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陈思进:加拿大版次贷危机即将爆发

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发表于 2012-12-29 23:08 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
http://finance.qq.com/a/20121230 ... 012&ptlang=2052! E" o4 A$ k% X- R4 _
美国的次贷规模其实不过一万亿美元,就闹得天翻地覆;而加拿大的人口只有美国的十分之一,就有8千亿加元(和美元等值)的加拿大版次贷。想像一下吧,加拿大一旦爆发次贷危机,会惨烈到什么程度……
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加拿大版次贷危机即将爆发- ^( Q* ~* [0 Y$ m4 t
. K0 t& t- p/ B: B5 n) A
加拿大房屋在过去的十几年中,因为房贷利率低、房贷易申请等因素,房屋价格上涨了近一倍。那么,象美国房市崩盘这样的悲剧会不会在加拿大重演呢?《环球邮报》就此进行了分析。, c7 H6 @, Q0 \& i" k4 ~: ]

% d! u; |7 Y! u% q, xCMHC的历史9 Q5 ?/ W1 _$ t
3 b. ^+ v: K9 H9 n0 q) _  c
加拿大房贷有限公司(Canada Mortgage and Housing Corporation,简称:CMHC),成立于1946年,是由加拿大政府创立的,旨在帮助二战后退伍老兵建立家园。现在它已成为拥有上百亿资产的巨人,给银行注入资金、引领加拿大房市走向、为有较大房贷风险以及首付较少的买家承保。没有CMHC提供的房贷保险,很多人将无法从银行取得贷款。6 Q. n5 y1 z) z' p. I5 o
9 Q8 x* I  y" {5 [; {
近年来,加拿大家庭债务不断攀升、超过1.2万亿,家庭债务与收入比值达到164.6%,再破历史记录。渥太华作为CMHC的后台老板,正承担着8千亿房贷的风险,几乎相当加拿大一年的经济产出。
5 Y9 U. q! W3 t, X; N. U1 t9 a% ~0 ?9 Z$ W( K  Y
贷款期的长短对借款的人非常重要,假设一个房贷40万,利息4%,如果25年还清,总利息是23.1万,如果30年还清,多出的5年中将付利息5.3万。2006年,CMHC把房贷年限由30年提高到35年、40年。这样的政策帮助了象欧布莱(Sarah O’Brien)这样的一些人,她在26岁时以5%的首付买下了公寓,因是35年房贷,利率低,每两星期只需付$700加元。低利率与贷款容易吸引了更多的人进入房市,房屋的价格大涨,从2000年以来,加拿大房价平均上涨了127%。, ]; R1 h/ n! R7 f: M. T

) Y& b) m8 h8 [4 ^: e: ^2 V4 Z房贷保险也非常昂贵,在1992年以前,首付少于25%,就必须购买保险;1992年以后,必须保险的标准降至20%。大约1/5的房贷需要购买CMHC的保险。政府通过CMHC也分得了一杯羹。6 h# {" g  A! s2 y5 ]. s
% [' o- N# y/ E" ]0 m
市场风险开始显现8 i7 |5 C) W9 {7 x, @7 ~& c9 F

, I. v: q  F% L" L4 KCMHC前所未有的为加拿大人获得贷款大开方便之门,其收益因此从2000年的3.76亿大增至2006年的10.3亿。1996年,CMHC为1.31千亿房贷提供保险;2006年保险额倍增至5.76千亿。
( z% o4 o' C" q, K, M! l/ t* n" f# C" L* s
2006年前,财政部官员开始酝酿如何在经济景气下,通过私有化将CMHC未来风险从政府帐户剥离。然而这一举措因2007年夏的美国房地产和次级房贷问题引发的双重危机而功亏一篑。! g; u+ a/ |2 o3 o) ^) L2 K; ~! y
2 c+ O- Z, y: P4 i3 r( j* Y
全球的萧条已经波及加拿大,油价大跌,制造业紧缩并大量裁员。加拿大财长范赫提(Jim Flaherty)及其同僚意识到,CMHC能够通过调控房市,有力的发挥政府缓解危机的杠杆作用,保证银行有钱继续房贷度过危机。, P# `! j- H% x; N4 y

' m% N' f/ Z4 f  b3 ?5 n2 v2008年10月15日起,政府将房贷保险的最高年限从40年下调至35年,且要求至少5%首付。此前一周范赫提命令CMHC,以购买贷款方式向加拿大的银行提供数百亿现金。CMHC因此购得690亿房贷,推动房市在短暂下滑后2009年再度回升,加拿大度过了危机。" Z2 p# C& T: k# w

8 n6 l- L" s4 J% N0 f8 E# m对房市泡沫的恐惧# w! e) e6 f) a2 W
1 m* }3 B" L% T( i) X5 a
渥太华的计划实施效果超乎预期。至2010年初,房价上涨过快,令银行首脑们开始担忧。
0 L; G/ k; y) ~" @8 P$ e* e- l/ V# e8 P4 S0 h- f4 J4 d" T+ ^
从政府当年向《环球邮报》提供的文档中,可看出房市泡沫的风险,让加国财长范赫提一直如坐针毡。在这些反复修改的备忘录中,范赫提曾于该年2月16日仓促地提出对CMHC提供地产投资保险的新限制,并消减抵押贷款的额度。
* w( q1 U' M  ~% t) ^
9 s, C3 f; D2 {. N0 F' U, L尽管加拿大房市是否存在泡沫依然看法分歧,然而备忘录中强调,泡沫一旦发生所引发的经济风险后果严重:“房子是加拿大消费者惟一最重要的财产,也是加拿大经济版图中最大的一块。房价的波动,直接影响着消费者的财富观和消费方式。”
; g7 C9 G2 E$ v  ?, M! Z
: q7 u& j$ o4 Z$ ]) D; J1 r房贷保险的“沙盒”试验* A- O6 J' A" u7 V( w8 _3 O
7 n: }- ~6 Y. O1 [; Y. E$ N( r
范赫提对CMHC的限制对房地产的火热影响甚微。到2010年4月,温哥华房价上涨了19%,其势头令经济学家们担心失控。12月底,备忘录显示,财政部计划对房贷保险采取新一轮改变的“沙盒”试验以观其效。2011年1月,政府禁止提供如前文欧布莱所享有的35年贷款期保险,并进一步消减房屋抵押贷款的允许额度。7 d/ c# d, f8 ]. l$ `  N5 V! M! _, q/ j

, k3 B4 c5 K: g4 W6 |2 [! K正常时期,那些举措足以冷却市场。但是由于2010和2011年欧债危机和全球经济复苏迟缓,贷款利率保持低位,致使房贷价格低廉。而银行间的贷款价格战使境况雪上加霜。4 D- X9 R9 l9 f* z* a: Q
  e' K: l/ Q6 }5 d* ?- T$ Y+ z
范赫提和加拿大央行行长卡尼(Mark Carney)一同出席了当年6月的G20峰会,得知欧元区灾难将维持数年,其间卡尼不可能提高央行利率。两人在返加途中酝酿出新一轮房贷紧缩计划,并于6月21日晨出人意料的公布:政府允许的房贷保险年限下调回25年,CMHC只支持百万价值以下的房产,并第三次调整抵押贷款法规。
0 L' S( K2 v) O4 U
. {2 B9 t! w8 u2 u; U* F0 ^CMHC的未来  [6 y8 x5 \6 x( s7 ]; p
. Z) Y5 u, d1 H
范赫提最新法规出台6个月后,曾经的房市过热消失了。房价下降不大,但销售量回落。然而这种政府深度介入的房价调控行为,依然引发颇多争议,其利弊需要更长时间的考验。
: s4 A7 D$ @% K, W1 ^- k  ?) w; J
; f8 `3 I2 `, t8 T" K& VCMHC的雄厚资本可对未来的风险损失提供相当的缓冲,但是否足够应付房市硬着陆的绝境?C.D. Howe Institute的副总裁保时曼(Finn Poschmann)指出,直接面对那种损失风险的是CMHC的120亿资本,一旦耗尽,灾难将降临所有纳税人的腰包。  G! v9 `1 P3 Q1 y# J4 f) x
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 楼主| 发表于 2012-12-29 23:09 | 显示全部楼层
本帖最后由 东北老农民 于 2012-12-29 23:25 编辑
2 b  Q) |( M5 u5 y) v% j! X$ b! K/ ^
真的假的?2013要开始了,正忙着下OFFER,却得到这个惊天动地的消息,很恐惧啊,请专家解读解读!
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发表于 2012-12-29 23:31 | 显示全部楼层
SB文
理袁律师事务所
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发表于 2012-12-30 00:36 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
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发表于 2012-12-30 01:32 | 显示全部楼层
作者没搞明白什么是次贷啊!
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发表于 2012-12-30 01:37 | 显示全部楼层
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发表于 2012-12-30 12:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
危言耸听吗
. ]6 L! V5 J* b3 u: I" l) L
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发表于 2012-12-30 12:10 | 显示全部楼层
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发表于 2012-12-30 14:55 | 显示全部楼层
关注
鲜花(158) 鸡蛋(19)
发表于 2012-12-30 15:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
纯粹是骗稿费的胡编乱凑的东西。6 I" v5 F% U- ~; X( r
国内的人写的东西你也信??
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发表于 2012-12-30 15:48 | 显示全部楼层
我觉的加拿大银行的贷款审批过程比美国严格的多,所以个人观点觉的本文作者真的有点危言耸听。
理袁律师事务所
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发表于 2012-12-30 21:59 | 显示全部楼层
是吗?拭目以待!
大型搬家
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发表于 2012-12-31 04:02 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
美国发生危机以前没有人相信会发生。规律在那摆着,只要经济风吹草动,沙滩上留下一大片裸游的。毕生积蓄付之东流
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 楼主| 发表于 2012-12-31 12:48 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
兔宝宝 发表于 2012-12-30 15:41
. Z) B5 {9 {; M# m( p纯粹是骗稿费的胡编乱凑的东西。" F" a1 H* Q# m$ I+ W* y1 `
国内的人写的东西你也信??
9 u. m. W' l4 _6 B8 T0 Y, ~5 N
http://finance.ifeng.com/people/economist/chensijin.shtml* G$ B. L* V5 c# O. w% C
陈思进,纽约大学高级金融专业进修班毕业,纽约市立大学电脑科学硕士。曾任Bankers Trust(银行家信托)和NASDAQ(纳斯达克)高级金融软件开发师、瑞士信贷(Credit Suisse)证券投资部助理副总裁、美国银行证券公司(BofA Securities)副总裁;目前定居加拿大多伦多,任加拿大皇家银行风险管理部资深顾问。同时为央视大型纪录片《华尔街》担任顾问。《读者•原创版》签约作家,长期应《北京青年报》、《周末画报》、《东方早报理财一周》、《金融界》、《海外文摘》、《做人与处世》、《世界周刊》、《信报》(北美版)和《侨报》等国内外华文报刊之约,撰写专栏文章;著有《金融让谁富有》《闯荡北美》和《独闯华尔街》等,长篇小说《绝情华尔街》即将被改编成电视剧。作者经历丰富,年轻时离开温州房地产商的富裕家庭,和爱人到美国打拼,从计算机硕士做到华尔街金融核心机构副总裁,曾经亲身经历过“9•11”,在世贸北塔倒塌前三分钟逃出,在看透华尔街的金融游戏后,辞职到加拿大工作,计划明年回国发展。
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 楼主| 发表于 2012-12-31 12:49 | 显示全部楼层
陈思进
- W6 B1 |; w" E' t$ S8 ]职务:加拿大皇家银行风险管理部资深顾问 ' \" {! N' u; P3 \
单位:加拿大皇家银行风险管理部 " f$ z1 U0 }; U- ?" C9 b4 ~
国籍:加拿大
8 E* r( H# e  U# F: I7 _. n. |
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-12-31 14:55 | 显示全部楼层
东北老农民 发表于 2012-12-31 12:49
: i. U8 W/ W7 [0 P陈思进/ Z4 ]; z+ U8 Y3 ]' O: @
职务:加拿大皇家银行风险管理部资深顾问
5 |3 X' N3 i9 T3 Z3 Z3 y5 b单位:加拿大皇家银行风险管理部
8 s& `" b# M# R2 Q
既然是这样,简单,请提供同一篇文章的在加拿大英文媒体发表的链接。
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 楼主| 发表于 2012-12-31 18:08 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
小黄 发表于 2012-12-31 14:55 8 ~2 Y' P' o4 S7 N. X/ c7 Q4 \
既然是这样,简单,请提供同一篇文章的在加拿大英文媒体发表的链接。
7 V% a" M& N0 ^3 b0 j4 Q
黄教授,有更简单的办法,您可以直接与他探讨,我正在看房买房,现在让他这一吓唬,现在不敢买了,或者推迟一段时间。下面是他的微博,请您直接与此专家联系发问。他自称是“知名金融学家,目前定居加拿大多伦多,任某国际金融财团风险管理资深顾问”
# _9 X, m1 O2 v$ h- ~- g% r
4 M- C: t0 k" C2 qhttp://t.qq.com/sijinchen?pref=qqcom.dp.followalltx1! q8 n5 O" X  ^1 F
http://t.qq.com/sijinchen' {! s0 x0 t& o: }2 A* ^* B
鲜花(1005) 鸡蛋(11)
发表于 2012-12-31 20:16 | 显示全部楼层
maybe!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-12-31 23:56 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2012-12-31 23:57 编辑
# r' |8 ]- ^5 {2 N6 X
东北老农民 发表于 2012-12-31 18:08 - l$ i- }/ V9 }. W6 s
黄教授,有更简单的办法,您可以直接与他探讨,我正在看房买房,现在让他这一吓唬,现在不敢买了,或者推 ...

5 s) d! a5 n: S5 d5 Q
( t( ?/ \/ M$ B! q6 s3 ?$ e1)我跟他探讨的工钱你付? + q  V2 j* M2 G" S0 Y- d9 Z5 [8 e
2)如果你信他,那么就不买啊。加拿大又不是共铲国家,房地产没有强买强卖。
鲜花(158) 鸡蛋(19)
发表于 2013-1-1 01:47 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我同意小黄的看法。既然这个人这么有米, 为什么这样的有些影响的文章不发表在加拿大的主流报刊上, 而是以中文的形式发表在国内的网络财经版上。
鲜花(441) 鸡蛋(7)
发表于 2013-1-1 14:47 | 显示全部楼层
东北老农民 发表于 2012-12-31 12:48
1 A$ t2 O. s7 n5 j5 ehttp://finance.ifeng.com/people/economist/chensijin.shtml' j3 ~. W( W6 G& R6 |
陈思进,纽约大学高级金融专业进修班毕业, ...

+ Q/ h+ I# [3 B) C关键词:计划明年回国发展
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-1 20:20 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
小黄 发表于 2012-12-31 14:55 7 N- J7 @& ^7 w# e
既然是这样,简单,请提供同一篇文章的在加拿大英文媒体发表的链接。
- b' N  a$ c2 w/ d1 ?! M
楼主的文章原作者不是中国人,原文发表在加拿大第一大报 “the Globle and Mail" 上,加拿大不仅房事,经济都面临很多危机,请诸位好好研读一下原文:http://www.theglobeandmail.com/r ... lem/article6732755/

鲜花鸡蛋

东北老农民  在2013-1-1 20:29  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下,谢谢了!
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 楼主| 发表于 2013-1-1 20:34 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 东北老农民 于 2013-1-1 20:35 编辑 # }) n) a5 O8 q
小黄 发表于 2012-12-31 23:56 1 x8 o+ n# w# x7 h! O
1)我跟他探讨的工钱你付? ; T. }$ M8 A1 b
2)如果你信他,那么就不买啊。加拿大又不是共铲国家,房地产没 ...

) |# }: V9 l8 s; c" n: U+ g/ X9 d
我仅仅是想说让您跟知名学者探讨文章链接和出处。1 M$ Y% R) F  L- N4 i' L+ u
还好,有好心人给出链接。
. n4 @# h6 i5 h  q  r
  A; Q: e5 l2 ]http://www.theglobeandmail.com/r ... lem/article6732755/) P- u5 O6 v7 N2 `$ S5 U
3 Q/ R1 T% z7 E4 E: q/ R* ]2 M+ L

% O$ `7 I" X! }! L. g
大型搬家
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-1 20:40 | 显示全部楼层
东北老农民 发表于 2013-1-1 20:30
) Z7 h& ^& D$ Q, ~1 ?6 }" q: ^* O/ @有好心人给出出处了,, C9 l1 `' Y" e" O4 N$ t
http://www.theglobeandmail.com/r ... lem/article6732755/

5 _8 W& R- f+ b1 ~建议多读the Globle and Mail ,尤其是Business 版,有很多好的文章和信息,可以让我们更好了解加拿大的经济前景和现状。对买房或卖房都有指导和借鉴。
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-1 20:48 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
加拿大城市房价指数1980-2011
3 R4 X' G! [( P0 q2 Hhttp://bbs.wenxuecity.com/tzlc/517992.html5 a/ V+ g  q2 `
各位有何看法?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-1-1 21:49 | 显示全部楼层
herbal 发表于 2013-1-1 20:20
: j% T$ o, r; M& S楼主的文章原作者不是中国人,原文发表在加拿大第一大报 “the Globle and Mail" 上,加拿大不仅房事,经 ...
! I: f' L, I3 }- V, a: a
我前面所写针对楼主文章的两段话。
* d! q5 @7 z+ ?( f) i
$ X2 y0 c; ?$ [) C9 E1)陈思进:加拿大版次贷危机即将爆发% M' f& m8 H0 z) J% k' ?
2)美国的次贷规模其实不过一万亿美元,就闹得天翻地覆;而加拿大的人口只有美国的十分之一,就有8千亿加元(和美元等值)的加拿大版次贷。
  {; g. K0 S8 K$ m. ^
( N" ?/ g- `; z6 Y* y  {你提供的链接我点了。我试图搜索作者名字"Chen"或"Chan",都没有。然后搜索次贷"sub"和"prime"也都没有。所以你给的链接和楼主所贴的并不是同一篇,即使你贴的文章是宇宙真理也无意义。你想讨论加拿大CMHC的状态可以另开贴。但这一贴,我只针对上述两点:
8 j# A2 c1 q, V' a+ S& I8 E& W楼主文章到底是不是一个受雇于加拿大金融机构的叫陈思进写的?
  i& m8 {+ a) y) @# S加拿大的次贷规模到底有没有文章中说的8千亿加元那么多?
理袁律师事务所
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 楼主| 发表于 2013-1-1 23:19 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2013-1-1 21:49 % T7 L4 R7 x! u2 U" o7 T
我前面所写针对楼主文章的两段话。! T- A. o1 a5 O& S7 y3 m0 w
( G* E3 b8 L% A  ~; ?
1)陈思进:加拿大版次贷危机即将爆发

4 q+ g) H5 f# l这两个问题答案很好解决,您直接当面问他。
  Q, Y$ U6 }- y, D2 `& k8 U; m
- R2 h0 s2 k9 p2 j$ P' Xhttp://t.qq.com/sijinchen
  y5 o* ]. n7 ~* q2 D) L7 y# Y这是陈思进的腾讯微博,别吝惜你的关注,赶紧登录,和TA互动吧!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-1 23:43 | 显示全部楼层
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-1-1 23:59 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2013-1-2 00:03 编辑
2 D8 d- H6 O& ]' [3 V; I7 w" r. {
东北老农民 发表于 2013-1-1 23:19 - o  J2 j4 e  ^6 }$ \
这两个问题答案很好解决,您直接当面问他。* S& {, }- E% C7 g+ M  p# X' P7 s" W$ D

* E! ]; W0 b0 S6 q5 Ehttp://t.qq.com/sijinchen
4 E+ r- V# {* H  ]) o

& {9 y& _& b7 w" z  W( }行!只要你交$300咨询费,我给你问。
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-2 11:51 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2013-1-1 21:49 ( W1 I1 l4 U. E  a
我前面所写针对楼主文章的两段话。- X7 N, e* S3 J. t% {
3 g1 E0 U  G3 k$ D" C- o" S
1)陈思进:加拿大版次贷危机即将爆发

5 T% x9 b6 H" x& |; W- D陈的文章系原文的翻译节选
4 H( g# l9 Y1 b
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