请出主意-现在房贷应当选定期还是浮动的？ 大约22万的贷款

elk

欢迎大家积极发表意见，谢谢各位大侠！

carroll

取决于你的还款能力.你打算3年内还清,选浮动.你打算10年以上还清,选固定.
打算3-10年之间还清,你是胆大的人,选浮动.你胆小,选固定.
从你问问题看,估计你是有债睡不着觉的人,,选固定吧.虽然长期会比浮动亏些,但是比睡不着觉强. 就当花钱买PEACE OF MIND了吧.

lzhmsa

取决于你的还款能力.你打算3年内还清,选浮动.你打算10年以上还清,选固定.
9 G( G8 u# e& I' p  z/ g% E' W打算3-10年之间还清,你是胆大的人,选浮动.你胆小,选固定.
& B/ T" {. B' l5 M" D% K) X从你问问题看,估计你是有债睡不着觉的人,,选固定吧.虽然长期会比浮动亏些,但是比 ...
4 U+ u% q0 E% v% |carroll 发表于 2010-11-1 12:05

为何10年以上还清,选固定?

kingbird71

我认为，无论你是准备长期还请还是短期还请，现在你都要选固定利率，不但因为现在的固定利率实在太好，尤其是5年的只有3.59％左右，几乎是历史最低点，而且还因为加拿大5大银行的房贷都有额外的原始贷款额的15-20% lum sum pay option per year and/or increase payment up to double。依此推算，如果你每年除了按期还款外又支付15％ lum sum 外加双倍还款，你甚至可以在5年之内还清所以房贷，而不用支付任何违约金。而且就算你在短期内要卖房子，你还可以把旧房子的mortgage转到新买的房子上。相反，浮动利率虽然现在是P-0.7%左右，但你可能会听说过有人08年拿到过P－1.5％的浮动利率，显然现在的浮动利率不是最好的。另外今年prime rate已经连续上调了0.75％，依此上涨速度假设的话今后大约1年半的上涨就会使浮动利率与5年固定利率持平，再用大约1年时间，较低的固定利率弥补前一年半高于浮动利率而产生的机会成本，最后，剩下大约2年半的时间则是你真正节约利息的时间了。
以上推算仅代表个人观点，仅供参考。本人在TD工作，有问题可以找我。

isee

4# kingbird71
& d- g/ U9 P' S  d* F) F
' T1 {' x5 A7 ~7 Ysounds reasonable.

zbyf

一年固定2.2%也不错

浮萍人生

选一年2.2的, 今年央行涨了0.75, 可是商业银行的利率并没有涨.明年会不会涨,比较怀疑.

elk

2# carroll

. U8 P; S% r3 f5 c: d/ F; J. g谢谢你的回复！我不是重点考虑还款能力，而是想赌一下那个更有利一些。

elk

4# kingbird71
, X5 `# Y+ ]8 P! }4 I" D
# Q# f5 v  F0 {2 [3 X. j不愧为专业人士，分析的非常有道理！
7 }; B3 ]% D# T! ^唯一的疑惑，今年涨了.75%,
明年还会涨.75% ？ 我的猜测.25-.5%. 经济好像没有预计的好啊！

湘沙古人

4# kingbird71

( {9 u8 H- u& H, u+ \! n2 A8 z* S( D
4 F+ _3 v, C2 t' l; P每年追补付一次lump sum没有带来实质的好处，从头5年给银行的息钱方面只有几千刀的差别。不如在第5年一次性的付一次lump sum，然后在第一个term结束后一次还清余款。这比每年多还几万压力小得多。

kingbird71

4# kingbird71

% w5 S  o# m1 j& L
每年追补付一次lump sum没有带来实质的好处，从头5年给银行的息钱方面只有几千刀的差别。不如在第5年一次性的付一次lump sum，然后在第一个term结束后一次还清余款。这比每年多还几万压力小得多 ...
! W/ G2 ^) @+ _- }. p1 N3 R湘沙古人 发表于 2010-11-2 19:44

lump sum pay直接减少你的本金，当然降低你之后的月供的利息成本，因为每个月的利息额是用上月末所欠本金余额乘以月利率算出来的。

湘沙古人

我用cibc的计算器做了一些计算，将相同利率的不同年限（15，20， 25年）每年付lump sum（不同比例）或5年中只付一次或不付的情况，第一个5年给银行的息钱差别不大。有兴趣的可以自己列一个表对比一下。

lnpizza

同问！

在水一方

进来学习一下

木子

学习中，希望专业人士多多讨论，使我们可以真真明白到底哪个适合自己。

ram

如果你看好今后5年的经济恢复,选固定;如果不看好,选浮动.

大地主

4# kingbird71
好精彩

郭森房贷

楼上的同学们都讲得很好啊！我再补充几句：

* _, g8 _( j5 j" ~8 o# |8 ^人人都知道风险与回报成正比， 有风险的选择相应的就会有潜在的回报， 选择贷款利率也是如出一辙。 浮动利率和固定利率， 前者有上涨的风险， 但在五年的TERM合同期里， 前两年或者三年会让您省下不少的银子， 倘若余下的合同期基准利率有大幅度的上涨， 您可以随机应变啊- 要么将贷款转换成固定利率（必须等于或长于剩余的合同期）； 抑或以不变应万变-还是使用浮动利率， 因为前面的节省足以为后续的年份的亏欠买单！而且还会略有盈余！
; s6 r7 g6 L3 I: f
这样说来， 大家都会明白我的意思了， 敢于冒风险且能夜夜安寝的同学， 就选择浮动利率。

但您想选择浮动利率， 银行会使用其公布的五年固定利率来审核您是否符合其借贷标准（自今年四月十九日之后， 新的房贷法则规定， 若客户使用浮动或少于五年的固定利率， 都需要用较高的公布的五年固定利率来审核）， 这样一来， 若您看中了一套非常心仪的房子， 想使用浮动利率， 但银行用这个QUALIFYING RATE 5.29% 计算后，您还差点火候； 倘若您选择五年固定利率3.39%可能就正好合乎标准， 那您就还得选择固定利率了。
1 |7 w- H  b5 z. l/ F) r* T; D
5 b; ?7 R$ U: m$ Q$ |) D8 u综上所述， 选择浮动还是固定， 因人而异， 因借款额度而异，因经济环境而异， 没有标准答案。在 您作出最后的决定前， 一定要与经验丰富的房贷经办人讨论透彻再作定夺！
" ~0 v5 v. a  p0 V
" I, ?) z6 E$ V* J) r2 P! k, CGOOD LUCK!

东南风

郭森的回复永远是那么专业且精炼，佩服佩服

elk

18# 郭森房贷
; d5 t: S, @  I" b非常感谢郭先生的回复，非常清晰，切中要害！

牛肉粉丝

取决于你的还款能力.你打算3年内还清,选浮动.你打算10年以上还清,选固定.
打算3-10年之间还清,你是胆大的人,选浮动.你胆小,选固定.
8 {2 v  A- ?( c" E从你问问题看,估计你是有债睡不着觉的人,,选固定吧.虽然长期会比浮动亏些,但是比 ...
. D  A2 t( _0 v- f. s! ccarroll 发表于 2010-11-1 12:05

" p. R) `$ T3 }% `3年还清，这也太夸张了吧。

牛肉粉丝

我用cibc的计算器做了一些计算，将相同利率的不同年限（15，20， 25年）每年付lump sum（不同比例）或5年中只付一次或不付的情况，第一个5年给银行的息钱差别不大。有兴趣的可以自己列一个表对比一下。
湘沙古人 发表于 2010-11-2 20:20

& d0 e& a/ u+ a! [% H, lhttp://www.vertex42.com/Calculators/Canadian-mortgage.html
按这个贷款计算器来看，越早还省的越多，因为利息是及时根据本金计算的。

郭森房贷

郭森的回复永远是那么专业且精炼，佩服佩服
' F! A% s* X, F( n0 V+ c. B东南风 发表于 2010-11-6 00:02

* ]$ `) i, R, h# s* T" l1 N# q. q) ^
您过誉了！ 术业有专攻嘛！

郭森房贷

18# 郭森房贷
非常感谢郭先生的回复，非常清晰，切中要害！
elk 发表于 2010-11-6 10:54

希望能帮到您做出合理的决策！

00544

选固定利率3.59％五年期的；假如首付超过２５％，申请点HOME EQUITY LINF OF CREDIT 放在一边应急用；假如有钱也不要先还银行，随便干点别的事，回报率都会高于3.59％。