 鲜花( 0)  鸡蛋( 7)
|
在世界性的经济危机中，加拿大房价已经到达巅峰，或将失去光环。 - b4 q& G% ^2 x5 ]2 h0 I- B
在世界性的经济危机中，加拿大央行行行长卡尼(Carney)领导加拿大金融系统表现稳健。但加拿大房价已经到达巅峰，或将失去光环。
4 e9 J4 X/ j, v1 V" T K# Q% L去年九月，世界经济论坛评定：在过去的五年里，加拿大是世界上经济最稳健的国家。加拿大的银行股从没有象美国同业那样跌幅惨重。在2011年初，标准普尔/TSX综合商业银行行业指数(STCBNK)第一次超过了2007年的高点，并于今年2月20日再创新高。这些成绩无疑给现年47岁的加行行长卡尼接任英国央行行长一职锦上添花。 - w' }1 j2 [+ I4 H7 X
但据《彭博社》报导，加拿大家庭负债达到历史最高，2012年第三季度的经济增长仅0.7%，是一年中的最低值。上周五发表的数据显示，加拿大国内生产总值(GDP)环比年率为成长0.6%，造成2008-09年衰退以来的最差六个月表现，而加拿大经济在12月更萎缩0.2%。至于2012年全年，则成长1.8%，低于2011年的成长2.6%。 ! P7 p( R H6 |" Z
% g8 ]5 k \; q: F9 z. U( ~, w A$ R) Y
为过度借贷还债 将陷长期低迷
J; l" x2 \& C" k8 t有经济学家认为，加拿大通过借贷方式度过了经济危机，现在是偿还的时候了，加拿大人将面临长时间的经济低迷。加拿大的房价至巅峰，也会像美国房地产市场一样。加拿大的新房动工率在一月份比上月下降了19%，达到2009年以来的最低值。二手房上市率比去年下降了8.8%。2012年多伦多新公寓房销售量比上一年下降了36%，二手房销售量下降了10%。这是自2008年以来的第一次下降。 C1 P) J' }3 W: ~) k' l
但是，除了温哥华以外，房价在加拿大大多数大城市中仍然在上涨。温哥华的房价在今年1月，已经较最高峰时的房价下降了8%。与此同时，美国的房市比上一年上涨了9.9%，成为1998年来最大的增幅。 3 k. `. t/ |! e W
: j- G$ u; c+ `房屋贷款变化
3 p; V# N: z0 @6 X4 }/ Q; w# O为了防止房市过热，加人借贷过高，财政部长费海提(Jim Flaherty)于去年6月公布了新的房屋贷款适用政策，这是在过去四年中的第四次调整。这次调整将30年最长的贷款期限改为25年。而在2008年，这一期限是40年。 ! b }, H* H o8 M3 C
费海提和卡尼都曾就过高的房贷额提出警告，2011年6月卡尼曾警告说，有些地区的房市价格已经“严重超过可负担水平”。
& z- k: R- ^! K* F7 m' N z% o9 @: F
纳税人债务增加 3 T4 i- \; \9 j$ X9 i. n3 B
加拿大政府对房贷的紧缩政策已经实施，但加拿大人仍然我行我素。 , N+ a5 P/ d8 v( \; t" i
在经济危机中，卡尼将基准利率下调了4%至0.25%，使得5年期房屋抵押贷款利率低于3%。这使加拿大人像其他发达国家一样，享受史上最低的借贷成本。同时，费海提给予了房主装修的退税优惠，更使得加拿大人无法拒绝房产诱惑。根据加拿大房地产协会的统计报告，在过去的10年中，加拿大的平均房价飙升了82%;单自2009年1月起就上升了30%。 加拿大 家园网 ; E" t* F W1 M% W
房屋保险局的保险额比2006年膨胀了98%，这些都转嫁为纳税人的债务。2011年，加拿大人的债务水平超过美国。根据加拿大统计局的数据，2012年第3季度，加拿大平均家庭负债率达历史新高，家庭债务和可支配收入比达165%。 0 W9 P6 B/ b# |7 ]3 Z2 z1 l
然而，就目前国际整体经济形势仍然低迷的情况下，加拿大想通过提高贷款利率来抑止房市的做法是行不通的。在其他发达国家都采取低利率，期望早日度过经济危机的今天，加拿大如果提高利率，将导致加元升值，继而抑止出口，拖累整体经济复苏。 d: F' {1 K& R0 c2 l6 P
* V2 H6 p! [/ d$ ~. c# O未来房市预测 # V1 |9 L" K% m3 k- m0 k
加拿大第三季度比上一季度，出口下降了8个百分点。其中原油下降了7.8%。国内生产总值(GDP)中与房产相关的项目，如建筑和装修上升了20%。这与2005年美国房市崩溃前18%的比例相当。 4 X; e8 C g# l! t3 V- K7 H
加拿大最大的独立房地产经济Right at Home Realty Inc.的销售代表汉尼斯(Hennessey)预测，多伦多的房价会在未来两年内下降20%。
, X+ {. A5 `1 V4 _* F5 ?4 d$ PBMO最新报告认为，加拿大全国房屋平均价格比实际价值高出10%。
/ ^, L9 ]) _: TGluskin Sheff & Associates Inc.的首席经济学家大卫‧罗斯伯格(David Rosenberg)是首批预测美国经济危机的经济学家之一。他表示，利率不会上升，并且加拿大不存在象美国一样的次贷问题，62%的房贷都有联邦政府的保险，加拿大最大的六家银行比美国银行更稳健。但是，如果新一轮的国际性经济萧条，也许会将加拿大房市推向危险的边缘。 * {7 b% B/ V5 s2 i: \! h6 H4 ]
- [4 [. ?* t' b# a, l. @3 Q
加拿大房价被高估20% 时间换空间料跌10%
1 J- s& S8 {+ d( _8 C. p7 e全球三大国际评级机构之一， 惠誉国际(Fitch )在今天(周一)的报告中说，加拿大的房价被高估20%。
' W5 p F4 n, ?( a( J9 j( Z在全国各省中，房价被高估的程度依次为，卑诗省(26%)，魁北克省(26%)为，安省(21%)，阿省(15%)
1 [+ N) W( v& P! O/ |1 a惠誉国际在报告中称，由于通胀，以及加拿大房价长期涨势的影响，在实践中加拿大房价不可能立即下跌那么多。
# s) C! M1 [/ Q2 R# S惠誉国际相信加拿大楼市将软着陆，通过时间换空间，在几年内渐渐回到正常的价格水平，绝对房价最多可能会下跌10%。
% `0 h- v; T/ Q惠誉还特别警告卑诗省和魁省的楼市，称两地未来的房价或面临高达15%的大调整。 |
|
狗仔卡
发表于 2013-3-5 23:20
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
