关于房屋出租投资回报率的计算方法

tanrx

1 M# N; T' `6 i. f请问大家是如何计算出租房屋的投资回报率的？

我的计算是：

      租金收入
8 p0 R8 a+ N0 b! V    -  地税
    -  保险
/ i  I' V$ a+ O+ k+ X    -  贷款的利息部分
) ]9 Q* V  E# R0 a8 n$ V1 [----------------------------------------
9 u# }8 ^/ I8 R3 M6 v! Y     初始投资额度(down payment)

7 x, T6 h. [, |/ i+ s+ ^( M, C另外大家回报率到多少就可以投资了呢?

青萝

关注！！！

prouddolphin

还应该算上折旧，平时的维护维修，然后还有房价的市场浮动。得到个准确的数据不容易啊

小黄

. n) x# L  H0 x很重要一点你没加：预期升值。

8 o" [3 z2 k) W" [没有这个预期，很多项目都不能做。而且不同房型预期升值和租金并不是成比例的。
3 ^* V! M4 y4 T* d) I7 n
9 M& @4 x$ ?2 C! j) D; G3 `' \最好的例子是国内，你要光看你那个公式，得出的结论肯定是不投资。那就亏大了。

shuangrui

执迷不悔

no rental income tax?

good-sunny

小黄 发表于 2013-1-8 10:08
很重要一点你没加：预期升值。

9 L7 V2 |& S4 h9 Z没有这个预期，很多项目都不能做。而且不同房型预期升值和租金并不是成比 ...

  d$ D- H7 p8 x; G  F( m: {$ T这是最不靠谱的。

o8horse

租金收益率基本上就是这样算了。维护费用可以剔除，但折旧不影响现金流，不需要考虑的。增值应该与投资回报率有关，而且需要实际发生才考虑的。至于收入税，大多数情况下与家庭其它收入混在一起报税，受不同的家庭收入影响，边际税率差别比较大，因此税前的租金收益率更有比较的意义。

大栗子

你见过几个期货与货币操盘手是整天套公式的
做多了，只是一种感觉，就几个点差而已，等你把数据输入模型的时间，机会就走掉了。
5 S) E& g$ n/ L. h- P房市虽没那么快，但套公司总是不靠谱的--我们高等教育阶段束缚了思维

大栗子

看到一个房子，个人最直觉的感觉，14年以内回收是我的底线，再长了就不适合了。当然，行家们会说考虑折现、利率、通胀、机会成本、增值或折旧、地税、维修更换、阶梯税率。。。，还是那句话，合不合适，熟悉之后就是一个感觉，行家们别拍砖啊，呵呵

redrunner

in most cases,
, k3 d4 f9 F2 n7 x' hLand value will increase, but the building value will decreasing.
) Q1 `6 f2 C5 G4 X9 R4 V" yRental tax will be declined by CCA.
  Q- e1 ]0 c+ y+ n' CIf you could get principle back in 20 years + Future value of land, your return wouldn't be bad.

westcape

把公式中月供利息改成月供,答案1%或往上比较理想.即投一万出去,每月应得100或往上,(适用于房况好的房子),需常修或烂区的不算.这个比率应能保证在房市动荡中保持正的现金流.如在市场供应紧张中的新房(建成10年以内,房况特好)可考虑适当下调,如至90或80,但不可太低以保证收益.欢迎有投资经验者拍砖.

carpoool

redrunner 发表于 2013-1-10 18:44
; X) n' a% d) y  Nin most cases,
8 e( }2 R" {! V4 aLand value will increase, but the building value will decreasing.
Rental tax will  ...

1 x& H) M2 L; S1 b8 d% N( WHey can you explain how does the CCA work? Thanks

lanmeiguo

For example,
After deduct maintenace , property tax, interest and insurance,etc, the rest of the rental income could be declined by CCA (4%-6% of the value of your property).
You won't worry about your rental income untill you want to sell the house.
' E5 f; j" v$ ]8 w; b; W! T1 s. bYou will have a capital gain instead of rental income.

施舟山人

你这个可是大工程那，山人也不敢轻易回答。。我所知的商业评估也计算不到这么精准。
( c5 x1 O$ z1 Q不过我有一个概念觉得可以分享一下，其实山人认为，譬如一个房子10年前买的，10年后卖掉，增值了50%。山人不会去想我就是赚了这么多钱，而是钱最大的程度的得到了保值，最大程度的抵御了inflation。山人认为这才是投资房产的最大意义所在。对于普通老百姓来说，房产是最好的保值手段了，除非你是商人，你具体有一个business可以钱生钱，那就是另一个story了。但是寻常百姓，此法为上策。
至于当中具体细化到那么多的参数指数，山人不敢随便发表意见。
: |: M6 n3 F% e# H* [In a word, in the long run, 你肯定是赢家。