 鲜花( 1115)  鸡蛋( 0)
|

楼主 |
发表于 2012-9-3 12:46
|
显示全部楼层
本帖最后由 费莫 于 2012-9-3 13:48 编辑 # ^0 }& j4 ]! Y$ v3 a/ T" g7 e
* J; o) o" R+ {5 X- I2。房地产泡沫。
: f9 G" y, g# u9 l1 J& V房地产泡沫的始作俑者是地方政府和银行。地方政府靠高价卖地来缓解地方财政困难。银行靠给建筑商和房屋消费者两面放贷来获得投资收益。简直和美国金融危机的起因一模一样!(对了,中国还能推高GDP,提高政府政绩!)
, _/ D. g4 E3 C2 M( }
G2 `5 V2 c, sZT,自 www.China.com.cn
4 K1 B, `0 t( R+ H- ^/ h" D
6 ]+ O0 A/ H) Q; W中国经济发展惊人。尽管世界经济停滞,日本经济低迷,但中国经济去年依然取得了8%的增长。- Z3 J6 O, O' A' v7 K: Z
房地产业利润率过高( ?- k4 v5 b2 O* T/ y0 Y: O
4 S- C5 a# B& d3 x' R0 z 但是,在1月消费者物价转为上升之前,正像连续10个月呈下降局面那样,内需一直呈低迷状态。而在这种情况下,房地产领域却呈现出旺盛局面。过去3年,房地产开发投资保持了年25%的增长,是经济增长的3倍多。房地产需求依然很旺盛,这虽然是个事实,但在各地已经出现了泡沫现象。6 U1 K t' _3 V3 ] U
" H! }3 A$ L/ W 中国国家统计局的调查结果显示,在被称为“商品房”的销售中,空房率在过去3年平均增长了15%左右。截至去年底,未售出的商品房面积累计约达到1.3亿平方米。相当于去年商品房销售面积(2.78亿平方米)一半的面积没能销售出去。
6 ]9 _0 W+ ^. K. Q4 E R$ p j7 c. F2 S$ \
据日本房地产行业的人士说,在日本,公寓房销售的空房率在8%是盈亏的临界线。在中国,尽管商品房销售中的空房率是其两倍,但商品房建设的势头并没有停止。这是为什么呢?一些房地产开发商道出现缘由,这就是“因为能赚钱”。
7 X: l' n# e" E4 p2 C, [" g( F: `* N6 `; v2 X. V& G. L
例如,如果是中档商品房,平均利润率至少在30%,通常为40%。如果开发的商品房所处位置优越,那么利润率也可能达到50%。因此,即使20%销售不出去也没关系。
2 w9 {9 @5 @" Z' q2 ?0 q
2 Y, g1 E7 O" f7 L: B 按开发商的说法,在大城市,由于住宅建设的主力正逐渐向每平方米在7000元人民币以上的商品房方面转移,这是导致商品房空房率增加的原因。
+ z6 |. L1 Z1 O4 D; Q" _) v
1 ]) ^ @" w+ ~" I8 e& y 泡沫现象严重2 y7 R- }! r6 W/ L1 Y- g% C7 T) y( m/ Y
, l s5 X1 F5 e
在北京只要能建(商品房)就能卖的时代即将结束,政府已经着手针对泡沫现象制定对策。但在一些地方,泡沫现象仍很严重。
8 T, h# b# c0 }- m6 ~: q' y4 |
1 [$ ~: \* D! p* K 过去4年来,杭州市的房地产价格急剧上升,去年上升了12%强。商品房平均价格超过了上海,达到5100元人民币。据说在今年1月初举行的房地产交易会上,50家公司在4天内就成交了600套。$ i6 t% T$ H Q) M" H# v
) I: r( S6 U7 V$ U2 ^4 M
在宁波市,1月初售出的商品房中,其售价仍在每平米4000元人民币。在台州市,据说3年前平均每平米为1500元人民币,而如今升至每平米3000元人民币。 `( U" O- @) r
: u# x( Y0 p* e5 U( W5 Q
浙江省是一个私营企业很发达、经济增长显著的地区。在这里出现的现象无非是指望房地产升值的投机。据说,杭州市70%的商品房没有住人。上述这种投机导致地价暴涨。 N. }4 P6 b7 i
' K8 F: p+ _5 o7 Q4 w1 p" _# |* s
地价暴涨的原因) C: H7 {/ z8 u
% x3 F% [$ j3 k8 A$ y, o, I( ~4 O
在中国,由于土地是国家所有,所谓地价确切地说就是使用权。而使用权已经成了交易对象。' o3 I$ r8 H' p, y5 y; G8 q9 [
" K5 }; U2 o; A! _- Y 数年前,杭州市郊外的土地每亩为5万元人民币,而如今已经升至300万元人民币。在北京、上海、南京和南昌等各地同样可以看到这种现象。对于开发商而言,确保土地是第一位的,通过竞标会把价格抬上去。为了获得土地常常使用行贿等被禁止的手段。在巨额贪污中,很多涉及土地问题。6 ^* j- I# g+ a I
) d0 s2 _' M0 g! N d
现在的问题是开发商囤积土地。尽管在土地使用方面有一些规定,如对开工前的期限有所限制,但还是存在着无视这些规定而保留土地,等待土地升值后转卖给其他开发商,或是把本公司的土地高价出售的情况。这些是地价暴涨的一个因素。: r4 o! O7 K7 e# Z z1 |* f5 P
" [$ m1 v% O7 t( l* { 民间智囊团的人士指出,去年在中央财政赤字达到3000多亿元人民币的情况下,作为解决财政问题的手段,地方政府把土地作为收入源,土地货币化成为地价高涨的原因。
, H4 n2 |/ i# Y+ o* \4 g6 S" q3 y9 N9 z
警惕重蹈日本覆辙
7 i3 M) [ m3 n! G j: N
+ v5 u: {' Z( l( ?7 } 如果此次泡沫现象进一步发展,将对经济和社会产生巨大影响。( E: x6 A. ]2 a! J& m% c2 i
- K' l4 V. t- b/ p& P
原本掀起房地产热潮的是政府,而且银行还在住宅贷款方面提供优惠。但是,泡沫现象崩溃的原因,恐怕可以说在于对开发商的融资存在着不良债权化的危险。" r3 f. q0 C2 Z3 p; t4 h' s( N
8 ]0 D6 E2 T4 z' H
在中国,似乎没有比房地产更加有魅力的买卖了。据说,其他行业参与房地的数量激增,仅上市企业就有300家。- o( i) u( G3 o) i2 r0 ~: W. S
# n- b& `$ `& l% @5 |9 R- C: Y; ? 据说,在整个中国仅开发商就有3万家。8 f# V2 C, e* f$ x" m2 [' P
5 F Y, r3 g9 h" F7 _" Q' i: S 去年底,中国人民银行公布了西南地区商业银行的监查结果。结果显示,存在一些非法融资。6 @% {- f6 W2 G
: U" [$ v3 c, v1 ?, ]8 Y
据公布的数据,中国的银行,不良债权比率约占25%,如果房地产泡沫崩溃,加上对个人贷款在内,不良债权恐怕会进一步增加。中国似乎正在步日本的后尘。
) t: }# L ?. ~, G! k% i, j5 {; v/ T& v, O
(日本《文世春秋》月刊文章), a$ x- |- P0 s, q# U: a
+ o/ ]1 }% Y5 y G6 w* z! B' L
——参考消息4 C- h3 [. t' ]3 L8 A5 E a0 u
* f9 M0 r) H7 p, q p1 U* [$ } |
|