Hu Jiao Xiao Huang

qbxl400

Sorry. Can not type Chinese at work.

3 X' |- r+ S, o/ D- KAny comments on this property? If you buy it, how much you would pay?

http://www.edmontonrealestate.pr ... dmonton-ab-t6r-0m9/
! \4 S0 L. R3 b8 |, K, M: W; U/ B
2 q3 Z$ E. Q" p; f& B. z$ f/ FThanks,

小黄

这个房子的地址是：4349 - MCCLUNG CRESCENT
算 Magrath Citedal 比较好的位置，离 Larch Park 比较近。
! X; S! R3 P2 ~$ t8 T7 T
, N- r1 p5 n6 V9 v& w7 }如果是我买，我会出60万。

qbxl400

2# 小黄
+ i* X6 n4 A- C6 v- T! ^, D9 {- U" `& t
  |. s; p4 P# m4 J1 SThanks a lot!
' b# Z; I: s7 @8 i. O. \
Do you mean 600K or 700K?

Marlin

小黄

2# 小黄

Thanks a lot!

% F# ?6 b4 O4 e2 X2 M& xDo you mean 600K or 700K?
qbxl400 发表于 2011-8-26 21:46

. h& R8 ~. e6 O7 _8 G6

衣食住行

房子的价格跟内装修和房子内房间的布局很有关系。因看不到照片，只能根据所看到的信息发表点评论，希望对你有所帮助。
  L& v; [4 u- u8 t3 H从外观看：房子外墙石头装饰布多，但外墙装饰的要求较高，档次定位较高。
2 o) \+ e, x/ ?, `6 z$ z因是Perry的房子，屋内的装修材料应该有一定档次。
车库较小，30尺宽对3车库来说有些窄。
车库上的房间应该是BonusRoom。但房间的宽度不大，18尺宽左右。显小。
! ]7 }: Q3 `) [9 r' P5 jPerry要价75万，估计谈价空间不大。但他们现在的存货量较多，应该有些促销。
如你去跟他们谈价，估计不会低于72万5千。
6 v/ P& V7 i) B8 o如能71万以下成交，应该算是相当不错的Deal。
! w# Y! H" q5 h( `5 T' a, w4 u$ W当然，砍价要有策略技巧。这也决定砍价的空间。
祝好运！

小黄

2 u2 ?: q2 c* x' ^8 \
. O! y0 c7 E  ~, j# J& _对外观的评价，我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap，好比：
2 O; _0 G6 A: X7 l1 M. X0 g: V* Z1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行，至不济也应该用 hardy board。
2) 石头严重不足。车库门上方应该是石头，和柱子形成平板效应。进门柱子应该是全石头的。在这点上这个房子还不如Jayman 40多万的房子。
! G/ F* K% i" }3) 柱子太细，还有车库左边那个窗太细，太靠近转角。整个房子没有 substantial 的感觉。
7 L" M7 B8 \4 R# Y' _; `& `4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足，应该至少退18寸。
' o1 i9 n8 r1 A: b4 b5) 窗框颜色不一致，有的深色有的浅色。

至于整体比例不协调一类的缺点就不用说了。因为外观有这么多不专业的地方，这很显然是缺乏设计水平的人设计的，内部格局恐怕也好不到哪里去。
" M7 O/ r5 J: [7 q* }
4 h6 M, k8 ]: n; H) _这个房子背靠的地就是22万多的 Larch Park的地，对房型有较高要求的人选择还是很大的。
  Q1 j4 D9 s' n
当然我同意衣食住行，这个房子建筑商会咬住70多万不放。因为建筑商和小区还是有一定认知度的，可以慢慢的等某个急需现房，缺乏鉴别力而又信息不对称的买家。

衣食住行

; _  |4 {: k  b' M

对外观的评价，我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap，好比：
1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行，至不济也应该用 hardy board。
2) 石头严重 ...
小黄 发表于 2011-8-27 00:19

+ g' h) D) k& H* K我所说的装饰要求较高是指前脸用了一些宽条装饰。这反映了那个区对房子外墙的最低要求比一般区的要高。如Ambleside的房子也有这种要求。我是想用“这种要求”的存在，来猜测屋内装修也会上一定档次。（希望如此）。Ambleside的房子内部装修普遍较好，有木地板，瓷砖和大理石台面的房子占了70%以上。
2 t, v- c9 V) f9 K! P如果是40~50万区的房子，城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然，客户选高档材料，那是客户自己的选择。
0 Z9 _: S! W7 `建筑商一般是用最低的装饰，以降低房价，吸引客户。
Hardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙：我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。
* r( d! t! S% X7 y  p至于Stucco，Stone（Brick）或Tile外墙装饰是属于高档装饰，一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。

ceramistpalace

This lot size is not good for 3-front-facing-garage design, its front elevation looks like a small entry level house.

JoyceAccSG

那个地区房子普遍定价偏高，不知道为什么。
/ p( \& N; T7 M如果是我买的话，我可能会出650s.

qbxl400

Thanks a lot for all the comments.

4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足，应该至少退18寸。
+ s& m  _2 P' G8 a0 ]What does this mean?
+ b7 {* {( P: c; }1 R% z
It has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft?
! c& g% u0 Y9 H* L: {4 ~: |
: j' r2 b5 J* C7 \+ O5 H0 \: mThanks,

小黄

如果是40~50万区的房子，城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然，客户选高档材料，那是客户自己的选择。
7 _. M; f; \) a2 w  K建筑商一般是用最低的装饰，以降低房价，吸引客户。
# ~) h5 I! B/ yHardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙：我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。
1 K' ]: {3 T# H: G( K. c至于Stucco，Stone（Brick）或Tile外墙装饰是属于高档装饰，一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。
% h2 ^8 G+ m0 t3 X衣食住行 发表于 2011-8-27 01:41

Upper Windermere分4个区，最主要的要求是：
Urban - 45~55万，Hardi board。120sf的石材，并且要2尺的wrap around。
/ u& @4 E$ F6 `; A$ y' U. yPremier - 55~95万，Stucco，车道aggregate，150sf石材。两层屋至少6/12坡度，平房7/12坡度。车库宽度少于pocket的65%
Estate - 95万~200万，Stucco，车道aggregate，400sf石材。两层屋至少7/12坡度，平房8/12坡度。车库宽度少于pocket的60%；和Premier最主要区别是屋顶不可以用普通 asphalt shingle，必须是cedar shake或金属顶或concrete tile。
/ ]4 p# Z' e, Z: {' A! jRidge - 200万起，基本都是专人审批的。
$ m2 j% Q# i& P5 M3 i$ A
所以我觉得这个房子要价70多万，而就以房子本身尚还达不到其它小区50万左右房子的要求。当然，如果这个房子要50多万，我肯定不会提出这些批评意见的。但70多万都是改善性需求，有明显的外观弱点的还是要慎重。

小黄

那个地区房子普遍定价偏高，不知道为什么。
" B0 C% |1 ~8 `( m如果是我买的话，我可能会出650s.
JoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44

很简单，这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况，而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。

小黄

Thanks a lot for all the comments.

/ K/ N3 V& |7 w7 Y4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足，应该至少退18寸。
What does this mean?

% B0 U# V! H/ p$ B' T+ YIt has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft?

...
* \, `% q1 _: o+ g" `) bqbxl400 发表于 2011-8-27 19:30

1）就是屋顶尖起那一块的起点不应该这么紧靠前面的滴水檐，应该往后推才好看。
2）如果是就一个房间18尺，成本相差不了多少。

maxbon

如果在这房子外走过，只看外观，真看不出这房子需要70多万。第一感觉、、、、、、、、、、、、

southcommon

1# qbxl400


地点不错，房子感觉不好。

southcommon

那个地区房子普遍定价偏高，不知道为什么。
$ L- o8 r7 r& r( u# l5 Z- t) m6 c如果是我买的话，我可能会出650s.
: n: Y* d% ^+ n2 p; y. \: hJoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44

6 B+ u$ k- R% T0 ?( M9 o6 P( y4 C( u
. y$ H9 D9 d$ d那个地区地理位置还是很不错的，所在riverbend, 在环线以内，在新区里面不算远。 靠ravine, 安静。 交通方便，进出23 Ave和环城高速容易。
" A) j. }( H' Z% t1 y  @* d
只是这个房子造的不咋的，与要价不符。

OOPP

: g' K& ~6 o/ ?7 I0 k- J8 x- i' n1 ]
我出63。卖的就是location.

carroll

曾经出价65W在那个区,买2560SQFT WALKOUT的房子,没成. 次房估计70W以下很难. 但是外形太CHEAP,如果出70W,我会去买别的房.PERRY是个不错的BUILDER, 里头细节大概好吧.

supervisor

如果不是WALKOUT,我只出65W以内。外观实在难看。70W 可以选好一些的房子。

mont

很简单，这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况，而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。
小黄 发表于 2011-8-27 20:57

4 s3 K6 g7 b! `5 I# D
+ T2 E7 f" X" C7 K2 `9 o

青萝

我觉得女童鞋们都不会喜欢这房子——太丑了。

supervisor

5 ^1 _! ?) r( b1 ?" ?
# W5 F2 V0 c3 U8 o; k: j男童鞋们更不喜欢,一般男童鞋更重外表.