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Hu Jiao Xiao Huang

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鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 08:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Sorry. Can not type Chinese at work.
/ z0 w! |  c. a) ^# z9 S+ W
6 {. E+ E3 I) U1 r" `Any comments on this property? If you buy it, how much you would pay?
3 u5 [2 D. U* G8 k5 t; \
' t; `! U4 O9 v7 S, |1 P, j6 {http://www.edmontonrealestate.pr ... dmonton-ab-t6r-0m9/
) D" o7 \, X9 E' x# q/ J: @; [/ h5 m3 G1 n8 ]6 d* b
Thanks,
理袁律师事务所
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 20:41 | 显示全部楼层
这个房子的地址是:4349 - MCCLUNG CRESCENT* a# q) Q1 ^6 |
算 Magrath Citedal 比较好的位置,离 Larch Park 比较近。) _4 ~/ P  z" V5 X) o
6 r) }9 m* m& m& a
如果是我买,我会出60万。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2011-8-26 20:46 | 显示全部楼层
2# 小黄 3 i6 ?8 g# c4 ^" G$ g0 |; f

+ H+ y8 C4 d! f4 _- O, _6 \: G+ S, uThanks a lot!
! g4 P; t0 w+ n/ T. j  I# }; \: ?/ M
Do you mean 600K or 700K?
鲜花(70) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 22:09 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
理袁律师事务所
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 22:58 | 显示全部楼层
2# 小黄 $ A1 h! p" ~4 F6 I# X
2 i% q5 D4 }8 z% F( l
Thanks a lot!
( @: I# e8 V, x/ ?$ D% `5 E4 ^' y& u& g/ w8 b
Do you mean 600K or 700K?
9 [2 D  D* @8 V* w) {qbxl400 发表于 2011-8-26 21:46

5 s" A0 f, Q) J6
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 23:00 | 显示全部楼层
房子的价格跟内装修和房子内房间的布局很有关系。因看不到照片,只能根据所看到的信息发表点评论,希望对你有所帮助。
  A+ K9 l# u7 z从外观看:房子外墙石头装饰布多,但外墙装饰的要求较高,档次定位较高。
9 }- j+ j, s9 i" ^6 W因是Perry的房子,屋内的装修材料应该有一定档次。% |9 M  a2 h5 M  V& |/ B
车库较小,30尺宽对3车库来说有些窄。
! n; s1 T4 o- H7 d车库上的房间应该是BonusRoom。但房间的宽度不大,18尺宽左右。显小。
- F& z3 o$ Q/ a$ D8 D% D  G3 K: I3 H+ mPerry要价75万,估计谈价空间不大。但他们现在的存货量较多,应该有些促销。- H1 o1 B6 e1 i, b
如你去跟他们谈价,估计不会低于72万5千。9 W' y1 ]- y8 {& H
如能71万以下成交,应该算是相当不错的Deal。
: z+ P6 p$ y$ X2 ?4 i3 X当然,砍价要有策略技巧。这也决定砍价的空间。% k+ Q' L, V# |" x* d" o( E/ ^( t' \
祝好运!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 23:19 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2011-8-27 00:21 编辑
. \7 v. X+ L. i1 ]. H! H! G- S# R( c% [% K8 y" H
对外观的评价,我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap,好比:
7 N! n* O2 P# n- `# v1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行,至不济也应该用 hardy board。3 `& F% b/ q# c( }
2) 石头严重不足。车库门上方应该是石头,和柱子形成平板效应。进门柱子应该是全石头的。在这点上这个房子还不如Jayman 40多万的房子。# U5 B9 C$ m6 D/ l
3) 柱子太细,还有车库左边那个窗太细,太靠近转角。整个房子没有 substantial 的感觉。
4 t  K  C0 q1 ~+ w3 t4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。5 v& F( R( |) P9 t, v
5) 窗框颜色不一致,有的深色有的浅色。% _! ?7 Z. T8 s- U/ s( R
. W* W: V8 A5 A& H
至于整体比例不协调一类的缺点就不用说了。因为外观有这么多不专业的地方,这很显然是缺乏设计水平的人设计的,内部格局恐怕也好不到哪里去。0 f+ {9 n" f6 w# }3 M& _* P
, g' a; s1 u% d' H+ x
这个房子背靠的地就是22万多的 Larch Park的地,对房型有较高要求的人选择还是很大的。
3 C9 K  c  Q: C" n3 H1 R! X% h& u# {) G
当然我同意衣食住行,这个房子建筑商会咬住70多万不放。因为建筑商和小区还是有一定认知度的,可以慢慢的等某个急需现房,缺乏鉴别力而又信息不对称的买家。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-27 00:41 | 显示全部楼层
本帖最后由 衣食住行 于 2011-8-27 01:48 编辑 $ B. v# J+ g$ B7 `0 y7 y% _5 k
对外观的评价,我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap,好比:
3 Q# B5 J+ q/ Y8 r3 b$ W1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行,至不济也应该用 hardy board。& B: D* {$ S" n) V$ D$ @  \: r
2) 石头严重 ...
' o9 o& `+ V5 P小黄 发表于 2011-8-27 00:19

( P# u/ a6 O' x- p我所说的装饰要求较高是指前脸用了一些宽条装饰。这反映了那个区对房子外墙的最低要求比一般区的要高。如Ambleside的房子也有这种要求。我是想用“这种要求”的存在,来猜测屋内装修也会上一定档次。(希望如此)。Ambleside的房子内部装修普遍较好,有木地板,瓷砖和大理石台面的房子占了70%以上。
0 x" U& V. q* j$ j1 S如果是40~50万区的房子,城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然,客户选高档材料,那是客户自己的选择。
2 v! k4 q& V3 L: H& q1 M$ I4 }5 O建筑商一般是用最低的装饰,以降低房价,吸引客户。
- x) q0 _6 U5 H2 I+ H  v1 F2 YHardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙:我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。/ l, m- G+ |* Y% i
至于Stucco,Stone(Brick)或Tile外墙装饰是属于高档装饰,一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-27 16:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
This lot size is not good for 3-front-facing-garage design, its front elevation looks like a small entry level house.
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
发表于 2011-8-27 17:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。
' I0 ~' Y# X) B" j* j. [如果是我买的话,我可能会出650s.
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2011-8-27 18:30 | 显示全部楼层
Thanks a lot for all the comments.
; ]; `2 N9 d  r" C3 c0 ?) g
# S; x! A; ?2 i: O; A; v. k, M! y& I& M4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。: L% u" N/ h0 J- }! L
What does this mean?
$ V* L8 ]% q1 J. Q' m& |8 ]; k. @* W! ^
It has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft? ! y1 |  |: L+ s) R

' g. m& M, O: Q: ?# o' ZThanks,
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 19:52 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2011-8-27 21:05 编辑 / f  B9 ^) V" o2 f1 k2 ]
如果是40~50万区的房子,城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然,客户选高档材料,那是客户自己的选择。
1 e& ^% y3 L* X1 z5 L; g. @建筑商一般是用最低的装饰,以降低房价,吸引客户。. f. B0 t- ^  f4 \  r, j/ {
Hardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙:我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。
! b! P9 E$ c3 X+ X# J0 O( [$ `至于Stucco,Stone(Brick)或Tile外墙装饰是属于高档装饰,一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。( ?( ]/ S: b/ x% j0 x. m& j
衣食住行 发表于 2011-8-27 01:41
; f/ A8 e" m. O- i, v7 \5 [+ w" P
Upper Windermere分4个区,最主要的要求是:7 @% G# c4 ?& V# {* u
Urban - 45~55万,Hardi board。120sf的石材,并且要2尺的wrap around。
7 H0 \8 B7 b. i4 T+ p( jPremier - 55~95万,Stucco,车道aggregate,150sf石材。两层屋至少6/12坡度,平房7/12坡度。车库宽度少于pocket的65%
2 }4 y, ^( [. c; N: a6 n: v2 G+ {; lEstate - 95万~200万,Stucco,车道aggregate,400sf石材。两层屋至少7/12坡度,平房8/12坡度。车库宽度少于pocket的60%;和Premier最主要区别是屋顶不可以用普通 asphalt shingle,必须是cedar shake或金属顶或concrete tile。7 u% V+ s/ ^- _# ~) K  ?
Ridge - 200万起,基本都是专人审批的。
/ n2 R% M) E$ e; B4 V
" A+ m0 ~) G7 `1 g; M所以我觉得这个房子要价70多万,而就以房子本身尚还达不到其它小区50万左右房子的要求。当然,如果这个房子要50多万,我肯定不会提出这些批评意见的。但70多万都是改善性需求,有明显的外观弱点的还是要慎重。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 19:57 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。
% S5 @- N  ~9 x' x+ F: z2 s% O4 V6 f如果是我买的话,我可能会出650s.$ m. o: O- b/ Q
JoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44

/ V6 L& B* R8 E/ a4 X9 x* n很简单,这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况,而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 20:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Thanks a lot for all the comments. + C3 q7 O  R, Z! B5 D( h$ s; {

  B$ `7 ~1 j9 u7 @4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。
  K  ^* U2 s2 R, c0 ]) E# KWhat does this mean?
( `, [0 p% h0 M& x9 ^, C
- g  H# a5 I% G6 C' W$ z# i3 mIt has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft?
4 r. q# W* n" F$ @' H
9 ~: E$ N# R5 \+ R7 f' e4 R ...9 f3 p: M7 G( Y$ ]+ D( V; P& {
qbxl400 发表于 2011-8-27 19:30

3 J  w! \7 X, A8 _0 f: {( l/ x& H/ ?1)就是屋顶尖起那一块的起点不应该这么紧靠前面的滴水檐,应该往后推才好看。, ^& W, Z/ d/ u8 L, A
2)如果是就一个房间18尺,成本相差不了多少。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 00:05 | 显示全部楼层
如果在这房子外走过,只看外观,真看不出这房子需要70多万。第一感觉、、、、、、、、、、、、
鲜花(48) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 07:56 | 显示全部楼层
1# qbxl400
2 P# {# u1 h! V! |- K! h& S+ M; ~; k2 u0 `' p4 G
9 O' A1 Z$ a: C% g$ r: f; X- H
地点不错,房子感觉不好。
鲜花(48) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 08:32 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。( G( H/ A1 V4 B1 A" i
如果是我买的话,我可能会出650s.
9 e) ?3 p1 O$ V# W2 \JoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44

# w+ f* |+ q( e
) Y, q' m2 e' J2 A/ |那个地区地理位置还是很不错的,所在riverbend, 在环线以内,在新区里面不算远。 靠ravine, 安静。 交通方便,进出23 Ave和环城高速容易。, q) e+ s  }3 I( K9 |

4 [6 [* g+ i; m( r# H0 ^只是这个房子造的不咋的,与要价不符。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 10:29 | 显示全部楼层
本帖最后由 OOPP 于 2011-8-29 11:30 编辑 , s- ^, \$ V6 {1 G5 M5 w
% K: j; b- P" e' S: s
我出63。卖的就是location.
鲜花(39) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 12:52 | 显示全部楼层
曾经出价65W在那个区,买2560SQFT WALKOUT的房子,没成. 次房估计70W以下很难. 但是外形太CHEAP,如果出70W,我会去买别的房.PERRY是个不错的BUILDER, 里头细节大概好吧.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 17:35 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如果不是WALKOUT,我只出65W以内。外观实在难看。70W 可以选好一些的房子。
鲜花(636) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 19:46 | 显示全部楼层
很简单,这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况,而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。( t2 I: L/ w; n6 @3 l
小黄 发表于 2011-8-27 20:57

+ M' N& B4 V) F4 U5 A5 I, G
8 a9 A/ N  y) a# W3 Q+ D
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2011-9-1 12:45 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我觉得女童鞋们都不会喜欢这房子——太丑了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-9-2 07:52 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 supervisor 于 2011-9-2 08:54 编辑
4 e/ O1 a/ L4 p/ d! @' _& ~4 `0 z" G2 l, |: W* ^, t3 c" Q4 `5 C5 s
男童鞋们更不喜欢,一般男童鞋更重外表.
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