 鲜花( 27)  鸡蛋( 0)
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楼主 |
发表于 2009-11-16 20:24
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有以下几点观察和评论：
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1。爱城的房价曾由1966年$11500 一路攀升到1982年的 $96000. 14年大约翻了3番。 其后3-4年中大约跌了30%，（如果考虑到通货膨胀，跌幅应该超过50%）。1986-1991年房价回升，1991-2000大约10年时间房价基本不变。 2000年以后，房价再次发力向上。至2007年，大约增长了200%，2007年5月达到高峰，经约20%的调整，现在已止跌回升。途中红色直线为爱城近40年来平均价格变化，其平均增长率大约为每年8%。 4 H g+ Q' ^+ l( D* h- R
- `" O& B, z( |! l. _6 W2。个人认为近年来爱城房价的大幅攀升不应视为泡沫，而是对1982-2000年来房价长期低迷的补涨，07年稍有过头，经过调整，目前价格比较合理。3 a0 H C" ?: }8 N v. i3 y) ?/ q
b5 F% z2 W" u) e: x3。在70-80年代曾经历了高通胀和高利率时期，在高峰时，利率超过18%，通胀达到12%。如在80-82年买房投资，后果不堪设想，极高的持房成本，30% 的房价跌幅，每年10%以上的货币跌幅，可谓三重打击。现在要问的问题是美国正在不断印钞票，是否会再引发通胀，80年代初的那段历史会不会在将来重演， 如果发生，我们应该做些什么能够防范于未然。也许有朋友认为，既然通胀可能要来，就不要买房了。个人认为，今后发生高通胀的可能性较小，如果万一发生，现在买房也是对抗通胀的最有效的手段之一。原因很简单，现在是低通胀，而在低通胀到高通胀的过渡时期，房价是涨的最猛烈的。参照历史，大家可以看看图1，在82年房价回落前，房价涨了多少。如果在2-3万买进， 贷款也只有1-2万，房价涨到将近10万再大跌，又何忧之有。当然，如果在高位再卖出投资房，则更是锦上添花。
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4。在低通胀时期，由于利率低，付房贷利息通常低于房子租金，买房是有利的，在温和通胀时期，买房是抗通胀和保值的上佳选择，买房也是有利的，在由低通胀到高通胀的过渡阶段，房价多会大幅攀升，买房也是有利的。但在高通胀的后期，买房是不利的，特别是此时投资房子，将会是灾难性的。9 B) k. j' g9 R& P, E7 J
( ~) M5 l4 C/ G5。爱城房价的长期增长率为8%。比平均通胀高出4%， 可以认为，长期来说，买房是对抗通胀的有效方法。当然， 对抗通胀，也可以投资证券，黄金来保值。但有两点主要不同：1。房子同时有使用价值，自住可以享受，出租可以挣钱。2。自住房子的增值是不用交税的。个人认为，对多数朋友来说，买房应是对抗通胀的第一选择。
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6。除了通胀和利率以外，影响房价的因素还有很多，对于短期来说，当地的经济，政策，油价等`宏观经济影响下，建筑商，施工队（sub contractor), 持币待买者，卖家，换房人，投资人，地方政府等各利益集团之间的博弈和竞争对于房价的走势往往起了关键的作用，将在以后分详细探讨。此外，华人对房市的促进作用也是举足轻重的。 |
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狗仔卡
发表于 2009-11-16 14:21
提升卡
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喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2009-11-16 14:49
感谢分享！
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