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房产新贵展开佣金战
* b( g3 k/ H$ [- a5 k5 f如果有家公司向你承诺只需1分钱就可以将你的房产信息登陆到电脑盘(Multiple Listing Service,简称MLS),你会不会感到很奇怪? 6 t) v( q. n7 C
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至少有半打创新型的加拿大公司开始仿效联邦竞争局(Competition Bureau)的做法挑战房地产营销业僵硬体系。这场变革的最终赢家是消费者,一直以来一潭死水的房地产营销市场终于开始了它的觉醒,一场地产业的革命,不可避免地将要到来。
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, n0 y' H) \) I- T6 ~2 n房产经纪人Dawson Pereira表示,旧的体系太死板了。我喜欢竞争,因为你会因此变得有活力和富有创造力,我为此已经等了很长时间,人们终于可以有所选择了。
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. ?/ c5 e8 e6 m/ X1 c2 j: Z" F6 m一分钱挂牌服务
& W# K W5 ?# a1 n5 D2 _" A& N上个月Pereira启动了他新的经纪招徕策略--一分钱挂牌服务。即如果这个房产在10天内卖出去,他将双倍退还费用。此前全北美最大的房地产中介公司Remax在MLS挂牌一处房产的信息要收取预付费600美元。MLS是一个大型的房产数据库,占全国物业销售的逾90%。只有地产协会会员才被允许在该系统上报盘销售物业。这个系统在市场上具有支配性地位,因此如果卖家不将求售物业放到MLS的话,物业的受注意程度便较低。
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这个10天规则,不仅构思巧妙,而且在目前的这个市场上也并非不可能。在他的网站www.savetherealtorfees.com,Pereira列出了在3月到4月期间,1天内在MLS系统上已出售的售价在100万甚至更多的房屋有20套。 ( ?- u* A) M( f& u- m0 a
自从联邦竞争局在今年初的对加拿大房地产协会(CREA)的垄断地位宣战以来,那些有胆识的房产经纪人已开始未雨绸缪,抢占先机。 ( n3 g% E+ r- p* h) S
由于联邦竞争局不满意加拿大地产协会为有条件开放MLS所做的努力,3月25日,仲裁委员会如期受理这一案件。虽然首次听证会要到今天秋天才举行,但坊间均推测,地产协会胜算不大。地产协会不是输不输的问题,而是输到什么程度的问题。或多或少,它最终都将被迫做出妥协,在更大程度上开放MLS。 7 h3 ~5 L) P9 g* c
今年初,迫于竞争局的压力,地产协会已放松了对一些条例的限制,为像Pereira这样创业者提供了机会。经纪人Ajay Jain称,目前太多公司正在涌现的事实是存在条例压制需求的最好的证据。 7 i4 N' Q2 p0 z
为经纪人和卖主提供约会服务 % A& U, x# j5 H- {
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Jain拥有一家自己的经纪公司,专注于投资地产。上个月他推出了ibidbroker.com网站,他是在去年一次在旅游网站上登记去巴哈马旅行的时候,脑海中出现这个想法的,通过输入他要去的地方,航空公司最终为他的这个业务出价,他最终找到了最便宜的价格。
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9 d" K, w0 ?+ H( eJain考虑是否将这个理念运作起来,这个概念基本上就是为经纪人和卖主的提供约会服务。他最后决定用他10万美元的积蓄来寻找答案。
' |: ~7 J \' g( e0 l他认为,对于一些新的经纪人来说,进入市场的成本很高,但如果他们有魄力并愿意给卖方提供好的服务,这个系统就是为他们工作的,这个系统还有一个反馈板块,这对于那些在EBay购物的人来说是熟悉的,就是允许客户对经纪人进行评价。
u, m9 d) R q7 V竞争局需要提供支持 否则竞争局面可能是短期的
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8 ^; S, \& L. C1 l ^* g! N+ Y: }瑞尔森大学住房研究小组主任Murtaza Haider表示,这些新公司突然涌现出来一个很大的原因是,他们感觉到这个产业是向他们开放了。而在过去他们受到这个僵硬的体系的束缚,无力改变现状。 7 k: S# A# g& R& N
由于商业竞争事务仲裁局(Competition Tribunal)的存在,地产协会将勉强放松管制,给新兴公司一些支持。 ! n1 j$ l4 g' V7 P. C- v
Haider也提醒称,如果市场没有给出允许确切开放的领域,那么创新公司的增长可能会在未来受到限制。
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6 E; b) }$ u) N4 yHaider警告称,如果商业竞争事务仲裁局在提出具体的指导方针上失败了,这种竞争的局面可能是短期的。所面临的危险是又回到起点。 9 e/ j/ o( k6 Z0 z
$ e4 t3 F) i/ g. F1 q S2 ~经纪人将面临更多竞争 更加辛苦 " o# u- K a! E$ V/ W8 |4 r
& r$ x: w& d& c/ N% z& _6 E新的折扣公司进入市场也会使部分经纪人更加辛苦,随着对MLS系统放松管制,他们也会受到来自于其他领域,例如律师的压力。
: y# I B4 M7 ^! [! U, SMichael Forcier是一名律师以及propertyshop.ca.的合伙人之一,他评论说,如果你使用律师,那就没有必要用经纪人了。他正在推动一项服务,他说比使用经纪人更便宜,使用律师将确保整个交易过程的安全。 + N8 F3 ~/ V0 H! e% U+ k) \- }) m
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地产经纪:利用小伎俩只会吸引少数客户 8 I: F2 {) p& Y' k8 `
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皇家地产公司CEO Phil Soper称,这对于房地产经纪产业来说是一个兴奋的时候。公众围绕变革的讨论鼓励了创业者尝试新的事情,这是很棒的。利用小伎俩只会吸引少数客户,但确会失去长期的业务关系。当你支付一笔佣金费的时候,你是为专业的时间支付费用,随着市场的降温,卖房所花的时间将会更长,这些一分钱的新奇业务将会逐渐消失。 - \! M1 `7 K2 T0 K3 Q
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市场将永远不会和以前一样了
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; J1 j' ~9 `: ^也许不是每个人都同意,皇后大学教授Andrew表示,市场已经无可挽回的改变了,他认为这是很好的改变。Andrew称,瓶盖已经打开了,把怪物重新收回瓶子里是很难的,这对于消费者来说是很好的事情。 1 L3 S+ J( N; u9 l1 W" B: A2 ?- O' s J
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虽然仲裁委员会的裁决要到秋天才能初见分晓,但不管结果如何,有一点是可以肯定的:市场将永远不会和以前一样了。 ! _: M* l4 o0 _( z
, W2 }* N. C( x F地产经纪减佣大战,协会限制折扣经纪用MLS服务 + _: v9 Z4 J B `8 N
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星报通讯社电/随着加拿大房地产市场格局的变迁,越来越多准备卖屋的业主嫌传统地产经纪5%的佣金过高,一批所谓的折扣地产经纪(discount realtor)也应运而生。但是,加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association,简称CREA)最近推出措施,限制折扣经纪使用CREA的MLS服务(Multiple Listing Service,简称MLS)。 # _$ x% M) H) u/ k
尼尔(Sean Neil)准备出售他在多伦多国王街西(King St. W.)的一个共管柏文单位。他用自己学MBA的头脑一算,觉得地产经纪收的佣金太高了。经过一个下午的网上搜索,他找到了一个总部在安省巴里(Barrie)的折扣地产经纪Flat Fee Realty Inc.。
7 q/ `9 w8 P+ p节省逾6千元 & H% F, f3 {3 k7 F& f+ Q/ W# f( K
该公司仅收1,400元的固定费用,便将他的物业登上了MLS。该物业在23天后以31万元售出。虽然他仍然付了2.5%的佣金给买方经纪,但他掐指一算,这笔交易省下了6,350元。他说:“这可是不小的一笔钱…人们买一台(电浆)电视都要长时间盘算,你口袋已省下了3台大电视。”
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" f6 C' Z7 C7 ?* B1 E; `0 X0 {* a一些业界人士预测,降低佣金,是地产业的必然之路,像尼尔这样的消费者只是先行一步。因为,在旅游、股票的中介费早已大打折扣的今天,地产业几乎雷打不动。虽然目前的5%佣金较十数年前的6%已经有所下降,但多年来这个数字似乎稳如泰山。
+ s7 Z5 g2 v- I' V然而,在目前房屋销量和价格都连创新高的火爆市场,一些人不禁纳闷地产经纪的佣金为何仍然居高不下。温哥华的折扣地产经纪eRealty.ca的行政总裁马庭(Ian Martin)表示,只要上街随便问一下,肯定十有七、八的人认为地产佣金太高。
& U0 D' Y& k/ s3 b今年,多伦多的平均房价已从1996年的19万8,000元飞涨至36万5,000元。这样的涨幅下,一个百分点的佣金,就意味着数千元的差别。 ( ~* t! L% _ x7 G' V
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竞争局介入调查
5 `7 M( e' p8 H, t' h8 X4 A$ q/ M同时,加拿大竞争局(Canadian Competition Bureau)正在就CREA的做法展开调查。CREA表示,他们只想保护自己的招牌。加国的住宅地产交易中,90%使用到MLS的电子盘。 % E1 z/ l$ y! P1 _/ a
尼尔决定用折扣经纪的动机之一,是他知道他的柏文抢手,加之市场火爆,在这样的情况下,再花大笔佣金去请人卖楼,有点不合常理。
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4 P; H, z T8 T, ~# G% m尽管如此,加国所出现的折扣经纪数量,比起美国还远届弗如 — 在美国,他们估计占市场比例高达15%,而加国虽然没有具体统计,但估计远不到5%。
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卑诗大学(University of British Columbia)绍德商学院(Sauder School of Business)教授萨默威(Tsur Somerville)指出,在当今的卖方市场,折扣经纪将大行其道,但长期而言则无法保证。 ' K8 ~9 o5 B+ u$ L! u( J8 S2 T4 ?
+ s# K* X0 ~3 H' L: D4 k7 _马庭在受到竞争局调访时表示,CREA的限制措施问题多多,因为它限制一些折扣经纪(包括他的公司)的电脑盘显示卖方联络信息,这意味着潜在买家无法联系到他们。另一家折扣经纪公司Realtysellers Ltd.去年倒闭,他们也责怪CREA的限制使得他们生意难做。
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( b e% j7 N# J) N$ k: v6 H, v虽然Flat Fee及其他一些折扣经纪并未受CREA限制条款的影响,但总体来说,折扣经纪不是各地地产协会的宠儿 — 因为保护其成员的佣金,才符合协会的利益。 * u- E& C) z2 O4 ^7 J& r/ y
业内人解剖佣金结构 全盘服务 点菜式收费 业主自售服务 + o; n9 T. i- @2 Q0 |
/ q1 ^7 b. D8 M+ @星报通讯社/要了解折扣地产经纪如何运作,首先要弄清佣金结构的基本情况。在安省,卖屋佣金通常为5%,其中2.5%的佣金一般为卖方经纪所得,另外2.5%落入买方经纪手中。
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# @! g& b9 T8 Q" F- Y一些折扣经纪提供点菜式收费,另外一些报出较低的佣金比率,或两者兼有。此外,还有“业主自售”的服务 — 当然,它所提供的服务极少,或干脆没有。 6 J8 n- {) \0 X
总部在巴里的Flat Fee Realty收取一个固定费用,只提供基本服务,包括将你的物业在MLS上登2个月。但你仍须付买方经纪的2.5%佣金,除非你谈成别的条件。 & O" h8 K* |% G2 L
2 ^& o/ g! o) w9 x你亦可选用全盘服务项目,费用为3.75%的佣金,其中1.25%给卖方经纪,2.5%给买方经纪。
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另外, 在烈治文山及密西沙加均有办事处的竞争对手Home@Ease称,他们提供全盘服务最高只收3.5%的佣金,其中卖方经纪只拿1%。Home@Ease的经纪塞伦扎(Jerry Celenza)坚称,虽然他收的佣金较少,消费者仍将得到“一流服务”,绝不比其他全盘服务经纪做的少。
/ g% _; ~" u( e- F温哥华折扣更大 + }# Z' P: B6 y6 H; j
0 ]6 v+ }1 Z5 N7 L在温哥华,折扣的幅度更为可观。Erealty.ca只收0.5%的佣金作为费用,即可把卖家的物业登上MLS。但是,卖家通常要多费点神,与潜在买家直接打交道。 ' @7 Y$ r4 T7 p& W
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在这场折扣大战中,卖主似乎还不是唯一的赢家。以Flat Fee为例,使用其经纪的买家可获得买方经纪佣金的15%回扣。举例说明,如果一个买家买了40万元的房子,买方经纪得2.5%的佣金,买家便可获得1,500元。
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6 W. z2 @5 r) ]9 A/ ^Home@Ease也不甘示弱,推出一个做法 — 把在买方没有经纪的情况下,向其回赠房价的2%。但这须获得卖家的同意。 ; j# l0 o# c* Q2 e' w
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另一种类的折扣经纪为“业主自售”网站。一些业主愿意将其物业登在这里,以期节省2.5%的卖方经纪佣金。但该做法的不足是,他们的物业可能无法登上MLS — 这是大部分交易都使用的网站。
: t+ R8 D! b1 j' u. O- M2 |) R还有,货比三家总是好的。一些大经纪行迫于压力,也会削减一、两个百分点的佣金,以吸引顾客及与折扣经纪持平。 * D' G, `( ~0 y4 c
华人经纪极少收5%佣金
: S! i# P2 R# f- Q' i8 @对于折扣地产经纪被地产协会限制使用MLS服报,有华裔地产经纪表示欢迎,表示目前华裔卖家和买家甚少使用此类经纪,其实华裔顾客更多乐见地产经纪减低佣金,华裔经纪甚至打出“买房免佣金”的口号,长此以往,会造成整个地产行业服务水准下降。
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: ~" w& U) y7 B+ B( o21世纪领先地产公司经纪刘兵表示,削价竞争在华人地产经纪中早已不是新闻。佣金下降,对于消费者、特别是卖家有好处。但一味降价的结果可能导致整个行业整体服务质素的下降。作为聪明的消费者,亦不能只以佣金便宜作为选择经纪的标准,更应看经纪能够提供什么样的服务。 0 a& h4 L2 a* Y3 V5 u
7 S1 K) ~/ s4 F4 O$ _9 M5 K& p目前本地房屋买卖的回佣制,大致是由卖家支付成交价的5%作为佣金,由代表卖家和买家的经纪各赚取2.5%。不过刘兵表示,在华人地产界,目前仍能坚持向卖家收取5%佣金的经纪可以说非常少,卖方经纪大多抽取3.5% 到3.75%的佣金,其中2.25%或2.5%支付买方经纪,自己留约1% 到1.5%。还有削价更厉害的经纪,打出“买房免佣金”等旗号,意即一个经纪同时代表客户卖旧房、买新房时,免费提供卖房服务,只在买房时向对方收取佣金。 6 f: e2 @5 } }, ^1 O
: b% X7 W6 [2 |1 M' p佣金非选经纪唯一标准 S& ^# S/ }) b
他表示,地产经纪削价竞争,客户买卖房屋的成本减少, 看似好事。但切忌将佣金作为选择地产经纪的唯一标准,还应该看这个经纪的信誉、口碑、名气、经验、责任心等多方面质素。否则可能节约了一点佣金,在房屋买卖中损失更多,得不偿失。
& n, z4 L( {: Q" x" y* o) g f至于说目前地产经纪收取5%的回佣是否太高,刘兵表示,还是要看经纪为客户提供了什么样的服务。若客户缴足了5%的佣金,却没有得到相应的服务,钱当然花得冤枉。但如果经纪以自己的专业知识和责任心帮助客户达成满意的交易,就会感觉物有所值。 % s7 _" Q1 z& V( U( ?" o
# H' s2 ^$ k1 p/ M6 F% c+ u d# {- Z所以他认为,聪明的消费者在选择经纪时,如同买其他货品或服务一样,不能光考虑“便宜”,应该是“又便宜又好”。至少看一看经纪过往一段时间的交易情况,对交易房屋涉及的区域是否熟悉,以前服务过的客户对他评价如何等。 |
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