 鲜花( 158)  鸡蛋( 19)
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一直再被问,怎么找好的投资物业?* c# i" `1 U% m) ~
如果你问楼花中介,中介会告诉你,他们能拿最多佣金的那个。然后开始给你很多资料和信息来support这些。如果你问某个你感兴趣的区里工作的中介,他们很多只是上了一个星期课,拿了agent’s rep证书。然后,根据你的要求给你看你能买的起的最贵的房子。就连那些资深的中介,他们可能给你一些建议,但也只是对某几个区有所了解,并且他们也只会给你推荐他们的listing。; q5 k6 _+ [: d" H' Y0 X5 _8 r# ^9 g
原因还是, 利。2 j: V/ v( D) x/ O/ ?3 l
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不信的话,你拿一个竞争对手的房子,去问别的中介,他总能找出一堆理由叫你别买。 + H8 e0 W, p; c' M
投资说穿了就是一个低买高卖的过程,主要挣得是最后的差价。8 J4 L9 M" }" b6 u ]
投资房地产,其实和做股票和外汇是一样,要学习的,分析的,包括是基本面和技术面。1 c% |, A' m( w9 X5 r
很多人都会花时间和精力去学习,买书,看网上的资料,甚至付费参加过培训。但请问有多少人在买一个物业之前,系统的学习过呢?* d' A1 S8 K; L5 G: Q3 m# B9 L3 c7 F
有没有一个宏观的意识?还是只局限于自己所在,或者所知道的几个区?
/ v) D4 A% X8 U, V# T3 I有没有参加过任何不是华人中介办的地产讲座?有没有去了解过主流的oz在投资哪些地产? # a, D- ~/ B2 c
7 _8 ]( A3 ^; s, T5 p因为在大家的思维里,觉得房地产投资风险很小,所以最多少挣点。
/ z: Z( L' Y* _6 b. V/ F并且很多人,在看房的时候,一味的带着个人的喜好来看房子,来决定是否投资,这个就是地产投资看得见摸得着所带来一个最大问题。
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+ `- i0 s1 \; [6 |- y9 T我们是怎么来决定物业的价格?- S5 _: Z4 u! I
地理位置?大小?View?设计?材料?全球经济?等等?
: x7 Z5 ~: o) f其实都有,不过说穿了,就是,人。: t9 K' C! `! o' m; v
简单的说就是一个供需关系,当大家都想觉得toorak是个好地方的时候。想买的人就多,造成了供不应求的情况,卖家或者开发商定的价格自然就高。这里面起决定因素的就是人,这个都好理解。 % I1 h7 ~; q- Q7 J; M
& t/ N" M' E" a8 }4 ?1 q4 P) l举个例子,
" s* x I4 O& f0 {' Y4 P如果是买自住房的情况,大家都情愿多出几万也要把自己喜欢的房子拿下,这个就是情绪在作怪。这点无可厚非,我自己也一样。0 S) X9 Y/ e9 m/ h, }
可到了买投资房的时候,就不能这样了。
/ _ a; D i- I2 G1 Y1 M7 F. R其实我一直在强调一点,要跳出自己的思维边界,不要管什么区。
& s: A8 P* y" \- J& c1 |: G+ g- ?打个比方,西面离城50km的区,一个项目回报25%,
# ~% _% B Y; S2 W4 G& M+ O; JToorak,回报10%,在相同的资金投入的情况小,就因为一个是所谓的好区就投?
5 Z$ o1 q! i& R* Q2 y还是没有逃出自己情绪的左右。投资看回报和风险,还有你自己的目的和实力.
. U* ~3 |! f* M7 z$ C$ P避税?高增长?高租金?还是快钱?简单讲的话,就几点。 4 }, L: `, T% u, E
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先谈现金流% m# e3 D* h( ?0 c- n1 c
只看预期租金回报来说,有2个问题---租金是否真实,我一般都会给他打个8折。算下来,2个都过了5%每年的回报,还算可以。: [. x' t8 L5 U! o! V( z6 K
当时,刚刚建成的apartment和town house由于会在同一时间上市,所以在一段时间内会供大于求,造成出不去,或者压低价格租
5 @# `2 d- T' L: G7 ~第2, 最重要的一点是物业管理费,这个来说apartment是个很大的问题,除非你是避税
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长线来说,house>unit/town hosue> apartment,在这里也适用,非要2个挑的话,选town house,同样可以折旧避税。 7 H$ Y: O9 |; f7 w# T9 p* m
但是,这个不是绝对不是投资首选,因为地产最大的卖点就是他的不可再生和不相同性,town house和apartment在这点上面做的并不好,增值很慢。 % r, O6 J4 G3 B( l
在这个价位里,我们投资的物业最少都要有10%左右租金回报。
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6 R; W0 Z7 K8 S房子难卖。见了好几个不同的开发商,有大的,也有小的。发觉现在项目的代理普遍专业素质也低了。上来就问,你要项目么?我这个项目多好多好。
! u- e9 ~( x( C3 V4 N: A2 c1 r4 z很适合投资,又适合自住。怎么怎么。
% o" Y$ e; x \ J然后给你多少个点的佣金之类。问具体的项目数据和情况,一个都回答不上,还要看资料,问boss。明显就能感觉到他们的压力,把时间都花在找人了。换了以前,都是别人找上去要项目,现在等于他们要倒贴。
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; S$ G' E; k/ ?2 K! o0 W( b这些不提,还是回到楼花的话题,其实,做地产投资,说穿了,就一句话。
0 C1 r3 _6 P) i% @% ?8 f/ ^4 b低买高卖,挣差价,这个谁都知道。
7 Q# D& E3 B( M& r5 s( f那怎么做?& x8 i% a0 B `# h$ E b! p( |1 o
先要解放自己的观念/ C) W/ n- C- g9 q
打个比方,现在我在说投资楼花不好,其主要原因就是价格。& \+ { ?; |7 l8 C
它在它诞生之初就被太多的专业人士做过评估,然后定价。
8 }) a: M J7 O9 R我们外面的人所接触到得价格就是它的零售价,这个价格在很多情况下,不会是一个低价,很有可能是一个市场价或者高价,因为它有几年的建造期。你很有可能买到它的未来预估价。8 f: N' s) G$ ?& M7 r+ \0 a ?
按照我们之前说的低买的观念,楼花就不是一个好的选择。0 m6 b* R( m; I" [. }+ _7 y, Y
也有可能你会问我,这个房子位置好,设计好,等等。* s' W* _8 k+ i/ x7 G( i
其实你所能想到和你想不到的任何优点,例如 ocean view, location。这些专业人士都已经早早的调研完毕,做到给你的宣传资料里了,其售价也已经包括这些优点了。
& Q# Q* [) h# Y. J9 c# v# p# g& ^所以在你做投资的时候,这个不应该是一个最重要的投资因素。' H; ~7 N7 Z' U) I; l2 W
而恰恰是那些数字,才是最应该考虑。' h( H5 a6 f9 u- D( |
那是不是真的不要买apartment呢?+ |- o8 Q4 g! V& M
其实很好回答这个问题,还是价格 , A$ y* f5 R# I* g( [& O: Y, n- h
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如果这个项目,市场价,50w(真实的价格),现在卖你40w。那等于你一买就有将近10w的利润,我肯定要。
* w8 `1 x% [; }6 ?* B9 \可是,你会要么?4 V8 h1 s8 L5 i. ?
这里有想到一些事情,以前,做agent的时候,由于种种原因,真的找到一些很好的房子,房东愿意很低的价格出售。那时候,自己也没有钱,就推荐给我的一下朋友,甚至亲戚。可结果显而易见,自己人知道你是做这行,反而不相信你。呵呵,白白便宜了外人。
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