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不要把问题想复杂了

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鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2010-7-6 14:02 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 紫光 于 2010-7-6 15:04 编辑 * B9 S- G' w4 x/ e, I2 a
) S$ U& f8 r& Q7 Z" i+ v
其实本地的房产市场就是一个简单的供求关系,下面的图是从2006年1月到2010年6月的存货及Med.selling price的曲线比较,其中存货为实际值,价格统一除去了一个系数。4 X) H$ N# b& H" n
我们在网上争论了5年,还不如这张图说得更清楚。
( r% |5 ^) A+ z2 d' l所以在这个市场关注存货才是王道。特别注意一下存货最高的月份和最低的月份和这几个月价格的走势。
image001.gif
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 14:05 | 显示全部楼层
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-6 14:34 | 显示全部楼层
本帖最后由 紫光 于 2010-7-6 15:39 编辑 ; o( {% X* {& r3 N

0 F% d- M4 L9 J1 K4 C2 k8 [) w3 m用这张图应该很容易预测出下一个买入的时机。/ w. J9 ^8 l- r' Z2 w
有一点可以肯定的是:当你认为这是一个泡沫,而这个泡沫经过了5年时间和百年不遇的经济危机还没有破,那么制造这个泡沫的材料至少不是肥皂水。
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 15:28 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
用这张图应该很容易预测出下一个买入的时机。/ [: J1 I* |, Z
有一点可以肯定的是:当你认为这是一个泡沫,而这个泡沫经过了5年时间和百年不遇的经济危机还没有破,那么制造这个泡沫的材料至少不是肥皂水。
( {4 ~6 T! i" @9 h4 }( W紫光 发表于 2010-7-6 15:34
+ C- v0 M% S* Q) }% p! {
有点道理
鲜花(3323) 鸡蛋(28)
发表于 2010-7-6 15:33 | 显示全部楼层
紫庄主、醉大侠重出江湖,爱城房市又要掀起血雨腥风!!!
, o, j- x" S) s* j4 B) \- v2 L' _' o. `
卖雨衣啦~~~~~~~~~~~~
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 15:37 | 显示全部楼层
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 15:43 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
紫庄主、醉大侠重出江湖,爱城房市又要掀起血雨腥风!!!% k6 p" a1 _4 z7 g- n$ H' O
) m6 [, ^0 K: X5 P+ S6 L
卖雨衣啦~~~~~~~~~~~~
$ c" Q# m% O( P3 w( Y; z* B浪里黑条 发表于 2010-7-6 16:33

, a% g( r4 c5 q7 _% h又有热闹看了?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 16:33 | 显示全部楼层
1# 紫光
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2010-7-6 16:46 | 显示全部楼层
本帖最后由 醉酒当歌 于 2010-7-6 17:48 编辑
% _$ {1 B+ U/ J# ]' j8 Z( i) H( n3 H
+ h' y6 Z0 u  w0 V/ `, @3 i这张图是否考虑了统计方法的变化,我知道卡城在07年后改变了房屋数据的统计办法,所以目前只有一个网站我用来参考数据。这个图没有房屋的价格,所以无法仔细分析,若有的话,我可以看看是否图基于一个可靠的数据源。
' Q  l( x, ]4 q
+ Q7 L+ p3 M$ n, N& u+ H卡城房子简单来说,过去4年(06年6月)到现在,房子没有涨价。楼上的图形显示很明显的价格增长,但是没有绝对价格。
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 17:08 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
用这张图应该很容易预测出下一个买入的时机。
" j* C4 u+ z* U* R有一点可以肯定的是:当你认为这是一个泡沫,而这个泡沫经过了5年时间和百年不遇的经济危机还没有破,那么制造这个泡沫的材料至少不是肥皂水。
+ D+ b2 \7 q/ A1 J/ S! ?紫光 发表于 2010-7-6 15:34

8 }; m  W4 W9 G$ ]. o' z! R9 r- B9 h/ l6 k. f
从这张图我看不出下一个买入的时机,我只看出现在不是买入的时机,因为LISTING 还在上升,什么时候到顶不知道。另一方面,MED PRICE还在高位,尽管开始有下降趋势,但没有明显下降。所以,今年下半年的房价走势很可能下降,但能降多少不知道。
: u' Y5 P# i* `' v0 M' S
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 17:36 | 显示全部楼层
看不出房价还要涨啊,小黄通知!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 17:52 | 显示全部楼层
期待牛人多多分析,我好多多学习:)
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2010-7-6 19:43 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
9# 醉酒当歌 8 K1 Y* o- {& X# p7 z

& n9 c- c: Y1 |
: Y0 Q, x' l1 y& [1 f9 T4 S' i价格数据曲线扭曲调整的太厉害,房价在去年初应该是个低点,从这个图看不到
鲜花(143) 鸡蛋(1)
发表于 2010-7-6 20:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我想紫光自己也不是根据这么个图表买房的吧?' I9 O8 @& Z  f
该表格没有什么意义。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-7-6 20:27 | 显示全部楼层
紫光的论证并不严谨。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 21:47 | 显示全部楼层
13# catty
3 N4 ~% r' u! W2 C从右数第二个低点不就是吗?大概是09年2月左右。咳!错过了。
鲜花(70) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 22:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
不要把问题想复杂了.
5 N; Y% |4 Q5 y$ y/ {$ Q

# X/ }9 D: X5 v* K+ O9 X  n% p5 H1 k不要把问题想简单了。
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2010-7-7 06:50 | 显示全部楼层
本帖最后由 catty 于 2010-7-7 07:52 编辑 4 ?2 z" M. E9 e

3 |9 {! o! K) U! y% x 16# Dajidali
: M* L6 g( M' H* V# w8 X7 }' L6 e/ g- d' S& l5 Q: j9 ^

9 e! \. E0 ~9 s你能查出来Jan 08的数据吗,真实数据明显不是低点,不知如何被故意扭曲.
3 [. l# z; M. Q4 A; |另外从07年的高点到09低点,大概有20%的跌幅
/ ~8 \: G& n5 C3 ~* W9 o房价现在也没有恢复到07年的水平,这个图看不出来,反倒是步步高
理袁律师事务所
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 07:16 | 显示全部楼层
本帖最后由 紫光 于 2010-7-7 08:19 编辑
1 G0 u7 Y5 L( A% O. [- e: [% k' f( u- @
图上的数据完全照抄官方报告的数据。而且价格用的是SFD median selling price。所以是大大小小所有房型的一个综合考量。所以请不要臆想为我有意扭曲。
4 u3 ?$ E: ^8 @+ f( u# e1 t) I链接如下:http://www.ereb.com/pdf/QuarterlyStats.pdf
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 07:21 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 紫光 于 2010-7-7 08:23 编辑 : R% C2 L: H2 P

2 c5 [1 R9 h- [, W6 c5 J( N稍微分析一下很容易找到什么时候是买入的时机。其实也就是一句话就可以说清楚地事情。1 p4 y2 y0 b& s0 c; \
从大势上看,我可以断言:即使再过5年,如果没有重大事件发生,比如战争,这个趋势不会有任何的改变。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 07:33 | 显示全部楼层
我实话实说,阿尔伯塔目前的家庭平均收入过了10万,而平均房价35万左右,年收入与房价之比仅仅1:3-3.5。+ J! ]; E: t% G( t( Y4 U2 o
你凭什么认为这是一个泡沫?
# Z4 u# ~/ ^0 T8 E9 f3 j8 \9 _% o如果你认为这是泡沫我认为只有两种可能:/ W/ ?0 h( y6 d9 z( k
1、你的家庭收入没有达到平均水平;! K7 h5 B' D2 C$ A5 N
2、你眼里只有50、60以上的豪宅。
" Q/ p- s1 B! O, j不幸的是,打雷柏就能住豪宅的好日子已经过去了,而且在可以预见的一段时间之内不会再回来了。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 07:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
当然,就目前存货的情况看,短线是可以等等的,除非有很好的迪欧。
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-7 07:42 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
数据包括新房子吗?
鲜花(16) 鸡蛋(39)
发表于 2010-7-7 08:00 | 显示全部楼层
稍微分析一下很容易找到什么时候是买入的时机。其实也就是一句话就可以说清楚地事情。
6 ~, @1 |, k' ^' Z& b! `0 Z  J从大势上看,我可以断言:即使再过5年,如果没有重大事件发生,比如战争,这个趋势不会有任何的改变。/ f* n( O5 R) t0 b6 P7 B- r0 @& _7 Y
紫光 发表于 2010-7-7 08:21

- r8 L$ d. k6 \$ R8 D; D% R没看明白,你说的什么趋势,上升?下降?还是趋稳?
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 08:18 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
数据包括新房子吗?# r$ b1 s) A- a1 g, m
青萝 发表于 2010-7-7 08:42

; {0 f+ s2 q& `- W: m6 n0 B还没有一个机构可以统计新房价格。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 08:18 | 显示全部楼层
没看明白,你说的什么趋势,上升?下降?还是趋稳?: e0 m& D5 P# n1 E  [2 D/ `/ r
2007 发表于 2010-7-7 09:00
, `  v+ q( ^7 v8 u3 |0 j
盘整上升,慢牛。
鲜花(744) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-7 09:28 | 显示全部楼层
本帖最后由 tara2006 于 2010-7-7 10:29 编辑
: c( N2 q- N% ~8 U7 y) q/ ?6 z# \2 s5 z/ z
从2007年5月后,存量小,价格低;存量大,价格高。价升量增哈。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 09:53 | 显示全部楼层
从2007年5月后,存量小,价格低;存量大,价格高。价升量增哈。
, {" V- y) ?, l- d! f; `5 E! wtara2006 发表于 2010-7-7 10:28
. W" G% ?* G7 R0 M0 d
你好象没有把这张图看懂。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 10:18 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
这个关系很容易理顺。当价格达到一个时期的顶点的时候,存货也会达到或者接近顶点。' c6 q9 e' T+ u( T3 {
道理很简单,因为价格好,所以卖家不断的把手里的存货list出来。但是随着存货的不断增加,最终进入买方市场,这个时候愿意降价的被卖掉,不愿意降价的可能几个月以后就退出了市场。因此这是一个存货和价格同时下滑的过程,这个过程会在存货由买方市场转为卖方市场时被终止,换句话说,当存货数量低于平均值的时候价格会开始上升,而如果一旦出现存货远远低于平均值,价格就会坐上火箭,好像2006年的情况。
% e& l( ~7 t2 f4 s/ y% d什么是存货的平均值?大概3-4个月的销售总量,5000左右。7 H' s& ?/ v# F- E
所以什么是最好的时机?单纯从价格因数看,并不是存货最高的时候,而且存货在下滑接近均值的时候。不过存货高的时候,选择相对多,存货低的时候选择相对少,所以各有优劣。就看怎么取舍了。总之我个人观点还是量力而行,但是千万不要指望价格会回到2006年以前。
鲜花(28) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-7 10:44 | 显示全部楼层
我实话实说,阿尔伯塔目前的家庭平均收入过了10万,而平均房价35万左右,年收入与房价之比仅仅1:3-3.5。; \7 \/ p& l' H: Q+ B  @
你凭什么认为这是一个泡沫?
( i7 p1 q, R  m1 ^+ }# d如果你认为这是泡沫我认为只有两种可能:
3 s* Q4 @* ^; \1 W1 I' r  _( d; r/ U1、你的家庭收入没有达到平均水平; ...; D: [8 `9 w# B! \$ U" L
紫光 发表于 2010-7-7 08:33
& E% @0 k* G' W- a4 D

* u1 @8 `2 L8 w9 @7 r) i7 [8 fI CAME FROM MONTREAL. SAME THING! TOTALLY AGREE!
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