第一套房损失卖出的有关税的问题

UncleSam

有个问题, 下面是我的理解, 如果不正确, 希望清楚的朋友纠正:
( F9 w9 h+ `9 n- E2 h/ k6 `  I8 A- ]1 {
. i0 H0 j$ J8 m第一套房, 目前亏损, 如果卖出; 理解是这是primary residence, 所以亏赚都不需要报税. 损失也不可能在以后税务方面有补偿.
) ^  L& v- P& H' c- }2 q
( V' Z' X3 k& N6 D, Z
! U" h. \/ F4 E) F8 A如果不卖, 直接买第二套, 住在第二套, 那第二套是primary, 以后亏赚也不需要报税. 但第一套, 出租的时候, 要报税; 以后卖, 如果算上房租的收入, 还是亏, 也不需要上税, 甚至上交的税, 可以退回, 因为是capital loss.

如果先卖第一套, 第一套的损失是无论如何也拿不回来了. 好处是能在买第二套是时候, 多些down payment, 减少利息方面的损失.

大家看, 是否理解正确. 谢谢!

urspace

看这个

这和primary residence没关系，你的loss可以carryforward。
$ U; @# A5 n5 F) p% l1 }
3 C* i+ S+ c- F/ C" Trental income和你的capital gain/loss是两码事，无论什么时候都不可以互相补偿。

urspace

另外，再给个建议，如果你第一套房子不卖，你还有钱买第二套，那么其中一套出租更划算（当然不排除其他特殊情况），关于利息，再给个tip，利息可以作为expense抵rental income

UncleSam

谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?

urspace

谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?
UncleSam 发表于 2011-6-15 09:48

  l, ?: J8 d/ c& f2 p7 z2 Y5 |
+ X: @, f7 S( }7 o3 k+ |" v  tcapital gain/loss，是单独的一项，举例说明就是，你这次卖房loss 10k，下次卖房赚20k，那么下次你可以用把第一次10k拿来抵你的20k，这部分credit不可以拿来抵你的employment income或者rental income

UncleSam

另外，再给个建议，如果你第一套房子不卖，你还有钱买第二套，那么其中一套出租更划算（当然不排除其他特殊情况），关于利息，再给个tip，利息可以作为expense抵rental income
# o5 e' \: D4 P+ {# M; furspace 发表于 2011-6-15 09:48

$ M+ F& u/ d% n( m- I
$ Q' k! Y6 w0 d, ?+ S# ~再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?

urspace

8 `  P7 w# A0 c

再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?
, @* m. y" Q& {; U1 V6 G2 uUncleSam 发表于 2011-6-15 09:51

6 b+ H! W& N7 ^- s
+ y+ `2 ?) E  V( r第一套的interest只能抵第一套，第二套同理，因此，有时候很难说interest就不是好东西。要根据收入以及各方面情况来看。

UncleSam

  w9 m: P: i! x哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.

urspace

哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.
UncleSam 发表于 2011-6-15 09:57

. M1 Q- m8 W, `/ k2 `4 I
2 [  h1 z; Q8 W: H% ]8 Eprimary resident的好处是，赚钱可以不交税，亏了可以拿loss credit，即使不是primary resident，capital gain也只是50% taxable

UncleSam

8 m6 k2 C8 [) W7 O( l那你看这例子算是否正确:( 谢谢)
7 [! ^$ L8 l; _8 b
& ~$ E" G9 s. K; X* `$ p& Z2006 到 2011年 住在自己的唯一一套房子 (5年) (06年30万买的)
" r) `; U  E+ z1 L2011 买 第二套, 然后住在这里;
2011 到 2016 (5年) 出租第一套,一直交rental income的税;  2016 卖出25万.
" ]( }% V- C; d可以claim 5 万的loss credit.
, S2 C3 ?2 z  x$ ]# y# N7 T
2017年40万买进另外一套, 2020年45万卖出, 这5万和以前的5万loss credit 抵消, 也没有任何capital gain. 当然期间, 如果出租, 是需要交rental income的税的.
$ l5 x) z8 y$ H5 U1 Z/ K
# p# `+ S2 [' i$ Q, N这一切都和第二套没关系, 因为那是自住, 也没成交. 就算成交赚了, 也不需要纳税. 损失了, 又可以claim loss credit, 用于以后投资房的capital gain的抵消.

  }& C* N! z, _% i+ G; W总之, rental income和房屋买卖没关系, 出租就算收入, 当然可以扣除利息, 管理费等等. 自住房的卖出的损失, 只能在投资房里拿回来.

UncleSam

这是别人给我的回复. 我想是不准确的:
1 e! m; j; V% H" K$ e+ }
. E6 K7 d' i& D, o% u; R" U9 @% O7 T0 f"第一套自住9年，出租1年，卖时的亏损，只有1/10可以算 capital loss"

urspace

看你的例子有些晕乎。。。你理解是对的。。。
4 D) R. W: `! D. M1 d  T
那个人的回复是扯蛋。。

urspace

谢谢花，不过善意提醒一下
1 D2 M& t. I- h4 p; g9 |买卖房屋不要太频繁，三五年一次还行，每年都有，税务局会把你的收入划出capital gain，转入business income，那就是全额都是taxable

天上明珠

没有年份的关系？

精打细算

插一口， Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。
) I' G' |% [/ k" q* e7 C前几年每人有 50万， 这几年涨至 75万。

kaixin123

当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..

kaixin123

我不是很明白，只是觉得楼上的某些答复有歧义，建议楼主直接问专业税务会计。

urspace

插一口， Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。
9 I" Q  i2 o4 p* z: K" b# e前几年每人有 50万， 这几年涨至 75万。
: c% h5 j) `0 l- ]& ]0 o精打细算 发表于 2011-6-15 20:06

, o4 U  S4 v4 e, E' ~) d# k" ?
是的，不过几乎95%以上的人，凭capital gain一辈子赚750k以上是比较困难的。

当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..
6 @7 @- J1 m/ J3 O8 y( `kaixin123 发表于 2011-6-15 22:36

这位仁兄怎讲？是在给政府提建议吗？

urspace

根据如花的回复，已经证实，prinsiple/primary resident，loss是不可以carryforward，收入也不用交税。

kaixin123

21# urspace

. M. |4 x- ~1 k  o0 N0 Y0 g呵呵，我什么都不懂，哪里还能提什么建议，政府建议在这里呢：
http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvd ... chngs/menu-eng.html

Changes in use

You can be considered to have sold all or part of your property even though you did not actually sell it. The following are some sample situations:
! ]# L9 o# i/ N/ y; E+ H
You change all or part of your principal residence to a rental or business operation.
9 Y( N0 Y' I3 E& R! VYou change your rental or business operation to a principal residence.

Tiggie

简单地说，自住房亏了是不可以抵税，赚了不用交税。自住房转出租房，在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进，如果当时市场价高于成本价，不用交税，但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本价，亏损部分也不能用，但可以加到出租房的成本，即出租房的成本为房子的原始成本价。

但在自住房转出租房时，可以执行一个选项认定房子没有按当时的市场价卖掉，前提是不能申报折旧。如果执行这个选项，房子成本价为原始成本价。将来如果房子赚了，可以指定转租后4年该房子仍为自住房，即使不住在那里，在这4年中赚部分也不用交税。将来如果房子亏了，因为是投资房，亏损部分可以抵税。

8 {+ a  C- d' Y# o) i* u- L房子亏赚与房租盈亏没关系，房租收入和亏损都得另外报。只有投资房的利息可以减税。
( u: s; s0 s* j
* l/ i) ~" g$ X自住房赚的部分不用交税，这个没有上限，也与一辈子75万资本增值免税额没有任何关系。

希望以上有助于澄清在这个问题上的误解。

good-sunny

只有投资房的利息可以减税。

9 |7 X4 ~' L9 j- \/ X+ G9 u那么如果是自住房转为出租房的话，利息可以抵税吗？

Tiggie

29# good-sunny
4 V$ X$ R2 C0 r! O5 j: H) I7 o
3 M2 D4 m& C. T% s- n( l
) h. \% f9 ~2 w9 M当然可以，因为有出租收入。但比如以前是自住房，房贷已付清，又买第二套房，有房贷。第一套房转出租，就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。

kaixin123

这个说得很清楚，赞一个。
另外补充一下，每个人同一年只能有一个指定自住房。

简单地说，自住房亏了是不可以抵税，赚了不用交税。自住房转出租房，在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进，如果当时市场价高于成本价，不用交税，但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本 ...
Tiggie 发表于 2011-6-19 16:38

kaixin123

大多数人这时候会选择re-finance，把贷款尽量转到出租房。
5 L" E4 [, V2 K7 _+ Y# U9 J

29# good-sunny
) K: N0 t5 [5 ~3 ^: H  V1 i! u
3 i- t8 ^  [  |$ b, d
+ i5 ?) Y6 j% D4 n& I当然可以，因为有出租收入。但比如以前是自住房，房贷已付清，又买第二套房，有房贷。第一套房转出租，就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。
Tiggie 发表于 2011-6-19 21:32

good-sunny

问一个问题，如果我现在买了个新房子作为投资用，在卖的时候只算capital gain/loss是吗？没什么GST的问题？另外能申请GST rebate吗？申请的条件是什么？多谢！

sun_and_snow

好深奥哦
2 X( K) x" J1 ^' Q2 z. [9 d+ s2 ~+ j

职业会计

自住房不用考虑税的问题，买卖赚赔都不可以报税。

wafer3011

kaixin123 发表于 2011-6-15 22:36
4 I  N1 B. Z8 Y. w$ {当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..

/ z) j- g1 E* |+ Y& Q8 t7 j什么是CONVERT PRICE, 扫盲以下，这个怎么WORK