FEB. 08, 2010 - 最新利率出炉！

郭森房贷

* t* q2 o  E+ |' S8 N1 @
. m! ^5 a, [5 e$ m- k五年固定 30天 CLOSING DEAL 3.69%
五年浮动 90天 CLOSING DEAL PRIME-0.30%

由一家大银行提供! 从下周一开始生效，预知详情请来电咨询。

冰山上的来客

很不错的利率。看来经济还是不好，大银行还在降低利率阿！！

找不到北

这样的利率有什么限制条件吗？

郭森房贷

这样的利率有什么限制条件吗？
0 P4 M; _  u; t找不到北 发表于 2010-2-6 09:46

没有！谢谢您的提问！

Rapala

顶上去请黄教授阅。

郭森房贷

顶上去请黄教授阅。
' [& u! z( a# C+ F3 M/ U" \9 P% u( VRapala 发表于 2010-2-9 10:41

+ l9 q( @% _( }0 t4 C$ {# O$ r  ?该大银行最近还简化了贷款审批手续， 如果申请人是全日制工作者， 只需最近六十天的两份工资单， 或者有最近两次的工资自动入账记录， 无需雇主信。

小黄

顶上去请黄教授阅。
Rapala 发表于 2010-2-9 10:41

已阅。
- M; j% i* ~: A+ S% G9 T
问题是你敢就以这两个利率赌吗？(我押浮动)

appletutu

看来泡沫越来越大了

Rapala

已阅。
% q9 I8 s, L% ^3 W! H6 {3 A
7 ]& i; j1 E; ~+ m问题是你敢就以这两个利率赌吗？(我押浮动)
小黄 发表于 2010-2-9 18:01

浮动的折扣已经低无可低（在p不变的条件下），大银行小银行相差不大，而固定利率却可以寻找更低的，特别是小银行。

jeremy

说明这家大银行预测五年内PRIME会涨到4%左右。对客户而言，如果真搞成5年TERM，亏赚尚未可知。其实还是“赌博”。

小黄

说明这家大银行预测五年内PRIME会涨到4%左右。对客户而言，如果真搞成5年TERM，亏赚尚未可知。其实还是“赌博”。
. `9 j/ ?4 I1 x2 T) Z* G( Bjeremy 发表于 2010-2-10 15:54

5年内涨到4%，那固定的人岂不哭死？

shelley.micheal

没懂更好。免得烦

Rapala

5年内涨到4%，那固定的人岂不哭死？
2 c" k3 o# d# I" _+ U. U小黄 发表于 2010-2-10 18:00

浮动的更惨，利率翻了一倍，最后还不出贷款被银行收房子。

郭森房贷

浮动的更惨，利率翻了一倍，最后还不出贷款被银行收房子。
  x) S! y2 S/ |3 \% TRapala 发表于 2010-2-11 08:19

老怪可知， 银行在审批贷款时， 用的是大银行的三年POSTED FIXED RATE 来评估申请人的承担能力， 比如现在三年的POSTED 固定利率是4.30%， 而不是用最低的浮动利率1.95% 来整的。即使浮动在三年之后翻番， 只要客户每月有银子进账（和当年申请贷款时相当或略高）， 房贷还是有偿还能力滴！

Rapala

那就是说，到４。３％以上还是要破产的啊。０７年p到过６。２５％，这次５年内到４。６％就让小黄们破产了。

小黄

那就是说，到４。３％以上还是要破产的啊。０７年p到过６。２５％，这次５年内到４。６％就让小黄们破产了。
Rapala 发表于 2010-2-11 12:46

If so, why did you chicken out of a bet every time?

% ^, _& `+ t) g3 W) l

大自在心

Chicken
* ?6 J* V: I) m( r

* k0 \$ y/ p; b( o

Rapala

黄chicken, I bet on the best rate I can find.

1 n+ l9 w# n3 e% [$ E0 Z/ D# IYou bet whatever you think you can take advantage!

小黄

你说反了，我选取的利率来自是99%的人使用的金融机构（5大+National+ING+ATB+PC...)。坦坦荡荡。

% F; i$ |  j# [$ Z' }$ `& P9 T' {反倒是你，才是“bet whatever you think you can take advantage”。非要找一个没人听说，没人用过的不知名的金融机构。
- F( S# G. T7 B) f4 `
: c& g' H; k1 R, _. ?0 ^不明真相的群众请珍爱财富，远离山寨银行。

Rapala

如果你这样说，我们就用上面的利率，但是时间和其它条件按我说的来，行吗？不能便宜都被你占尽了吧？

jeremy

0 x! \6 i; {3 e1 \* G6 {冷静，大家一定要冷静。对赌博何必这么认真。

鄙人称之为赌博， 原因是Prime涨不涨，什么时候涨，涨多少，都还是未知数。建议想搞Mortgage的朋友们:

* R- f$ D$ `4 k(1) 经常留意大的经济走势。每天看看Edmonton Journal的大标题就可以了。因为经济走势不但决定房地产行情，也预示Prime的走势。对你何时入市买房/卖房，定什么样的Mortgage很有帮助。
  ]' E  i: B0 _; W
1 I6 t) M; G$ d(2) 找个贴心的Financial advisor。所谓行行有门道。多数人(包括我自己)对投资,信贷毕竟是外行。自己的判断可以经常同Financial advisor讨论。“贴心”最重要， 最好是那种能把他自己借那种mortgage告诉你的可交心的朋友。
8 n7 |0 K+ l* h
近十年来，鄙人买房子都是用的大银行的OPEN+VARIABLE。TERM都是2~3年的。到期找到更好的再续。有P-0.65， 也有P-0.85的时候。 总之是当时最低最灵活的。事实证明几次都赌对了。现在银行没有OPEN+VARIABLE (即便有，也是利率高的吓人)， 只有CLOSED+Variable。即便郭大侠提到的那家大银行(P-0.3)也是5年CLOSED的吧，不大可能是OPEN的。 这说明什么？
/ G+ u" g; {( K8 }) E
, w/ `$ b) \- V4 W+ J# C很明显：(1) 该银行预测5年内Prime要涨，银行想拉你下水，因为5年TERM是CLOSED。可是经济形势又不明朗，Prime能涨多少要看经济走势，所以才只敢给你减去0.3。 (2) 银行对Prime的涨幅没有信心，所以不敢降低OPEN+Variable的利率。

+ b6 S6 L3 }5 A; ]6 H我认为，这时候借Mortgage最好的办法是“浑水摸鱼”。一半搞成3~5年FIXED (大概3.2%~3.6%) ， 另一半搞成2~3年VARIABLE+CLOSED (大概2%左右)。因为两年内经济好不到哪里去，Prime涨也涨不了多少。

欢迎补充，讨论。但事先声明：我不跟自己人打赌。

Rapala

谢谢分析，其实我也不想和人打赌，有人一定要逼着我打，而且一定要按他的规矩来，不打是ＣＨＩＣＫＥＮ。
4 y  y! ^! X+ v; E
, X# O8 h8 s! g$ A你的分析很合理，和我想法几乎一样。

伊人

我不明白到底是CLOSED的好還是OPEN的好《5年》

八十年环游地球

五年CLOSED+Variable见涨不是可以马上FIX住吗？是不是更好的选择呢？

小黄

谢谢分析，其实我也不想和人打赌，有人一定要逼着我打，而且一定要按他的规矩来，不打是ＣＨＩＣＫＥＮ。

& v7 x8 ]& E6 k3 n1 S你的分析很合理，和我想法几乎一样。
1 I9 x- i8 [, O7 ^! o- SRapala 发表于 2010-2-12 11:56

% w) Y( z& G, V. U6 x没人逼你啊。本来事情都搁下了，是你再一次挑起的。

如果你同意这个利率对比，那么其他条件可以你定。但是应该在合理范围内的。如果偏离常情太多，就难以接受了。毕竟，你我都已经确定是open variable了，这个争论主要是给版上其他人一个可以容易操作的一个指导。

Rapala

1. 从2010年3月14号算起。（30天后close)
2. 比较公式：固定：3.69%x5x365  vs  浮动：(p1-0.3%)/365x天数+(p2-0.3%)/364x天数+.。。。
. A, Q0 i$ N9 ]& [, R3. 五年内，如果哪一天prime rate高于4.6%, 固定利率贷款人由于负但不起，突然死亡，宣布认输，原因见上面贴子。

5 P* l) A- Q: u3 L如果你认为这些不合理，那你就自己定个规矩，然后自己和自己赌去。

小黄

3. 五年内，如果哪一天prime rate高于4.6%, 固定利率贷款人由于负但不起，突然死亡，宣布认输，原因见上面贴子。
Rapala 发表于 2010-2-14 23:24

1）同意
( O8 \# X* T! ?, y2 l" B2）难道又是你的山寨银行的算法？现实中我不知道任何银行是这么算的。如果你仅仅是怕麻烦，我可以用Excel算，请如花郭森等专家作证其准确性，不用你操心如何？
% h$ p% Z4 \5 n) `3）不是很明白你的意思，按照你的逻辑，一个选择浮动的人，当遭遇4.3% （4.6-0.3）的利息时就会立即破产。你以前说你自己是prime-0.75%，那么是不是当prime到达5.05% （5.05-0.75 = 4.3）的时候，老怪你就会破产？

我前面同意你定一些条款，好比还款期是5年，10年，20年，随你。每月还，半月还，随你。每年是否多付个1万，或10%，也随你。但你不能拿史上从未有的条款啊，没有一家银行会这样做啊，就是你的山寨银行我想也不是这样运作的。

Rapala

固定的还款年限是变化的，比如你现在２％申请２５年还款，当利率上涨时，就可以变成３０年或者更多，当利率涨到一定程度有一个ＴＲＩＧＧＥＲ ＲＡＴＥ，比如说３。２５％时候，银行会要求你增加还款额，所以说你不能拿一样的还款年限比较。
/ Z" j0 m6 f4 c( I8 o& K, A
２。我的算法很简单，只计算利息部分，假设这个贷款是只还利息的，不考虑还本金部分。我说过计算方法应该按我的来，利率部分我已经让步了，如果你有异议，那不可能有一个精确的算法。就是因为上面我说的，ＶＡＲＩＡＢＬＥ ＲＡＴＥ的还款年限是变化的。

9 w- h) q5 @9 M8 h+ s% k３。如果你把贷款也算成一种投资的话，投资不光是要考虑赢利，还是要考虑风险的，VARIABLE的风险就是在于利率上涨后的还款能力。到了一定程度买家就负担不起了。这好比你投资期货，一定要有止损，固定就是有止损的投资，而浮动就是没有止损的裸奔，超过还款能力在现实生活中，是每一个贷款人都要考虑的问题，比省不省一点利息要重要得多。
6 I" S* ^0 R1 i0 X9 P& M
- \  D+ ?7 a  S! A举个例子，你和紫光比投资期货谁厉害。

小黄没有止损开始两年大赚几倍，紫光因为投资谨慎而每笔有止损止赢，最后赚１倍。

突然有一天小黄暴了仓，没有玩下去的资本了，那还不认输？还要加钱进来比就是无赖了。

& F' P& I& l# f: @7 G5 l% h3 u贷款也是一样，超过还款能力，不会破产，但是这个赌局就是输。

小黄

' S/ G& m* S" ]% X& ^: m
你的逻辑有一个漏洞。就是，你忽略了初期浮动低利率能省下的钱。
% Z) F0 e- z3 I3 a! n; C  }
好比说张三，贷款30万。如果选择3.69%的固定，那么一个月利息是$922.5。为了计算简单，用$1000计算，假设省下的$70多还了本金（和你要求的只付利息没有大的差别吧？）。假设银行要求他还款额是收入的1/3，那么他的收入是$3000一个月，银行认为他其他开销要$2000。这是张三选择固定的情况。
' {, J5 v% u/ ?0 x/ X: C, l9 }
) w+ `' v% P) C' J& H如果月入$3000的张三选择1.95%的浮动呢？一个月利息是$487.5，付出$1000，还本金$500多。比起固定每月可以多还款$435。头一年下来就多还款$5000多。

3 f  U% u/ }6 d: U; n, a也许利息以后会涨的很高，$30万的贷款，月付$1000，可以承受最高4%的利息（prime=4.3%）。但浮动的人不会在此时立即破产。之前已经有每年$5000的优势，可以refinance一下。就算prime到6%，$5000也可以让浮动的人支撑一年。

请注意，这可不是输了从外界加钱，而是在游戏内前期的优势。张三没有问任何人借钱，也没有减少那$2000的其他开销。
8 e* V/ v3 {; A
5 I1 ~. s3 I: c: C+ k: G2 z* J前期浮动每年$5000的优势是稳的，后期固定的优势仅仅是假设而已。已经一目了然了。

Rapala

也许利息以后会涨的很高，$30万的贷款，月付$1000，可以承受最高4%的利息（prime=4.3%）。但浮动的人不会在此时立即破产。之前已经有每年$5000的优势，可以refinance一下。就算prime到6%，$5000也可以让浮动的人支撑一年。

Refinance is considered as breaking the mortgage contract and he has to pay 3 month interest.

If he apply home line of credit, he has to pay the legal fees and appraisal fees. And also he can only get 80% out of the $5000. The legal and appraisal fees may cost him $2000.

After all, please don't forget that he may not qualify the extra $5000 loan after the prime rate goes up to 4.3%.