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Hu Jiao Xiao Huang

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鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 08:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Sorry. Can not type Chinese at work. # i: ^0 M0 h$ X. C9 u9 H; e

4 h& Y8 K: i8 P. ^" A- \% hAny comments on this property? If you buy it, how much you would pay?
7 \( m7 Y/ P& b/ H6 s' m' [% N% T2 e+ s0 U9 I7 P, P+ K
http://www.edmontonrealestate.pr ... dmonton-ab-t6r-0m9/4 J: V: Y8 t( p* p1 P6 F; z& ~. J
& M/ y' `5 O, _& @* J; T% T
Thanks,
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 20:41 | 显示全部楼层
这个房子的地址是:4349 - MCCLUNG CRESCENT
$ |/ D( R& U& l" l5 W5 Z& W. w) W算 Magrath Citedal 比较好的位置,离 Larch Park 比较近。( i3 `. @, m$ }. N' ^. h
- j, g+ {& ~4 y$ f
如果是我买,我会出60万。
大型搬家
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2011-8-26 20:46 | 显示全部楼层
2# 小黄 8 ]9 e4 m6 T; i1 q- t

+ K3 Q  j4 o1 r9 FThanks a lot!
- C$ ~9 T. E; O& N2 l  f9 i+ L. Q7 j5 F$ o3 q* o
Do you mean 600K or 700K?
鲜花(70) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 22:09 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 22:58 | 显示全部楼层
2# 小黄 4 I% S0 S' ^) o* j
  x) P. c+ q  n5 M
Thanks a lot!% k! D# ]) d( F1 E6 M) n
$ n) c0 N6 ]  G- V1 t
Do you mean 600K or 700K?
1 V. i0 q" A  {7 M! {' i0 }qbxl400 发表于 2011-8-26 21:46
" l% ?/ I/ b- @8 n" d
6
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 23:00 | 显示全部楼层
房子的价格跟内装修和房子内房间的布局很有关系。因看不到照片,只能根据所看到的信息发表点评论,希望对你有所帮助。1 h( \. Z1 G/ [5 |' f8 a2 x
从外观看:房子外墙石头装饰布多,但外墙装饰的要求较高,档次定位较高。
: |, Q6 C2 @) k& [$ T, ]* |因是Perry的房子,屋内的装修材料应该有一定档次。
' f6 q+ d) N! Y8 ?5 H车库较小,30尺宽对3车库来说有些窄。! M1 V* M9 k- r# Y/ X( V  h
车库上的房间应该是BonusRoom。但房间的宽度不大,18尺宽左右。显小。
: X, k1 G) Z: y; w2 m( }Perry要价75万,估计谈价空间不大。但他们现在的存货量较多,应该有些促销。; S( J7 _6 l9 ~' u
如你去跟他们谈价,估计不会低于72万5千。
; C: F# v* e& q, h5 z6 J( I3 U9 A如能71万以下成交,应该算是相当不错的Deal。
5 C: G5 x/ H% z6 Q0 Y( T+ ^) o当然,砍价要有策略技巧。这也决定砍价的空间。
" `5 ~7 _9 }& R& M祝好运!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 23:19 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2011-8-27 00:21 编辑
" q, d9 r$ [1 W' x4 @6 C2 D! t4 Q& X0 h4 g8 S" t$ v3 k
对外观的评价,我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap,好比:
; y/ M, {/ v# s1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行,至不济也应该用 hardy board。
+ U2 T+ ~, P2 W8 |' l2) 石头严重不足。车库门上方应该是石头,和柱子形成平板效应。进门柱子应该是全石头的。在这点上这个房子还不如Jayman 40多万的房子。: X2 N( i) R+ F! w, r6 M
3) 柱子太细,还有车库左边那个窗太细,太靠近转角。整个房子没有 substantial 的感觉。. J6 y* O3 Q) N3 X+ R
4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。
; J6 @9 i2 [8 d/ [5) 窗框颜色不一致,有的深色有的浅色。3 d( c3 e% i( F! E

1 P. n, T% j  d+ b至于整体比例不协调一类的缺点就不用说了。因为外观有这么多不专业的地方,这很显然是缺乏设计水平的人设计的,内部格局恐怕也好不到哪里去。8 O, W5 W; m# a, A# \

  o6 ~# p+ P4 J3 }- {% F& p这个房子背靠的地就是22万多的 Larch Park的地,对房型有较高要求的人选择还是很大的。
1 H  Q1 D; x: W3 n; m7 r' w# W# g
当然我同意衣食住行,这个房子建筑商会咬住70多万不放。因为建筑商和小区还是有一定认知度的,可以慢慢的等某个急需现房,缺乏鉴别力而又信息不对称的买家。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-27 00:41 | 显示全部楼层
本帖最后由 衣食住行 于 2011-8-27 01:48 编辑 + N- G& {9 h) A, X. O0 z/ k
对外观的评价,我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap,好比:5 P! H& \1 f) [% D( w3 K" J
1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行,至不济也应该用 hardy board。. x+ K' V! L0 j3 @4 v1 m
2) 石头严重 ...
! q8 E& b. n1 V9 n1 y# \6 H- S小黄 发表于 2011-8-27 00:19

4 L, N  B# `2 [0 M. P  z( F1 T8 g我所说的装饰要求较高是指前脸用了一些宽条装饰。这反映了那个区对房子外墙的最低要求比一般区的要高。如Ambleside的房子也有这种要求。我是想用“这种要求”的存在,来猜测屋内装修也会上一定档次。(希望如此)。Ambleside的房子内部装修普遍较好,有木地板,瓷砖和大理石台面的房子占了70%以上。
8 ?% J) ]! Z7 `/ k如果是40~50万区的房子,城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然,客户选高档材料,那是客户自己的选择。
* V# ^; z% l7 ~1 G6 e: \# t: z8 F建筑商一般是用最低的装饰,以降低房价,吸引客户。; i3 E! H! r+ m$ }
Hardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙:我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。
# R# h' S" F- `6 F' M至于Stucco,Stone(Brick)或Tile外墙装饰是属于高档装饰,一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-27 16:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
This lot size is not good for 3-front-facing-garage design, its front elevation looks like a small entry level house.
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
发表于 2011-8-27 17:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。* e4 T& |) o1 R5 I& |7 I" y5 J! g
如果是我买的话,我可能会出650s.
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2011-8-27 18:30 | 显示全部楼层
Thanks a lot for all the comments.
4 E6 Z+ p( ]" q& R; I/ @1 [" \+ J8 I( K) s
4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。
6 S, _/ B% b  MWhat does this mean?
& u8 o' d# n/ D- ?- A
& }, {8 j; Z8 x& F0 \! q! B; JIt has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft? % x3 x) z- {# F0 E: D1 B

5 D( h9 ?* J2 p7 O* y+ n& DThanks,
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 19:52 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2011-8-27 21:05 编辑
  g1 e# b6 ]- D( t
如果是40~50万区的房子,城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然,客户选高档材料,那是客户自己的选择。3 t% l4 T5 L& Y8 y* `9 w* P' x
建筑商一般是用最低的装饰,以降低房价,吸引客户。
) y! _7 O5 m) B' X; k4 {$ n0 pHardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙:我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。0 i$ X# v6 W! k! @  X
至于Stucco,Stone(Brick)或Tile外墙装饰是属于高档装饰,一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。! G" h& s, Z+ X0 {
衣食住行 发表于 2011-8-27 01:41
) ?4 \0 |2 X& P& L$ H$ }/ Z- ]
Upper Windermere分4个区,最主要的要求是:
" j$ U, h& D4 f# u/ g( s9 R% t/ CUrban - 45~55万,Hardi board。120sf的石材,并且要2尺的wrap around。* A: i$ h  i) l" r* H
Premier - 55~95万,Stucco,车道aggregate,150sf石材。两层屋至少6/12坡度,平房7/12坡度。车库宽度少于pocket的65%
# v2 e- h' M; }9 V6 c! x# bEstate - 95万~200万,Stucco,车道aggregate,400sf石材。两层屋至少7/12坡度,平房8/12坡度。车库宽度少于pocket的60%;和Premier最主要区别是屋顶不可以用普通 asphalt shingle,必须是cedar shake或金属顶或concrete tile。/ J$ p) _. n8 g" Q+ o1 }4 V
Ridge - 200万起,基本都是专人审批的。+ A& |! z1 R4 |& u) \! F
) L4 F" t5 _4 o: x- e0 S# r
所以我觉得这个房子要价70多万,而就以房子本身尚还达不到其它小区50万左右房子的要求。当然,如果这个房子要50多万,我肯定不会提出这些批评意见的。但70多万都是改善性需求,有明显的外观弱点的还是要慎重。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 19:57 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。6 s) D" q) z. s* [- E
如果是我买的话,我可能会出650s.
3 V7 y( F- W' s& a8 j) bJoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44

" D7 ^& A0 T! j$ A很简单,这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况,而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 20:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Thanks a lot for all the comments.
* \4 E* x2 v- F) y
. d  ~- K( K: N& C4 f4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。
: T5 c( {+ u- wWhat does this mean? : L/ e% d5 f: H; W
1 i+ s7 I1 X% R( E; n: M
It has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft?
! _8 O; X0 X' x- z) P+ _, R5 A
2 u. L! H9 w& }6 Z ...
5 {4 X" [2 n) E/ I' A1 ]  p. l( Xqbxl400 发表于 2011-8-27 19:30
' B9 A" j# q/ n9 s4 n5 V
1)就是屋顶尖起那一块的起点不应该这么紧靠前面的滴水檐,应该往后推才好看。
( Y% I. T) g6 V; r2)如果是就一个房间18尺,成本相差不了多少。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 00:05 | 显示全部楼层
如果在这房子外走过,只看外观,真看不出这房子需要70多万。第一感觉、、、、、、、、、、、、
鲜花(48) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 07:56 | 显示全部楼层
1# qbxl400
8 q1 V8 g  c' k
4 m8 `4 l; B$ A4 _( ~4 F
6 h& n# s8 F" H+ [& a地点不错,房子感觉不好。
鲜花(48) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 08:32 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。. i6 e5 w+ g5 ^2 I7 \: f: s
如果是我买的话,我可能会出650s.
8 _: y' e7 ]- t3 p+ tJoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44
% w7 ], ^# O( p

- I5 I. Q5 y, b# f8 @那个地区地理位置还是很不错的,所在riverbend, 在环线以内,在新区里面不算远。 靠ravine, 安静。 交通方便,进出23 Ave和环城高速容易。
6 P) D2 Z1 `! m/ b0 x. C. ?& [4 K1 D5 g- t( P, D% e
只是这个房子造的不咋的,与要价不符。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 10:29 | 显示全部楼层
本帖最后由 OOPP 于 2011-8-29 11:30 编辑
' h4 g% B1 H( G. R  Z% J, ~, y7 |+ L0 ~
我出63。卖的就是location.
鲜花(39) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 12:52 | 显示全部楼层
曾经出价65W在那个区,买2560SQFT WALKOUT的房子,没成. 次房估计70W以下很难. 但是外形太CHEAP,如果出70W,我会去买别的房.PERRY是个不错的BUILDER, 里头细节大概好吧.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 17:35 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如果不是WALKOUT,我只出65W以内。外观实在难看。70W 可以选好一些的房子。
鲜花(636) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 19:46 | 显示全部楼层
很简单,这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况,而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。
; ]7 m7 v! R( g3 |9 ]小黄 发表于 2011-8-27 20:57
+ n6 `% g- J# ^

, b7 K5 F% c0 t/ D, J
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2011-9-1 12:45 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我觉得女童鞋们都不会喜欢这房子——太丑了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-9-2 07:52 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 supervisor 于 2011-9-2 08:54 编辑 0 S, {# e5 t" Y9 n# ~
4 E! e0 q' A0 w2 a; X; Z
男童鞋们更不喜欢,一般男童鞋更重外表.
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