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浮动还是固定, 精算!

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鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 11:55 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 Rapala 于 2010-1-19 12:09 编辑 ' C* n1 _8 O1 o) c
8 s3 |  Y6 o$ u" h
浮动还是固定,和你买的房子,以及心里承受能力有关系。现在能拿到的最好利率  \' z* n  {  ^9 ^3 q7 `" v6 c

* A. F- A) Q3 D* q0 Q8 @! G最新利率:2010.01.04更新0 L- I' L5 j- _3 U; |
  1 year fix 2.30%
; v% \$ m) v& F4 N! V  3 year fix 3.20%2 X! |: j8 E8 O1 K6 ^: v
  5 year fix 3.75%3 F' K% ]0 s5 M: m* S
( {  {$ s# D* x% P: [" R% Q
 5 Year Close  P-0.20%
6 o+ r3 }( v4 F- L5 D
2 ~9 Q7 ?/ y/ _# O4 r( M9 o( @9 r3 i30天close的deal就不算进去了,那么浮动对1,3,5年的差别分别是,0.25%,1.15%,1.7%
3 ]) G) X$ ?5 Y  E$ t3 Y
7 h! c, {; w, f/ ?7 F$ b$ S假设银行从2010年7月开始加息,银行每年议利息4次,每次涨0。25%,那么从现在算 起,6个月后和一年持平,21个月后和3年期平,27个月后和5年期持平。, d  h1 u& R- J, V( w1 q
2 ?" f7 g1 _% d8 |6 }- O# U2 |
1。如果选1年固定,6个月后和浮动持平,一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率,可能会有prime-的更大折扣。固定胜!
8 ~- ^! d  ^+ @( n- b- g. Q; C3 c
+ n" A; ?. M, A2。如果选3年固定,21个月利率后和浮动持平,那么还需要至少21个月才能把损失的利息赚回来,三年总月数是36个月,也就是说损失42-36=6个月利息。当三年固定到期后,再选择浮动利率,假设到时候有prime-0.75的deal出来,那么对比浮动,0.75-0.2=0.55。最后结论,另外2年把利息损失夺了回来,还有赚的。(当然,选5年浮动的,5年后到期说不定可以拿更好的deal, 很难说,就不进一步讨论了)+ q2 z7 r! D7 C: c& K7 a  j( k0 A% h
2 m6 a- @1 d, G( [, y" Z$ O; @
3。如果选5年固定,27个月利率后和浮动持平,还需要至少27个月才能把损失的利息赚回来,5年总月数是60个月,60-54=6个月,固定胜!
7 i1 ]' m" H2 g3 n; f* J! s0 t  y( c/ y8 d+ ?0 W! c' r7 i
总结,现在选利率,要么选时间短的,比如一年,要么选长的比如5年以上。3 Y9 H& y% g/ r) q% u

9 z" _. Z2 I7 v8 r+ Y有个例外,如果买期房的同学,比如半年以后交房,3年或者5年都很划算,具体的自己算。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2010-1-19 11:57 | 显示全部楼层
沙发!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 12:47 | 显示全部楼层
没人保证每次议息都只涨0.25%吧!
* r% R# s5 M' |$ L/ @) w0 V2 V( U% w. t0 ]
现在应该入仓银行股,等涨息了股票就跟着涨了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-19 12:52 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
利率有可能不涨,有可能一次涨0.5%或者更多,我取一个中间值,每年1%的涨幅算是比较温和的了。
鲜花(52) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 13:05 | 显示全部楼层
这个我也算过。
3 K- x, ~, j3 w$ H* t8 f# ^1 a( ?你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨,这很难说。
, o$ V" ?5 Z8 ^1 ^
& W8 C4 E" O, g# P0 V& t还有就是没考虑提前还款的情况。
  q/ m4 i$ L$ s
  c6 @. i, c5 p3 m不过,还是多谢楼主!!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-19 13:08 | 显示全部楼层
这个我也算过。
- k. L2 i: X  z- _: k% [4 _: u你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨,这很难说。
' K, S! x; \9 _+ _8 x  Q- Q; N1 o* r
: D2 l$ H, p5 T' R; X7 K还有就是没考虑提前还款的情况。
0 H' l# h  B; Y7 E
- U6 n3 ]5 P+ B2 |1 _8 }3 f不过,还是多谢楼主!!
1 z  m" N, g3 h! I. @宋兵乙 发表于 2010-1-19 13:05
2 z" Q" S1 `8 }; c9 C1 S# s2 r
如果提前还款,那么利率越大越有优势,5年固定就更划算了,谢谢提醒。
鲜花(28) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 15:06 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
you omit the captital.8 ^) O) ^, e+ b  i9 u% p6 f

* I: k  `: P# F! A7 bAt the beginning, the capital is bigger...It is the huge difference!
鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 15:27 | 显示全部楼层
如果提前还款,那么利率越大越有优势,5年固定就更划算了,谢谢提醒。) [( f- X( s) P: P
Rapala 发表于 2010-1-19 13:08
& X" C2 B3 [: k+ K, h8 M6 i9 O
为何提前还款,利率越大越有优势?7 j8 X; d7 V6 c0 R5 c( A- [6 u
我想应该是选开始时利率越小越有优势?因为大量借款时能享受低利率,今后利率增加但是借款量越来越少,总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 15:38 | 显示全部楼层
为何提前还款,利率越大越有优势?
& }8 E' t6 l' H9 i我想应该是选开始时利率越小越有优势?因为大量借款时能享受低利率,今后利率增加但是借款量越来越少,总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。# h7 X5 O4 y4 ^6 P# {
WST 发表于 2010-1-19 15:27

- E$ w$ f, L$ g" D. N; o这是正解。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-19 16:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
8# WST + N. c" ^; H6 Z3 v  i* B2 a
我是顺着5楼的提问回答的,有些人就稀罕每年10%的提前还款,不管利率是1%还是10%,因为固定5年利率最高,当然就越还得多越还得早越划算了。
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 21:41 | 显示全部楼层
我是在在TD干贷款的,当然不是broker,在我的经理建议和分析下,我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-20 12:12 | 显示全部楼层
鲜花(28) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-20 20:27 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
为何提前还款,利率越大越有优势?7 H$ `1 q2 Z. w6 z
我想应该是选开始时利率越小越有优势?因为大量借款时能享受低利率,今后利率增加但是借款量越来越少,总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
+ Q1 x' C. H/ B! yWST 发表于 2010-1-19 15:27

7 x( ?7 g$ n& V2 Q/ z  r/ d0 `/ q! R
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-20 22:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
8# WST 8 B$ r2 Z5 _! ?
我是顺着5楼的提问回答的,有些人就稀罕每年10%的提前还款,不管利率是1%还是10%,因为固定5年利率最高,当然就越还得多越还得早越划算了。/ r' r4 U, B/ E
Rapala 发表于 2010-1-19 16:07

7 B" I  g; C" u" h- f) [4 M7 {老怪逻辑不行啊。( U, E5 |# O9 \4 c
' w9 ?# y, r( K4 l- t( Y
好比某人贷款20万,浮动5%,固定10%,且有能力第一年还5万。! \, x4 m& c5 Q5 G- `# L& k( F
那么第一年后,浮动的还欠16万,固定还欠17万。要多还的人,肯定选前期利率低的划算。等几年后利息爆炸到20%的时候,剩余的本金已经不多了。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-20 22:29 | 显示全部楼层
1。如果选1年固定,6个月后和浮动持平,一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率,可能会有prime-的更大折扣。固定胜!6 U  b; ?( a; W
Rapala 发表于 2010-1-19 11:55
- {5 F/ D0 v: L6 D/ r: |6 q

( K$ d' X6 W* k0 ?& b; K这个假设是非常错误的。两点:
" ]: j1 {5 a( \7 e4 v% @. i$ L  L1 F1)如果银行offer比prime减更多的优惠,你固定解套出来的人可以拿,一直浮动的人也可以拿,还比你更早那。
9 D6 Y! Z9 U6 S1 R$ u4 d: {
- R% B! a, H! o1 B( R2)在利率上涨过程中,最先涨的还不是央行利率,而是浮动利率和prime的spread。你前面假设了每年涨1%,就不要妄想这个差额会向下走了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-21 09:28 | 显示全部楼层
15# 小黄 & Y6 b0 J* z# m5 [" n7 G
! r% S! a( V* x# F$ ~8 P' a- I5 `
浮动close5年,哪里还有机会让你改更好的浮动?2 u! L; K% Z8 e: _6 R1 D

' R! [1 e5 S3 v, B7 `/ ~0 m我前面假设prime每年1%,但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候,看到prime-.5%不应该有什么惊讶。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-21 20:27 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我是在在TD干贷款的,当然不是broker,在我的经理建议和分析下,我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。& [7 f: \# w8 e
kingbird71 发表于 2010-1-19 21:41
8 m; z5 x% `) c8 C8 t
请问拿到的利率是多少?0 n2 V" s8 k" i- M2 G/ Z0 p+ M' L
谢谢!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-22 21:41 | 显示全部楼层
15# 小黄 - R: N* X& c* g5 z
7 ^2 d# ~7 N/ {3 q: m4 q, _$ B+ e" Y
浮动close5年,哪里还有机会让你改更好的浮动?
1 W' ?/ N5 ]$ X+ S' E1 n: H& N6 V# j: ~8 }! P9 L, Z- |* g/ s+ ?; O
我前面假设prime每年1%,但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候,看到pri ...# g9 O! t, R# P. [, d* Z
Rapala 发表于 2010-1-21 09:28

/ r) B+ ?( x- g; v6 Z. Z比较要同比,浮动5年比锁定5年。你要拿1年锁定,那就应该比开放式浮动啊。# V- ~- T2 |5 v5 l, i
. O2 d  e+ N. H
就算实在不行还可以还款20%,再借回20%,不就把利率降低了吗。每年倒腾20%,有deal就倒,没有就不动,效率也很高。
鲜花(437) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-22 22:01 | 显示全部楼层
本帖最后由 阳光沙滩 于 2010-1-22 22:03 编辑
" _9 C9 N% L; G0 ]6 A% h& u9 _
, _1 q# ]3 k2 H, {我的想法很简单,如果你选择固定,相当于你和银行对未来利息的走势打赌,如果实践证明固定利率付的利息比浮动的少,那你赢了,否则你输了。+ k- `$ E# F& o9 \( |9 b
但是你是在和一群顶尖的的精算师,和市场预测专家在赌,且输赢分界线由他们定,除非有奇迹,他们能输吗?3 |& X$ l  Q- b; `# |3 l
除非他们另有所图, 从而可以牺牲一些利息利益给你。
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2010-1-22 22:40 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 如花 于 2010-1-22 22:46 编辑 & l: l+ z. |0 B0 ?6 e
) B: P# y/ v8 ], U$ z5 |4 ~
条件:8 T$ W7 i2 z+ Q& Z) m- Q! B; H
2010年1月1日,贷款30万,分20年还。) f; j  X4 i8 q- ?; W% |  U
固定:首5年利率3.75%,每月还1,778.66。" F. i4 q+ P* }; B
浮动:p-0.2% 5年,由2010年7月1日开始,每3个月升利息0.25%,至p-0.2%=5.05%5 e$ o0 _* Y/ l6 n! s/ s! ]
$ a  {4 X% a& Y
由软件计算的结果,5年总共付利息:
' K& d! e; |5 p* s固定:51,303.269 x1 ~3 W( Z# N
浮动:53,943.17
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2010-1-22 22:44 | 显示全部楼层
本帖最后由 如花 于 2010-1-22 22:48 编辑
( X6 K) @! ~9 W) P+ L0 t; F6 Q- y0 f
1 Y& m$ C# }4 L# E2 s附件是计算过程的PDF文件。

Fix.pdf

19.67 KB, 下载次数: 2

售价: 10 加币现金  [记录]

Variable.pdf

23.81 KB, 下载次数: 1

售价: 10 加币现金  [记录]  [购买]

理袁律师事务所
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-23 10:37 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
条件:$ b/ I. \; j" v: A8 `# V& Y
2010年1月1日,贷款30万,分20年还。- u! K& E* e: B4 s
固定:首5年利率3.75%,每月还1,778.66。
' v- e% J" o6 v$ w; @' [" U浮动:p-0.2% 5年,由2010年7月1日开始,每3个月升利息0.25%,至p-0.2%=5.05%; R: \- A  k0 s5 P/ R
9 [% o3 ?- L# J( {
由软件计算的结果,5年总共付利息:
/ P# {' e) n' D/ r! A& x固定: ...* F1 Z0 j3 p. V; {" v4 @4 g
如花 发表于 2010-1-22 22:40

2 l( P( U4 B) Y9 L8 X/ k/ r- M: C( H7 V+ p/ r* N' i4 X' y+ j
没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了:
& q  y3 R) y0 M! V4 \% I. D% ]- U7 U+ w/ ]. f6 [' \
“总结:换言之,未来5年,每年要是有三个季度升息0.25%,基本打平。如果四个季度全都升息0.25%,固定就好了。我不相信会季季都涨,就酱紫。”
( J# ]" ]2 `+ d1 j5 }  U
" q: H! Y  c4 M/ S1 }2 m+ I6 Yhttp://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=260267 30楼$ x9 G6 g2 h, a- b
, x. [9 M6 c0 C$ l+ e
最关键的问题是,根本就不可能3个月涨一次。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-23 15:28 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了:2 ~, @% r5 T  u: U  h; L
7 |0 `1 U4 o& e$ [$ W4 `
“总结:换言之,未来5年,每年要是有三个季度升息0.25%,基本打平。如果四个季度全都升息0.25%,固定就好了。我不相信会季季都涨,就酱紫。”! @; p- r4 O% w

6 z9 T5 L' v- i& Ahttp://www.edmo ...
, k3 I! E! ?* R; ~1 W3 J" q小黄 发表于 2010-1-23 10:37

" N. T+ S+ @9 V7 Q9 \+ `: P5 e虱目衣带
鲜花(28) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-23 20:11 | 显示全部楼层
本帖最后由 AASTAR 于 2010-1-23 20:13 编辑 7 r  U+ u+ S" O+ c/ k1 }& _9 ^
* ]) i' E) ^* r5 x/ g9 s6 R, d
转贴:
- o+ V# k0 h5 e5 i" a/ X, _" W) J- V& Q0 U8 o: \2 C
黄教授说到:
" b4 d2 U/ R  P* y, l* P& T6 K# K$ q8 o  t; e, _% _4 T# E
您在梦游吗?3 [! X- H, P8 h( X
既然这么多人都有质疑意见了,我就多说说我的想法。
) f$ h9 W, z8 |0 g( F  e/ [8 u  H) w. Y- N2 }8 B  e
首先,世上没有无缘无故的爱,无缘无故的恨,无缘无故的升息,无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么?我认为:加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高,会造成加元暴涨,安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息?美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升,但失业率没有起色,奥巴马凭什么要升息?升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨,工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法,讲如果通胀如不扼杀于摇篮中,就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场,如果现在就升息,扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀,也肯定是2012胜选之后了。2 u& u8 W) U. W9 t
: ]+ v. F' f7 ]& \& ~
就算是突然升息,锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决,也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%,浮动2.05%。为了计算简单,只还本金,不计复利,5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次,那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利,那么在这种情况仍然是浮动略好。
0 v9 f5 _; i0 s$ v) ?# n2 g2 \总结:换言之,未来5年,每年要是有三个季度升息0.25%,基本打平。如果四个季度全都升息0.25%,固定就好了。我不相信会季季都涨,就酱紫。
# }" a5 Y) Q7 J8 ?, g1 p; w9 K6 h! p3 M! ?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-23 22:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
虱目衣带
* e& \; ^$ O: H/ I4 fRapala 发表于 2010-1-23 15:28
6 S! ?# q  k; `# e
我本人的按揭是全开放式prime-0.5,怎么待都没关系。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-23 22:31 | 显示全部楼层
我本人的按揭是全开放式prime-0.5,怎么待都没关系。# {- {  F4 M! @! g; k; c! c
小黄 发表于 2010-1-23 22:02
" o. v/ z4 l6 ^+ o
你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些,要不我们待一待。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-23 22:39 | 显示全部楼层
你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些,要不我们待一待。
  \% C  W2 b+ o3 s3 SRapala 发表于 2010-1-23 22:31

- E2 W/ }1 _6 Y, x" c/ z: F2 {2 ~5年很长啊。先说好+ y/ u2 N. g0 [& [! Q
1)怎么个比法?不同的还款期限也会造成区别。
* Z) I4 \8 M' |2)赌注是什么?
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-24 15:57 | 显示全部楼层
虱目衣带
! i) ~" R9 v' l: `; v6 |Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

) s: t0 [: Q8 t" sWhat's that means????????
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-24 20:23 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
5年很长啊。先说好( j0 O9 T( g7 O* _' x6 q
1)怎么个比法?不同的还款期限也会造成区别。- i0 A2 B, k7 F2 J! a. z
2)赌注是什么?
' a# S. p' g4 Y9 n. ~小黄 发表于 2010-1-23 22:39

3 Y' N# t  _) ]3 k% I. d( i奇怪,我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢?
大型搬家
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-24 20:46 | 显示全部楼层
奇怪,我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢?, v8 j' [. F. P) T6 w% t  d5 f& ]; c
Rapala 发表于 2010-1-24 20:23

2 ~# K) z: E9 k# H5 \你引用我22楼,说“虱目衣带”。我的解读是,你认为利率会上涨,所以未来5年固定比浮动好。
% O+ k  k$ C6 i3 W
  a2 ]$ O1 `  x! v! ]' x如果这是你的意思,那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。
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