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请教高人:CIBC Mortgage Cash Back Offer是不是很好?

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发表于 2010-3-3 15:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
刚刚打电话给CIBC问 cash back offer的详情,大致如下:& E( H9 U) L9 u( `- ~1 z

& N+ j- T: H0 {' |1。三年固定利率3.3%, cash back 2%;4 {; m: R5 }/ Z- F6 l" R3 e- u
2。五年固定利率3.99%, cash back 2%.- S0 A9 R* S- o9 n. R
3。按照银行网站,五年固定利率5.39%, cash back 5%
! f' r, T' f+ r/ ?, c8 v% h* H# _. `  X% F
另,做mortgage transfer, 而不是refinance, 银行可以支付lawyer's fee。3 v  D% Q! _+ O" V- R+ w/ }
感觉选择3最值。各位高人有何高见?
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 楼主| 发表于 2010-3-3 16:11 | 显示全部楼层
本帖最后由 caifan 于 2010-3-3 16:16 编辑 * F" {( o3 q0 O5 C- O' d0 j+ L& i

5 ?  U1 a% g" U$ R8 y* ucibc的人好像是这么给我推算的:
  e% f1 I% K. ]6 N  Y) w$ |; v; X2 G$ x" d8 a
2%现金返还三年期,相当于每年2/3=0.67%的折扣,3.3-0.67=实际利率2.63%, s% Y! w  l& `& x; M' g
2%现金返还五年期,相当于每年2/5=0.4%的折扣,3.99-0.4=实际利率3.59%" b- A1 H3 \8 x4 W, b

4 t) Q% A6 }1 E: i% u* k/ M. H按他的算法,5%现金返还五年期,相当于每年5/5=1%的折扣,5.39-1=实际利率4.39%,不是特别好。7 v: n+ M" ^, O. M

; |$ k& i9 B# A$ a  M我觉得他的算法不精确,好像是假定你会把cash back花掉。如果把cash back马上用于还贷,整个的贷款额就降低了,所以cash back越高越好。
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发表于 2010-3-4 10:30 | 显示全部楼层
Let's say a customer wants to transfer $400,000 mortgage to CIBC. He has 2 options.
, T8 A; Q! r+ B0 @+ H! d0 ~  b" b1.   3-year closed mortage with 3.3% and 3% cash back.# }+ ~. \  s# A" A. B; O) j
2.   5-year closed mortgage with posted rate 5.39% and 5% cash back- g1 O; }8 ^8 O

: R$ f3 V0 \: p, G3 HOption 1. After 3% cash back, your mortgage amount will become $400,000*0.97=$388,000 with 3.3% interest
7 t  f6 D" F2 {. G; WIf you want to payoff your mortgage in 25 years. Monthly PMT $1896.44. The remaining balance is $356,393 after 3 years.
* K5 F0 x& ~% C$ L+ `8 M' A% S7 C7 k+ |! W0 g/ c( P% S: Q; W
Option 2. After  5% cash back, your mortgage amount will become
0 b, O7 v7 m9 ?$400,000*0.95=$380,000 with 5.39% interest.
2 T4 j) n/ E" `1 w# ?  EIf you want to payoff your mortagge in 25years. Monthly PMT 2295.21  The remaining balance will be $356,351.50 after 3 years7 C" r- U* H6 ~2 v1 ~1 z0 s

0 _! _0 ^% ^9 \) ?8 |. T' ~Basically, for the above options, after 3 years, the mortgage remaining balance is similiar.
1 H; W0 ~8 v- y' r1 Y" S1 `If you choose the 2% cash back with 3.3%, every month you save about $398.77 monthly payment for 3 years.  Total roughly saving ($398.77*12*3=$14,355)
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发表于 2010-3-4 11:04 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
能确认一下把mortgage从别的银行转到CIBC,CIBC负担全部律师的费用吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:18 | 显示全部楼层
3# Pierce.CIBC 2 }" w6 g" _* q. N; }
谢谢回复!我后来用网上的贷款计算器算了一下,五年选择5%的返还和5.39% 的posted rate确实不划算,主要因为5.39实在太高了。
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:22 | 显示全部楼层
用网上的贷款计算器计算,五年固定利率3.99%, cash back 2%比起现在单纯的五年固定利率3.59%要划算一些。
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发表于 2010-3-4 13:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
问一个问题,如果是投资房,cashback算收入要交税吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 14:06 | 显示全部楼层
银行网站说:
! [" I" O. [9 o+ b) f5 mThe Cash back amount is tax free as long as the funds are not used to earn income from a business or property.
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发表于 2010-3-4 14:26 | 显示全部楼层
4# 诺言 ( }& Z9 k5 H5 O  h; K& R  l

! i9 `0 U( ~3 Y9 `& ~- E# \There is no fee/cost to transfer your mortgage
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发表于 2010-3-4 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
任何时间都可以转吗?  还是要等5年满了才能转?
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发表于 2010-3-4 15:52 | 显示全部楼层
4# 诺言 6 [: C4 m  B6 O; X8 C5 s
  n0 k4 ?7 k6 {" b# t6 h
There is no fee/cost to transfer your mortgage
* ]0 }2 J; ]' {. w% d; ePierce.CIBC 发表于 2010-3-4 14:26
) ~  _0 q7 }* `2 X5 s
但是Title上面的mortgagee不是需要改吗?这个过程不需要律师吗?
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发表于 2010-3-10 16:18 | 显示全部楼层
CIBC got free AD from Globe&Mail2 D; v  D; R' {/ c- z) h9 E! Y

4 ?! G8 o9 a' g/ z! yhttps://secure.globeadvisor.com/ ... /cnw/20100305/C7106
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
据我的重新计算,五年固定3.99% 加上2 % 现金返还大致相当于3.50%,这是相当不错的了。
3 C: x, c% `6 l' x! V# U# u  l+ [8 F$ e
2 T0 ?1 D$ l+ I居然有一位mortgage broker能给这个rate,但是prepayment是5%,不是我想要的 10%。
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发表于 2010-3-11 11:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”
& X4 M- K3 H1 W7 O# K这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:59 | 显示全部楼层
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”
$ v- Z5 J0 [$ W. n% d% [3 \' q这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
! \& ~& i+ Z+ F6 A诺言 发表于 2010-3-11 11:41
6 s& g- @: ~* P, M9 N- `
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用自己积累的点数支付的,与cibc的offer无关。
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发表于 2010-3-12 20:29 | 显示全部楼层
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用 ...: ^+ X! g9 M# c. v' _
caifan 发表于 2010-3-11 11:59
* Q/ x' E( W! H& N/ k+ G
是实实在在的现金返还吗?我看一直没正面回答,感觉有点问题。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
14# 诺言 5 L/ x* z; r+ ?; S0 {7 W. ^, p
; f$ x$ y* D; V; J$ z2 d  n9 Z' w

# q# O3 |$ r( k9 p6 I* _当您把mortgage转过来,cibc会给您mortgage注册,不需要花钱。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
16# 诺言
6 E5 L3 U. u& _. N2 A' Y* l3 e" U4 [

  \: u+ y: R/ b& T是free money,直接打到您的银行帐号。
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