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陈思进:加拿大版次贷危机即将爆发

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发表于 2012-12-29 23:08 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
http://finance.qq.com/a/20121230 ... 012&ptlang=2052) J/ v- |, H0 A5 A! P
美国的次贷规模其实不过一万亿美元,就闹得天翻地覆;而加拿大的人口只有美国的十分之一,就有8千亿加元(和美元等值)的加拿大版次贷。想像一下吧,加拿大一旦爆发次贷危机,会惨烈到什么程度……- e$ [* ?& C& q9 Q

1 p3 R- m; T( I- t加拿大版次贷危机即将爆发
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3 a% O' l2 R% T/ }" D; L加拿大房屋在过去的十几年中,因为房贷利率低、房贷易申请等因素,房屋价格上涨了近一倍。那么,象美国房市崩盘这样的悲剧会不会在加拿大重演呢?《环球邮报》就此进行了分析。' b7 Z" g+ J. @! s6 i! s5 w# r0 C

9 U* A8 t5 d% u+ w! r7 pCMHC的历史- c$ K' ]- f8 S& Q$ L6 E, W& I& s
" Z" @. @+ v5 c) s3 O
加拿大房贷有限公司(Canada Mortgage and Housing Corporation,简称:CMHC),成立于1946年,是由加拿大政府创立的,旨在帮助二战后退伍老兵建立家园。现在它已成为拥有上百亿资产的巨人,给银行注入资金、引领加拿大房市走向、为有较大房贷风险以及首付较少的买家承保。没有CMHC提供的房贷保险,很多人将无法从银行取得贷款。) v6 ^' R8 E; x" I) b2 z

. K1 N8 c" P& v! A0 U9 E' |/ ?% J" w近年来,加拿大家庭债务不断攀升、超过1.2万亿,家庭债务与收入比值达到164.6%,再破历史记录。渥太华作为CMHC的后台老板,正承担着8千亿房贷的风险,几乎相当加拿大一年的经济产出。2 @6 D- {' X/ [; i
. N2 q4 y$ u" W* t% u) R
贷款期的长短对借款的人非常重要,假设一个房贷40万,利息4%,如果25年还清,总利息是23.1万,如果30年还清,多出的5年中将付利息5.3万。2006年,CMHC把房贷年限由30年提高到35年、40年。这样的政策帮助了象欧布莱(Sarah O’Brien)这样的一些人,她在26岁时以5%的首付买下了公寓,因是35年房贷,利率低,每两星期只需付$700加元。低利率与贷款容易吸引了更多的人进入房市,房屋的价格大涨,从2000年以来,加拿大房价平均上涨了127%。. F# V1 x+ [2 H! i( a! {8 W" B
$ M, g1 ^; U  D, v1 @8 L5 t$ ~
房贷保险也非常昂贵,在1992年以前,首付少于25%,就必须购买保险;1992年以后,必须保险的标准降至20%。大约1/5的房贷需要购买CMHC的保险。政府通过CMHC也分得了一杯羹。
+ v5 `4 B* M; q
; a& }$ X8 e" s' `市场风险开始显现1 f/ L$ x$ K- S3 M5 n  ?

# Z$ \( a4 @& g; m  T; x( rCMHC前所未有的为加拿大人获得贷款大开方便之门,其收益因此从2000年的3.76亿大增至2006年的10.3亿。1996年,CMHC为1.31千亿房贷提供保险;2006年保险额倍增至5.76千亿。9 i- E2 p8 o3 o, U0 k: [
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2006年前,财政部官员开始酝酿如何在经济景气下,通过私有化将CMHC未来风险从政府帐户剥离。然而这一举措因2007年夏的美国房地产和次级房贷问题引发的双重危机而功亏一篑。& ^9 q$ w, J' A2 A4 y8 J
$ a, ?1 n5 D, ^# Q7 p! t
全球的萧条已经波及加拿大,油价大跌,制造业紧缩并大量裁员。加拿大财长范赫提(Jim Flaherty)及其同僚意识到,CMHC能够通过调控房市,有力的发挥政府缓解危机的杠杆作用,保证银行有钱继续房贷度过危机。
1 q; G1 E' u2 r9 a  F, [% @8 Z) w7 X3 b, G4 O$ {& k/ F
2008年10月15日起,政府将房贷保险的最高年限从40年下调至35年,且要求至少5%首付。此前一周范赫提命令CMHC,以购买贷款方式向加拿大的银行提供数百亿现金。CMHC因此购得690亿房贷,推动房市在短暂下滑后2009年再度回升,加拿大度过了危机。
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对房市泡沫的恐惧  G' h6 P' Z: E7 \( D: ?

2 \% H: H- [/ t' u8 p8 V+ _8 t. ]% [6 [. E渥太华的计划实施效果超乎预期。至2010年初,房价上涨过快,令银行首脑们开始担忧。
3 z! {- T- \5 ?& C
, i" w7 c" C/ a从政府当年向《环球邮报》提供的文档中,可看出房市泡沫的风险,让加国财长范赫提一直如坐针毡。在这些反复修改的备忘录中,范赫提曾于该年2月16日仓促地提出对CMHC提供地产投资保险的新限制,并消减抵押贷款的额度。$ h3 w+ X- e( x! Z" o
* e, L# t# ^6 L8 Y
尽管加拿大房市是否存在泡沫依然看法分歧,然而备忘录中强调,泡沫一旦发生所引发的经济风险后果严重:“房子是加拿大消费者惟一最重要的财产,也是加拿大经济版图中最大的一块。房价的波动,直接影响着消费者的财富观和消费方式。”  l1 X$ D3 a# x* E# Z! u
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房贷保险的“沙盒”试验
6 s9 c5 p& _2 m/ s# f" K& Z4 L5 @1 B, T! {0 Y% s5 j
范赫提对CMHC的限制对房地产的火热影响甚微。到2010年4月,温哥华房价上涨了19%,其势头令经济学家们担心失控。12月底,备忘录显示,财政部计划对房贷保险采取新一轮改变的“沙盒”试验以观其效。2011年1月,政府禁止提供如前文欧布莱所享有的35年贷款期保险,并进一步消减房屋抵押贷款的允许额度。
3 K3 m; |# J7 O! E' U7 d  D8 b6 _: o% `# g6 H$ r" a5 _
正常时期,那些举措足以冷却市场。但是由于2010和2011年欧债危机和全球经济复苏迟缓,贷款利率保持低位,致使房贷价格低廉。而银行间的贷款价格战使境况雪上加霜。
  [( @! O3 j- B8 G, M
( o& ]' z3 t% Z, Q范赫提和加拿大央行行长卡尼(Mark Carney)一同出席了当年6月的G20峰会,得知欧元区灾难将维持数年,其间卡尼不可能提高央行利率。两人在返加途中酝酿出新一轮房贷紧缩计划,并于6月21日晨出人意料的公布:政府允许的房贷保险年限下调回25年,CMHC只支持百万价值以下的房产,并第三次调整抵押贷款法规。9 r6 J! `4 U5 d* M
0 U8 D/ {  l( w1 R6 ~0 V6 `5 j% L
CMHC的未来
* x# C0 `8 w9 {  m- }* r
* X$ c* L% d5 [: l6 I- D范赫提最新法规出台6个月后,曾经的房市过热消失了。房价下降不大,但销售量回落。然而这种政府深度介入的房价调控行为,依然引发颇多争议,其利弊需要更长时间的考验。
+ p% F- d$ I3 Q9 w
8 j3 m. r5 a+ H2 J: y2 l7 VCMHC的雄厚资本可对未来的风险损失提供相当的缓冲,但是否足够应付房市硬着陆的绝境?C.D. Howe Institute的副总裁保时曼(Finn Poschmann)指出,直接面对那种损失风险的是CMHC的120亿资本,一旦耗尽,灾难将降临所有纳税人的腰包。& r5 C1 K2 F0 l9 f1 H
理袁律师事务所
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 楼主| 发表于 2012-12-29 23:09 | 显示全部楼层
本帖最后由 东北老农民 于 2012-12-29 23:25 编辑
7 C/ v% S/ F% L8 [( t
1 K( U1 L# M5 p, g6 q& C1 z真的假的?2013要开始了,正忙着下OFFER,却得到这个惊天动地的消息,很恐惧啊,请专家解读解读!
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发表于 2012-12-29 23:31 | 显示全部楼层
SB文
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发表于 2012-12-30 00:36 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
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发表于 2012-12-30 01:32 | 显示全部楼层
作者没搞明白什么是次贷啊!
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发表于 2012-12-30 01:37 | 显示全部楼层
鲜花(94) 鸡蛋(0)
发表于 2012-12-30 12:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
危言耸听吗* l& E- S- I# u6 b4 f4 h
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发表于 2012-12-30 12:10 | 显示全部楼层
鲜花(70) 鸡蛋(0)
发表于 2012-12-30 14:55 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
关注
鲜花(158) 鸡蛋(19)
发表于 2012-12-30 15:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
纯粹是骗稿费的胡编乱凑的东西。
* ~5 L/ y3 l7 ]/ I8 d% P国内的人写的东西你也信??
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发表于 2012-12-30 15:48 | 显示全部楼层
我觉的加拿大银行的贷款审批过程比美国严格的多,所以个人观点觉的本文作者真的有点危言耸听。
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发表于 2012-12-30 21:59 | 显示全部楼层
是吗?拭目以待!
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发表于 2012-12-31 04:02 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
美国发生危机以前没有人相信会发生。规律在那摆着,只要经济风吹草动,沙滩上留下一大片裸游的。毕生积蓄付之东流
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 楼主| 发表于 2012-12-31 12:48 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
兔宝宝 发表于 2012-12-30 15:41
0 A# n+ y* ?) q' F  N+ t4 o1 S纯粹是骗稿费的胡编乱凑的东西。
, J1 a  d: d& c" b2 F2 M: ~国内的人写的东西你也信??
. Y) D5 g+ l( q$ X7 b' }
http://finance.ifeng.com/people/economist/chensijin.shtml# O2 ~, l: @! @
陈思进,纽约大学高级金融专业进修班毕业,纽约市立大学电脑科学硕士。曾任Bankers Trust(银行家信托)和NASDAQ(纳斯达克)高级金融软件开发师、瑞士信贷(Credit Suisse)证券投资部助理副总裁、美国银行证券公司(BofA Securities)副总裁;目前定居加拿大多伦多,任加拿大皇家银行风险管理部资深顾问。同时为央视大型纪录片《华尔街》担任顾问。《读者•原创版》签约作家,长期应《北京青年报》、《周末画报》、《东方早报理财一周》、《金融界》、《海外文摘》、《做人与处世》、《世界周刊》、《信报》(北美版)和《侨报》等国内外华文报刊之约,撰写专栏文章;著有《金融让谁富有》《闯荡北美》和《独闯华尔街》等,长篇小说《绝情华尔街》即将被改编成电视剧。作者经历丰富,年轻时离开温州房地产商的富裕家庭,和爱人到美国打拼,从计算机硕士做到华尔街金融核心机构副总裁,曾经亲身经历过“9•11”,在世贸北塔倒塌前三分钟逃出,在看透华尔街的金融游戏后,辞职到加拿大工作,计划明年回国发展。
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 楼主| 发表于 2012-12-31 12:49 | 显示全部楼层
陈思进
. I  Q9 U! F& }1 {职务:加拿大皇家银行风险管理部资深顾问
* d* z; W2 V& }# g& L单位:加拿大皇家银行风险管理部
( A: w. t8 G% M  ^% f国籍:加拿大
8 G7 |# H1 c2 V+ |1 \5 X# _
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-12-31 14:55 | 显示全部楼层
东北老农民 发表于 2012-12-31 12:49
, I: b: F* q# Z9 i! W" F, h陈思进
9 L6 q) y& D  ]职务:加拿大皇家银行风险管理部资深顾问 5 Y1 W6 E, b7 E! q9 B- t$ P
单位:加拿大皇家银行风险管理部

) D; H, G5 }7 H既然是这样,简单,请提供同一篇文章的在加拿大英文媒体发表的链接。
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 楼主| 发表于 2012-12-31 18:08 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
小黄 发表于 2012-12-31 14:55
' n& f6 C1 ~$ c# U3 @! O既然是这样,简单,请提供同一篇文章的在加拿大英文媒体发表的链接。

5 u- |& ?5 d  x/ B& V5 @黄教授,有更简单的办法,您可以直接与他探讨,我正在看房买房,现在让他这一吓唬,现在不敢买了,或者推迟一段时间。下面是他的微博,请您直接与此专家联系发问。他自称是“知名金融学家,目前定居加拿大多伦多,任某国际金融财团风险管理资深顾问”
1 k1 _! `5 V8 m7 B9 M% }' S1 J& C! O: T5 t
http://t.qq.com/sijinchen?pref=qqcom.dp.followalltx1
- O7 F+ J, L2 S7 F; V. K1 uhttp://t.qq.com/sijinchen2 O" r+ A$ J3 V( ?8 Z" F
鲜花(1005) 鸡蛋(11)
发表于 2012-12-31 20:16 | 显示全部楼层
maybe!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-12-31 23:56 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2012-12-31 23:57 编辑
" L2 \& Q0 s; O" D- e, @
东北老农民 发表于 2012-12-31 18:08
+ B8 W# r) [. s7 i/ b/ u* j* s黄教授,有更简单的办法,您可以直接与他探讨,我正在看房买房,现在让他这一吓唬,现在不敢买了,或者推 ...

; g- A  g6 ~7 E, F) Y( {  e) H  T) x" h9 [5 X' w
1)我跟他探讨的工钱你付? - M9 \! d) Y& L5 R* Q" x# t7 i
2)如果你信他,那么就不买啊。加拿大又不是共铲国家,房地产没有强买强卖。
鲜花(158) 鸡蛋(19)
发表于 2013-1-1 01:47 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我同意小黄的看法。既然这个人这么有米, 为什么这样的有些影响的文章不发表在加拿大的主流报刊上, 而是以中文的形式发表在国内的网络财经版上。
鲜花(441) 鸡蛋(7)
发表于 2013-1-1 14:47 | 显示全部楼层
东北老农民 发表于 2012-12-31 12:48
2 h$ t6 h: M8 thttp://finance.ifeng.com/people/economist/chensijin.shtml. y( H2 ^" t/ H
陈思进,纽约大学高级金融专业进修班毕业, ...
  b# Q; z2 u2 D; P8 w* \
关键词:计划明年回国发展
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-1 20:20 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
小黄 发表于 2012-12-31 14:55 5 ?" _$ I; Q9 h& ~$ O% z* o: I
既然是这样,简单,请提供同一篇文章的在加拿大英文媒体发表的链接。

0 H& [6 }1 }( E! w7 ~8 N楼主的文章原作者不是中国人,原文发表在加拿大第一大报 “the Globle and Mail" 上,加拿大不仅房事,经济都面临很多危机,请诸位好好研读一下原文:http://www.theglobeandmail.com/r ... lem/article6732755/

鲜花鸡蛋

东北老农民  在2013-1-1 20:29  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下,谢谢了!
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 楼主| 发表于 2013-1-1 20:34 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 东北老农民 于 2013-1-1 20:35 编辑 ; T: c" T0 l& C( {! _# h
小黄 发表于 2012-12-31 23:56 ( D' l: E; x0 U; m1 i
1)我跟他探讨的工钱你付? ! j3 a6 ?& E; x
2)如果你信他,那么就不买啊。加拿大又不是共铲国家,房地产没 ...
, E; V/ ~6 a# T! z' V- X
# {% K0 G" a- M+ Q  j& K* X
我仅仅是想说让您跟知名学者探讨文章链接和出处。$ G$ Q; R: ^9 g$ Z9 }5 V4 J3 Q6 _% z- R
还好,有好心人给出链接。
( b0 A* @% T) K3 Q  s  [( l
% G" |" k6 ]- a3 e1 X8 P/ phttp://www.theglobeandmail.com/r ... lem/article6732755/* r5 i8 u: h: Z1 Z; [

% y1 g0 L& M+ |" |  g) h' p  A9 e( t' J
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-1 20:40 | 显示全部楼层
东北老农民 发表于 2013-1-1 20:30 + K& B2 {, c& u
有好心人给出出处了,' P6 n' J! o8 E. [, L' l
http://www.theglobeandmail.com/r ... lem/article6732755/

# o7 P6 J' m' X( ^8 G建议多读the Globle and Mail ,尤其是Business 版,有很多好的文章和信息,可以让我们更好了解加拿大的经济前景和现状。对买房或卖房都有指导和借鉴。
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-1 20:48 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
加拿大城市房价指数1980-2011
4 Y1 m6 f$ I9 u8 o5 ?http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/517992.html5 v/ F: V' e" n8 z
各位有何看法?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-1-1 21:49 | 显示全部楼层
herbal 发表于 2013-1-1 20:20 % c" C1 W. K. \
楼主的文章原作者不是中国人,原文发表在加拿大第一大报 “the Globle and Mail" 上,加拿大不仅房事,经 ...
3 O1 r1 b5 _8 w: w, R+ D. V! {
我前面所写针对楼主文章的两段话。! s7 v1 M1 F' J. z1 v% P  R" X
) z7 g3 N: W3 m( q
1)陈思进:加拿大版次贷危机即将爆发
' \6 ~; y8 c, p% ^/ C& z2)美国的次贷规模其实不过一万亿美元,就闹得天翻地覆;而加拿大的人口只有美国的十分之一,就有8千亿加元(和美元等值)的加拿大版次贷。
! l+ N' J8 u# v6 j( N6 R% @- a# N8 ~+ d  @! k7 M2 a
你提供的链接我点了。我试图搜索作者名字"Chen"或"Chan",都没有。然后搜索次贷"sub"和"prime"也都没有。所以你给的链接和楼主所贴的并不是同一篇,即使你贴的文章是宇宙真理也无意义。你想讨论加拿大CMHC的状态可以另开贴。但这一贴,我只针对上述两点:1 _; k* v' V, W3 [3 Y+ I) c2 R2 I
楼主文章到底是不是一个受雇于加拿大金融机构的叫陈思进写的?, ?% d9 H& t( Z5 `9 t
加拿大的次贷规模到底有没有文章中说的8千亿加元那么多?
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 楼主| 发表于 2013-1-1 23:19 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2013-1-1 21:49 . J8 s& v- q. H& y6 b# N0 X
我前面所写针对楼主文章的两段话。
2 H% @5 N- d4 Z! |- l/ q" G
; \( j- ~6 `2 c! a7 X7 P; |, E1)陈思进:加拿大版次贷危机即将爆发
0 H- W- W0 S5 G1 I& d% o
这两个问题答案很好解决,您直接当面问他。/ C# J  f/ s+ c
2 p& i9 S7 ^8 V! n% S
http://t.qq.com/sijinchen. h6 o; Q& ?$ N
这是陈思进的腾讯微博,别吝惜你的关注,赶紧登录,和TA互动吧!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-1 23:43 | 显示全部楼层
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-1-1 23:59 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2013-1-2 00:03 编辑 . N% \0 `, S5 |
东北老农民 发表于 2013-1-1 23:19 ; |  X/ L  x# b) k% V+ q
这两个问题答案很好解决,您直接当面问他。
1 T% N3 ?  L1 O$ i3 c# t' G+ g% H) ]2 k8 \
http://t.qq.com/sijinchen

* C) L0 N: _0 k% }
$ v. N7 R- g, j: t( _3 y行!只要你交$300咨询费,我给你问。
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-2 11:51 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2013-1-1 21:49 ! x! R# _; g' M* b
我前面所写针对楼主文章的两段话。+ c2 T# {; [3 H, B8 Y3 C1 x

/ W4 \3 ^# v, {% r! r4 Y1)陈思进:加拿大版次贷危机即将爆发
* K! x& W/ |+ r7 r
陈的文章系原文的翻译节选
% z# P# ^) c$ N8 _
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