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[理财] 请教出租房收入报税问题

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发表于 2010-1-23 10:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我在外地有套房子出租,自己在edmonton租房子。
, N6 v$ y7 r& o6 A6 J' F& _" a$ l请教下出租房收入如何保税,主要是哪些可以抵税?
$ g' y/ o8 G, B0 D9 A. ~- L; ^例如我月租收入1200,mortgage可以抵税嘛?还有哪些可以抵税?! H- _6 ?# M# [4 A8 Q, b7 O3 [
& E$ R6 Z' v/ k- x: }# B) ^) y* v
请教熟悉税务的高手。十分感谢。/ i6 G9 z5 V6 x
如能提供个链接最好了。
大型搬家
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发表于 2010-1-23 14:46 | 显示全部楼层
本帖最后由 精打细算 于 2010-1-23 14:56 编辑 + A! {  C! F5 Z( r2 a& j; v. H

1 l. e8 A1 \( Z  q0 ]如果这里没有房子,可以把外地的房子作为 primary resident, 技术上保留房子作为自己存放自己东西的地方。 你大可以把其中的 “房间”出租给broader.... 而这期间你是暂时在这里短住。
$ R3 ~6 B- J8 `0 ]  |+ T这么做,技术上还是自住房7 v4 a7 |; l' U
好处  -   以后卖房子由于primary resident 是不用交增值税。  N5 F! o$ R& u9 M" m# C
( {1 W+ h3 P, Q0 \+ Y
另外的做法就是把出租的房子变成商业行为,这么做,很多“商业”行为是可以抵税, 问题是将来卖房子时,增值部分要交税。 两者的利弊自己衡量。 最好找会计帮你做好需要文件否则惹麻烦。
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发表于 2010-1-23 14:55 | 显示全部楼层
如果选了2, mortgage 是不能全部抵税,但可以向银行拿statement说明利息部分。 这部分可以抵租金收入 -   
, U8 m: j" J$ X# ]6 e" S; F7 T* f, ^! R8 [1 t  x' q6 t$ N
不是mortgage 全额。返回来说,出租房子, 首付越高,利息低,但可抵税也低,无形中变成自己首付没有效率。 除非自己没有其他债务。. \" C3 N  x( o
自住房子贷款,首付越高,由于不能抵税, 变相可以省下存放银行生利息所缴的税
2 O7 ~' F' j3 a# g+ P
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发表于 2010-1-24 14:16 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
请问除了贷款利息, 还有那些可以抵税? 地税? 水费,电费,气费? 添置家具的费用? 比例各有多少?! ?. f* e# Q  K0 `6 W& `6 _8 c* D. ^
+ u6 P: a3 E$ ~4 O- K! e5 I1 T
如果不报税,税局会不会查出来? 查出来的后果是什么? . V+ W; s, {  ?& _; m

; V2 W# V& U3 o; G; `% R) m) H商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售, 增值的部分收多少税? 如果出售前一年, 停止商业用途, 是否还要交增值税?2 W& ]$ v8 k( R% K
7 _  {- z1 G: J7 P+ b: q8 u/ n/ T
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发表于 2010-1-24 22:34 | 显示全部楼层
我也有同样的问题,我在这里买了套房子出租了出去,但是我现在住的地方是租别人的,那我还需要报出租收入吗?觉得如果报挺麻烦的
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发表于 2010-1-25 09:08 | 显示全部楼层
本帖最后由 精打细算 于 2010-1-25 09:15 编辑 : O% O) M1 X4 y6 [9 H! _4 Q
请问精打: 除了贷款利息, 还有那些可以抵税? 地税? 水费,电费,气费? 添置家具的费用? 比例各有多少?
- F' Q+ M9 q; u- f$ v( e
3 j; M1 v& q& h如果不报税,税局会不会查出来? 查出来的后果是什么?
0 V/ E" Z0 g! ?9 |  W$ W7 W/ U# i/ S+ E
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售 ...
5 v  [! U+ h  ~( E: gnewtoedmonton 发表于 2010-1-24 14:16

3 y- u3 B+ W" L( g0 o9 n) z' `) O实报实销。 以公司名义的开销,当然可以全额抵税。 但如果是资产assets 如添置家私就不能马上全部报销,只能作为分摊几年折旧计算。
3 M( N# ^2 z3 b! k& l: J) n) v2 ^: O* L5 d7 _1 w. z
不报? 严重的话会被视为欺诈加拿大政府的钱。 你说后果可以多严重呢? 罚款+利息
6 _5 B9 L7 I: j& _  e5 U政府有的是时间,哪年不幸被抽检你就烦死。/ _. }+ r8 c! E7 E
但,你也有可能永远幸运不被查, 也有可能好几年后被查。
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发表于 2010-1-25 09:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售, 增值的部分收多少税? 如果出售前一年, 停止商业用途, 是否还要交增值税?$ b9 R1 H& Z3 c5 K0 C7 n1 ]
newtoedmonton 发表于 2010-1-24 14:16
2 k3 Q& R0 A. S* t( ~
除非自己住,否则一切赢利都要交增值税, 严格上来算是按照比例计。
理袁律师事务所
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发表于 2010-1-25 09:13 | 显示全部楼层
我也有同样的问题,我在这里买了套房子出租了出去,但是我现在住的地方是租别人的,那我还需要报出租收入吗?觉得如果报挺麻烦的
/ B8 e3 m& I# {, ]# V0 ^; s/ [raymond_z 发表于 2010-1-24 22:34

% ?5 s* {! R7 T
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 楼主| 发表于 2010-1-27 12:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
2# 精打细算 + t, l0 H" u$ K8 b4 r

0 O: U. m  [" p2 Z感谢精打及各位朋友。
1 _6 F6 b: X' ^2 j, R/ D" H4 X( H: g: ?2 u$ K) E! b
我在edmonton没用房子。
: ~- O5 i1 D# o1 t9 g. g+ M2 Q' j7 t$ S. A' L" f5 d7 y
有的地方没怎么懂。把外地的那套用作自住房,好处是不用交增值税我理解了。但是,是不是也和商业房一样房租收入也需要包括在收入里面?如果是这样的话,地税,水费之类的还能抵税嘛?
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发表于 2010-1-27 13:27 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
自住房如果想将来增值免税是不能有任何商业行为的。) S( I  M$ ^6 e
# h2 r# N- |+ @7 g9 }# f
如果将房子小房转给broader, 技术上你还是住那里。要将开销抵税就要有详细的paper trail。 最好找会计师给你好好做。 个人觉得难度比较高。
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发表于 2010-2-9 14:41 | 显示全部楼层
14# feng99
% V/ P' l8 H  t* a7 tSunalta 发表于 2010-2-9 14:28
7 }3 W6 ]. X8 {3 `! B
请问精打细算:如果首付也是贷款(20%),那么首付的利息可否抵税, 银行的贷款statement7 s& V2 t. B/ b0 B* V$ p) W5 A& P5 U
只给(80%)贷款利息.
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发表于 2010-2-10 22:05 | 显示全部楼层
地税, (水费,电费,气费,cable 等一般租客负担,否则可全抵),管理员费,邮费,清洁费,总之一切与房子出租相关费用,但大项目维修(换屋顶等)要分摊。
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发表于 2010-2-16 10:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
参考T776 STATEMENT OF REAL ESTATE RENTALS$ F; z2 a; @0 L2 I; N) a
/ V) y/ C- v0 y1 b# ?0 ^1 M8 l
mortgage不可以抵税,但是,interest portion and other related charges可以抵税
  _' O, K: S# A' _! ?补充2楼primary resident,需要2年时间。
  |' n8 Z2 ^2 h& _( K# b9 x" D, L1 u) B7 e! Z' \: N
除了贷款利息, 还有那些可以抵税?
0 r/ K" f* M% x* O广告
( G! i  m' k. @/ y, s- L保险' \/ g! k* i$ e% g$ n" ?7 c- y& z
其他银行charges and interest8 E4 M5 P0 S4 l' \$ c1 R1 C& Y; J2 D
房子修理维护
) |# n, S/ h2 p6 |* h管理费用+ N1 w5 Y5 _0 P
汽车费用9 A4 q& d/ [  t3 U" C) ?0 b
office expenses
- B! ?/ M; T' |9 X8 }1 Q' |5 y+ P会计费用,legal fees
( z8 V2 Z. i' J地税
3 ]( f/ d* m- }& `& C0 T工资(这个一般是casual的清理打扫之类)3 @3 G& V" w% G0 V6 F
travel
  T) O/ K6 G# t( b3 k/ c! outilities4 y  D- P) V! J* O
and other reasonable expenses5 M6 O: g' g2 W5 I8 E% S

% J; W" P! {/ z; W回17楼,首付哪来的利息?利息只有你借钱才会有
9 \5 ]; h# A. V& u( a' ]$ E) v& ?" m2 \& _
补充9楼assets部分,并不一定要做amortization,可以按percentage of use报
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2010-2-16 10:42 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
关于买卖房子,属于capital gain/loss,只要不是你的primary resident
) e8 G" F+ P9 |- _7 K
1 g9 O" C+ B: k& ]你买房子不用交个人税,但是只要你发生交易(卖),就有一个赚钱或者亏钱,要是赚了就一定要交税,而且是最高税率,但是赔了可以carry forward,作为你以后的credit使用。
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发表于 2010-2-28 23:08 | 显示全部楼层
3# 精打细算 6 W* O' g2 q: L- F3 d  Y! z

& U) i* p* B" E& P6 A0 a4 w0 c
' z$ t4 ]2 f) h/ _Both can 抵稅
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 楼主| 发表于 2010-3-10 08:43 | 显示全部楼层
受益匪浅啊,谢谢。
/ \* G9 f' d2 `1 t) A& b% `, f3 q4 Q# h3 K! d" h
虽然还有点糊涂,呵呵,到时候找会计师了。
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发表于 2010-4-24 09:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
nice person
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发表于 2010-5-9 21:13 | 显示全部楼层
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发表于 2010-6-9 20:50 | 显示全部楼层
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发表于 2010-7-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
kankan
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发表于 2010-7-14 11:33 | 显示全部楼层
kankan
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发表于 2010-8-24 19:20 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(170) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-24 21:13 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-27 20:24 | 显示全部楼层
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发表于 2010-8-31 13:09 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
ggggggggggg
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发表于 2010-8-31 14:13 | 显示全部楼层
3# 精打细算 : U' `3 `- [) U7 n/ _& V" I' |
6 E6 h0 {, v& b

$ x" N2 ~& S& A# D$ D5 H# {???????
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发表于 2010-9-8 10:37 | 显示全部楼层
强贴必看
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发表于 2010-9-8 12:01 | 显示全部楼层
WANNA KNOW
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发表于 2010-9-8 16:07 | 显示全部楼层
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3# 精打细算
8 G) T, u5 |3 a6 Q& [, s2 k  C
, ~( c5 ^5 q8 L
8 C- c; b& ^  a# K: ?8 X4 YSee see
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发表于 2010-9-10 20:52 | 显示全部楼层
xiang kan kan
理袁律师事务所
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