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[理财] 请教出租房收入报税问题

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发表于 2010-1-23 10:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我在外地有套房子出租,自己在edmonton租房子。
5 z$ k( O/ o  a/ X请教下出租房收入如何保税,主要是哪些可以抵税?
9 P! z1 j+ d. l. l# t, u3 v例如我月租收入1200,mortgage可以抵税嘛?还有哪些可以抵税?; I% P$ \$ [; m! f) y
4 U8 z2 i9 r' |% q# M6 L
请教熟悉税务的高手。十分感谢。; a/ d1 D# _" X
如能提供个链接最好了。
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发表于 2010-1-23 14:46 | 显示全部楼层
本帖最后由 精打细算 于 2010-1-23 14:56 编辑
% F) \+ i9 z, B9 T) X4 d  W3 ~
' X( ~8 @, ^8 X! r6 O! P# U1 u9 [如果这里没有房子,可以把外地的房子作为 primary resident, 技术上保留房子作为自己存放自己东西的地方。 你大可以把其中的 “房间”出租给broader.... 而这期间你是暂时在这里短住。 , w6 L6 m4 [- D, \$ ]0 u0 J6 K
这么做,技术上还是自住房
1 Z# i8 n2 d8 O$ Q好处  -   以后卖房子由于primary resident 是不用交增值税。  h0 `8 y- I. q+ f! c3 U& b
% L$ b( g- u$ I6 E# g8 p& M
另外的做法就是把出租的房子变成商业行为,这么做,很多“商业”行为是可以抵税, 问题是将来卖房子时,增值部分要交税。 两者的利弊自己衡量。 最好找会计帮你做好需要文件否则惹麻烦。
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发表于 2010-1-23 14:55 | 显示全部楼层
如果选了2, mortgage 是不能全部抵税,但可以向银行拿statement说明利息部分。 这部分可以抵租金收入 -    % K; K1 A$ [, V1 p4 q) O3 Y1 V- @5 |

+ a1 X2 A% ]8 w( W9 g9 n不是mortgage 全额。返回来说,出租房子, 首付越高,利息低,但可抵税也低,无形中变成自己首付没有效率。 除非自己没有其他债务。
" |+ m5 y# N1 l6 r4 ]5 A自住房子贷款,首付越高,由于不能抵税, 变相可以省下存放银行生利息所缴的税! C) [, j+ O& ]1 l/ J+ q
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发表于 2010-1-24 14:16 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
请问除了贷款利息, 还有那些可以抵税? 地税? 水费,电费,气费? 添置家具的费用? 比例各有多少?
! |0 p+ m0 W, q: Q" K: \9 e, T4 T$ Z' N9 }2 L2 s( Q- e% K
如果不报税,税局会不会查出来? 查出来的后果是什么? & M1 r& u! p7 V) C, o( E
" f. z+ Y1 N) n- B
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售, 增值的部分收多少税? 如果出售前一年, 停止商业用途, 是否还要交增值税?
# n" z- c. g- r% h4 N2 v4 b5 D( n5 s2 J# k7 t
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发表于 2010-1-24 22:34 | 显示全部楼层
我也有同样的问题,我在这里买了套房子出租了出去,但是我现在住的地方是租别人的,那我还需要报出租收入吗?觉得如果报挺麻烦的
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发表于 2010-1-25 09:08 | 显示全部楼层
本帖最后由 精打细算 于 2010-1-25 09:15 编辑
+ G& X: S. c& k5 r' K5 N3 s
请问精打: 除了贷款利息, 还有那些可以抵税? 地税? 水费,电费,气费? 添置家具的费用? 比例各有多少?
; V, V& E: G' w
' z$ c+ N& V4 ^, W如果不报税,税局会不会查出来? 查出来的后果是什么? ) m" v6 F7 c+ ]! r+ X
) K. q& ~; M; m7 k
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售 ...# Y3 m8 f# c8 W1 \$ F& L
newtoedmonton 发表于 2010-1-24 14:16

7 R( [5 Q0 {5 L: ?! Z- S实报实销。 以公司名义的开销,当然可以全额抵税。 但如果是资产assets 如添置家私就不能马上全部报销,只能作为分摊几年折旧计算。! M( N  j8 C) ?9 G: s6 I) E. G
- W9 |, k9 W: j9 Z4 G. Y: [
不报? 严重的话会被视为欺诈加拿大政府的钱。 你说后果可以多严重呢? 罚款+利息
4 k0 D5 r1 \- u5 F  |3 H( X政府有的是时间,哪年不幸被抽检你就烦死。
. O6 v  b- s  D0 u5 _6 f" z但,你也有可能永远幸运不被查, 也有可能好几年后被查。
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发表于 2010-1-25 09:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售, 增值的部分收多少税? 如果出售前一年, 停止商业用途, 是否还要交增值税?  z0 J/ Y9 x+ i( a
newtoedmonton 发表于 2010-1-24 14:16

6 D$ O' g" a8 P! _% N除非自己住,否则一切赢利都要交增值税, 严格上来算是按照比例计。
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发表于 2010-1-25 09:13 | 显示全部楼层
我也有同样的问题,我在这里买了套房子出租了出去,但是我现在住的地方是租别人的,那我还需要报出租收入吗?觉得如果报挺麻烦的
4 ?. G9 k0 F; v5 O1 u3 hraymond_z 发表于 2010-1-24 22:34

7 f- k. J5 l$ c. ]! \8 x
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 楼主| 发表于 2010-1-27 12:00 | 显示全部楼层
2# 精打细算
, v" E9 d  S" B' |4 c$ [3 N
. Y( C+ X/ F* s感谢精打及各位朋友。  J7 p' e- M+ P; T0 r. o, L  J$ o
. K2 P& c4 R! k' A9 {9 H
我在edmonton没用房子。3 N# @4 ~" C6 H( j. U: i; O0 h; X

+ _$ {( F4 k# ]* _- O5 k2 ]有的地方没怎么懂。把外地的那套用作自住房,好处是不用交增值税我理解了。但是,是不是也和商业房一样房租收入也需要包括在收入里面?如果是这样的话,地税,水费之类的还能抵税嘛?
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发表于 2010-1-27 13:27 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
自住房如果想将来增值免税是不能有任何商业行为的。9 y% w1 K( T2 T& k

) W9 X5 n* L1 D) T9 g+ F6 Z如果将房子小房转给broader, 技术上你还是住那里。要将开销抵税就要有详细的paper trail。 最好找会计师给你好好做。 个人觉得难度比较高。
理袁律师事务所
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-9 14:41 | 显示全部楼层
14# feng99   g3 `' E. M! R! O: X8 C
Sunalta 发表于 2010-2-9 14:28
. K8 ?2 ?7 ^( b' q% L- ~( l0 e
请问精打细算:如果首付也是贷款(20%),那么首付的利息可否抵税, 银行的贷款statement; T3 @$ I8 \* j9 J' C" K. u
只给(80%)贷款利息.
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发表于 2010-2-10 22:05 | 显示全部楼层
地税, (水费,电费,气费,cable 等一般租客负担,否则可全抵),管理员费,邮费,清洁费,总之一切与房子出租相关费用,但大项目维修(换屋顶等)要分摊。
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发表于 2010-2-16 10:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
参考T776 STATEMENT OF REAL ESTATE RENTALS5 t6 v6 }: v" M6 o/ v* M' R2 t

# a1 B" a  H. v# j1 J) U, Amortgage不可以抵税,但是,interest portion and other related charges可以抵税5 C4 g* s: V2 N' O+ O
补充2楼primary resident,需要2年时间。
5 K4 j: S- z7 D* ^5 z
9 H7 R; n7 H' Y5 i8 R6 l( v" c3 w; d  ?除了贷款利息, 还有那些可以抵税?
- j. y/ A. M# i/ E$ U4 Y2 ?广告
" `4 S; d( P* d' z4 I保险3 B4 X$ d$ I. g( S: ^, _
其他银行charges and interest1 e$ P. r* x$ A1 U# X/ ?
房子修理维护
; p- F: k: G' E管理费用5 h, L! `' r0 D+ d
汽车费用
% x# s( ~" \7 ~$ loffice expenses3 m" g) c) {6 D' }6 F, i. b
会计费用,legal fees, Q% {4 C' v: k6 b
地税
: c. {5 J4 h+ D$ v) T0 X7 M工资(这个一般是casual的清理打扫之类)/ ^8 j; U) x7 k/ X# t
travel3 U! J4 A6 ?0 s) Z4 @
utilities
* U- n2 k7 Z" p5 x" Zand other reasonable expenses
! d  h; M) P& D  ~
& M; p6 i3 C5 t1 o回17楼,首付哪来的利息?利息只有你借钱才会有8 U, s- O3 i$ L  b( L- h  H2 i

9 U% a" M6 m# {, k& K: Y/ ]; ]  W: r补充9楼assets部分,并不一定要做amortization,可以按percentage of use报
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发表于 2010-2-16 10:42 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
关于买卖房子,属于capital gain/loss,只要不是你的primary resident& @  Q" t$ x  C4 v; f) N7 W

& ~! p, j4 k2 s- t8 B5 P你买房子不用交个人税,但是只要你发生交易(卖),就有一个赚钱或者亏钱,要是赚了就一定要交税,而且是最高税率,但是赔了可以carry forward,作为你以后的credit使用。
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发表于 2010-2-28 23:08 | 显示全部楼层
3# 精打细算 , P" S* B2 |% k) T* U0 y
% i* B) L, _! C8 v  F7 A6 s
* y" X: P3 G) M, a! `% h
Both can 抵稅
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 楼主| 发表于 2010-3-10 08:43 | 显示全部楼层
受益匪浅啊,谢谢。
" W" }- E8 `; \3 j5 `. _5 P- {6 J& n& D1 A  i; ~8 d, }1 B
虽然还有点糊涂,呵呵,到时候找会计师了。
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发表于 2010-4-24 09:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
nice person
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发表于 2010-5-9 21:13 | 显示全部楼层
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发表于 2010-6-9 20:50 | 显示全部楼层
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发表于 2010-7-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
kankan
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发表于 2010-7-14 11:33 | 显示全部楼层
kankan
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发表于 2010-8-24 19:20 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
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发表于 2010-8-24 21:13 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-27 20:24 | 显示全部楼层
鲜花(23) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-31 13:09 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
ggggggggggg
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-31 14:13 | 显示全部楼层
3# 精打细算
% a. Q, C( @: ^$ ~5 j2 Z( v  Y6 N+ f8 `) B2 F3 d. K& q; m

, w4 n0 n( q: R; e1 v???????
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发表于 2010-9-8 10:37 | 显示全部楼层
强贴必看
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发表于 2010-9-8 12:01 | 显示全部楼层
WANNA KNOW
理袁律师事务所
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发表于 2010-9-8 16:07 | 显示全部楼层
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3# 精打细算
' j) ]3 s0 o; c) G. c4 }
( ?: i4 T" @" T4 X" a2 s; O4 J# g; W# C; i# s/ w
See see
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发表于 2010-9-10 20:52 | 显示全部楼层
xiang kan kan
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