 鲜花( 158)  鸡蛋( 19)
|
一直再被问,怎么找好的投资物业?# l5 A3 h& p( U, E0 J
如果你问楼花中介,中介会告诉你,他们能拿最多佣金的那个。然后开始给你很多资料和信息来support这些。如果你问某个你感兴趣的区里工作的中介,他们很多只是上了一个星期课,拿了agent’s rep证书。然后,根据你的要求给你看你能买的起的最贵的房子。就连那些资深的中介,他们可能给你一些建议,但也只是对某几个区有所了解,并且他们也只会给你推荐他们的listing。
( M" x+ l% {& M, S' J原因还是, 利。+ n: o' }* J& h2 `
3 M7 Z, t9 r! J不信的话,你拿一个竞争对手的房子,去问别的中介,他总能找出一堆理由叫你别买。
* h3 m, D+ z' ^ J0 t+ u9 D% X投资说穿了就是一个低买高卖的过程,主要挣得是最后的差价。# l# |( Y0 N) l1 {% [
投资房地产,其实和做股票和外汇是一样,要学习的,分析的,包括是基本面和技术面。3 `' ?7 u6 a6 m
很多人都会花时间和精力去学习,买书,看网上的资料,甚至付费参加过培训。但请问有多少人在买一个物业之前,系统的学习过呢?$ X6 Z+ w( N" F0 a/ B; p) q, X _
有没有一个宏观的意识?还是只局限于自己所在,或者所知道的几个区?
1 p6 l* I% O( _/ b/ y5 v7 n有没有参加过任何不是华人中介办的地产讲座?有没有去了解过主流的oz在投资哪些地产?
# S( x. h$ j' m+ v K- \) I! M7 M% J6 S: K* d4 t
因为在大家的思维里,觉得房地产投资风险很小,所以最多少挣点。. P) t7 x" @) O; v; m4 D+ j8 v* l
并且很多人,在看房的时候,一味的带着个人的喜好来看房子,来决定是否投资,这个就是地产投资看得见摸得着所带来一个最大问题。
0 q: r# z# k4 e# ^ c& E: ^$ r* x; C1 r: F ~- ?) u# C0 o
我们是怎么来决定物业的价格?
7 J G4 i, I* B4 i! R. J9 j" ], |地理位置?大小?View?设计?材料?全球经济?等等?
; l" ]7 T6 H9 V G" t9 g其实都有,不过说穿了,就是,人。
0 L$ _. A* u' ^* s# `$ `: G6 H简单的说就是一个供需关系,当大家都想觉得toorak是个好地方的时候。想买的人就多,造成了供不应求的情况,卖家或者开发商定的价格自然就高。这里面起决定因素的就是人,这个都好理解。 $ x; b3 }. d# ]1 F
( Y% k8 F. Y* [; K0 _3 a举个例子,
: U: N0 ?/ L% U. R! a& ]如果是买自住房的情况,大家都情愿多出几万也要把自己喜欢的房子拿下,这个就是情绪在作怪。这点无可厚非,我自己也一样。
; I4 O, y* ]: C3 t8 d: V可到了买投资房的时候,就不能这样了。 9 C6 M* M6 U) t
其实我一直在强调一点,要跳出自己的思维边界,不要管什么区。 ! I' C* t! V: V, J) F6 G
打个比方,西面离城50km的区,一个项目回报25%,) n9 A9 y4 G7 k g' g- C9 P1 f) {
Toorak,回报10%,在相同的资金投入的情况小,就因为一个是所谓的好区就投?$ M9 h, A! [$ \+ _. T
还是没有逃出自己情绪的左右。投资看回报和风险,还有你自己的目的和实力.
# k7 l) G0 c Q9 W避税?高增长?高租金?还是快钱?简单讲的话,就几点。 8 f7 f- W& @! d9 G* p
" d+ |) B' M2 Y7 c z' w, g先谈现金流- W, T9 u" {9 V) E" R, k/ k
只看预期租金回报来说,有2个问题---租金是否真实,我一般都会给他打个8折。算下来,2个都过了5%每年的回报,还算可以。
/ M! f2 j1 j6 q* |+ S, }当时,刚刚建成的apartment和town house由于会在同一时间上市,所以在一段时间内会供大于求,造成出不去,或者压低价格租) A% Y( R* Z4 k. V6 g. N
第2, 最重要的一点是物业管理费,这个来说apartment是个很大的问题,除非你是避税: e) L' _, L* o2 ?1 z/ p
5 B' `4 P$ w9 B
长线来说,house>unit/town hosue> apartment,在这里也适用,非要2个挑的话,选town house,同样可以折旧避税。 % }; P9 {1 I5 ^
但是,这个不是绝对不是投资首选,因为地产最大的卖点就是他的不可再生和不相同性,town house和apartment在这点上面做的并不好,增值很慢。 , q* _0 O$ F4 C, ]
在这个价位里,我们投资的物业最少都要有10%左右租金回报。 / T5 {/ B2 F* f: A$ m. M1 v- n
9 l# A4 A+ S2 }, p v
房子难卖。见了好几个不同的开发商,有大的,也有小的。发觉现在项目的代理普遍专业素质也低了。上来就问,你要项目么?我这个项目多好多好。/ _' f* [" ]7 H+ @
很适合投资,又适合自住。怎么怎么。4 T7 X1 I# r. c* w
然后给你多少个点的佣金之类。问具体的项目数据和情况,一个都回答不上,还要看资料,问boss。明显就能感觉到他们的压力,把时间都花在找人了。换了以前,都是别人找上去要项目,现在等于他们要倒贴。 3 H3 k% M, I" }1 Q6 W& q7 J d! Y5 X
5 `+ p# X$ _" n2 Z6 `" g
这些不提,还是回到楼花的话题,其实,做地产投资,说穿了,就一句话。$ V, J' J0 M; L# c
低买高卖,挣差价,这个谁都知道。
) @7 i* m; P7 ^% y- n4 v2 C那怎么做?
$ i2 [* `& O: S+ J0 z先要解放自己的观念
4 u8 }/ l7 X6 E9 M打个比方,现在我在说投资楼花不好,其主要原因就是价格。2 g) R# c1 R6 n6 G f( W1 B0 e
它在它诞生之初就被太多的专业人士做过评估,然后定价。
: A8 `2 l/ z9 L, j" l* y我们外面的人所接触到得价格就是它的零售价,这个价格在很多情况下,不会是一个低价,很有可能是一个市场价或者高价,因为它有几年的建造期。你很有可能买到它的未来预估价。4 i3 N/ [) D {& `5 w# k
按照我们之前说的低买的观念,楼花就不是一个好的选择。
# j# ]# X: u9 k/ m也有可能你会问我,这个房子位置好,设计好,等等。
3 ~# L4 }- T9 N+ R$ ?5 {其实你所能想到和你想不到的任何优点,例如 ocean view, location。这些专业人士都已经早早的调研完毕,做到给你的宣传资料里了,其售价也已经包括这些优点了。) B7 u" O* y% v; l
所以在你做投资的时候,这个不应该是一个最重要的投资因素。
/ W+ n7 W, ?4 ~+ [0 G7 r0 t+ j, _而恰恰是那些数字,才是最应该考虑。
# w! E g: \7 L" o$ I) w I那是不是真的不要买apartment呢?
# \- T9 O" r& B( t2 a5 g9 c5 x其实很好回答这个问题,还是价格 5 Y* j( _: C& l; p5 s
8 K w/ x1 J- K% e* E S- P) Q
如果这个项目,市场价,50w(真实的价格),现在卖你40w。那等于你一买就有将近10w的利润,我肯定要。
% ~! Q9 S6 Y6 U% s% v& ~, {0 M可是,你会要么?
9 A5 _' m) E6 i" N, d这里有想到一些事情,以前,做agent的时候,由于种种原因,真的找到一些很好的房子,房东愿意很低的价格出售。那时候,自己也没有钱,就推荐给我的一下朋友,甚至亲戚。可结果显而易见,自己人知道你是做这行,反而不相信你。呵呵,白白便宜了外人。
7 F1 b3 p; G* W0 K
/ V3 _% [0 C* f" t) P
. D/ Q5 \0 q) o# C5 _) G% u9 w! _, @5 h9 N# R4 X+ V5 ~
|
|