 鲜花( 158)  鸡蛋( 19)
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一直再被问,怎么找好的投资物业?. e3 p5 O) B \+ k9 o0 ~
如果你问楼花中介,中介会告诉你,他们能拿最多佣金的那个。然后开始给你很多资料和信息来support这些。如果你问某个你感兴趣的区里工作的中介,他们很多只是上了一个星期课,拿了agent’s rep证书。然后,根据你的要求给你看你能买的起的最贵的房子。就连那些资深的中介,他们可能给你一些建议,但也只是对某几个区有所了解,并且他们也只会给你推荐他们的listing。
7 c1 i- u1 d1 b$ p8 ?" d1 h原因还是, 利。
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$ ?& D# y6 `" R" U! M不信的话,你拿一个竞争对手的房子,去问别的中介,他总能找出一堆理由叫你别买。
9 F& d; \/ T5 z: A" j投资说穿了就是一个低买高卖的过程,主要挣得是最后的差价。
+ h2 N- ]) b0 N- c. W投资房地产,其实和做股票和外汇是一样,要学习的,分析的,包括是基本面和技术面。* P2 Z* `; p+ |* [4 B& r
很多人都会花时间和精力去学习,买书,看网上的资料,甚至付费参加过培训。但请问有多少人在买一个物业之前,系统的学习过呢?' a9 [1 T* k) j# z
有没有一个宏观的意识?还是只局限于自己所在,或者所知道的几个区?
' M5 X6 A7 s. l2 G- d有没有参加过任何不是华人中介办的地产讲座?有没有去了解过主流的oz在投资哪些地产? 8 K K' j! T) R! n
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因为在大家的思维里,觉得房地产投资风险很小,所以最多少挣点。
$ {8 E4 x) B5 D3 v F+ t! `( G并且很多人,在看房的时候,一味的带着个人的喜好来看房子,来决定是否投资,这个就是地产投资看得见摸得着所带来一个最大问题。 8 o; a5 W8 }5 n! J( v4 t
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我们是怎么来决定物业的价格?
+ c: h% ^/ g) Z# d地理位置?大小?View?设计?材料?全球经济?等等?1 [5 T& F+ O( U$ o
其实都有,不过说穿了,就是,人。9 N" b0 _+ t0 F$ M2 f. V2 Z
简单的说就是一个供需关系,当大家都想觉得toorak是个好地方的时候。想买的人就多,造成了供不应求的情况,卖家或者开发商定的价格自然就高。这里面起决定因素的就是人,这个都好理解。 4 r/ i2 M; d1 `) _# c
% y; i2 B9 R4 P* w9 @; H7 S& s举个例子,
: ~# [ G I. L; D' b* `- x如果是买自住房的情况,大家都情愿多出几万也要把自己喜欢的房子拿下,这个就是情绪在作怪。这点无可厚非,我自己也一样。
/ J6 [% E3 n, B! X) N可到了买投资房的时候,就不能这样了。 6 ?* k# j; r" K5 f8 r
其实我一直在强调一点,要跳出自己的思维边界,不要管什么区。 , X3 y& J, X. K, A
打个比方,西面离城50km的区,一个项目回报25%,& ~! F! Z" e( Y+ w. l( s
Toorak,回报10%,在相同的资金投入的情况小,就因为一个是所谓的好区就投?
0 n5 m& B0 C8 C( h: q7 t/ d还是没有逃出自己情绪的左右。投资看回报和风险,还有你自己的目的和实力.$ r$ h# K. A+ z# |8 O' p; Q2 E4 C
避税?高增长?高租金?还是快钱?简单讲的话,就几点。 , f1 R4 z7 Q+ ]! ?. u6 e
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先谈现金流9 d9 R' e1 Q% q6 w9 m W1 c
只看预期租金回报来说,有2个问题---租金是否真实,我一般都会给他打个8折。算下来,2个都过了5%每年的回报,还算可以。
" u' @! D' E5 V0 Q& D- M& A8 A当时,刚刚建成的apartment和town house由于会在同一时间上市,所以在一段时间内会供大于求,造成出不去,或者压低价格租
, A6 J% H" e# v- d- D# N- Y第2, 最重要的一点是物业管理费,这个来说apartment是个很大的问题,除非你是避税
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长线来说,house>unit/town hosue> apartment,在这里也适用,非要2个挑的话,选town house,同样可以折旧避税。 # K* L( a5 ^* K! v: e' P6 m+ R
但是,这个不是绝对不是投资首选,因为地产最大的卖点就是他的不可再生和不相同性,town house和apartment在这点上面做的并不好,增值很慢。 $ r& c" D" \$ z/ v2 k" M/ a5 x
在这个价位里,我们投资的物业最少都要有10%左右租金回报。 ' ?0 v) E3 N0 d, Y1 V' v( p
1 F7 \' E( S: d房子难卖。见了好几个不同的开发商,有大的,也有小的。发觉现在项目的代理普遍专业素质也低了。上来就问,你要项目么?我这个项目多好多好。
2 Y6 ` s$ p7 l5 x! B- p* A5 W很适合投资,又适合自住。怎么怎么。
6 x B, Z: d2 C: O1 m6 H$ M( P1 V" q然后给你多少个点的佣金之类。问具体的项目数据和情况,一个都回答不上,还要看资料,问boss。明显就能感觉到他们的压力,把时间都花在找人了。换了以前,都是别人找上去要项目,现在等于他们要倒贴。 # s" \9 v1 a7 |. E3 j7 s
( P( `' q4 U i' B: y! \3 r1 a这些不提,还是回到楼花的话题,其实,做地产投资,说穿了,就一句话。
# P2 Z8 |5 u, M& q+ Z: C8 j低买高卖,挣差价,这个谁都知道。
7 E0 z+ M- h5 M/ |那怎么做?9 V, C7 J# E( ~0 a; o
先要解放自己的观念
: U/ y# j1 s% n8 D+ y打个比方,现在我在说投资楼花不好,其主要原因就是价格。0 y! R% p6 r4 ^ l; ~& W/ ]0 `" Y0 R* a0 y
它在它诞生之初就被太多的专业人士做过评估,然后定价。) h7 x2 [8 Z9 Q I3 E
我们外面的人所接触到得价格就是它的零售价,这个价格在很多情况下,不会是一个低价,很有可能是一个市场价或者高价,因为它有几年的建造期。你很有可能买到它的未来预估价。( F0 r5 P% l4 F1 l3 L
按照我们之前说的低买的观念,楼花就不是一个好的选择。% g R* \* i4 W8 Y
也有可能你会问我,这个房子位置好,设计好,等等。
3 X4 o5 r3 b- R) o: f0 H( t其实你所能想到和你想不到的任何优点,例如 ocean view, location。这些专业人士都已经早早的调研完毕,做到给你的宣传资料里了,其售价也已经包括这些优点了。
/ k, r! V0 {( [4 P2 ~& g所以在你做投资的时候,这个不应该是一个最重要的投资因素。
* n( D4 a; q5 F7 p0 C0 w3 x3 L而恰恰是那些数字,才是最应该考虑。
, G d( i8 K# F, s那是不是真的不要买apartment呢?. V1 l8 T2 n5 v
其实很好回答这个问题,还是价格 9 K; j! _: ?5 | i4 f$ n& Y3 w3 M
8 U. u F8 H) j/ \4 S如果这个项目,市场价,50w(真实的价格),现在卖你40w。那等于你一买就有将近10w的利润,我肯定要。
* e& B# n* U2 z8 L$ ^: i可是,你会要么?
9 H+ F" y8 t$ M# j这里有想到一些事情,以前,做agent的时候,由于种种原因,真的找到一些很好的房子,房东愿意很低的价格出售。那时候,自己也没有钱,就推荐给我的一下朋友,甚至亲戚。可结果显而易见,自己人知道你是做这行,反而不相信你。呵呵,白白便宜了外人。 % e& a9 Y. h( Q5 E
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