么问题吗? -初雪- ♀    (0 bytes) (40 reads) 3/27/13 17:23:50 - E" ^# X* m! F3 y0 N. O: f# e
• 当涉及建筑许可证,和邻居发生地界纠纷,设篱笆,种树的时候,有survey没有麻烦 -8年驾龄- ♂    (260 bytes) (356 reads) 3/27/13 19:43:12 9 d$ H8 [# Z8 t* @$ G; X3 h2 N
• 我也没有 -小熊-   (0 bytes) (14 reads) 3/27/13 17:27:11 0 j( p- r" ^( S( m0 A' m
• 边界明确, 有parcel map在CITY 存档案. 并且 -bingxiao2011- ♀   (51 bytes) (363 reads) 3/27/13 18:14:50 # R0 S8 `* M4 j& P& w
• Thanks! -穿高跟鞋的猫- ♀   (0 bytes) (2 reads) 3/27/13 18:59:59
  _  c6 g8 C; ?) w• 写得很好,对买主贡献大了。谢谢。回答了我 -房友-    (81 bytes) (98 reads) 3/27/13 17:49:04 8 w1 g# x* O9 ^0 W8 a" q- f
• 可以自己做验房师吗? -葡萄树- ♀    (0 bytes) (16 reads) 3/27/13 19:07:07
8 n6 L  t$ K6 H1 W4 U+ X2 X) a• 可以自己做验房师吗? -葡萄树- ♀    (0 bytes) (1 reads) 3/27/13 19:07:38
0 G! J* D; J9 V" R  w' j: r6 o• 可以自己做验房师吗? -葡萄树- ♀    (0 bytes) (0 reads) 3/27/13 19:08:01
5 x; o2 B$ o$ r2 I+ d9 s• 可以自己做验房师吗? -葡萄树- ♀    (27 bytes) (13 reads) 3/27/13 19:08:54 # Y; \2 S" i0 K+ ^: m8 [
• 可以自己做验房师吗? -葡萄树- ♀    (27 bytes) (26 reads) 3/27/13 19:09:24 5 E( p( I5 k( @7 ~/ d8 r. U
• 那你就可以省验房这一步,自己看上了的房子,免验房,直接过户就行了。 -8年驾龄- ♂    (0 bytes) (12 reads) 3/27/13 19:25:53 2 a: n' [$ w) i2 H, W
• 能否解释一下,building code 的含义?谢谢! -仲伯由序- ♂    (0 bytes) (9 reads) 3/27/13 19:10:06
, {' O5 T) W! o( d, z8 }• 就是建筑条例,有关建筑材料,建造条件等有关建筑物的一系列条条框框。 -8年驾龄- ♂    (0 bytes) (11 reads) 3/27/13 19:29:32
' F; Z: s! a0 U% q• 说出了不少道道,但误导也有: -topremax- ♂    (737 bytes) (559 reads) 3/27/13 20:33:48
8 U: [! S: X+ X, E0 l' z+ i; u6 S• 你摘录的这些错误很精确,是个懂行的。 -稻穗儿- ♀    (0 bytes) (20 reads) 3/27/13 21:42:49 # D; c& `6 ^& G) B$ ~; H/ h
• 一文道破验房师和经纪人的默契, 老中更是这样 -GG2006- ♂   (0 bytes) (17 reads) 3/27/13 23:34:20
( x* @7 C, I4 D• 以我有限的经验,买家如果用经纪推荐的验房师,基本都是忽悠,来转一圈,做个 -helloooo- ♂    (141 bytes) (166 reads) 3/28/13 00:35:46 ! F7 p" U; R3 m: m1 d! ~% f' U! k) L
• 所以你要自己找验房师啊,现在网上信息那么多,为什么不自己找? -花果山庄主- ♂    (0 bytes) (4 reads) 3/28/13 07:40:07
$ c1 W$ b% _+ x9 W3 L• 好文,总之这世道,什么事还是自己多知道些为好。 -lu28- ♀   (0 bytes) (1 reads) 3/28/13 09:18:45 8 b' t( \0 N/ W1 p3 O

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鲜花鸡蛋

管道工9526512  在2013-3-30 21:55  送朵鲜花  并说:写这么多,辛苦了
鲜花(362) 鸡蛋(0)
发表于 2013-3-28 14:13 | 显示全部楼层
鲜花(4) 鸡蛋(0)
发表于 2013-3-28 17:35 | 显示全部楼层
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2013-3-28 20:32 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
話是說得好,不過肯定的是,總有買家心不信,業者氣不順。6 y3 M. A) y. B6 b1 i+ i
許或枉作小人而已。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2013-3-29 00:15 | 显示全部楼层
买过几次房,从没找过验房师。* q$ G) `) k% U6 c( m& d! O9 H' S
当年与朋友同时买旧区房,因喜欢旧区房,就预着会有这样或那样的问题,所以就没有找验房师验房,入住后一直也没什么毛病。我朋友买的房还比我买的新十几年,找了验房师,验房过关了,可入住没多久,地库就漏水,朋友后悔的说,早知如此,还不如省下验房的费用修修补补呢。
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2013-3-29 10:19 | 显示全部楼层
全凭运气。
理袁律师事务所
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2013-3-29 17:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
蝶兰 发表于 2013-3-29 01:15 , `8 b5 m( |  c2 V0 B% ^: S# ~( ]/ i
买过几次房,从没找过验房师。
& D5 o4 F& t  o  O7 ?当年与朋友同时买旧区房,因喜欢旧区房,就预着会有这样或那样的问题,所以 ...
" t- ]( p- ^! Y' u1 |$ y/ ~5 c
早說過,驗房無大用,查找的多是雞毛蒜皮事,算是對買家一個交代,收費了事。
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2013-3-29 20:54 | 显示全部楼层
ceramistpalace 发表于 2013-3-29 18:12 : O6 ~$ O/ u; P( d+ A
早說過,驗房無大用,查找的多是雞毛蒜皮事,算是對買家一個交代,收費了事。
( H& R# U4 b8 k' R( ?
那是对您有经验的人,许多新来买房的人,至少对自己的房子有了解,这短短的几个小时,对大多数人来说是值得的。
鲜花(150) 鸡蛋(0)
发表于 2013-3-29 23:22 | 显示全部楼层
感慨一个,买房找验房师没用。自己看看,找做过civil的朋友把把关。房子该修还是的修,剩下验房钱给房子装修一下好了
9 b" T% A$ u# _9 C! y* y7 }反正基本上他能看出来的,你也能看出来。他没看出来的,你事后发现了也没法找他理论。
鲜花(20) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-4 10:23 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
谢谢送花,是转帖啊
鲜花(16) 鸡蛋(39)
发表于 2013-4-4 11:32 | 显示全部楼层
哎呀,被验房师白白骗走500大洋,怎么不早说啊?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2015-8-30 21:43 | 显示全部楼层
说的没错
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