灵活多样的房屋贷款首期支付方式

MORTGAGEWISE · 发表于 2006-7-6 13:03

灵活多样的房屋贷款首期支付方式

有些朋友对房贷首期的比例有些误解，以为一定要支付房价的25％，才能从银行获得贷款，其实客户可以选择低至从零首期到25％，或者更高。灵活运用不同的首期支付方式，能够让你的置业大计早日实现。大致分为以下几类：

1) CONVENTIONAL MORTGAGE, 常规型房贷，首期至少是房价的25％。这类贷款不用额外购买拖欠贷款保险金。但客户需承担房屋估价费（如果需要的话。但大多银行会承担这笔费用）和律师费。
2) LOW DOWN PAYMENT INSURED MORTGAGE, 低首期受保险的房贷，首期是房价的5％――25％。这类房贷一定需要有MORTGAGE DEFAULT INSURANCE , 即拖欠贷款保险，银行才可能给你房贷。目前在加拿大有两家保险公司， Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) 和 Genworth Financial Mortgage Insurance Company Canada (Genworth)，前者是加拿大政府拥有的保险公司，后者属于美国的GE 公司。保险金额根据贷款占房价的比例（LOAN TO VALUE）和房贷的种类（固定、浮动利率，贷款期限等）来确定。客户除了需要承担估价费和律师费外，还要承担保险费和保险申请费（160加元左右）。但客户可选择一次性支付保险费，或将保险费直接加入房贷里面，然后随同月供一起支付。
3) NO DOWN PAYMENT MORTGAGE, 零首期房贷。客户不需支付首期，但需要准备房价的1.5％的资金去支付相关费用（CLOSING COST）。其实是银行返还给你5％的现金，当你申请5 年期限的房贷时。
4) USING RRSP AS A DOWN PAYMENT, 用注册退休金（RRSP）做首期。联邦政府为了鼓励居民购房，专门设立了一个HOME BUYER’S PLAN, 第一次购房者可以从其RRSP里面取出最多达2万元（夫妻一共可取出4万元）来作为首期，取出的金额不需缴税，如果购房者在15年内还回RRSP。如果你计划使用RRSP FUNDS, 这笔钱一定要在里面存满至少90天。

牛眼熊心 · 发表于 2006-7-6 14:18

欢迎续贴，搞个贷款系列讲座。

提问：现在有些银行可以付25%downpayment, 无需收入贷款。我知道以前是35%，能具体讲讲怎样操作？

冰糖葫芦 · 发表于 2006-7-6 22:12

国内带的钱买房需要缴税吗？

MORTGAGEWISE · 发表于 2006-7-6 22:28

原帖由 rounde 于 2006-7-6 22:12 发表
: h; x" C9 ?% z4 m国内带的钱买房需要缴税吗？

回DGG 朋友：我会在下一个帖子里详细回答你的问题。

回ROUNDE朋友： 国内带来的钱，如果不是来自你已经向加拿大税务局申报过的海外资产的所得收益，是不需要缴税的。

“取出金额”， 我是指客户从自己的注册退休金RRSP里面取出现金，如果是用来作为第一次购房首期HOME BUYER'S PLAN (详情请见http://www.cra-arc.gc.ca/tax/ind ... sp/hbp/menu-e.html), 或者是 Lifelong Learning Plan (http://www.cra-arc.gc.ca/tax/ind ... sp/llp/menu-e.html) ，则不需要缴税。

铁锤镰刀 · 发表于 2006-7-8 09:00

原帖由 dgg 于 2006-7-6 14:18 发表& g$ T# w, I1 u$ n( h
欢迎续贴，搞个贷款系列讲座。. i1 ?5 O2 x! c0 ^& ~4 a

% v9 H9 \ \- S, T7 P. I提问：现在有些银行可以付25%downpayment, 无需收入贷款。我知道以前是35%，能具体讲讲怎样操作？

MORTGAGEWISE · 发表于 2006-7-11 08:49

原帖由 铁锤镰刀 于 2006-7-8 09:00 发表
7 k! x, p) `4 i4 f0 w6 R! R1 c a& L' X/ K. r% S4 c
8 m3 q! I/ P: w5 M3 J

银行贷款的基本原则是其实很简单，归纳起来就是按照下面五个“C”来分析你的贷款申请，从而作出批准或拒绝的判断：

CAPITAL: 你的资产负债状况
CAPACITY:还款能力，主要是指工作的稳定性和收入水平
CHARACTER:申请人的财经性格，主要是分析你的存款习惯，还款习惯以及消费习惯等等
COLLATERAL:抵押物，如果你无法还款，有否抵押物让银行处置
CREDIT BUREAU：你的个人信用记录，过去有否拖延还款或坏帐冲销（DEBTS WROTE OFF），有否申请破产过？房租爽约，罚单未交等记录都一一在案。

说回到你提及的问题，如果你的CAPACITY稍微弱点（没有工作或收入不能支持贷款金额），如果你有很强的CAPITAL（你可以支付25％到35％，抑或更高的首期），贷款经办人会建立一个BUSINESS CASE，陈述自己支持这笔贷款的理由，贷款申请就有可能审批下来。但首期高于25％，得到批准的可能性会更大（因为不必购买DEFAULT INSURANCE,也就不必去经过CMHC 或GENWORTH 的批准）。

黑金 · 发表于 2006-7-24 02:33

如果现在是低收入家庭，但由于买房，父母给了首付的几万块，这些钱需要交税吗？报税的时候要报吗？

MORTGAGEWISE · 发表于 2006-7-25 14:50

原帖由黑金于 2006-7-24 02:33 发表
0 G$ L6 r r0 N9 [' \如果现在是低收入家庭，但由于买房，父母给了首付的几万块，这些钱需要交税吗？报税的时候要报吗？

这笔钱应该属于GIFT FUNDS, 即家人赠送给你的首付款，不需缴税，报税时也没有必要申报。

黑金 · 发表于 2006-7-27 03:01

原帖由 MORTGAGEWISE 于 2006-7-25 14:50 发表0 \5 o2 s8 f" @( c
1 |3 {$ \: B) T8 ]8 q

' |( t# ]0 m% s9 X( U7 K这笔钱应该属于GIFT FUNDS, 即家人赠送给你的首付款，不需缴税，报税时也没有必要申报。

谢谢回答，如何证明这笔钱是家人赠予的呢？如何把钱寄来更合适呢？

MORTGAGEWISE · 发表于 2006-7-27 09:40

原帖由黑金于 2006-7-27 03:01 发表
( v& E2 A D5 Z- @* Q0 F5 M6 m0 H- j$ L+ y7 e+ Q5 q
谢谢回答，如何证明这笔钱是家人赠予的呢？如何把钱寄来更合适呢？

银行在审核贷款首付（DOWN PAYMENT）时，必须确认这笔钱的来路是正当渠道，不是黑金。如果您的首付款是已经在加拿大的银行，您必须提供帐户90天内的活动记录（3 MONTHS STATEMENTS）; 如果是GIFT FUNDS, 银行有标准的GIFT LETTER, 需要赠送人（DONOR）的详细资料和签名。

现在国内已经部分放开境外汇款，国内的汇款人可以给境外的收款人汇出最高2万美金/帐户，即如果收款人提供三个不同的帐户号码，汇款人就可以同时汇出6万美金。但具体的汇款限额，您应该查询该银行。这无疑对一些想转移自己国内资产出来的朋友是一个好消息！

黑金 · 发表于 2006-7-29 03:03

谢谢回答,心里塌实了.有机会找您当面请教!

MORTGAGEWISE · 发表于 2006-7-29 08:43

原帖由黑金于 2006-7-29 03:03 发表- c5 h+ M7 A5 @; c6 p) R
谢谢回答,心里塌实了.有机会找您当面请教!

请教谈不上，有机会大家一起交流交流吧！

驴客 · 发表于 2006-7-30 21:27

郭先生,你们计算的每月付款数目和comfree,mls上面的mortgage calculator计算出来的数目是一样的吗?假如各种条件一样的话.

星星 · 发表于 2006-7-30 21:43

原帖由 MORTGAGEWISE 于 2006-7-25 14:50 发表' v: U+ m) d$ \8 a" {( z# e
) B: b4 e8 A! p" s- `
" a9 q. C @8 m; e3 ~
这笔钱应该属于GIFT FUNDS, 即家人赠送给你的首付款，不需缴税，报税时也没有必要申报。

GIFT 超过500加元就要报啊!!!!

MORTGAGEWISE · 发表于 2006-8-1 22:27

原帖由驴客于 2006-7-30 21:27 发表
5 W* N9 N0 k- K/ R; U郭先生,你们计算的每月付款数目和comfree,mls上面的mortgage calculator计算出来的数目是一样的吗?假如各种条件一样的话.

COMFREE, MLS 上的计算工具都是以固定利率计算的，即利息是以SEMI-ANNUNAL COMPOUNDED来计算的；如果银行提供的是浮动利率（VARIABLE INTEREST RATE MORTGAGE), 利息则是COMPOUNDED MONTHLY, 这样计算出来的结果就会不同。同时这些网站上的计算工具只是作为一般的参考，具体的月供数额应该以银行的计算结果为准。

MORTGAGEWISE · 发表于 2006-8-1 22:33

原帖由星星于 2006-7-30 21:43 发表
q# ~2 a; w: f
- H7 f0 e7 R2 jGIFT 超过500加元就要报啊!!!!

不知您从哪里得知GIFT 超过500 加元要保税？可能您把GIFT 和小额报酬混淆了。如果您因为帮人照看小孩（举例而已）而获得几百元的报酬，那是应该缴税的。

建议您咨询有关专家（注册会计师），或直接致电联邦税务局咨询。

peterpan · 发表于 2006-8-4 16:40

原帖由 MORTGAGEWISE 于 2006-8-1 22:27 发表- ]! H5 o1 T8 W e4 s/ Y: U1 g
1 [3 @+ b- K9 _3 \
/ {8 Z$ e9 d- ]4 `; z. q" a
COMFREE, MLS 上的计算工具都是以固定利率计算的，即利息是以SEMI-ANNUNAL COMPOUNDED来计算的；如果银行提供的是浮动利率（VARIABLE INTEREST RATE MORTGAGE), 利息则是COMPOUNDED MONTHLY, 这样计算出来 ...

哦,我以前也没注意到有这个问题,那老郭你们算出来的月供款一般是比comfree上的多还是少?

eileen_ian · 发表于 2006-8-4 22:37

以您的经验看, 如果拿到5.75%的利率, 是应该做固定的, 还是浮动的呢, 如果选择浮动, 是选择CLOSED 呢还是OPEN的呢, 请给个建议, 再有, 您能给的利率是多少? 您可以给我发邮件; dcwy@263.net 谢谢

MORTGAGEWISE · 发表于 2006-8-4 23:37

原帖由 peterpan 于 2006-8-4 16:40 发表
, @3 F! d7 g) ]. g+ h* H- }+ H/ F* G- |6 O* Q" n, u8 s

1 K3 M( w2 G& j3 e/ k" j0 X! P哦,我以前也没注意到有这个问题,那老郭你们算出来的月供款一般是比comfree上的多还是少?

It's exactly the same. there is no difference if we use the same term/rate/mortgage amount/amort.

Thanks for asking.

MORTGAGEWISE · 发表于 2006-8-4 23:38

原帖由 eileen_ian 于 2006-8-4 22:37 发表- }; Q+ ^1 _: N1 x w M
以您的经验看, 如果拿到5.75%的利率, 是应该做固定的, 还是浮动的呢, 如果选择浮动, 是选择CLOSED 呢还是OPEN的呢, 请给个建议, 再有, 您能给的利率是多少? 您可以给我发邮件; dcwy@263.net 谢谢

Please check your email. Thanks!

chinesetea · 发表于 2006-8-8 22:41

请问郭先生一般申请贷款需要多长时间。如果在POSSESSION DATE之前2个星期申请，是否能来得及完成所有的PAPER WORK，也包括律师更改土地所有权。

MORTGAGEWISE · 发表于 2006-8-9 20:58

原帖由 chinesetea 于 2006-8-8 22:41 发表
2 b+ a. f8 t1 W+ k, A* W$ e( e请问郭先生一般申请贷款需要多长时间。如果在POSSESSION DATE之前2个星期申请，是否能来得及完成所有的PAPER WORK，也包括律师更改土地所有权。

如果资料齐备，房屋贷款从申请到审批只需要一天时间（ONE BUSINESS DAY, BUT IF YOU CALL ME AFTER 12:00PM , THE FINAL DECISION WILL BE COMING ON NEXT BUSINESS DAY). 贷款被批准后，贷款经办人会将信息送到银行的房贷处理中心，中心核实所有信息后，会打印出标准的房屋贷款文件和相关合同，随之附上房屋贷款支票，在24小时之内送达律师楼。这个程序一般需要十个工作日，但如果紧急处理，三天之内应该搞得定。至于律师更改LAND TITLE, 现在一般需要十三个工作日，现在很多朋友都是先入住新居，在一个月左右内收到LAND TITLE，实质上对您的产权没有影响，银行利息以律师CASHED THE CHEQUE的那天开始计算。

如果您还有其它问题，请给我电话： 901-8828。 THANKS!

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