房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？
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! ^- j% k' w7 \: s' i# H6 ]5 V
. z6 m: A5 K$ x8 x% {记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。
* }6 |- ^. D; T( n4 F) y, d! w( s
但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。
  S3 C: K) ]  E  O
$ p6 O7 e  ]! j但结果怎么样呢？

7 }' j! x- W* ~" ?( ]几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。

前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。
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两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。

# H2 n1 w% s8 c1 |: O最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。
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; a. f: G! y: d% f- K2 `其实，这根本就不是一个值得争议的问题。

! Y9 y6 i6 t4 n! o1 I首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！
8 C- P% O. T8 [3 u1 }6 Y
如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。
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身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？
1 B( K$ M1 R4 w5 T% Y
$ g$ C0 T; [+ i7 m7 h3 V: k算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！
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买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
6 l4 _! o# o' ~8 ^' U# o( k* FTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %

6 I' E& j  P. [/ A2 V1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
# v( `9 G) b; M* M0 P2 b1957 15732 4.60%
' q  {, o3 Z! ^* f1958 16085 2.20%
2 h8 C+ J' h2 P: w7 U1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
& W# }6 M. y; a# w( m7 _/ \1961 16334 0.03%
2 I: Q. B1 r: e- c7 E, d1 n1962 16742 2.50%
$ D4 [  `3 Z, _) O! L2 k5 U" g/ T1963 16517 -1.30%
1964 17370 5.10%
* n( p9 H9 y- _& s. V1965 18883 8.70%
, ?6 |8 o8 ^: A, s1966 21360 13.11%
$ V& n# A+ e9 y1967 24078 12.70%
1968 26732 11.01%
1969 28929 8.20%
1970 29492 1.90%
1971 30426 3.20%
; M1 u* z/ Z7 o1 o1972 32513 6.90%
* q6 s" Z6 v$ H" N1973 40605 24.88%
1974 52806 30.01%
" u: t1 K- J; o, }6 |) k# p1975 57581 9.00%
1976 61389 6.60%
1977 64559 5.20%
" ]- K6 g6 `- [# K& L  o1978 67333 4.30%
$ s* F6 v: ^8 \7 A( b1979 70830 5.20%
1980 75694 6.90%
5 A6 B6 B4 V- y& i3 }- }, y1981 90203 19.02%
1982 95496 5.90%
) m- `2 X9 ?% U1983 101626 6.10%
, n. M: Q; D8 L1984 102318 0.70%
% }: _% c/ [2 u- U6 W2 {- ^: C9 y1985 109094 6.60%
8 d) s9 Y6 B# H* {; V1986 138925 27.30%
' A1 l/ t# F' h1987 189105 36.10%
1988 229635 21.40%
' v2 F1 h) C  R7 i" c1989 273698 19.20%
1990 255020 -6.80%
1991 234313 -8.10%
* K2 t! E$ C$ K. Q$ T! @" N+ H1992 214971 -8.30%
) M( @7 ^4 L- Q( w5 e* L1993 206490 -0.39%
8 Q; y; ^; f; o3 e' F% l  D9 {1994 208921 1.20%
1995 203028 -2.80%
6 F0 w" ^2 K9 d, ~) u' V' ^, N1 s1996 198150 -2.40%
1997 211307 6.60%
8 p0 L* j" L6 e: Z3 B9 W1998 216815 2.60%
1999 228372 5.30%
2000 243255 6.50%
& j2 O3 j0 L" a. `3 v% q2001 251508 3.40%
1 |. a1 e  T2 J2 u0 q2002 275231 9.40%
& u1 m0 U: G5 R( s" T2003 293067 6.50%
" ]& t: ?, C! t5 d1 ^4 k2004 315231 7.60%

高桥

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1 E" N5 S9 N* @. X/ v' Q好奇的看看下表就可以估计出来了
( d0 a! B& w. W/ I% s* y& rTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
1 |1 }9 Z0 [1 ^4 fYear Average Price %
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1 R6 P  `. A3 _9 O3 C1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
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1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
7 j- n0 ~  W+ f0 g1958 16085 2.20%
* c* g. M; {  _8 `7 M2 E1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
1961 16334 0.03%
* ?. X' I: s7 @$ S5 S8 {1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
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1965 18883 8.70%
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1967 24078 12.70%
1968 26732 11.01%
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1978 67333 4.30%
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1980 75694 6.90%
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弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
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6 T& d6 f+ b+ F( p- n0 \--------------------------------------------------------------------------------
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好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
: j' |( g0 k/ [! G- yYear Average Price %

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& q( D- I( U" q! a  `; B6 i; S ...

) s0 G) l7 S/ V7 t0 Q
我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
% ~4 a& w; z" l% t" b$ }1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。

结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表


结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
...

老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表
8 q' ]: k) n9 G3 ^5 N8 \5 t
% _5 F! R) ?9 O" _; U" ?9 j1 L* x
40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

0 ^6 {- {9 b3 Z/ m. W这点我同意。
& G% {6 u9 z  ]& N3 S8 b40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。
6 U. {6 E0 r3 t# E0 B
5 C$ n  f6 _' S2 K大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。
4 x; P* N! o) t2 g- |0 E; t
' X  I9 y) O" v2 w, E" a- }+ S  `那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。

% t  K/ y1 z2 [3 Y三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表
5 Z; s9 w! f) p' p) A: y5 T
( x7 K# b: Z$ b& @6 e3 S- L
, P& o, o' M: z  B1 c+ j1 p; ~& {老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

* R, P0 N# N) [- a% C! l. _
银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
2 S7 E' I$ O' W7 `我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。
: [) E3 u" d2 k
我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。
/ F2 x  t" i. ]" K; p! Y% Z( C
总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌