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Hu Jiao Xiao Huang

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鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 08:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Sorry. Can not type Chinese at work.
$ s* t$ M! y$ M, {& p. O9 d2 k. N4 s% q( _8 [/ m2 o; o
Any comments on this property? If you buy it, how much you would pay? / N. H/ ~, |, |6 {0 x
5 u: R+ E& Y& a$ I$ }0 k
http://www.edmontonrealestate.pr ... dmonton-ab-t6r-0m9/
5 h0 Q5 Q; r/ ?5 v6 D8 n
- V! J  C( P0 L) b2 T8 y/ `0 XThanks,
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 20:41 | 显示全部楼层
这个房子的地址是:4349 - MCCLUNG CRESCENT, [& E; d6 \( W' b9 R
算 Magrath Citedal 比较好的位置,离 Larch Park 比较近。
2 q- t! D7 W" ^. D6 P( h0 w+ |' y" k' ?3 X/ M
如果是我买,我会出60万。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2011-8-26 20:46 | 显示全部楼层
2# 小黄
) D& K+ n6 n/ R* z0 X4 B
9 c2 B: q* x  |3 B2 Z8 t/ QThanks a lot!  i: y' t1 l8 K6 T6 ]
$ a% C: x% K0 W/ l
Do you mean 600K or 700K?
鲜花(70) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 22:09 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 22:58 | 显示全部楼层
2# 小黄
, A5 w; s6 {4 _0 s9 T- ]; z: U3 `0 s1 B# X& d3 p
Thanks a lot!. N" _* Q4 z" z$ w/ Z% h
- h% ^& Q+ ]" E* C7 [( o4 F
Do you mean 600K or 700K?  k+ q1 v  N( s5 j- ~, ~9 j
qbxl400 发表于 2011-8-26 21:46
: x+ G0 ?0 E% A: y2 U
6
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 23:00 | 显示全部楼层
房子的价格跟内装修和房子内房间的布局很有关系。因看不到照片,只能根据所看到的信息发表点评论,希望对你有所帮助。
5 x2 H" M$ V$ K. e" @; m3 ]* G从外观看:房子外墙石头装饰布多,但外墙装饰的要求较高,档次定位较高。
, t6 C( Y6 h) a; N' B6 P# s! r因是Perry的房子,屋内的装修材料应该有一定档次。5 K. M* @* S5 l3 u5 o
车库较小,30尺宽对3车库来说有些窄。' L, ~. z1 e9 u. \) D0 V7 N
车库上的房间应该是BonusRoom。但房间的宽度不大,18尺宽左右。显小。% J  c  M8 _: l! h2 A) ^5 F. J; A
Perry要价75万,估计谈价空间不大。但他们现在的存货量较多,应该有些促销。& k3 G2 L1 I6 e1 A# y4 n4 S
如你去跟他们谈价,估计不会低于72万5千。, P. W7 \. R1 Z1 Z7 J
如能71万以下成交,应该算是相当不错的Deal。  j8 ^+ _" w$ T& y
当然,砍价要有策略技巧。这也决定砍价的空间。
5 s: h: U9 x4 H- a' O祝好运!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 23:19 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2011-8-27 00:21 编辑 + e* ~0 X3 s; ^( d7 N5 m; O
" H, C9 E, d& {
对外观的评价,我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap,好比:
+ p% ]' G' b. t8 U/ m) T0 ^/ m1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行,至不济也应该用 hardy board。
* o" ]/ B% L" }4 d8 f) F) \2) 石头严重不足。车库门上方应该是石头,和柱子形成平板效应。进门柱子应该是全石头的。在这点上这个房子还不如Jayman 40多万的房子。! D, `/ y; n+ ~2 Q8 q2 h
3) 柱子太细,还有车库左边那个窗太细,太靠近转角。整个房子没有 substantial 的感觉。3 `* i9 K" P; ^6 T; ~1 X4 W1 x
4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。
" l. p* Q; r8 M: f2 a5 a$ X5) 窗框颜色不一致,有的深色有的浅色。2 t( v* c' j( w; w# |

1 k8 q; F2 x5 u3 b9 o9 p至于整体比例不协调一类的缺点就不用说了。因为外观有这么多不专业的地方,这很显然是缺乏设计水平的人设计的,内部格局恐怕也好不到哪里去。% n8 k2 u5 u: z' V- o; W9 y3 l1 h
& H  O% U9 v" ~6 W; S
这个房子背靠的地就是22万多的 Larch Park的地,对房型有较高要求的人选择还是很大的。
+ }, f$ Z. f# y: s3 {0 m3 U* Y% [. u5 o8 e  Z' R
当然我同意衣食住行,这个房子建筑商会咬住70多万不放。因为建筑商和小区还是有一定认知度的,可以慢慢的等某个急需现房,缺乏鉴别力而又信息不对称的买家。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-27 00:41 | 显示全部楼层
本帖最后由 衣食住行 于 2011-8-27 01:48 编辑 $ ^( c5 z. W8 i8 U1 h. ?3 p
对外观的评价,我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap,好比:2 L. C/ m& ?& j' \5 g+ O" G
1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行,至不济也应该用 hardy board。9 W+ l; F( N" S. v! `' V
2) 石头严重 ...
  L5 a. r( R8 M9 _5 A5 _" p9 D- b小黄 发表于 2011-8-27 00:19
- \' ?" g: N, ^- W8 j5 {
我所说的装饰要求较高是指前脸用了一些宽条装饰。这反映了那个区对房子外墙的最低要求比一般区的要高。如Ambleside的房子也有这种要求。我是想用“这种要求”的存在,来猜测屋内装修也会上一定档次。(希望如此)。Ambleside的房子内部装修普遍较好,有木地板,瓷砖和大理石台面的房子占了70%以上。
2 K# `& n6 u  [3 L3 q5 {如果是40~50万区的房子,城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然,客户选高档材料,那是客户自己的选择。  O9 A7 F! F$ k# j
建筑商一般是用最低的装饰,以降低房价,吸引客户。/ A7 a7 b, ~/ U; W% w: A
Hardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙:我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。
4 m6 O3 b' e2 y( w0 x至于Stucco,Stone(Brick)或Tile外墙装饰是属于高档装饰,一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-27 16:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
This lot size is not good for 3-front-facing-garage design, its front elevation looks like a small entry level house.
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
发表于 2011-8-27 17:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。
/ J7 b" D" A8 T7 v, M; {如果是我买的话,我可能会出650s.
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2011-8-27 18:30 | 显示全部楼层
Thanks a lot for all the comments. 5 j8 M+ k8 [. J0 B+ ~) g
: F0 m+ {1 [% {; ]1 X+ k2 _. n
4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。' S# t" B  F7 R: _
What does this mean? ! f( Y( {7 Y& j$ A/ j! z
, ?! |3 K, Q+ k
It has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft? & c7 h4 @# n* G) n7 [

3 H1 D' z, o5 u1 FThanks,
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 19:52 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2011-8-27 21:05 编辑 # l' R" I! q! f4 L: D5 v4 u- g
如果是40~50万区的房子,城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然,客户选高档材料,那是客户自己的选择。
7 L4 [$ f2 T$ z. B# ?* T4 K建筑商一般是用最低的装饰,以降低房价,吸引客户。
) o. S/ D6 c4 z4 {0 R6 d% J/ cHardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙:我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。2 i; G) _9 G& z$ |; X
至于Stucco,Stone(Brick)或Tile外墙装饰是属于高档装饰,一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。
' y! a% U9 R5 j衣食住行 发表于 2011-8-27 01:41

/ S* h" G+ c. }8 I% H# P  SUpper Windermere分4个区,最主要的要求是:
- E8 r" P2 i3 A4 N" D" a0 H# B2 M6 p3 DUrban - 45~55万,Hardi board。120sf的石材,并且要2尺的wrap around。
/ E7 u6 D( `+ E% Q' lPremier - 55~95万,Stucco,车道aggregate,150sf石材。两层屋至少6/12坡度,平房7/12坡度。车库宽度少于pocket的65%. K; [6 o5 P& A
Estate - 95万~200万,Stucco,车道aggregate,400sf石材。两层屋至少7/12坡度,平房8/12坡度。车库宽度少于pocket的60%;和Premier最主要区别是屋顶不可以用普通 asphalt shingle,必须是cedar shake或金属顶或concrete tile。
9 o/ F, n  @' E; v1 `8 eRidge - 200万起,基本都是专人审批的。+ }: m/ L/ i& V/ |. R( h! I3 g

1 V- {! w8 b( I7 @' c所以我觉得这个房子要价70多万,而就以房子本身尚还达不到其它小区50万左右房子的要求。当然,如果这个房子要50多万,我肯定不会提出这些批评意见的。但70多万都是改善性需求,有明显的外观弱点的还是要慎重。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 19:57 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。
  L% n" A/ L% I. u3 w! s# w如果是我买的话,我可能会出650s.  `8 l8 C1 L8 T$ g! H1 G9 a4 G
JoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44
; ]8 T* j/ V% H
很简单,这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况,而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 20:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Thanks a lot for all the comments.
+ `% u; S2 n3 _: w
( u: l+ e* C1 p4 |! r4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。
/ {5 Y& @  w) j* |# CWhat does this mean? : f8 M; e+ D8 a

8 g0 |+ A1 B/ Q) FIt has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft?
/ v/ d7 K7 v& ?( {6 O1 j$ Q2 q- u
...
+ b) E. Q) d0 A/ lqbxl400 发表于 2011-8-27 19:30

. T% \& f2 V7 Y1 K1)就是屋顶尖起那一块的起点不应该这么紧靠前面的滴水檐,应该往后推才好看。: h8 L/ o7 A$ z
2)如果是就一个房间18尺,成本相差不了多少。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 00:05 | 显示全部楼层
如果在这房子外走过,只看外观,真看不出这房子需要70多万。第一感觉、、、、、、、、、、、、
鲜花(48) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 07:56 | 显示全部楼层
1# qbxl400 0 `9 C  L7 Z0 W

1 s  a) p* }: l9 q( ?
+ v8 M, ^% o' b5 ~地点不错,房子感觉不好。
鲜花(48) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 08:32 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。
! J# x% c4 Q  @如果是我买的话,我可能会出650s.- J8 }0 o  @8 B$ _, f7 q. i
JoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44

& ^+ `2 j9 b. H# e( g4 l& v, }% w: X7 t3 D7 f1 v9 [
那个地区地理位置还是很不错的,所在riverbend, 在环线以内,在新区里面不算远。 靠ravine, 安静。 交通方便,进出23 Ave和环城高速容易。
) r& {$ U4 D- a& g% X
. E1 y! p. @* K! d# s! `5 a" w只是这个房子造的不咋的,与要价不符。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 10:29 | 显示全部楼层
本帖最后由 OOPP 于 2011-8-29 11:30 编辑
! O1 u: B" W+ w7 {
: Y7 Q4 R4 J8 E3 \我出63。卖的就是location.
鲜花(39) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 12:52 | 显示全部楼层
曾经出价65W在那个区,买2560SQFT WALKOUT的房子,没成. 次房估计70W以下很难. 但是外形太CHEAP,如果出70W,我会去买别的房.PERRY是个不错的BUILDER, 里头细节大概好吧.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 17:35 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如果不是WALKOUT,我只出65W以内。外观实在难看。70W 可以选好一些的房子。
鲜花(636) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 19:46 | 显示全部楼层
很简单,这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况,而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。
8 i5 c' V, F/ X$ L$ h. D0 d小黄 发表于 2011-8-27 20:57

8 Z7 ~1 |8 f$ H5 g! |* e6 f5 y+ M, m
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2011-9-1 12:45 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我觉得女童鞋们都不会喜欢这房子——太丑了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-9-2 07:52 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 supervisor 于 2011-9-2 08:54 编辑
4 _) B  H" w* ?$ X# ^# g8 K* @$ O: b- k: @) l
男童鞋们更不喜欢,一般男童鞋更重外表.
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