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Hu Jiao Xiao Huang

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鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 08:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Sorry. Can not type Chinese at work.
' d( h, y: j' X; I, I
3 Q% D9 @, J3 ^# o! u) yAny comments on this property? If you buy it, how much you would pay? 1 D2 `: H/ c/ E% v  l# s
7 w  n) i9 V3 }. i
http://www.edmontonrealestate.pr ... dmonton-ab-t6r-0m9/3 V5 i$ R" J7 f) x* x  X

# c+ W# y* L  B* J; T# T' q5 ?Thanks,
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 20:41 | 显示全部楼层
这个房子的地址是:4349 - MCCLUNG CRESCENT
% q- o, ]$ U- g  m7 J$ c" ?算 Magrath Citedal 比较好的位置,离 Larch Park 比较近。4 Z" Z0 G- @* L2 I$ D; G

: J0 Q  q+ {+ r4 I9 w0 ], b如果是我买,我会出60万。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2011-8-26 20:46 | 显示全部楼层
2# 小黄 ; y6 O; ?+ Z+ \

( i  D6 Z' }* H. [& {) F8 Y- nThanks a lot!$ q9 d- c- K* y+ B5 h0 ^' y' l
( v% `, \* T# a7 v
Do you mean 600K or 700K?
鲜花(70) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 22:09 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 22:58 | 显示全部楼层
2# 小黄
. J# t  U0 {4 h) R- E+ T! g' R; I- Z
Thanks a lot!
: H- z! `1 V/ w* r1 t5 M
& W: v. H0 T4 z: bDo you mean 600K or 700K?
# A+ F) l) X/ Q& S0 y# s# ?qbxl400 发表于 2011-8-26 21:46

1 z- U6 r$ k7 k6
理袁律师事务所
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 23:00 | 显示全部楼层
房子的价格跟内装修和房子内房间的布局很有关系。因看不到照片,只能根据所看到的信息发表点评论,希望对你有所帮助。
. T2 s: V0 E' x从外观看:房子外墙石头装饰布多,但外墙装饰的要求较高,档次定位较高。4 a$ ~/ {/ K$ F: V5 r
因是Perry的房子,屋内的装修材料应该有一定档次。
0 M! b& B6 r+ R. L车库较小,30尺宽对3车库来说有些窄。: N/ p2 j0 Y# d" x. \9 [8 ^
车库上的房间应该是BonusRoom。但房间的宽度不大,18尺宽左右。显小。
; r. W9 Y) @/ H/ `8 \Perry要价75万,估计谈价空间不大。但他们现在的存货量较多,应该有些促销。
6 G, ?& V7 G3 |4 e& h如你去跟他们谈价,估计不会低于72万5千。5 {5 }* O% O/ i) }! o& z
如能71万以下成交,应该算是相当不错的Deal。
0 b: y* K2 t& G, p9 ~当然,砍价要有策略技巧。这也决定砍价的空间。0 v$ M7 H! s; [
祝好运!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 23:19 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2011-8-27 00:21 编辑 # z9 R& D7 P; C% y) N4 C8 A2 ?. q

& I7 V4 y, x/ ?& B, L对外观的评价,我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap,好比:
" j. E, x! d+ H1 q  J: G( N: a1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行,至不济也应该用 hardy board。
/ e& ~( Z& d3 Y( x2) 石头严重不足。车库门上方应该是石头,和柱子形成平板效应。进门柱子应该是全石头的。在这点上这个房子还不如Jayman 40多万的房子。
+ @4 o& m* Z- E1 C) y3) 柱子太细,还有车库左边那个窗太细,太靠近转角。整个房子没有 substantial 的感觉。
  b9 D+ [* k3 `6 t& I4 p9 I4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。: ^9 I7 j+ \% X0 ^; j" A& F0 X# b* M
5) 窗框颜色不一致,有的深色有的浅色。
% o& d% W" K# M, x" l/ I% h/ O8 i' Y: d0 {1 P/ w& I
至于整体比例不协调一类的缺点就不用说了。因为外观有这么多不专业的地方,这很显然是缺乏设计水平的人设计的,内部格局恐怕也好不到哪里去。5 O; c1 M, f; t$ ~9 k
1 d$ C( O( }& k/ _) V& Q# a
这个房子背靠的地就是22万多的 Larch Park的地,对房型有较高要求的人选择还是很大的。
9 i+ J7 P: X/ z% O
5 z: e& Q# }& ]当然我同意衣食住行,这个房子建筑商会咬住70多万不放。因为建筑商和小区还是有一定认知度的,可以慢慢的等某个急需现房,缺乏鉴别力而又信息不对称的买家。
大型搬家
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-27 00:41 | 显示全部楼层
本帖最后由 衣食住行 于 2011-8-27 01:48 编辑 . Q0 C2 G3 w  _8 i( A2 k
对外观的评价,我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap,好比:9 a0 g' I. A7 C) m( y
1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行,至不济也应该用 hardy board。
3 r. ]& w+ V$ H7 h; G3 n3 H$ P4 s  M2) 石头严重 ...
- c1 V3 ^4 Y- K% l小黄 发表于 2011-8-27 00:19

; N7 y( E! A" r, V- t; m1 U3 C7 N我所说的装饰要求较高是指前脸用了一些宽条装饰。这反映了那个区对房子外墙的最低要求比一般区的要高。如Ambleside的房子也有这种要求。我是想用“这种要求”的存在,来猜测屋内装修也会上一定档次。(希望如此)。Ambleside的房子内部装修普遍较好,有木地板,瓷砖和大理石台面的房子占了70%以上。
: V* [2 O( A! L: F- n如果是40~50万区的房子,城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然,客户选高档材料,那是客户自己的选择。
0 m) i) Z( f# v建筑商一般是用最低的装饰,以降低房价,吸引客户。
" r% R* f6 E( J8 q6 eHardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙:我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。& J. W5 E2 ?4 l2 O3 V, w8 d: J+ X
至于Stucco,Stone(Brick)或Tile外墙装饰是属于高档装饰,一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-27 16:33 | 显示全部楼层
This lot size is not good for 3-front-facing-garage design, its front elevation looks like a small entry level house.
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
发表于 2011-8-27 17:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。
/ I$ S7 D. W) T  {4 y( P如果是我买的话,我可能会出650s.
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2011-8-27 18:30 | 显示全部楼层
Thanks a lot for all the comments. ) F4 a& ^+ v0 q/ n& d
6 b5 y  O8 \7 G& @# V
4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。- C1 N. V9 N8 h+ `. c
What does this mean? $ @1 r! |) C; X9 ~. d/ l1 _

/ y7 ~0 [8 _3 J, _% I% tIt has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft? , Z! p3 }& I' p/ k/ ~% E$ Z6 D
0 T+ ]7 f$ c+ i* V+ S7 m) d9 G
Thanks,
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 19:52 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2011-8-27 21:05 编辑
9 h7 c+ o2 l" z6 U7 r5 T; B
如果是40~50万区的房子,城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然,客户选高档材料,那是客户自己的选择。. k5 c2 x+ t& \& z* Y4 }
建筑商一般是用最低的装饰,以降低房价,吸引客户。
: e+ i  c( ~# O% F" vHardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙:我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。- O& |3 u2 H$ v
至于Stucco,Stone(Brick)或Tile外墙装饰是属于高档装饰,一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。7 L4 W2 A3 V3 e6 T
衣食住行 发表于 2011-8-27 01:41
3 j; ?, P! ~/ |
Upper Windermere分4个区,最主要的要求是:; U7 {3 ^& ?9 ?; [3 P  y0 W4 X
Urban - 45~55万,Hardi board。120sf的石材,并且要2尺的wrap around。
. _. f6 A- h3 M5 _Premier - 55~95万,Stucco,车道aggregate,150sf石材。两层屋至少6/12坡度,平房7/12坡度。车库宽度少于pocket的65%7 J4 E5 N% d: ?  n: I0 o
Estate - 95万~200万,Stucco,车道aggregate,400sf石材。两层屋至少7/12坡度,平房8/12坡度。车库宽度少于pocket的60%;和Premier最主要区别是屋顶不可以用普通 asphalt shingle,必须是cedar shake或金属顶或concrete tile。
( ?4 t/ ], p5 }7 {0 ERidge - 200万起,基本都是专人审批的。
* j$ h: |+ b3 u0 y6 T. e4 |8 o" e! ^9 K
所以我觉得这个房子要价70多万,而就以房子本身尚还达不到其它小区50万左右房子的要求。当然,如果这个房子要50多万,我肯定不会提出这些批评意见的。但70多万都是改善性需求,有明显的外观弱点的还是要慎重。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 19:57 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。
, ^; n1 m8 M* F, B% G  D: e4 A如果是我买的话,我可能会出650s.. {- f* J, G# U; \# O3 P; x7 K9 o
JoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44

( L; m* X8 S$ g" ^  S1 E  `很简单,这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况,而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 20:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Thanks a lot for all the comments.
" N, Q) l# S; l3 ]/ B
; f6 O) Y% P0 z1 X3 `' M4 a* ?. ]4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。. y  ~) _; z: U; z
What does this mean?
# h2 x  Z. o9 x  @& H
6 |7 N. w2 B: eIt has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft?
# c5 R, k8 I; L: \, O% D* G2 }' Q' E+ q" v
.... t& D9 D0 h7 z/ r% ^6 Q/ F0 G
qbxl400 发表于 2011-8-27 19:30
1 v7 x' a0 l+ _
1)就是屋顶尖起那一块的起点不应该这么紧靠前面的滴水檐,应该往后推才好看。
( m# i' G2 E8 _2)如果是就一个房间18尺,成本相差不了多少。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 00:05 | 显示全部楼层
如果在这房子外走过,只看外观,真看不出这房子需要70多万。第一感觉、、、、、、、、、、、、
鲜花(48) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 07:56 | 显示全部楼层
1# qbxl400
  X4 c$ l, N9 V1 M9 y
2 ?. A! k! ]2 C$ K9 ~# }* x1 T) N* G
; s$ K- I; Z# v地点不错,房子感觉不好。
鲜花(48) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 08:32 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。; h, h9 ]  f' L
如果是我买的话,我可能会出650s.2 u3 g& o0 Y& M0 ]5 {* P" q
JoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44
" A* w( h# S1 o) O
+ y; R. l2 c. Z6 ~+ Y$ ^4 v3 g
那个地区地理位置还是很不错的,所在riverbend, 在环线以内,在新区里面不算远。 靠ravine, 安静。 交通方便,进出23 Ave和环城高速容易。, v% e0 N4 J0 S  j* K2 \6 o+ m
! R' ?; \; e8 T
只是这个房子造的不咋的,与要价不符。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 10:29 | 显示全部楼层
本帖最后由 OOPP 于 2011-8-29 11:30 编辑 6 W" h$ `9 o+ p& O

. P+ W) U& w6 U2 Q7 N' [; _我出63。卖的就是location.
鲜花(39) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 12:52 | 显示全部楼层
曾经出价65W在那个区,买2560SQFT WALKOUT的房子,没成. 次房估计70W以下很难. 但是外形太CHEAP,如果出70W,我会去买别的房.PERRY是个不错的BUILDER, 里头细节大概好吧.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 17:35 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如果不是WALKOUT,我只出65W以内。外观实在难看。70W 可以选好一些的房子。
鲜花(636) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 19:46 | 显示全部楼层
很简单,这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况,而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。
5 p: v+ d! T! D# u, r" h( o小黄 发表于 2011-8-27 20:57
" A! ~3 L' E9 h" m

' S1 Z( W3 x2 s6 c2 J6 p, j
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2011-9-1 12:45 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我觉得女童鞋们都不会喜欢这房子——太丑了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-9-2 07:52 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 supervisor 于 2011-9-2 08:54 编辑 + U% q5 }7 L! b6 i7 O& t% ~

+ i4 `, L  ?8 o男童鞋们更不喜欢,一般男童鞋更重外表.
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