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Hu Jiao Xiao Huang

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鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 08:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Sorry. Can not type Chinese at work.
0 U+ O- M9 I# f# s
; E5 X" b8 g4 ^+ C% o4 j4 Y" i. y" i7 GAny comments on this property? If you buy it, how much you would pay? " z0 Y1 z, I( G  r+ f: \' e$ t

! ^; n; a( G7 i/ _http://www.edmontonrealestate.pr ... dmonton-ab-t6r-0m9/0 h3 h* [  H' n" K, S

: S0 K$ ]2 a9 L4 IThanks,
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 20:41 | 显示全部楼层
这个房子的地址是:4349 - MCCLUNG CRESCENT- l: z& W- p# d; v9 Q1 D; f' e
算 Magrath Citedal 比较好的位置,离 Larch Park 比较近。
; D/ A) r0 e5 u( B; J$ H- z$ B# j5 T4 z9 @/ S9 B. `$ H
如果是我买,我会出60万。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2011-8-26 20:46 | 显示全部楼层
2# 小黄
& @; j. Z3 I0 v* c: d( W. y( m, s0 r* b- m& l5 E! w2 V& s
Thanks a lot!
% I, y+ D1 c" L+ n) C, m
( S+ L7 i7 ^( Z7 NDo you mean 600K or 700K?
鲜花(70) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 22:09 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 22:58 | 显示全部楼层
2# 小黄   K9 y, [, \8 q; f+ K
6 p! V6 |  Y" D9 R% J1 T- D# t# E/ z& w
Thanks a lot!+ G/ a/ b0 ~! ^- j! a1 @, c# S

& T: c4 E$ q) m+ t- O, {- Z; YDo you mean 600K or 700K?4 K) J( ]% d2 {$ F  F
qbxl400 发表于 2011-8-26 21:46

3 Q2 G$ E1 S- c2 `+ d! B6
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 23:00 | 显示全部楼层
房子的价格跟内装修和房子内房间的布局很有关系。因看不到照片,只能根据所看到的信息发表点评论,希望对你有所帮助。
( q, A; S5 v$ U) Q  i从外观看:房子外墙石头装饰布多,但外墙装饰的要求较高,档次定位较高。
5 y0 U: A* @/ T- f, I+ l4 f2 y; {因是Perry的房子,屋内的装修材料应该有一定档次。
/ E' F+ t% U" b车库较小,30尺宽对3车库来说有些窄。; z1 ]9 c- j" x& K
车库上的房间应该是BonusRoom。但房间的宽度不大,18尺宽左右。显小。4 j& o9 a4 `) x
Perry要价75万,估计谈价空间不大。但他们现在的存货量较多,应该有些促销。' h4 g" a9 Z+ w
如你去跟他们谈价,估计不会低于72万5千。
; b) b. L* ?. ?$ c6 ]如能71万以下成交,应该算是相当不错的Deal。; h* y' H/ P* P
当然,砍价要有策略技巧。这也决定砍价的空间。
6 [5 ~$ ?$ Z, C" y祝好运!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 23:19 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2011-8-27 00:21 编辑 2 g( D6 N& u/ A9 W* y, P
: C8 V# |  c7 Z7 ~
对外观的评价,我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap,好比:
* s; P& ^6 f1 @: o0 a* a1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行,至不济也应该用 hardy board。
* r$ j1 S4 K* N2 i( A' F8 I2) 石头严重不足。车库门上方应该是石头,和柱子形成平板效应。进门柱子应该是全石头的。在这点上这个房子还不如Jayman 40多万的房子。
9 m/ z7 j6 Y" r$ ~$ p. }# j1 M3) 柱子太细,还有车库左边那个窗太细,太靠近转角。整个房子没有 substantial 的感觉。
5 e+ {, P6 T. J( `& @+ c4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。( n, M5 h2 k( ^* N
5) 窗框颜色不一致,有的深色有的浅色。) H5 A- h  d. }8 b

; ?7 f1 q/ j7 B至于整体比例不协调一类的缺点就不用说了。因为外观有这么多不专业的地方,这很显然是缺乏设计水平的人设计的,内部格局恐怕也好不到哪里去。. m) ]1 l0 G& i  Y+ f- L

2 c' R* D' M( V5 m2 x这个房子背靠的地就是22万多的 Larch Park的地,对房型有较高要求的人选择还是很大的。! d$ s  f- h$ D5 \; ?; f! ~

% B# D/ P$ P* f2 u4 F当然我同意衣食住行,这个房子建筑商会咬住70多万不放。因为建筑商和小区还是有一定认知度的,可以慢慢的等某个急需现房,缺乏鉴别力而又信息不对称的买家。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-27 00:41 | 显示全部楼层
本帖最后由 衣食住行 于 2011-8-27 01:48 编辑 - W# n' Y5 A" k6 J
对外观的评价,我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap,好比:
; H) u' C* M! |( y% d1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行,至不济也应该用 hardy board。
! N7 p, l' W) e: t  f* ^2 N( P2) 石头严重 ..." t( r$ N6 `4 A8 \. w% M  a
小黄 发表于 2011-8-27 00:19

* N; s/ K8 b" b我所说的装饰要求较高是指前脸用了一些宽条装饰。这反映了那个区对房子外墙的最低要求比一般区的要高。如Ambleside的房子也有这种要求。我是想用“这种要求”的存在,来猜测屋内装修也会上一定档次。(希望如此)。Ambleside的房子内部装修普遍较好,有木地板,瓷砖和大理石台面的房子占了70%以上。
4 A) ~6 a. L. u" g  H) X* g如果是40~50万区的房子,城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然,客户选高档材料,那是客户自己的选择。
$ a' w. Z6 x% U- y; U建筑商一般是用最低的装饰,以降低房价,吸引客户。
! E# U/ ?) H- O1 JHardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙:我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。
1 e5 \& B0 P& s至于Stucco,Stone(Brick)或Tile外墙装饰是属于高档装饰,一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-27 16:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
This lot size is not good for 3-front-facing-garage design, its front elevation looks like a small entry level house.
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
发表于 2011-8-27 17:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。9 ~1 f  |# L# q3 B4 x
如果是我买的话,我可能会出650s.
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2011-8-27 18:30 | 显示全部楼层
Thanks a lot for all the comments.
6 o/ [& t, L9 ^( h4 X$ f7 l7 b: I- T; n' g8 Z: M6 Z. l
4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。
2 C/ U6 E( e5 A/ HWhat does this mean? 4 C3 ^- [) c1 A# X, z

) e( @3 s  H" \# `' A* I" ~3 _It has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft?
; N% ~. U* A  A. g8 A& I) m7 v! b9 A/ U  v  n
Thanks,
大型搬家
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 19:52 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2011-8-27 21:05 编辑
! `" u; Z" G! w; X
如果是40~50万区的房子,城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然,客户选高档材料,那是客户自己的选择。
' ^+ x6 {! D8 i1 q& e建筑商一般是用最低的装饰,以降低房价,吸引客户。" n- l+ c) F. l
Hardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙:我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。, s; s  K$ g1 b' p* e. C
至于Stucco,Stone(Brick)或Tile外墙装饰是属于高档装饰,一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。
4 @! W4 k4 t& W3 d0 ~; b; _衣食住行 发表于 2011-8-27 01:41

0 v7 j  _8 x7 [& p# CUpper Windermere分4个区,最主要的要求是:% q( N7 y. W& ~3 w1 G+ o( ]% h3 b
Urban - 45~55万,Hardi board。120sf的石材,并且要2尺的wrap around。
- L$ u* q. ?& `' P! V0 d, J) z6 _Premier - 55~95万,Stucco,车道aggregate,150sf石材。两层屋至少6/12坡度,平房7/12坡度。车库宽度少于pocket的65%9 H: L5 `1 D; C9 n' H) p# ~- ?3 d
Estate - 95万~200万,Stucco,车道aggregate,400sf石材。两层屋至少7/12坡度,平房8/12坡度。车库宽度少于pocket的60%;和Premier最主要区别是屋顶不可以用普通 asphalt shingle,必须是cedar shake或金属顶或concrete tile。+ T# |6 e' g, f* U2 I- u
Ridge - 200万起,基本都是专人审批的。
) C' O5 x8 q7 P! `0 [1 j
. d/ r5 O- y. g" x# o6 ?所以我觉得这个房子要价70多万,而就以房子本身尚还达不到其它小区50万左右房子的要求。当然,如果这个房子要50多万,我肯定不会提出这些批评意见的。但70多万都是改善性需求,有明显的外观弱点的还是要慎重。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 19:57 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。
4 [0 p9 y* N, `  _8 X% ]如果是我买的话,我可能会出650s.
: ~& c$ z5 t2 [9 bJoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44
  D4 z5 m/ d) r" c9 w
很简单,这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况,而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 20:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Thanks a lot for all the comments. . ]- K6 W2 ]  }
; j; j# b' C! e
4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。$ U- L. R( H$ `8 f" O
What does this mean? $ W  Q/ M. I$ a4 }& x  I

5 k/ ^( Q3 j1 s7 p$ b, XIt has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft?
9 }) x3 W9 {7 `$ N- R* E" s/ t, M" c
...
* H* @) \8 F" _+ U3 l- Sqbxl400 发表于 2011-8-27 19:30
; G" ?5 ]: u) |/ c( S; I, d4 k
1)就是屋顶尖起那一块的起点不应该这么紧靠前面的滴水檐,应该往后推才好看。5 o" {6 k2 @0 z* @5 i
2)如果是就一个房间18尺,成本相差不了多少。
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 00:05 | 显示全部楼层
如果在这房子外走过,只看外观,真看不出这房子需要70多万。第一感觉、、、、、、、、、、、、
鲜花(48) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 07:56 | 显示全部楼层
1# qbxl400
; W- W% \/ |# H) |/ R! {
7 P) |- L% E4 C6 C$ `8 H# Z! {
6 q6 i% w& n. Z. l/ A% L4 T地点不错,房子感觉不好。
鲜花(48) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 08:32 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。$ g" {& |* D4 m: G; b% l# d8 t- m( I
如果是我买的话,我可能会出650s.
1 G$ l' A3 d: n$ j  n, UJoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44
3 Z# x* V8 P. N0 {2 n  H/ {7 p

8 G2 F6 m! `. E9 r+ `; k( ~. ]那个地区地理位置还是很不错的,所在riverbend, 在环线以内,在新区里面不算远。 靠ravine, 安静。 交通方便,进出23 Ave和环城高速容易。
8 S3 {% p$ N, `) ?) ^" K' Q* Q  h0 K1 X6 r0 m! _% q
只是这个房子造的不咋的,与要价不符。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 10:29 | 显示全部楼层
本帖最后由 OOPP 于 2011-8-29 11:30 编辑
7 `( Z1 f! m, |3 q7 A& ~! j$ ^+ _, d$ y8 C+ n& Q* Q
我出63。卖的就是location.
鲜花(39) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 12:52 | 显示全部楼层
曾经出价65W在那个区,买2560SQFT WALKOUT的房子,没成. 次房估计70W以下很难. 但是外形太CHEAP,如果出70W,我会去买别的房.PERRY是个不错的BUILDER, 里头细节大概好吧.
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 17:35 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如果不是WALKOUT,我只出65W以内。外观实在难看。70W 可以选好一些的房子。
鲜花(636) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 19:46 | 显示全部楼层
很简单,这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况,而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。
# O# R9 F4 I# K3 d小黄 发表于 2011-8-27 20:57
! C% U7 z4 z8 a1 |8 y
1 o  |0 M+ A6 K  {; x
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2011-9-1 12:45 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我觉得女童鞋们都不会喜欢这房子——太丑了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-9-2 07:52 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 supervisor 于 2011-9-2 08:54 编辑 $ L% L# ^$ v3 |' Q% a
0 R7 _& |: A- F; X  {- E
男童鞋们更不喜欢,一般男童鞋更重外表.
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