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房价涨了这么多,还能买吗? (ZT)

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发表于 2006-4-22 09:53 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
房价涨了这么多,还能买吗? ! l: |: @3 w* A1 h  [( y) @
4 i/ s7 }' d7 }  {- g* g7 E; ~

, r9 \, H2 M2 j5 e5 E$ o* t& w, g, `' S# x6 _记得大约是在两年半前,本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章,有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友,并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。6 e' [4 {# v) }% p$ Z$ d  n# G

$ [( [9 Y' b: w! z) u但也就是那篇文章,在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”,要将新移民引入房地产的泡沫市场,让大家的血汗钱付诸东流。
$ r$ M/ G. w# \) S7 G+ ], E: o7 Y% n8 Y
但结果怎么样呢?
0 `/ O7 v5 }! w! A" A. h6 z% s& W
  L7 {( D( |4 y- g几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已,而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。
# V& r5 u8 C( ]) ^8 g$ d
8 h. [- p# y1 o% T8 t7 W/ u; z: K前几天结识一位来加拿大3年多的新客户,开门见山,这位东北大姐称其最大的后悔,便是没有早点把房子买下来,害得自己交了这么久的房租,带来的美金也大幅缩水。, b1 h. K; A' q2 t
! V. c" g: Z& B. N/ [* G1 D: V
两年来,多伦多及其周边的房价大涨,令不少人跌破眼镜。打个比方,二年多前,一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元,但同样是这栋房子,眼下如果没有40万的话,卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话,超过45万的卖价也毫不出奇。1 _: {) g- h: N$ b  B' [

) ?6 h7 N( j% q9 q1 r( i2 a最近接到不少客户的电话,征询意见。大家最为关心的问题,就是房价涨了这么多,是否还可以买。
# I2 W3 R5 c' O+ A2 |$ _6 R9 y
, ~/ \1 x# c7 K" N: L( L0 R其实,这根本就不是一个值得争议的问题。+ u2 ^. R9 o* H

# b7 t7 k7 ]1 t4 S! _首先,买房人应该问自己,为什么要买房?是用来自住,还是为了投资赚钱。如果是后者,而且也不打算从银行借贷很多的话,笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多,如果期望很快就将房产套现,恐怕除了昂贵的经纪费,外加各项交割费用之外,能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告,但讲老实话,如果真的有这么好的生意的话,诸位经纪早就私下瓜分了!" _: O) k6 O2 q5 h  P4 R
; M7 T9 ]3 d# Y/ @8 d, }3 G
如果买房是用来自住的话,所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先,我们现在面对的,是43年来最低的银行贷款利率,购房的头几年,您的还款负担较轻。其次,将昂贵的房租省下来,交给银行,这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见,颇多的加拿大人一生“生活拮据”,月月“入不敷出”,但一旦年老体迈,便会腰缠万贯。此笔银两何处而来?他们会告诉你,是卖了房子后得来的。
# Q5 _( T" N/ f; t
- ]3 C* \) k5 E5 ^* O身为地产经纪,笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日,与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛,说到兴头上,老人低语:年轻人,你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱?
9 S1 e- E- }' n3 v8 d* H! `, e
; G6 g6 d* T6 o3 d) g算了算了,还是不说了,免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话,听完了老妇的答案后,我几乎从椅子上跌落地下,太刺激了!
" D$ l- S8 I! G# O4 c, q, e; G5 t# ^- w
买房的真谛不过如此吧!
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发表于 2006-4-22 10:03 | 显示全部楼层
多少?8000?
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发表于 2006-4-22 10:42 | 显示全部楼层
make sense!
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发表于 2006-4-22 12:07 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表) n1 Q, @& F* L: [
一日,与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛,说到兴头上,老人低语:年轻人,你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱? ...

) Q9 Z0 N' w: s- j9 L0 {, k* N6 K, F$ f4 u2 k
40年,加拿大人的收入变化了多少?我不是很清楚。但我知道,中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以,似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。
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发表于 2006-4-22 15:53 | 显示全部楼层
好奇的看看下表就可以估计出来了
* _1 h% j3 ]+ rTORONTO过去50年房价的走势(独立屋), K* ~7 U4 y4 f5 T- c9 ^; C7 `! ^
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1955 14952 2.01%
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1959 16615 3.30%5 P8 F6 ?/ u3 G# R5 [# s' C& K
1960 16329 -1.70%
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1962 16742 2.50%- [$ m& ?, [* X" X6 l' b
1963 16517 -1.30%& E4 D6 l5 ~/ W( r
1964 17370 5.10%
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) r8 d. N  }! c, d& g1966 21360 13.11%9 g# l% C, j# K; e5 c
1967 24078 12.70%
2 p& ?8 T7 i5 M1 G& g1 Q1968 26732 11.01%
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1971 30426 3.20%
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1975 57581 9.00%
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1977 64559 5.20%1 ]4 S8 f& g. e3 D2 z
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1981 90203 19.02%* A2 `# L+ ~, W9 {/ }! Y
1982 95496 5.90%
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" u2 r) w4 U2 Y2 V( W& b1985 109094 6.60%5 m& L. t  k: d# F
1986 138925 27.30%8 u6 b/ h0 f) X! a. d* O  E
1987 189105 36.10%. A5 H' L! W8 Y6 _, ]5 E
1988 229635 21.40%( o/ i4 Q; r0 r% M
1989 273698 19.20%
* ]/ R1 J% E' X" h0 I1990 255020 -6.80%
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1992 214971 -8.30%9 v7 V6 x8 I7 L( R
1993 206490 -0.39%! P/ a! I; }" E5 o
1994 208921 1.20%
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1997 211307 6.60%9 p) x9 l1 ~9 r6 h+ Z" Z3 w
1998 216815 2.60%$ |. V( A& |3 b7 A  }
1999 228372 5.30%9 O* z' u' I+ ?2 V
2000 243255 6.50%9 |9 s- o% V$ N' k. K* i( ], y& D
2001 251508 3.40%3 [9 v, p+ m  g) a0 _
2002 275231 9.40%$ t  E4 I- z0 }' L- g! b( T2 W4 B, c
2003 293067 6.50%
: N. E" m* W2 q2004 315231 7.60%
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发表于 2006-4-22 21:57 | 显示全部楼层
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; [8 |3 u4 D8 F5 X2 D ' B7 i- b& a/ B: W% `( d
好奇的看看下表就可以估计出来了
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1955 14952 2.01%
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1957 15732 4.60%
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 楼主| 发表于 2006-4-22 22:39 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
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1953 14424 0.00%. v  |9 Q. Y% M: |7 @( ~7 @; u( V
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: `; C1 f9 T7 e我记得好象研究过这组数据,大概说,房价的历史平均涨幅是 6。5%,即每 12 年涨一倍。
9 _: Z3 ?! c+ r8 h如果回归一条指数模型曲线,可一很明显地看到 在香港人大量移民时 (1996-1990) 的房价炒作行为。! `8 I6 X) c4 @; ^( H1 ]3 ]- ?. |
1990 年房价开始向正常曲线方向回落,1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后,大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线,但对房价的影响不太大。以后,到目前为至,房价都完全落在正常回归模型内。# `# h) i1 U* J$ L8 |6 W* F, }
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结论:目前的房价,还远没有达到泡沫的程度,还是市场的自然调节行为。
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发表于 2006-4-23 17:31 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表
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结论:目前的房价,还远没有达到泡沫的程度,还是市场的自然调节行为。" p2 q; X9 F! [- Z) W& H. p
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3 L$ m' p" L* }& b8 }老兄,这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。: ]! {. N# y/ b6 c/ W
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[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]
鲜花(634) 鸡蛋(5)
发表于 2006-4-23 18:00 | 显示全部楼层
原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表
5 r1 x( w5 B( k
6 D( h" V! h5 p) k$ `9 |* G/ m$ n8 h
40年,加拿大人的收入变化了多少?我不是很清楚。但我知道,中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以,似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

- e7 N; F+ s- A/ y9 j' j这点我同意。
$ m$ v6 o1 u3 @5 I40年啊!通货膨胀多少倍呢!怎么能这么算房子的增值呢
鲜花(21) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-23 22:07 | 显示全部楼层
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91年的时候,National Park 的门票是$2 一张,现在是十几来着?这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5%的话,只能说它还算保值。
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; _; |" h6 I3 \3 L4 O9 x大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗?那时候银行的存款利率是两位数,还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易,更没有贷款买房的,所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末,九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值,你最好已经付完贷款,要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手,只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。
3 G, k0 ?. Z+ J% Y& W" _
! d; O$ X+ O( b% Z那么,现在加拿大的通涨率还很低呀,没有危险呀!错!如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话,早已是两位数的通涨率了!只是因为时过境迁,今天这个地球上出现了两件法宝,让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑,一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的(今年比去年降了16.7%),因为其成本主要是技术成本,而不是生产成本。而“中国”就更牛了,自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了,加上加元的一路上扬,这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了,如果真实施了,老百姓就要造反了。有了这两件法宝,社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。! d: v7 W! F# A& ?3 O9 y
5 M$ C+ {  P. W, k8 ^. R& }" u
三月份的报表显示Alberta 的房价(新的统计口径,只是房价,不含地价)比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少?历史不会简单的重演,但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年,也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之,买了房的也不用太得意,抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意,跌了再买也不错,只是不要让你的钱贬值就行了。
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 楼主| 发表于 2006-4-23 23:02 | 显示全部楼层
原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表# D; _, U; E# V
& q- y* N9 X) m- N

) Z4 `5 [# Q9 [7 f9 \# |( w6 s老兄,这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

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, o) b; L* f' f0 b银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
' Q  g1 i+ g. a% s3 W我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。4 i5 z3 |, M2 j5 w/ _1 D- w. Q

, m2 v# P8 g* S7 V我的意思是,TIMING 是重要的,个人的经验,知识,条件不同,会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔,有赚的原因。
/ s& v' }5 ^1 W9 d8 W* R8 j  [4 ^! [  K8 e3 L5 z6 y# A
总之,个人要按自己认为正确的方向行动就是了。
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发表于 2006-4-23 23:12 | 显示全部楼层
数据是多伦多的,可以参考用。个人观点,从长远看,爱城的房地产应该比多伦多差很多,地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时,如此涨下去,几年后负增长是不可避免的。
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发表于 2006-4-23 23:43 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表' R( |8 Y+ J) K/ g6 F
数据是多伦多的,可以参考用。个人观点,从长远看,爱城的房地产应该比多伦多差很多,地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时,如此涨下去,几年后负增长是不可避免的。
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这个不好说,现在往这个省投的钱太多,假如石油能支撑5年,就算5年后负增长,你现在买的房子还是赚的,现在看起来很偏南的地方,到那时候可能都是近中心了,我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了,呵呵
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发表于 2006-4-24 01:58 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有钱而还没房的,还是趁早买房吧.
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发表于 2006-4-24 11:30 | 显示全部楼层
大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩,贷款利率会涨,失业会增加,房价会跌
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